TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ

Ngày 15/7/2007 ông Quang ký hợp đồng bán căn nhà ở khu Thanh Đa - TPHCM giá 4 tỷ đồng cho ông Thạnh, hợp đồng được Phòng công chứng công chứng cùng ngày, ông Thạnh thanh toán 2 tỷ ngay khi Công chứng, hai bên thỏa thuận ông Quang sẽ giao nhà đồng thời ông Thạnh sẽ trả đủ 2 tỷ còn lại vào ngày 15/8/2007, sau đó ông Thạnh sẽ đi đăng bộ sang tên. Bất ngờ, ngày 10/8/2007 do bờ sông Thanh Đa bị xói lỡ nên căn nhà nêu trên bị sụp đổ, mất hút dưới lòng sông. Hai bên phát sinh tranh chấp. Tòa sơ thẩm tuyên buộc ông Quang phải trả lại cho ông Thạnh 02 tỷ đồng vì không có nhà để giao, không phạt bồi thường bên nào vì căn nhà không còn là do bất khả kháng (thiên tai) nhưng Tòa phúc thẩm đã sửa án, tuyên buộc ông Thạnh phải thanh toán đủ cho ông Quang 02 tỷ còn lại vì cho rằng ông Thạnh phải gánh chịu rủi ro trong trường hợp này.

Theo các bạn thì Tòa nào xử đúng pháp luật ?

Nguyên tắc chung là chủ sở hữu chịu rủi ro với tài sản của mình (trừ quy định trong bộ luật thương mại về mua bán hàng hóa)

theo luật dân sự 2005 thì thời điểm chuyển giao quyền sở hữu với bất động sản là thời điểm đăng ký (không phải thời điểm công chứng hợp đồng)

Theo luật dân sự 2015 thì thời điểm xác lập quyền sở hữu là thời điểm bên có quyền hay người đại diện hợp pháp của họ chiếm hữu tài sản.

Trong trường hợp nêu trên thì rõ ràng tòa sơ thẩm có lý hơn !

Mình chưa hiểu ý bạn lắm ! bạn giải thích rõ hơn được không ? 

Về thời điểm chuyển giao quyền sở hữu, theo khoản 1, Điều 168 BLDS 2005 thì việc chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Do đó, đối với trường hợp trên, ông Quang chuyển giao quyền sở hữu căn nhà  cho ông Thạnh kể từ thời điểm hoàn thành xong thủ tục sổ đỏ. Ông Quang vẫn là chủ sở hữu của căn nhà, quyền chưa được chuyển giao. Vì vậy, ông Quang vẫn phải chịu rủi ro bị sụp đối với căn nhà của mình.

Khi những điều luật có qui định : "trừ trường hợp pháp luật có qui định khác" thì khi áp dụng, bắt buộc ta phải tìm hiểu xem có pháp luật nào qui định khác hay không, nếu không tìm hiểu cho cặn kẽ ta có thể sẽ áp dụng sai pháp luật hoặc hiểu Luật chưa được toàn diện.

Khoản 1 điều 168 BLDS 2005 có tới 2 trường hợp pháp luật có qui định khác :

1/- Khoản 2 điều 439 BLDS 2005 qui định : "2. Đối với tài sản mua bán mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu thì quyền sở hữu được chuyển cho bên mua kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu đối với tài sản đó.", như vậy K2 Đ 439 BLDS 2005 khác với K1 Đ 168 BLDS 2005 ở chỗ không qui định "trừ trường hợp pháp luật có qui định khác", tức nó khẳng định chỉ có 1 thời điểm chuyển quyền sỡ hữu là "kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký".

2/- Khoản 5 điều 93 Luật nhà ở 2005 qui định :  "Quyền sở hữu nhà ở được chuyển cho bên mua,....ở kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng đối với giao dịch về nhà ở giữa cá nhân với cá nhân", như vậy K5 Đ 93 Luật nhà ở 2005 qui định hoàn toàn khác với K1 Đ 168 và K2 Đ 439 BLDS 2005.

Tới đây hai bạn tham gia có thay đổi quan điểm hay bổ sung gì thêm không ?

@ hungmaiusa : đây là vụ án có thật, tôi chỉ thay đổi tên, họ của Nguyên đơn, Bị đơn. Tôi cũng xin bổ sung thêm tình tiết ông Quang được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, như vậy ông Quang là chủ sở hữu nhà ở đồng thời cũng là chủ sử dụng đất ở gắn liền và ông Thạnh vừa mua nhà đồng thời cũng vừa nhận chuyển nhượng QSD đất ở theo Giấy đã cấp của ông Quang.

Quan điểm của bạn theo tôi là hợp tình chứ không hợp lý, bởi thời điểm 2007 không có Luật nào qui định trong trường hợp như ông Quang phải tách bạch nhà riêng, đất riêng để xác định ai phải chịu rủi ro cho từng thứ khi xét xử.

Lời bình : không có Tòa nào sai vì Tòa nào cũng có viện dẫn căn cứ pháp luật rõ ràng, tất cả chỉ tại có 2 Luật với nội dung "chỏi" nhau cùng song song tồn tại và có hiệu lực, dẫn tới tình trạng áp dụng Luật nào cũng được, tùy quan điểm của Thẩm phán và Tòa án đang giải quyết vụ án.

Hai Luật "chỏi" nhau là đã phản ảnh trình độ làm Luật còn hạn chế, đằng này ngay cả 2 khoản trong cùng 1 điều luật  (khoản 2 và khoản 3 điều 80 Luật ban hành văn bản qui phạm pháp luật 1996 sửa đổi 2002) cũng "chỏi" nhau thì trình độ làm Luật của các nhà làm Luật của chúng ta cần phải được nâng cao rất nhiều và rất cấp bách.

Vụ án này là 1 trong những vụ án chứng minh cho câu nói bất hủ của Cố Chánh án TAND tối cao Trịnh Hồng Dương : "Án dân sự xử sao cũng được" !

Trong vụ này hai bên cũng có "thỏa thuận khác", đó là nội dung : "hai bên thỏa thuận ông Quang sẽ giao nhà đồng thời ông Thạnh sẽ trả đủ 2 tỷ còn lại vào ngày 15/8/2007, sau đó ông Thạnh sẽ đi đăng bộ sang tên", tuy nhiên nội dung "thỏa thuận khác" này lại không có gì khác, bởi đó không phải là thỏa thuận khác về thời điểm chịu rủi ro và ai phải chịu rủi ro theo thời điểm đó, cho nên nó không làm thay đổi gì được !

Ví dụ 2 bên thỏa thuận "Sau khi Hợp đồng được công chứng thì bên mua (hoặc bên bán) phải hoàn toàn chịu rủi ro đối với tài sản là đối tượng mua bán trong Hợp đồng" hoặc "sau khi hợp đồng được công chứng mà có xảy ra rủi ro thiệt hại đối với tài sản là đối tượng mua bán trong hợp đồng thì mỗi bên chịu 1/2" thì đó mới đúng tinh thần luật của khoản 2 điều 440 BLDS 2005.

Bài viết này đã dọc 2 lần, là bải giảng của thầy Đỗ Văn Đại ( khoa dân sự ) và cô  Phương Đài ( luật nhà ở ) bên Đại học Luật Tp.Hcm, đây là bài tập tình huống hồi khi còn đi học

Mục đích không phải là chọn luật và xử như thế nào, mà là nhân mạnh thấy sự khác nhau giữa thời điểm chuyển quyền sỡ hữu giữa Luật dân sự và Luật đất đai

Đối với Luật dân sự, thời điểm chuyển quyền sở hữu từ thời điểm đăng ký ở cơ quan có thẩm quyền, còn Luật đất đai kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng.

Các bạn hỏi theo luật, xin đáp, thi hành án và tòa án ở một số tỉnh còn đang đau đầu với vấn đề này, sự mâu thuẫn chồng chéo này không phải chỉ mới đây đâu :)

Hồi còn đi học mình cũng hay hỏi cô Đài với thầy Đại sau giờ học, nhưng nếu về nhà ở, đất đai thì nên hỏi cô Đài vì cô chuyên làm về các thủ tục trực tiếp nhiều hơn chuyên về nhà đất, tiếc là bây giờ tốt nghiệp xong mất số rồi không còn số để gọi :)) mà giờ tốt nghiệp rồi không biết gọi nói như thế nào nữa. Cô với thầy ai cũng bận rộn, đặc biệt là cô Đài

Chào bạn.

Có thể vì có những tranh chấp khó xử ly như trên, nên hiện nay trong hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển quyền sử dụng đất ở đều được thống nhất (ít nhất là ở TPHCM):

+ Tách bạch thời điểm chuyển giao quyền quản lý và quyền sở hữu. ví dụ:

- Thời hạn và phương thức giao nhà đất: Thời hạn giao nhà và QSDĐ do hai bên tự thỏa thuận; Trong thời hạn chưa giao, bên A (bên bán) phải giữ gìn, bảo quản căn nhà và QSDĐ đó;  . . .

- Đăng ký quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất: Quyền sử dụng nhà ở nêu tại điều 1 (đối tượng của hợp đồng) được chuyển nhượng cho bên B từ thời điểm bên B thanh toán đủ tiền chuyển nhượng và đã nhận bàn giao nhà (trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác), quyền sử dụng đất được chuyển giao cho bên B (bên mua) từ thời điểm đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Như vậy, nếu như trường hợp mà bạn nêu được lập hợp đồng tại thời điểm hiện nay thì việc xử lý đã rõ ràng: 1) nếu có thỏa thuận thởi điểm chuyển giao thì căn cứ thời điểm thỏa thuận để xác định người chịu rũi ro. 2) nếu không có thỏa thuận thì về nguyên tắc: nhà xử lý theo quy định về nhà và đất xử lý theo quy định về đất.