Tư vấn về việc mua bán nhà đất đang thế chấp Ngân Hàng

Chủ đề   RSS   
  • #428626 21/06/2016

    Tung14Qn

    Sơ sinh

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:21/06/2016
    Tổng số bài viết (2)
    Số điểm: 100
    Cảm ơn: 0
    Được cảm ơn 0 lần


    Tư vấn về việc mua bán nhà đất đang thế chấp Ngân Hàng

    Xin chào luật sư,

    Mình có 1 trường hợp mong muốn được giải đáp thắc mắc.

    Hiện tại mình đang muốn mua 1 miếng đất, có giá trị hơn 600tr,

    Nhưng hiện tại thì miếng đất đang được thế chấp trong Ngân Hàng, số tiền để thế chấp miếng đất là 200tr.

    Hiện tại bên bán muốn mình đặt cọc 100 tr để giải chấp miếng đất, sau đó sẽ tiến hành mua bán.

    Trong trường hợp này mình e ngại rủi ro là đặt cọc số tiền thì quá lớn, sau khi giải chấp, bên bán tiếp tục lại thế chấp sổ,

    Hoặc lại thực hiện đặt cọc hay mua bán với người khác.

    Vì hiện tại chủ của miếng đất ở xa vị trí miếng đất, nên cũng không biết tình hình nhà cửa người ta thế nào.

    Cho hỏi là có phương thức giao dịch nào đảm bảo cho bên mua không ạ?

     
    3526 | Báo quản trị |  

Like DanLuat để cập nhật các Thông tin Pháp Luật mới và nóng nhất mỗi ngày.

Thảo luận
  • #428628   21/06/2016

    thuphuong16062012
    thuphuong16062012

    Sơ sinh

    Đồng Nai, Việt Nam
    Tham gia:08/06/2016
    Tổng số bài viết (11)
    Số điểm: 85
    Cảm ơn: 0
    Được cảm ơn 2 lần


    Chào bạn, trường hợp của bạn mình xin tư vấn như sau:

    Theo khoản 4 Điều 718 Bộ luật dân sự năm 2005, bên thế chấp có quyền: “Được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã thế chấp nếu được bên nhận thế chấp đồng ý”. Như vậy, về nguyên tắc bạn có thể nhận chuyển nhượng căn nhà (đang thế chấp ở ngân hàng) và làm thủ tục đăng ký sang tên quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất nếu được ngân hàng đồng ý.

    Việc chuyển nhượng có thể thực hiện theo một trong các trường hợp sau:

    a) Trường hợp thứ nhất: Được ngân hàng đồng ý cho chuyển nhượng quyền sử dụng nhà, đất đang thế chấp để thu hồi nợ. Trong trường hợp này, việc chuyển nhượng sẽ tiến hành “tay ba”, nghĩa là giữa bên bán, bên mua và ngân hàng. Khoản tiền mua bán nhà sẽ được bên mua chuyển trực tiếp cho ngân hàng, cả gốc lẫn lãi của khoản vay. Ngân hàng sẽ trả lại Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất (sổ đỏ) cho bên bán để bên bán giao cho bên mua cùng số tiền thừa (nếu còn).

    Thông thường, khoản tiền trả cho ngân hàng là khoản tiền của bên mua ứng ra, vì vậy trước khi nộp tiền cho ngân hàng, việc ứng tiền trước giữa bên bán và bên mua cần phải được lập thành văn bản để phòng ngừa rủi ro. Trong văn bản này cần ghi rõ việc bên mua ứng tiền cho bên bán để bên bán trả nợ ngân hàng; bên bán có nghĩa vụ bàn giao ngay sổ đỏ cho bên mua khi được ngân hàng trả lại; quy định về việc phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại nếu bên bán không bán nhà, đất nữa....

    b) Trường hợp thứ hai: Bên vay thay thế biện pháp bảo đảm hoặc đưa một tài sản khác vào bảo đảm.cho khoản vay và rút sổ đỏ ra để thực hiện giao dịch mua bán như bình thường

    Sau khi bên có nghĩa vụ được bảo đảm hoàn thành nghĩa vụ trả nợ cho ngân hàng hoặc thay thế biện pháp bảo đảm,/tài sản bảo đảm như nêu trên, ngân hàng sẽ trả lại sổ đỏ và ra thông báo giải chấp và chủ sử dụng đất có thể thực hiện thủ tục xóa đăng ký thế chấp tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm).

    Sau khi hoàn tất các thủ tục với ngân hàng, hai bên đến Phòng công chứng hoặc Văn phòng công chứng để làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất. Người bán và người mua cần xuất trình chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu, giấy chứng nhận kết hôn của 2 vợ chồng (nếu đã kết hôn) hoặc nếu chưa kết hôn hay đã ly hôn thì phải có giấy xác nhận tình trạng hôn nhân) và sổ đỏ của ngôi nhà sẽ chuyển nhượng;

    Công việc tiếp theo là nộp thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ nhà đất tại Chi cục thuế quận, huyện nơi có bất động sản rồi đến bộ phận một cửa tại Phòng đăng ký đất đai quận hoặc Văn phòng đăng ký đất đai – thuộc Sở Tài nguyên và môi trường làm thủ tục sang tên.

    Sau khi nhận đầy đủ hồ sơ hợp lệ, bộ phận một cửa tại Phòng đăng ký đất đai quận hoặc Văn phòng đăng ký đất đai – thuộc Sở Tài nguyên và môi trường sẽ có phiếu hẹn nhận kết quả hồ sơ hành chính (khoảng trong thời hạn một tháng bạn sẽ nhận được Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất).

    Tuy nhiên, để đảm bảo cho giao dịch của bạn thì bạn nên lập vi bằng về hành vi đưa tiền cho bên bán, và thận trọng hơn thì công chứng hợp đồng đặt cọc, quy định rõ nếu sau khi bạn giao tiền bên bán không thể thực hiện được giao dịch vì bất kỳ lý do gì cũng phải thanh toán lại số tiền cho bạn.

    Trên đây là tư vấn của mình, còn thắc mắc vấn đề gì vui lòng liên hệ 19006599 để được giải đáp.

                                                                            VĂN PHÒNG LUẬT SƯ LÊ PHƯƠNG NAM

                                                                                                    Chuyên viên: HTH

     

    Cập nhật bởi thuphuong16062012 ngày 21/06/2016 04:25:45 CH
     
    Báo quản trị |  
  • #428761   22/06/2016

    saomaivang
    saomaivang
    Top 500
    Male
    Mầm

    Hà Nội, Việt Nam
    Tham gia:28/06/2015
    Tổng số bài viết (124)
    Số điểm: 929
    Cảm ơn: 1
    Được cảm ơn 37 lần


    chào bạn.

    việc bạn mua miếng đất đang thế chấp tại ngân hàng không có gỉ khó khăn cả, bạn có thể lựa chọn 1 trong 2 cách sau:

    1. lập, ký hợp đồng đặt cọc với người chủ đất, theo đó sau khi chủ đất sử dụng tiền đặt cọc trả nợ ngân hàng sẽ phải chuyển nhượng đất cho bạn với giá đã thỏa thuận từ trước.

    2. lập hợp đồng chuyển nhượng 3 bên (trong đó có ngân hàng đang nhận thế chấp) theo đó tiền chuyển nhượng sẽ được ưu tiên trả nợ hết cho ngân hàng, ngân hàng giải chấp và trả sổ đỏ cho bạn đi làm thủ tục sang tên, bên bán nhận số tiền còn lại. 

    theo tôi thì bạn nên chọn cách thứ 2 sẽ đảm bảo cho bạn hơn

     

    Mọi thắc mắc cần giải đáp, xin vui lòng liên hệ: 0976850129

    Email: baotrotuphap01@gmail.com

    Ad: 17t4 Hoàng Đạo Thúy, quận Cầu Giấy, Hà Nội

     
    Báo quản trị |  
  • #432756   06/08/2016

    thutrangls
    thutrangls

    Female
    Sơ sinh

    Lạng Sơn, Việt Nam
    Tham gia:27/07/2016
    Tổng số bài viết (4)
    Số điểm: 20
    Cảm ơn: 0
    Được cảm ơn 0 lần


            Chào bạn! Với câu hỏi của bạn, mình xin đưa ra ý kiến cá nhân như sau: 

    Theo quy định tại khoản 4 Điều 718 Bộ luật dân sự, đối với nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng, bên thế chấp có quyền chuyển nhượng, nếu được sự đồng ý của bên nhận thế chấp. Theo đó, đối với miếng đất định mua bán đang được thế chấp tại ngân hàng, nếu được sự đồng ý của ngân hàng, bên mua và bên bán được thực hiện việc mua bán này.

              Khi đó, bên mua và bên bán cùng với ngân hàng nhận thế chấp tài sản Ký hợp đồng đặt cọc mua bán hoặc ký cam kết đặt cọc giữa ba bên liên quan đến việc thanh toán tiền mua đất giữa bên bán và bên mua cũng như việc thanh toán tiền nợ vay của bên bán đối với ngân hàng. Theo đó, bạn sẽ nộp một khoản tiền bằng với tiền mua đất vào một tài khoản tại ngân hàng nhận thế chấp (loại tài khoản không tự ý rút tiền).

              Ngay khi bạn và bên bán đã thực hiện thủ tục công chứng mua bán nhà theo quy định thì ngân hàng, nơi nhận thế chấp tài sản, sẽ trích từ tài khoản của bạn như đã nói trên một khoản tiền bằng với số tiền bên bán nợ ngân hàng (khoản này được xem là bên mua thanh toán tiền mua miếng đất đó cho bên bán).

              Sau khi đã hoàn tất việc thanh toán nợ cho ngân hàng, các bên sẽ thỏa thuận tiến độ thanh toán đối với số tiền mua bán đất còn lại. 

    Mong rằng câu trả lời của mình sẽ giải đáp phần nào thắc mắc của ban.

     

     
    Báo quản trị |