Xin tư vấn về mua bán nhà đất

Chủ đề   RSS   
  • #322542 10/05/2014

    hasosa
    Top 150
    Male
    Lớp 5

    Quảng Ninh, Việt Nam
    Tham gia:09/03/2010
    Tổng số bài viết (478)
    Số điểm: 6894
    Cảm ơn: 157
    Được cảm ơn 135 lần


    Xin tư vấn về mua bán nhà đất

    Tình hình là vì lý do đặc biệt mà Công ty mình muốn mua lại nhà đất của 01 hộ dân tại địa phương theo hợp đồng mua bán dân sự thông thường. Tuy nhiên khi kiểm tra giấy tờ nhà đất của hộ dân đó (tạm gọi là Bên A) thì chỉ có giấy tờ mua bán nhà đất viết tay mua từ Chủ trước (tạm gọi là Bên B); trước đó Bên B đã mua lại phần nhà đất đó của người Chủ trước nữa (tạm gọi là Bên C) với hình thức mua bán là Hợp đồng có công chứng. Phần nhà đất đó hiện vẫn có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) đứng tên Bên C.

    Vậy xin hỏi các luật sư và các bạn:

    Nếu Công ty mình vẫn muốn mua phần nhà đất đó thì cần thực hiện như thế nào để mua được và không gặp phải các rủi ro về giấy tờ nhà đất có thể xảy ra? Công ty mình đang dự định đưa ra một số hướng như sau:

    1. Đề nghị Bên A (được xem là Chủ đất hiện tại) nhờ Bên C (người đứng tên trên Sổ đỏ) đứng ra bán lại cho Công ty.

    2. Đề nghị Bên A làm lại giấy tờ mua bán theo hướng lập Hợp đồng mua lại trực tiếp với Bên C (Bỏ qua Bên B), sau đó Bên A làm sổ đỏ và khi được cấp sổ đỏ thì Công ty mới mua.

    3. Đề nghị các bên làm đúng trình tự thủ tục để ra được “Sổ đỏ” cho Bên A: Nghĩa là Bên B đã có Hợp đồng công chứng thì làm Sổ đỏ đứng tên Bên B, sau đó mới bán lại cho Bên A bằng hợp đồng công chứng và Bên A khi đó tự đi làm Sổ đỏ.

     

    Mong các luật sư và các bạn cho mình xin ý kiến tư vấn hoặc tham gia ý kiến thảo luận về topic này!

    Xin cảm ơn./. 

    3 điều làm nên giá trị con người: Siêng năng – Chân thành – Thành đạt

     
    5240 | Báo quản trị |  

Like DanLuat để cập nhật các Thông tin Pháp Luật mới và nóng nhất mỗi ngày.

Thảo luận
  • #322629   11/05/2014

    hungmaiusa
    hungmaiusa
    Top 10
    Cao Đẳng

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:22/06/2013
    Tổng số bài viết (4090)
    Số điểm: 31566
    Cảm ơn: 941
    Được cảm ơn 1953 lần


    Chào bạn.

    Luật đất đai có quy định hướng xử lý theo từng thời điểm, Bạn nên đưa cụ thể thời điểm chuyễn nhương giữa các bên vào bài viết thì các thành viên sẽ thuận lợi hơn khi tư vấn cho bạn

    Cập nhật bởi hungmaiusa ngày 11/05/2014 10:37:40 CH
     
    Báo quản trị |  
    1 thành viên cảm ơn hungmaiusa vì bài viết hữu ích
    hasosa (11/05/2014)
  • #322636   11/05/2014

    hasosa
    hasosa
    Top 150
    Male
    Lớp 5

    Quảng Ninh, Việt Nam
    Tham gia:09/03/2010
    Tổng số bài viết (478)
    Số điểm: 6894
    Cảm ơn: 157
    Được cảm ơn 135 lần


    Vâng tôi xin bổ sung:

    - Thời điểm Bên A mua của Bên B theo giấy mua bán viết tay là tháng 2/2012;

    - Thời điểm Bên B mua của Bên C thực chất chưa rõ năm nào nhưng khi làm Hợp đồng mua bán có công chứng là thời điểm tháng 4/2012.

    Nghĩa là Bên B khi đã bán đất cho Bên A tháng 2/2012 thì đến tháng 4/2012 vẫn cố tình làm Hợp đồng mua bán với Bên C (thực chất là Bên B muốn hoàn thiện giao dịch mua bán trước đó với Bên C).

    Mong được các luật sư và các thành viên diễn đàn cho ý kiến!

    3 điều làm nên giá trị con người: Siêng năng – Chân thành – Thành đạt

     
    Báo quản trị |  
  • #322645   12/05/2014

    hungmaiusa
    hungmaiusa
    Top 10
    Cao Đẳng

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:22/06/2013
    Tổng số bài viết (4090)
    Số điểm: 31566
    Cảm ơn: 941
    Được cảm ơn 1953 lần


    Chào bạn.

    Quá trình chuyễn nhượng thửa đất có thể tóm tắt :

    -C Hợp đồng chuyễn nhượng cho B vào tháng 4/2012.(C đã có giấy chứng nhận)

    -B Hợp đồng chuyễn nhương cho A vào tháng 2/2012 (giấy chứng nhận vẫn mang tên C).

    Theo luật đất đai 2003 :

    1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 2 Điều 110; khoản 2 và khoản 3 Điều 112; các khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7 và 8 Điều 113; khoản 2 Điều 115; điểm b khoản 1, các điểm b, c, d, đ và e khoản 3 Điều 119; điểm b khoản 1, điểm b và điểm c khoản 2 Điều 120 của Luật này khi có các điều kiện sau đây:

    a) Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

    b) Đất không có tranh chấp;

    c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

    d) Trong thời hạn sử dụng đất.

    Do đó các phương án chuyễn nhượng nên chú ý đến yếu tố :

    -AI LÀ NGƯỜI ĐỨNG TÊN trên giấy chứng nhận (để đảm bảo giao dịch thực hiện được hợp pháp, tránh bị tranh chấp) .

    - Thuế chuyễn quyền, nay đã chuyễn thành Thuế Thu Nhập cá nhân (qua càng nhiều người thì thuế TNCN 2 % phát sinh càng nhiều và thời gian thực hiện thủ tục càng kéo dài).

    Tốt nhất là thỏa thuận với người bán để bạn được ký trực tiếp với người có giấy chứng nhận. Đồng thời những người khác (B,C) sẽ ký làm chứng trong hợp đồng, lập văn bản hủy bỏ các HĐ trước đây,để tránh việc họ quay lại tranh chấp với lý do gì đó sau này (ví dụ : chưa thanh toán hết tiền)

     

     

     
    Báo quản trị |  
    1 thành viên cảm ơn hungmaiusa vì bài viết hữu ích
    hasosa (12/05/2014)
  • #322703   12/05/2014

    hasosa
    hasosa
    Top 150
    Male
    Lớp 5

    Quảng Ninh, Việt Nam
    Tham gia:09/03/2010
    Tổng số bài viết (478)
    Số điểm: 6894
    Cảm ơn: 157
    Được cảm ơn 135 lần


    Tôi xin cám ơn! Mong các luật sư và các bạn tiếp tục cho ý kiến!

    3 điều làm nên giá trị con người: Siêng năng – Chân thành – Thành đạt

     
    Báo quản trị |  
  • #322857   12/05/2014

    leanhthu
    leanhthu
    Top 50
    Male
    Lớp 12

    Hà Nội, Việt Nam
    Tham gia:10/11/2008
    Tổng số bài viết (1840)
    Số điểm: 18030
    Cảm ơn: 654
    Được cảm ơn 1145 lần


    Chào bạn! Với thông tin bạn cung cấp tôi tư vấn cho bạn như sau:

    Trong thực tế tại Việt Nam vấn đề mua bán viết tay diễn ra khá phổ biến ở Việt Nam một phần người dân không hiểu biết pháp luật phần còn lại mua đi bán lại để đầu cơ. Do vậy trường hợp của bạn để tránh rủi ro theo tôi bạn lên lựa chọn phương thức "1. Đề nghị Bên A (được xem là Chủ đất hiện tại) nhờ Bên C (người đứng tên trên Sổ đỏ) đứng ra bán lại cho Công ty."

    Vì hiện tại dù có Bên A có Hợp đồng mua bán đất có công chứng nhưng lại chưa hoàn thành thủ tục sang tên mà theo quy định Luật đất đai thì khi tiến hành thủ tục chuyển nhượng đất các bên phải hoàn tất thủ tục đăng ký biến động đất (đăng ký sang tên) mới hoàn tất thủ tục chuyển nhượng. Do vậy bạn có thể làm một văn bản thỏa thuận 3 bên hoặc Văn bản thỏa thuận 2 bên giữa công ty bạn và Bên A về việc nhờ bên C đứng ra bán thửa đất trên cho công ty bạn.

    Tuy nhiên việc này công ty bạn cần tính toán cẩn thận vì khi bên A nhờ bên C ký bán cho công ty bạn thì bạn cần lưu ý thủ tục như sau. Trước tiên Bên B cần hủy Hợp đồng công chứng với Bên C sau đó bên bạn nhờ Bên C ký trực tiếp Hợp đồng công chứng chuyển nhượng đất sang công ty bạn. Bạn cũng cần lưu ý vấn đề chuyển tiền cho Bên A và vấn đề hoàn thiện thủ tục đăng ký sang tên.

    Công ty bạn cần yêu cầu Bên C cung cấp bản sao chứng thực chứng minh thư nhân dân, sổ hộ khẩu, Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn (nếu đất đứng tên hai vợ chồng), Giấy khai sinh các con nếu đất đứng tên hộ gia đình cần xác định ai là người có phần quyền sử dụng đất để ký vào Hợp đồng chuyển nhượng nhé!

    Trân trọng!

    Để được giải đáp mọi thắc mắc vui lòng liên hệ, LS. Lê Văn Thư - SĐT: 0977184216 ; Công ty Luật TNHH Thành Thái

    Trụ sở: Tổ 13, Phường Yên Nghĩa, Quận Hà Đông, Thành phố Hà Nội

    Tel: SĐT 0977184216, Email: luatthanhthai@gmail.com; facebook: https://www.facebook.com/luatthanhthai.vn/; skype: leanhthu307

    Trân trọng!

     
    Báo quản trị |  
    1 thành viên cảm ơn leanhthu vì bài viết hữu ích
    hasosa (13/05/2014)
  • #322961   13/05/2014

    hasosa
    hasosa
    Top 150
    Male
    Lớp 5

    Quảng Ninh, Việt Nam
    Tham gia:09/03/2010
    Tổng số bài viết (478)
    Số điểm: 6894
    Cảm ơn: 157
    Được cảm ơn 135 lần


    Vâng tôi xin trân trọng cảm ơn!

    Mong tiếp tục được sự quan tâm của các luật sư và các bạn trong topic này!

    3 điều làm nên giá trị con người: Siêng năng – Chân thành – Thành đạt

     
    Báo quản trị |