Về cấp giấy phép xây dựng

Chủ đề   RSS   
  • #435244 06/09/2016

    Vymobile

    Sơ sinh

    Quảng Ngãi, Việt Nam
    Tham gia:06/09/2016
    Tổng số bài viết (1)
    Số điểm: 5
    Cảm ơn: 0
    Được cảm ơn 0 lần


    Về cấp giấy phép xây dựng

    Chào luật sư

    Tôi  có việc vướng mắc về đất đai xin luật sư tư vấn giúp với ạ.

    Ngày 21/4/2008 tôi có mua thửa đất của 1 người hàng xóm với diện tích là 174m2 là đất ở lâu dài tại đô thị.GCNQSDĐ được cấp ngày 4/12/2007.

    Năm 2010 tôi có xin và được cấp giấy phép xây dựng nhà ở trên thửa đất đó.Và đến nay,vì căn nhà xây quá nhỏ và quá thấp nên tôi xin giấy phép sửa lại nhà nhưng UBND huyện ko đồng ý cấp giấy với lý do đất trong diện qui hoạch.

    Tôi có hỏi ông trưởng phòng kinh tế hạ tầng thì ông này cho biết :''thửa đất đó nằm trong diện qui hoạch của các năm 2005-2008-2015''

    Tôi xin tường thuật lại 1 đoạn nói chuyện giữa tôi và ông trưởng phòng kinh tế hạ tầng như sau:

    Tôi :Thưa ông,đất ở của tôi có dự án qui hoạch từ khi nào?

    Trưởng phòng: Là các năm 2005-2008-2015.Năm 2005 có dự án qui hoạch để mở rộng chợ,nhưng chợ đã được xây nơi khác nên ko qui hoạch.Năm 2008 và 2015 có dự án qui hoạch cho thuê lại cho các nhà đầu tư tư nhân.

    Tôi: Nếu 2005 vậy tại sao năm 2007 thửa đó được cấp GCNQSDĐ? Nếu 2008 sao năm 2010 tôi được cấp giấy phép xây dựng nhà ở ? Và mới đây nhất năm 2015 tôi được cấp đổi sổ đỏ lấy sổ hồng ?Thưa ông !

    Trưởng phòng: vì trước kia người cấp giấy đã làm sai qui định,ai làm sai thì người đó chịu.Bây giờ tôi làm trưởng phòng ở đây nên tôi ko thể làm sai như các ông trước.

    Sau khi tôi trình bày xong,thì UBND huyện bảo sẽ cấp giấy phép xây dựng tạm thời có thời hạn,nếu có qui hoạch buộc tôi phải tự tháo dỡ nhà mà ko có đền bù gì về nhà.Và tôi được biết thì qui hoạch để cho các nhà đầu tư tư nhân thuê chứ ko phải qui hoạch làm các công trình của nhà nước.

    Vậy tôi mong luật sư tư vấn giúp,tôi có nên viết đơn khiếu nại ko ? Và nếu khiếu nại thì cho tôi mẫu đơn và gởi ở bộ phận nào? 

    Chân thành cảm ơn luật sư

     
    2067 | Báo quản trị |  

Like DanLuat để cập nhật các Thông tin Pháp Luật mới và nóng nhất mỗi ngày.

Thảo luận
  • #448559   02/03/2017

    Chào bạn, cám ơn câu hỏi của bạn. Với câu hỏi của bạn, chúng tôi có một số góp ý, đề xuất như sau:

    1.     Về việc thực tế quy hoạch trên và quy hoạch có thể được lập để các nhà đầu tư tư nhân thuê không

    -         Về việc thực tế quy hoạch trên

    Luật đất đai 2003 có quy định về việc công bố quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất:

    Điều 28. Công bố quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

    Trong thời hạn không quá ba mươi ngày làm việc, kể từ ngày được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định hoặc xét duyệt, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải được công bố công khai theo quy định sau đây:

    1. Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn có trách nhiệm công bố công khai quy hoạch sử dụng đất chi tiết, kế hoạch sử dụng đất chi tiết của địa phương tại trụ sở Uỷ ban nhân dân;

    2. Cơ quan quản lý đất đai các cấp có trách nhiệm công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương tại trụ sở cơ quantrên các phương tiện thông tin đại chúng;

    3. Việc công bố công khai tại trụ sở Uỷ ban nhân dân và cơ quan quản lý đất đai được thực hiện trong suốt thời gian của kỳ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có hiệu lực.

    Vậy, để biết rõ hơn về quy hoạch ở địa phương bạn, bạn có thể tới trụ sở cơ quan quản lý đất đai, ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn để hỏi thêm về thông tin cụ thể. Theo nguyên tắc, quy hoạch này phải được công khai trong suốt thời gian của kỳ quy hoạch. Theo điều 24 Luật đất đai 2003, kỳ quy hoạch của cả nước, tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, xã, phường, thị trấn là 10 năm (tương ứng với khoảng thời gian từ năm 2005 đến 2015 trong trường hợp của bạn.

    Điều 24. Kỳ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

    1. Kỳ quy hoạch sử dụng đất của cả nước, tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, xã, phường, thị trấn là mười năm.

    2. Kỳ kế hoạch sử dụng đất của cả nước, tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, xã, phường, thị trấn là năm năm. 

    Nếu khi xem xét kỹ quy hoạch trên, bạn cho rằng việc lập, thực hiện quy hoạch này không đúng với những nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (điều 21 Luật đất đai 2003), bạn có thể khiếu nại, tố cáo về hành vi vi phạm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố.

    Điều 15. Những hành vi bị nghiêm cấm

    Nhà nước nghiêm cấm hành vi lấn, chiếm đất đai; không sử dụng, sử dụng đất không đúng mục đích; vi phạm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố; huỷ hoại đất; không thực hiện đúng quy định của pháp luật khi sử dụng các quyền của người sử dụng đất; không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ, trách nhiệm của người sử dụng đất.

    Khi này, bạn có thể kiến nghị theo điều 209 Luật đất đai 2013

    Điều 209. Tiếp nhận và xử lý trách nhiệm của thủ trưởng, công chức, viên chức thuộc cơ quan quản lý đất đai các cấp và công chức địa chính cấp xã trong việc vi phạm trình tự thực hiện các thủ tục hành chính

    1. Tổ chức, cá nhân khi phát hiện công chức, viên chức thuộc cơ quan quản lý đất đai các cấp, công chức địa chính xã, phường, thị trấn vi phạm các quy định về trình tự, thủ tục, thời hạn đối với việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất, làm thủ tục thực hiện quyền của người sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận thì có quyền gửi đơn kiến nghị đến người có thẩm quyền theo quy định sau đây:

    a) Đối với vi phạm của công chức địa chính xã, phường, thị trấn thì gửi kiến nghị đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã;

    b) Đối với những vi phạm của công chức, viên chức thuộc cơ quan quản lý đất đai cấp nào thì gửi kiến nghị đến thủ trưởng cơ quan quản lý đất đai cấp đó;

    c) Đối với vi phạm của thủ trưởng cơ quan quản lý đất đai thì gửi kiến nghị đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cùng cấp.

    2. Trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày nhận được đơn kiến nghị, Chủ tịch Ủy ban nhân dân hoặc thủ trưởng cơ quan quản lý đất đai quy định tại khoản 1 Điều này có trách nhiệm xem xét, giải quyết và thông báo cho người có kiến nghị biết.

    Hoặc làm thủ tục khiếu nại được quy định tại Luật khiếu nại 2011 như sau:

    -                     Nơi tiếp nhận khiếu nại: người khiếu nại khiếu nại lần đầu đến người đã ra quyết định hành chính hoặc cơ quan có người có hành vi hành chính. Trường hợp người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu hoặc quá thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết thì có quyền khiếu nại lần hai đến Thủ trưởng cấp trên trực tiếp của người có thẩm quyền giải quyết khiếu nại lần đầu (lưu ý, bạn cũng có thể khởi kiện vụ án hành chính không cần qua bước khiếu nại, tuy nhiên, với giới hạn trả lời câu hỏi của bạn về thủ tục khiếu nại, xin chỉ nêu trình tự, thủ tục của việc này)

    -                     Hình thức khiếu nại: bằng đơn hoặc khiếu nại trực tiếp. Ở hình thức khiếu nại trực tiếp, bạn sẽ được người tiếp nhận khiếu nại hướng dẫn trực tiếp

    -                     Thời hiệu khiếu nại: Thời hiệu khiếu nại là 90 ngày, kể từ ngày nhận được quyết định hành chính hoặc biết được quyết định hành chính, hành vi hành chính. (trừ các trường hợp bất khả kháng, trở ngại khách quan,…)

    -         Về việc quy hoạch có thể được lập để các nhà đầu tư tư nhân thuê không

    Do kỳ quy hoạch chỉ được lập trong 10 năm, đến năm 2015, kỳ quy hoạch trên đã hết, việc bạn không nói rõ việc giao cho nhà đầu tư thuộc quy hoạch nào, nên xin dẫn cả Luật đất đai 2003 và 2013:

    Luật đất đai 2003:

    Điều 41. Việc thu hồi đất và quản lý quỹ đất đã thu hồi

    1. Nhà nước quyết định thu hồi đất và giao đất cho tổ chức phát triển quỹ đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thành lập để thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng và trực tiếp quản lý quỹ đất đã thu hồi đối với trường hợp sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được công bố mà chưa có dự án đầu tư.

    2. Nhà nước thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng và giao đất cho nhà đầu tư để thực hiện dự án đối với các trường hợp đã có dự án đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.

    Luật đất đai 2013

    Điều 155. Đất sử dụng vào mục đích công cộng; đất để thực hiện dự án xây dựng - chuyển giao và dự án xây dựng - kinh doanh - chuyển giao

    (...)

    3. Nhà nước giao cho nhà đầu tư quản lý diện tích đất để thực hiện dự án xây dựng - chuyển giao (BT); giao đất hoặc cho thuê đất đối với nhà đầu tư để thực hiện dự án xây dựng - kinh doanh - chuyển giao (BOT) và các hình thức khác theo quy định của pháp luật về đầu tư.

    4. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

    Vậy, ở một số trường hợp nhất định, Luật đất đai cho phép nhà nước giao cho nhà đầu tư đất trong quy hoạch.

    2.     Về việc đền bù khi buộc phải tháo dỡ trong trường hợp trên.

    Khoản 2 điều 49 Luật đất đai năm 2013 quy định như sau: 

    2. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

    Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.

    Vậy, nếu mảnh đất của bạn chỉ ở trong quy hoạch, chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện, bạn hoàn toàn có thể cải tạo, sửa chữa nhà ở, và vẫn được nhà nước bồi thường. Bạn có thể tham khảo thêm ở các điều 75, 76, 80, 81, 83 luật đất đai 2013. Nếu bạn thuộc trường hợp này mà chính quyền địa phương không bồi thường, hỗ trợ trong trường hợp đất bị thu hồi, đây là việc làm trái pháp luật, bạn có thể kiến nghị, khiếu nại (như thủ tục nêu trên) hoặc khởi kiện hành vi hành chính.

    Có thể mảnh đất, nhà bạn đã thuộc vào trường hợp đất đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, nên muốn sửa chữa, cải tạo nhà ở phải được cơ quan có thẩm quyền cho phép.

    Điều 75, 76, 80, 81, 82, 83 Luật đất đai 2013 có quy định về điều kiện được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất. Trong các điều kiện này, không có trường hợp của bạn. Vì vậy, nhìn chung, nhà nước không có trách nhiệm bồi thường về khoản này.

    Về các vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cấp giấy phép xây dựng nhà ở, đổi sổ đỏ lấy sổ hồng: “Nếu 2005 vậy tại sao năm 2007 thửa đó được cấp GCNQSDĐ? Nếu 2008 sao năm 2010 tôi được cấp giấy phép xây dựng nhà ở ? Và mới đây nhất năm 2015 tôi được cấp đổi sổ đỏ lấy sổ hồng”, do chưa có đủ thông tin cần thiết nên xin chưa được kết luận, phân tích sâu về việc này.

    Tóm lại, để biết chi tiết về quy hoạch, kế hoạch đất ở địa phương, bạn có thể đến trụ sở UBND hoặc cơ quan quản lý đất đai để tìm hiểu thêm. Nếu cho rằng cán bộ địa phương đã vi phạm pháp luật, bạn có thể kiến nghị hoặc khiếu nại tới cơ quan có thẩm quyền. Nhìn chung, việc sửa chữa, cải tạo nhà ở khi đã có kế hoạch, quy hoạch cụ thể sẽ không được bồi thường khi thực hiện kế hoạch.

    Trên đây là một số đề xuất, góp ý dựa trên những thông tin bạn đưa ra. Nếu còn những thắc mắc cần giải đáp, mời bạn liên hệ với chúng tôi để được tư vấn trực tiếp theo địa chỉ dưới đây.

    Trân trọng.

    Chuyên viên tư vấn Nguyễn Thị Minh Hiếu.

    BỘ PHẬN TƯ VẤN PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI - DỰ ÁN BĐS | CÔNG TY LUẬT VIỆT KIM

    M: (+84-4) 32.123.124; (+84-4) 32.899.888 - E: cle.vietkimlaw@gmail.com; luatvietkim@gmail.com - W: www.vietkimlaw.com

    Ad: Trụ sở chính - Tầng 5, Tòa nhà SHB, 34 Giang Văn Minh, Ba Đình, HN | VPGD - Tầng 5, Nhà C, 236 Hoàng Quốc Việt, Cầu Giấy, HN.

     
    Báo quản trị |