DanLuat 2015

tranh chấp

Chủ đề   RSS   
  • #115157 02/07/2011

    xadatcuoc

    Sơ sinh

    Bình Dương, Việt Nam
    Tham gia:30/08/2008
    Tổng số bài viết (6)
    Số điểm: 120
    Cảm ơn: 1
    Được cảm ơn 0 lần


    tranh chấp

    Ông A vay nợ ngân hàng, không đủ khả năng thanh toán, nên phần đất thế chấp được bán đấu giá để trả nợ ngân hàng, sau đấu giá bà B được sở hữu phần đất đấu giá và được UBND huyện cấp CNQSD đất, vì cho rằng hội đồng đấu giá làm sai quy trình thủ tục nên ông A khiếu nại hội đồng đấu giá, trong khi vụ việc đang chờ giải quyết, ông A có hành vi ngăn cản, đe dọa bằng lời nói đối bà B không được thực hiện các quyền của mình trên đất vì đất này đang tranh chấp, qua sự việc này bà B tố cáo ông A vì có hành vi ngăn cản quyền sử dụng đất của bà. Vụ việc này có 2 quan điểm.
    + Quan điểm 1: Việc ông A đang khiếu nại hội đồng đấu giá là vụ kiện hành chính khác, do cơ quan có thẩm quyền kết luận giải quyết nên bà B vẫn được thực hiện các quyền của mình trên phần đất nhà nước đã cấp theo quy định tại điều 105 của Luật đất đai năm 2003, nếu cơ quan có thẩm quyền giải quyết công nhận khiếu nại của ông A là đúng, thì sẽ khôi phục lại quyền lợi cho ông theo đúng quy định. Vì vậy, khi giải quyết tố cáo của bà B, cơ quan giải quyết kết luận ông A vi phạm pháp luật vì có hành vi cản trở người sử dụng đất và xử phạt vi phạm hành chính đối với ông A (Điều 11- chương II - NĐ 105/2009/NĐ-CP )
    + Quan điểm 2: Việc ông A đang khiếu nại Hội đồng đấu giá mà tài sản mà bà B có được là từ nguồn gốc đấu giá, vì vậy được coi là có phát sinh tranh chấp, khi đất có tranh chấp thì phải ngưng mọi quyền của người sử dụng cho đến khi cơ quan có thẩm quyền giải quyết, củng là nhằm hạn chế các phát sinh về sau khi cơ quan có thẩm quyền giải quyết kết luận. Do đó, các lần bà B thực hiện các quyền của mình trên đất, cơ quan cấp trên có công văn yêu cầu bà B tạm ngưng việc thực hiện các quyền của mình. Vì vậy, cơ quan giải quyết tố cáo căn cứ các văn bản của cấp trên, kết luận nội dung tố cáo của bà B là không có cơ sở và yêu cầu bà B ngưng việc thực hiện các quyền của mỉnh trên đất, chờ khi cơ quan có thẩm quyền giải quyết.
    Nhờ luật sư và các bạn thảo luận sự việc này.
    Cập nhật bởi votrunghieu ngày 03/07/2011 11:37:44 SA Sai lỗi chính tả
     
    3715 | Báo quản trị |  

Like DanLuat để cập nhật các Thông tin Pháp Luật mới và nóng nhất mỗi ngày.

Thảo luận
  • #115166   02/07/2011

    Im_lawyerx0
    Im_lawyerx0
    Top 75
    Male
    Lớp 4

    Hà Nội, Việt Nam
    Tham gia:27/03/2009
    Tổng số bài viết (729)
    Số điểm: 5940
    Cảm ơn: 110
    Được cảm ơn 365 lần


    Quan điểm của tôi đơn giản thế này thôi:

    -Bà B đã được công nhận QSDĐ một cách hợp pháp bằng chứng là giấy chứng nhận QSDĐ với tên của bà. Do đó, bà B có đầy đủ quyền sử dụng với tư cách là chủ của mảnh đất đó.

    -Chỉ khi nào ông A kiện ra Tòa và có yêu cầu Tòa áp dụng một trong các biện pháp khẩn cấp theo quy định của BLTTDS 2004 nhằm hạn chế quyền sử dụng của bà B và được chấp nhận. Khi đó,bà B mới bị hạn chế quyền sử dụng của mình.

    Đời người ngắn hay dài há do ý muốn. Đã biết như thế mà còn tham sống, há không phải là u mê. Đã biết như thế, mà còn sợ chết há không phải là tuổi trẻ lưu lạc tha hương đến nỗi quên cả đường về. Đã biết như thế người chết đi có khi lại hối hận là từng tham sống cũng nên - Trang Tử

    Dịch nghĩa:

    Sống chắc gì đã sướng mà chết chắc gì đã khổ. Sống chết thật ra không khác nhau bao nhiêu. Con người ta khi sống chẳng qua là một giấc mộng lớn. Khi chết đi chính là tỉnh mộng. Không chừng sau khi chết, lại thấy rằng trước đó mình cứ ham sống thật là ngu xuẩn. Sao không chết sớm hơn. Hệt như sau khi chúng ta trải qua một cơn ác mộng đáng sợ, tỉnh lại cảm thấy giấc mộng vừa qua thật quá dài.

     
    Báo quản trị |  
    1 thành viên cảm ơn Im_lawyerx0 vì bài viết hữu ích
    xadatcuoc (03/07/2011)
  • #344084   12/09/2014

    minh25252001
    minh25252001
    Top 500
    Male


    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:13/09/2010
    Tổng số bài viết (120)
    Số điểm: 2217
    Cảm ơn: 4
    Được cảm ơn 18 lần


    Quyền lợi của B được đảm bảo theo quy định tai điều 258 Bộ luật dân sự.

    Quyền lợi của A sẽ được bên đấu giá đền bù vì làm sai quy định.

    Mình thấy có bài viết này liên quan, các bạn đọc tham khảo nhé:

    BẢO VỆ QUYỀN LỢI CỦA NGƯỜI THỨ BA NGAY TÌNH KHI CHỦ SỞ HỮU KIỆN ĐÒI LẠI TÀI SẢN

    THS. VŨ THỊ HỒNG YẾN – Khoa Luật dân sự – Đại học Luật Hà Nội

    Giao dịch dân sự chính là công cụ hữu hiệu để các chủ thể tìm kiếm và trao đổi lợi ích với nhau. Nhưng thực tế cho thấy, đôi khi chủ thể đã xác lập, thực hiện một giao dịch dân sự nhưng lại không đạt được lợi ích mà mình mong muốn mặc dù họ hoàn toàn thiện chí và ngay thẳng khi tham gia vào giao dịch đó. Nhà làm luật gọi những chủ thể này là người thứ ba ngay tình. Nguyên nhân nằm ở chỗ lợi ích của họ bị đối kháng với lợi ích của một chủ thể khác – đó là chủ sở hữu đích thực của tài sản trong giao dịch. Hay nói cách khác người xác lập giao dịch với người thứ ba ngay tình là người không có quyền định đối đối với tài sản đó. Vậy pháp luật sẽ quy định như thế nào để bảo vệ quyền lợi của chủ sở hữu tài sản với quyền lợi của người thứ ba ngay tình, đó là câu hỏi mà chúng ta cần làm rõ trong phạm vi bài viết này.

    1. Khái niệm người thứ ba ngay tình.

    Người thứ ba ngay tình trước hết là người chiếm hữu không có căn cứ pháp luật đối với tài sản nhưng ngay tình. Theo quy định tại điều 189 – BLDS 2005 có 2 khái niệm: 1.Chiếm hữu không có căn cứ pháp luật là việc chiếm hữu không phù hợp với quy định tại điều 183 – BLDS 2005, đó là hành vi chiếm hữu không rơi vào các trường hợp sau: Chủ sở hữu chiếm hữu tài sản; Người được chủ sở hữu uỷ quyền quản lý tài sản; Người được chuyển giao quyền chiếm hữu thông qua giao dịch phù hợp với quy định của pháp luật như quan hệ mua bán, cho vay, tặng cho, trao đổi, cho thuê, cho mượn, gửi giữ…; Người phát hiện và giữ tài sản vô chủ, tài sản không xác định được ai là chủ sở hữu, tài sản bị đánh rơi, bị bỏ quên, bị chôn giấu, bị chìm đắm phù hợp với các điều kiện luật định; Người phát hiện và giữ gia súc, gia cầm, vật nuôi dưới nước bị thất lạc phù hợp với các điều kiện do pháp luật quy định. 2. Chiếm hữu tài sản không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình là người chiếm hữu mà không biết và không thể biết việc chiếm hữu tài sản đó là không có căn cứ pháp luật. Theo nguyên tắc suy đoán của pháp luật dân sự, hành vi chiếm hữu không có căn cứ pháp luật sẽ là không ngay tình; vậy chủ thể chiếm hữu muốn khẳng định hành vi chiếm hữu của mình tuy không dựa trên căn cứ luật định nhưng là ngay tình thì phải có các chứng cứ để chứng minh. Làm thế nào để có thể chứng minh là ý chí của mình không biết được hành vi chiếm hữu là không có căn cứ pháp luật? Có thể chứng minh đó là hành vi chiếm hữu đối với loại tài sản không đăng ký quyền sở hữu – đó là trường hợp pháp luật không bắt buộc phải biết hành vi chiếm hữu của một người là hợp pháp hay không; do vậy không biết được người chuyển giao quyền chiếm hữu cho mình có phải là chủ sở hữu đích thực của tài sản hay không khi họ đang thực tế nắm giữ tài sản và khẳng định tư cách của sở hữu của họ; quan hệ giao dịch được thực hiện một cách công khai, minh bạch; tài sản được chuyển giao theo đúng giá trị. Ví dụ mua một chiếc xe đạp tại một cửa hàng tại chợ theo đúng giá trị của chiếc xe (không phải mua bán lén lút, mua với giá quá rẻ hay không có địa chỉ rõ ràng) nhưng sau đó được phát hiện là chiếc xe đó là xe bị trộm cắp mà người bán đã trả cửa hàng thuê ở cho và hiện không biết ở đâu. Còn trong trường hợp nào, người chiếm hữu chứng minh được ý chí của họ không thể biết việc chiếm hữu là không có căn cứ pháp luật. Đối với tài sản có đăng ký quyền sở hữu pháp luật buộc người xác lập giao dịch liên quan đến tài sản đó phải kiểm tra các giấy tờ đăng ký quyền sở hữu đối với tài sản (có giấy tờ đăng ký quyền sở hữu không, giấy tờ đó có hợp pháp hay không) để chứng minh tư cách của người chuyển giao quyền chiếm hữu tài sản cho mình. Nếu giấy tờ được làm giả tinh vi đến mức người bình thường khó có thể nhận thấy, chỉ có cơ quan chức năng hay người có trình độ chuyên môn trong lĩnh vực tương ứng mới phát hiện được thì rõ ràng đó là trường hợp pháp luật buộc phải biết nhưng người chiếm hữu không thể biết hành vi chiếm hữu của mình là không có căn cứ pháp luật.

    Vậy khi nào người chiếm hữu không có căn cứ pháp luật ngay tình được gọi là người thứ ba ngay tình. Người thứ ba xuất hiện trong mối quan hệ với các chủ thể nào? Đó là mối quan hệ với chủ sở hữu đích thực của tài sản, nhưng đó là mối quan hệ bắc cầu thông qua một chủ thể trung gian nhất định. Chúng ta có thể hình dung mối quan hệ này như sau:

    MQH 1

    Chủ sở hữu tài sản————————Người trung gian —–

    MQH 2

    ———————Người thứ ba ngay tình

    Mối quan hệ 1: có thể là quan hệ bất hợp pháp: trộm cắp, cướp giật, lừa đảo; có thể là mộtgiao dịch hợp pháp nhằm chuyển giao quyền sử dụng đối với tài sản như: cầm đồ, cho thuê, cho mượn…; có thể là hành vi chiếm hữu không có căn cứ pháp luật không ngay tình: nhặt được tài sản do chủ sở hữu đánh rơi, bỏ quên nhưng không thông báo theo luật định; có thể là hành vi được lợi về tài sản: tự nhiên có tài sản mà không biết…

    Mối quan hệ 2: đó là các quan hệ có tính chất xâm phạm đến quyền lợi của chủ sở hữu đích thực của tài sản như những giao dịch có mục đích chuyển quyền sở hữu đối với tài sản như: cho vay, bán, tặng cho, trao đổi; hoặc đó là các quan hệ có khả năng dẫn đến chuyển quyền sở hữu đối với tài sản như thế chấp, cầm cố, cầm đồ.

    Như vậy chủ thể cuối cùng trong mối quan hệ thứ 2 được gọi là người thứ ba và đó là chủ thể ngay tình bởi họ đã bị nhầm lẫn về tư cách của chủ thể đã xác lập giao dịch với mình. Họ tưởng rằng mình đã thực hiện giao dịch với người có quyền định đoạt đối với tài sản nhưng thực tế lại không phải vậy.

    2. Kiện đòi tài sản là một trong các phương thức để bảo vệ quyền của chủ sở hữu tài sản.

    Theo quy định của pháp luật dân sự, chủ sở hữu tài sản có quyền lựa chọn một trong 3 phương thức kiện sau đây để bảo vệ quyền của mình khi có hành vi xâm hại xảy ra trên thực tế: kiện yêu cầu ngăn chặn hoặc chấm dứt hành vi cản trở trái pháp luật đối với việc thực hiện quyền sở hữu, quyền chiếm hữu (điều 259 – BLDS 2005); kiện yêu cầu bồi thường thiệt hại (điều 260 – BLDS 2005); kiện đòi lại tài sản (điều 256 – BLDS 2005). Thông thường chủ sở hữu nào cũng muốn lựa chọn phương thức đòi lại tài sản bởi vì đây là phương thức bảo hộ thiết thực và hiệu quả hơn so với phương thức kiện yêu cầu bồi thường thiệt hại bởi không cần quan tâm đến khả năng tài chính của người phải thực hiện nghĩa vụ. Chủ sở hữu muốn đòi lại tài sản phải đáp ứng được các điều kiện sau: 1. Phải chứng minh được tư cách chủ sở hữu đích thực đối với tài sản; 2. Tài sản đó hiện đang còn tồn tại; 3. Người đang chiếm giữ tài sản là người chiếm hữu không có căn cứ pháp luật. Như vậy, sự ghi nhận của pháp luật đối với phương thức bảo vệ quyền sở hữu này đã thể hiện thái độ tôn trọng và bảo vệ tuyệt đối của Nhà nước đối với các quan hệ sở hữu hợp pháp.

    3. Sự đối kháng về lợi ích giữa chủ sở hữu của tài sản với người thứ ba ngay tình.

    Một nguyên tắc được thừa nhận trong chế định sở hữu đó là các quyền năng của chủ sở hữu sẽ được pháp luật tôn trọng và bảo vệ tuyệt đối, thông qua các quy định cho phép chủ sở hữu được đòi lại tài sản của mình từ những người chiếm hữu, người sử dụng, người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật. Chủ sở hữu có quyền đòi tài sản từ những chủ thể có mối quan hệ trực tiếp với chủ sở hữu là lẽ hoàn toàn tất yếu, hợp cả về lý lẫn tình. Có thể phân chia mối quan hệ này thành 2 loại:

    1. Những quan hệ mà tài sản rời khỏi chủ sở hữu phù hợp với ý chí của chủ sở hữu như quan hệ cho thuê, cho mượn tài sản, dùng tài sản để cầm cố, cầm đồ…Vậy, theo bản chất của những quan hệ này và sự thoả thuận của các bên trong quan hệ nên chủ sở hữu hoàn toàn có căn cứ để đòi lại tài sản của mình;

    2. Những quan hệ mà tài sản rời khỏi chủ sở hữu ngoài ý chí của họ, có 2 loại: thứ nhất, tài sản bị chiếm đoạt trái pháp luật như bị trộm cắp, cướp giật, lừa đảo; thứ hai, tài sản của chủ sở hữu mà người khác có được do được lợi, do vô tình phát hiện nhặt được…nhưng không thông báo theo luật định. Công nhận cho chủ sở hữu được đòi lại tài sản trong trường hợp này là chính đáng bởi những chủ thể đang nắm giữ tài sản này có động cơ bất hợp pháp, không trong sáng và tham lam khi chiếm giữ tài sản.

    Nhưng nếu người đang thực tế chiếm giữ tài sản là người thứ ba ngay tình (có mối quan hệ bắc cầu với chủ sở hữu qua người trung gian; và hoàn toàn thiện chí, ngay thẳng khi xác lập, thực hiện các giao dịch này) thì quyền đòi tài sản này của chủ sở hữu có được duy trì hay không? Ở đây, nhà làm luật cần phải cân nhắc sự xung đột về lợi ích giữa quyền của chủ sở hữu tài sản và lợi ích hợp pháp của người thứ ba ngay tình. Thực chất, đứng sau quyền lợi của người thứ ba ngay tình còn là lợi cíh chung của cả xã hội, cụ thể đó là sự ổn định và an toàn của các giao dịch dân sự đã được các chủ thể xác lập. Nếu tuyệt đối hoá hoàn toàn quyền được đòi tài sản của chủ sở hữu thì sẽ tất tạo ra tâm lý e dè, lo sợ của các chủ thể khi quyết định thực hiện một giao dịch dân sự để xác lập quyền sở hữu đối với một tài sản cụ thể. Và vô hình chung quy định này sẽ tạo ra một rào cản cho sự thúc đẩy các giao lưu dân sự, thương mại phát triển và kìm hãm sự phát triển kinh tế xã hội nói chung, đặc biệt trong bối cảnh của nền kinh tế thị trường đang chuyển mình hội nhập của nước ta hiện nay. Để cân bằng sự xung đột về lợi ích trong trường hợp này, chế định bảo vệ quyền sở hữu trong BLDS 2005 đã có những quy định rất mềm dẻo và linh hoạt, đặc biệt đã dành một thái độ tôn trọng và bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình – một điểm tiến bộ hơn hẳn so với quy định của BLDS 1995 trước đó.

    4. Quyền lợi của người thứ ba ngay tình được bảo vệ khi chủ sở hữu đòi lại tài sản.

    Quyền lợi của người thứ ba ngay tình sẽ được bảo vệ trong 2 trường hợp sau:

    Trường hợp 1: Chủ sở hữu được đòi lại tài sản theo các điều kiện luật định (xem điều 257 và 258 – BLDS 2005). Lúc này, người thứ ba ngay tình phải trả lại tài sản mà mình đang chiếm giữ cho chủ sở hữu đích thực của tài sản và lợi ích của họ sẽ được pháp luật bảo hộ dưới các góc độ sau:

    - Được yêu cầu đòi bồi thường thiệt hại (giá trị đòi bồi thường là giá trị của giao dịch mà họ đã xác lập và các thiệt hại khác nếu có như hệ số trượt giá của tài sản…) từ người đã trực tiếp chuyển giao tài sản cho mình. Quy định này hoàn toàn lô gíc về mặt lý thuyết: tuy mục đích trong giao dịch đã xác lập không đạt được (họ muốn sở hữu tài sản nhưng nay tài sản đã phải trả về cho chủ sở hữu) nhưng họ được quyền đòi lại những gì đã mất từ người đã trực tiếp xác lập giao dịch; nhưng xét dưới góc độ thực tế thì đây không phải là quy định mang tính lý tưởng. Bởi lẽ, chỉ có thể thi hành quy định này trên thực tế nếu thoả mãn được hay điều kiện: 1. tìm được người đã chuyển giao tài sản đó cho người thứ ba ngay tình; 2. người phải bồi thường có khả năng tài chính và tự nguyện thực hiện nghĩa vụ. Điều kiện thứ 1 là khó thực hiện được bởi vốn dĩ họ là người có động cơ tham lam, không trong sáng nên sau khi thực hiện giao dịch xong, đạt được lợi ích mong muốn họ thường tìm cách xoá mọi tin tức để tránh trách nhiệm sau này. Điều kiện thứ 2 phụ thuộc vào điều kiện thứ nhất có tồn tại hay không và cũng thường gặp những phức tạp như: người phải thi hành nghĩa vụ không có tiền để bồi thường hoặc họ tìm cách biển thủ tài sản để chây ì không chịu thực hiện nghĩa vụ.

    - Được hưởng hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản kể từ thời điểm bắt đầu chiếm hữu đến thời điểm phải hoàn trả tài sản cho chủ sở hữu.

    - Được thanh toán những chi phí đã bỏ ra để làm tăng giá trị cho tài sản.

    Lưu ý: Nếu là người chiếm hữu không có căn cứ pháp luật nhưng không ngay tình phải trả lại tài sản cho chủ sở hữu đích thực nhưng không bao giờ được hưởng tất cả các quyền lợi trên, cụ thể như sau:

    - Không được quyền yêu cầu đòi bồi thường thiệt hại từ người đã trực tiếp chuyển giao tài sản cho mình, bởi họ bị coi như vị trí của người tiêu thụ tài sản do hành vi bất hợp pháp mà có

    - Phải hoàn trả toàn bộ hoa lợi, lợi tức đã thu được từ tài sản.

    - Không được thanh toán những chi phí đã bỏ ra để làm tăng giá trị cho tài sản, bởi nhà làm luật coi đó như là hành vi nguỵ trang đối với tài sản

    - Phải bồi thường toàn bộ khoản lợi nhuận mà chủ sở hữu bị mất do khai thác và giá trị tài sản.

    Trường hợp thứ 2: Chủ sở hữu đích thực không có quyền kiện đòi tài sản trong 2 trường hợp: không đáp ứng được các điều kiện về đòi tài sản được quy định tại điều 257, 258 – BLDS 2005 ;và người chiếm hữu không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình được xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu theo quy định tại điều 247 – BLDS 2005. Quyền lợi của người thứ ba ngay tình được bảo vệ trong trường hợp này là được công nhận là chủ sở hữu hợp pháp đối với tài sản mà mình đang chiếm hữu. Đây là phương thức bảo vệ lợi ích của người thứ ba ngay tình ưu việt nhất và có tính khả thi cao hơn so với cách thức đòi bồi thường thiệt hại như đã phân tích ở trên. Tuy nhiên cách thức bảo vệ này vẫn bộc lộ những khó khăn trong việc xác định các loại giấy tờ cần thiết nào và các trình tự thủ tục cụ thể gì để đăng ký quyền sở hữu tài sản cho người thứ ba ngay tình trong trường hợp họ đang chiếm hữu những tài sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của pháp luật.

    Trên đây là một số trao đổi về vấn đề bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi chủ sở hữu kiện đòi lại tài sản của tác giả. Rất mong nhận được sự chia sẻ và đóng góp ý kiến của các quý vị để vấn đề nghiên cứu thêm sâu sắc và phong phú hơn./.

     

    Luật sư Đoàn Minh Quân

    0903455478

     
    Báo quản trị |