DanLuat 2015

Thời gian có hiệu lực của giấy ủy quyền sử dụng đất

Chủ đề   RSS   
  • #447484 22/02/2017

    maihuongth

    Sơ sinh

    Hà Nội, Việt Nam
    Tham gia:22/02/2017
    Tổng số bài viết (1)
    Số điểm: 35
    Cảm ơn: 0
    Được cảm ơn 0 lần


    Thời gian có hiệu lực của giấy ủy quyền sử dụng đất

    Kính chào Luật Sư!

    Gia đình tôi có mua một mảnh đất ở quê, khi mua thì chỉ có giấy xác nhận giao và nhận tiền cho việc mua mảnh đất đó giữa 2 bên và có xác nhận của địa phương, nhưng bên nhận tiền k phải là chính chủ của mảnh đất mà là Bố của chủ mảnh đất đó, vì con trai ông đi làm xa.

    Đến nay 2 năm rồi mà con trai ông không về để chuyển giao quyền sử dụng mảnh đất đó cho gia đình tôi. Năm nay tôi muốn xây nhà trên mảnh đất đó, thì tôi xin xác nhận xây dựng tại địa phương thì có được không ạ, hay phải chính chủ mới xây được ạ. Nếu sử dụng giấy ủy quyền sử dụng đất thì có được không ạ, và giấy ủy  quyền đó có thời hạn trong bao lâu ạ.

    Mong Luật Sư có thể giúp tôi giải đáp những thắc mắc.

    Tôi xin chân thành cảm ơn!

     
    6978 | Báo quản trị |  

Like DanLuat để cập nhật các Thông tin Pháp Luật mới và nóng nhất mỗi ngày.

Thảo luận
  • #447664   23/02/2017

    toanvv
    toanvv
    Top 50
    Male
    Luật sư địa phương

    Hà Nội, Việt Nam
    Tham gia:23/09/2009
    Tổng số bài viết (845)
    Số điểm: 4712
    Cảm ơn: 1
    Được cảm ơn 230 lần
    Lawyer

    Với vấn đề bạn đang thắc mắc, chúng tôi tư vấn như sau:

    Việc mua bán trên chưa đáp ứng đầy đủ điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự theo Khoản 1 Điều 117 Bộ luật dân sự 2015 về Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ điều kiện:

    “a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

    b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

    c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.”

    Gia đình bạn mua một mảnh đất chỉ có giấy xác nhận giao và nhận tiền cho việc mua mảnh đất đó giữa hai bên và có xác nhận của địa phương, nhưng bên nhận tiền không phải là chính chủ của mảnh đất mà là Bố của chủ mảnh đất đó và nó không thỏa mãn với điều luật được trích dẫn ở trên vì chủ thể giao dịch là ông bố không phải chủ thể(chủ sử dụng đất) để ký kết nên có thể giao dịch đó vô hiệu theo Điều 122 Bộ luật dân sự 2015 do Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 117 của Bộ luật này.

    Đối với trường hợp giao dịch mua bán đất ở trên tức là chuyển nhượng quyền sử dụng đất Luật Đất đai năm 2013 quy định tại Điểm a Khoản 3 Điều 167 quy định: “Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này”

    Như vậy, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của gia đình bạn không được pháp luật thừa nhận do không đúng chủ thể ký kết và không tuân thủ về mặt hình thức (không được công chứng tại văn phòng công chứng hoặc chứng thực tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có bất động sản).

    Trong trường hợp của bạn nêu thì gia đình bạn và người bán cùng làm lại các thủ tục theo đúng quy định về hình thức của giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nếu một trong hai bên cố tình không làm lại các thủ tục đó thì có quyền yêu cầu tòa án tuyên bố giao dịch này vô hiệu.

    Do đó, việc bạn muốn xây nhà trên mảnh đất đó khi xin xác nhận xây dựng tại địa phương thì không được vì bạn vẫn chưa phải là người chủ sử dụng đất do chưa đủ điều kiện chuyển nhượng nêu trên.

    Nếu việc sử dụng giấy ủy quyền sử dụng đất thì có thể được với điều kiện là phải được ủy quyền toàn bộ quyền định quyền sử dụng đất đoạt và quyền sở hữu tài sản bao gồm cả nội dung bạn nêu trên và Thời hạn của giấy ủy quyền hoặc hợp đồng ủy quyền đó do các bên thỏa thuận về thời hạn, nếu không thỏa thuận thời hạn thì chỉ có giá trị 01 năm kể từ ngày xác lập theo điều 563 Bộ luật dân sự 2015

    Nếu bạn có thắc mắc hay vấn đề gì để làm sáng tỏ thì hãy liên lạc trực tiếp với tôi để được tư vấn cụ thể hơn.

    Luật sư: Vũ Văn Toàn - Đoàn Luật sư Thành phố Hà Nội; Điện thoại: 1900 6280

    Website: http://luatsuhanoi.org; http://luatsutuvanluat.org ; Email: toanvuvan@gmail.com.

     
    Báo quản trị |  
  • #449062   08/03/2017

    thứ nhất: về giao dịch giữa bạn và bố của chủ mảnh đất:

    - giao dịch này không phát sinh quyền của bạn đối với mảnh đất. Do  người bố (bố của chủ mảnh đất) không có năng lực hành vi pháp lí dân sự đối với việc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với mảnh đất trên.

    - giao dịch này dù được sự xác nhận của địa phương, cũng không làm phát sinh giá trị pháp lí đối với giao dịch này.

    Như vậy, giao dịch giữa bạn và bố chủ mảnh đất về việc chuyển nhượng đất được xác nhận của địa phương không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ giữa các bên.

     (Điều 117 Bộ luật dân sự 2015 quy định về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự: "1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

    a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

    b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

    c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

    2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định."

    và điều 19 Bộ luật dân sự năm 2017 quy định về Năng lực hành vi dân sự:

    Năng lực hành vi dân sự của cá nhân là khả năng của cá nhân bằng hành vi của mình xác lập, thực hiện quyền, nghĩa vụ dân sự")

    Thứ hai: về việc xin giấy phép xây dựng:

    quy định của pháp luật đối với việc xin cấp giấy phép xây dựng như sau:

     Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng

    -  Bản sao có chứng thực đối với giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất của bạn đối với mảnh đất.

    Như vậy, vì giao dịch của bạn không phát sinh hiệu lực, do đó bạn không thể xin giấy phép xây dựng.

    Thứ ba: việc ủy quyền

    Bạn có thể thực hiện thủ tục ủy quyền để có xin cấp phép xây dựng đối với mảnh đất trên. Tuy nhiên, các chủ thể của Hợp đồng ủy quyền phải là bạn và chủ thực sự của mảnh đất (người con).

     
    Báo quản trị |  
  • #489833   17/04/2018

    Dungmanh93
    Dungmanh93

    Male
    Sơ sinh

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:17/04/2018
    Tổng số bài viết (1)
    Số điểm: 20
    Cảm ơn: 0
    Được cảm ơn 0 lần


    Mua nhà đất

    Mình muốn mua căn hộ chung cư có gói 30 nghìn tỷ nhưng người bán chưa trả hết nợ, minh giờ trả tiếp số nợ còn lại của gói vay đó, căn hộ đó chưa có giấy tờ. Xin hỏi luất sư là bây giờ làm những giấy tờ gì để sau khi mình trả hết số nợ còn lại giấy tờ nhà phải sang tên được cho mình và ko xẩy ra tranh chấp.
     
    Báo quản trị |  
  • #489849   17/04/2018

    toanvv
    toanvv
    Top 50
    Male
    Luật sư địa phương

    Hà Nội, Việt Nam
    Tham gia:23/09/2009
    Tổng số bài viết (845)
    Số điểm: 4712
    Cảm ơn: 1
    Được cảm ơn 230 lần
    Lawyer

    Căn cứ theo quy định tại Khoản 2 Điều 125 Luật Nhà ở 2014 như sau:

    Điều 125. Mua bán nhà ở trả chậm, trả dần

    2. Bên mua nhà ở trả chậm, trả dần chỉ được thực hiện các giao dịch mua bán, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn nhà ở này với người khác sau khi đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

    Trường hợp trong thời hạn trả chậm, trả dần mà bên mua nhà ở chết thì người thừa kế hợp pháp được thực hiện tiếp các quyền, nghĩa vụ của bên mua nhà ở và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận sau khi người thừa kế đã trả đủ tiền mua nhà cho bên bán.

    Như vậy, mua nhà chung cư đã được thực hiện giao dịch mua bán nhà chung cư đang trả góp khi đã thanh toán đầy đủ tiền mua nhà trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Bạn phải trả toàn bộ số tiền còn nợ đối với ngân hàng, sau đó hai bên thực hiện việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán được thực hiện trước khi hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

    Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán phải được theo từng căn nhà riêng lẻ hoặc từng căn hộ. Với trường hợp hợp đồng mua bán, thuê mua nhiều căn nhà riêng lẻ hoặc nhiều căn hộ thì phải chuyển nhượng toàn bộ số căn nhà hoặc căn hộ trong hợp đồng đó. Trong trường hợp muốn chuyển nhượng một hoặc một số căn hộ thì phải ký lại hợp đồng hoặc ký phụ lục bổ sung cho các căn hộ dự định chuyển nhượng này.

    * Trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, gồm các bước sau:

    Bước 1: Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng phải thống nhất lập Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định và theo mẫu tại Thông Tư 19/2016/TT-BXD.

    Bước 2 (nếu có): Trường hợp bên chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở không phải là doanh nghiệp, hợp tác xã có chức năng kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản thì Văn bản chuyển nhượng hợp đồng phải được công chứng hoặc chứng thực. Ngược lại, nếu bên chuyển nhượng có chức năng kinh doanh bất động sản thì việc công chứng, chứng thực hợp đồng sẽ phụ thuộc vào thoả thuận của các bên.

    Hồ sơ đề nghị công chứng hoặc chứng thực gồm các giấy tờ sau:

    7 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;

    Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư; trường hợp chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi thì phải kèm theo bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng của lần chuyển nhượng liền kề trước đó;

    Bản sao có chứng thực hoặc bản sao và phải xuất trình bản chính để đối chiếu của các giấy tờ: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn giá trị nếu là cá nhân, nếu là tổ chức thì phải kèm theo quyết định thành lập hoặc giấy đăng ký thành lập tổ chức đó;

    Các giấy tờ khác theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

    Bước 3 (nếu có): Thực hiện nghĩa vụ nộp thuế, phí và lệ phí tại cơ quan thuế cho việc chuyển nhượng hợp đồng. Trường hợp được miễn thuế phải có tài liệu chứng minh.

    Bước 4: Yêu cầu chủ đầu tư xác nhận vào Văn bản chuyển nhượng hợp đồng. Bên nhận chuyển nhượng nộp 1 bộ hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng, gồm các giấy tờ sau đây:

    5 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, trong đó có 01 bản của bên chuyển nhượng.

    Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư. Trường hợp chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi thì phải kèm theo bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng của lần chuyển nhượng liền kề trước đó. Trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở thì phải có thêm bản sao có chứng thực biên bản bàn giao nhà ở.

    Biên lai nộp thuế cho việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hoặc giấy tờ chứng minh về việc được miễn thuế theo quy định pháp luật về thuế.

    Bản sao có chứng thực hoặc bản sao và phải xuất trình bản chính để đối chiếu các giấy tờ của bên nhận chuyển nhượng: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu hoặc giấy tờ tương đương nếu là cá nhân. Nếu là tổ chức thì phải kèm theo quyết định thành lập hoặc giấy đăng ký thành lập tổ chức đó.

    Chủ đầu tư có trách nhiệm xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng trong thời hạn tối đa là 5 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đủ hồ sơ và bàn giao lại cho bên nộp hồ sơ các giấy tờ theo quy định.

    Bên nhận chuyển nhượng cuối cùng sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo quy định.

    Luật sư: Vũ Văn Toàn - Đoàn Luật sư Thành phố Hà Nội; Điện thoại: 1900 6280

    Website: http://luatsuhanoi.org; http://luatsutuvanluat.org ; Email: toanvuvan@gmail.com.

     
    Báo quản trị |  

Tư vấn của Luật sư có tính chất tham khảo, bạn có thể liên hệ trực tiếp với Luật sư theo thông tin sau:

Luật sư: Vũ Văn Toàn - Đoàn Luật sư Thành phố Hà Nội; Điện thoại: 1900 6280

Website: http://luatsuhanoi.org; http://luatsutuvanluat.org ; Email: toanvuvan@gmail.com.

0 Thành viên đang online
-