Năm 2012, bà A là chủ sở hữu hợp pháp của QSDĐ&TS (BĐS A) có vay vốn tại Ngân hàng B số tiền 2 tỷ, tài sản thế chấp là BĐS A nhưng không trả được nợ => có khả năng bị phát mãi tài sản. Sau đó, bà A nhờ ông C vay giùm mình để thanh toán khoản vay tại Ngân hàng B. Hai bên đã ký thỏa thuận với một số điều khoản như sau:

• Bà A ký kết hợp đồng chuyển nhượng BĐS A và đăng bộ, sang tên cho ông C. Sau đó, ông C sẽ dùng hồ sơ của mình (ban đầu là vay cá nhân ông C, sau đó tất toán khoản vay cá nhân và hiện giờ là Công ty D của ông C vay) tại Ngân hàng E để vay số tiền 4 tỷ đồng nhằm thanh toán khoản vay tại Ngân hàng B và có thêm một số vốn để kinh doanh.
• Trong thời gian chờ làm thủ tục sang tên và vay vốn tại Ngân hàng E, ông C đã dùng tiền của mình để thanh toán cho Ngân hàng B.
• Tiền lãi vay được 2 bên thỏa thuận là 17%/năm trong suốt thời gian vay tại Ngân hàng E (thực tế Ngân hàng E áp dụng lãi suất vay thấp hơn) và sẽ do bà A thanh toán. Đồng thời, ông C không được chuyển nhượng BĐS A cho bên khác.
• Đổi lại, bà A sẽ thanh toán một khoản chi phí cho ông C và được bù trừ vào số tiền vay thực nhận. Số tiền bà A thực nhận sau khi Ngân hàng E giải ngân là 3,5 tỷ đồng (do ông C đã cấn trừ khoản chi phí theo thỏa thuận). Thực tế, công ty D của ông C vay đến 5 tỷ tại Ngân hàng E.

Sau khi nhận tiền vay, đến năm 2013, bà A chỉ thanh toán được một phần lãi vay cho Ngân hàng E và phần lãi còn lại từ đó đến năm 2015 do ông C tự bỏ tiền ra để thanh toán. Đến thời điểm năm 2015, ông C mất khả năng thanh toán gốc + lãi => quá hạn tại Ngân hàng E.

Khi Ngân hàng E chuẩn bị xử lý tài sản đảm bảo là BĐS A thì mới biết trước đó bà A đã có đơn khởi kiện yêu cầu tòa án tuyên Hợp đồng chuyển nhượng BĐS A với ông C là vô hiệu do giả tạo.

Theo đó, kính nhờ Quý Luật sư tư vấn giùm:

1. Bà C đã có thỏa thuận với ông C về việc chuyển nhượng BĐS A để ông C có thể vay giùm cho bà C trong khi Ngân hàng E tại thời điểm đó hoàn toàn không biết về điều này. Ông C đã thực hiện đúng theo thỏa thuận.

Vậy có thể xem Hợp đồng chuyển nhượng BĐS A là vô hiệu do giả tạo được không?

1. Trong trường hợp tòa án tuyên hợp đồng vô hiệu thì Ngân hàng E sẽ làm gì để giảm thiểu rủi ro và có thể thu hồi nợ quá hạn nhanh nhất, hiệu quả nhất?

Trân trọng cảm ơn.