Năm 2011, tôi có thuê 1 căn nhà trong đó thỏa thuận số tiền cọc như sau:

+ Tôi đặt cọc cho chủ nhà 03 tháng tiền nhà, tổng cộng là 45 triệu. Nếu bên nào đơn phương chấm dứt hợp đồng thì phải trả cọc và đền số tiền tương đương. Hết thời hạn hợp đồng, bên cho thuê phải hoàn trả toàn bộ số tiền cho bên thuê là tôi. 

+ Trong thời gian thuê, nếu nội thất (liệt kê trong phụ lục) bị hư hỏng do lỗi bên thuê thì tôi phải sửa chữa (nguyên văn chỉ có chữ sửa chữa, ngoài ra không có thêm từ nào khác). Tuy nhiên, trên thực tế 2 bên đều không làm phụ lục.

Nay đã kết thúc hợp đồng thuê nhà nhưng chủ nhà nói rằng tôi làm thiệt hại nhà và bắt tôi bồi thường 20 triệu đồng thời phải giao lại bản hợp đồng do tôi giữ (vì sợ tôi kiện). Do hợp đồng không hề quy định tiền cọc dùng để bồi thường thiệt hại do bên thuê gây ra, cũng như không quy định bên thuê phải hoàn trả ngôi nhà nguyên vẹn như lúc đầu nên tôi không chịu. Vì thế chủ nhà nhất định không chịu trả lại tiền cọc cho tôi.

Thực ra tôi sẵn sàng bồi thường 10 triệu nhưng thỏa thuận không được khiến tôi tức giận. Vậy tôi muốn hỏi luật sư 1 số điều sau:

1. Giấy tờ nhà do cả 2 vợ chồng đứng tên nhưng chỉ mình người chồng đứng ra ký hợp đồng cho tôi thuê nhà thì hợp đồng đó có hợp lệ không?

2. Nếu tôi chụp hình hoặc sao y hợp đồng (có thể sao y bản chánh hợp đồng không công chứng không?). Sau đó, giao hợp đồng, lấy lại 25 triệu tiền cọc và khởi kiện số tiền 20 triệu còn lại. Làm như thế có được hay không? Hoặc có cách nào tương tự?

3. Theo tôi biết, nếu chủ nhà không chịu thi hành án (trong trường hợp thắng kiện) thì tôi có quyền yêu cầu đăng báo và yêu cầu thi hành án. Tuy nhiên, tôi biết trên thực tế rất khó đòi được tiền và số tiền thì hơi nhỏ. Vậy theo ý kiến riêng của luật sư, tôi có nên tiến hành khởi kiện hay không (dựa trên thời gian, chi phí, ...) hay chấp nhận đau thương?

Xin chân thành cảm ơn.