DanLuat 2015

Tự đưa ra những điều kiện mà không có trong HD như vậy có phải vi phạm HD?

Chủ đề   RSS   
  • #412536 07/01/2016

    phuong.ngo

    Sơ sinh

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:03/10/2011
    Tổng số bài viết (4)
    Số điểm: 50
    Cảm ơn: 0
    Được cảm ơn 0 lần


    Tự đưa ra những điều kiện mà không có trong HD như vậy có phải vi phạm HD?

    Kính thưa Luật Sư,

     

    Hiện nay tôi đang thuê mặt bằng trên tằng thượng của một toà nhà 8 tầng để kinh doanh nhà hàng.

    Sau 6 tháng kinh doanh tại địa điểm trên chủ toà nhà yêu cầu tăng tiền gửi xe nhân viên (trong HD có nêu rõ là 5,000đ lượt) họ yêu cầu 10,000đ lượt, khi chúng tôi không đồng ý vì họ đã vi phạm HD, Chủ toà nhà đã yêu cầu bảo vệ không giữ xe của chúng tôi (trong HD có nêu rõ những khu vực công cộng không thuộc quuyền sở hửu hoặc độc quyền của bất cứ bê nào)

    Nay chúng lại nhận thêm công văn yêu cầu tự lấp đền ở thang máy, cầu thang bộ, nhà vệ sinh những tầng chúng tôi thuê sau 18h vì Văn phòng toà nhà chỉ làm việc đến 18h (Trong HD chúng tôi có nêu rõ về phần kinh doanh của chúng tôi đến 2h sáng)

    Như vậy có phải họ đã vi phạm HD? chúng tôi yêu cầu một cuộc hợp vời chủ toa nhà nhưng hâu như vô hiệu. Khi chúng tôi có một sự cố nhỏ trong kinh doanh (nước bị tràngra ở nơi rữa chén) Chủ toa nhà tự ý cắt điện ở những tầng chúng tôi thuê và đưa ra mức phật la 1,000,000 (Những điều khoản này không có trong HD) và yêu cấu chúng tôi khắc phụ trong vóng 1 giờ

    Trong HD thuê chúng tôi có nêu rõ giờ kinh doanh của nhà hàng là 7giờ sáng đến 2giờ đêm, nay toà nhà gửi công văn thông báo, toà nhà sẽ đống của chính toà nhà lúc 11giờ đêm, nếu chúng tôi có khách còn bên trong thì hướng dẫn khác đi bộ xuống tầng hầm để xe máy rồi đi ra ngoài

    Mong LS tư vấn cho chúng tôi như thế nào là vi phạm HD và một bên có quền đưa ra nhưng luật lệ khác mà không cần bên còn lại đồng ý?

    Chân thành cảm ơn LS.

     

     

     
    1531 | Báo quản trị |  

Like DanLuat để cập nhật các Thông tin Pháp Luật mới và nóng nhất mỗi ngày.

Thảo luận
  • #439918   27/10/2016

    nhtquaan
    nhtquaan

    Sơ sinh

    Hà Nội, Việt Nam
    Tham gia:13/10/2016
    Tổng số bài viết (3)
    Số điểm: 15
    Cảm ơn: 0
    Được cảm ơn 1 lần


     Cảm ơn bạn đã đặt câu hỏi. Do bạn không cung cấp nguyên văn hợp đồng đã kí giữa bạn và bên chủ sở hữu tòa nhà, nên dựa vào những thông tin bạn cung cấp, tôi xin có một vài trao đổi với bạn như sau:

    Nội dung bạn hỏi thuộc lĩnh vực Dân sự, được điều chỉnh chủ yếu bởi Bộ luật Dân sự 2005.

    1. Bên sở hữu tòa nhà có quyền tự mình đưa ra các điều khoản mới hoặc thay đổi các điều khoản trong hợp đồng hay không?

    Điều 4 Bộ Luật Dân Sự 2005 (BLDS 2005) về Nguyên tắc tự do, tự nguyện cam kết, thoả thuận quy định:

    Quyền tự do cam kết, thoả thuận trong việc xác lập quyền, nghĩa vụ dân sự được pháp luật bảo đảm, nếu cam kết, thoả thuận đó không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội.

    Trong quan hệ dân sự, các bên hoàn toàn tự nguyện, không bên nào được áp đặt, cấm đoán, cưỡng ép, đe doạ, ngăn cản bên nào.

    Cam kết, thoả thuận hợp pháp có hiệu lực bắt buộc thực hiện đối với các bên và phải được cá nhân, pháp nhân, chủ thể khác tôn trọng.

    Như vậy, bên sở hữu tòa nhà hoàn toàn không có quyền áp đặt bất kì điều kiện nào mới đối với bên thuê nhà. Chỉ những điều kiện do 2 bên cùng thỏa thuận thì mới có hiệu lực bắt buộc thực hiện.

    2. Vi phạm hợp đồng là gì? Bên cho thuê nhà trong trường hợp trên có vi phạm hợp đồng hay không? Cách giải quyết như thế nào?

    Điều 3 khoản 12, Bộ luật Thương mại 2005 định nghĩa, Vi phạm hợp đồng là việc một bên không thực hiện, thực hiện không đầy đủ hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ theo thoả thuận giữa các bên hoặc theo quy định của Luật này.

    Bên cho thuê nhà có những nghĩa vụ được quy định trong hợp đồng, và những nghĩa vụ được quy định tại điều 493 BLDS 2005 về Nghĩa vụ của người cho thuê nhà như sau:

    Điều 493. Nghĩa vụ của bên cho thuê nhà ở

    Bên cho thuê nhà ở có các nghĩa vụ sau đây:

    1. Giao nhà cho bên thuê theo đúng hợp đồng;

    2. Bảo đảm cho bên thuê sử dụng ổn định nhà trong thời hạn thuê;

    3. Bảo dưỡng, sửa chữa nhà theo định kỳ hoặc theo thoả thuận; nếu bên cho thuê không bảo dưỡng, sửa chữa nhà mà gây thiệt hại cho bên thuê thì phải bồi thường.

    Như vậy bên cho thuê nhà ít nhất đã vi phạm hợp đồng ở những điểm sau:

    1. Không cung cấp dịch vụ giữ xe cho nhân viên với giá được thỏa thuận trong hợp đồng là 5000 VND/1 lần gửi.

    2. Tự ý cắt điện mà không đưa ra lý do chính đáng

    3. Không đảm bảo cho bên thuê được sử dụng nhà ổn định trong thời hạn thuê (bằng cách yêu cầu bên thuê nhà phải lắp đèn ở thang máy, cầu thang bộ, nhà vệ sinh để sử dụng sau 18h, mặc dù thời gian thuê đã được nêu trong hợp đồng là từ 7h sáng hôm nay đến 2h sáng hôm sau)

    Về việc bên cho thuê đóng cửa tòa nhà vào lúc 23h và vẫn cung cấp 1 lối ra thông qua nhà gửi xe, nếu trong hợp đồng không quy định cụ thể bên cho thuê phải mở cửa chính đến 2h sáng, thì bên cho thuê không vi phạm hợp đồng trong trường hợp này.

    3. Cách giải quyết

    Khi phát sinh một vụ việc vi phạm hợp đồng thì vấn đề mâu thuẫn và tranh chấp là không thể tránh khỏi. Để có thể giải quyết được tranh chấp, bạn có thể xem xét các cách giải quyết sau:

    1. Thương lượng – hòa giải

    Việc thương lượng – hòa giải nhìn chung luôn được khuyến khích khi xảy ra bất cứ một vụ tranh chấp hợp đồng nào nhằm giải quyết một cách nhẹ nhàng nhất vụ việc. Việc thương lượng hòa giải có thể do các bên chủ động gặp gỡ nhau để giải quyết, cũng có thể nhờ đến một bên thứ 3 làm trung gian hòa giải và thương lượng.

    Nhìn chung việc thương lượng – hòa giải nếu đạt được kết quả thì sẽ có nhiều lợi ích cho bạn cũng như bên cho thuê nhà, như không phải nộp án phí, rút ngắn thời gian thực hiện hợp đồng.

    Thông thường việc thương lượng – hòa giải chỉ đạt kết quả do thiện chí của các bên và chủ yếu việc vi phạm, tranh chấp là do nguyên nhân khách quan hoặc vì hiểu lầm hay hiểu không đầy đủ nội dung hợp đồng.

    Cần lưu ý rằng, bất kỳ một việc vi phạm hoặc tranh chấp hợp đồng nào cũng cần tiến hành biện pháp thương lượng – hòa giải trước, bởi vì nếu bỏ qua biện pháp này thì có nghĩa là bạn đã bỏ qua một cơ hội tốt mà không có một biện pháp nào có thể hiệu quả hơn.

    2. Đơn phương hủy bỏ hoặc đình chỉ thực hiện hợp đồng

    Đây là biện pháp bất đắc dĩ sau khi đã thương lượng hòa giải không được nhưng nhằm hạn chế hoặc không để gây ra hậu quả xấu hơn nếu tiếp tục thực hiện hợp đồng trong khi phía bên kia không chấm dứt việc vi phạm hợp đồng hoặc thiếu thiện chí để giải quyết hậu quả của việc vi phạm hợp đồng. Tuy nhiên cũng cần hết sức cân nhắc thận trọng để tránh nóng vội không cần thiết.

    Bạn có thể đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà, trong những trường hợp được hợp đồng quy định, hoặc dựa theo những trường hợp được Khoản 2 điều 498 BLDS 2005 quy định:

    Bên thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà khi bên cho thuê có một trong các hành vi sau đây:

    a) Không sửa chữa nhà khi chất lượng nhà giảm sút nghiêm trọng;

    b) Tăng giá thuê nhà bất hợp lý.

    c) Quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.

    Lưu ý: Trong trường hợp bạn bắt buộc phải áp dụng biện pháp này mà gây ra thiệt hại cho bên vi phạm hợp đồng thì bạn không phải bồi thường thiệt hại cho họ. Đây cũng được coi là hậu quả mà bên vi phạm hợp đồng phải gánh chịu.

    3. Yêu cầu Tòa án giải quyết

    Nói chung nếu việc tranh chấp xuất phát từ hợp đồng (dân sự, kinh doanh - thương mại, lao động) mà các bên không tự giải quyết được thì nên yêu cầu Tòa án giải quyết để bảo vệ quyền lợi cho mình trong thời hạn luật định.

    Trong trường hợp của bạn, nếu như bạn cho rằng việc vi phạm hợp đồng của bên cho thuê đã gây ra thiệt hại cho mình, bạn có thể kiện đòi bồi thường bằng cách chứng minh bên cho thuê nhà có lỗi; chứng minh thực sự có một thiệt hại; có mối quan hệ nhân quả giữa lỗi của bên cho thuê nhà và thiệt hại đó.

    Việc yêu cầu Tòa giải quyết là biện pháp cần thiết và hữu hiệu khi không còn biện pháp nào có thể làm thay đổi được tình hình bởi các cơ quan này, nhất là Tòa án, là các cơ quan có thẩm quyền ra các phán quyết bảo vệ các quyền, lợi ích hợp pháp của bên vi phạm các phán quyết này có hiệu lực pháp lý cao và có tính bắt buộc.

    Khi yêu cầu Tòa án hoặc Trọng tài thương mại giải quyết thì các bên phải tuân thủ quy trình tố tụng chặt chẽ do pháp luật quy định đối với từng loại tranh chấp.

    Trên đây là những trao đổi của tôi về vấn đề của bạn. Nếu bạn có mong muốn được trợ giúp pháp lý, xin liên hệ theo phần thông tin ghi dưới đây.

    Chân thành cảm ơn bạn.

    Cập nhật bởi nhtquaan ngày 27/10/2016 06:01:31 CH
     
    Báo quản trị |  

0 Thành viên đang online
-