TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ

Chủ đề   RSS   
  • #434456 25/08/2016

    TranTamDuc.1973
    Top 50
    Male
    Lớp 7

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:26/03/2016
    Tổng số bài viết (1248)
    Số điểm: 9894
    Cảm ơn: 153
    Được cảm ơn 969 lần
    Moderator

    TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ

    Ngày 15/7/2007 ông Quang ký hợp đồng bán căn nhà ở khu Thanh Đa - TPHCM giá 4 tỷ đồng cho ông Thạnh, hợp đồng được Phòng công chứng công chứng cùng ngày, ông Thạnh thanh toán 2 tỷ ngay khi Công chứng, hai bên thỏa thuận ông Quang sẽ giao nhà đồng thời ông Thạnh sẽ trả đủ 2 tỷ còn lại vào ngày 15/8/2007, sau đó ông Thạnh sẽ đi đăng bộ sang tên. Bất ngờ, ngày 10/8/2007 do bờ sông Thanh Đa bị xói lỡ nên căn nhà nêu trên bị sụp đổ, mất hút dưới lòng sông. Hai bên phát sinh tranh chấp. Tòa sơ thẩm tuyên buộc ông Quang phải trả lại cho ông Thạnh 02 tỷ đồng vì không có nhà để giao, không phạt bồi thường bên nào vì căn nhà không còn là do bất khả kháng (thiên tai) nhưng Tòa phúc thẩm đã sửa án, tuyên buộc ông Thạnh phải thanh toán đủ cho ông Quang 02 tỷ còn lại vì cho rằng ông Thạnh phải gánh chịu rủi ro trong trường hợp này.

    Theo các bạn thì Tòa nào xử đúng pháp luật ?

     
    7712 | Báo quản trị |  

Like DanLuat để cập nhật các Thông tin Pháp Luật mới và nóng nhất mỗi ngày.

Thảo luận
  • #434473   25/08/2016

    comay_vh
    comay_vh

    Female
    Mầm

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:22/12/2012
    Tổng số bài viết (65)
    Số điểm: 715
    Cảm ơn: 7
    Được cảm ơn 18 lần


    Theo Khoản 2, Điều 440 BLDS 2005 thì đối với hợp đồng mua bán tài sản mà pháp luật quy định tài sản đó phải đăng ký quyền sở hữu thì bên bán chịu rủi ro cho đến khi hoàn thành thủ tục đăng ký, bên mua chịu rủi ro kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký, kể cả khi bên mua chưa nhận tài sản, nếu không có thoả thuận khác.

    Đối với việc mua bán căn nhà gắn liền với quyền sử dụng đất trên, bên mua chịu rủi ro kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục sang tên sổ đỏ. Tuy nhiên các bên chưa kịp làm sổ đỏ thì xảy ra rủi ro. Nếu không có thỏa thuận khác thì ông Thạnh không phải chịu rủi ro đối với trường hợp trên mà ông Quang phải chịu rủi ro. Do đó, ông Quang phải trả lại tiền cho ông Thạnh.

     
    Báo quản trị |  
    1 thành viên cảm ơn comay_vh vì bài viết hữu ích
    TranTamDuc.1973 (26/08/2016)
  • #434474   25/08/2016

    huannguyen90
    huannguyen90
    Top 500
    Male
    Chồi

    Hà Nội, Việt Nam
    Tham gia:05/06/2014
    Tổng số bài viết (101)
    Số điểm: 1099
    Cảm ơn: 17
    Được cảm ơn 29 lần


    Nguyên tắc chung là chủ sở hữu chịu rủi ro với tài sản của mình (trừ quy định trong bộ luật thương mại về mua bán hàng hóa)

    theo luật dân sự 2005 thì thời điểm chuyển giao quyền sở hữu với bất động sản là thời điểm đăng ký (không phải thời điểm công chứng hợp đồng)

    Theo luật dân sự 2015 thì thời điểm xác lập quyền sở hữu là thời điểm bên có quyền hay người đại diện hợp pháp của họ chiếm hữu tài sản.

    Trong trường hợp nêu trên thì rõ ràng tòa sơ thẩm có lý hơn !

    Solicitor

    luatgiatre90@gmail.com

     
    Báo quản trị |  
    1 thành viên cảm ơn huannguyen90 vì bài viết hữu ích
    TranTamDuc.1973 (26/08/2016)
  • #434550   26/08/2016

    TranTamDuc.1973
    TranTamDuc.1973
    Top 50
    Male
    Lớp 7

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:26/03/2016
    Tổng số bài viết (1248)
    Số điểm: 9894
    Cảm ơn: 153
    Được cảm ơn 969 lần
    Moderator

    Như vậy cả 2 bạn đều có chung quan điểm là Tòa sơ thẩm xử "có lý" hơn. Bạn comay_vh viện dẫn khoản 2 điều 440 BLDS 1005 để chứng minh cho quan điểm của mình rằng ông Quang phải trả lại tiền cho ông Thạnh. Bạn Huannguyen90 nêu được "nguyên tắc chung là chủ sỡ hữu phải chịu rủi ro đối với tài sản của mình" nhưng cả 2 bạn đều không nêu được các căn cứ pháp luật để chứng minh trong trường hợp này quyền sỡ hữu căn nhà vẫn còn của ông Quang hay đã chuyển cho ông Thạnh. Phải xác định được điều đó mới có cơ sở thuyết phục khẳng định Tòa nào xử đúng pháp luật.

     
    Báo quản trị |  
    1 thành viên cảm ơn TranTamDuc.1973 vì bài viết hữu ích
    huannguyen90 (26/08/2016)
  • #434554   26/08/2016

    huannguyen90
    huannguyen90
    Top 500
    Male
    Chồi

    Hà Nội, Việt Nam
    Tham gia:05/06/2014
    Tổng số bài viết (101)
    Số điểm: 1099
    Cảm ơn: 17
    Được cảm ơn 29 lần


    Mình chưa hiểu ý bạn lắm ! bạn giải thích rõ hơn được không ? 

     

    TranTamDuc.1973 viết:

    Như vậy cả 2 bạn đều có chung quan điểm là Tòa sơ thẩm xử "có lý" hơn. Bạn comay_vh viện dẫn khoản 2 điều 440 BLDS 1005 để chứng minh cho quan điểm của mình rằng ông Quang phải trả lại tiền cho ông Thạnh. Bạn Huannguyen90 nêu được "nguyên tắc chung là chủ sỡ hữu phải chịu rủi ro đối với tài sản của mình" nhưng cả 2 bạn đều không nêu được các căn cứ pháp luật để chứng minh trong trường hợp này quyền sỡ hữu căn nhà vẫn còn của ông Quang hay đã chuyển cho ông Thạnh. Phải xác định được điều đó mới có cơ sở thuyết phục khẳng định Tòa nào xử đúng pháp luật.

    Solicitor

    luatgiatre90@gmail.com

     
    Báo quản trị |  
  • #434561   26/08/2016

    TranTamDuc.1973
    TranTamDuc.1973
    Top 50
    Male
    Lớp 7

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:26/03/2016
    Tổng số bài viết (1248)
    Số điểm: 9894
    Cảm ơn: 153
    Được cảm ơn 969 lần
    Moderator

    Thế này huannguyen90 nhé : bạn nói : "Nguyên tắc chung là chủ sở hữu chịu rủi ro với tài sản của mình" và kết luận : "Trong trường hợp nêu trên thì rõ ràng tòa sơ thẩm có lý hơn" tức là bạn thừa nhận trường hợp này quyền sỡ hữu căn nhà vẫn còn của ông Quang nên ông ta phải chịu rủi ro, vậy bạn hãy viện dẫn căn cứ pháp luật (điều mấy, luật nào) để chứng minh cho quan điểm của mình là đúng.

     
    Báo quản trị |  
  • #434582   26/08/2016

    comay_vh
    comay_vh

    Female
    Mầm

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:22/12/2012
    Tổng số bài viết (65)
    Số điểm: 715
    Cảm ơn: 7
    Được cảm ơn 18 lần


    Về thời điểm chuyển giao quyền sở hữu, theo khoản 1, Điều 168 BLDS 2005 thì việc chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Do đó, đối với trường hợp trên, ông Quang chuyển giao quyền sở hữu căn nhà  cho ông Thạnh kể từ thời điểm hoàn thành xong thủ tục sổ đỏ. Ông Quang vẫn là chủ sở hữu của căn nhà, quyền chưa được chuyển giao. Vì vậy, ông Quang vẫn phải chịu rủi ro bị sụp đối với căn nhà của mình.

     
    Báo quản trị |  
  • #434596   26/08/2016

    TranTamDuc.1973
    TranTamDuc.1973
    Top 50
    Male
    Lớp 7

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:26/03/2016
    Tổng số bài viết (1248)
    Số điểm: 9894
    Cảm ơn: 153
    Được cảm ơn 969 lần
    Moderator

    comay_vh viết:

    Về thời điểm chuyển giao quyền sở hữu, theo khoản 1, Điều 168 BLDS 2005 thì việc chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Do đó, đối với trường hợp trên, ông Quang chuyển giao quyền sở hữu căn nhà  cho ông Thạnh kể từ thời điểm hoàn thành xong thủ tục sổ đỏ. Ông Quang vẫn là chủ sở hữu của căn nhà, quyền chưa được chuyển giao. Vì vậy, ông Quang vẫn phải chịu rủi ro bị sụp đối với căn nhà của mình.

    Gợi ý : vậy comay_vh thử tìm xem có pháp luật nào có qui định khác khoản 1 điều 168 BLDS 2005 không ?

     
    Báo quản trị |  
  • #434665   27/08/2016

    TranTamDuc.1973
    TranTamDuc.1973
    Top 50
    Male
    Lớp 7

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:26/03/2016
    Tổng số bài viết (1248)
    Số điểm: 9894
    Cảm ơn: 153
    Được cảm ơn 969 lần
    Moderator

    Khi những điều luật có qui định : "trừ trường hợp pháp luật có qui định khác" thì khi áp dụng, bắt buộc ta phải tìm hiểu xem có pháp luật nào qui định khác hay không, nếu không tìm hiểu cho cặn kẽ ta có thể sẽ áp dụng sai pháp luật hoặc hiểu Luật chưa được toàn diện.

    Khoản 1 điều 168 BLDS 2005 có tới 2 trường hợp pháp luật có qui định khác :

    1/- Khoản 2 điều 439 BLDS 2005 qui định : "2. Đối với tài sản mua bán mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu thì quyền sở hữu được chuyển cho bên mua kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu đối với tài sản đó.", như vậy K2 Đ 439 BLDS 2005 khác với K1 Đ 168 BLDS 2005 ở chỗ không qui định "trừ trường hợp pháp luật có qui định khác", tức nó khẳng định chỉ có 1 thời điểm chuyển quyền sỡ hữu là "kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký".

    2/- Khoản 5 điều 93 Luật nhà ở 2005 qui định :  "Quyền sở hữu nhà ở được chuyển cho bên mua,....ở kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng đối với giao dịch về nhà ở giữa cá nhân với cá nhân", như vậy K5 Đ 93 Luật nhà ở 2005 qui định hoàn toàn khác với K1 Đ 168 và K2 Đ 439 BLDS 2005.

    Tới đây hai bạn tham gia có thay đổi quan điểm hay bổ sung gì thêm không ?

    Cập nhật bởi TranTamDuc.1973 ngày 27/08/2016 09:33:20 CH
     
    Báo quản trị |  
  • #434667   27/08/2016

    hungmaiusa
    hungmaiusa
    Top 10
    Cao Đẳng

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:22/06/2013
    Tổng số bài viết (4088)
    Số điểm: 31538
    Cảm ơn: 941
    Được cảm ơn 1949 lần


    Tôi thấy tình huống này khá hay và hoàn toàn có thể xãy ra trong thực tế.

    Về mặt thực tế hiện nay thì dù luật nhà ở quy định như vậy nhưng do nhà gắn liền với đất nên quyền sở hữu thực sự được chuyển giao chỉ bắt đầu từ khi đã được cấp giấy chứng nhận.

    Trở lại tình huống nhà đất nêu trên thì tôi không đồng ý với ý kiến của cả 2 cấp tòa.

    Theo quan điểm cá nhân tôi thì khi thiệt hại thực tế đã xãy ra như trên thì cần tách bạch thiệt hại về nhà và thiệt hại về đất để xác định trách nhiệm dân sự:

    - Về nhà: theo luật nhà ở thì ông Thạnh phải chịu rũi ro vì sau khi công chứng nhà đã chuyển quyền sở hữu cho ông Thạnh.

    - Về đất: theo luật đất đai thì ông Quang phải chịu rũi ro vì đất chưa được chuyển quyền sở hữu.

    Do đó cần định giá căn nhà: nếu giá trị căn nhà ít hơn 2 tỷ thì trả tiền chênh lệch lại cho ông Thạnh; nếu trên 2 tỷ thì buộc ông Thạnh phải trả thêm cho ông Quang.

    Tất nhiên là phải trừ lại một số tiền luật sư cho TranTamDuc.1973.

     
    Báo quản trị |  
    1 thành viên cảm ơn hungmaiusa vì bài viết hữu ích
    TranTamDuc.1973 (29/08/2016)
  • #434669   28/08/2016

    TranTamDuc.1973
    TranTamDuc.1973
    Top 50
    Male
    Lớp 7

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:26/03/2016
    Tổng số bài viết (1248)
    Số điểm: 9894
    Cảm ơn: 153
    Được cảm ơn 969 lần
    Moderator

    @ hungmaiusa : đây là vụ án có thật, tôi chỉ thay đổi tên, họ của Nguyên đơn, Bị đơn. Tôi cũng xin bổ sung thêm tình tiết ông Quang được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, như vậy ông Quang là chủ sở hữu nhà ở đồng thời cũng là chủ sử dụng đất ở gắn liền và ông Thạnh vừa mua nhà đồng thời cũng vừa nhận chuyển nhượng QSD đất ở theo Giấy đã cấp của ông Quang.

    Quan điểm của bạn theo tôi là hợp tình chứ không hợp lý, bởi thời điểm 2007 không có Luật nào qui định trong trường hợp như ông Quang phải tách bạch nhà riêng, đất riêng để xác định ai phải chịu rủi ro cho từng thứ khi xét xử.

     
    Báo quản trị |  
  • #434693   28/08/2016

    TranTamDuc.1973
    TranTamDuc.1973
    Top 50
    Male
    Lớp 7

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:26/03/2016
    Tổng số bài viết (1248)
    Số điểm: 9894
    Cảm ơn: 153
    Được cảm ơn 969 lần
    Moderator

    Tới đây thì mọi người đã rõ, Tòa sơ thẩm đã căn cứ vào Khoản 1 điều 168; khoản 2 điều 439; khoản 2 điều 440 BLDS 2005 và khoản 2 điều 80 Luật ban hành văn bản qui phạm pháp luật 1996 sửa đổi 2002 (qui định trong trường hợp các văn bản quy phạm pháp luật có quy định khác nhau về cùng một vấn đề, thì áp dụng văn bản có hiệu lực pháp lý cao hơn, tức Luật nhà ở 2005 và BLDS 2005 có qui định khác nhau về thời điểm chuyển quyền sở hữu thì phải áp dụng BLDS vì BLDS có hiệu lực pháp lý cao hơn) để kết luận quyền sở hữu vẫn là của ông Quang do bên mua là ông Thạnh chưa hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu đối với nhà đất này, vì vậy ông Quang phải chịu toàn bộ rủi ro và phải trả lại cho ông Thạnh 2 tỷ đã nhận.

    Tuy nhiên, Tòa phúc thẩm viện dẫn khoản 3 điều 80 Luật ban hành văn bản qui phạm pháp luật 1996 sửa đổi 2002 rằng : "trong trường hợp các văn bản quy phạm pháp luật về cùng một vấn đề do cùng một cơ quan ban hành mà có quy định khác nhau, thì áp dụng quy định của văn bản được ban hành sau." nên trong trường hợp này phải áp dụng khoản 5 điều 93 Luật nhà ở 2005 vì cả BLDS 2005 (ban hành ngày 14/6/2005)  và Luật nhà ở 2005 (ban hành ngày 29/11/2005 ) đều do Quốc hội ban hành nhưng Luật nhà ở được ban hành sau. Từ đó kết luận quyền sở hữu đã chuyển cho ông Thạnh "kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng" nên ông Thạnh phải chịu toàn bộ rủi ro và phải trả cho ông Quang số tiền 2 tỷ còn lại theo thỏa thuận trong Hợp đồng.

    Cập nhật bởi TranTamDuc.1973 ngày 28/08/2016 04:27:40 CH
     
    Báo quản trị |  
    1 thành viên cảm ơn TranTamDuc.1973 vì bài viết hữu ích
    hungmaiusa (28/08/2016)
  • #434696   28/08/2016

    TranTamDuc.1973
    TranTamDuc.1973
    Top 50
    Male
    Lớp 7

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:26/03/2016
    Tổng số bài viết (1248)
    Số điểm: 9894
    Cảm ơn: 153
    Được cảm ơn 969 lần
    Moderator

    Lời bình : không có Tòa nào sai vì Tòa nào cũng có viện dẫn căn cứ pháp luật rõ ràng, tất cả chỉ tại có 2 Luật với nội dung "chỏi" nhau cùng song song tồn tại và có hiệu lực, dẫn tới tình trạng áp dụng Luật nào cũng được, tùy quan điểm của Thẩm phán và Tòa án đang giải quyết vụ án.

    Hai Luật "chỏi" nhau là đã phản ảnh trình độ làm Luật còn hạn chế, đằng này ngay cả 2 khoản trong cùng 1 điều luật  (khoản 2 và khoản 3 điều 80 Luật ban hành văn bản qui phạm pháp luật 1996 sửa đổi 2002) cũng "chỏi" nhau thì trình độ làm Luật của các nhà làm Luật của chúng ta cần phải được nâng cao rất nhiều và rất cấp bách.

    Vụ án này là 1 trong những vụ án chứng minh cho câu nói bất hủ của Cố Chánh án TAND tối cao Trịnh Hồng Dương : "Án dân sự xử sao cũng được" !

     
    Báo quản trị |  
    2 thành viên cảm ơn TranTamDuc.1973 vì bài viết hữu ích
    comay_vh (29/08/2016) xuanphong1965 (29/08/2016)
  • #434715   28/08/2016

    hungmaiusa
    hungmaiusa
    Top 10
    Cao Đẳng

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:22/06/2013
    Tổng số bài viết (4088)
    Số điểm: 31538
    Cảm ơn: 941
    Được cảm ơn 1949 lần


    Chào bạn.

    Theo bạn thông tin thì cả 2 cấp tòa đã có quan điểm hoàn toàn khác nhau về thời điểm chuyển giao quyền sở hữu ( do áp dụng luật khác nhau) dẫn đến có kết quả xét xử khác nhau về việc chịu rũi ro.

    Tuy nhiên, thực tế việc chịu rũi ro không phải chỉ gắn liền với quyền sở hữu mà còn gắn liền với quyền quản lý theo thỏa thuận

    Theo luật dân sự:

    Điều 440. Thời điểm chịu rủi ro

    2. Đối với hợp đồng mua bán tài sản mà pháp luật quy định tài sản đó phải đăng ký quyền sở hữu thì bên bán chịu rủi ro cho đến khi hoàn thành thủ tục đăng ký, bên mua chịu rủi ro kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký, kể cả khi bên mua chưa nhận tài sản, nếu không có thoả thuận khác.

    Do đó cần phải căn cứ vào hợp đồng xem có thỏa thuận gì khác không trước khi áp dụng quy định của pháp luật sau: rất nhiều trường hợp bên mua theo hợp đồng sẽ nhận tài sản trước khi đăng ký và khi đã thanh toán 85 - 90% giá trị hợp đồng và chấp nhận rũi ro từ thời điểm giao nhận nhà đất; nhất là tình trang mua nhằm mục đích bán lại và không đăng ký chuyển quyền mà lách luật bằng hợp đồng ủy quyền toàn bộ, dù vi phạm hình thức của hợp đồng chuyển nhượng nhà đất.

     
    Báo quản trị |  
  • #434767   29/08/2016

    TranTamDuc.1973
    TranTamDuc.1973
    Top 50
    Male
    Lớp 7

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:26/03/2016
    Tổng số bài viết (1248)
    Số điểm: 9894
    Cảm ơn: 153
    Được cảm ơn 969 lần
    Moderator

    Trong vụ này hai bên cũng có "thỏa thuận khác", đó là nội dung : "hai bên thỏa thuận ông Quang sẽ giao nhà đồng thời ông Thạnh sẽ trả đủ 2 tỷ còn lại vào ngày 15/8/2007, sau đó ông Thạnh sẽ đi đăng bộ sang tên", tuy nhiên nội dung "thỏa thuận khác" này lại không có gì khác, bởi đó không phải là thỏa thuận khác về thời điểm chịu rủi ro và ai phải chịu rủi ro theo thời điểm đó, cho nên nó không làm thay đổi gì được !

    Ví dụ 2 bên thỏa thuận "Sau khi Hợp đồng được công chứng thì bên mua (hoặc bên bán) phải hoàn toàn chịu rủi ro đối với tài sản là đối tượng mua bán trong Hợp đồng" hoặc "sau khi hợp đồng được công chứng mà có xảy ra rủi ro thiệt hại đối với tài sản là đối tượng mua bán trong hợp đồng thì mỗi bên chịu 1/2" thì đó mới đúng tinh thần luật của khoản 2 điều 440 BLDS 2005.

     

     

     
    Báo quản trị |  
    1 thành viên cảm ơn TranTamDuc.1973 vì bài viết hữu ích
    hungmaiusa (29/08/2016)
  • #434809   29/08/2016

    hungmaiusa
    hungmaiusa
    Top 10
    Cao Đẳng

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:22/06/2013
    Tổng số bài viết (4088)
    Số điểm: 31538
    Cảm ơn: 941
    Được cảm ơn 1949 lần


    TranTamDuc.1973 viết:

    Trong vụ này hai bên cũng có "thỏa thuận khác", đó là nội dung : "hai bên thỏa thuận ông Quang sẽ giao nhà đồng thời ông Thạnh sẽ trả đủ 2 tỷ còn lại vào ngày 15/8/2007, sau đó ông Thạnh sẽ đi đăng bộ sang tên", tuy nhiên nội dung "thỏa thuận khác" này lại không có gì khác, bởi đó không phải là thỏa thuận khác về thời điểm chịu rủi ro và ai phải chịu rủi ro theo thời điểm đó, cho nên nó không làm thay đổi gì được !

    Chào bạn.

    Theo thông tin mà bạn cung cấp thì tôi thấy rõ ràng có sự thỏa thuận khác: trước ngày 15/8/2015 thì ông Quang là người quản lý tài sản và phải chịu hoàn toàn rủi ro nếu có.

    Như vậy thì bản án của tòa sơ thẩm là chính xác.

     
    Báo quản trị |  
  • #434777   29/08/2016

    Elviss.Khoi
    Elviss.Khoi
    Top 500
    Male
    Lớp 2

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:28/07/2016
    Tổng số bài viết (208)
    Số điểm: 3545
    Cảm ơn: 18
    Được cảm ơn 115 lần


    Bài viết này đã dọc 2 lần, là bải giảng của thầy Đỗ Văn Đại ( khoa dân sự ) và cô  Phương Đài ( luật nhà ở ) bên Đại học Luật Tp.Hcm, đây là bài tập tình huống hồi khi còn đi học

    Mục đích không phải là chọn luật và xử như thế nào, mà là nhân mạnh thấy sự khác nhau giữa thời điểm chuyển quyền sỡ hữu giữa Luật dân sự và Luật đất đai

    Đối với Luật dân sự, thời điểm chuyển quyền sở hữu từ thời điểm đăng ký ở cơ quan có thẩm quyền, còn Luật đất đai kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng.

    Các bạn hỏi theo luật, xin đáp, thi hành án và tòa án ở một số tỉnh còn đang đau đầu với vấn đề này, sự mâu thuẫn chồng chéo này không phải chỉ mới đây đâu :)

     
    Báo quản trị |  
  • #434786   29/08/2016

    TranTamDuc.1973
    TranTamDuc.1973
    Top 50
    Male
    Lớp 7

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:26/03/2016
    Tổng số bài viết (1248)
    Số điểm: 9894
    Cảm ơn: 153
    Được cảm ơn 969 lần
    Moderator

    Thầy Đỗ Văn Đại ở Trường Đại học Luật TPHCM là người có nhiều tác phẩm bình luận khoa học pháp lý về dân sự rất có giá trị, được nhiều người trong giới Luật xem là "sách gối đầu giường", khi bình luận Thầy luôn trích dẫn những Bản án có thật để minh họa.

    Cô Chế Mỹ Phương Đài cũng là một chuyên gia hàng đầu về dân sự, trong quá trình giảng dạy Cô hay kể lại những vụ án có thật để làm phong phú thêm cho bài giảng của mình và Cô có rất nhiều Bản án bởi Cô từng là một Luật sư nổi tiếng.

    Những Bản án "kinh điển" thì hầu hết ai làm công tác giảng dạy đều có để minh họa cho nội dung giảng dạy của mình.

     
    Báo quản trị |  
  • #434793   29/08/2016

    Elviss.Khoi
    Elviss.Khoi
    Top 500
    Male
    Lớp 2

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:28/07/2016
    Tổng số bài viết (208)
    Số điểm: 3545
    Cảm ơn: 18
    Được cảm ơn 115 lần


    Hồi còn đi học mình cũng hay hỏi cô Đài với thầy Đại sau giờ học, nhưng nếu về nhà ở, đất đai thì nên hỏi cô Đài vì cô chuyên làm về các thủ tục trực tiếp nhiều hơn chuyên về nhà đất, tiếc là bây giờ tốt nghiệp xong mất số rồi không còn số để gọi :)) mà giờ tốt nghiệp rồi không biết gọi nói như thế nào nữa. Cô với thầy ai cũng bận rộn, đặc biệt là cô Đài

     
    Báo quản trị |  
    1 thành viên cảm ơn Elviss.Khoi vì bài viết hữu ích
    TranTamDuc.1973 (30/08/2016)
  • #434819   30/08/2016

    TranTamDuc.1973
    TranTamDuc.1973
    Top 50
    Male
    Lớp 7

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:26/03/2016
    Tổng số bài viết (1248)
    Số điểm: 9894
    Cảm ơn: 153
    Được cảm ơn 969 lần
    Moderator

    Elviss.Khoi viết:

    Hồi còn đi học mình cũng hay hỏi cô Đài với thầy Đại sau giờ học, nhưng nếu về nhà ở, đất đai thì nên hỏi cô Đài vì cô chuyên làm về các thủ tục trực tiếp nhiều hơn chuyên về nhà đất, tiếc là bây giờ tốt nghiệp xong mất số rồi không còn số để gọi :)) mà giờ tốt nghiệp rồi không biết gọi nói như thế nào nữa. Cô với thầy ai cũng bận rộn, đặc biệt là cô Đài

    Sinh viên ít ai dám hỏi cô Đài vì cô nổi tiếng là khó tính ! Bạn có thể vào trang Web của Trường tìm đến Khoa dân sự xem danh sách và lý lịch khoa học của Giảng viên, có thể tìm được số của cô Đài.

     

     
    Báo quản trị |  
  • #434810   29/08/2016

    hungmaiusa
    hungmaiusa
    Top 10
    Cao Đẳng

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:22/06/2013
    Tổng số bài viết (4088)
    Số điểm: 31538
    Cảm ơn: 941
    Được cảm ơn 1949 lần


    Chào bạn.

    Có thể vì có những tranh chấp khó xử ly như trên, nên hiện nay trong hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển quyền sử dụng đất ở đều được thống nhất (ít nhất là ở TPHCM):

    + Tách bạch thời điểm chuyển giao quyền quản lý và quyền sở hữu. ví dụ:

    - Thời hạn và phương thức giao nhà đất: Thời hạn giao nhà và QSDĐ do hai bên tự thỏa thuận; Trong thời hạn chưa giao, bên A (bên bán) phải giữ gìn, bảo quản căn nhà và QSDĐ đó;  . . .

    - Đăng ký quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất: Quyền sử dụng nhà ở nêu tại điều 1 (đối tượng của hợp đồng) được chuyển nhượng cho bên B từ thời điểm bên B thanh toán đủ tiền chuyển nhượng và đã nhận bàn giao nhà (trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác), quyền sử dụng đất được chuyển giao cho bên B (bên mua) từ thời điểm đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

    Như vậy, nếu như trường hợp mà bạn nêu được lập hợp đồng tại thời điểm hiện nay thì việc xử lý đã rõ ràng: 1) nếu có thỏa thuận thởi điểm chuyển giao thì căn cứ thời điểm thỏa thuận để xác định người chịu rũi ro. 2) nếu không có thỏa thuận thì về nguyên tắc: nhà xử lý theo quy định về nhà và đất xử lý theo quy định về đất.

     
    Báo quản trị |  
    1 thành viên cảm ơn hungmaiusa vì bài viết hữu ích
    TranTamDuc.1973 (30/08/2016)