Tranh chấp quản lý nhà + Hợp đồng thuê nhà.

Chủ đề   RSS   
  • #365263 28/12/2014

    historychipmail

    Male
    Sơ sinh

    An Giang, Việt Nam
    Tham gia:18/12/2014
    Tổng số bài viết (4)
    Số điểm: 80
    Cảm ơn: 7
    Được cảm ơn 0 lần


    Tranh chấp quản lý nhà + Hợp đồng thuê nhà.

    NỘI DUNG:

    Ông Anh thứ 8 có mua 1 ngôi nhà số 42 năm 1995. Giấy tờ mua bán bằng giấy tay nhưng không có công chứng hay xác nhận của bất cứ cơ quan nào. Hiện ngôi nhà trên chưa có GCNQSDĐ nhưng có giấy báo đóng thuế đất của địa phương mang tên Ông Anh 8. Ông Anh 8 sống độc thân và chết năm 2014. Ông Anh 8 có 11 anh em ruột, trong đó có 2 người đã chết  trước ông vào năm 1992, 2012 (có gia đình và có con hiện còn sống).

    Ông Anh 8 chết không để lại di chúc. Hiện nay Em đang giữ tờ mua bán viết tay  do Ông Anh 8 để lại cho tôi giữ vì tôi sống kế nhà ông Anh 8. Hiện nhà số 42 này đang cho thuê do Ông Anh 8 làm hợp đồng từ năm 2009 và hiện vẫn đang tiếp tục cho thuê.

    CÂU HỎI:

    • Nếu 1 người là anh em ruột tự ý làm GCNQSDĐ mà không có sự đồng ý của các anh chị em ruột khác thì họ có làm được GCNQSDĐ không?
    • Tôi và 2 anh chị em khác có quyền yêu cầu không cho thuê nhà nữa mà không cần phải có sự đồng ý của 1 số anh chị em khác hay không? Các bước nên làm đúng luật như thế nào?
    • Trường hợp bán nhà số 42 trên thì sẽ được chia ra sao?
    • Tiền cho thuê nhà ai được quyền ưu tiên quản lí, cũng như đứng ra đại diện tiếp tục cho thuê nhà? có điều luật nào qui định hay căn cứ nào ưu tiên quản lí không?
     
    4469 | Báo quản trị |  

Like DanLuat để cập nhật các Thông tin Pháp Luật mới và nóng nhất mỗi ngày.

Thảo luận
  • #440715   07/11/2016

    tuongvannn_vnu
    tuongvannn_vnu

    Female
    Sơ sinh

    Hà Nội, Việt Nam
    Tham gia:12/10/2016
    Tổng số bài viết (19)
    Số điểm: 95
    Cảm ơn: 0
    Được cảm ơn 4 lần


    Chào bạn! Cảm ơn bạn đã đặt câu hỏi.

    Dựa vào thông tin mà bạn cung cấp, tôi có một số ý kiến góp ý sau:

    -Trước hết, do Ông 8 mất mà không để lại di chúc nên di sản mà ông 8 để lại sẽ được thừa kế theo pháp luật. Theo Điều 676- BLDS 2005 quy định về  người thừa kế theo pháp luật:

    “1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

    a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

    b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

    c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột, chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

    2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

    3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.”

    Theo đó, do ông 8 sống một mình, không có vợ con, đồng thời, theo như tôi suy luận thì bố mẹ của ông 8 cũng đã mất nên ông 8 không có người thuộc hàng thừa kế thứ nhất. Hàng thừa kế thứ hai gồm 11 anh em ruột của ông, tuy nhiên, do có 2 người đã mất trước ông 8 nên chỉ còn 9 người thuộc hàng thừa kế thứ hai. Con của 2 người đã chết vì thuộc hàng thừa kế thứ ba nên không được hưởng di sản do ông 8 để lại.

    - Tiếp theo, tôi sẽ lần lượt trả lời các câu hỏi của bạn

    1)Về việc nếu 1 người là anh em ruột tự ý làm GCNQSDĐ mà không có sự đồng ý của các anh chị em ruột khác thì không thể làm được .

    Hiện tại, do ông 8 đã chết nên quyền sử dụng đất(ngôi nhà)-di sản mà ông để lại sẽ được chuyển cho những người thừa kế theo pháp luật. Như tôi đã phân tích ở trên thì ngôi nhà này sẽ có tổng cộng 9 đồng thừa kế.

    Ngoài ra, Hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Thông tư 24/2014/TT-BTNMT như sau:

    +  Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK;

    + Biên bản họp gia đình về việc phân chia di sản thừa kế

    + Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có)

    Theo đó, khi chưa có biên bản họp gia đình về việc phân chia di sản thừa kế thì không thể làm hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được

    2. Về việc yêu cầu không cho thuê nhà

    Nội dung này tôi không thể trả lời chính xác cho bạn được vì điều quan trọng và mấu chốt  để giải quyết tình huống này là những vấn đề được quy định trong hợp đồng thuê ngôi nhà, nhất là những vấn đề về quyền và nghĩa vụ khi chấm dứt hợp đồng. Bạn không nêu cụ thể, nhưng thông thường, nếu muốn yêu cầu chấm dứt hợp đồng thuê nhà thì bạn phải có được sự đồng ý của tất cả các đồng sở hữu. Nguyên nhân là do việc chấm dứt hợp đồng cho thuê nhà liên quan trực tiếp tới các quyền và lợi ích hợp pháp của các đồng thừa kế khác.

    3. Về trường hợp bán ngôi nhà thì sẽ được chia như thế nào

    Theo khoản 2 Điều 676 BLDS2005 đã nêu trên thì những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau. Mà những người thừa kế theo pháp luật của ông 8 đều thuộc hàng thừa kế thứ hai nên khoản tiền bán ngôi nhà sẽ được chia đều cho 9 người này.

    4. Về việc xác định ai là người có quyền ưu tiên quản lý tiền thuê nhà và đứng ra đại diện tiếp tục cho thuê nhà

    Điều 640 BLDS 2005 quy định về quyền của người quản lý di sản như sau:

     “1. Người quản lý di sản quy định tại khoản 1 và khoản 3 Điều 638 của Bộ luật này có các quyền sau đây:

    a) Đại diện cho những người thừa kế trong quan hệ với người thứ ba liên quan đến di sản thừa kế;

    b) Được hưởng thù lao theo thoả thuận với những người thừa kế.

    2. Người đang chiếm hữu, sử dụng, quản lý di sản quy định tại khoản 2 Điều 638 của Bộ luật này có các quyền sau đây:

    a) Được tiếp tục sử dụng di sản theo thoả thuận trong hợp đồng với người để lại di sản hoặc được sự đồng ý của những người thừa kế;

    b) Được hưởng thù lao theo thoả thuận với những người thừa kế”

    Dựa vào điểm a) khoản 1 thì người quản lý di sản có quyền đại diện cho những người thừa kế trong quan hệ với người thứ ba liên quan đến di sản thừa kế và trong trường hợp này là người thuê nhà. Như vậy, việc xác định người có quyền ưu tiên quản lý tiền thuê nhà và đứng ra đại diện tiếp tục cho thuê nhà đồng nghĩa với việc xác định người quản lý di sản do ông 8 để lại.

    Điều 638 BLDS 2015 quy định về người quản lý di sản như sau:

    “1. Người quản lý di sản là người được chỉ định trong di chúc hoặc do những người thừa kế thoả thuận cử ra.

    2. Trong trường hợp di chúc không chỉ định người quản lý di sản và những người thừa kế chưa cử được người quản lý di sản thì người đang chiếm hữu, sử dụng, quản lý di sản tiếp tục quản lý di sản đó cho đến khi những người thừa kế cử được người quản lý di sản.

    3. Trong trường hợp chưa xác định được người thừa kế và di sản chưa có người quản lý thì di sản do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quản lý.”

    Tuy hiện nay bạn đang giữ giấy tờ mua bán viết tay do ông 8 để lại, đồng thời, những đồng thừa kế khác không phản đối nhưng cũng không thể coi bạn là người quản lý di sản mà ông 8 để lại. Trong trường hợp này thì người quản lý di sản phải do những người thừa kế thỏa thuận cử ra

    Vấn đề đặt ra là thỏa thuận cử người quản lý di sản là thỏa thuận miệng hay phải lập văn bản. Pháp luật không bắt buộc hình thức cử người quản lý di sản phái tuân theo hình thức nào. Nhưng bạn cũng cần lưu ý rằng: để người quản lý di sản có thể thực hiện các quyền theo quy định tại Điều 640 Bộ luật Dân sự năm 2005, đặc biệt là khi đại diện cho những người thừa kế trong quan hệ với người thứ ba liên quan đến di sản thừa kế nên lập thành văn bản, trong đó ghi rõ các quyền và nghĩa vụ cụ thể và có chữ ký của tất cả những người thừa kế.

    Ngoài ra, tiền thuê nhà sẽ là tài sản trả cho tất cả những người thừa kế cho đến khi người quản lý di sản được cử ra.

    Hiện tại, do các thông tin mà bạn cung cấp còn hạn chế, nên tôi chỉ có thể trả lời sơ bộ cho bạn như vậy. Để có được câu trả lời chính xác hơn bạn nên liên hệ trực tiếp với luật sư để cung cấp thêm những thông tin cụ thể, cũng như trao đổi để tìm ra phương án tốt nhất.

     
    Báo quản trị |  
  • #440722   07/11/2016

    Elviss.Khoi
    Elviss.Khoi
    Top 500
    Male
    Lớp 2

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:28/07/2016
    Tổng số bài viết (208)
    Số điểm: 3545
    Cảm ơn: 18
    Được cảm ơn 115 lần


    Ngôi nhà này mua bằng giấy viết tay năm 1995 vậy thì có căn cứ pháp lý đầy đủ để xin giấy CNQSDĐ không các bạn ?

     
    Báo quản trị |  
  • #440851   08/11/2016

    tuongvannn_vnu
    tuongvannn_vnu

    Female
    Sơ sinh

    Hà Nội, Việt Nam
    Tham gia:12/10/2016
    Tổng số bài viết (19)
    Số điểm: 95
    Cảm ơn: 0
    Được cảm ơn 4 lần


    Chào bạn! Cảm ơn bạn đã đặt câu hỏi.

    Với câu hỏi của bạn, tôi có một số ý kiến góp ý như sau:

    -Theo quy định tại Điều 689 BLDS2005 về Hình thức chuyển quyền sử dụng đất thì:

    “1. Việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này.

    2. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.

    3. Việc thừa kế quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại các điều từ Điều 733 đến Điều 735 của Bộ luật này”.

    Theo đó, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực bởi cơ quan có thẩm quyền. Nếu không có công chứng, chứng thực của cơ quan có thẩm quyền thì giao dịch dân sự bị coi là vô hiệu về hình thức.

    -Tuy nhiên, theo khoản 1 Điều 82, Nghị định Số: 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của luật đất đai :

    “Điều 82. Thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định

    1. Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008 mà đất đó chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều này thì người nhận chuyển quyền sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật Đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được bắt buộc người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

    2. Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà bên nhận chuyển quyền sử dụng đất chỉ có Giấy chứng nhận của bên chuyển quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng, giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất theo quy định thì thực hiện theo quy định như sau:

    a) Người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và các giấy tờ về quyền sử dụng đất hiện có;

    b) Văn phòng đăng ký đất đai thông báo bằng văn bản cho bên chuyển quyền và niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển quyền. Trường hợp không rõ địa chỉ của người chuyển quyền để thông báo thì phải đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương ba số liên tiếp (chi phí đăng tin do người đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trả);

    c) Sau thời hạn 30 ngày, kể từ ngày thông báo hoặc đăng tin lần đầu tiên trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương mà không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp không nộp Giấy chứng nhận để làm thủ tục đồng thời cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mới cho bên nhận chuyển quyền.

    Trường hợp có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai hướng dẫn các bên nộp đơn đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo quy định.

    Như vậy, pháp luật công nhận các giao dịch mua bán bằng giấy tay thực hiện trước ngày 01/01/2008. Vì giao dịch mua bán ngôi nhà bằng giấy viết tay vào năm 1995, trước ngày 01/01/2008  nên giấy tờ mua bán này là hợp pháp và vẫn có căn cứ pháp lý đầy đủ để xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

    Hiện tại, do các thông tin mà bạn cung cấp còn hạn chế, nên tôi chỉ có thể trả lời sơ bộ cho bạn như vậy. Để có được câu trả lời chính xác hơn bạn nên liên hệ trực tiếp với luật sư để cung cấp thêm những thông tin cụ thể, cũng như trao đổi để tìm ra phương án tốt nhất.

     
    Báo quản trị |