Tôi làm trong một tổ chức tài chính nhà nước trực thuộc UBND tỉnh (gọi tắt là Quỹ). Năm 2012, Quỹ cho công ty Hoàng Long vay 02 tỷ để sản xuất kinh doanh, tài sản bảo đảm của công ty là Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của bên thứ 3 ghi tên ông Nguyễn Văn Thắng (1977) và vợ là bà Nguyễn Thị Hà (1985). Việc nhận thế chấp QSDĐ và tài sản gắn liền với đất được thực hiện đúng các quy định của pháp luật. Được chứng thực tại UBND xã và đăng ký giao dịch bảo đảm tại Văn phòng đăng ký QSDĐ (nay là văn phòng đăng ký đất đai) cấp huyện.
Năm 2012, công ty không trả được nợ, Quỹ khởi kiện ra Tòa, bản án tuyên buộc công ty phải trả cho Quỹ số tiền 02 tỷ, nếu không Quỹ được quyền phát mại tài sản thế chấp của hộ ông Nguyễn Văn Thắng để thu hồi nợ.
Do công ty không trả được nợ nên chi cục thi hành án dân sự đã tiến hành kê biên phát mại tài sản thế chấp của hộ ông Nguyễn Văn Thắng và bà Nguyễn Thị Hà để thu hồi nợ cho Quỹ.
Bản án đang được thi hành thì Tòa án nhân dân tỉnh có Quyết định tái thẩm hủy toàn bộ bản án sơ thẩm giao vụ án lại cho tòa án nhân dân thành phố xét xử lại từ đầu vì lý do cần xem xét lại nguồn gốc đất của hộ ông Nguyễn Văn Thắng mang đi thế chấp tại Quỹ, cụ thể như sau:
Nguồn gốc tài sản mang đi thế chấp của hộ ông Nguyễn Văn Thắng là tài sản chung của ông Nguyễn Văn Cận và bà Nguyễn Thị Thiệp (bố mẹ ông Nguyễn Văn Thắng) đã được được cấp giấy chứng nhận QSDĐ năm 1992 mang tên bà Thiệp. Việc sang tên cho vợ chồng anh Thắng, chị Hà thông qua hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ lập ngày 05/3/2009, trong hợp đồng ghi người chuyển nhượng là ông Nguyễn Văn Cận và bà Nguyễn Thị Thiệp, người nhận chuyển nhượng là Nguyễn Văn Thắng và Nguyễn Thị Hà. Hợp đồng chuyển nhượng có chữ ký của ông Cận, bà Thiệp, anh Thắng, chị Hà, xác nhận của UBND cấp xã. Sau đó từ hợp đồng chuyển nhượng này, UBND cấp huyện đã cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho anh Thắng, chị Hà vào ngày 13/4/2009. Tuy nhiên, tài liệu là giấy chứng tử từ UBND cấp xã sau này cung cấp thì ông Nguyễn Văn Cận đã chết do tai nạn giao thông vào ngày 24/11/2006. Như vậy tại thời điểm làm thủ tục chuyển nhượng QSDĐ ông Cận đã chết nên hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là không hợp pháp, nên anh Thắng chưa có quyền về tài sản, một phần tài sản chuyển nhượng là di sản thừa kế của ông Cận.
Năm 2016, tòa án nhân dân thành phố đã xét xử lại vụ án, tuyên hợp đồng thế chấp QSDĐ và tài sản gắn liền với đất ký giữa Quỹ và hộ ông Nguyễn Văn Thắng vô hiệu do UBND cấp xã chứng thực vào hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ (có chữ ký của ông Cận mặc dù ông Cận đã chết trước đó rất lâu) là không hợp pháp, vi phạm các Quy định về công chứng, chứng thực hợp đồng. Bên cạnh đó UBND cấp xã chứng thực vào Hợp đồng thế chấp QSDĐ giữa Quỹ và hộ ông Thắng mà không xem xét xác minh rõ nguồn gốc tài sản làm ảnh hưởng đến quyền lợi các thành viên khác trong gia đình , do vậy hợp đồng thế chấp trên là không hợp pháp.
Tòa án tuyên hợp đồng thế chấp trên là vô hiệu, buộc Quỹ phải trả lại giấy chứng nhận QSDĐ cho hộ ông Nguyễn Văn Thắng.
Theo quan điểm của cá nhân tôi, hợp đồng thế chấp trên là vô hiệu do UBND cấp xã đã thực hiện không đúng các quy định về công chứng, chứng thực. Mặc dù ông Cận đã chết từ rất lâu nhưng vẫn xác nhận chữ ký của ông tại thời điểm chuyển nhượng. Việc này dẫn đến UBND huyện đã cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho ông Thắng. Giấy chứng nhận QSDĐ là thật nhưng hồ sơ cấp giấy chứng nhận đã bị làm giả (giả mạo chữ ký của ông Cận - đã chết cách thời điểm chuyển nhượng 03 năm). Quỹ đã thực hiện đúng các quy định về đăng ký giao dịch bảo đảm, chứng thực hợp đồng thế chấp tại cấp thẩm quyền, đăng ký giao địch bảo đảm tại văn phòng đăng ký đất đai. Quỹ là bên thứ 3 ngay tình, hoàn toàn không biết và không có khả năng cũng như trách nhiệm trong việc đi xác minh nguồn gốc giấy chứng nhận QSDĐ có được cấp đúng hay không? Việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ phải tuân thủ các quy định của pháp luật là trách nhiệm của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Việc UBND cấp xã không thực hiện đúng các quy định trong việc chứng thực hợp đồng hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ dẫn đến UBND huyện đã cấp giấy chứng nhận QSDĐ không đúng. Cá nhân có giấy chứng nhận QSDĐ này mang đi thế chấp tại Quỹ, Quỹ hiện nay không xử lý được tài sản thế chấp trên đã thiệt hại nghiêm trọng tới quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Do vậy để bảo đảm được quyền và lợi ích hợp pháp của mình, rất mong luật sư tư vấn cho Quỹ cách giải quyết trường hợp trên.
Hiện nay, Quỹ đang dự kiến thực hiện theo hướng sau:
Quỹ làm đơn kiện UBND huyện, UBND cấp xã và hộ ông Nguyễn Văn Thắng ra tòa án về hành vi giả mạo chữ ký, không thực hiện đúng các quy định về công chứng, chứng thực, cấp sai giấy chứng nhận QSDĐ gây thiệt hại cho Quỹ. Quỹ yêu cầu bồi thường thiệt hại do nhà nước gây ra có được không? Trình tự, thủ tục và các quy định của pháp luật thực hiện như thế nào? Quỹ khởi kiện ra tòa dân sự hay Tòa hành chính?
Xin chân thành cảm ơn!
