Kính chào quý luật sư của thuvienphapluat.vn. Tôi la Trần Trung HIếu. HIện tôi đang có một vướng mắc pháp lý khi mua bán nhà. Mong được quý luật sư giải đáp:

Tôi đang định mua một căn nhà có những đặc điểm:

1. Nhà tại quận 7
2. Nhà có sổ hồng chung
3. Nhà xây 1 trệt, 1 lầu
4. Diện tích đất sau khi trừ lộ giới theo bản vẽ là 30.4 m2
5. Nhà được tách thửa, có kê khai và đóng thuế trước ngày 25.02.2009
6. Có bản vẽ hiện trạng nhà

Như vậy thì tôi (Bên B) có thể mua và làm chủ quyền hồng cho căn nhà trên, trình tự như sau:

Trường hợp 1:

1. Làm hợp đồng đặt cọc với bên bán (Bên A). Với ràng buộc là bên A phải làm chủ quyền nhà và tiến hành kí hợp đồng bán nhà cho bên B sau 1 khoảng thời gian (giả sử là 2 tháng). Sau thời gian này mà bên A không làm đúng cam kết thì phải bồi hoàn gấp đôi số tiền đã đặt cọc.  Hợp đồng đặt cọc này được chứng thực bởi UBND phường nơi thửa đất có căn nhà tọa lạc

Căn cứ để đảm bảo cho bên A có thể làm chủ quyền cho căn nhà là:
- Theo hướng dẫn của Công văn Số: 2116/TNMT-ĐKKTĐ của sở Tài nguyên môi trường Tp. Hồ Chí Minh, ngày 31 tháng 03 năm 2009 Về hướng dẫn áp dụng QĐ 19/2009/QĐ-UBND ngày 25/02/2009 của UBNDTP. Thửa đất trên đã có kê khai và đóng thuế trước ngày 25.02.2009. Nghĩa là chứng minh được đất đã tách thửa và sử dụng ổn định trước ngày ban hành quyết định QĐ 19/2009/QĐ-UBND ngày 25/02/2009 của UBNDTP. Cơ sở này được xác định dựa trên Khoản 2a, Điều 3 Nghị định84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ và mục I Thông tư 06/2007/TT-BTNMT ngày 15 tháng 6 năm 2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Do đó thửa đất trên không nằm trong phạm vi điều chỉnh về diện tích tách thửa tối thiểu trong QĐ 19/2009 nói trên của UBND TP.HCM.

Theo quy định tại Điều 14, 15 Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ và các quy định của Ủy ban nhân dân Thành phố có liên quan thì bên A hoàn toàn có thể làm thủ tục cấp giấy chứng nhận đất và nhà ở. Sau đó, nhận được chủ quyền hợp lệ.

2. Sau khi bên A đã có giấy chứng nhận quyển sử dụng đất và nhà ở đã làm ở bước 1 thì bên A thực hiện nghĩa vụ làm hợp đồng sang nhượng chủ quyền cho bên B. Mọi trình tự sau đó sẽ được tiến hành bình thường như các thủ tục mua bán nhà đất thông thường

Trường hợp 2:

Bên A không đồng ý làm thủ tục đăng kí làm chủ quyền nhà và đất như ở bước 1 của trường hợp 1 mà chỉ đồng ý sang nhượng nhà cho bên B. Khi đó để mua nhà thì bên B tiến hành như sau:

1. Yêu cầu bên A làm hợp đồng sang nhượng viết tay có công chứng ở phường
2. Yêu cầu bên A đề nghị chủ sở hữu chủ quyền chung của thửa đất đó (Bên C) làm cho bên B một hợp đống thừa kế, trong đó có ghi rõ bên C sẽ cho bên A thừa kế thửa đất đó.

Tôi xin phép được hỏi các quý luật sư của thuvienphapluat.vn như sau:

1. Trình tự và thủ tục tôi nêu ra trong 2 trường hợp trên (trường hợp 1 và trường hợp 2) có hợp lý hay không? Các căn cứ pháp luật trên có đúng không? Có chỗ nào bất hợp lý trong từng bước của từng trường hợp không?
2. Trong trường hợp 1, bước 1. Thời gian để bên A từ lúc nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và nhà ở cho tới khi có chủ quyền là bao lâu?
3. Trong trường hợp 2. Nếu đã có giấy thừa kế của bên C như đã nêu thì tôi có thể làm chủ quyền cho miếng đất đó được không? Thủ tục và trình tự làm như thế nào?
4. Trong trường hợp cả 2 trường hợp tôi đề ra như trên đều không thực hiện được thì quý luật sư có thể cho tôi một trường hợp 3 để có thề mua căn nhà trên một cách hợp pháp được không?

Bài viết hơi dài mong quý luật sư giúp tôi giải đáp thắc mắc trên. Nếu cần tôi mong quý luật sư dành cho tôi chút thời gian để trao đổi trực tiếp.

Chân thành cảm ơn và chúc quý luật sư sức khỏe, hạnh phúc.

-- Trần Trung HIếu --