Có được xây dựng nhà ở trên đất vườn được thừa kế để lại?
Không ít trường hợp ở những vùng nông thôn nhận thừa kế lại đất vườn, đất trồng lúa của ông bà, cha mẹ để lại. Tuy nhiên, những loại đất này có được xây dựng nhà ở lên hay không? 1. Đất vườn, đất trồng lúa là gì? Đất vườn hiện chưa được quy định cụ thể nhưng tại Điều 10 Luật Đất đai 2013 có quy định 3 loại đất với mục đích sử dụng khác nhau bao gồm: đất nông nghiệp (đất trồng lúa, đất vườn, ao hồ,...), đất phi nông nghiệp (là đất xây dựng nhà ở và tài sản trên đất cho mục đích ở và kinh doanh), đất chưa sử dụng (là đất chưa được nhà nước xác định và có quy hoạch sử dụng). Dù vậy, trước kia cũng có quy định giải thích đất vườn tạp là diện tích đất vườn gắn liền với đất ở thuộc khuôn viên của mỗi hộ gia đình trong các khu dân cư trồng xen kẽ giữa các loại cây hàng năm với cây lâu năm hoặc giữa các cây lâu năm mà không thể tách riêng để tính diện tích cho từng loại. Từ đó, có thể thấy đất vườn là đất thường được dùng để trồng cây là chính. Sử dụng cho mục đích nông nghiệp. 2. Có được xây nhà ở trên đất vườn, đất trồng lúa? Theo khoản 1 Điều 6 Luật Đất đai 2013 có quy định đối với cá nhân, hộ gia đình và tổ chức sử dụng đất thực hiện đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất. Do đó, đối với những trường hợp đang sử dụng đất nông nghiệp (đất vườn, đất trồng lúa) thì chỉ được tiếp tục sử dụng để làm nông nghiệp không được xây dựng nhà ở. Đồng thời Điều 57 Luật Đất đai 2013 quy định rõ các trường hợp khi chuyển mục đích sử dụng đất sau đây phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền: - Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối; - Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm; - Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp; - Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp; - Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất; - Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở; - Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp. Từ đây, nếu gia đình, cá nhân có nhận thừa kế đất nông nghiệp mà có nhu cầu chuyển sang xây dựng nhà ở thì phải thông báo với cơ quan có thẩm quyền ở địa phương và sử dụng đất đúng mục đích. 3. Tự ý xây nhà trên đất vườn, đất trồng lúa bị xử phạt ra sao? Cụ thể tại Điều 11 Nghị định 91/2019/NĐ-CP (sửa đổi bởi Nghị định 04/2022/NĐ-CP) quy định mức phạt tiền đối với đối tượng tự ý chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở như sau: - Chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất nông nghiệp khác sang đất phi nông nghiệp tại khu vực nông thôn thì hình thức và mức xử phạt như sau: + Phạt tiền từ 03 triệu đồng đến 05 triệu đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép dưới 0,02 héc ta; + Phạt tiền từ 05 triệu đồng đến 08 triệu đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,02 héc ta đến dưới 0,05 héc ta; + Phạt tiền từ 08 triệu đồng đến 15 triệu đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta; + Phạt tiền từ 15 triệu đồng đến 30 triệu đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta; + Phạt tiền từ 30 triệu đồng đến 50 triệu đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta; + Phạt tiền từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 01 héc ta đến dưới 03 héc ta; + Phạt tiền từ 100 triệu đồng đến 200 triệu đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 03 héc ta trở lên. - Chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất nông nghiệp khác sang đất phi nông nghiệp tại khu vực đô thị thì hình thức và mức xử phạt bằng 02 lần mức phạt quy định tại khoản 2 Nghị định 91/2019/NĐ-CP. Bên cạnh đó, còn áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả: - Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm. - Buộc đăng ký đất đai theo quy định đối với trường hợp có đủ điều kiện được công nhận quyền sử dụng đất và các trường hợp người đang sử dụng đất vi phạm được tạm thời sử dụng cho đến khi Nhà nước thu hồi đất. - Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm. Như vậy, đất trồng lúa, đất vườn nhận thừa kế thì không được xây dựng nhà ở trên đất này, trường hợp muốn xây dựng thì phải thông báo và được chấp thuận của cơ quan có thẩm quyền. Trường hợp tự ý chuyển mục đích sử dụng đất có thể bị phạt hành chính.
Phạt tiền khi xây nhà trên đất vườn 2023
Đất vườn lại thuộc nhóm không xác định và có thể trồng cả cây lâu năm và cây hàng năm. Có thể hiểu nôm na, đất vườn là loại đất có thể nằm liền kề, cạnh một thửa với đất ở hoặc tách riêng một cách độc lập. Đất vườn có thể được sử dụng để trồng cây hàng năm, cây hoa màu. Xây nhà trên đất vườn là hành vi vi phạm pháp luật. Để xây nhà, người dân cần phải chuyển mục đích đất vườn sang đất ở. 1. Đất vườn có xây được nhà không? Người dân cần sử dụng đất đúng mục đích. Căn cứ theo khoản 1 Điều 6 Luật Đất đai 2013 quy định rõ, nguyên tắc sử dụng đất: "Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất”. Vì vậy, người sử dụng đất không được xây dựng nhà ở trên đất vườn. Căn cứ theo Nghị định 91/2019/NĐ-CP. Việc tự ý xây dựng nhà ở trên đất vườn được xác định là hành vi tự ý chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm sang đất ở. Hình thức và mức xử phạt đối với hành vi tự ý xây dựng nhà ở trên đất vườn như sau: - Tại khu vực nông thôn: + Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép dưới 0,02 héc ta. + Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 8.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,02 héc ta đến dưới 0,05 héc ta. + Phạt tiền từ 8.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta. + Phạt tiền từ 15.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta. + Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta. + Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 1 héc ta đến dưới 3 héc ta. + Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 3 héc ta trở lên. - Tại khu vực đô thị: Hình thức và mức xử phạt bằng 2 lần mức phạt tại khu vực nông thôn. Lưu ý, mức phạt nêu trên áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân vi phạm; nếu tổ chức vi phạm sẽ phạt gấp đôi. Ngoài việc bị phạt tiền, người dân khi tự ý chuyển mục đích sử dụng đất còn bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả như: - Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm, trừ trường hợp đủ điều kiện công nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP. - Buộc đăng ký đất đai theo quy định đối với trường hợp có đủ điều kiện được công nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP. - Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi tự ý chuyển lên đất thổ cư. 2. Hồ sơ, thủ tục để được xây nhà trên đất vườn Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ Hộ gia đình, cá nhân cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ, gồm: - Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng). - Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất. Bước 2: Nộp hồ sơ Cách 1. Hộ gia đình, cá nhân hoặc người được ủy quyền nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa để chuyển cho Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện. Cách 2. Đối với nơi chưa tổ chức bộ phận một cửa thì hộ gia đình, cá nhân nộp trực tiếp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện. Bước 3: Tiếp nhận hồ sơ - Trường hợp hồ sơ đầy đủ thì bộ phận tiếp nhận sẽ ghi vào sổ tiếp nhận và trao phiếu tiếp nhận cho người nộp. - Trường hợp hồ sơ thiếu, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh theo quy định. Bước 4: Giải quyết yêu cầu Tại giai đoạn này, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện các công việc theo quy định như thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất, thực địa,… Riêng đối với người dân cần lưu ý nghĩa vụ quan trọng nhất của mình là nộp tiền sử dụng đất theo thông báo của cơ quan thuế nếu được chuyển mục đích sử dụng đất. Bước 5: Trả kết quả - Thời gian giải quyết: Không quá 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 25 ngày làm việc đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn. Thời gian trên không tính thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.
Tiền sử dụng đất phải nộp khi chuyển từ đất vườn lên đất ở là bao nhiêu?
Một số gia đình có nhu cầu chuyển từ đất vườn, đất trồng cây lên đất ở, tuy nhiên không biết các bước cần làm để chuyển mục đích sử dụng đất là gì và số tiền sử dụng đất phải nộp là bao nhiêu? Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn lên đất ở như thế nào? Hiện nay Luật đất đai 2013 không có quy định giải thích thuật ngữ “ đất vườn”. Tuy nhiên hiện nay, đất vườn được hiểu là phần đất liền kề cùng một thửa với đất ở hoặc được tách riêng ra một thửa đất độc lập. Đất vườn không được phân loại là đất nông nghiệp cũng không được phân loại là đất phi nông nghiệp theo quy định tại Điều 10 Luật đất đai 2013 nhưng đất vườn được sử dụng với mục đích để trồng cây hàng năm, trồng hoa màu nên thường được coi là một dạng đất nông nghiệp. Căn cứ theo quy định tại Khoản 1 Điều 57 Luật đất đai 2013 quy định Chuyển mục đích sử dụng đất như sau: Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp là một trong các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; Như vậy, theo quy định này thì trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn thuộc nhóm đất nông nghiệp sang đất ở thuộc nhóm đất phi nông nghiệp thì phải được sự cho phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Tiền sử dụng đất khi chuyển từ đất vườn lên đất ở Căn cứ quy định tại Khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP về Thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất như sau: Đối với hộ gia đình, cá nhân: Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Như vậy, theo quy định này trường hợp muốn chuyển mục đích sử dụng đất vườn nằm trong cùng thửa đất ở đã xây dựng nhà ở thì sẽ phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Tính tiền sử dụng đất ra sao khi chuyển đất vườn sang đất ở?
Trường hợp chuyển đất vườn sang đất ở thông thường xảy ra ở các khu vực nông thôn. Do nhu cầu sinh hoạt hoặc tặng cho hay thừa kế mà sau đó thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất. Vậy, khi thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn thành đất ở để làm nhà. Vậy khi chuyển đổi phải tính tiền sử dụng đất ra sao? Thủ tục chuyển đổi như thế nào? 1. Đất vườn là gì? Hiện chưa có văn bản nào giải thích rõ về đất vườn, tuy nhiên tại Quyết định 507/1999/QĐ-TCĐC quy định đất vườn tạp là diện tích đất vườn gắn liền với đất ở thuộc khuôn viên của mỗi hộ gia đình trong các khu dân cư trồng xen kẽ giữa các loại cây hàng năm với cây lâu năm hoặc giữa các cây lâu năm mà không thể tách riêng để tính diện tích cho từng loại. Từ quy định trên, có thể hiểu đất vườn là phần đất dùng để trồng cây hàng năm hoặc lâu năm trong một thửa đất riêng hoặc nằm trong cùng thửa đất với đất ở. 2. Đất vườn có thời hạn bao nhiêu năm? Thời hạn sử dụng đất cũng là một vấn đề đáng quan tâm vì đất vườn là đất nông nghiệp nên thời hạn sử dụng đất được xác định theo khoản 1 và khoản 2 Điều 126 Luật Đất đai 2013 như sau: (1) Đất vườn được Nhà nước giao hoặc công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp có thời hạn là 50 năm. Trên thực tế đất vườn chủ yếu có nguồn gốc là được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất (là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà không có nguồn gốc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu đối với thửa đất xác định). (2) Nhà nước cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất vườn (đất nông nghiệp) có thời hạn sử dụng đất không quá 50 năm. Theo đó, đất vườn có thời hạn sử dụng đất là 50 năm đối với đất được công nhận quyền sử dụng đất hoặc không quá 50 năm đối với đất cho thuê. 3. Khi nào được chuyển đất vườn sang đất ở? Theo điểm d khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013 quy định trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong đó có chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp. Đồng thời khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang đất ở phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền và chỉ được chuyển nếu có quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Riêng đối với hộ gia đình, cá nhân chỉ được chuyển sang đất ở nếu có quyết định của UBND cấp huyện nơi có đất (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương). 4. Tính thu tiền sử dụng đất đối với đất chuyển Khi đã xác định hạn mức giao đất ở để tính thu tiền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân khi được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất theo khoản 4, Điều 7 Thông tư 76/2014/TT-BTC như sau: Căn cứ Phiếu chuyển thông tin địa chính do cơ quan tài nguyên môi trường cung cấp, trong đó có xác định diện tích đất trong hạn mức, diện tích đất vượt hạn mức theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 3 Nghị định 45/2014/NĐ-CP; cơ quan thuế tính và ra thông báo tiền sử dụng đất phải nộp cho hộ gia đình, cá nhân. Căn cứ các quy định và hướng dẫn nêu trên, trường hợp đã được UBND huyện ra quyết định cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất vườn thành đất ở. Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai – Sở Tài nguyên và Môi trường là cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định: Địa điểm, vị trí, diện tích đất trong và ngoài hạn mức, mục đích sử dụng đất, theo đó phần diện tích vượt hạn mức cụ thể là bao nhiêu, đề nghị ông liên hệ với Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Yên Phong để biết thêm chi tiết. Căn cứ Phiếu chuyển thông tin để xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai do Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai chuyển sang, Chi cục Thuế và ra thông báo tiền sử dụng đất phải nộp cho hộ gia đình, cá nhân theo bảng giá đất do UBND tỉnh quy định. Như vậy, để tính thu tiền sử dụng đất cụ thể thì người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực hiện thủ tục chuyển đổi và phải được UBND cấp phép sau đó Văn phòng đăng ký đất đai mới xác định thông tin đất chuyển để gửi Chi cục Thuế để tính giá đất.
Thắc mắc về việc san lấp, cải tạo đất ở, đất vườn?
Luật sư cho em hỏi...là một tư nhân sử dụng máy xúc,mà hiện tại ở chỗ em đang bị chính quyền xã nghiêm cấm mọi hành vi vận chuyển, san lấp, cải tạo đất. Em muốn hỏi luật sư, như thế nào là khai thác đất trái phép. như thế nào là khai thác hợp lệ những chỗ đất làm vườn, đất làm màu, đất nhà ở nằm ở chỗ trũng mà không cho phép chở đất về san lấp cải tạo thì làm sao dân sử dụng...ở 1 nơi vùng sâu vùng xa,k cho dân cải tạo đất thì dân lấy gì làm kinh tế.
Chuyển đất vườn thành đất ở, nộp tiền thế nào?
(Chinhphu.vn) - Ông Phan Thanh Cường (Kon Tum) được bố mẹ tặng cho đất, trên đất đã có nhà ở xây dựng từ năm 2000. Đất phù hợp quy hoạch đất ở đô thị. Năm 2013, ông Cường đã làm thủ tục sang tên với diện tích là 130m2 (trong đó 50m2 thổ cư, 80m2 đất vườn). Nay ông chuẩn bị làm thủ tục chuyển mục đích 80m2 đất vườn sang thổ cư. Theo quy định tại Điểm a, Khoản 2, Điều 5 của Nghị định 45/2014/NĐ-CP và Điểm a, Khoản 2, Điều 5 của Thông tư 76/2014/TT-BTC thì tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích. Ông Cường hỏi, trường hợp này ông có được áp dụng theo quy định trên hay không? Bộ Tài nguyên và Môi trường trả lời vấn đề này như sau: Theo quy định tại tại Điểm a, Khoản 2, Điều 5 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất: “a) Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6, Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 1/7/2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền”. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư sang đất ở theo quy định tại Điểm d, Khoản 1, Điều 57 của Luật Đất đai mà thỏa mãn điều kiện nêu trên thì được nộp tiền bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Chinhphu.vn
Các loại phí, lệ phí khi chuyển mục đích sử dụng đất vườn sang đất ở
Tiền sử dụng đất khi chuyển từ đất vườn sang đất ở Theo khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP khi chuyển từ đất vườn sang đất ở có thể xảy ra 02 trường hợp và tiền sử dụng đất ở mỗi trường hợp là khác nhau. Trường hợp 1: Chuyển từ đất vườn trong cùng thửa đất có nhà ở Theo điểm a khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong trường hợp sau: + Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; + Chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01/7/2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở. Để dễ hiểu hơn tiền sử dụng đất được tính theo công thức sau: Tiền sử dụng đất phải nộp = 50% x (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở - tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp) Trường hợp 2: Chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở Nếu đất vườn là đất trồng cây hàng năm hoặc cây lâu năm thì tiền sử dụng đất được tính theo điểm b khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP. Khi hộ gia đình, cá nhân chuyển đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì số tiền phải nộp xác định như sau: Tiền sử dụng đất phải nộp = Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở - Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp Các khoản tiền lệ phí Khi xin chuyển mục đích sử dụng đất, người xin chuyển mục đích sử dụng còn phải nộp một số khoản tiền lệ phí sau: Lệ phí trước bạ: - Trường hợp người sử dụng đất đã được cấp Sổ mà không phải nộp lệ phí trước bạ, sau đó được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất mà thuộc diện phải nộp lệ phí trước bạ thì giá tính lệ phí trước bạ là giá đất theo mục đích sử dụng mới tại Bảng giá đất tại thời điểm tính lệ phí trước bạ. Theo Điều 5 Nghị định 140/2016/NĐ-CP lệ phí trước bạ được tính như sau: Lệ phí trước bạ phải nộp = Giá tính lệ phí trước bạ x Mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%) Trong đó, - Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất: Là giá đất tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ. Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất được xác định như sau: Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất (đồng) = Diện tích đất chịu lệ phí trước bạ (m2) x Giá 1 m2 (đồng/m2) tại Bảng giá đất - Mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ với nhà, đất là 0,5%. (theo khoản 1 Điều 7 Nghị định 140/2016/NĐ-CP). Ngoài ra, người xin chuyển mục đích sử dụng đất khi đăng ký biến động đất đai còn phải nộp các loại phí khác (nếu có), như: Phí trích đo thửa đất…theo quy định của mỗi địa phương.
Các bước chuyển từ đất vườn sang đất ở?
Theo Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP để chuyển từ đất vườn sang đất ở, hộ gia đình, cá nhân phải thực hiện theo các bước sau: Bước 1. Chuẩn bị hồ sơ Hộ gia đình, cá nhân cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ, gồm: 1 - Đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất. 2 - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Ngoài ra, nộp kèm theo hồ sơ là sổ hộ khẩu, giấy chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân. Bước 2. Nộp hồ sơ Nộp hồ sơ tại Phòng Tài nguyên và Môi trường. Trường hợp 1: Hồ sơ đầy đủ Phòng Tài nguyên và Môi trường tiếp nhận Trường hợp 2: Hồ sơ thiếu, chưa hợp lệ Trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định. Bước 3. Xử lý yêu cầu xin chuyển mục đích sử dụng đất 1 - Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất. 2 - Phòng Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính. 3 - Phòng Tài nguyên và Môi trường trình UBND cấp huyện quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. 4 - Phòng Tài nguyên và Môi trường chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính. 5 - Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định. Bước 4. Trả kết quả Phòng Tài nguyên và Môi trường trao Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân. Thời hạn giải quyết + Không quá 15 ngày. + Không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn. Lưu ý: Thời gian này không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất… Như vậy, trong quá trình xin chuyển từ đất vườn sang đất ở thì hộ gia đình, cá nhân phải chú ý những nội dung sau: + Phải chuẩn bị hồ sơ đầy đủ; + Nộp các khoản tiền theo thông báo (Tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích…) + Thời hạn giải quyết kể từ khi nhận được hồ sơ đầy đủ.
Có được xây dựng nhà ở trên đất vườn được thừa kế để lại?
Không ít trường hợp ở những vùng nông thôn nhận thừa kế lại đất vườn, đất trồng lúa của ông bà, cha mẹ để lại. Tuy nhiên, những loại đất này có được xây dựng nhà ở lên hay không? 1. Đất vườn, đất trồng lúa là gì? Đất vườn hiện chưa được quy định cụ thể nhưng tại Điều 10 Luật Đất đai 2013 có quy định 3 loại đất với mục đích sử dụng khác nhau bao gồm: đất nông nghiệp (đất trồng lúa, đất vườn, ao hồ,...), đất phi nông nghiệp (là đất xây dựng nhà ở và tài sản trên đất cho mục đích ở và kinh doanh), đất chưa sử dụng (là đất chưa được nhà nước xác định và có quy hoạch sử dụng). Dù vậy, trước kia cũng có quy định giải thích đất vườn tạp là diện tích đất vườn gắn liền với đất ở thuộc khuôn viên của mỗi hộ gia đình trong các khu dân cư trồng xen kẽ giữa các loại cây hàng năm với cây lâu năm hoặc giữa các cây lâu năm mà không thể tách riêng để tính diện tích cho từng loại. Từ đó, có thể thấy đất vườn là đất thường được dùng để trồng cây là chính. Sử dụng cho mục đích nông nghiệp. 2. Có được xây nhà ở trên đất vườn, đất trồng lúa? Theo khoản 1 Điều 6 Luật Đất đai 2013 có quy định đối với cá nhân, hộ gia đình và tổ chức sử dụng đất thực hiện đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất. Do đó, đối với những trường hợp đang sử dụng đất nông nghiệp (đất vườn, đất trồng lúa) thì chỉ được tiếp tục sử dụng để làm nông nghiệp không được xây dựng nhà ở. Đồng thời Điều 57 Luật Đất đai 2013 quy định rõ các trường hợp khi chuyển mục đích sử dụng đất sau đây phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền: - Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối; - Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm; - Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp; - Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp; - Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất; - Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở; - Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp. Từ đây, nếu gia đình, cá nhân có nhận thừa kế đất nông nghiệp mà có nhu cầu chuyển sang xây dựng nhà ở thì phải thông báo với cơ quan có thẩm quyền ở địa phương và sử dụng đất đúng mục đích. 3. Tự ý xây nhà trên đất vườn, đất trồng lúa bị xử phạt ra sao? Cụ thể tại Điều 11 Nghị định 91/2019/NĐ-CP (sửa đổi bởi Nghị định 04/2022/NĐ-CP) quy định mức phạt tiền đối với đối tượng tự ý chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở như sau: - Chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất nông nghiệp khác sang đất phi nông nghiệp tại khu vực nông thôn thì hình thức và mức xử phạt như sau: + Phạt tiền từ 03 triệu đồng đến 05 triệu đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép dưới 0,02 héc ta; + Phạt tiền từ 05 triệu đồng đến 08 triệu đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,02 héc ta đến dưới 0,05 héc ta; + Phạt tiền từ 08 triệu đồng đến 15 triệu đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta; + Phạt tiền từ 15 triệu đồng đến 30 triệu đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta; + Phạt tiền từ 30 triệu đồng đến 50 triệu đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta; + Phạt tiền từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 01 héc ta đến dưới 03 héc ta; + Phạt tiền từ 100 triệu đồng đến 200 triệu đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 03 héc ta trở lên. - Chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất nông nghiệp khác sang đất phi nông nghiệp tại khu vực đô thị thì hình thức và mức xử phạt bằng 02 lần mức phạt quy định tại khoản 2 Nghị định 91/2019/NĐ-CP. Bên cạnh đó, còn áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả: - Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm. - Buộc đăng ký đất đai theo quy định đối với trường hợp có đủ điều kiện được công nhận quyền sử dụng đất và các trường hợp người đang sử dụng đất vi phạm được tạm thời sử dụng cho đến khi Nhà nước thu hồi đất. - Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm. Như vậy, đất trồng lúa, đất vườn nhận thừa kế thì không được xây dựng nhà ở trên đất này, trường hợp muốn xây dựng thì phải thông báo và được chấp thuận của cơ quan có thẩm quyền. Trường hợp tự ý chuyển mục đích sử dụng đất có thể bị phạt hành chính.
Phạt tiền khi xây nhà trên đất vườn 2023
Đất vườn lại thuộc nhóm không xác định và có thể trồng cả cây lâu năm và cây hàng năm. Có thể hiểu nôm na, đất vườn là loại đất có thể nằm liền kề, cạnh một thửa với đất ở hoặc tách riêng một cách độc lập. Đất vườn có thể được sử dụng để trồng cây hàng năm, cây hoa màu. Xây nhà trên đất vườn là hành vi vi phạm pháp luật. Để xây nhà, người dân cần phải chuyển mục đích đất vườn sang đất ở. 1. Đất vườn có xây được nhà không? Người dân cần sử dụng đất đúng mục đích. Căn cứ theo khoản 1 Điều 6 Luật Đất đai 2013 quy định rõ, nguyên tắc sử dụng đất: "Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất”. Vì vậy, người sử dụng đất không được xây dựng nhà ở trên đất vườn. Căn cứ theo Nghị định 91/2019/NĐ-CP. Việc tự ý xây dựng nhà ở trên đất vườn được xác định là hành vi tự ý chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm sang đất ở. Hình thức và mức xử phạt đối với hành vi tự ý xây dựng nhà ở trên đất vườn như sau: - Tại khu vực nông thôn: + Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép dưới 0,02 héc ta. + Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 8.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,02 héc ta đến dưới 0,05 héc ta. + Phạt tiền từ 8.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta. + Phạt tiền từ 15.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta. + Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta. + Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 1 héc ta đến dưới 3 héc ta. + Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 3 héc ta trở lên. - Tại khu vực đô thị: Hình thức và mức xử phạt bằng 2 lần mức phạt tại khu vực nông thôn. Lưu ý, mức phạt nêu trên áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân vi phạm; nếu tổ chức vi phạm sẽ phạt gấp đôi. Ngoài việc bị phạt tiền, người dân khi tự ý chuyển mục đích sử dụng đất còn bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả như: - Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm, trừ trường hợp đủ điều kiện công nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP. - Buộc đăng ký đất đai theo quy định đối với trường hợp có đủ điều kiện được công nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP. - Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi tự ý chuyển lên đất thổ cư. 2. Hồ sơ, thủ tục để được xây nhà trên đất vườn Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ Hộ gia đình, cá nhân cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ, gồm: - Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng). - Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất. Bước 2: Nộp hồ sơ Cách 1. Hộ gia đình, cá nhân hoặc người được ủy quyền nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa để chuyển cho Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện. Cách 2. Đối với nơi chưa tổ chức bộ phận một cửa thì hộ gia đình, cá nhân nộp trực tiếp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện. Bước 3: Tiếp nhận hồ sơ - Trường hợp hồ sơ đầy đủ thì bộ phận tiếp nhận sẽ ghi vào sổ tiếp nhận và trao phiếu tiếp nhận cho người nộp. - Trường hợp hồ sơ thiếu, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh theo quy định. Bước 4: Giải quyết yêu cầu Tại giai đoạn này, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện các công việc theo quy định như thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất, thực địa,… Riêng đối với người dân cần lưu ý nghĩa vụ quan trọng nhất của mình là nộp tiền sử dụng đất theo thông báo của cơ quan thuế nếu được chuyển mục đích sử dụng đất. Bước 5: Trả kết quả - Thời gian giải quyết: Không quá 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 25 ngày làm việc đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn. Thời gian trên không tính thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.
Tiền sử dụng đất phải nộp khi chuyển từ đất vườn lên đất ở là bao nhiêu?
Một số gia đình có nhu cầu chuyển từ đất vườn, đất trồng cây lên đất ở, tuy nhiên không biết các bước cần làm để chuyển mục đích sử dụng đất là gì và số tiền sử dụng đất phải nộp là bao nhiêu? Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn lên đất ở như thế nào? Hiện nay Luật đất đai 2013 không có quy định giải thích thuật ngữ “ đất vườn”. Tuy nhiên hiện nay, đất vườn được hiểu là phần đất liền kề cùng một thửa với đất ở hoặc được tách riêng ra một thửa đất độc lập. Đất vườn không được phân loại là đất nông nghiệp cũng không được phân loại là đất phi nông nghiệp theo quy định tại Điều 10 Luật đất đai 2013 nhưng đất vườn được sử dụng với mục đích để trồng cây hàng năm, trồng hoa màu nên thường được coi là một dạng đất nông nghiệp. Căn cứ theo quy định tại Khoản 1 Điều 57 Luật đất đai 2013 quy định Chuyển mục đích sử dụng đất như sau: Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp là một trong các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; Như vậy, theo quy định này thì trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn thuộc nhóm đất nông nghiệp sang đất ở thuộc nhóm đất phi nông nghiệp thì phải được sự cho phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Tiền sử dụng đất khi chuyển từ đất vườn lên đất ở Căn cứ quy định tại Khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP về Thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất như sau: Đối với hộ gia đình, cá nhân: Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Như vậy, theo quy định này trường hợp muốn chuyển mục đích sử dụng đất vườn nằm trong cùng thửa đất ở đã xây dựng nhà ở thì sẽ phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Tính tiền sử dụng đất ra sao khi chuyển đất vườn sang đất ở?
Trường hợp chuyển đất vườn sang đất ở thông thường xảy ra ở các khu vực nông thôn. Do nhu cầu sinh hoạt hoặc tặng cho hay thừa kế mà sau đó thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất. Vậy, khi thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn thành đất ở để làm nhà. Vậy khi chuyển đổi phải tính tiền sử dụng đất ra sao? Thủ tục chuyển đổi như thế nào? 1. Đất vườn là gì? Hiện chưa có văn bản nào giải thích rõ về đất vườn, tuy nhiên tại Quyết định 507/1999/QĐ-TCĐC quy định đất vườn tạp là diện tích đất vườn gắn liền với đất ở thuộc khuôn viên của mỗi hộ gia đình trong các khu dân cư trồng xen kẽ giữa các loại cây hàng năm với cây lâu năm hoặc giữa các cây lâu năm mà không thể tách riêng để tính diện tích cho từng loại. Từ quy định trên, có thể hiểu đất vườn là phần đất dùng để trồng cây hàng năm hoặc lâu năm trong một thửa đất riêng hoặc nằm trong cùng thửa đất với đất ở. 2. Đất vườn có thời hạn bao nhiêu năm? Thời hạn sử dụng đất cũng là một vấn đề đáng quan tâm vì đất vườn là đất nông nghiệp nên thời hạn sử dụng đất được xác định theo khoản 1 và khoản 2 Điều 126 Luật Đất đai 2013 như sau: (1) Đất vườn được Nhà nước giao hoặc công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp có thời hạn là 50 năm. Trên thực tế đất vườn chủ yếu có nguồn gốc là được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất (là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà không có nguồn gốc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu đối với thửa đất xác định). (2) Nhà nước cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất vườn (đất nông nghiệp) có thời hạn sử dụng đất không quá 50 năm. Theo đó, đất vườn có thời hạn sử dụng đất là 50 năm đối với đất được công nhận quyền sử dụng đất hoặc không quá 50 năm đối với đất cho thuê. 3. Khi nào được chuyển đất vườn sang đất ở? Theo điểm d khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013 quy định trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong đó có chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp. Đồng thời khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang đất ở phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền và chỉ được chuyển nếu có quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Riêng đối với hộ gia đình, cá nhân chỉ được chuyển sang đất ở nếu có quyết định của UBND cấp huyện nơi có đất (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương). 4. Tính thu tiền sử dụng đất đối với đất chuyển Khi đã xác định hạn mức giao đất ở để tính thu tiền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân khi được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất theo khoản 4, Điều 7 Thông tư 76/2014/TT-BTC như sau: Căn cứ Phiếu chuyển thông tin địa chính do cơ quan tài nguyên môi trường cung cấp, trong đó có xác định diện tích đất trong hạn mức, diện tích đất vượt hạn mức theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 3 Nghị định 45/2014/NĐ-CP; cơ quan thuế tính và ra thông báo tiền sử dụng đất phải nộp cho hộ gia đình, cá nhân. Căn cứ các quy định và hướng dẫn nêu trên, trường hợp đã được UBND huyện ra quyết định cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất vườn thành đất ở. Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai – Sở Tài nguyên và Môi trường là cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định: Địa điểm, vị trí, diện tích đất trong và ngoài hạn mức, mục đích sử dụng đất, theo đó phần diện tích vượt hạn mức cụ thể là bao nhiêu, đề nghị ông liên hệ với Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Yên Phong để biết thêm chi tiết. Căn cứ Phiếu chuyển thông tin để xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai do Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai chuyển sang, Chi cục Thuế và ra thông báo tiền sử dụng đất phải nộp cho hộ gia đình, cá nhân theo bảng giá đất do UBND tỉnh quy định. Như vậy, để tính thu tiền sử dụng đất cụ thể thì người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực hiện thủ tục chuyển đổi và phải được UBND cấp phép sau đó Văn phòng đăng ký đất đai mới xác định thông tin đất chuyển để gửi Chi cục Thuế để tính giá đất.
Thắc mắc về việc san lấp, cải tạo đất ở, đất vườn?
Luật sư cho em hỏi...là một tư nhân sử dụng máy xúc,mà hiện tại ở chỗ em đang bị chính quyền xã nghiêm cấm mọi hành vi vận chuyển, san lấp, cải tạo đất. Em muốn hỏi luật sư, như thế nào là khai thác đất trái phép. như thế nào là khai thác hợp lệ những chỗ đất làm vườn, đất làm màu, đất nhà ở nằm ở chỗ trũng mà không cho phép chở đất về san lấp cải tạo thì làm sao dân sử dụng...ở 1 nơi vùng sâu vùng xa,k cho dân cải tạo đất thì dân lấy gì làm kinh tế.
Chuyển đất vườn thành đất ở, nộp tiền thế nào?
(Chinhphu.vn) - Ông Phan Thanh Cường (Kon Tum) được bố mẹ tặng cho đất, trên đất đã có nhà ở xây dựng từ năm 2000. Đất phù hợp quy hoạch đất ở đô thị. Năm 2013, ông Cường đã làm thủ tục sang tên với diện tích là 130m2 (trong đó 50m2 thổ cư, 80m2 đất vườn). Nay ông chuẩn bị làm thủ tục chuyển mục đích 80m2 đất vườn sang thổ cư. Theo quy định tại Điểm a, Khoản 2, Điều 5 của Nghị định 45/2014/NĐ-CP và Điểm a, Khoản 2, Điều 5 của Thông tư 76/2014/TT-BTC thì tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích. Ông Cường hỏi, trường hợp này ông có được áp dụng theo quy định trên hay không? Bộ Tài nguyên và Môi trường trả lời vấn đề này như sau: Theo quy định tại tại Điểm a, Khoản 2, Điều 5 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất: “a) Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6, Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 1/7/2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền”. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư sang đất ở theo quy định tại Điểm d, Khoản 1, Điều 57 của Luật Đất đai mà thỏa mãn điều kiện nêu trên thì được nộp tiền bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Chinhphu.vn
Các loại phí, lệ phí khi chuyển mục đích sử dụng đất vườn sang đất ở
Tiền sử dụng đất khi chuyển từ đất vườn sang đất ở Theo khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP khi chuyển từ đất vườn sang đất ở có thể xảy ra 02 trường hợp và tiền sử dụng đất ở mỗi trường hợp là khác nhau. Trường hợp 1: Chuyển từ đất vườn trong cùng thửa đất có nhà ở Theo điểm a khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong trường hợp sau: + Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; + Chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01/7/2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở. Để dễ hiểu hơn tiền sử dụng đất được tính theo công thức sau: Tiền sử dụng đất phải nộp = 50% x (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở - tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp) Trường hợp 2: Chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở Nếu đất vườn là đất trồng cây hàng năm hoặc cây lâu năm thì tiền sử dụng đất được tính theo điểm b khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP. Khi hộ gia đình, cá nhân chuyển đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì số tiền phải nộp xác định như sau: Tiền sử dụng đất phải nộp = Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở - Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp Các khoản tiền lệ phí Khi xin chuyển mục đích sử dụng đất, người xin chuyển mục đích sử dụng còn phải nộp một số khoản tiền lệ phí sau: Lệ phí trước bạ: - Trường hợp người sử dụng đất đã được cấp Sổ mà không phải nộp lệ phí trước bạ, sau đó được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất mà thuộc diện phải nộp lệ phí trước bạ thì giá tính lệ phí trước bạ là giá đất theo mục đích sử dụng mới tại Bảng giá đất tại thời điểm tính lệ phí trước bạ. Theo Điều 5 Nghị định 140/2016/NĐ-CP lệ phí trước bạ được tính như sau: Lệ phí trước bạ phải nộp = Giá tính lệ phí trước bạ x Mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%) Trong đó, - Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất: Là giá đất tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ. Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất được xác định như sau: Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất (đồng) = Diện tích đất chịu lệ phí trước bạ (m2) x Giá 1 m2 (đồng/m2) tại Bảng giá đất - Mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ với nhà, đất là 0,5%. (theo khoản 1 Điều 7 Nghị định 140/2016/NĐ-CP). Ngoài ra, người xin chuyển mục đích sử dụng đất khi đăng ký biến động đất đai còn phải nộp các loại phí khác (nếu có), như: Phí trích đo thửa đất…theo quy định của mỗi địa phương.
Các bước chuyển từ đất vườn sang đất ở?
Theo Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP để chuyển từ đất vườn sang đất ở, hộ gia đình, cá nhân phải thực hiện theo các bước sau: Bước 1. Chuẩn bị hồ sơ Hộ gia đình, cá nhân cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ, gồm: 1 - Đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất. 2 - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Ngoài ra, nộp kèm theo hồ sơ là sổ hộ khẩu, giấy chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân. Bước 2. Nộp hồ sơ Nộp hồ sơ tại Phòng Tài nguyên và Môi trường. Trường hợp 1: Hồ sơ đầy đủ Phòng Tài nguyên và Môi trường tiếp nhận Trường hợp 2: Hồ sơ thiếu, chưa hợp lệ Trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định. Bước 3. Xử lý yêu cầu xin chuyển mục đích sử dụng đất 1 - Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất. 2 - Phòng Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính. 3 - Phòng Tài nguyên và Môi trường trình UBND cấp huyện quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. 4 - Phòng Tài nguyên và Môi trường chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính. 5 - Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định. Bước 4. Trả kết quả Phòng Tài nguyên và Môi trường trao Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân. Thời hạn giải quyết + Không quá 15 ngày. + Không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn. Lưu ý: Thời gian này không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất… Như vậy, trong quá trình xin chuyển từ đất vườn sang đất ở thì hộ gia đình, cá nhân phải chú ý những nội dung sau: + Phải chuẩn bị hồ sơ đầy đủ; + Nộp các khoản tiền theo thông báo (Tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích…) + Thời hạn giải quyết kể từ khi nhận được hồ sơ đầy đủ.
