Thời điểm định giá đất, tính tiền sử dụng đất khi nhà nước điều chỉnh quy hoạch
Khi nhà nước thay đổi quy hoạch về kế hoạch sử dụng đất thì thời điểm nào sẽ tiến hành định giá đất và tính tiền sử dụng đất? (1) Thời điểm định giá đất, tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước điều chỉnh quy hoạch Việc điều chỉnh quy hoạch đô thị là điều thường xuyên xảy ra, nhằm đáp ứng nhu cầu phát triển của xã hội. Tuy nhiên, đi kèm với những thay đổi này là không ít những vấn đề phát sinh, đặc biệt là liên quan đến việc định giá đất và tính tiền sử dụng đất. Theo quy định tại khoản 3 Điều 155 Luật đất đai 2024, thời điểm định giá đất, thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được quy định như sau: - Đối với trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất: Thời điểm định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là thời điểm Nhà nước ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 Luật đất đai 2024. - Đối với trường hợp công nhận quyền sử dụng đất: Thời điểm định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là thời điểm người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc người đại diện cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp đủ hồ sơ hợp lệ theo quy định của pháp luật. - Đối với trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất mà làm thay đổi diện tích, mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất: Thời điểm định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất. - Đối với trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định điều chỉnh quy hoạch chi tiết theo quy định của pháp luật về xây dựng mà phải xác định lại giá đất: Thời điểm định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định điều chỉnh quy hoạch chi tiết. Như vậy, thời điểm định giá đất, tính tiền sử dụng đất khi nhà nước điều chỉnh quy hoạch mà phải xác định lại giá đất là lúc cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định điều chỉnh quy hoạch chi tiết. (2) Đã nộp tiền sử dụng đất nhưng Nhà nước điều chỉnh quy hoạch thì xử lý thế nào? Liên quan đến vấn đề này, tại khoản 2 Điều 36 Nghị định 103/2024/NĐ-CP quy định như sau: Trường hợp người sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về tiền thuê đất trả một lần cho cả thời gian thuê nhưng do yêu cầu quản lý, Nhà nước thực hiện điều chỉnh quy hoạch chi tiết hoặc điều chỉnh quy hoạch chung, quy hoạch phân khu mà làm thay đổi quy hoạch chi tiết, làm thay đổi cơ cấu sử dụng đất hoặc vị trí từng loại đất hoặc hệ số sử dụng đất của dự án dẫn đến làm tăng, giảm tiền thuê đất thì xử lý như sau: - Nếu điều chỉnh quy hoạch chi tiết làm tăng tiền thuê đất: Người sử dụng đất phải nộp bổ sung số tiền chênh lệch giữa tiền thuê đất trả một lần cho cả thời gian thuê tính theo quy hoạch chi tiết sau và quy hoạch chi tiết trước khi điều chỉnh. Việc tính tiền thuê đất trả một lần cho cả thời gian thuê theo từng quy hoạch chi tiết được thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 30 Nghị định 103/2024/NĐ-CP. - Nếu điều chỉnh quy hoạch chi tiết làm giảm tiền thuê đất: Người sử dụng đất được hoàn trả tiền thuê đất. Số tiền thuê đất hoàn trả được tính bằng chênh lệch giữa tiền thuê đất trả một lần cho cả thời gian thuê tính theo quy hoạch chi tiết trước và quy hoạch chi tiết sau khi điều chỉnh tại cùng thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định điều chỉnh quy hoạch. Việc tính tiền thuê đất trả một lần cho cả thời gian thuê theo quy hoạch chi tiết trước, sau khi điều chỉnh được thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 30 Nghị định 103/2024/NĐ-CP. Việc hoàn trả tiền thuê đất được thực hiện dưới hình thức hoàn trả trực tiếp hoặc bù trừ vào nghĩa vụ tài chính của tổ chức với Nhà nước theo quy định của pháp luật về ngân sách nhà nước và pháp luật về quản lý thuế. Như vậy, nếu người sử dụng đất đã nộp tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuế mà nhà nước điều chỉnh quy hoạch chi tiết làm tăng tiền thuê đất thì người sử dụng đất phải nộp thêm số tiền chênh lệch sau khi điều chỉnh; ngược lại, người sử dụng đất sẽ được hoàn trả tiền thuê đất chênh lệch sau khi điều chỉnh quy hoạch mà làm giảm tiền thuê đất. Chính sách này nhằm đảm bảo tính công bằng cho người sử dụng đất trong trường hợp quy hoạch thay đổi, giúp họ không bị thiệt thòi và tạo điều kiện thuận lợi trong việc thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.
Quy hoạch quốc gia thay đổi thì có phải thay đổi quy hoạch tỉnh?
Vấn đề này được quy định tại Điều 53 Luật Quy hoạch 2017: "Điều 53. Căn cứ điều chỉnh quy hoạch Việc điều chỉnh quy hoạch được thực hiện khi có một trong các căn cứ sau đây: 1. Có sự điều chỉnh mục tiêu của chiến lược phát triển kinh tế - xã hội, chiến lược phát triển ngành, lĩnh vực làm thay đổi mục tiêu của quy hoạch; 2. Có sự điều chỉnh của quy hoạch cao hơn làm thay đổi nội dung quy hoạch hoặc có sự mâu thuẫn với quy hoạch cùng cấp;" Theo đó, quy hoạch quốc gia đã có thay đổi thì quy hoạch cấp tỉnh cũng phải bổ sung thêm dự án này vào. Việc điều chỉnh này cơ quan cấp tỉnh có thẩm quyền sẽ thực hiện.
Re:Toàn bộ điểm mới Luật xây dựng 2014
Các quy định mới về quy hoạch chung, quy hoạch chi tiết, điều chỉnh quy hoạch xây dựng…được tổng hợp tại phần này. 21/ Phân định rõ nhiệm vụ và đồ án quy hoạch chung, quy hoạch chi tiết Trước quy định về quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn chỉ được đề cập một cách chung chung, không phân định rõ từng loại quy hoạch. Tiêu chí Quy hoạch chung Quy hoạch chi tiết Nhiệm vụ - Mục tiêu, phạm vi ranh giới xã. - Tính chất, chức năng của xã. - Xác định yếu tố tác động đến phát triển kinh tế - xã hội của xã; dự báo quy mô dân số, lao động. - Quy mô đất đai, chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật chủ yếu. - Yêu cầu về nguyên tắc tổ chức phân bố khu chức năng sản xuất nông nghiệp, công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, làng nghề, nhà ở, dịch vụ và hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật. - Dự báo quy mô dân số, lao động. - Quy mô đất đai; yêu cầu sử dụng đất bố trí các công trình xây dựng, bảo tồn, chỉnh trang. - Công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong điểm dân cư nông thôn. Đồ án - Nội dung gồm xác định tiềm năng, động lực phát triển, quy mô dân số, lao động, quy mô đất đai, mạng lưới điểm dân cư nông thôn; định hướng tổ chức không gian tổng thể toàn xã; định hướng phát triển các khu chức năng sản xuất nông nghiệp, công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, làng nghề, nhà ở, dịch vụ và hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật. - Bản vẽ đồ án được thể hiện theo tỷ lệ 1/5.000 hoặc 1/10.000 hoặc 1/25.000. - Thời hạn quy hoạch từ 10 năm đến 20 năm. - Đồ án được phê duyệt là cơ sở lập quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn gồm trung tâm xã, khu dân cư, khu chức năng khác trên địa bàn xã. - Nội dung gồm xác định vị trí, diện tích xây dựng của các công trình: trụ sở làm việc của cơ quan hành chính xã, công trình giáo dục, y tế, văn hóa, thể dục thể thao, thương mại, dịch vụ và nhà ở; quy hoạch hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng phục vụ sản xuất. - Bản vẽ được thể hiện theo tỷ lệ 1/500 hoặc 1/2.000. - Thời hạn quy hoạch căn cứ theo kế hoạch đầu tư và nguồn lực thực hiện. - Đồ án được phê duyệt là cơ sở lập dự án đầu tư xây dựng và cấp GPXD. (Căn cứ Điều 30, 31 Luật xây dựng 2014) 22/ Quy định thêm vai trò thẩm định cho UBND cấp huyện - Bộ Xây dựng thẩm định nhiệm vụ và đồ án quy hoạch xây dựng thuộc thẩm quyền phê duyệt của Thủ tướng Chính phủ. - Cơ quan quản lý quy hoạch xây dựng thuộc UBND cấp tỉnh hoặc cấp huyện thẩm định nhiệm vụ và đồ án quy hoạch xây dựng thuộc thẩm quyền phê duyệt của UBND cùng cấp. (Căn cứ Điều 32 Luật xây dựng 2014) 23/ Bổ sung quy định hội đồng thẩm định và nội dung thẩm định Đây là nội dung mới, bổ sung vai trò thẩm định trong hoạt động quy hoạch xây dựng. - Bộ Xây dựng quyết định thành lập Hội đồng thẩm định nhiệm vụ và đồ án quy hoạch xây dựng thuộc thẩm quyền phê duyệt của Thủ tướng Chính phủ và đồ án quy hoạch xây dựng do Bộ Xây dựng tổ chức lập. Bộ Xây dựng là cơ quan thường trực của Hội đồng thẩm định. - UBND quyết định thành lập Hội đồng thẩm định nhiệm vụ và đồ án quy hoạch xây dựng thuộc thẩm quyền phê duyệt. Cơ quan quản lý quy hoạch xây dựng thuộc UBND cấp tỉnh, cấp huyện là cơ quan thường trực của Hội đồng thẩm định cùng cấp. - Thành phần Hội đồng thẩm định gồm đại diện các cơ quan quản lý nhà nước, tổ chức xã hội nghề nghiệp và các chuyên gia trong lĩnh vực có liên quan. - Nội dung thẩm định nhiệm vụ quy hoạch xây dựng gồm: + Sự phù hợp của nhiệm vụ quy hoạch xây dựng với chiến lược, quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường, ứng phó với biến đổi khí hậu, quy hoạch xây dựng có liên quan và với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. + Yêu cầu về nội dung đối với từng loại nhiệm vụ quy hoạch xây dựng theo quy định nêu trên. + Nội dung thẩm định đồ án quy hoạch xây dựng gồm: Việc đáp ứng các điều kiện của tổ chức thực hiện thiết kế quy hoạch xây dựng theo quy định. Căn cứ lập đồ án quy hoạch xây dựng theo quy định nêu trên. Sự phù hợp của đồ án quy hoạch xây dựng với nhiệm vụ và yêu cầu về nội dung đối với từng loại quy hoạch xây dựng quy định nêu trên. 24/ Thẩm quyền phê duyệt nhiệm vụ và đồ án quy hoạch xây dựng So với trước đây, quy định về quy hoạch xây dựng có phần chặt chẽ trong khâu thẩm định và phê duyệt. - Thủ tướng Chính phủ phê duyệt nhiệm vụ và đồ án quy hoạch xây dựng sau: + Quy hoạch xây dựng vùng liên tỉnh, quy hoạch xây dựng vùng tỉnh, quy hoạch xây dựng vùng chức năng đặc thù và quy hoạch xây dựng vùng dọc tuyến đường cao tốc, hành lang kinh tế liên tỉnh; quy hoạch chuyên ngành hạ tầng kỹ thuật vùng liên tỉnh. + Quy hoạch chung xây dựng khu kinh tế, quy hoạch chung xây dựng khu công nghệ cao. + Quy hoạch chung xây dựng khu du lịch, khu sinh thái, khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa, cách mạng, khu nghiên cứu, đào tạo, khu thể dục thể thao, khu chức năng đặc thù khác cấp quốc gia. + Quy hoạch xây dựng khác do Thủ tướng Chính phủ giao Bộ Xây dựng tổ chức lập. - UBND cấp tỉnh phê duyệt nhiệm vụ và đồ án quy hoạch xây dựng sau: + Quy hoạch xây dựng vùng liên huyện, quy hoạch xây dựng vùng huyện. + Quy hoạch chung xây dựng khu chức năng đặc thù, trừ các quy hoạch khu du lịch, khu sinh thái, khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa, cách mạng, khu nghiên cứu, đào tạo, khu thể dục thể thao, khu chức năng đặc thù khác cấp quốc gia. + Quy hoạch phân khu xây dựng khu chức năng đặc thù. - UBND cấp huyện phê duyệt nhiệm vụ và đồ án quy hoạch phân khu; quy hoạch chi tiết xây dựng và quy hoạch xây dựng nông thôn trong phạm vi địa giới hành chính do mình quản lý sau khi có ý kiến thống nhất bằng văn bản của cơ quan quản lý quy hoạch xây dựng thuộc UBND cấp tỉnh. - UBND các cấp tổ chức lập quy hoạch xây dựng có trách nhiệm trình HĐND cùng cấp quyết định trước khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét, phê duyệt. - Hình thức, nội dung phê duyệt nhiệm vụ và đồ án quy hoạch xây dựng gồm: + Nhiệm vụ, đồ án quy hoạch xây dựng phải được phê duyệt bằng văn bản. + Văn bản phê duyệt quy hoạch xây dựng phải có các nội dung chính của đồ án quy hoạch xây dựng theo quy định nêu trên và danh mục các bản vẽ được phê duyệt kèm theo. (Căn cứ Điều 34 Luật xây dựng 2014) 25/ Quy định cụ thể điều kiện điều chỉnh quy hoạch xây dựng - Cụ thể hơn trường hợp điều chỉnh quy hoạch xây dựng vùng: + Có điều chỉnh quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội của vùng, quy hoạch phát triển ngành của vùng; quy định về bảo vệ tài nguyên và môi trường; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; chiến lược quốc phòng, an ninh; dự án động lực phát triển vùng. + Có thay đổi về điều kiện địa lý tự nhiên, địa giới hành chính, biến động lớn về dân số và kinh tế - xã hội. - Đồng thời quy định trường hợp điều chỉnh quy hoạch xây dựng khu chức năng đặc thù: + Có điều chỉnh quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch xây dựng, quy hoạch phát triển ngành của vùng. + Hình thành dự án trọng điểm có ý nghĩa quốc gia làm ảnh hưởng lớn đến sử dụng đất, môi trường, bố cục không gian của khu chức năng. + Quy hoạch xây dựng không thực hiện được hoặc việc triển khai thực hiện gây ảnh hưởng xấu đến sự phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, an sinh xã hội và môi trường sinh thái, di tích lịch sử - văn hóa và ý kiến cộng đồng. + Có biến động về khí hậu, địa chất, thủy văn. + Phục vụ lợi ích quốc gia và lợi ích cộng đồng. - Đối với quy hoạch xây dựng nông thôn, ngoài các trường hợp nêu tại Luật xây dựng 2003, bổ sung thêm trường hợp điều chỉnh khi có điều chỉnh về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương. (Căn cứ Điều 35 Luật xây dựng 2014) 26/ Bổ sung thêm các nội dung về việc điều chỉnh quy hoạch xây dựng Đây là nội dung hoàn toàn mới được bổ sung vào Luật xây dựng 2014. * Nguyên tắc điều chỉnh quy hoạch xây dựng - Việc điều chỉnh quy hoạch xây dựng phải trên cơ sở phân tích, đánh giá hiện trạng, kết quả thực hiện quy hoạch hiện có, xác định rõ yêu cầu cải tạo, chỉnh trang của khu vực để đề xuất điều chỉnh chỉ tiêu về sử dụng đất, giải pháp tổ chức không gian, cảnh quan đối với từng khu vực; giải pháp về cải tạo hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội phù hợp với yêu cầu phát triển. - Nội dung quy hoạch xây dựng điều chỉnh phải được thẩm định, phê duyệt theo quy định; nội dung không điều chỉnh của đồ án quy hoạch xây dựng đã được phê duyệt vẫn được thực hiện. * Các loại điều chỉnh quy hoạch xây dựng Có 2 loại điều chỉnh là điều chỉnh tổng thể và điều chỉnh cục bộ. - Điều chỉnh tổng thể quy hoạch xây dựng: + Được tiến hành khi tính chất, chức năng, quy mô của vùng, của khu vực lập quy hoạch thay đổi hoặc nội dung dự kiến điều chỉnh làm thay đổi cơ cấu, định hướng phát triển chung của vùng, khu vực quy hoạch. + Phải bảo đảm đáp ứng yêu cầu thực tế, phù hợp xu thế phát triển kinh tế - xã hội và định hướng phát triển của vùng, của khu vực trong tương lai, nâng cao chất lượng môi trường sống, cơ sở hạ tầng và cảnh quan, bảo đảm tính kế thừa và không ảnh hưởng lớn đến các dự án ĐTXD đang triển khai. - Điều chỉnh cục bộ quy hoạch xây dựng: + Chỉ áp dụng đối với khu chức năng đặc thù. + Điều chỉnh cục bộ quy hoạch xây dựng khu chức năng đặc thù được tiến hành khi nội dung dự kiến điều chỉnh không ảnh hưởng lớn đến tính chất, chức năng, quy mô ranh giới, định hướng phát triển chung của khu vực quy hoạch và giải pháp quy hoạch chính của khu vực lập quy hoạch phân khu xây dựng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng. + Điều chỉnh cục bộ quy hoạch xây dựng khu chức năng đặc thù phải xác định rõ phạm vi, mức độ, nội dung điều chỉnh; bảo đảm tính liên tục, đồng bộ của quy hoạch chung xây dựng khu chức năng đặc thù hoặc quy hoạch phân khu xây dựng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng hiện có trên cơ sở phân tích, làm rõ nguyên nhân điều chỉnh; hiệu quả kinh tế - xã hội của việc điều chỉnh; giải pháp khắc phục những phát sinh do điều chỉnh quy hoạch xây dựng. * Trình tự điều chỉnh tổng thể quy hoạch xây dựng - Căn cứ tình hình phát triển kinh tế - xã hội và yếu tố tác động đến quá trình phát triển vùng, khu chức năng đặc thù, khu vực nông thôn; điều kiện điều chỉnh và sau khi rà soát quy hoạch xây dựng, cơ quan tổ chức lập quy hoạch xây dựng báo cáo cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch xây dựng để xem xét, điều chỉnh tổng thể quy hoạch xây dựng. - Cơ quan, cá nhân có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch xây dựng chấp thuận về chủ trương điều chỉnh. - Việc tổ chức lập, lấy ý kiến, thẩm định, phê duyệt nhiệm vụ và đồ án quy hoạch điều chỉnh tổng thể các quy hoạch xây dựng, công bố quy hoạch xây dựng điều chỉnh thực hiện theo quy định trên. * Trình tự điều chỉnh cục bộ quy hoạch xây dựng - Cơ quan tổ chức lập quy hoạch xây dựng lập báo cáo nội dung và kế hoạch điều chỉnh cục bộ quy hoạch xây dựng, tổ chức xin ý kiến cộng đồng dân cư trong khu vực điều chỉnh quy hoạch và khu vực xung quanh có ảnh hưởng trực tiếp và trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch xây dựng xem xét, quyết định việc điều chỉnh cục bộ quy hoạch xây dựng. - Cơ quan, cá nhân có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch xây dựng quyết định việc điều chỉnh cục bộ bằng văn bản trên cơ sở ý kiến của cơ quan thẩm định quy hoạch xây dựng. - Cơ quan tổ chức lập quy hoạch xây dựng có trách nhiệm cập nhật và thể hiện trong hồ sơ quy hoạch xây dựng những nội dung điều chỉnh. Nội dung điều chỉnh quy hoạch xây dựng phải được công bố công khai theo quy định. (Căn cứ Điều 36, 37, 38, 39 Luật xây dựng 2014) 27/ Công bố công khai quy hoạch xây dựng Quy định về thời hạn công bố công khai quy hoạch xây dựng không thay đổi so với trước đây, bổ sung nội dung công bố công khai, phân định trách nhiệm cơ quan quản lý quy hoạch xây dựng. - Nội dung công bố công khai quy hoạch xây dựng gồm nội dung cơ bản của đồ án quy hoạch xây dựng và quy định quản lý theo đồ án quy hoạch xây dựng đã được ban hành, trừ nội dung có liên quan đến quốc phòng, an ninh, bí mật nhà nước. - Cơ quan quản lý quy hoạch xây dựng có trách nhiệm cập nhật đầy đủ tình hình triển khai thực hiện đồ án quy hoạch xây dựng đã được phê duyệt để cơ quan có thẩm quyền kịp thời công bố công khai cho tổ chức, cá nhân biết, giám sát trong quá trình thực hiện. (Căn cứ Điều 40 Luật xây dựng 2014) Còn nữa
Thời điểm định giá đất, tính tiền sử dụng đất khi nhà nước điều chỉnh quy hoạch
Khi nhà nước thay đổi quy hoạch về kế hoạch sử dụng đất thì thời điểm nào sẽ tiến hành định giá đất và tính tiền sử dụng đất? (1) Thời điểm định giá đất, tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước điều chỉnh quy hoạch Việc điều chỉnh quy hoạch đô thị là điều thường xuyên xảy ra, nhằm đáp ứng nhu cầu phát triển của xã hội. Tuy nhiên, đi kèm với những thay đổi này là không ít những vấn đề phát sinh, đặc biệt là liên quan đến việc định giá đất và tính tiền sử dụng đất. Theo quy định tại khoản 3 Điều 155 Luật đất đai 2024, thời điểm định giá đất, thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được quy định như sau: - Đối với trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất: Thời điểm định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là thời điểm Nhà nước ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 Luật đất đai 2024. - Đối với trường hợp công nhận quyền sử dụng đất: Thời điểm định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là thời điểm người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc người đại diện cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp đủ hồ sơ hợp lệ theo quy định của pháp luật. - Đối với trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất mà làm thay đổi diện tích, mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất: Thời điểm định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất. - Đối với trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định điều chỉnh quy hoạch chi tiết theo quy định của pháp luật về xây dựng mà phải xác định lại giá đất: Thời điểm định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định điều chỉnh quy hoạch chi tiết. Như vậy, thời điểm định giá đất, tính tiền sử dụng đất khi nhà nước điều chỉnh quy hoạch mà phải xác định lại giá đất là lúc cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định điều chỉnh quy hoạch chi tiết. (2) Đã nộp tiền sử dụng đất nhưng Nhà nước điều chỉnh quy hoạch thì xử lý thế nào? Liên quan đến vấn đề này, tại khoản 2 Điều 36 Nghị định 103/2024/NĐ-CP quy định như sau: Trường hợp người sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về tiền thuê đất trả một lần cho cả thời gian thuê nhưng do yêu cầu quản lý, Nhà nước thực hiện điều chỉnh quy hoạch chi tiết hoặc điều chỉnh quy hoạch chung, quy hoạch phân khu mà làm thay đổi quy hoạch chi tiết, làm thay đổi cơ cấu sử dụng đất hoặc vị trí từng loại đất hoặc hệ số sử dụng đất của dự án dẫn đến làm tăng, giảm tiền thuê đất thì xử lý như sau: - Nếu điều chỉnh quy hoạch chi tiết làm tăng tiền thuê đất: Người sử dụng đất phải nộp bổ sung số tiền chênh lệch giữa tiền thuê đất trả một lần cho cả thời gian thuê tính theo quy hoạch chi tiết sau và quy hoạch chi tiết trước khi điều chỉnh. Việc tính tiền thuê đất trả một lần cho cả thời gian thuê theo từng quy hoạch chi tiết được thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 30 Nghị định 103/2024/NĐ-CP. - Nếu điều chỉnh quy hoạch chi tiết làm giảm tiền thuê đất: Người sử dụng đất được hoàn trả tiền thuê đất. Số tiền thuê đất hoàn trả được tính bằng chênh lệch giữa tiền thuê đất trả một lần cho cả thời gian thuê tính theo quy hoạch chi tiết trước và quy hoạch chi tiết sau khi điều chỉnh tại cùng thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định điều chỉnh quy hoạch. Việc tính tiền thuê đất trả một lần cho cả thời gian thuê theo quy hoạch chi tiết trước, sau khi điều chỉnh được thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 30 Nghị định 103/2024/NĐ-CP. Việc hoàn trả tiền thuê đất được thực hiện dưới hình thức hoàn trả trực tiếp hoặc bù trừ vào nghĩa vụ tài chính của tổ chức với Nhà nước theo quy định của pháp luật về ngân sách nhà nước và pháp luật về quản lý thuế. Như vậy, nếu người sử dụng đất đã nộp tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuế mà nhà nước điều chỉnh quy hoạch chi tiết làm tăng tiền thuê đất thì người sử dụng đất phải nộp thêm số tiền chênh lệch sau khi điều chỉnh; ngược lại, người sử dụng đất sẽ được hoàn trả tiền thuê đất chênh lệch sau khi điều chỉnh quy hoạch mà làm giảm tiền thuê đất. Chính sách này nhằm đảm bảo tính công bằng cho người sử dụng đất trong trường hợp quy hoạch thay đổi, giúp họ không bị thiệt thòi và tạo điều kiện thuận lợi trong việc thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.
Quy hoạch quốc gia thay đổi thì có phải thay đổi quy hoạch tỉnh?
Vấn đề này được quy định tại Điều 53 Luật Quy hoạch 2017: "Điều 53. Căn cứ điều chỉnh quy hoạch Việc điều chỉnh quy hoạch được thực hiện khi có một trong các căn cứ sau đây: 1. Có sự điều chỉnh mục tiêu của chiến lược phát triển kinh tế - xã hội, chiến lược phát triển ngành, lĩnh vực làm thay đổi mục tiêu của quy hoạch; 2. Có sự điều chỉnh của quy hoạch cao hơn làm thay đổi nội dung quy hoạch hoặc có sự mâu thuẫn với quy hoạch cùng cấp;" Theo đó, quy hoạch quốc gia đã có thay đổi thì quy hoạch cấp tỉnh cũng phải bổ sung thêm dự án này vào. Việc điều chỉnh này cơ quan cấp tỉnh có thẩm quyền sẽ thực hiện.
Re:Toàn bộ điểm mới Luật xây dựng 2014
Các quy định mới về quy hoạch chung, quy hoạch chi tiết, điều chỉnh quy hoạch xây dựng…được tổng hợp tại phần này. 21/ Phân định rõ nhiệm vụ và đồ án quy hoạch chung, quy hoạch chi tiết Trước quy định về quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn chỉ được đề cập một cách chung chung, không phân định rõ từng loại quy hoạch. Tiêu chí Quy hoạch chung Quy hoạch chi tiết Nhiệm vụ - Mục tiêu, phạm vi ranh giới xã. - Tính chất, chức năng của xã. - Xác định yếu tố tác động đến phát triển kinh tế - xã hội của xã; dự báo quy mô dân số, lao động. - Quy mô đất đai, chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật chủ yếu. - Yêu cầu về nguyên tắc tổ chức phân bố khu chức năng sản xuất nông nghiệp, công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, làng nghề, nhà ở, dịch vụ và hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật. - Dự báo quy mô dân số, lao động. - Quy mô đất đai; yêu cầu sử dụng đất bố trí các công trình xây dựng, bảo tồn, chỉnh trang. - Công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong điểm dân cư nông thôn. Đồ án - Nội dung gồm xác định tiềm năng, động lực phát triển, quy mô dân số, lao động, quy mô đất đai, mạng lưới điểm dân cư nông thôn; định hướng tổ chức không gian tổng thể toàn xã; định hướng phát triển các khu chức năng sản xuất nông nghiệp, công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, làng nghề, nhà ở, dịch vụ và hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật. - Bản vẽ đồ án được thể hiện theo tỷ lệ 1/5.000 hoặc 1/10.000 hoặc 1/25.000. - Thời hạn quy hoạch từ 10 năm đến 20 năm. - Đồ án được phê duyệt là cơ sở lập quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn gồm trung tâm xã, khu dân cư, khu chức năng khác trên địa bàn xã. - Nội dung gồm xác định vị trí, diện tích xây dựng của các công trình: trụ sở làm việc của cơ quan hành chính xã, công trình giáo dục, y tế, văn hóa, thể dục thể thao, thương mại, dịch vụ và nhà ở; quy hoạch hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng phục vụ sản xuất. - Bản vẽ được thể hiện theo tỷ lệ 1/500 hoặc 1/2.000. - Thời hạn quy hoạch căn cứ theo kế hoạch đầu tư và nguồn lực thực hiện. - Đồ án được phê duyệt là cơ sở lập dự án đầu tư xây dựng và cấp GPXD. (Căn cứ Điều 30, 31 Luật xây dựng 2014) 22/ Quy định thêm vai trò thẩm định cho UBND cấp huyện - Bộ Xây dựng thẩm định nhiệm vụ và đồ án quy hoạch xây dựng thuộc thẩm quyền phê duyệt của Thủ tướng Chính phủ. - Cơ quan quản lý quy hoạch xây dựng thuộc UBND cấp tỉnh hoặc cấp huyện thẩm định nhiệm vụ và đồ án quy hoạch xây dựng thuộc thẩm quyền phê duyệt của UBND cùng cấp. (Căn cứ Điều 32 Luật xây dựng 2014) 23/ Bổ sung quy định hội đồng thẩm định và nội dung thẩm định Đây là nội dung mới, bổ sung vai trò thẩm định trong hoạt động quy hoạch xây dựng. - Bộ Xây dựng quyết định thành lập Hội đồng thẩm định nhiệm vụ và đồ án quy hoạch xây dựng thuộc thẩm quyền phê duyệt của Thủ tướng Chính phủ và đồ án quy hoạch xây dựng do Bộ Xây dựng tổ chức lập. Bộ Xây dựng là cơ quan thường trực của Hội đồng thẩm định. - UBND quyết định thành lập Hội đồng thẩm định nhiệm vụ và đồ án quy hoạch xây dựng thuộc thẩm quyền phê duyệt. Cơ quan quản lý quy hoạch xây dựng thuộc UBND cấp tỉnh, cấp huyện là cơ quan thường trực của Hội đồng thẩm định cùng cấp. - Thành phần Hội đồng thẩm định gồm đại diện các cơ quan quản lý nhà nước, tổ chức xã hội nghề nghiệp và các chuyên gia trong lĩnh vực có liên quan. - Nội dung thẩm định nhiệm vụ quy hoạch xây dựng gồm: + Sự phù hợp của nhiệm vụ quy hoạch xây dựng với chiến lược, quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường, ứng phó với biến đổi khí hậu, quy hoạch xây dựng có liên quan và với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. + Yêu cầu về nội dung đối với từng loại nhiệm vụ quy hoạch xây dựng theo quy định nêu trên. + Nội dung thẩm định đồ án quy hoạch xây dựng gồm: Việc đáp ứng các điều kiện của tổ chức thực hiện thiết kế quy hoạch xây dựng theo quy định. Căn cứ lập đồ án quy hoạch xây dựng theo quy định nêu trên. Sự phù hợp của đồ án quy hoạch xây dựng với nhiệm vụ và yêu cầu về nội dung đối với từng loại quy hoạch xây dựng quy định nêu trên. 24/ Thẩm quyền phê duyệt nhiệm vụ và đồ án quy hoạch xây dựng So với trước đây, quy định về quy hoạch xây dựng có phần chặt chẽ trong khâu thẩm định và phê duyệt. - Thủ tướng Chính phủ phê duyệt nhiệm vụ và đồ án quy hoạch xây dựng sau: + Quy hoạch xây dựng vùng liên tỉnh, quy hoạch xây dựng vùng tỉnh, quy hoạch xây dựng vùng chức năng đặc thù và quy hoạch xây dựng vùng dọc tuyến đường cao tốc, hành lang kinh tế liên tỉnh; quy hoạch chuyên ngành hạ tầng kỹ thuật vùng liên tỉnh. + Quy hoạch chung xây dựng khu kinh tế, quy hoạch chung xây dựng khu công nghệ cao. + Quy hoạch chung xây dựng khu du lịch, khu sinh thái, khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa, cách mạng, khu nghiên cứu, đào tạo, khu thể dục thể thao, khu chức năng đặc thù khác cấp quốc gia. + Quy hoạch xây dựng khác do Thủ tướng Chính phủ giao Bộ Xây dựng tổ chức lập. - UBND cấp tỉnh phê duyệt nhiệm vụ và đồ án quy hoạch xây dựng sau: + Quy hoạch xây dựng vùng liên huyện, quy hoạch xây dựng vùng huyện. + Quy hoạch chung xây dựng khu chức năng đặc thù, trừ các quy hoạch khu du lịch, khu sinh thái, khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa, cách mạng, khu nghiên cứu, đào tạo, khu thể dục thể thao, khu chức năng đặc thù khác cấp quốc gia. + Quy hoạch phân khu xây dựng khu chức năng đặc thù. - UBND cấp huyện phê duyệt nhiệm vụ và đồ án quy hoạch phân khu; quy hoạch chi tiết xây dựng và quy hoạch xây dựng nông thôn trong phạm vi địa giới hành chính do mình quản lý sau khi có ý kiến thống nhất bằng văn bản của cơ quan quản lý quy hoạch xây dựng thuộc UBND cấp tỉnh. - UBND các cấp tổ chức lập quy hoạch xây dựng có trách nhiệm trình HĐND cùng cấp quyết định trước khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét, phê duyệt. - Hình thức, nội dung phê duyệt nhiệm vụ và đồ án quy hoạch xây dựng gồm: + Nhiệm vụ, đồ án quy hoạch xây dựng phải được phê duyệt bằng văn bản. + Văn bản phê duyệt quy hoạch xây dựng phải có các nội dung chính của đồ án quy hoạch xây dựng theo quy định nêu trên và danh mục các bản vẽ được phê duyệt kèm theo. (Căn cứ Điều 34 Luật xây dựng 2014) 25/ Quy định cụ thể điều kiện điều chỉnh quy hoạch xây dựng - Cụ thể hơn trường hợp điều chỉnh quy hoạch xây dựng vùng: + Có điều chỉnh quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội của vùng, quy hoạch phát triển ngành của vùng; quy định về bảo vệ tài nguyên và môi trường; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; chiến lược quốc phòng, an ninh; dự án động lực phát triển vùng. + Có thay đổi về điều kiện địa lý tự nhiên, địa giới hành chính, biến động lớn về dân số và kinh tế - xã hội. - Đồng thời quy định trường hợp điều chỉnh quy hoạch xây dựng khu chức năng đặc thù: + Có điều chỉnh quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch xây dựng, quy hoạch phát triển ngành của vùng. + Hình thành dự án trọng điểm có ý nghĩa quốc gia làm ảnh hưởng lớn đến sử dụng đất, môi trường, bố cục không gian của khu chức năng. + Quy hoạch xây dựng không thực hiện được hoặc việc triển khai thực hiện gây ảnh hưởng xấu đến sự phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, an sinh xã hội và môi trường sinh thái, di tích lịch sử - văn hóa và ý kiến cộng đồng. + Có biến động về khí hậu, địa chất, thủy văn. + Phục vụ lợi ích quốc gia và lợi ích cộng đồng. - Đối với quy hoạch xây dựng nông thôn, ngoài các trường hợp nêu tại Luật xây dựng 2003, bổ sung thêm trường hợp điều chỉnh khi có điều chỉnh về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương. (Căn cứ Điều 35 Luật xây dựng 2014) 26/ Bổ sung thêm các nội dung về việc điều chỉnh quy hoạch xây dựng Đây là nội dung hoàn toàn mới được bổ sung vào Luật xây dựng 2014. * Nguyên tắc điều chỉnh quy hoạch xây dựng - Việc điều chỉnh quy hoạch xây dựng phải trên cơ sở phân tích, đánh giá hiện trạng, kết quả thực hiện quy hoạch hiện có, xác định rõ yêu cầu cải tạo, chỉnh trang của khu vực để đề xuất điều chỉnh chỉ tiêu về sử dụng đất, giải pháp tổ chức không gian, cảnh quan đối với từng khu vực; giải pháp về cải tạo hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội phù hợp với yêu cầu phát triển. - Nội dung quy hoạch xây dựng điều chỉnh phải được thẩm định, phê duyệt theo quy định; nội dung không điều chỉnh của đồ án quy hoạch xây dựng đã được phê duyệt vẫn được thực hiện. * Các loại điều chỉnh quy hoạch xây dựng Có 2 loại điều chỉnh là điều chỉnh tổng thể và điều chỉnh cục bộ. - Điều chỉnh tổng thể quy hoạch xây dựng: + Được tiến hành khi tính chất, chức năng, quy mô của vùng, của khu vực lập quy hoạch thay đổi hoặc nội dung dự kiến điều chỉnh làm thay đổi cơ cấu, định hướng phát triển chung của vùng, khu vực quy hoạch. + Phải bảo đảm đáp ứng yêu cầu thực tế, phù hợp xu thế phát triển kinh tế - xã hội và định hướng phát triển của vùng, của khu vực trong tương lai, nâng cao chất lượng môi trường sống, cơ sở hạ tầng và cảnh quan, bảo đảm tính kế thừa và không ảnh hưởng lớn đến các dự án ĐTXD đang triển khai. - Điều chỉnh cục bộ quy hoạch xây dựng: + Chỉ áp dụng đối với khu chức năng đặc thù. + Điều chỉnh cục bộ quy hoạch xây dựng khu chức năng đặc thù được tiến hành khi nội dung dự kiến điều chỉnh không ảnh hưởng lớn đến tính chất, chức năng, quy mô ranh giới, định hướng phát triển chung của khu vực quy hoạch và giải pháp quy hoạch chính của khu vực lập quy hoạch phân khu xây dựng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng. + Điều chỉnh cục bộ quy hoạch xây dựng khu chức năng đặc thù phải xác định rõ phạm vi, mức độ, nội dung điều chỉnh; bảo đảm tính liên tục, đồng bộ của quy hoạch chung xây dựng khu chức năng đặc thù hoặc quy hoạch phân khu xây dựng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng hiện có trên cơ sở phân tích, làm rõ nguyên nhân điều chỉnh; hiệu quả kinh tế - xã hội của việc điều chỉnh; giải pháp khắc phục những phát sinh do điều chỉnh quy hoạch xây dựng. * Trình tự điều chỉnh tổng thể quy hoạch xây dựng - Căn cứ tình hình phát triển kinh tế - xã hội và yếu tố tác động đến quá trình phát triển vùng, khu chức năng đặc thù, khu vực nông thôn; điều kiện điều chỉnh và sau khi rà soát quy hoạch xây dựng, cơ quan tổ chức lập quy hoạch xây dựng báo cáo cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch xây dựng để xem xét, điều chỉnh tổng thể quy hoạch xây dựng. - Cơ quan, cá nhân có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch xây dựng chấp thuận về chủ trương điều chỉnh. - Việc tổ chức lập, lấy ý kiến, thẩm định, phê duyệt nhiệm vụ và đồ án quy hoạch điều chỉnh tổng thể các quy hoạch xây dựng, công bố quy hoạch xây dựng điều chỉnh thực hiện theo quy định trên. * Trình tự điều chỉnh cục bộ quy hoạch xây dựng - Cơ quan tổ chức lập quy hoạch xây dựng lập báo cáo nội dung và kế hoạch điều chỉnh cục bộ quy hoạch xây dựng, tổ chức xin ý kiến cộng đồng dân cư trong khu vực điều chỉnh quy hoạch và khu vực xung quanh có ảnh hưởng trực tiếp và trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch xây dựng xem xét, quyết định việc điều chỉnh cục bộ quy hoạch xây dựng. - Cơ quan, cá nhân có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch xây dựng quyết định việc điều chỉnh cục bộ bằng văn bản trên cơ sở ý kiến của cơ quan thẩm định quy hoạch xây dựng. - Cơ quan tổ chức lập quy hoạch xây dựng có trách nhiệm cập nhật và thể hiện trong hồ sơ quy hoạch xây dựng những nội dung điều chỉnh. Nội dung điều chỉnh quy hoạch xây dựng phải được công bố công khai theo quy định. (Căn cứ Điều 36, 37, 38, 39 Luật xây dựng 2014) 27/ Công bố công khai quy hoạch xây dựng Quy định về thời hạn công bố công khai quy hoạch xây dựng không thay đổi so với trước đây, bổ sung nội dung công bố công khai, phân định trách nhiệm cơ quan quản lý quy hoạch xây dựng. - Nội dung công bố công khai quy hoạch xây dựng gồm nội dung cơ bản của đồ án quy hoạch xây dựng và quy định quản lý theo đồ án quy hoạch xây dựng đã được ban hành, trừ nội dung có liên quan đến quốc phòng, an ninh, bí mật nhà nước. - Cơ quan quản lý quy hoạch xây dựng có trách nhiệm cập nhật đầy đủ tình hình triển khai thực hiện đồ án quy hoạch xây dựng đã được phê duyệt để cơ quan có thẩm quyền kịp thời công bố công khai cho tổ chức, cá nhân biết, giám sát trong quá trình thực hiện. (Căn cứ Điều 40 Luật xây dựng 2014) Còn nữa