DanLuat 2015

Thuế TNCN chuyển nhượng BĐS: Nhà đầu tư “tố” khổ vì nộp thuế oan

Chủ đề   RSS   
  • #111525 18/06/2011

    tranthibichvan_tax06
    Top 25
    Female
    Dân Luật bậc 1

    Hà Nội, Việt Nam
    Tham gia:31/08/2010
    Tổng số bài viết (3530)
    Số điểm: 87819
    Cảm ơn: 1341
    Được cảm ơn 2722 lần


    Thuế TNCN chuyển nhượng BĐS: Nhà đầu tư “tố” khổ vì nộp thuế oan

    Gần đây, trong quá trình giao dịch bất động sản nhiều nhà đầu tư đã “vấp” phải việc bị cơ quan thuế áp thuế suất không đúng với quy định của các văn bản hiện hành.

    Quá bức xúc nhiều nhà đầu tư đã “tố khổ” với báo chí.

    Theo quy định của Tổng cục Thuế về hướng dẫn thuế thu nhập cá nhân (TNCN) liên quan đến hoạt động chuyển nhượng bất động sản, chuyển nhượng hợp đồng góp vốn, trường hợp cá nhân không có đủ chứng từ hợp lệ để xác định giá bán, giá mua và các chi phí liên quan, cơ quan thuế sẽ áp dụng thuế TNCN theo mức thuế suất 2% tính trên hợp đồng chuyển nhượng thay vì mức thuế suất 25% tính trên chênh lệch giữa giá mua và bán.

    Nếu giá ghi trong hợp đồng chuyển nhượng, hợp đồng góp vốn bằng hoặc thấp hơn giá vốn đã góp thì cơ quan thuế sẽ ấn định giá chuyển nhượng sau khi tham khảo giá chuyển nhượng nền nhà cùng lô đất, căn hộ cùng tầng tại chủ dự án đầu tư hoặc sàn giao dịch bất động sản tại cùng thời điểm tính thuế. Thế nhưng, khi áp dụng thực tế lại không như vậy.

    Trường hợp anh Hưng - nhà đầu tư mua căn hộ tại khu đô thị mới Linh Đàm diện tích 70m2, giá bán 12 triệu đồng/m2 là một ví dụ. Theo hợp đồng góp vốn anh đã nộp 80% giá trị căn hộ tương đương 868 triệu đồng. Theo như tính toán của cơ quan thuế với hợp đồng này khi anh chuyển nhượng sẽ áp mức thuế suất 2%. Tổng cộng anh Hưng phải nộp 17 triệu đồng tiền thuế thu nhập cá nhân.

    Theo anh Hưng, khi anh đi nộp thuế thì được cơ quan thuế cho áp hai mức thuế suất là 2% và 25%. Nhưng nếu nộp thuế suất 25% người bán phải suất trình hóa đơn thể hiện đầu ra, đầu vào nhưng vì là cá nhân nên trường hợp anh Hiền không thể có hóa đơn vì vậy chỉ còn phương pháp duy nhất nộp 2%/giá trị căn hộ.

    Tuy nhiên, vấn để đặt ra hiện với hợp đồng góp vốn của anh mới chỉ nộp 80% giá trị hợp đồng, số còn lại chưa phải nộp nhưng khi bán căn hộ cho người khác anh Hưng vẫn phải nộp toàn bộ thuế trên giá trị căn hộ.

    “Đây là hình thức không hợp lý bởi việc áp 2% trên tổng giá trị căn hộ trong khi khách hàng mới đóng 80% giá trị căn hộ. Vì vậy, tôi kiến nghị cơ quan thuế chỉ nên thu thuế căn cứ tổng số tiền mà khách hàng nộp cho chủ đầu tư. Phần phát sinh chênh lệch giữa bên mua và bán thì nên áp mức 25%/ tổng giá trị chênh lệch khi mà khách hàng chưa nộp hết tổng giá trị căn hộ” anh Hiền giải thích.

    Do cũng gặp rắc rối trong việc tính thuế thu nhập cá nhân đối với hợp đồng mua nhà hình thành trong tương lai, chị Phương Hạnh - nhà đầu tư chia sẻ.

    Việc xác định áp mức thuế suất 25% giá trị giao dịch là rất khó vì không một cơ quan nào có thể xác định được giá bán chính xác để làm cơ sở tính thuế. Vì vậy, họ thường nộp 2% giá trị hợp đồng gốc.

    Tại thông tư 16 và Nghị định 71 nêu rõ, đối với việc chuyển hợp đồng ủy quyền sang văn bản chuyển nhượng thì các cơ quan thu 2% trên hóa đơn đã nộp. Gần đây, cơ quan thuế thường thu 2% trên tổng giá trị căn hộ. Điều này bất hợp lý vì theo Thông tư 16 thì những căn hộ đang hình thành trong tương lai khi chuyển nhượng người mua mới nộp tỉ lệ góp vốn, ví dụ 20,40,60% cho chủ đầu tư thì chỉ được phép thu thuế trên hóa đơn đã nộp.

    Thế nhưng, các cơ quan thuế dường như “phớt lờ” quy định trên nên dù nhà đầu tư mới chỉ nộp vài chục phần trăm thì vẫn phải nộp thuế 100%. Điều này có nghĩa, nhà đầu tư chưa nộp tiền cho công ty đã phải nộp thuế; Chưa có hóa đơn nộp tiền cho chủ đầu tư đã phải nộp thuế.

    Theo chị Hạnh, việc thu thuế bất hợp lý như vậy cũng là nguyên nhân khiến cho phân khúc thị trường căn hộ đã bị đóng băng suốt một thời gian dài vì với nhà đầu tư hiện mua bán chung cư không kiếm được lợi nhuận. Bên cạnh đó họ lại phải "cõng" đủ các loại thuế, phí. Thậm chí, nhiều nhà đầu tư không muốn giao dịch vì thực tế có nhiều người bán lỗ, bán hòa giá nhưng vẫn phải nộp thuế rất cao.

    Theo Anh Đào
    VnMedia

    Cung cấp dịch vụ Đào tạo kế toán trưởng, dịch vụ tư vấn thuế, dịch vụ Setup hệ thống kế toán cho DN

    Dịch vụ soát xét hóa đơn, chứng từ, sổ sách trước khi Quyết toán thuế.

    Liên hệ: Ms Vân 0969.790.185/ Zalo: 0969.790.185/ Skype:van_kttc

     
    3384 | Báo quản trị |  
    2 thành viên cảm ơn tranthibichvan_tax06 vì bài viết hữu ích
    Maiphuong5 (22/06/2011) hoangneo (21/06/2011)

Like DanLuat để cập nhật các Thông tin Pháp Luật mới và nóng nhất mỗi ngày.

Thảo luận
  • #112666   22/06/2011

    Maiphuong5
    Maiphuong5
    Top 50
    Female
    Lớp 11

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:11/08/2010
    Tổng số bài viết (1612)
    Số điểm: 17654
    Cảm ơn: 1491
    Được cảm ơn 1484 lần


    Bà Mộng ơi,

        Làm việc với cơ quan thuế mới thấy rõ sự áp đặt của họ. Không có sự công bằng về thuế một khi hệ thống thuế VN không theo kịp sự phát triển của các quan hệ và giao dịch xã hội. Đây giống như trò chơi cút bắt, sửa tan nát TT84 về thuế TNCN rồi mà vẫn phải sửa tiếp, sửa mãi. Đến khi nào sửa hết các điều trong TT84 thì thay mới là vừa. Vài hôm nữa mà bắt buộc áp thuế TNCN 2% trên giá giao dịch (hoặc biểu giá tối thiểu quy định) đối với tất cả các giao dịch chuyển nhượng BĐS thì lại đẩy sự bất hợp lý lên đến cùng cực vì bán lỗ cũng phải đóng thuế TNCN, tức là ăn vào thịt của chính mình. Đau đầu.

    Hope For The Best, But Prepare For The Worst !

     
    Báo quản trị |  
    1 thành viên cảm ơn Maiphuong5 vì bài viết hữu ích
    tranthibichvan_tax06 (23/06/2011)
  • #112756   23/06/2011

    tranthibichvan_tax06
    tranthibichvan_tax06
    Top 25
    Female
    Dân Luật bậc 1

    Hà Nội, Việt Nam
    Tham gia:31/08/2010
    Tổng số bài viết (3530)
    Số điểm: 87819
    Cảm ơn: 1341
    Được cảm ơn 2722 lần


    Maiphuong5 viết:
    Bà Mộng ơi,

        Làm việc với cơ quan thuế mới thấy rõ sự áp đặt của họ. Không có sự công bằng về thuế một khi hệ thống thuế VN không theo kịp sự phát triển của các quan hệ và giao dịch xã hội. Đây giống như trò chơi cút bắt, sửa tan nát TT84 về thuế TNCN rồi mà vẫn phải sửa tiếp, sửa mãi. Đến khi nào sửa hết các điều trong TT84 thì thay mới là vừa. Vài hôm nữa mà bắt buộc áp thuế TNCN 2% trên giá giao dịch (hoặc biểu giá tối thiểu quy định) đối với tất cả các giao dịch chuyển nhượng BĐS thì lại đẩy sự bất hợp lý lên đến cùng cực vì bán lỗ cũng phải đóng thuế TNCN, tức là ăn vào thịt của chính mình. Đau đầu.

    Ông ơiiiii. Tui đây !

    Đúng như ông nói, với tình hình BĐS " trầm lắng " như hiện nay, nhiều NĐT đã phải bán lỗ nếu áp thuế TNCN với mức 2%/tổng trị giá chuyển nhượng sẽ khiến NĐT lỗ lại càng lỗ.Và đau đầu thật.

    Hỏi nhỏ : Liệu ông có phải " cắt máu " vì vụ trên không ?

    Cung cấp dịch vụ Đào tạo kế toán trưởng, dịch vụ tư vấn thuế, dịch vụ Setup hệ thống kế toán cho DN

    Dịch vụ soát xét hóa đơn, chứng từ, sổ sách trước khi Quyết toán thuế.

    Liên hệ: Ms Vân 0969.790.185/ Zalo: 0969.790.185/ Skype:van_kttc

     
    Báo quản trị |  

0 Thành viên đang online
-