Kính nhờ luật sư tư vấn giúp:
Hiện tại tôi có mua một căn hộ chung cư nhưng xảy ra một số tranh chấp trong vấn đề cách tính diện tích, và giảm thuế VAT theo quy định mới
Nội dung cụ thể tôi đã nêu rõ trong file đơn kiến nghị đính kèm.
Trân trọng cảm ơn
CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
Hà Nội, ngày ...... tháng ...... năm 2013
ĐƠN KIẾN NGHỊ
Kính gửi: Ông Lê Thanh Thản – Giám đốc Doanh nghiệp tư nhân Xây dựng Số 1 tỉnh Điện Biên
Tên tôi là: .........................................................................................................................................................
Là người sở hữu căn hộ số .................. tòa nhà ............ thuộc khu đô thị mới Đại Thanh theo Hợp đồng Mua bán căn hộ chung cư số ............... ký ngày .........../.........../...............
Ngày ........../.........../..............., tôi có nhận được văn bản thông báo về việc đóng tiền
Đợt 5 và hướng dẫn thủ tục bàn giao nhà của Doanh nghiệp ký ngày
........../.........../................ Tuy nhiên, trong quá trình tìm hiểu, chúng tôi thấy có một số vướng mắc về số đo thực tế diện tích căn hộ, cũng như vấn đề giảm trừ thuế VAT cho người mua nhà ở thương mại theo các Nghị định, quy định của pháp luật chưa được thể hiện trên thông báo đóng tiền.
Để việc giao nhận – thanh quyết toán hợp đồng được thuận lợi, với tinh thần hợp tác tôn trọng lẫn nhau; căn cứ vào các văn bản pháp lý hiện hành, chúng tôi có một số kiến nghị mong Doanh nghiệp lưu ý, điều chỉnh, sửa đổi.
Các căn cứ pháp lý chúng tôi đưa ra bao gồm :
- Bộ Luật dân sự số 33/2005/QH11 ngày 14/6/2005.
- Luật Nhà ở số 56/2005/QH11 ngày 29/11/2005.
- Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở.
- Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01/9/2010 của Bộ Xây dựng quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở.
- Quyết định số 01/2013/QĐ-UBND ngày 04/1/2013 về việc ban hành Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư trên địa bàn thành phố Hà Nội.
- Luật Thuế Giá trị gia tăng số 13/2008/QH12 ngày 03/6/2008.
- Nghị định số 123/2008/NĐ-CP ngày 8/12/2008 của Chính Phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Thuế giá trị gia tăng.
- Nghị định số 121/2011/NĐ-CP ngày 27/12/2008 Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 123/2008/NĐ-CP ngày 08 tháng 12 năm 2008 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thuế giá trị gia tăng
- Nghị định 92/2013/NĐ-CP ngày 13/08/2013 của Chính phủ Ban hành quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế giá trị gia tăng có hiệu lực từ ngày 01/07/2013.
- Hợp đồng Mua bán căn hộ chung cư số ............... được ký kết ngày
.........../.........../................ giữa Doanh nghiệp tư nhân Xây dựng Số 1 tỉnh Điện Biên và ông
(bà) ......................................................................................................................................................... về việc mua bán căn hộ chung cư số .................. tòa nhà ............ Khu đô thị Đại Thanh.
Một số điểm mà chúng tôi kiến nghị Doanh nghiệp cần có những điều chỉnh phù hợp ở Hợp đồng mua bán và Giấy báo đóng tiền đợt 5: I. Diện tích căn hộ :
1. Cách tính diện tích căn hộ:
- Điều 1 của Hợp đồng số ..............., Doanh nghiệp bán cho tôi căn hộ có diện
tích sàn .................... m2 với giá bán ..................../m2, với « diện tích sàn căn hộ (bao gồm cả diện tích ban công, lô gia của căn hộ) theo bản vẽ thiết kế được duyệt, tính theo kích thước tim tường chung và toàn bộ tường bao ngoài của căn hộ (trong đó tường chung là tường ngăn giữa hai căn hộ, tường bao ngoài là tường ngoài giữa căn hộ và hành lang, lối đi, mặt ngoài của căn hộ) ».
Điều này hoàn toàn trái cách tính diện tích căn hộ tại Khoản 2, Điều 21 Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 1/9/2010 hướng dẫn thi hành Nghị định số
71/2010/NĐ-CP: "Diện tích sàn căn hộ mua bán (được xác định theo nguyên tắc tính kích thước thông thuỷ của căn hộ hoặc tính từ tim tường bao, tường ngăn chia các căn hộ”.
Theo mục b, khoản 1 điều 122 và điều 129 của Bộ Luật dân sự số 33/2005/QH11 ngày 14/6/2005: điều khoản quy định về cách tính diện tích như trong hợp đồng là vô hiệu.
- Diện tích thực tế căn hộ:
+ Căn cứ vào bản vẽ thi công của căn hộ (theo kích thước tim tường chung và tim tường bao ngoài), diện tích thực tế căn hộ của tôi là ....................m2, do đó diện tích còn thiếu so với Hợp đồng là .................... m2.
+ Toàn bộ phần khung, cột, tường chịu lực, tường phân chia các căn hộ và hộp kỹ thuật dùng chung cho tòa nhà với tổng diện tích là ....................m2 phải được xác định là phần sở hữu chung (theo quy định tại khoản 3 điều 70 Luật Nhà ở và khoản 2 điều 49 Nghị định 71/2010 NĐ-CP), không được tính vào diện tích căn hộ mua bán như bên A đã tính.
Theo khoản 2 điều 435 của Bộ Luật dân sự số 33/2005/QH11 ngày 14/6/2005 quy định: „„Trong trường hợp bên bán giao ít hơn số lượng đã thoả thuận thì bên mua có một trong các quyền sau đây: a) Nhận phần đã giao và yêu cầu bồi thường thiệt hại; b) Nhận phần đã giao và định thời hạn để bên bán giao tiếp phần còn thiếu; c) Huỷ bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.‟‟
- Kiến nghị phương án giải quyết, cụ thể như sau:
- Đối với phần diện tích thực tế căn hộ: diện tích đo thực tế bị thiếu thì phần tiền được trừ cho bên B vào đợt đóng tiền 5 là:
................................ x ................................ = ................................
(Bằng chữ: ......................................................................................................................................................
................................................................................................................................................................................)
- Đối với diện tích bị thiếu do bên A tính cả phần sở hữu chung vào diện tích căn hộ, phần tiền được trừ cho bên B vào đợt đóng tiền 5 là:
................................ x ................................ = ................................
(Bằng chữ: ...................................................................................................................................................... ................................................................................................................................................................................)
II. Điều chỉnh thuế VAT đối với các căn hộ thương mại:
- Lập luận: Theo quy định tại Nghị định 92/2013/NĐ-CP ký ngày
13/08/2013 của Chính phủ thì Chính phủ đã điều chỉnh thuế VAT từ 10% xuống 5% (giảm 50% thuế VAT) đối với các hợp đồng thương mại có diện tích sàn dưới 70m2 và có giá bán dưới 15 triệu đồng/m2. Tại khoản 1 điều 5 của Nghị định 123/2008/NĐ-CP ngày 8/12/2008 nêu rõ: “Thời điểm xác định thuế giá trị gia tăng đối với hàng hóa là thời điểm chuyển giao quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng hàng hóa cho người mua, không phân biệt đã thu được tiền hay chưa thu được tiền.” Đối chiếu với Nghị định này thì căn hộ .................. của tôi thuộc diện được điều chỉnh thuế VAT đối với toàn bộ giá trị hợp đồng đã ký, tuy nhiên trong thông báo của Doanh nghiệp chưa thấy có phần giảm trừ VAT này.
- Kiến nghị: Quí công ty giảm trừ số tiền do giảm thuế VAT, được tính như sau: Giá trị hợp đồng sau khi đã trừ đi phần phải giảm trừ đã nêu ở trên là:
................................ – (................................+................................) = ................................
Theo khoản 3 điều 8 Luật Thuế Giá trị gia tăng, vào thời điểm ký Hợp đồng thuế suất VAT là 10%, theo mục k khoản 1 điều 7 của Luật này giá trị trước thuế của Hợp đồng là:
................................/1,1 = ................................
Theo quy định tại Nghị định 92/2013/NĐ-CP thuế suất VAT đối với các hợp đồng thương mại có diện tích sàn dưới 70m2 và có giá bán dưới 15 triệu đồng/m2 là 5%, vì vậy Doanh nghiệp phải giảm trừ đi do giảm thuế VAT với số tiền như sau:
................................ x(10%-5%)= ................................
(Bằng chữ: ......................................................................................................................................................
................................................................................................................................................................................)
Do đó số tiền tôi còn phải đóng trong đợt cuối để hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Chủ đầu tư là:
(................................)- (................................+................................+................................) = ................................
(Bằng chữ: ......................................................................................................................................................
................................................................................................................................................................................)
Sau khi tôi hoàn thành nghĩa vụ tài chính kính đề nghị Doanh nghiệp xuất Hóa đơn VAT theo quy định của Pháp Luật.
III. Đối với quy trình nhận nhà:
1. Lập luận: Theo hợp đồng đã ký, sau khi Công trình hoàn thành đưa vào sử dụng thì Chủ đầu tư mới được thông báo việc nộp tiền đợt 5 và nhận nhà, tại điều 5 Quy chế Quản lý sử dụng nhà chung cư trên địa bàn thành phố Hà Nội ban hành theo quyết định số 01/2013/QĐ-UBND ngày 04/1/2013 của UBND Thành phố Hà Nội quy định:
Nhà chung cư chỉ được đưa vào quản lý sử dụng, vận hành khi có đủ các điều kiện sau:
- Đã được chủ đầu tư tổ chức nghiệm thu, bàn giao theo các quy định của pháp luật về quản lý chất lượng công trình xây dựng và Điều 11 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP.
- Đã được cấp Giấy chứng nhận an toàn chịu lực và Giấy chứng nhận sự phù hợp về chất lượng công trình xây dựng theo quy định tại Thông tư số 03/2011/TTBXD ngày 16/4/2011 của Bộ Xây dựng hướng dẫn hoạt động kiểm định, giám định và chứng nhận đủ điều kiện đảm bảo an toàn chịu lực, chứng nhận sự phù hợp về chất lượng công trình xây dựng.
- Đã được chủ đầu tư tổ chức thẩm định và phê duyệt quy trình bảo trì nhà chung cư do nhà thầu thiết kế, nhà thầu cung cấp thiết bị lắp đặt vào công trình lập theo quy định tại Nghị định số 114/2010/NĐ-CP và Thông tư số 02/2012/TT-BXD.
2. Kiến nghị:
Như vậy trước khi chúng tôi nộp tiền đợt 5 theo thông báo, yêu cầu Chủ đầu tư công bố rộng rãi các văn bản pháp lý để chứng minh đã thực hiện đầy đủ theo quy định nêu trên. Ngày nhận thông báo của tôi phải được tính kể từ ngày Chủ đầu tư công bố các văn bản pháp lý.
Kính đề nghị Doanh nghiệp tư nhân Xây dựng Số 1 tỉnh Điện Biên xem xét và giải quyết các kiến nghị đã nêu trên. Mọi thông tin trao đổi, phản hồi đề nghị Doanh nghiệp gửi theo thông tin của Ban đại diện mà chúng tôi đã có biên bản ủy quyền
(đính kèm).
Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày nhận được đơn kiến nghị này nếu Doanh nghiệp không phản hồi tức là đã chấp nhận phương án giải quyết mà tôi đã nêu ở trên.
Khi đơn kiến nghị của chúng tôi chưa được giải quyết thấu đáo, 2 bên chưa thống nhất được các vấn đề nêu trên thì thời hạ n đóng tiền và nhận nhà trong thông báo nhận nhà không có hiệu lực.
Trường hợp Doanh nghiệp không tôn trọng luật pháp Nhà nước cũng như tôn trọng quyền lợi được luật pháp bảo hộ của người mua nhà Đại Thanh, chúng tôi buộc phải nhờ tới sự can thiệp của các cơ quan chức năng có thẩm quyền, các cơ quan pháp luật, cơ quan truyền thông, thông tấn, báo chí, truyền hình cũng như sức mạnh của các mạng xã hội. Ngay sau khi các đề xuất trên được Doanh nghiệp giải thích, xác minh, thực hiện và được chúng tôi chấp thuận, chúng tôi sẽ tiến hành nộp tiền đợt
5 để nhận nhà.
Trân trọng cảm ơn và mong nhận được sự hợp tác của Doanh nghiệp!
Chủ căn hộ số ....................
