Xin tư vấn nhận chuyển nhượng nhà đất.

Chào em!

Để giải quyết tình huống này cũng có nhiều phương án, quan trọng nhất là nhu cầu và mục đích của bên công ty em. Ý kiến của những người có quyền sử dụng đất như thế nào?

Trường hợp doanh nghiệp em muốn nhận chuyển nhượng toàn bộ những diện tích đất đó thì cũng có thể thực hiện thủ tục chuyển nhượng theo quy định. Và quyền của doanh nghiệp em sẽ được pháp luật bảo vệ khi doanh nghiệp đăng ký quyền sử dụng đất đối với diện tích đất nhận chuyển nhượng tại cơ quan có thẩm quyền. Khi đó doanh nghiệp cũng là một người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013.

Điều 5. Người sử dụng đất

Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này, bao gồm:

1. Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự (sau đây gọi chung là tổ chức);

2. Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân);

3. Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ;

4. Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và cơ sở khác của tôn giáo;

5. Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ;

6. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch;

7. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư.

Trường hợp này tốt nhất doanh nghiệp em nên liên hệ trực tiếp với Luật sư để cung cấp thêm các thông tin về nhu cầu và mục đích cũng như được tư vấn chi tiết nhất. Hoặc em cũng có thể nghe tư vấn trực tiếp từ Luật sư tại Công ty chúng tôi qua Tổng đài tư vấn pháp luật 19006281 nhánh số 4.

Chúc em tuần mới làm việc hiệu quả!

Trước tiên xin cảm ơn các anh đã có ý kiến!

Thực tình mà nói nếu chuyển nhượng thông thường (ra sổ đỏ) thì thủ tục chắc không vướng gì nhiều.

Tuy nhiên cái vướng nằm ở chỗ lãnh đạo công ty đó muốn ký hợp đồng chuyển nhượng với các hộ dân có công chứng nhưng không muốn nộp thuế (doanh nghiệp đó đã thoả thuận với các hộ dân là doanh nghiệp nộp thuế thu nhập cá nhân thay cho các hộ dân từ trước nhằm thuyết phục các hộ dân) mà sau khi được công chứng sẽ dùng các bản hợp đồng đó và các giấy tờ khác để chuyển sang thủ tục xin thuê đất. Nghĩa là doanh nghiệp tự thoả thuận với dân để tạo quỹ đất sạch và xin thuê lại chính diện tích đó. Chưa so sánh mức độ thiệt hơn thế nào nhưng nếu làm như vậy sẽ không nộp thuế và hằng năm doanh nghiệp sẽ trả tiền thuê đất thay vì trả tiền thuế đất.

Về khía cạnh pháp lý xin hỏi các anh và các bạn trên diễn đàn doanh nghiệp đó làm thế có được không? Hay bắt buộc phải nhận chuyển nhượng và làm ra “sổ đỏ” như chuyển nhượng thông thường.

Một vấn đề pháp lý liên quan đến việc chuyển nhượng này là thủ tục công chứng. Cơ quan công chứng trên địa bàn yêu cầu doanh nghiệp phải có Biên bản họp của Hội đồng quản trị v/v đồng ý cho nhận chuyển nhượng phần diện tích của các hộ dân. Tuy nhiên điều lệ doanh nghiệp phân cấp cho Giám đốc doanh nghiệp được ký kết các hợp đồng dạng đó mà không cần phải thông qua Hội đồng quản trị. Nghĩa là không cần Biên bản họp chấp thuận của HĐQT thì Giám đốc doanh nghiệp vẫn có thẩm quyền giao kết hợp đồng nhận chuyển nhượng qsd đất của các hộ dân. Tuy nhiên cơ quan công chứng không nghe vì vin vào Điều 120 Luật doanh nghiệp 2005 (sửa đổi), cụ thể:

Điều 120. Hợp đồng, giao dịch phải được Đại hội đồng cổ đông hoặc Hội đồng quản trị chấp thuận

1. Hợp đồng, giao dịch giữa công ty với các đối tượng sau đây phải được Đại hội đồng cổ đông hoặc Hội đồng quản trị chấp thuận:

a) Cổ đông, người đại diện uỷ quyền của cổ đông sở hữu trên 35% tổng số cổ phần phổ thông của công ty và những người có liên quan của họ;

b) Thành viên Hội đồng quản trị, Giám đốc hoặc Tổng giám đốc;

c) Doanh nghiệp quy định tại điểm a và điểm b khoản 1 Điều 118 của Luật này và người có liên quan của thành viên Hội đồng quản trị, Giám đốc hoặc Tổng giám đốc.

2. Hội đồng quản trị chấp thuận các hợp đồng và giao dịch có giá trị nhỏ hơn 50% tổng giá trị tài sản doanh nghiệp ghi trong báo cáo tài chính gần nhất hoặc một tỷ lệ khác nhỏ hơn quy định tại Điều lệ công ty. Trong trường hợp này, người đại diện theo pháp luật phải gửi đến các thành viên Hội đồng quản trị; niêm yết tại trụ sở chính, chi nhánh của công ty dự thảo hợp đồng hoặc thông báo nội dung chủ yếu của giao dịch. Hội đồng quản trị quyết định việc chấp thuận hợp đồng hoặc giao dịch trong thời hạn mười lăm ngày, kể từ ngày niêm yết; thành viên có lợi ích liên quan không có quyền biểu quyết.

3. Đại hội đồng cổ đông chấp thuận các hợp đồng và giao dịch khác trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này. Hội đồng quản trị trình dự thảo hợp đồng hoặc giải trình về nội dung chủ yếu của giao dịch tại cuộc họp Đại hội đồng cổ đông hoặc lấy ý kiến cổ đông bằng văn bản. Trong trường hợp này, cổ đông có liên quan không có quyền biểu quyết; hợp đồng hoặc giao dịch được chấp thuận khi có số cổ đông đại diện 65% tổng số phiếu biểu quyết còn lại đồng ý.

4. Hợp đồng, giao dịch bị vô hiệu và xử lý theo quy định của pháp luật khi được giao kết hoặc thực hiện mà chưa được chấp thuận theo quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều này. Người đại diện theo pháp luật của công ty, cổ đông, thành viên Hội đồng quản trị hoặc Giám đốc hoặc Tổng giám đốc có liên quan phải bồi thường thiệt hại phát sinh, hoàn trả cho công ty các khoản lợi thu được từ việc thực hiện hợp đồng, giao dịch đó.

Như vậy là cơ quan công chứng ép doanh nghiệp phải làm sai quy trình nội bộ rồi. Điều này có hợp lý không?

Làm xong hợp đồng nhận chuyển nhượng với các hộ dân và chuyển hồ sơ xin thuê đất ngay khi đó cơ quan có thẩm quyền ra quyết định thu hồi đất và giao cho doanh nghiệp thuê thì thử hỏi còn rủi ro đối với doanh nghiệp hay không?

Một vấn đề pháp lý liên quan khác xin các anh tư vấn giùm luôn là một số hộ dân có đất chuyển nhượng cho doanh nghiệp có chồng bị chết một vài năm trước (sổ đỏ chỉ đứng tên người vợ là chủ hộ), vậy khi doanh nghiệp ký hợp đồng chuyển nhượng chỉ ký với người vợ là chủ hộ liệu có rủi ro gì không? Có một số ý kiến cho rằng phải phân chia di sản thừa kế của người chồng (cha) rồi sau đó mới đủ cơ sở để tiến hành ký hợp đồng sao cho phù hợp. Khi đó nếu các người con cũng được phân chia đất thì phải ký cả với các người con có đúng không?

Xin được cảm ơn nhiều!

Việc này rất đơn giản, thực tế đã làm như sau:

Công ty ký hợp đồng ủy thác hoặc một hợp đồng nào đó để giao cho cá nhân của Công ty đó đứng ra nhận chuyển nhượng QSDĐ. Trong HĐ nêu rõ quyền và nghĩa vụ của các bên, sau khi cá nhân đó nhận chuyển nhượng theo đúng quy định của pháp luật công ty sẽ giữ bản chính GCN, sau đó Cty và cá nhân đó làm hợp đồng chuyển nhượng hay thỏa thuận như thế nào thì tùy 2 bên sao cho có lợi cho Cty là được.

Lưu ý thêm với bạn, Cty bạn muốn làm gì trên phần đất này thì phải xin lập dự án đầu tư theo quy định của pháp luật.

Vài dòng góp ý chúc bạn giải quyết tốt vấn đề.