Xác định quan hệ tranh chấp đất đai.

Chủ đề   RSS   
  • #380570 23/04/2015

    chicuanobita

    Female
    Sơ sinh

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:06/05/2012
    Tổng số bài viết (13)
    Số điểm: 320
    Cảm ơn: 6
    Được cảm ơn 0 lần


    Xác định quan hệ tranh chấp đất đai.

    Chào anh/chị diễn đàn,

    Em có một tình huống không biết giải quyết thế nào (còn non kinh nghiệm), nhờ các bậc tiền bối, anh/chị cho ý kiến giúp em về vấn đề này với ạ:

    Năm 2003, ông A mua 300 m2 đất trong tổng diện tích 320 m2 đất của bà B (có hợp đồng bằng giấy tay). Năm 2005, hai bên làm thủ tục tách thửa, ra sổ nhưng Do phần diện tích còn lại sau khi bán của bà B chỉ còn 20 m2 không đủ diện tích tối thiểu nên chỉ hợp thức hóa cho ông A được 280 m2 đất (có giấy chứng nhận QSDĐ), bà B được cấp giấy chứng nhận với diện tích 40 m2. Trên thực tế, ông A sử dụng toàn bộ 300 m2 đã mua (bao gồm cả 20 m2 chưa được hợp thức hóa) thể hiện bằng việc xây tường rào, làm nhà trọ trên đất. Năm 2006, Để khẳng định có việc mua 20 m2 đất này, hai bên có tái xác nhận bằng một thỏa thuận bằng văn bản về việc chuyển nhượng 300 m2 (không công chứng).

    Năm 2010, ông A chuyển nhượng toàn bộ 300 m2 đất cho bà C , bà C cũng được cấp giấy chứng nhận cho 280 m2, còn lại 20 m2 thỏa thuận bằng văn bản không công chứng.

    Năm 2012, bà B chuyển nhượng toàn bộ 40 m2 đất theo giấy chứng nhận cho ông D (bao gồm cả 20 m2 đất chưa được hợp thức hóa cho ông A).

    Ông A, bà C tranh chấp? Câu hỏi đặt ra là:

    Nếu tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ thì hêt thời hiệu, yêu cầu tuyên bố thỏa thuận 20 m2 giữa ông A và bà B cũng hết thời hiệu. Vậy, Ông A hoặc bà C khởi kiện như thế nào để được công nhận 20 m2 QSDĐ hoặc lấy lại tiền tương đương 20 m2 đất đã mua.

    Rất mong có sự chia sẽ từ các anh/chị. Cảm ơn rất nhiều.

    Cập nhật bởi chicuanobita ngày 23/04/2015 02:29:25 CH
     
    7724 | Báo quản trị |  

Like DanLuat để cập nhật các Thông tin Pháp Luật mới và nóng nhất mỗi ngày.

Thảo luận
  • #380643   23/04/2015

    Anlhk33-DLU
    Anlhk33-DLU
    Top 75
    Male
    Lớp 6

    Nghệ An, Việt Nam
    Tham gia:10/05/2011
    Tổng số bài viết (834)
    Số điểm: 7856
    Cảm ơn: 215
    Được cảm ơn 334 lần


    Chào bạn

    Trường hợp của bạn tôi trao đổi như sau:

    Theo quy định tại khoản 2 điều 23 Nghị quyết 03/2012 thì:

    2. Đối với các tranh chấp dân sự sau đây thì không áp dụng thời hiệu khởi kiện:

    a) Tranh chấp về quyền sở hữu tài sản là tranh chấp ai có quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản đó;

    Ví dụ: Tranh chấp ai có quyền sở hữu nhà ở; nếu có khởi kiện thì Toà án thụ lý vụ án; việc chấp nhận hay không phải căn cứ vào các quy định của pháp luật.

    b) Tranh chấp về đòi lại tài sản do người khác quản lý, chiếm hữu là tranh chấp về tài sản thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng hợp pháp của mình nhưng do người khác quản lý, chiếm hữu tài sản đó;

    Ví dụ: Ngôi nhà thuộc quyền sở hữu của A nhưng do B đang quản lý; A có tài liệu chứng minh ngôi nhà thuộc quyền sở hữu của A và khởi kiện đòi nhà thì Toà án thụ lý; việc chấp nhận hay không phải căn cứ vào các quy định của pháp luật.

    c) Tranh chấp về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai là tranh chấp ai có quyền sử dụng đất đó.

    Từ xưa đến nay, quan hệ tranh chấp liên quan đến đất đai thì hầu như không bao giờ áp dụng thời hiệu ở đây cả. Như vậy, hiện nay quan hệ tranh chấp ở đây là ai là người có  quyền sử dụng đối với 20 m2. Ông A, bà B hay là bà C ? Như thông tin ban đầu bạn cung cấp thì ông A và bà B có lập hợp đồng chuyển nhượng chỉ có 280m2 còn 20 m2 còn lại thì chỉ thỏa thuận bằng giấy viết tay. Tương tự giữa ông A và bà C cũng vậy. Như thế, theo quy định của Bộ luật dân sự và Luật đất đai thì việc chuyển nhượng chỉ bằng giấy tay nếu khởi kiện ra tòa để xác định ai là người có quyền sử dụng đối với 20m2 kia thì tòa án sẽ tuyên hợp đồng vô hiệu. Và hậu quả pháp lý của hợp đồng dân sự vô hiệu thì các bên trao trả những gì đã nhận, bên có lỗi phải bồi thường. 

    Để xác định ai khởi kiện ai? thì phải xem xét ai là người muốn kiện để được sử dụng 20m2. Sau đó mới xác định được đối tượng cần kiện.

    Trên đây là một vài trao đổi với bạn

    Trân trọng!

    Hãy theo đuổi đam mê, thành công sẽ đến với bạn.

    Hotline: 0989.422.798. Luật sư - Hãng luật Hai Nguyen & Cộng Sự. Lya BuilDing, phòng 12 A, Chung cư Viện chiến lược Bộ Công An, Nguyễn Chánh, Cầu Giấy, Hà Nội.

    Website: http://lamchuphapluat.vn/

    Tư vấn luật miễn phí: http: http://duongleuocan.blogspot.com/

     
    Báo quản trị |  
    1 thành viên cảm ơn Anlhk33-DLU vì bài viết hữu ích
    chicuanobita (24/04/2015)
  • #380655   24/04/2015

    chicuanobita
    chicuanobita

    Female
    Sơ sinh

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:06/05/2012
    Tổng số bài viết (13)
    Số điểm: 320
    Cảm ơn: 6
    Được cảm ơn 0 lần


    Cảm ơn về ý kiến tư vấn hữu ích trên.

    Theo ý kiến tư vấn của anh thì nếu ông A hoặc bà C khởi kiện  thì cần xác định đây là quan hệ tranh chấp về quyền sử dụng đất. 

    Trên thực tế, bà C cũng đã khởi kiện bà B để yêu cầu Tòa án công nhận quyền sử dụng đất của bà ấy (do nhận chuyển nhượng từ ông A) nhưng Tòa bác yêu cầu này với lý do theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bà C chỉ có 280 m2 đất, 20 m2 còn lại không thuộc quyền sử dụng đất hợp pháp của bà C nên bác yêu cầu này, đồng thời không giải quyết hậu quả khi không công nhận 20 m2 đất của bà C.

    Như anh đã nói thì tranh chấp quyền sử dụng đất sẽ không có thời hiệu, thế nên nếu ông A tự mình khởi kiện bà B cũng chỉ yêu cầu Tòa án công nhận quyền sử dụng 20m2 đất là của mình. Em chỉ sợ là Tòa lại tiếp tục bác bỏ yêu cầu của ông A vì lý do ông A cũng chỉ có quyền sử dụng hợp pháp 280 m2, không giải quyết hậu quả nếu không công nhận 20 m2 bằng giấy tay. 

    Rất mong anh và các anh/chị khác cho ý kiến thêm ạ.

    Một lần nữa rất cảm ơn anh đã cho ý kiến quý báu,

    Trân trọng.

    Cập nhật bởi chicuanobita ngày 24/04/2015 08:26:05 SA
     
    Báo quản trị |  
  • #380661   24/04/2015

    hungmaiusa
    hungmaiusa
    Top 10
    Cao Đẳng

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:22/06/2013
    Tổng số bài viết (4081)
    Số điểm: 31488
    Cảm ơn: 938
    Được cảm ơn 1936 lần


    Chào bạn.

    Ý bạn muốn trao đổi vế tranh chấp giữa ông A với bà B hay giữa bà C với bà B? 

     
    Báo quản trị |  
  • #380666   24/04/2015

    Anlhk33-DLU
    Anlhk33-DLU
    Top 75
    Male
    Lớp 6

    Nghệ An, Việt Nam
    Tham gia:10/05/2011
    Tổng số bài viết (834)
    Số điểm: 7856
    Cảm ơn: 215
    Được cảm ơn 334 lần


    Chào bạn

    Thực tiễn tôi đã làm những vụ tranh chấp đất đai tương tự kiểu dạng như thế này rồi nên tôi biết việc tranh chấp này là xác định quyền sử dụng 20 m2 đất thuộc về ai, ông A, bà B hay bà C? Chứ không phải tranh chấp hợp đồng để áp dụng thời hiệu? Hợp đồng đó chỉ là căn cứ xác định ai là người có quyền sử dụng đất. 

    Trong thông tin bạn có đề cập "Để khẳng định có việc mua 20 m2 đất này, hai bên có tái xác nhận bằng một thỏa thuận bằng văn bản về việc chuyển nhượng 300 m2 (không công chứng)" . Như vậy, đây là căn cứ để xác định 20 m2 thuộc về ai. Tòa sẽ xem xét hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực hay không? Tất nhiên đối với trường hợp này thì hợp đồng vô hiệu. Việc hợp đồng chuyển nhượng chỉ viết bằng giấy tay với diện tích 20 m2 giữa ông A với bà B sẽ vô hiệu dẫn đến việc  ông A với bà C ký kết cũng chỉ bằng giấy tay sẽ vô hiệu. Tuy nhiên, trong trường hợp này để bảo vệ quyền lợi của mình thì ông A sẽ khởi kiện bà B và che dấu giao dịch với bà C.

    Trân trọng!

    Hãy theo đuổi đam mê, thành công sẽ đến với bạn.

    Hotline: 0989.422.798. Luật sư - Hãng luật Hai Nguyen & Cộng Sự. Lya BuilDing, phòng 12 A, Chung cư Viện chiến lược Bộ Công An, Nguyễn Chánh, Cầu Giấy, Hà Nội.

    Website: http://lamchuphapluat.vn/

    Tư vấn luật miễn phí: http: http://duongleuocan.blogspot.com/

     
    Báo quản trị |  
    1 thành viên cảm ơn Anlhk33-DLU vì bài viết hữu ích
    chicuanobita (24/04/2015)
  • #380674   24/04/2015

    chicuanobita
    chicuanobita

    Female
    Sơ sinh

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:06/05/2012
    Tổng số bài viết (13)
    Số điểm: 320
    Cảm ơn: 6
    Được cảm ơn 0 lần


    Em Cảm ơn anh Anlhk33-DLU rất nhiều.

    Anh hungmaiusa ! Tranh chấp giữa bà C với bà B đã được Tòa án giải quyết rồi anh ạ! Tòa án cấp sơ thẩm bác yêu cầu công nhận 20 m2 đất là của bà C, đồng thời Công nhận hợp đồng chuyển nhượng giữa bà B với ông D. Ý em muốn hỏi là bây giờ ông A có thể khởi kiện bà B như thế nào để đòi lại giá trị bằng tiền 20 m2 đất đã ký bằng giấy tay trước đó, vì em lo ngại rằng trong vụ tranh chấp này, Tòa án lại tiếp tục bác đơn yêu cầu công nhận quyền sử dụng 20 m2 đất của ông A (vụ kiện ông A và bà B) nhưng không giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu (thỏa thuận có mua bán 20 m2 đất)  là các bên hòan trả cho nhau những gì đã nhận như vụ án giữa bà C và bà B.

     
    Báo quản trị |  
  • #380731   24/04/2015

    hungmaiusa
    hungmaiusa
    Top 10
    Cao Đẳng

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:22/06/2013
    Tổng số bài viết (4081)
    Số điểm: 31488
    Cảm ơn: 938
    Được cảm ơn 1936 lần


    Chào bạn.

    Nếu ông A kiện bà B thì chỉ còn cách duy nhất nhà yêu cầu tuyên giao dịch chuyển nhượng 20m2 đất là vô hiệu vì vi phạm diện tích tối thiểu tách thửa sau khi chuyển nhượng.

    Điều 128. Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội

    Giao dịch dân sự có mục đích và nội dung vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu.

    Điều cấm của pháp luật là những quy định của pháp luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định.

    Đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung giữa người với người trong đời sống xã hội, được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng.

    Điều 136. Thời hiệu yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu

    2. Đối với các giao dịch dân sự được quy định tại Điều 128 và Điều 129 của Bộ luật này thì thời hiệu yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu không bị hạn chế.

     
    Báo quản trị |  
    1 thành viên cảm ơn hungmaiusa vì bài viết hữu ích
    chicuanobita (24/04/2015)
  • #380766   24/04/2015

    chicuanobita
    chicuanobita

    Female
    Sơ sinh

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:06/05/2012
    Tổng số bài viết (13)
    Số điểm: 320
    Cảm ơn: 6
    Được cảm ơn 0 lần


    Chào anh Hungmaiusa,

    Cảm ơn anh, Em cũng đã nghĩ đến trường hợp này rồi, nhưng theo em không đủ diện tích tách thửa không phải là yếu tố để tuyên giao dịch vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật  vì nếu không đủ diện tích tách thửa thì các bên vẫn có thể đứng tên chung trên giấy chứng nhận được mà anh Hungmaiusa!

    rất mong các anh/chị tiếp tục có ý kiến chia sẽ.

    Trân trọng./.

     
    Báo quản trị |  
  • #380789   24/04/2015

    hungmaiusa
    hungmaiusa
    Top 10
    Cao Đẳng

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:22/06/2013
    Tổng số bài viết (4081)
    Số điểm: 31488
    Cảm ơn: 938
    Được cảm ơn 1936 lần


    Chào bạn.

    Nếu không có tranh chấp thì ý kiến của bạn là rất tốt.

    Tuy nhiên, "Năm 2012, bà B chuyển nhượng toàn bộ 40 m2 đất theo giấy chứng nhận cho ông D (bao gồm cả 20 m2 đất chưa được hợp thức hóa cho ông A)."

    Như vậy,ông D đã mua 40m2 nhưng lại phải đứng tên chung với người khác 40m2 đất đó thì ông D có chấp nhận hay không thì bạn đoán biết rồi?

     
    Báo quản trị |  
  • #380820   24/04/2015

    Tienphat032
    Tienphat032

    Male
    Mầm

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:17/12/2012
    Tổng số bài viết (79)
    Số điểm: 530
    Cảm ơn: 14
    Được cảm ơn 39 lần


    Chào Anlhk33-DLU

    Có vẻ phương án anh đưa ra vẫn chưa phù hợp. Bản chất vụ việc mà chicuanobita đưa ra theo mình nhận thấy thì đây là tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chứ không phải tranh chấp về quyền sử dụng đất.

    Theo Nghị quyết số 03/2012/NQ-HĐTP thì "Tranh chấp về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai là tranh chấp ai có quyền sử dụng đất đó". Theo mình hiểu thì dạng tranh chấp này được biểu hiện dưới dạng tranh chấp về ranh giới đất, tranh chấp giữa các đồng sở hữu đối với thửa đất.

    Do đó, mình cho rằng nếu khởi kiện thì có khả năng Toà sẽ căn cứ theo quy định tại Điều 136 Bộ luật dân sự về thời hiệu yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch vô hiệu để đình chỉ vụ án.

    Đây là một số ý kiến trao đổi của mình, rất mong nhận được sự chia sẻ, trao đổi của Anlhk33-DLU và mọi người để vụ việc được rõ hơn.

     

     
    Báo quản trị |  
    3 thành viên cảm ơn Tienphat032 vì bài viết hữu ích
    Anlhk33-DLU (24/04/2015) chicuanobita (24/04/2015) hungmaiusa (24/04/2015)
  • #380842   24/04/2015

    Anlhk33-DLU
    Anlhk33-DLU
    Top 75
    Male
    Lớp 6

    Nghệ An, Việt Nam
    Tham gia:10/05/2011
    Tổng số bài viết (834)
    Số điểm: 7856
    Cảm ơn: 215
    Được cảm ơn 334 lần


    Chào bạn Tienphat302

    Tôi không đồng ý với quan điểm của bạn bởi lẽ: Hiện tại các bên tranh chấp nhằm xác định 20 m2 đất thuộc về ai? ông A, bà B hay bà C? Như vậy, đây là tranh chấp quyền sử dụng đất 20 m2 thuộc về ai? Nếu xét về mặt câu chữ thì đây là tranh chấp về hợp đồng nhưng xét về mặt bản chất và nội dung của nó thì đây là dạng tranh chấp quyền sử dụng đất.

    Trên đây là một vài trao đổi với bạn

    Trân trọng!

     

     

    Hãy theo đuổi đam mê, thành công sẽ đến với bạn.

    Hotline: 0989.422.798. Luật sư - Hãng luật Hai Nguyen & Cộng Sự. Lya BuilDing, phòng 12 A, Chung cư Viện chiến lược Bộ Công An, Nguyễn Chánh, Cầu Giấy, Hà Nội.

    Website: http://lamchuphapluat.vn/

    Tư vấn luật miễn phí: http: http://duongleuocan.blogspot.com/

     
    Báo quản trị |  
    1 thành viên cảm ơn Anlhk33-DLU vì bài viết hữu ích
    Tienphat032 (24/04/2015)
  • #380855   24/04/2015

    hungmaiusa
    hungmaiusa
    Top 10
    Cao Đẳng

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:22/06/2013
    Tổng số bài viết (4081)
    Số điểm: 31488
    Cảm ơn: 938
    Được cảm ơn 1936 lần


    Chào bạn.

    Tôi đồng ý với ý kiến của bạn Anlhk33-DLU vì giữa bà C với bà B có hợp đồng gì đâu? 

     

     
    Báo quản trị |  
    1 thành viên cảm ơn hungmaiusa vì bài viết hữu ích
    Tienphat032 (24/04/2015)
  • #380887   24/04/2015

    Tienphat032
    Tienphat032

    Male
    Mầm

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:17/12/2012
    Tổng số bài viết (79)
    Số điểm: 530
    Cảm ơn: 14
    Được cảm ơn 39 lần


    Chào Anlhk33-DLU và hungmaiusa

    Hiện tại, mình cũng gặp một vụ tương tự vụ của chicuanobita, vì không đủ diện tích tách thửa cho Bên bán nên Bên mua phải giảm diện tích đất chuyển nhượng trong hợp đồng công chứng và làm một hợp đồng bằng giấy tay thể hiện đúng diện tích chuyển nhượng thực tế. Và sau khi chuyển nhượng xong, Bên nhận chuyển nhượng cũng đã xây hàng rào bao quanh và nhà cửa trên đó.

    Tuy nhiên, sau 4 năm, bên chuyển nhượng lại bán luôn phần đất đó (phần đất đã bán bằng giấy tay cho bên nhận chuyển nhượng). Bên nhận chuyển nhượng muốn khởi kiện nhưng cũng đang phân vân như trường hợp mà chicuanobita nêu ra.

    Mình bảo vệ bên nhận chuyển nhượng nên cũng muốn theo hướng Anlhk33-DLU nhưng cũng đang phân vân tới khả năng thành công của nó. Theo mình nghĩ, mặc dù tranh chấp giữa A và B là tranh chấp liên quan đến 20m2 đất nhưng 20m2 đất này là đối tượng của một hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa tuân thủ đúng hình thức. Như vậy, hợp lý nhất là xem tranh chấp giữa A và B là tranh chấp phát sinh từ giao dịch quyền sử dụng đất. Việc xem tranh chấp giữa A, B là tranh chấp về quyền sử dụng đất tuy có lợi cho mình (mình cũng hi vọng vậy và muốn tìm căn cứ chính xác để tư vấn cho khách hàng quyết định khởi kiện hay không khởi kiện để tránh mất tiền án phí và thời gian) nhưng mình nghĩ khó có thể lập luận là tranh chấp về quyền sử dụng đất.

    Hy vọng anh Anlhk33-DLU và hungmaiusa bỏ chút thời gian quý báu của mình để giúp mình cũng như chicuanobita có hướng giải quyết vụ việc.

    Cảm ơin hai anh.

     
    Báo quản trị |