Xây dựng lán trại trên đất nông nghiệp nuôi trồng thủy sản

Chủ đề   RSS   
  • #404520 29/10/2015

    LizZyy

    Female
    Sơ sinh

    Bắc Ninh, Việt Nam
    Tham gia:31/10/2014
    Tổng số bài viết (4)
    Số điểm: 35
    Cảm ơn: 1
    Được cảm ơn 1 lần


    Xây dựng lán trại trên đất nông nghiệp nuôi trồng thủy sản

    Chào các luật sư! Hiện tại nhà em đang có một số chuyện liên quan tới đất đai, mong các Luật sư giúp đỡ.

    Ngày 10/8/2012, bố em có ký hợp đồng thuê ao với Thôn và Ban khánh thiết của thôn. Trong hợp đồng ghi rõ thời hạn thuê ao là 12 năm, gia đình em sẽ được sử dụng ao, đất ven ao để nuôi trồng thủy sản, cuối năm đóng sản phẩm cho thôn.

    Từ năm 2012-2015, người dân trong làng đã đổ rác và đất lấp mất 1 phần nhỏ của ao. Tạo ra 1 khoảng đất trống. ( Vẫn là khu vực của ao)

    Đến đầu năm 2015, gia đình em có xây 1 cái lán trại ở ven ao mục đích để trông ao đỡ mất trộm (không làm giấy tờ gì lên thôn, xã) . Sau đó, bố em mua máy xát gạo về và mở quán xát gạo ở ngay tại lán. Để mở đc quán xát gạo, bố em đã làm đơn lên Phòng tài nguyên môi trường huyện xin cấp giấy phép kinh doanh và lên xã xin công chứng chứng thực . Tất cả các giấy tờ đã được xã và Phòng TNMT thông qua.
    Đến tháng 7/2015. Ông A- người làng em, có đâm đơn kiện nhà em với lý do " Nhà em xây dựng lán trên đất mà xã đã cho ông ý thuê để xây dựng khu vui chơi cho trẻ em". Tới lúc đó nhà em mới biết. Vào năm 2014, xã có ký hợp đồng cho ông A thuê mảnh đất quanh ao đó.
    Tháng 8/2015. Xã gửi 1 thông báo đề nghị nhà em tháo dỡ lán trại.

    Tháng 9/2015. Xã gửi thông báo lần 2.

    Cả hai lần, gia đình em đều lên xã để nói chuyện giải quyết nhưng không được.

    Đến 27/10 Xã đã xuống cưỡng chế bắt nhà em phải tháo dỡ lán.

    Vì bố mẹ em là dân quê nên không biết được quy định của pháp luật, nên khi có vấn đề xảy ra không biết xử lý như thế nào.

    Còn em, em có những vấn đề thắc mắc như sau ạ:

    - Trong thời gian nhà em thuê ao, xã lại ký hợp đồng cho một người khác sử dụng ao . Vậy có phải hợp đồng sau là vô hiệu đúng không ạ?

    - Nhà em làm lán trại không làm đơn xin lên thôn, xã có gì sai không ạ?
    - Xã, phòng TNMT đã cấp giấy phép, đóng dấu cho gia đình em mở quán xát gạo mà giờ xã lại nói " nhà em lấn đất công" . Vậy Quyết định của xã là đúng hay sai? Xã có thẩm quyền làm điều đó hay không?

    - Bây giờ xã đã cưỡng chế phá dỡ lán trại nhà em vậy em cần làm những đơn từ, thủ tục như thế nào để bảo vệ quyền lợi của gia đình ạ.

    MONG CÁC LUẬT SƯ ĐÓNG GÓP Ý KIẾN GIÚP NHÀ EM Ạ.

    EM XIN TRÂN THÀNH CẢM ƠN.

     

    Cập nhật bởi LizZyy ngày 29/10/2015 09:11:52 CH
     
    13044 | Báo quản trị |  

Like DanLuat để cập nhật các Thông tin Pháp Luật mới và nóng nhất mỗi ngày.

Thảo luận
  • #448799   05/03/2017

    Chào bạn! với những thông tin mà bạn cung cấp, tôi xin có một vài ý kiến tư vấn như sau:

    -Vấn đề thứ nhất là trong thời gian nhà bạn thuê ao, xã lại ký hợp đồng cho một người khác sử dụng ao. Vậy có phải hợp đồng sau là vô hiệu đúng không?

    Hợp đồng thuê đất gia đình bạn ký với thôn là vào năm 2012, vì vậy tôi căn cứ vào điều 37 Luật đất đai 2003, thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được thực hiện như sau :

    “1. Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức; giao đất đối với cơ sở tôn giáo; giao đất, cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài; cho thuê đất đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài.

    2. Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân; giao đất đối với cộng đồng dân cư.

    3. Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.

    Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 37 không được ủy quyền.”

    Như vậy hợp đồng thuê đất mà ông A ký với xã là đúng thẩm quyền (“Xã có thẩm quyền cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn”), còn hợp đồng gia đình bạn ký với thôn, ban khánh thiết của thôn đã chưa đúng thẩm quyền, vì thôn không có thẩm quyền cho thuê đất.

    Căn cứ theo bộ luật dân sự 2005 quy định:

    Điều 122. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

    1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

    a) Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;

    b) Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội;

    c) Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện.

    2. Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định.

     

    “Điều 127. Giao dịch dân sự vô hiệu

    Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 122 của Bộ luật này thì vô hiệu.”

     

    “Điều 128. Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội

    Giao dịch dân sự có mục đích và nội dung vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu.

    Điều cấm của pháp luật là những quy định của pháp luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định.

    Đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung giữa người với người trong đời sống xã hội, được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng.”

     Vì vậy, hợp đồng của gia đình bạn và thôn, ban khánh thiết của thôn có thể sẽ bị tòa án tuyên vô hiệu. Vì thôn không có quyền cho thuê đất mà lại ký hợp đồng cho thuê đất với gia đình bạn là vi phạm quy định của luật đất đai 2003.

     

    - Vấn đề thứ hai là nhà bạn làm lán trại không làm đơn xin lên thôn, xã có gì sai không ạ?

    Căn cứ: Khoản 2 Điều 89 quy định những Công trình được miễn giấy phép xây dựng gồm:

    “2. Công trình được miễn giấy phép xây dựng gồm:

    […]

    c) Công trình xây dựng tạm phục vụ thi công xây dựng công trình chính;

    […]

    k) Công trình xây dựng ở nông thôn thuộc khu vực chưa có quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt; nhà ở riêng lẻ ở nông thôn, trừ nhà ở riêng lẻ xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa;

    […]”

    Như vậy, bạn có thể xem xét xem nơi bạn xây dựng lán trại có phải là ở khu vực chưa có quy hoạch phát triển đô thị hay không thì có thể căn cứ vào quy định tại điểm k khoản 2 điều 89 để đưa ra căn cứ pháp lý chứng minh gia đình bạn không cần phải xin phép mới được xây dựng lán trại.

    Thứ hai là xét thấy luật không có quy định cụ thể về việc xây dựng lán trại có phải xin phép hay không? Tuy nhiên bạn có thể viện dẫn việc gia đình bạn xây 1 cái lán trại ở ven ao, mục đích để trông ao đỡ mất trộm là chỉ tạm thời – tạm thời trong thời hạn thuê ao. Hơn nữa, việc xây dựng lán trại không phải một công trình kiên cố, thế nên không cần phải xin phép, vì công trình xây dựng tạm phục vụ cho việc xây dựng thi công công trình chính cũng trong 1 thời gian nhất định mà không phải xin phép theo quy định tại điểm c khoản 2 điều 89. Thì cớ gì một công trình xây dựng tạm thời trong thời gian thuê ao để trông ao lại bắt buộc phải xin phép.

     

    - Vấn đề thứ 3 là Xã, phòng TNMT đã cấp giấy phép, đóng dấu cho gia đình em mở quán xát gạo mà giờ xã lại nói " nhà em lấn đất công" . Vậy Quyết định của xã là đúng hay sai? Xã có thẩm quyền làm điều đó hay không?

    Căn cứ theo Nghị định 105/2009/NĐ-CP quy định:

    “Điều 3. Giải thích từ ngữ

    […]

    2. Lấn đất là việc người đang sử dụng đất tự chuyển dịch mốc giới hoặc ranh giới thửa đất để mở rộng diện tích đất.

    […]”

    Theo đó, bạn xem xét xem phần diện tích đất mà gia đình bạn đang sử dụng để mở quán xát gạo có nằm trong phạm vi diện tích hợp đồng thuê đất với thôn hay không. Nếu như vẫn nằm trong phần diện tích ký kết hợp đồng với thôn thì việc xã nói gia đình bạn lấn đất công là chưa chính xác. Bởi lẽ, dù gia đình bạn có ký hợp đồng sai thẩm quyền với thôn, tuy nhiên bạn vẫn là một người đã thuê đất đoàng hoàng, bạn còn không biết là thôn không có thẩm quyền cho thuê đất với gia đình mình, nên việc bạn xây dựng lán trại để trông ao và tiện mở quán sát gạo không thể được coi là hành vi lấn đất được.

    Hơn nữa là gia đình bạn vẫn có giấy tờ chứng minh việc thuê đất của thôn và giấy phép kinh doanh hợp pháp trên mảnh đất đó trong khi mảnh đất chưa bị thu hồi và bồi thường do việc thôn cho thuê đất sai thẩm quyền.

     

    - Vấn đề cuối cùng là việc xã đã cưỡng chế phá dỡ lán trại nhà bạn và gia đình bạn cần làm những đơn từ, thủ tục như thế nào để bảo vệ quyền lợi của gia đình ạ.

    Trước tiên bạn phải xác định việc xã cưỡng chế phá vỡ lán trại nhà bạn có đúng luật hay không?

    Việc xử phạt hành chính và cưỡng chế cần phải làm đúng trình tự, thủ tục theo quy định của Luật đất đai 2013, Luật Xử lý vi phạm hành chính 2012 và các Nghị định 102/2014/NĐ-CP ngày 10/11/2014 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; Nghị định 166/2013/NĐ-CP ngày 12/11/2013 của Chính phủ quy định về cưỡng chế thi hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính. Trong đó bạn cần lưu ý một số quy định cụ thể sau:

    Điều 3 nghị định 166/2013/NĐ-CP ngày 12/11/2013 của Chính phủ quy định về cưỡng chế thi hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính:

    “Điều 3. Nguyên tắc áp dụng

    1. Việc cưỡng chế chỉ được thực hiện khi có quyết định cưỡng chế bằng văn bản của người có thẩm quyền.

    2. Việc quyết định áp dụng biện pháp cưỡng chế phải căn cứ vào nội dung, tính chất, mức độ, điều kiện thi hành quyết định cưỡng chế và tình hình thực tế ở địa phương.

    3. Người có thẩm quyền ra quyết định cưỡng chế quyết định áp dụng các biện pháp cưỡng chế theo thứ tự quy định tại Khoản 2 Điều 86 Luật xử lý vi phạm hành chính. Chỉ áp dụng các biện pháp tiếp theo khi không thể áp dụng các biện pháp cưỡng chế đó hoặc đã áp dụng nhưng chưa thu đủ số tiền bị cưỡng chế theo quyết định cưỡng chế.”

    Nghị định 166/2013/NĐ-CP ngày 12/11/2013 của Chính phủ quy định về cưỡng chế thi hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính như sau:

    - Việc cưỡng chế chỉ được thực hiện sau khi đã có biên bản vi phạm hành chính, quyết định xử phạt hành chính và quyết định cưỡng chế của người có thẩm quyền. Trước khi tổ chức cưỡng chế, tổ chức ra quyết định cưỡng chế phải gửi quyết định cưỡng chế đến cá nhân (tổ chức) vi phạm và các cơ quan cấp trên để cùng thực hiện.

    - Đối với quyết định cưỡng chế phá dỡ công trình xây dựng trái phép phải được gửi đến cá nhân, tổ chức bị cưỡng chế, UBND cấp xã nơi tiến hành các biện pháp cưỡng chế trước khi tiến hành cưỡng chế 5 ngày để phối hợp thực hiện.

    - Người đã ra quyết định cưỡng chế hành chính có nhiệm vụ tổ chức thi hành quyết định cưỡng chế đó. Khi nhận được quyết định cưỡng chế tháo dỡ công trình xây dựng trái phép, cá nhân, tổ chức được giao nhiệm vụ tổ chức thi hành quyết định cưỡng chế phải phối hợp với các cơ quan có liên quan huy động lực lượng, phương tiện để thực hiện biện pháp đã ghi trong quyết định.

    - Trước khi tiến hành cưỡng chế, nếu cá nhân, tổ chức bị cưỡng chế tự nguyện thi hành thì cơ quan chủ trì cưỡng chế lập biên bản công nhận sự tự nguyện thi hành. Trường hợp cá nhân, tổ chức bị cưỡng chế cố tình vắng mặt thì vẫn tiến hành cưỡng chế. Khi thực hiện cưỡng chế phải có đại diện chính quyền địa phương và người chứng kiến.

    - Trong trường hợp cá nhân, tổ chức phải thi hành quyết định cưỡng chế về việc tháo dỡ, di chuyển công trình xây dựng và trên đất đó có tài sản không thuộc diện phải cưỡng chế thì người tổ chức cưỡng chế có quyền buộc cá nhân, tổ chức phải thi hành quyết định cưỡng chế, đồng thời yêu cầu họ tự chuyển tài sản ra theo.

    - Nếu người bị cưỡng chế từ chối nhận tài sản, người tổ chức cưỡng chế phải lập biên bản ghi rõ số lượng, chủng loại, tình trạng từng loại tài sản và thuê tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện để trông giữ, bảo quản hoặc bảo quản tại kho của cơ quan ra quyết định cưỡng chế và thông báo địa điểm, thời gian để cá nhân, tổ chức có tài sản nhận lại tài sản. Cá nhân, tổ chức có tài sản phải chịu các chi phí vận chuyển, trông giữ, bảo quản tài sản.

    - Biên bản thi hành quyết định cưỡng chế để thi hành các biện pháp khắc phục hậu quả do vi phạm hành chính gây ra phải ghi rõ thời gian, địa điểm, cơ quan chủ trì tiến hành cưỡng chế; cá nhân, tổ chức bị cưỡng chế; đại diện chính quyền địa phương và người chứng kiến; kết quả thực hiện.

    - Cá nhân hoặc đại diện tổ chức bị cưỡng chế, đại diện cơ quan đã ra quyết định cưỡng chế, đại diện chính quyền địa phương và người chứng kiến ký vào biên bản. Trong trường hợp có người vắng mặt hoặc có mặt mà từ chối ký biên bản thì việc đó phải ghi vào biên bản và nêu rõ lý do.

     

     Căn cứ điều 86 luật xử lý vi phạm hành chính 2013 quy định.

    “Điều 86. Cưỡng chế thi hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính

    […]

    2. Các biện pháp cưỡng chế bao gồm:

    a) Khấu trừ một phần lương hoặc một phần thu nhập, khấu trừ tiền từ tài khoản của cá nhân, tổ chức vi phạm;

    b) Kê biên tài sản có giá trị tương ứng với số tiền phạt để bán đấu giá;

    c) Thu tiền, tài sản khác của đối tượng bị cưỡng chế thi hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính do cá nhân, tổ chức khác đang giữ trong trường hợp cá nhân, tổ chức sau khi vi phạm cố tình tẩu tán tài sản.

    d) Buộc thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả quy định tại khoản 1 Điều 28 của Luật này.

    3. Chính phủ quy định cụ thể về cưỡng chế thi hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính.”

    Như vậy, gia đình bạn có thể căn cứ vào quy định trên để xem xét xem xã đã tiến hành đúng trình tự thủ tục hay chưa. Nếu chưa tiến hành đúng thủ tục mà đã cưỡng chế gia đình bạn tháo bỏ lán trại thì gia đình bạn có thể khiếu nại quyết định cưỡng chế, hành vi cưỡng chế của xã lên cơ quan có thẩm quyền. Trình tự, thủ tục khiếu nại về quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai căn cứ vào luật đất đai 2013 và luật khiếu nại 2011. Cụ thể:

    “- Cá nhân, hộ gia đình nộp 01 bản hồ sơ trực tiếp tại Ủy ban nhân dân cấp xã, cán bộ tiếp nhận đơn ghi vào sổ theo dõi và chuyển cán bộ chuyên môn.

    Hồ sơ gồm: đơn thư cá nhân cung cấp, hồ sơ địa chính.

    - Cán bộ chuyên môn xem xét các thông tin về khiếu nại. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã kết hợp với các ngành đoàn thể, Mặt trận Tổ quốc để hoà giải lần đầu mà người khiếu nại khồng đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khởi kiện lên Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết.

    - Thông báo kết quả cho công dân.”

    Nếu việc giải quyết khiếu nại không thỏa đáng bạn có thể khởi kiện vụ án hành chính ra tòa theo thủ tục tố tụng hành chính 2015.

    Trên đây là một số tư vấn của tôi dựa trên những thông tin bạn đưa ra. Nếu còn những thắc mắc cần giải đáp, mời bạn liên hệ với chúng tôi để được tư vấn trực tiếp theo địa chỉ dưới đây.

     

    Trân trọng.

    Chuyên viên tư vấn: Lê Phụng Anh

    BỘ PHẬN TƯ VẤN PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI - DỰ ÁN BĐS | CÔNG TY LUẬT VIỆT KIM

    M: (+84-4) 32.123.124; (+84-4) 32.899.888 - E: cle.vietkimlaw@gmail.com; luatvietkim@gmail.com - W: www.vietkimlaw.com

    Ad: Trụ sở chính - Tầng 5, Tòa nhà SHB, 34 Giang Văn Minh, Ba Đình, HN | VPGD - Tầng 5, Nhà C, 236 Hoàng Quốc Việt, Cầu Giấy, HN.

     
    Báo quản trị |  
    1 thành viên cảm ơn clevietkimlaw3 vì bài viết hữu ích
    minhtu199x (13/12/2020)