Tranh chấp quyền sử dụng đất

Chủ đề   RSS   
  • #179878 20/04/2012

    kajnodo92
    Top 100
    Male
    Lớp 12

    Sơn La, Việt Nam
    Tham gia:26/03/2011
    Tổng số bài viết (572)
    Số điểm: 18506
    Cảm ơn: 168
    Được cảm ơn 251 lần


    Tranh chấp quyền sử dụng đất

    Em có tình huống tranh chấp đất đai thế này, đang không biết giải quyết thế nào, mong mọi người chỉ giáo dùm!
    A mảnh đất 5% (đất Bác Hồ), năm 1987 A xây nhà và sinh sống ở đó. Đầu năm 2003 A có đăng kí kê khai quyền sử dung đât, nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyề sử dụng. Đến cuối năm 2003, do hoàn cảnh kinh tế khó khăn nên A bán đất cho B, Hai bên thỏa thuận xong hợp đồng (nhưng không đang ký tại cơ quan có thẩm quyền), B nhận đất và chuyển tới sinh sống. Đến năm 2005, A vẫn chưa giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho B. B khởi kiện ra tòa, tòa án thụ lý, nhưng sau đó B lại rút đơn kiện. Năm 2007 B tiếp tục kiện A ra tòa  yêu cầu Tòa tuyên bố hợp đồng vô hiệu và yêu cầu phía A bồi thường thiệt hại.
    Giải quyết vấn đề này em có một số vướng mắc sau:
    1. A có quyền sử dụng hợp pháp mảnh đất trên không. Theo em là có, em nhớ có một lần cô giáo nói là nếu xây dựng nhà và quản lý đất trước thời điểm Luật đất đai 1993 có hiệu lực mà ko có tranh chấp thì có quyền sử dụng hợp pháp với đất đó mặc dù không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. không biết em có nhớ đúng không, cái này quy định tại văn bản nào nhỉ, em tìm nhưng chưa thấy.  Vấn đề nữa là khi đó đất này sẽ là đất ở hay là đất nông nghiệp.
    2.  Xác định hợp đồng này có hợp pháp hay không, sẽ phải căn cứ vào Luật đất đai năm 1993 và Bộ luật dân sự năm 1995 để giải quyết. 
    Căn cứ vào 

    Điều 707. Hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

    Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, phải được làm thủ tục và đăng ký tại Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai.

    Như vậy thì hợp đồng này sẽ vi phạm về hình thức. Sẽ vô hiệu.

    Tuy nhiên tại Mục 2.3 phần II Nghị quyết số02/2004/NQ-HĐTP ngày 10 tháng 8 năm 2004 của hội đồng thẩm phán TAND tối cao:

    2.3. Việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập từ sau này 15/10/1993

    a. Điều kiện để công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

    Theo qui định tại Điều 131, các điều từ Điều 705 đến Điều 707 và Điều 711 của Bộ luật Dân sự, khoản 2 Điều 3, Điều 30, Điều 31 của Luật Đất đai năm 1993 và khoản 1 Điều 106, điểm b khoản 1 Điều 127, khoản 1 Điều 146 của Luật Đất đai năm 2003, thì Toà án chỉ công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi hợp đồng đó có đầy đủ các điều kiện sau đây:

    a.1. Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có năng lực hành vi dân sự;

    a.2. Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoàn toàn tự nguyện;

    a.3. Mục đích và nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không trái pháp luật, đạo đức xã hội;

    a.4. Đất chuyển nhượng đã được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003;

    a.5. Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện về nhận chuyển nhượng theo qui định của pháp luật;

    a.6. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập thành văn bản có chứng nhận của Công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền.

    b. Xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có đầy đủ các điều kiện được hướng dẫn tại điểm a gia tiểu mục 2.3 mục 2 này.

    b.3. Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 và điểm a.6 tiểu mục 2.3 mục 2 này, nếu sau khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng đã trồng cây lâu năm, đã làm nhà kiên cố... và bên chuyển nhượng không phản đối và cũng không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theo các quy định của Nhà nước về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, thì Toà án công nhận hợp đồng

    Nếu căn cứ vào nghị quyết này thì hợp đồng này sẽ không bị vô hiệu.
    Không biết cái nào đúng.

     Mong mọi người chỉ giáo!!!

    Cập nhật bởi kajnodo92 ngày 20/04/2012 11:23:07 SA

    Tư vấn pháp luật miễn phí - Đất đai - Thừa kế - Hôn nhân gia đình

    Đoàn Ngọc Khải - 0965354008 - khai.doanngoc@gmail.com

     
    11632 | Báo quản trị |  
    1 thành viên cảm ơn kajnodo92 vì bài viết hữu ích
    ngtuananhx94 (05/12/2012)

Like DanLuat để cập nhật các Thông tin Pháp Luật mới và nóng nhất mỗi ngày.

Thảo luận
  • #180316   21/04/2012

    hanghell
    hanghell
    Top 75
    Lớp 8

    Nghệ An, Việt Nam
    Tham gia:27/11/2010
    Tổng số bài viết (874)
    Số điểm: 11042
    Cảm ơn: 522
    Được cảm ơn 425 lần


    Chào Kajnodo!
    1. Theo mình thì A không được cấp giấy CNQSDĐ là đúng rồi vì đất này là đất công ích thuộc quyền quản lý của UBND xã, phường, thị trấn....người dân chỉ được thuê đất này mà thôi. Vì vậy đất này không thể là đất ở mà người sd đất chỉ có thể sử dụng vào mục đích nông nghiệp hoặc...
    2. Vì vậy cho nên theo mình hợp đồng này không phải vô hiệu do vi phạm a4 hay a6  mà là vi phạm vào điểm a1: người tham gia giao kết không có năng lực hành vi. Cho nên hợp đồng này vô hiệu.
     
    Báo quản trị |  
    2 thành viên cảm ơn hanghell vì bài viết hữu ích
    kajnodo92 (22/04/2012) ngtuananhx94 (05/12/2012)
  • #180363   22/04/2012

    kajnodo92
    kajnodo92
    Top 100
    Male
    Lớp 12

    Sơn La, Việt Nam
    Tham gia:26/03/2011
    Tổng số bài viết (572)
    Số điểm: 18506
    Cảm ơn: 168
    Được cảm ơn 251 lần


    Cảm ơn chị, nhưng nếu như chi nói thì phải vi phạm 
    #edf5f6;">a.5. Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện về nhận chuyển nhượng theo qui định của pháp luật;

    Mà trên thực tế có rất nhiều vụ người dân tự ý xây nhà trên đất này, đất 5% ở đây được giao từ những năm 60, 70. Khi người dân xây nhà thì chính quyền địa phương không có ý kiến hay phải đối gì. Nếu trong tình huống trên. Hợp đồng sẽ bị vô hiệu, hai bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, tức là A phải trả lại tiền cho B theo lãi ngân hàng, số tiền này có thể là tiền mua bán đất, xây dựng cơ sở hạ tầng.
    EM đọc 1 bài viết của anh Dilex thì anh có nói những vụ như thế này có rất nhiều ở Hà Tây cũ, không biết những vụ thế này ở Hà Tây giải quyết thế nào nhỉ.

    Tư vấn pháp luật miễn phí - Đất đai - Thừa kế - Hôn nhân gia đình

    Đoàn Ngọc Khải - 0965354008 - khai.doanngoc@gmail.com

     
    Báo quản trị |  
    1 thành viên cảm ơn kajnodo92 vì bài viết hữu ích
    ngtuananhx94 (05/12/2012)
  • #230875   03/12/2012

    xin chào Kajnodo92.

    Hợp đồng mua bán viết tay trong trương hợp ban neu vẫn hợp pháp. Ben B co the tụ đi làm sổ đỏ tên mình. theo quy dinh cua pháp luạt:

    Điều 50. Luật đất đai 2003 quy định.

    Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá  nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất

    1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

    a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

    b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;

    c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;

    d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

    đ) Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật;

    e) Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.

    2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

    3. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn ở miền núi, hải đảo, nay được Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

    4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt đối với nơi đã có quy hoạch sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

    5. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

    6. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này nhưng đất đã được sử dụng từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt đối với nơi đã có quy hoạch sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ.

    7. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

    8. Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có các công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

    a) Có đơn đề nghị xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

    b) Được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng và không có tranh chấp.

    Chính vậy hợp đồng giữa A và B đương nhiên vẫn hợp pháp, B là chủ ở hưu thửa đất và được quyền tự đi liên hệ thủ tục sổ đỏ đối với thửa đất. Tuy nhiên B phải đảm bảo các điều kiên trên giấy tờ, xác nhận của UBND xã, thôn...nêu B ở Hà Nội thì có thể tham khảo QĐ Số: 18/2010/QĐ-UBND của UBND Hà Nội về thủ tục chuyển nhượng....chúc bạn thành công.

     

     
    Báo quản trị |  
    1 thành viên cảm ơn quangdtth vì bài viết hữu ích
    ngtuananhx94 (05/12/2012)