Xin giải đáp luật đât đai

Chủ đề   RSS   
  • #294663 31/10/2013

    adamcqy09

    Sơ sinh

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:31/10/2013
    Tổng số bài viết (2)
    Số điểm: 70
    Cảm ơn: 1
    Được cảm ơn 0 lần


    Xin giải đáp luật đât đai

    Xin chào các luật sư!

            tôi đang có ý định mua một mảnh đất ở Q9. Miếng đất đó là đất nông nghiệp diện tích khoảng 80m2, người bán thỏa thuận nhận tiền đặt cọc để chuyển đất đó thành đất trồng cây lâu năm, sau khi chuyển song sẽ sang tên cho tôi và nhận nốt số tiền theo thỏa thuận đã mua.

            các luật sư cho tôi hỏi:  với diện tích đó có làm được sổ riêng đất trồng cây lâu năm và sang tên cho tôi được không? và nếu diện tích đó mang tên tôi thì sau này tôi có chuyển mục đích sử dụng đất thành đất thổ cư được không? 

            tôi đang rất cần được tư vấn vì cuối tuần này chủ đất muốn tôi đặt cọc luôn. vì một phần số tiền đặt cọc để họ làm giấy tờ chuyển mục đích sử dụng đất thành đất trồng cây lâu năm.

           kính mong sự giúp đỡ kịp thời của các luật sư!

     
    5147 | Báo quản trị |  

Like DanLuat để cập nhật các Thông tin Pháp Luật mới và nóng nhất mỗi ngày.

Thảo luận
  • #294680   01/11/2013

    ngocloan1990
    ngocloan1990
    Top 150
    Lớp 2

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:20/06/2013
    Tổng số bài viết (486)
    Số điểm: 3699
    Cảm ơn: 235
    Được cảm ơn 226 lần


    Chào bạn.

    với diện tích đó có làm được sổ riêng đất trồng cây lâu năm và sang tên cho tôi được không?

    Bạn cần xem lại thông tin rất quan trọng là 80m2 đất nông nghiệp là một thữa riêng (được cấp giấy chứng nhận có số thữa riêng riêng)? hay là một phần trong thữa đất lớn đã được cấp giấy chứng nhận? thì mới có thể trả lời được.

    Nếu là một thửa đất riêng (đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng, thữa đất có diện tích 80m2) thì được. 

    Nếu là một phần của thữa đất lớn khác thì không được vì muốn tách ra (tách thửa) sang tên bạn thì phải có diện tích trên 300m2 (trước đây là trên 500m2).

    Tôi xin nói thêm với bạn, đất trồng cây lâu năm thực chất vẫn là đất nông nghiệp giống như đất trồng lúa. Nếu phù hợp quy hoạch thì có thể chuyễn thẳng từ đất nông nghiệp đang trồng lúa lên đất ở (không cần chuyễn lên đất vườn vì không có gì khác)

    Chuyễn từ đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm không phải thực hiện bất kỳ nghĩa vụ tài chính gì nhiều, hầu như phải mất tiền.

    Sau này tôi có chuyển mục đích sử dụng đất thành đất thổ cư được không? :

     Việc chuyễn mục đích sử dụng lên đất ở (thổ cư) phải tuỳ theo sự xem xét của UBND cấp huyện là có phù hợp quy hoạch sử dụng đất tại địa phương hay không. Bạn phải liên hệ với UBND xã hoặc phòng Tài Nguyên Môi Trường Q9 để hỏi trước.

    Trân trọng.

    Cập nhật bởi ngocloan1990 ngày 01/11/2013 07:45:41 SA
     
    Báo quản trị |  
    1 thành viên cảm ơn ngocloan1990 vì bài viết hữu ích
    adamcqy09 (01/11/2013)
  • #294687   01/11/2013

    adamcqy09
    adamcqy09

    Sơ sinh

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:31/10/2013
    Tổng số bài viết (2)
    Số điểm: 70
    Cảm ơn: 1
    Được cảm ơn 0 lần


    cảm ơn anh đã tư vấn!

    vậy tôi chỉ cần xác định đất đó đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu riêng cho khu đất đó hay chưa thôi.

    trân trọng cảm ơn!

     

     
    Báo quản trị |  
  • #294693   01/11/2013

    lythuyettinhbenvung
    lythuyettinhbenvung
    Top 200
    Male
    Lớp 2

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:10/05/2011
    Tổng số bài viết (314)
    Số điểm: 3376
    Cảm ơn: 44
    Được cảm ơn 131 lần


    Các thắc mắc của bạn đã được bạn ngocloan1990 trả lời khá rõ ràng. Tôi xin góp ý thêm với bạn một vài ý để bạn đưa ra quyết định cho hợp lý. Theo bạn trình bày thì đất đó chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (do phải chuyển sang đất trồng cây lâu năm rồi mới xin chuyển mục đích thành đất thô cư); bạn chưa có thông tin gì về quy hoạch của địa phương; không biết thửa đất của mình là thửa riêng biệt hay chung thửa lớn của chủ sử dụng. Theo tôi bạn mua đất như vậy là rất rủi ro, bạn chỉ nên mua miếng đất này khi có đầy đủ các thông tin sau: 1/ Quy hoạch sử dụng đất của địa phương (loại đất quy hoạch là gì); 2/ Giấy chứng nhận QSDĐ riêng biệt cho 80m2 đất nông nghiệp; 3/ Tình hình tranh chấp sử dụng đất ra sao. Bạn có thể liên hệ cán bộ quản lý nhà đất tại phường xã nơi có đất để hỏi và tham khảo ý kiến (cái này rất quan trọng bạn đừng ngại, nếu cần thiết có thể tác động để họ giúp đỡ). Chúc bạn đưa ra quyết định tốt!

    Muốn làm anh hùng rạng núi sông

    Mộng tưởng đến nay vẫn không thành

    Thôi đành trở thành người khác biệt

    Một mình duy nhất một mình ta

     
    Báo quản trị |  
    1 thành viên cảm ơn lythuyettinhbenvung vì bài viết hữu ích
    ngocloan1990 (01/11/2013)
  • #299729   27/11/2013

    minhmao64
    minhmao64

    Sơ sinh

    Đăk Lăk, Việt Nam
    Tham gia:18/11/2013
    Tổng số bài viết (2)
    Số điểm: 25
    Cảm ơn: 1
    Được cảm ơn 0 lần


    Vợ chồng tôi có mua mảnh đất của nhà ngoại tại phường hà huy tập - tp vinh - tỉnh Nghệ An với số tiền là 200 triệu  100m2 năm 2007 trong quá trình mua vì tình cảm gia đình để tránh không làm giấy mua bán đất mà chỉ họp gia đình và thống nhất biên bản họp gia đình với nội dung bán cho 2 vợ chồng tôi ( tất cả mọi thành viên trong gia đình đã ký vào biên bản thống nhất và có con dấu của phường xác nhận ). Đến năm 2009 vợ chồng tôi xin tách bìa đỏ thì bên ngoại từ chối không sang bìa đỏ mà đòi trả tiền lại không bán nữa ( 200 triệu + với tiền lãi suất 40 triệu đồng trả cho vợ chồng tôi ) nhưng vợ chồng tôi không nhận tiền trả lại và vẫn muốn hoàn thành thủ tục. Gia đình có ra phường hòa giải nhưng không thành. Vậy kính mong luật sư cho tôi 1 lời giải đáp : gia đình tôi có lấy lại được đất không ? hình thức thủ tục ra sao ? . Xin chân thành cảm ơn luật sư .

     
    Báo quản trị |  
  • #299795   27/11/2013

    ngocloan1990
    ngocloan1990
    Top 150
    Lớp 2

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:20/06/2013
    Tổng số bài viết (486)
    Số điểm: 3699
    Cảm ơn: 235
    Được cảm ơn 226 lần


     Chào bạn.

    Theo luật đất đai năm 2003 thì mọi giao địch (chuyễn nhượng, thế chấp)  về nhà đất từ ngày 1/7/2003 phài lập thành "hợp đồng" và có công chứng hoặc chứng thực. Do đó với "biên bản họp gia đình" thì không được chấp nhận là chứng từ hợp pháp, không thể chuyễn tên cho người mua được vì hình thức của HĐ không đúng quy định (trái lại nếu mua bán trước 1/7/2003 thì được).

    Nếu có tranh chấp về chuyễn nhượng nhà đất thì phải ra UBND xã, phường nơi có đất để hoà giải, UBND chỉ có quyền hoà giải chứ không có quyền giải quyết.

    Thẩm quyền giải quyết là của toà án nơi có đất. Trường hợp bạn quyết định khởi kiện (theo một số bản án mà tôi được đọc, tuy nhiên không phải mọi bản án đều giống nhau vì tình tiết và chứng cứ khác nhau) thì :

    -TA sẽ xác định là hình thức HĐ mua bán không đúng quy định và cho 1 tháng để bên bán và bên mua ký lại HĐ mua bán tại công chứng. Tất nhiên là người mua sẽ không đồng ý thực hiện.

    -Như vậy, TA sẽ cho định giá thửa đất theo giá hiện nay. Chênh lệch giá tại thời điểm này và thời điểm mua đất được xác định thiệt hại. Ví dụ : giá đất giám định là 300 triệu thì thiệt hại là 300tr-200tr=100tr.

    -Xác định lỗi của các bên : luật quy định phải làm HĐ nhưng cả hai đều không làm nên đều có lỗi (50-50 hoặc người bán lỗi nhiều hơn vì không tiếp tục thực hiện thì lỗi là 60-40. Cái này tôi ví dụ thôi, TA sẽ xác định cụ thể)

    -Như vậy thiệt hại người mua gây ra cho bạn : 100 tr x 60% = 60 triệu.

    -Nếu so với đề nghị hiện nay bạn bị thiệt hại là 60tr-40tr=20tr. (quá nhỏ so với việc theo đuổi vụ kiện thì sẽ mất mát nhiều lắm, gia đình bên vợ sẽ thành thù, người khổ sẽ là người đứng giữa : vợ bạn.) 

    Mong muốn được nhận đất của bạn hầu như không thể thực hiện được như đã có luật sư trả lời cho bạn.

    Chấm dứt sớm thì đở mệt và đỡ nhức đầu. Nhân lúc giá đất đang xuống mà mua thữa khác vừa ý hơn nếu có thể.

    Chúc bạn sớm giải quyết có tình, có lý khó khăn này ! 

     

    Cập nhật bởi ngocloan1990 ngày 27/11/2013 08:55:43 CH
     
    Báo quản trị |  
    1 thành viên cảm ơn ngocloan1990 vì bài viết hữu ích
    minhmao64 (24/12/2013)