DanLuat 2015

Vướng mắc vấn đề đất chuyển nhượng

Chủ đề   RSS   
  • #441676 16/11/2016

    Vướng mắc vấn đề đất chuyển nhượng

    Kính chào Luật sư!

     

    Bố tôi và mẹ tôi lấy nhau sinh được 3 người con. Năm 1998 thì bố tôi mất. Một mình mẹ tôi nuôi các con bằng việc canh tác trên mảnh đất của hai vợ chồng khi còn sống. Thời điểm đó, đất nhà tôi thuộc diện khỉ ho cò gáy. Một thời gian sau tỉnh nhà có quy hoạch khu đô thị mới thì đất nhà tôi thuộc đối tượng khu đất có giá vì xung quanh là các con đường huyết mạch của khu hành chính. Vì thế, các bác và con bác quay ra tranh giành, kiện tụng và đánh đập mẹ tôi và chị tôi. Mẹ tôi một mình nuôi con cực khổ và các con còn nhỏ nên gặp rất nhiều khó khăn. Việc kiện tụng đã làm gia đình tôi càng lâm vào cảnh khó khăn hơn về tài chính và khủng hoảng tinh thần vì cả hai cấp đều ra quyết định lấy lại ½ trong tổng 1.000 m2 đất. Tuy nhiên, các quyết định của các chủ tịch đó đã bị bác bỏ vì sai quy định. Sau này, các bác lại quay sang kiện về diện thừa kế và cũng không có kết quả. Sau đó, tòa án tỉnh đã ra quyết định đình chỉ vụ án . Thời gian đó, vào năm 2005, khi được gợi ý mẹ tôi đã đồng ý bán 100m2 đất cho bà H và bà H chính là người đã gợi ý muốn mua diện tích đất này. Khi thương lượng về việc mua bán này, mẹ tôi cũng nói rõ với bà H là đất này đang tranh chấp, tuy nhiên bà ấy cũng khăng khăng mua với lý do là đất nhà tôi có giấy tờ, sổ sách đầy đủ, bà ấy không sợ. Mẹ tôi thấy vậy đã đồng ý bán và có nhận tiền theo từng đợt và chỉ có đợt đầu là nhận nhiều, số còn lại bà H đưa cho mẹ tôi như là đưa tiền chợ (thời ấy 100m2 đất rất rẻ, mẹ tôi chỉ bán có 25tr). Hợp đồng mua bán giữa 2 bên là giấy tay do bà H viết, mẹ tôi không rành chữ nên chỉ việc ký vào mà không đọc rõ nội dung. Giấy này chỉ có 1 bản do bà H giữ và những lần đưa tiền sau (với số tiền như tiền người ta đi chợ) thì mẹ tôi không nhớ rõ là có biên nhận không. Sau đó mấy tháng, khi bà H chuẩn bị xây nhà thì bị các bác tôi ngăn cản (khi chuẩn bị đổ móng nhà thì bà H vẫn chưa đưa đủ tiền). Lúc này bà H sợ mất đất đã mua đã yêu cầu mẹ tôi trả lại tiền nhưng vì gia đình khó khăn nên mẹ tôi bảo không có tiền để đưa. Sau đó, không được như ý muốn, bà H đã chửi mắng mẹ tôi thậm tệ và dỡ móng, bỏ đi không liên lạc với gia đình tôi tới nay nên diện tích đất này mẹ tôi vẫn canh tác. Tháng 10/2016, bà H quay lại đòi đất. Nói thêm là H là chỗ có quen biết vì bà là họ hàng rất xa với nhà tôi. Mẹ tôi hiện tại vì cách cư xử của bà H nên rất không muốn tiếp tục giao dịch với bà ấy (lý do là khi mua đất và giao tiền với mẹ tôi, bà H đã nhân cơ hội gia đình tôi khó khăn đã dẫn cậu của bà lấy của nhà tôi 10tr và 5 cây vàng do mẹ tôi tích góp bao năm và hứa hẹn giúp gia đình tôi vượt khó khăn nhưng không thấy giúp gì và biệt tăm tới giờ. Vì tin tưởng bà H và vì nghĩ người ta giúp mình nên mẹ tôi không làm giấy tờ gì về việc đưa tiền này cả).

    Tình hình cụ thể như trên nên tôi có một số vấn đề xin Luật sư tư vấn vì tình trạng khá rắc rối:

    • Như tôi đã nói ở trên, tòa án sơ thẩm đã ra quyết định đình chỉ giải quyết vụ án dân sự. Tuy nhiên, khi mẹ tôi muốn bán 1 phần đất để trả các khoản phí phát sinh trong thời gian tranh chấp và muốn làm thủ tục sang tên cho người mua nhưng cán bộ Sở TNMT không đồng ý xác nhận với lý do: đất đang tranh chấp và QĐ đình chỉ giải quyết vụ án chỉ là đình chỉ không có giá trị để việc chuyển nhượng này có giá trị pháp lý. Tôi muốn hỏi, cán bộ sở trả lời như thế có đúng không? Giá trị pháp lý của Quyết định đình chỉ này như thế nào? Hậu quả của việc đình chỉ này nếu theo quy định của Bộ luật TTDS thì không thể hiện rõ tình hình thực tế. Nếu cứ mang cái danh vụ án dân sự bị đình chỉ thì chúng tôi thực sự không thể thực hiện được quyền của mình đối với chính mảnh đất của mình.
    • Làm cách nào để gia đình tôi bảo vệ quyền lợi của mình trong trường hợp Quyết định đình chỉ này vẫn còn mà có thể khu nhà tôi ở bị quy hoạch hoặc vì lý do bất khả kháng khác gia đình tôi không thể tiếp tục sống trên mảnh đất này?
    • Trường hợp của bà H mua đất của nhà tôi, mẹ tôi muốn hủy giao dịch này và cho dù phải trả lại tiền một lần nữa mẹ tôi cũng muốn trả vì không muốn bán đất của bố tôi cùng ông nội dày công khai phá có được không? Vấn đề gia đình tôi nếu ra cơ quan tài phán thì có căn cứ vào điều khoản hợp đồng vô hiệu do vi phạm hình thức trong hợp đồng chuyển nhượng để hủy giao dịch không hay như thế nào?

    Câu chuyện rất dài dòng nhưng cũng rất mong Luật sư tư vấn gỡ rối giúp gia đình tôi.

    Chân thành cảm ơn!

     
    1901 | Báo quản trị |  

Like DanLuat để cập nhật các Thông tin Pháp Luật mới và nóng nhất mỗi ngày.

Thảo luận
  • #441940   18/11/2016

    LS_CaoSyNghi
    LS_CaoSyNghi
    Top 25
    Luật sư quốc gia

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:11/05/2010
    Tổng số bài viết (3241)
    Số điểm: 20992
    Cảm ơn: 0
    Được cảm ơn 1070 lần
    Lawyer

    Chào bạn,

    Chừng đó thông tin bạn nêu cũng đã hình dung được sự phức tạp của vụ việc gia đình bạn. Nói chung, những tranh chấp về đất đai thì phải là người trực tiếp nghiên cứu vụ việc mới có cơ sở nhận định chuẩn xác được. Trước mắt tôi có thể tư vấn cho bạn như sau:

    1/ Đình chỉ: Quyết định đình chỉ vụ án dân sự có nhiều lý do và nhìn vào đó mới biết được hậu quả pháp lý của nó. Mặc dù vậy, với sơ lược của bạn thì có thể hiểu là đình chỉ đối với yêu cầu của người kiện (các bác và con các bác). Như vậy bên bạn không thể sử dụng làm căn cứ đề nghị cấp sổ đỏ.

    2/ Về bản chất thì vẫn có tranh chấp đối với khu đất bạn nêu nên chính quyền không thể cấp sổ đỏ cho nhà bạn. Về hành chính: Bên bạn có thể chọn phương án nộp hồ sơ xin cấp sổ đỏ, chính quyền không cấp thì khiếu nại/kiện hành chính. Tuy nhiên thực tế cách này áp dụng vào trường hợp của bạn sẽ ít hiệu quả.

    3/ Như trên đã nói, đất đang tranh chấp thì không cấp sổ được nên việc quan trọng nhất là phải giải quyết được tranh chấp. Trên cơ sở các hình thức tranh chấp bạn kể, bên bạn có thể cân nhắc lựa chọn yêu cầu ủy ban xã hòa giải việc tranh chấp đất đai với những người trong nhà (trừ diện tích đất bà H mua). Bạn nộp đơn khởi kiện cùng biên bản hòa giải của xã và nhớ nêu yêu cầu tòa án xác định đất là của gia đình bạn. Phán quyết của tòa án sẽ cho biết bên bạn được hưởng gì.

     

    Trân trọng!

     

    LS Cao Sỹ Nghị

    101 Đào Duy Anh, Phường 9, quận Phú Nhuận TP. HCM

    Email: caosynghi@gmail.com

     
    Báo quản trị |  
    1 thành viên cảm ơn LS_CaoSyNghi vì bài viết hữu ích
    ngocsoanhtranthi (18/11/2016)
  • #441967   18/11/2016

    Cảm ơn Luật sư đã tư vấn. Tuy nhiên, có một số vấn đề tôi chưa nói rõ ở nội dung lần trước. Vì vậy tôi xin trình bày thêm, mong Luật sư sẽ có cơ sở để tư vấn thêm.

    Lần đầu, những cá nhân khởi xướng tranh giành phần diện tích mà cha mẹ tôi đã canh tác trước giờ là các con bác, con chú. Tuy nhiên, tòa án không thụ lý vì họ không có liên quan đến vấn đề này. Vì vậy, họ đã thuyết phục (không biết bằng cách nào) bà nội ruột tôi vào vụ này và đã được thụ lý. Tuy vậy, sau khi tòa thụ lý và xem xét hồ sơ thì ra QĐ đình chỉ vụ án với lý do: Bà nội tôi (nguyên đơn) không có cơ sở khởi kiện và thực tế nguyên đơn phải là ông nội tôi đã qua đời rất lâu, bởi lẽ, ông nội tôi có rất nhiều vợ và diện tích đất đã đưa cho ba mẹ tôi canh tác là đất ông nội khai hoang khi chưa kết hôn với bà nội ruột tôi (lúc đó ông nội đang sống với bà nội thứ 2, bà ruột tôi là vợ thứ 3) chứ không phải do các con chú, bác hay bà nội ruột tôi rút đơn kiện (Tòa áp dụng điểm a khoản 1 Điều 192 BLTTDS 2004). Dựa vào đó, tôi có thể giải thích ý nghĩa của Tòa là: đất này không thuộc diện thừa kế sau khi ông tôi mất bởi vì tòa nhận định đất là do ông nội tôi cho bố mẹ tôi (ngày xưa cha mẹ cho con cái cái gì đều không có giấy tờ. Và, bà tôi kiện cũng với nội dung là đất này là đất của ông nội để lại thừa kế cho tất cả con cháu).

    - Những thông tin này có thay đổi bản chất của Quyết định đình chỉ vụ án dân sự mà Luật sư đã tư vấn ở trên không?

    - Hiện tại, những người đã từng tham gia kiện gia đình tôi dù thực sự họ không đứng tên trên đơn kiện (bà tôi đã mất sau đó) không muốn kiện nữa  có thể vì khó hoặc lý do khác mà chỉ có họ mới biết (đây là thông qua những thông tin của các họ hàng trong nhà khác nhưng không có tham gia và cũng không muốn tham gia vào vụ tranh chấp trước đó) bởi vì thực tế giá trị đất nhà tôi đang canh tác không có giá trị cao như họ đã từng tưởng tượng khi khởi kiện. Nhưng vì vướng cái quyết định này của tòa nên tôi sợ tương lai rất khó thực hiện các quyền mà gia đình tôi đáng được hưởng và để họ chịu hòa giải như Luật sư tư vấn thì rất khó vì họ đã từng nói thẳng mặt mẹ và mấy chị em tôi rằng: ba mất thì mẹ con mày không có quan hệ gì với nhà này cả vì ba mày chỉ sinh con gái. Họ đã từng căm thù gia đình tôi khi họ đã sử dụng tất cả những biện pháp kể cả bạo lực nhưng không khuất phục được mẹ con tôi (giờ thì tôi không biết họ còn như thế không vì gia đình tôi không quan tâm tới nữa).

    - Riêng phần đất 100m2 bà H mua, gia đình tôi giờ không muốn bán nữa có được không. Ngày xưa, mẹ góa con côi lại gặp chuyện người thân trong họ hàng không những không giúp đỡ mà còn hùa vào muốn lấy chén cơm của 4 mẹ con nên mẹ tôi mới muốn bán một ít để có chi phí trang trải. Nay gia đình đã ổn định, cộng với cách sống và ứng xử của bà H làm gia đình tôi thấy bà ấy không phải là người phù hợp (tôi đã nói rõ ở lần trước). Vậy mẹ tôi có thể hủy giao dịch với lý do hợp đồng mua bán đó vô hiệu được không? Lúc bán, ba tôi đã mất, một phần đất ba tôi để lại là cho 4 mẹ con và bà tôi nhưng không phân tách rõ.

    Mong nhận được sự hồi đáp của Luật sư. Chúc Luật sư luôn thành công!

     
    Báo quản trị |  
  • #442028   19/11/2016

    LS_CaoSyNghi
    LS_CaoSyNghi
    Top 25
    Luật sư quốc gia

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:11/05/2010
    Tổng số bài viết (3241)
    Số điểm: 20992
    Cảm ơn: 0
    Được cảm ơn 1070 lần
    Lawyer

    Chào bạn

    Trên cơ sở thông tin bạn bổ sung cho thấy quyết định đình chỉ giải quyết vụ án của tòa án là do bên khởi kiện đòi thừa kế thua về mặt lý. Như vậy, bên bạn nên nộp hồ sơ đề nghị cấp sổ đỏ. Không có người tranh chấp thì chính quyền sẽ cấp sổ đỏ. Có người tranh chấp thì chính quyền phải hòa giải (theo yên cầu của các bên) và sau đó nếu không đạt mong muốn, mỗi bên có quyền khởi kiện ra tòa. Khi đó bạn có thể vận dụng phương án tôi tư vấn hôm trước.

    Lưu ý: Phần đất bán cho bà H thì do bà H nắm giữ hợp đồng và những chi tiết liên quan đến việc thực hiện hợp đồng nên trừ khi các bên thống nhất được cách giải quyết, bằng không nếu bạn gộp vào để xin cấp sổ đỏ chung thì sẽ rắc rối hơn.

     

    Trân trọng!

    LS Cao Sỹ Nghị

    101 Đào Duy Anh, Phường 9, quận Phú Nhuận TP. HCM

    Email: caosynghi@gmail.com

     
    Báo quản trị |  

Tư vấn của Luật sư có tính chất tham khảo, bạn có thể liên hệ trực tiếp với Luật sư theo thông tin sau:

LS Cao Sỹ Nghị

101 Đào Duy Anh, Phường 9, quận Phú Nhuận TP. HCM

Email: caosynghi@gmail.com

0 Thành viên đang online
-