DanLuat 2015

Thủ tục mua bán đất ở

Chủ đề   RSS   
  • #464197 10/08/2017

    Thủ tục mua bán đất ở

    xin chào luật sư !

    - Tôi có người bạn có bán mảnh đất sổ đỏ, bên mua sau ký hợp đồng để làm thủ tục chuyển nhượng, đã thanh toán 1/2 giá trị đất; và 2 bên có viết giấy hẹn sau 1 tháng; khi hoàn tất thủ tục chuyển nhượng sẽ thanh toán phần còn lại ?

    trước 2 bên giao sổ cho bên mua, giao 1/2 số tiền cho bên bán; 2 bên có viết 1 biên bản thống nhất riêng, nếu sau 30 ngày bên mua không chuyển tiền cho bên bán thì bên bán sẽ không trả số tiền cho bên mua, và bên mua ko được đòi số tiền đã chuyển cho bên bán. 2 bên cùng ký căn kết thực hiên; có người ký chứng kiến.

    - Tuy nhiêm hiện bạn tôi đang lo lắng sợ rằng bên mua sau xong sổ chuyển nhượng ko chuyển số tiền còn lại cho bên bán, vì bạn tôi để bên mua đi làm thủ tục chuyển nhượng, vậy hỏi luật sư tư vấn cho bạn tôi khi đó có đi kiện đòi số tiền còn lại được không ? và biên bản 2 bên ký căn kết có giá trị pháp lý ko ?

    xin cảm ơn luật sư ! mong hồi âm.

     
    2563 | Báo quản trị |  

Like DanLuat để cập nhật các Thông tin Pháp Luật mới và nóng nhất mỗi ngày.

Thảo luận
  • #464254   11/08/2017

    toanvv
    toanvv
    Top 50
    Male
    Luật sư địa phương

    Hà Nội, Việt Nam
    Tham gia:23/09/2009
    Tổng số bài viết (1277)
    Số điểm: 7172
    Cảm ơn: 1
    Được cảm ơn 351 lần
    Lawyer

    Theo thông tin bạn cung cấp, người bạn của bạn đã bán mảnh đất có sổ đỏ và hai bên đã ký theo hình thức giao dịch đặt cọc. Vì bạn không nêu rõ các quy định trong hợp đồng đặt cọc của bạn khi các bên vi phạm hợp đồng sẽ phải chịu trách nhiệm gì, cũng như quy định về bồi thường khi vi phạm như thế nào nên chúng tôi tư vấn trường hợp này của bạn như sau:
    Theo quy định tại Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 về vấn đề Đặt cọc thì:
     
     
    “1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
    2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”
    Theo quy định trên thì thỏa thuận về đặt cọc là một giao dịch dân sự; do đó, việc đặt cọc chỉ có hiệu lực khi có đủ các điều kiện về chủ thể ký kết, về nội dung và hình thức hợp đồng, hợp đồng phải được lập thành văn bản có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính. Theo đó hai bên sẽ thực hiện việc làm hợp đồng đặt cọc. Hợp đồng này hoàn toàn có giá trị pháp lý khi có chữ ký của hai bên mà không cần phải công chứng. Như vậy, nếu các bên vi phạm hợp đồng đặt cọc sẽ phải chịu trách nhiệm theo như thỏa thuận trong hợp đồng.
    Vậy nên nếu bên mua vi phạm nghĩa vụ theo như cam kết trong hợp đồng đặt cọc, bạn sẽ được giữ ½ số tiền mà bên mua đã giao.
    Nếu bên bán không thực hiện đúng thỏa thuận giữa các bên thì trước hết, bạn của bạn có quyền yêu cầu họ thực hiện. Nếu họ vẫn cố tình không thực hiện bạn đối chiếu với hợp đồng đặt cọc đã ký kết theo thỏa thuận của các bên để đòi lại quyền lợi của mình thì bạn có thể gửi đơn đến tòa án có thẩm quyền để yêu cầu bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Theo quy định tại khoản 4 Điều 189 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, nội dung đơn khởi kiện bạn cần thể hiện đầy đủ các nội dung dưới đây:
     
    “4. Đơn khởi kiện phải có các nội dung chính sau đây:
    a) Ngày, tháng, năm làm đơn khởi kiện;
    b) Tên Tòa án nhận đơn khởi kiện;
    c) Tên, nơi cư trú, làm việc của người khởi kiện là cá nhân hoặc trụ sở của người khởi kiện là cơ quan, tổ chức; số điện thoại, fax và địa chỉ thư điện tử (nếu có).
    Trường hợp các bên thỏa thuận địa chỉ để Tòa án liên hệ thì ghi rõ địa chỉ đó;
    d) Tên, nơi cư trú, làm việc của người có quyền và lợi ích được bảo vệ là cá nhân hoặc trụ sở của người có quyền và lợi ích được bảo vệ là cơ quan, tổ chức; số điện thoại, fax và địa chỉ thư điện tử (nếu có);
    đ) Tên, nơi cư trú, làm việc của người bị kiện là cá nhân hoặc trụ sở của người bị kiện là cơ quan, tổ chức; số điện thoại, fax và địa chỉ thư điện tử (nếu có). Trường hợp không rõ nơi cư trú, làm việc hoặc trụ sở của người bị kiện thì ghi rõ địa chỉ nơi cư trú, làm việc hoặc nơi có trụ sở cuối cùng của người bị kiện;
    e) Tên, nơi cư trú, làm việc của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là cá nhân hoặc trụ sở của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là cơ quan, tổ chức; số điện thoại, fax và địa chỉ thư điện tử (nếu có).
    Trường hợp không rõ nơi cư trú, làm việc hoặc trụ sở của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan thì ghi rõ địa chỉ nơi cư trú, làm việc hoặc nơi có trụ sở cuối cùng của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan;
    g) Quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm; những vấn đề cụ thể yêu cầu Tòa án giải quyết đối với người bị kiện, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan;
    h) Họ, tên, địa chỉ của người làm chứng (nếu có);
    i) Danh mục tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện.”
    Kèm theo đơn khởi kiện, bạn của bạn có thể gửi giấy viết tay về việc đã đặt cọc trước đây để làm tài liệu chứng minh cho yêu cầu của mình và để tòa án có cơ sở để giải  vụ việc, nếu còn vướng mắc bạn có thể tiếp tục điện thoại để nghe luật sư tư vấn.

    Luật sư: Vũ Văn Toàn - Đoàn Luật sư Thành phố Hà Nội; Điện thoại: 1900 6280

    Website: http://luatsuhanoi.org; http://luatsutuvanluat.org ; Email: luatsuvutoan@gmail.com.

     
    Báo quản trị |  
    1 thành viên cảm ơn toanvv vì bài viết hữu ích
    bssutpdienbienphu (13/08/2017)
  • #464401   14/08/2017

    TranTamDuc.1973
    TranTamDuc.1973
    Top 50
    Male
    Lớp 7

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:26/03/2016
    Tổng số bài viết (1120)
    Số điểm: 8988
    Cảm ơn: 125
    Được cảm ơn 807 lần
    Moderator

    Chào bạn bssutpdienbienphu,

    Như bạn trình bày thì Hợp đồng này đã được "bên mua" thanh toán trước 1/2 giá trị, 1/2 giá trị còn lại sẽ thanh toán sau 30 ngày (1 tháng) khi  đã hoàn tất thủ tục chuyển nhượng. Như vậy điều kiện thanh toán không chỉ "sau 30 ngày" mà còn thêm "đã hoàn tất thủ tục chuyển nhượng". Theo tôi, điều kiện thứ nhất là khả thi, còn điều kiện "đã hoàn tất thủ tục chuyển nhượng" có thể sẽ có tranh cãi vì hiện chưa có cách hiểu thống nhất khi nào thì được xem là "hoàn tất thủ tục chuyển nhượng QSDĐ", theo cách hiểu thông thường thì đó là khi bên mua đã thanh toán xong, bên bán đã giao QSDĐ thực địa, bên mua đã hoàn tất thủ tục đăng ký và đứng tên GCN, tức bên mua phải hoàn tất nghĩa vụ thanh toán trước thì mới hoàn tất thủ tục chuyển nhượng. Thực tế người ta hay thoả thuận thanh toán nốt khi bên mua đã hoàn tất thủ tục đăng ký QSDĐ tại Cơ quan chức năng để trong trường hợp bên mua không thực hiện nghĩa vụ thanh toán thì sẽ phát sinh tranh chấp và Văn phòng ĐKĐĐ sẽ dừng việc sang tên cho bên mua chờ kết quả giải quyết của Cơ quan có Thẩm quyền giải quyết tranh chấp.

    Tuy vậy, trong trường hợp bên nhận chuyển nhượng đã đăng ký và sang tên GCN xong cho mình nhưng không chịu thanh toán phần tiền còn lại thì bên chuyển nhượng (bên bán) vẫn có quyền khởi kiện yêu cầu Toà án huỷ hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đó với lý do bên mua không thực hiện nghĩa vụ thanh toán. Cơ sở pháp lý để khởi kiện là điểm b khoản 1 điều 423, khoản 1 điều 424 Bộ luật dân sự 2015 và khoản 3 điều 26 Bộ luật tố tụng dân sự 2015.

    Khi hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ này bị huỷ bỏ thì Toà sẽ giải quyết hậu quả theo qui định tại điều 427 Bộ luật dân sự 2015, theo đó các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, bên vi phạm mà gây thiệt hại cho bên kia thì phải bồi thường. Hiểu nôm na là bên mua phải trả đất lại cho bạn còn bạn phải trả 1/2 giá trị mà bên kia đã thanh toán. Tuy nhiên, trường hợp này hai bên có thoả thuận về mức phạt vi phạm hợp đồng (nếu bên kia vi phạm nghĩa vụ thanh toán thì không được nhận lại 1/2 giá trị hợp đồng đã giao, tức mức phạt vi phạm hợp đồng = 1/2 giá trị hợp đồng) nếu được Toà công nhận hiệu lực của thoà thuận phạt vi phạm đó (khả năng được công nhận rất cao) thì bạn không phải trả lại cho bên kia tiền.

    Trường hợp Toà thụ lý vụ án mời 2 bên hoà giải mà bên kia đồng ý thanh toán nốt số tiền còn lại,  phía bạn đồng ý và không yêu cầu gì thêm thì coi như hoà giải thành.

    Trân trọng.

     
    Báo quản trị |  
    1 thành viên cảm ơn TranTamDuc.1973 vì bài viết hữu ích
    nguoinhaque009 (15/08/2017)
  • #464403   14/08/2017

    TranTamDuc.1973
    TranTamDuc.1973
    Top 50
    Male
    Lớp 7

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:26/03/2016
    Tổng số bài viết (1120)
    Số điểm: 8988
    Cảm ơn: 125
    Được cảm ơn 807 lần
    Moderator

    Chào Luật sư toanvv,

    Theo tôi số tiền mà bên nhận chuyển nhượng đã chuyển giao cho bên chuyển nhượng là tiền thanh toán đợt 1, người hỏi cũng khẳng định đây là tiền "đã thanh toán 1/2 giá trị đất" chứ không phải tiền cọc, do đó xác định đây là mức phạt vi phạm hợp đồng khi bên nhận chuyển nhượng không thực hiện nghĩa vụ thanh toán như họ đã thoả thuận bằng giấy cam kết sẽ hợp lý hơn, dễ được Toà chấp nhận hơn xác định đó là tiền cọc và phạt cọc.

    Trân trọng.

     
    Báo quản trị |  

Tư vấn của Luật sư có tính chất tham khảo, bạn có thể liên hệ trực tiếp với Luật sư theo thông tin sau:

Luật sư: Vũ Văn Toàn - Đoàn Luật sư Thành phố Hà Nội; Điện thoại: 1900 6280

Website: http://luatsuhanoi.org; http://luatsutuvanluat.org ; Email: luatsuvutoan@gmail.com.