XIN TƯ VẤN VỀ ĐẤT ĐAI

Chủ đề   RSS   
  • #414214 22/01/2016

    XIN TƯ VẤN VỀ ĐẤT ĐAI

    Xin chào Luật Sư!

    Hiện tại tôi có một vấn đề liên quan đến đất đai mong được luật sư giải đáp giúp.

    Gia đình tôi ở An Đông,Lạc vệ, Tiên Du, Bắc Ninh. có 1 mảnh ruộng rộng khoảng 1000m2. Nay có 1 dự án do 1 cá nhân đứng ra (đã được cấp duyệt của tỉnh Bắc Ninh) mua lại ruộng của gia đình tôi và một số gia đình khác để làm dự án. Một phần đất sau này sẽ được dùng làm công viên, 1 phần sẽ bán lại cho ai có nhu cầu mua đất như giá thị trường. Cho tôi hỏi đất ruộng nhà tôi như vậy họ mua là 157 triệu/sào như vậy có đúng không và nếu gia đình tôi mất nhiều đất như vậy có được hưởng 1 xuất đất  trong dự án đó ko? và nếu được thì diện tích là bao nhiêu và giá phần đất ruộng còn lại nhà tôi được hưởng bao nhiêu? Rất mong sự tư vấn sớm nhất của Luật Sư! Tôi xin cảm ơn!

     
    3512 | Báo quản trị |  

Like DanLuat để cập nhật các Thông tin Pháp Luật mới và nóng nhất mỗi ngày.

Thảo luận
  • #422698   25/04/2016

    hoangha0610
    hoangha0610

    Sơ sinh

    Hà Nội, Việt Nam
    Tham gia:14/04/2016
    Tổng số bài viết (14)
    Số điểm: 70
    Cảm ơn: 0
    Được cảm ơn 1 lần


    Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi thắc mắc cho chúng tôi. Tôi xin giải đáp thắc mắc của bạn như sau:

    1.      Bạn hỏi ban dự án mua lại đất của bạn giá 157 triệu/sào có đúng hay không?

    Tôi xin phép được trả lời như sau: Về việc xác định giá đất

    Tại Điều 113 Luật Đất đai năm 2013 quy định về Khung giá đất như sau:
    “Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp”.
    Ngày 14/11/2014, Chính phủ đã ban hành nghị định 104/2014/NĐ-CP quy định về khung giá đất đối với từng loại đất theo từng vùng quy định tại Điều 113 Luật Đất đai 2013. Cụ thể:
    “1. Nhóm đất nông nghiệp:
    a) Khung giá đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác - Phụ lục I;
    b) Khung giá đất trồng cây lâu năm - Phụ lục II;
    c) Khung giá đất rừng sản xuất - Phụ lục III;
    .....
    2. Nhóm đất phi nông nghiệp:
    a) Khung giá đất ở tại nông thôn - Phụ lục VI;
    ....”
    Tại Khoản 1, Điều 114 Luật Đất đai quy định về bảng giá đất và giá đất cụ thể như sau:
    “Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ.
    Trong thời gian thực hiện bảng giá đất, khi Chính phủ điều chỉnh khung giá đất hoặc giá đất phổ biến trên thị trường có biến động thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp.

    Trước khi trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất ít nhất 60 ngày, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh gửi dự thảo bảng giá đất đến cơ quan có chức năng xây dựng khung giá đất xem xét, trường hợp có chênh lệch lớn về giá đất giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định.”

    Theo thông tin bạn cung cấp hiện nay có 1 dự án xây dựng công viên ở phần diện tích đất của gia đình bạn. Họ đưa ra giá đền bù là 157 triệu/ sào. Do giá đất mỗi năm đều thay đổi nên gia đình bạn cần cập nhật thông tin giá đất ở địa phương mình hằng năm để biết được mặt bằng giá chung khi có nhu cầu bán, thuê hoặc cho thuê đất nông nghiệp cũng như mức đền bù xứng đáng khi giải tỏa mặt bằng. Còn việc xác định giá đền bù 157 triệu/ sào có hợp lý hay không thì tôi không xác định chính xác định được chính xác bởi  mức đền bù ở mỗi địa phương là khác nhau, tùy thuộc vào bảng giá đất cũng như giá đất cụ thể mà UBND tỉnh quyết định và ban hành. Bạn có thể tham khảo bảng giá đất và giá đất cụ thể do UBND tỉnh ban hành tại cơ quan quản lý đất đai ở địa phương.

     

    2.      Bạn có đưa ra câu hỏi: nếu gia đình tôi mất nhiều đất như vậy có được hưởng 1 xuất đất  trong dự án đó ko? và nếu được thì diện tích là bao nhiêu và giá phần đất ruộng còn lại nhà tôi được hưởng bao nhiêu?

     

    Tôi xin phép giải đáp như sau:

     

    Khi bị thu hồi đất nhà nước có những hỗ trợ như sau: tại Điều 83 Luật đất đai 2013:

    1. Nguyên tắc hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất:

    a) Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất ngoài việc được bồi thường theo quy định của Luật này còn được Nhà nước xem xét hỗ trợ;

    b) Việc hỗ trợ phải bảo đảm khách quan, công bằng, kịp thời, công khai và đúng quy định của pháp luật.

    2. Các khoản hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm:

    a) Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất;

    b) Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp; thu hồi đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ của hộ gia đình, cá nhân mà phải di chuyển chỗ ở;

    c) Hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải di chuyển chỗ ở;

    d) Hỗ trợ khác.

     

    3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

    - Theo điểm d khoản 1 Điều 19 NĐ47/2014 về bồi thường hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi đất thì bạn nằm trong đối tượng được nhà nước hỗ trợ này. Việc hỗ trợ được quy định chi tiết tại khoản 3 điều 19 NĐ 47/2014 như sau:

    a) Thu hồi từ 30% đến 70% diện tích đất nông nghiệp đang sử dụng thì được hỗ trợ trong thời gian 6 tháng nếu không phải di chuyển chỗ ở và trong thời gian 12 tháng nếu phải di chuyển chỗ ở; trường hợp phải di chuyển đến các địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian hỗ trợ tối đa là 24 tháng.

    Đối với trường hợp thu hồi trên 70% diện tích đất nông nghiệp đang sử dụng thì được hỗ trợ trong thời gian 12 tháng nếu không phải di chuyển chỗ ở và trong thời gian 24 tháng nếu phải di chuyển chỗ ở; trường hợp phải di chuyển đến các địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian hỗ trợ tối đa là 36 tháng;

    b) Diện tích đất thu hồi quy định tại Điểm a Khoản này được xác định theo từng quyết định thu hồi đất của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền;

    c) Mức hỗ trợ cho một nhân khẩu quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản này được tính bằng tiền tương đương 30 kg gạo trong 01 tháng theo thời giá trung bình tại thời điểm hỗ trợ của địa phương.

     

    - Theo quy định pháp luật thì việc chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được thực hiện theo hình thức: bằng tiền hoặc bằng việc giao đất mới hoặc giao đất ở, nhà ở tái định cư hoặc nhà ở tái định cư cụ thể quy định tại Điều 30 NĐ 47/2014 như sau:

    1. Việc trừ khoản tiền chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai vào số tiền được bồi thường quy định tại Khoản 4 Điều 93 của Luật Đất đai được thực hiện theo quy định sau đây:

    a) Khoản tiền chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai bao gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp cho Nhà nước nhưng đến thời điểm thu hồi đất vẫn chưa nộp;

    b) Số tiền chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính quy định tại Điểm a Khoản này được xác định theo quy định của pháp luật về thu tiền sử dụng đất; thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.

    Trường hợp số tiền chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính đến thời điểm có quyết định thu hồi đất lớn hơn số tiền được bồi thường, hỗ trợ thì hộ gia đình, cá nhân tiếp tục được ghi nợ số tiền chênh lệch đó; nếu hộ gia đình, cá nhân được bố trí tái định cư thì sau khi trừ số tiền bồi thường, hỗ trợ vào số tiền để được giao đất ở, mua nhà ở tại nơi tái định cư mà số tiền còn lại nhỏ hơn số tiền chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì hộ gia đình, cá nhân tiếp tục được ghi nợ số tiền chênh lệch đó;

    c) Tiền được bồi thường để trừ vào số tiền chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính gồm tiền được bồi thường về đất, tiền được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại (nếu có). Không trừ các khoản tiền được bồi thường chi phí di chuyển, bồi thường thiệt hại về tài sản, bồi thường do ngừng sản xuất kinh doanh và các khoản tiền được hỗ trợ vào khoản tiền chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai.

    2. Đối với trường hợp bồi thường bằng việc giao đất mới hoặc giao đất ở, nhà ở tái định cư hoặc nhà ở tái định cư, nếu có chênh lệch về giá trị thì phần chênh lệch đó được thanh toán bằng tiền theo quy định sau:

    a) Trường hợp tiền bồi thường về đất lớn hơn tiền đất ở, nhà ở hoặc tiền nhà ở tại khu tái định cư thì người tái định cư được nhận phần chênh lệch đó;

    b) Trường hợp tiền bồi thường về đất nhỏ hơn tiền đất ở, nhà ở hoặc tiền nhà ở tái định cư thì người được bố trí tái định cư phải nộp phần chênh lệch, trừ trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều 22 của Nghị định này.

     

    => Vậy theo như trường hợp của bạn thì ứng với các mức tỉ lệ % diện tích đất ruộng bạn được đền bù thì nhà nước có chế độ riêng hỗ trợ ổn định đời sống. Bạn không có quyền vừa nhận tiền đền bù lại vừa có 1 suất đất trong dự án đó nhưng bạn có thể không lấy tiền mà lấy một suất đất trong khu dự án đó ( nếu thiếu tiền mua suất đất đó thì bạn phải chịu trách nhiệm khoản nợ đó, nếu thừa từ phần tiền đền bù sau mua suất đất đó bạn sẽ được giữ lại nó) hoặc lấy tiền được đền bù để mua 1 suất đất đó và được hưởng ưu đãi nhất định từ nhà đầu tư dự án.Còn đối với phần đất ruộng còn lại nếu chủ dự án không lấy bạn có thể dữ lại và tiếp tục canh tác hoặc chuyển đổi sang mục đích kinh doanh khác cho phù hợp với tình hình thực tế. 

     
    Báo quản trị |