Thủ tục mua nhà ở xã hội

Chủ đề   RSS   
  • #469087 28/09/2017

    Thủ tục mua nhà ở xã hội

    Sau đây mình xin trình bày thủ tục mua nhà ở xã hội để các bạn có nhu cầu có được một cơ sở pháp lý cho việc mua bán nhà của mình.

    1. Nhà ở xã hội được bán

    Chủ đầu tư chỉ được bán nhà ở xã hội đáp ứng được những điều kiện tại Điều 63 Luật nhà ở như sau:

    Nhà ở xã hội hình thành trong tương lai

    a) Đã có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở, Thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt và Giấy phép xây dựng (nếu có);

    b) Đã hoàn thành việc xây dựng phần móng và hệ thống đường giao thông, cấp, thoát nước, điện sinh hoạt, điện chiếu sáng công cộng của khu vực nhà ở theo quy hoạch; giải chấp (nếu có thế chấp), trừ trường hợp được người mua và bên nhận thế chấp đồng ý;

    c) Đã có văn bản thông báo của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, trừ nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư bằng nguồn vốn quy định tại khoản 1 Điều 53 của Luật này.

    Nhà ở xã hội có sẵn

    a) Khu vực nhà ở để bán đã hoàn thành hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các công trình xã hội theo quy hoạch, hồ sơ thiết kế và tiến độ của dự án đã được phê duyệt; giải chấp (nếu có) trước khi bán, trừ trường hợp được người mua và bên nhận thế chấp đồng ý;

    b) Đã có văn bản thông báo của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, trừ nhà ở xã hội do nhà nước đầu tư bằng nguồn vốn quy định tại khoản 1 Điều 53 của Luật này;

    c) Nhà ở có đủ điều kiện sau:

    - Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

    - Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

     

    2. Đối tượng được mua nhà ở xã hội

    Theo Điều 49 khoản 1 Điều 50 Luật nhà ở, những đối tượng được mua nhà ở xã hội bao gồm:

    1. Người có công với cách mạng theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có công với cách mạng;

    4. Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị;

    5. Người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp;

    6. Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân;

    7. Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức;

    8. Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ theo quy định tại khoản 5 Điều 81 của Luật này;

    10. Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở.

    3. Điều kiện được mua nhà ở xã hội

    Căn cứ theo khoản 1 Điều 51 Luật nhà ở, người mua nhà ở xã hội phải đáp ứng các điều kiện sau:

    a) Chưa sở hữu nhà ở, chưa được mua nhà ở xã hội, chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức hoặc sở hữu nhà ở nhưng diện tích nhà ở bình quân đầu người thấp hơn mức tối thiểu do Chính phủ quy định;

    b) Đăng ký thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà ở xã hội; hoặc đăng ký tạm trú từ một năm trở lên tại tỉnh, thành phố này;

    c) Đối tượng không phải nộp thuế thu nhập cá nhân (TNCN) thường xuyên; hoặc thuộc diện nghèo, cận nghèo trừ đối tượng tại khoản 1, 8 và 10 Điều 49 Luật này. 

    4. Hồ sơ chứng minh

    Người mua nhà ngoài Đơn đề nghị hỗ trợ nhà ở còn phải đảm bảo các giấy tờ chứng mình theo Điều 22 Nghị định 100/2015/NĐ-CP như sau:

    1. Giấy tờ chứng minh về đối tượng: 

    - Giấy tờ chứng minh về đối tượng về người có công với cách mạng, Xác nhận về thực trạng nhà ở và chưa được hỗ trợ nhà ở do UBND cấp xã nơi đăng ký hộ khẩu thường trú cấp (Biểu mẫu 02);

    - Giấy xác nhận của cơ quan, tổ chức nơi đang làm việc về đối tượng và thực trạng nhà ở (Biểu mẫu 03); 

    - Giấy xác nhận đã trả lại nhà ở công vụ do cơ quan quản lý nhà ở công vụ cấp (Biểu mẫu 04); 

    - Bản sao có chứng thực chứng minh người mua có tên trong Danh sách thu hồi đất ở, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của cơ quan có thẩm quyền, kèm theo giấy xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi người có nhà, đất bị thu hồi về việc chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở tái định cư (Biểu mẫu 05).

    2. Giấy tờ chứng minh về điều kiện cư trú như sau: 
    - Hộ khẩu thường trú hoặc giấy đăng ký hộ khẩu tập thể tại địa phương nơi có nhà ở xã hội (Bản sao có chứng thực); 

    - Giấy đăng ký tạm trú (Bản sao có chứng thực);

    - Hợp đồng lao động có thời hạn từ một năm trở lên hoặc không xác định thời hạn và giấy xác nhận (hoặc giấy tờ chứng minh) về việc có đóng bảo hiểm xã hội của cơ quan bảo hiểm nơi đăng ký mua nhà ở xã hội.

    - Giấy xác nhận của cơ quan, đơn vị nơi đặt trụ sở chính về việc đóng bảo hiểm đối với đối tượng làm việc cho chi nhánh hoặc văn phòng đại diện nơi có nhà ở xã hội mà việc đóng bảo hiểm thực hiện tại địa phương nơi đặt trụ sở chính. 

    3. Giấy tờ chứng minh về điều kiện thu nhập như sau: 
    - Xác nhận của cơ quan, đơn vị đang làm việc về mức thu nhập thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập thường xuyên theo quy định của pháp luật về thuế TNCN (Biểu mẫu 07); 
    - Bản tự kê khai về mức thu nhập của bản thân và chịu trách nhiệm về thông tin tự kê khai (Biểu mẫu 06).

    5. Thủ tục mua nhà ở xã hội

    Theo Điều 20 Nghị định 100/2015/NĐ-CP, việc mua nhà ở xã hội được thực hiện như sau:

    1. Đối với dự án nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngoài ngân sách

    a) Chủ đầu tư công bố thông tin dự án tại Cổng Thông tin điện tử của Sở Xây dựng tại địa phương nơi có dự án; đăng báo của chính quyền địa phương và Sàn giao dịch bất động sản của chủ đầu tư (nếu có);

    b) Chủ đầu tư báo cáo bằng văn bản về tổng số căn hộ sẽ bán và thời điểm bắt đầu bán đến Sở Xây dựng, công bố công khai tại Cổng Thông tin điện tử tối thiểu là 30 ngày làm việc;

    c) Người mua nộp hồ sơ cho chủ đầu tư dự án;

    d) Chủ đầu tư xem xét từng hồ sơ đăng ký, lập danh sách đối tượng được mua nhà ở xã hội thuộc dự án do mình làm chủ đầu tư.

    đ) Chủ đầu tư gửi Danh sách các đối tượng dự kiến được giải quyết mua nhà ở xã hội theo thứ tự ưu tiên về Sở Xây dựng địa phương nơi có dự án.

    Sau 15 ngày làm việc , nếu Sở Xây dựng không có ý kiến phản hồi thì chủ đầu tư thông báo cho các đối tượng được mua nhà ở ký hợp đồng.

    e) Mỗi hộ gia đình, cá nhân mua nhà ở xã hội chỉ được nộp giấy tờ đăng ký tại một dự án.

    g) Sau khi ký Hợp đồng mua bán nhà ở xã hội, chủ đầu tư lập đầy đủ Danh sách các đối tượng (bao gồm cả các thành viên trong hộ) đã được mua nhà ở xã hội gửi về Sở Xây dựng công bố công khai trong thời hạn 30 ngày làm việc.

    2. Đối với nhà ở xã hội do hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng

    a) Hộ gia đình, cá nhân đầu tư nhà ở xã hội báo cáo bằng văn bản với UBND cấp xã nơi xây dựng nhà ở để công bố công khai;

    b) Người mua nhà ở xã hội nộp hồ sơ cho chủ hộ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội;

    c) Hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở xã hội gửi hồ sơ người mua cho UBND cấp xã để xem xét, xác nhận Danh sách đối tượng được mua, thuê mua nhà ở xã hội trước khi ký Hợp đồng mua nhà ở xã hội;

    d) UBND cấp xã gửi hồ sơ và Danh sách cho Sở Xây dựng để kiểm tra.

    6. Giá mua nhà ở xã hội

    Giá mua bán nhà ở xã hội được quy định tại Điều 21 Nghị định 100/2015/NĐ-CP như sau:

    1. Giá bán nhà ở xã hội do chủ đầu tư dự án xác định trên cơ sở tính đủ các chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở, lãi vay (nếu có) và lợi nhuận định mức của toàn bộ dự án không vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư; không tính các khoản ưu đãi của Nhà nước.

    4. UBND cấp tỉnh thẩm định giá bán nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng theo dự án bằng nguồn vốn ngoài ngân sách nhà nước trên phạm vi địa bàn.

    5. Đối với nhà ở xã hội do hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng do chủ đầu tư tự xác định giá nhưng không được cao hơn khung giá do UBND cấp tỉnh ban hành.

    7. Hợp đồng

    Căn cứ Điều 11 Thông tư 20/2016/TT-BXD, nội dung của Hợp đồng mua bán nhà ở xã hội phải có các nội dung chính sau:

    a) Tên, địa chỉ của các bên; 

    b) Các thông tin về nhà ở giao dịch; 

    c) Giá mua bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua; 

    d) Phương thức và thời hạn thanh toán; 

    đ) Thời hạn giao nhận nhà ở; 

    e) Bảo hành nhà ở; 

    g) Quyền và nghĩa vụ của các bên; 

    h) Cam kết của các bên; 

    i) Chấm dứt hợp đồng; 

    k) Các thỏa thuận khác; 

    l) Giải quyết tranh chấp; 

    m) Hiệu lực của hợp đồng.

    Đối với nhà ở xã hội là căn hộ chung cư thì trong hợp đồng mua bán phải ghi rõ phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung, phần sử dụng riêng, phần sử dụng chung của chủ đầu tư và người mua căn hộ; diện tích sàn xây dựng căn hộ; diện tích sàn sử dụng căn hộ (diện tích thông thủy) để tính tiền mua bán; khoản kinh phí bảo trì; mức phí và nguyên tắc điều chỉnh mức phí quản lý vận hành nhà chung cư trong thời gian chưa thành lập Ban quản trị nhà chung cư. 

     

    8. Nguyên tắc mua bán nhà ở xã hội

    Việc mua bán nhà ở xã hội phải đảm bảo các nguyên tắc tại Điều 62 Luật nhà ở:

    1. Trong cùng một thời gian, mỗi đối tượng chỉ được mua một nhà ở xã hội;

    4. Bên mua không được bán lại nhà ở trong tối thiểu là 05 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền mua nhà ở;

    Trường hợp trong thời hạn 05 năm mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội nếu đơn vị này không mua với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế TNCN.

    5. Bên mua được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu sau thời hạn 05 năm, kể từ khi đã thanh toán hết tiền mua nhà ở và đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng phải nộp tiền sử dụng đất và nộp thuế thu nhập;

    Trường hợp bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội thì chỉ được bán với giá tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế TNCN.

    Đối với hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư mà mua nhà ở xã hội thì được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu sau khi đã thanh toán hết tiền mua nhà ở và được cấp Giấy chứng nhận nhưng phải nộp tiền sử dụng đất và phải nộp thuế thu nhập.

    6. Mọi trường hợp bán nhà ở xã hội không đúng quy định của Luật này thì hợp đồng mua bán nhà ở không có giá trị pháp lý và bên mua phải bàn giao lại nhà ở cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội; trường hợp không bàn giao lại nhà ở thì UBND cấp tỉnh nơi có nhà ở tổ chức cưỡng chế để thu hồi lại nhà ở đó.

    9. Thanh toán

    Theo khoản 5 Điều 63 Luật nhà ở thì:

    Việc ứng tiền trước của người mua nhà ở xã hội quy định tại Điều này được thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở, phù hợp với tỷ lệ hoàn thành xây dựng công trình nhà ở và tiến độ thực hiện dự án đã được phê duyệt nhưng tổng số tiền ứng trước của người mua không được vượt quá 70% giá trị của nhà ở mua bán đến trước khi bàn giao nhà ở cho người mua và không được vượt quá 95% giá trị của nhà ở mua bán đến trước khi người mua nhà được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.

    Về phương thức thanh toán thì theo điểm e khoản 1 Điều 20 Nghị định 100/2015/NĐ-CP bên mua nhà ở xã hội thanh toán trực tiếp với chủ đầu tư hoặc thực hiện thông qua ngân hàng do chủ đầu tư và người mua thống nhất theo thỏa thuận.

    10. Tiêu chí xét duyệt đối tượng được mua nhà ở xã hội:

    Căn cứ theo Điều 23 Nghị định 100/2015/NĐ-CP, thì nếu đối tượng được mua nhà nhiều hơn tổng số căn hộ bán thì việc xét duyệt, lựa chọn đối tượng thực hiện theo hình thức chấm điểm theo tiêu chí sau:

    TT

    Tiêu chí chấm điểm

    Số điểm

    1

    Tiêu chí khó khăn về nhà ở:

     

    - Chưa có nhà ở.

    40

    - Có nhà ở nhưng hư hỏng, dột, nát hoặc diện tích bình quân dưới 10 m2/người.

    30

    2

    Tiêu chí về đối tượng:

     

    - Đối tượng 1 (Khoản 5, 6 và 7 Điều 49 Luật Nhà ở).

    30

    - Đối tượng 2 (Khoản 4 và 9 Điều 49 Luật Nhà ở)

    20

    - Đối tượng tại Khoản 1, 8 và 10 Điều 49 Luật Nhà ở).

    40

    3

    Tiêu chí ưu tiên khác:

     

    - Hộ gia đình có từ 02 người trở lên thuộc đối tượng 1, 2.

    10

    - Hộ gia đình có 01 người thuộc đối tượng 1 và có ít nhất 01 người thuộc đối tượng 2.

    7

    - Hộ gia đình có từ 02 người trở lên thuộc đối tượng 2

    4

    Ghi chú: Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được hưởng các tiêu chí ưu tiên khác nhau thì chỉ tính theo tiêu chí ưu tiên có thang điểm cao nhất.

     

    4

    Tiêu chí ưu tiên do UBND cấp tỉnh quy định:

    (theo điều kiện cụ thể của từng địa phương, nếu có)

    10

     

    11. Vay vốn ưu đãi mua nhà

    Được quy định tại Điều 16 Nghị định 100/2015/NĐ-CP, người mua nhà được vay vốn ưu đãi để mua nhà với các điều kiện sau:

    Đối tượng

    Các đối tượng quy định tại các Khoản 1, 4, 5, 6 và 7 Điều 49 của Luật Nhà ở.

    Điều kiện

    a) Có đủ vốn tối thiểu tham gia vào phương thức vay vốn theo quy định của Ngân hàng Chính sách xã hội hoặc tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định;

    b) Có đủ hồ sơ chứng minh;

    c) Có nguồn thu nhập và có khả năng trả nợ theo cam kết với Ngân hàng Chính sách xã hội hoặc tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định;

    d) Có Giấy đề nghị vay vốn để mua nhà ở xã hội, trong đó có cam kết của cá nhân và các thành viên trong hộ gia đình chưa được vay vốn hỗ trợ ưu đãi tại ngân hàng khác để mua nhà ở xã hội;

    đ) Có hợp đồng mua nhà ở xã hội với chủ đầu tư;

    e) Thực hiện bảo đảm tiền vay bằng tài sản hình thành từ vốn vay. Ngân hàng cho vay, chủ đầu tư và người vay vốn phải quy định rõ phương thức quản lý, xử lý tài sản bảo đảm trong hợp đồng ba bên.

    Mức vốn vay

    Tối đa bằng 80% giá trị hợp đồng mua nhà

    Lãi suất vay

    - Lãi suất cho vay ưu đãi tại Ngân hàng Chính sách xã hội do Thủ tướng Chính phủ quyết định theo đề nghị của Hội đồng quản trị cho từng thời kỳ;

    - Lãi suất cho vay ưu đãi tại các tổ chức tín dụng do Thủ tướng Chính phủ quyết định theo đề nghị của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cho từng thời kỳ.

    Thời hạn vay

    Tối thiểu là 15 năm kể từ ngày giải ngân khoản vay đầu tiên hoặc thấp hơn theo thỏa thuận.

    Giải ngân vốn vay

    Theo thỏa thuận trong hợp đồng vay vốn được ký kết giữa người mua và tổ chức tín dụng cho vay vốn.

     

    Các biểu mẫu phục vụ việc mua nhà ở xã hội các bạn có thể tìm tại file đính kèm.

    Cập nhật bởi PhamCina ngày 28/09/2017 05:44:18 CH Cập nhật bởi PhamCina ngày 28/09/2017 04:58:29 CH Cập nhật bởi PhamCina ngày 28/09/2017 04:45:35 CH
     
    2603 | Báo quản trị |  

Like DanLuat để cập nhật các Thông tin Pháp Luật mới và nóng nhất mỗi ngày.

Thảo luận