DanLuat 2015

Xin tư vấn hợp đồng đặt cọc bán đất

Chủ đề   RSS   
  • #488694 03/04/2018

    gaconchip2017

    Sơ sinh

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:03/04/2018
    Tổng số bài viết (2)
    Số điểm: 85
    Cảm ơn: 0
    Được cảm ơn 0 lần


    Xin tư vấn hợp đồng đặt cọc bán đất

    Chào luật sư,

     

    Xin luật sư tư vấn giúp tôi trường hợp sau.

    Trước đây ba & mẹ tôi có mua một mảnh đất, 1 phần xây nhà ở, 1 phần còn lại thì vẫn để trống. Năm 2007 mẹ tôi mất mà không để lại di chúc. Sau này ba tôi làm lại chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ đứng tên 1 mình ba tôi. Giờ ba tôi muốn bán lại 1 phần của mảnh đất trống đó cho người ngoài. Hợp đồng đặt cọc có chữ ký & dấu tay của 2 bên mà không có công chứng. Trong hợp đồng đặt cọc có ghi rõ nếu bên bán vi phạm thì phạt cọc gấp 3 lần. Tôi tiếc đất của mẹ nên bảo ba đừng bán cho người ngoài, tôi sẽ mua lại. Ba tôi đã nhận cọc 10 triệu đồng. Giờ bên mua bắt đền cọc 30 triệu + trả lại cọc 10. Tổng cộng trả cho bên mua là 40 triệu đồng. Ngoài ra, bên mua cũng yêu cầu ba tôi phải trả thêm 3.3 triệu tiền nhờ địa chính đo đất và tiền lót tay cho cán bộ để chuẩn bị hồ sơ công chứng nhanh. Tôi xin hỏi:

    1) Hợp đồng đặt cọc như vậy có hiệu lực không?

    2) Phạt cọc 1 đền 3 như vậy có đúng pháp luật không?

    3) Bên mua bắt trả thêm 3.3 triệu phát sinh mà không có ghi trong hợp đồng đặt cọc thì có vô lý không? Ba tôi không trả có được không?

    4) Đất ba tôi bán lại mà không cần con cái trong nhà ký tên thì có hợp pháp không? Nếu tôi mua mà sau này nếu xảy ra tranh chấp thì có vấn đề gì không?

    5) Trường hợp ba tôi muốn cho (tặng) đất cho 1 người khác thì có cần phải có sự đồng ý của con cái hay không? Ý tôi là cho (tặng) 1 phần khác còn lại của mảnh đất trống.

    Cảm ơn luật sư đã tư vấn.

    Hải Yến

     
    3160 | Báo quản trị |  

Like DanLuat để cập nhật các Thông tin Pháp Luật mới và nóng nhất mỗi ngày.

Thảo luận
  • #488810   04/04/2018

    toanvv
    toanvv
    Top 50
    Male
    Luật sư địa phương

    Hà Nội, Việt Nam
    Tham gia:23/09/2009
    Tổng số bài viết (1005)
    Số điểm: 5647
    Cảm ơn: 1
    Được cảm ơn 271 lần
    Lawyer

    Năm 2007 mẹ bạn mất mà không để lại di chúc. Sau này ba bạn làm lại chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ đứng tên 1 mình ba bạn. Nếu trong trường hợp ba bạn sang tên quyền sử dụng đất hợp pháp mà không vi phạm pháp luật thì toàn bộ quyền sử hữu và sử dụng nhà đất thuộc về ba bạn

    Theo quy định tại khoản 1 Điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015, đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự. Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.

    Đặt cọc mua nhà là quan hệ dân sự do các bên thoả thuận, do đó đầu tiên bạn phải căn cứ vào các thoả thuận trong hợp đồng đặt cọc. Nếu trong hợp đồng không có quy định thì sẽ áp dụng quy định trong Bộ Luật dân sự năm 2015 để giải quyết.

    Khoản 1 Điều 281 Bộ luật Dân sự năm 2015: “Nghĩa vụ phải thực hiện một công việc là nghĩa vụ mà theo đó bên có nghĩa vụ phải thực hiện đúng công việc đó”. Trong trường hợp này ba bạn đã vi phạm thoả thuận giao kết hợp đồng hợp đồng dân sự, do đó phải có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ dân sự khi vi phạm.

    Bên cạnh đó, khoản 2 Điều 328 cũng quy định, trong trường hợp hợp đồng dân sự không được giao kết, thực hiện thì tùy từng trường hợp cụ thể, tài sản đặt cọc được giải quyết như sau:

    - Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc;

    - Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

    Trong giao dịch bạn vừa nêu, ba bạn là bên nhận đặt cọc nên bạn có nghĩa vụ thực hiện giao dịch đã cam kết, nếu vi phạm nghĩa vụ đã cam kết, ba bạn sẽ bị “phạt cọc”. Trách nhiệm của bên nhận đặt cọc khi vi phạm hợp đồng - nếu không được thoả thuận trong hợp đồng đặt cọc - thì căn cứ quy định tại Điều 328 như đã nói trên.

    Cụ thể, ba bạn phải trả lại cho bên đặt cọc số tiền 10 triệu đồng đã nhận; đồng thời phải trả thêm một khoản phạt gấp 3 là 30 triệu đồng nữa, tổng cộng 40triệu đồng (trừ trường hợp hai bên có thỏa thuận khác hoặc bên đặt cọc từ chối nhận khoản tiền phạt cọc).

    Luật sư: Vũ Văn Toàn - Đoàn Luật sư Thành phố Hà Nội; Điện thoại: 1900 6280

    Website: http://luatsuhanoi.org; http://luatsutuvanluat.org ; Email: toanvuvan@gmail.com.

     
    Báo quản trị |  
  • #488843   05/04/2018

    Dear Bạn,

     

    Vấn đề là người nước ngoài không có quyên mua đất ngoài khu đô thị, khu nhà ở, theo đó, họ không có đủ thẩm quyên để mua, điều này là hợp đồng đặt cọc vô hiệu....

     

    Trân trọng 

     
    Báo quản trị |  
  • #488870   05/04/2018

    gaconchip2017
    gaconchip2017

    Sơ sinh

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:03/04/2018
    Tổng số bài viết (2)
    Số điểm: 85
    Cảm ơn: 0
    Được cảm ơn 0 lần


    Cảm ơn luật sư đã trả lời.

    Tôi muốn hỏi tiếp như sau ạ.

    Về khoản tiền 3.3 triệu bà bên mua đòi trả thêm thì có hợp lý không ạ? Ba tôi không trả khoản này thì có vi phạm pháp luật không?

    Tôi sẽ mua lại mảnh đất này & sẽ chuyển tiền cho ba tôi. Ba tôi sẽ giúp làm hồ sơ để chuyển quyền sử dụng đất cho tôi, nhưng dưới hình thức cho tặng chứ không phải mua bán để tránh thuế. Nhưng tôi xem trên mạng thấy cho tặng cũng phải nộp thuế. Luật sư cho hỏi trường hợp cho tặng và mua bán thì trường hợp nào nộp thuế nhiều hơn ạ? Tôi mua mảnh đất đó giá 130 triệu đồng.

    Phần trả lời, luật sư có nói "Nếu trong trường hợp ba bạn sang tên quyền sử dụng đất hợp pháp mà không vi phạm pháp luật thì toàn bộ quyền sử hữu và sử dụng nhà đất thuộc về ba bạn". Cho tôi hỏi sang tên quyền sử dụng đất như thế nào được xem là hợp pháp ạ? Lúc ba tôi làm lại giấy tờ đất thì các con không ai biết, như vậy có được xem là hợp pháp hay không?

    Xin chân thành cảm ơn.

    Hải Yến

     
    Báo quản trị |  
  • #488984   07/04/2018

    toanvv
    toanvv
    Top 50
    Male
    Luật sư địa phương

    Hà Nội, Việt Nam
    Tham gia:23/09/2009
    Tổng số bài viết (1005)
    Số điểm: 5647
    Cảm ơn: 1
    Được cảm ơn 271 lần
    Lawyer

    Đã được trả lời

    Luật sư: Vũ Văn Toàn - Đoàn Luật sư Thành phố Hà Nội; Điện thoại: 1900 6280

    Website: http://luatsuhanoi.org; http://luatsutuvanluat.org ; Email: toanvuvan@gmail.com.

     
    Báo quản trị |  
  • #489089   09/04/2018

    toanvv
    toanvv
    Top 50
    Male
    Luật sư địa phương

    Hà Nội, Việt Nam
    Tham gia:23/09/2009
    Tổng số bài viết (1005)
    Số điểm: 5647
    Cảm ơn: 1
    Được cảm ơn 271 lần
    Lawyer

    bạn có thể liên hệ trực tiếp với luật sư để được tư ván cụ thể hơn nhé

    Luật sư: Vũ Văn Toàn - Đoàn Luật sư Thành phố Hà Nội; Điện thoại: 1900 6280

    Website: http://luatsuhanoi.org; http://luatsutuvanluat.org ; Email: toanvuvan@gmail.com.

     
    Báo quản trị |  
  • #490061   20/04/2018

    TranTamDuc.1973
    TranTamDuc.1973
    Top 50
    Male
    Lớp 7

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:26/03/2016
    Tổng số bài viết (1078)
    Số điểm: 8733
    Cảm ơn: 124
    Được cảm ơn 782 lần
    Moderator

    Chào bạn gaconchip2017,

    1/- Cha, Mẹ của bạn cùng mua 1 thửa đất, sau khi Mẹ bạn mất thì theo Luật, thửa đất đó phải chia 2, một nửa trở thành tài sản riêng của Cha bạn, một nửa còn lại trở thành di sản của Mẹ bạn. Do bà không để lại di chúc nên di sản của bà phải được chia thừa kế theo pháp luật, tức chia đều cho những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất của bà. Như  vậy, việc Ba của bạn làm lại GCN chỉ đứng tên mỗi mình ông mà không có ý kiến đồng thuận của tất cả những đồng thừa kế khác (các con của ông, bà) là trái pháp luật. Bạn có quyền khởi kiện yêu cầu chia thừa kế đối với di sản của mẹ, đồng thời yêu cầu hủy GCN đã cấp cho mỗi mình Cha bạn đứng tên. Khi yêu cầu của bạn được chấp nhận, tức GCN do Ba bạn đứng tên bị hủy đương nhiên Hợp đồng đặt cọc của ông ấy cũng sẽ bị hủy theo vì Ông ấy không có quyền chuyển nhượng QSDĐ.

    2/- Số tiền 3,3 triệu bên đặt cọc đòi thêm, theo tôi là không thanh toán vì không có thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc và không chứng minh được (lót tay...). Vì không có thỏa thuận nên Cha bạn không thanh toán sẽ không vi phạm. Trường hợp xem đây là bồi thường thiệt hại do không thực hiện hợp đồng đặt cọc thì bên yêu cầu cũng phải chứng minh được đã có thiệt hại xảy ra cho họ mà nguyên nhân trực tiếp là do Cha bạn không thực hiện hợp đồng.

    3/- Pháp luật hiện hành qui định Cha cho tặng QSDĐ cho Con thì không phải chịu thuế, khi nào cho tặng cho người ngoài thì mới phải chịu thuế.

    Trân trọng.

     
    Báo quản trị |  
    2 thành viên cảm ơn TranTamDuc.1973 vì bài viết hữu ích
    nguoinhaque009 (03/05/2018) Thuthuy202 (18/05/2018)

Tư vấn của Luật sư có tính chất tham khảo, bạn có thể liên hệ trực tiếp với Luật sư theo thông tin sau:

Luật sư: Vũ Văn Toàn - Đoàn Luật sư Thành phố Hà Nội; Điện thoại: 1900 6280

Website: http://luatsuhanoi.org; http://luatsutuvanluat.org ; Email: toanvuvan@gmail.com.

0 Thành viên đang online
-