DanLuat 2015

Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chủ đề   RSS   
  • #449453 13/03/2017

    nongdantn

    Mầm

    Bình Phước, Việt Nam
    Tham gia:05/07/2015
    Tổng số bài viết (30)
    Số điểm: 630
    Cảm ơn: 21
    Được cảm ơn 2 lần


    Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

    Năm 2015, tôi có mua một mảnh đất đã có sổ đỏ một phần, phần còn lại đủ điều kiện để cấp sổ đỏ. Nhưng vì một số lý do nên chỉ mới làm hợp đồng viết tay, chưa làm hợp đồng công chứng. Chủ đất cam kết trong vòng 1 tháng sẽ hoàn tất thủ tục chuyển nhượng mảnh đất trên cho tôi.

    Đến nay đã quá hạn trong hợp đồng gần 2 năm, và tôi đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thanh toán tiền mua đất, nhưng bên bán vẫn chây ì, không chịu hoàn tất thủ tục chuyển nhượng. Vậy xin hỏi các luật sư:

    Theo BLDS 2015, điều 129 thì tôi có thể yêu cầu tòa án tuyên giao dịch của tôi có hiệu lực hay không?

    Nếu giao dịch có hiệu lực và bên bán hợp tác thì tôi có thể đòi bồi thường thiệt hại do việc chây ì, không thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng hay không?

    Nếu giao dịch có hiệu lực và bên bán không hợp tác thì tôi phải làm gì?

    Xin cảm ơn các luật sư!

     
    2685 | Báo quản trị |  

Like DanLuat để cập nhật các Thông tin Pháp Luật mới và nóng nhất mỗi ngày.

Thảo luận
  • #449526   14/03/2017

    NguyenNhatTuan
    NguyenNhatTuan
    Top 10
    Male
    Luật sư quốc tế

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:17/11/2009
    Tổng số bài viết (8948)
    Số điểm: 50251
    Cảm ơn: 0
    Được cảm ơn 2455 lần
    Lawyer

    Chào bạn.

    Bộ luật dân sự năm 2015 có quy định:

    Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

    Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

    1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

    2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.

    Luật đất đai năm 2013 có quy định:

    Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

    1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

    a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

    b) Đất không có tranh chấp;

    c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

    d) Trong thời hạn sử dụng đất.

    2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

    3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

    Như vậy, đối với phần đất đã có sổ hồng là có đủ điện kiện mua bán nên việc hai bên lập hợp đồng tay không có công chứng nhưng đã thực hiện xong nghĩa vụ thì có thể áp dụng khoản 2 điều 129 Bộ luật dân sự đề nghị tòa án tuyên giao dịch có hiệu lực.

    Riêng với phần đất chưa có sổ hồng thì việc lập hợp đồng mua bán là trái pháp luật, vi phạm điều cấm về mặt nội dung nên dĩ nhiện là vô hiệu bạn nhé.

    Thân mến

    Luật sư, Thạc sỹ Luật học NGUYỄN NHẬT TUẤN

    Trưởng văn phòng Luật sư PHÚ VINH - Đoàn Luật sư Tp. Hồ Chí Minh

    Địa chỉ: 332/42i Phan Văn Trị, P.11, Q.Bình Thạnh, TP.HCM

    ĐT liên hệ: 028.35160119; Di động: 0913.623.699

    Website: www.luatsuphuvinh.com;

    Email: nguyennhattuan71@yahoo.com

    tuvan@luatsuphuvinh.com

    Các lĩnh vực, công việc đảm nhận:

    - Tư vấn pháp luật, trợ giúp pháp lý trong mọi lĩnh vực pháp luật;

    - Luật sư bào chữa, bảo vệ trong các vụ án hình sự, dân sự, hành chính, lao động, thương mại, hôn nhân gia đình, thừa kế, tranh chấp đất đai, tài sản...;

    - Luật sư đại diện theo ủy quyền trong tố tụng, đại diện theo ủy quyền ngoài tố tụng liên quan đến pháp luật;

    - Thực hiện các dịch vụ pháp lý như: dự thảo đơn từ, văn bản, hợp đồng, di chúc, thỏa thuận...

    - Thực hiện các dịch vụ pháp luật khác...

    Chất lượng uy tín, chi phí hợp lý

     
    Báo quản trị |  
    1 thành viên cảm ơn NguyenNhatTuan vì bài viết hữu ích
    nongdantn (14/03/2017)
  • #449537   14/03/2017

    nongdantn
    nongdantn

    Mầm

    Bình Phước, Việt Nam
    Tham gia:05/07/2015
    Tổng số bài viết (30)
    Số điểm: 630
    Cảm ơn: 21
    Được cảm ơn 2 lần


    Cảm ơn luật sư. Vậy cho tôi hỏi thêm là tôi có thể đợi vài năm nữa để người bán được cấp sổ đỏ toàn bộ rồi kiện ra tòa hay không? Thời hiệu khởi kiện của trường hợp này là bao lâu? Tính từ lúc nào?

    À thêm nữa, là sau khi mua đất, tôi đã làm nhà kiên cố và trồng cây lâu năm và theo nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP thì:

    b.3. Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 và điểm a.6 tiểu mục 2.3 mục 2 này, nếu sau khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng đã trồng cây lâu năm, đã làm nhà kiên cố... và bên chuyển nhượng không phản đối và cũng không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theo các quy định của Nhà nước về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, thì Toà án công nhận hợp đồng. Nếu bên nhận chuyển nhượng chỉ làm nhà trên một phần đất, thì Toà án công nhận phần hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng phần đất có nhà ở và huỷ phần hợp đồng đối với diện tích đất còn lại, buộc bên nhận chuyển nhượng giao trả phần đất đó cho bên chuyển nhượng, trừ trường hợp việc giao trả không bảo đảm mục đích sử dụng cho cả hai bên giao kết hợp đồng, đồng thời buộc các bên thanh toán cho nhau phần chênh lệch.

    Vậy thưa luật sư, tôi có đủ điều kiện để tòa án công nhận hợp đồng hay không? Xin cảm ơn luật sư!

     
    Báo quản trị |  
  • #476328   28/11/2017

    NguyenNhatTuan
    NguyenNhatTuan
    Top 10
    Male
    Luật sư quốc tế

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:17/11/2009
    Tổng số bài viết (8948)
    Số điểm: 50251
    Cảm ơn: 0
    Được cảm ơn 2455 lần
    Lawyer

    Chào bạn.

    1/ Hiện nay theo quy định thì việc tranh chấp quyền sử dụng đất khi khởi kiện không áp dụng thời hiệu nữa nhé bạn.

    2/ Về việc có được xét công nhận hợp đồng chuyển nhượng hay không thuộc thẩm quyền của hợp đồng xét xử.  Vì vậy, nếu bạn có căn cứ để được xét công nhận thì bạn phải xuất trình va trình bày luận cứ để đề nghị hội đồng xét xử xét công nhận cho bạn.

    Thân mến

    Luật sư, Thạc sỹ Luật học NGUYỄN NHẬT TUẤN

    Trưởng văn phòng Luật sư PHÚ VINH - Đoàn Luật sư Tp. Hồ Chí Minh

    Địa chỉ: 332/42i Phan Văn Trị, P.11, Q.Bình Thạnh, TP.HCM

    ĐT liên hệ: 028.35160119; Di động: 0913.623.699

    Website: www.luatsuphuvinh.com;

    Email: nguyennhattuan71@yahoo.com

    tuvan@luatsuphuvinh.com

    Các lĩnh vực, công việc đảm nhận:

    - Tư vấn pháp luật, trợ giúp pháp lý trong mọi lĩnh vực pháp luật;

    - Luật sư bào chữa, bảo vệ trong các vụ án hình sự, dân sự, hành chính, lao động, thương mại, hôn nhân gia đình, thừa kế, tranh chấp đất đai, tài sản...;

    - Luật sư đại diện theo ủy quyền trong tố tụng, đại diện theo ủy quyền ngoài tố tụng liên quan đến pháp luật;

    - Thực hiện các dịch vụ pháp lý như: dự thảo đơn từ, văn bản, hợp đồng, di chúc, thỏa thuận...

    - Thực hiện các dịch vụ pháp luật khác...

    Chất lượng uy tín, chi phí hợp lý

     
    Báo quản trị |  

Tư vấn của Luật sư có tính chất tham khảo, bạn có thể liên hệ trực tiếp với Luật sư theo thông tin sau:

Luật sư, Thạc sỹ Luật học NGUYỄN NHẬT TUẤN - Đoàn Luật sư Tp. Hồ Chí Minh.

ĐT liên hệ: 0913.623.699 - Email: nguyennhattuan71@yahoo.com

Website: www.luatsuphuvinh.com