DanLuat 2015

Tư vấn giải quyết các thủ tục khi mua nhà chung cư

Chủ đề   RSS   
  • #358252 22/11/2014

    vitadolce.rik

    Sơ sinh

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:20/11/2014
    Tổng số bài viết (2)
    Số điểm: 55
    Cảm ơn: 3
    Được cảm ơn 0 lần


    Tư vấn giải quyết các thủ tục khi mua nhà chung cư

    Kính gửi Luật sư, tôi có chút thắc mắc, kính mong được anh/chị tư vấn giúp:

    1/ Nhà tôi đăng kí hộ khẩu thường trú tại Đak Lak, đang định mua 1 căn hộ chung cư tại TP. HCM. Người bán nhà cũng có hộ khẩu tại Đak Lak. Vậy tôi muốn hỏi là liệu chúng tôi (bên bán và mua) có thể lập và kí kết Hợp đồng mua bán tại Phòng công chứng Sở Tư pháp tỉnh Đak Lak được không?

    2/ Sổ hồng chung cư đó hiện nay đang đứng tên người vợ. Người này có chồng và con trên 18 tuổi. Lúc kí Hợp đồng có cần người chồng và con trên 18 tuổi cùng kí vào hay không?

    Nếu có thì người chồng và con có thể viết giấy ủy quyền cho vợ và mẹ bán căn hộ đó không? (Do người chồng bận công việc không đi được và con đang đi học ở Hà Nội)

    3/ Nhà tôi quyết định người đứng tên nhà sẽ là con gái lớn, đang độc thân và trên 25 tuổi. Cháu có cần giấy xác nhận tình trạng hôn nhân không? Và ngoài ra còn cần các giấy tờ gì? Trường hợp tôi muốn để cả 2 con gái cùng đứng tên thì có được chấp nhận?

    4/ Người bán yêu cầu sau khi kí Hợp đồng mua bán ở Phòng công chứng xong, nhà tôi phải trả 100% tiền nhà mà 2 bên đã thỏa thuận. Khi đó họ sẽ giao sổ hồng (bản chính) cho nhà tôi tự ra phòng tài nguyên môi trường để sang tên. Như vậy, nhà tôi có thể gặp những rủi ro gì về tranh chấp hay lừa đảo nếu có sau này?

    Mong được các luật sự tư vấn giúp. Xin trân trọng cảm ơn.
     
    Thu Trà.

     

     

     
    7540 | Báo quản trị |  

Like DanLuat để cập nhật các Thông tin Pháp Luật mới và nóng nhất mỗi ngày.

Thảo luận
  • #358429   24/11/2014

    LS_ThaiHung
    LS_ThaiHung
    Top 25
    Male
    Luật sư quốc gia

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:07/05/2008
    Tổng số bài viết (3872)
    Số điểm: 22042
    Cảm ơn: 2
    Được cảm ơn 992 lần
    Lawyer

    1. do nhà tại TPHCM do vậy các bên phải đến công chứng tại TPHCM, không thể làm tại Đaklak

    2. cả người vợ và chồng phải ký tên mua bán, người chồng có thể ủy quyền cho vợ mua bán

    3. 2 cháu có thể cùng đứng tên mua bán và đứng tên sổ hồng sau này (bên mua - cả 2 không cấn xác nhận độc thân)

    4. Bên bán phải chịu 2% thuế TNCN, nếu các bên thỏa thuận bên mua chịu thuế thì phải thanh toán hết. về cơ bản là đúng. còn nói đến rủi ro thì không thể lường hết được. nhưng mua bán thì phải tin tưởng

    LS Nguyễn Đình Thái Hùng

    Email: luatsuthaihung@gmail.com

    Website: http://Vplsthaihung.com

    Facebook : Nguyễn Đình Thái Hùng

    Điện thoại 0903.017977

     
    Báo quản trị |  
    1 thành viên cảm ơn LS_ThaiHung vì bài viết hữu ích
    vitadolce.rik (24/11/2014)
  • #358882   25/11/2014

    daolienluatsu
    daolienluatsu
    Top 50
    Female
    Luật sư địa phương

    Hà Nội, Việt Nam
    Tham gia:11/11/2012
    Tổng số bài viết (806)
    Số điểm: 5744
    Cảm ơn: 8
    Được cảm ơn 357 lần
    Lawyer

    Chào bạn,

    Vấn đề bạn hỏi, Luật sư Đào Thị Liên  - Công ty Luật Tiền Phong xin được tư vấn cho bạn như sau:

    1.    Thẩm quyền công chứng hợp đồng mua bán nhà ở

    Theo điều 37, Luật Công chứng, các hợp đồng, giao dịch về bất động sản sẽ được công chứng bởi công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở.

    Như vậy, bạn mua nhà ở TP HCM thì bạn không thể công chứng hợp đồng mua nhà tại văn phòng công chứng tại Đăk Lăk mà chỉ có thể lựa chọn văn phòng công chứng trong địa bàn TP HCM.

    2.    Người có thẩm quyền ký vào hợp đồng mua bán căn hộ

    Như bạn trao đổi, giấy chứng nhận quyền sở hữu đứng tên người vợ, bạn cần kiểm tra tại thời điểm mua nhà và thời điểm được cấp giấy chứng nhận, người vợ có quan hệ hôn nhân hợp pháp với chồng hay không, nếu có thì cần thiết cả hai vợ chồng phải cùng ký hợp đồng mua bán nhà ở.

    Trong trường hợp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đứng tên vợ kèm cụm từ Chủ hộ trước đó thì toàn bộ các thành viên trong gia đình (căn cứ số hộ khẩu tại thời điểm cấp sổ) phải ký vào hợp đồng mua bán.

    Trong trường hợp xác định người chồng và người con có thẩm quyền ký kết hợp đồng mua bán nhà ở, nếu hai người này bận có thể ký văn bản ủy quyền công chứng cho người vợ đứng ra đàm phán, ký kết và thực hiện hợp đồng mua bán nhà.

    3.    Chủ thể của hợp đồng mua nhà

    Từ ngày 1/7/2014, Luật Đất đai 2013 có hiệu lực thi hành, theo đó quy định: trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người (Khoản 4, Điều 98 Luật Đất đai 2013). Do vậy, nếu con gái bạn đứng tên hợp đồng mua nhà phải chứng minh đây là tài sản riêng bằng việc cung cấp trong hồ sơ giấy tờ chứng minh tình trạng độc thân cùng với các giấy tờ nhân thân như chứng minh nhân dân và sổ hộ khẩu.

    Trường hợp bạn muốn cả hai con gái cùng đứng tên hợp đồng mua nhà thì bổ sung giấy tờ chứng minh tình trạng độc thân của hai con gái và giấy tờ nhân thân.

    4.    Về việc thanh toán tiền mua nhà

    Thông thường hiện nay, quy trình thực hiện thủ tục sang tên quyền sở hữu nhà ở sẽ gồm các bước: (i) ký hợp đồng công chứng và (ii) nộp hồ sơ sang tên quyền sở hữu nhà ở tại Phòng Tài nguyên Môi trường.

    Tâm lý bên bán nhà khi nào cũng muốn nhận đủ tiền mới ký hợp đồng công chứng và chuyển giao giấy tờ gốc về nhà ở cùng các giấy tờ cần thiết cho bên mua nộp hồ sơ sang tên được. Do vậy, sẽ là rất khó cho việc không thanh toán toàn bộ vì bên mua sẽ không an tâm ký hợp đồng và chuyển giao giấy tờ để làm thủ tục sang tên. Để hạn chế rủi ro này, bạn có thể đưa thêm cam kết của bên bán về việc hợp tác và hỗ trợ bên mua những hồ sơ, thủ tục cần thiết để thực hiện sang tên thành công cho bên mua, vi phạm có thể bị phạt.

    Trên đây là các ý kiến tư vấn của luật sư, hi vọng làm sáng tỏ các vấn đề mà bạn đang quan tâm. Nếu bạn còn băn khoăn hoặc cần tư vấn thêm, vui lòng điện thoại về tổng đài tư vấn pháp luật của Luật Tiền Phong số 04-1088/4/3 để được trợ giúp.

    Thân chúc bạn sức khỏe, thành công.

    Trân trọng./.

     

    Luật sư Đào Liên - Công ty Luật Tiền Phong

    Hotline tư vấn miễn phí: 1900 6289

    Website: luattienphong.net

     
    Báo quản trị |  
    1 thành viên cảm ơn daolienluatsu vì bài viết hữu ích
    vitadolce.rik (26/11/2014)
  • #361234   06/12/2014

    vitadolce.rik
    vitadolce.rik

    Sơ sinh

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:20/11/2014
    Tổng số bài viết (2)
    Số điểm: 55
    Cảm ơn: 3
    Được cảm ơn 0 lần


    Cảm ơn luật sư đã tư vấn. Sau khi nghiên cứu, tôi phát sinh thêm 1 số vấn đề mong được các luật sư tư vấn thêm như sau:

    1/ Mong luật sư giúp đỡ về giấy tờ thủ tục người chồng ủy quyền cho người vợ bán nhà là như thế nào, có phải ra văn phòng công chứng hay không?

    2/ Giá chuyển nhượng bắt buộc phải cao hơn giá đất được UBND quận quy định? Bằng giá UBND quy định có được không? Và tìm hiểu giá do UBND quận quy định ở đâu?

    3/ Về thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhương BĐS:

    Trường hợp chứng minh đầy đủ các giấy tờ mua lần 1 (bên bán cho gia đình tôi 2 năm trước mua lại của 1 người khác) và khi đó Thu nhập tính thuế bị âm thì Thuế TNCN sẽ tính theo cách tính chịu mức thuế suất 2%?

    4/ Theo tôi tim hiểu về lệ phí trước bạ:

    Số tiền lệ phí trước bạ phải nộp

    =

    Giá trị nhà tính lệ phí trước bạ

    x

     (0,5%)

    Giá trị nhà tính lệ phí trước bạ

    =

    Diện tích nhà chịu lệ phí trước bạ

     x

    Giá một (01) mét vuông (m2) nhà do UBND quy định

    x

    Tỷ lệ (%) chất lượng còn lại của nhà chịu lệ phí trước bạ

    Vậy % chất lượng còn lại của nhà xác định như thế nào? Và ai là người xác định?

     
    Mong tiếp tục được các luật sự tư vấn giúp. Xin trân trọng cảm ơn.
     
    Thu Trà.

     

     
    Báo quản trị |  
  • #361468   08/12/2014

    LS_ThaiHung
    LS_ThaiHung
    Top 25
    Male
    Luật sư quốc gia

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:07/05/2008
    Tổng số bài viết (3872)
    Số điểm: 22042
    Cảm ơn: 2
    Được cảm ơn 992 lần
    Lawyer

    1. Ủy quyền từ chồng sang vợ bắt buộc phải ra công chứng, ở công chứng đã có mẫu.

    2. Gia đình muốn mua bán giá bao nhiêu là tùy, muốn tìm hiểu giá có thể nhờ người tìm hiểu tại chi cục thuế về giá nhà đất, giá đất thì lên mạng xem tại quyết định ban hành gia 1đất hàng năm của tỉnh

    3. Thuế thu nhập căn cứ theo giá bán, nếu giá bán thấp hơn giá nhà nước hoặc căn cứ hợp đồng cũ bị âm thì tính 2% theo giá nhà nước.

    4. tỉ lệ % chất lương xác định theo năm xây dựng. Ví dụ nhà xây dưới 5 năm nhà cấp 1 là 90, dưới 10 năm là 80%...tỉ lệ thế nào thì  liên hệ cơ quan thuế để biết chính xác. Cách tính phụ thuộc loại nhà, loại kết cấu....

    LS Nguyễn Đình Thái Hùng

    Email: luatsuthaihung@gmail.com

    Website: http://Vplsthaihung.com

    Facebook : Nguyễn Đình Thái Hùng

    Điện thoại 0903.017977

     
    Báo quản trị |  
    1 thành viên cảm ơn LS_ThaiHung vì bài viết hữu ích
    vitadolce.rik (09/12/2014)

Tư vấn của Luật sư có tính chất tham khảo, bạn có thể liên hệ trực tiếp với Luật sư theo thông tin sau:

LS Nguyễn Đình Thái Hùng

Email: luatsuthaihung@gmail.com

Website: http://Vplsthaihung.com

Facebook : Nguyễn Đình Thái Hùng

Điện thoại 0903.017977

0 Thành viên đang online
-