Các trường hợp người thuê nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà mà vẫn không mất cọc
Trong thực tế hầu như ở bất cứ nơi nào khi đi thuê nhà bạn đều phải đặt cọc. Tuy nhiên, nếu không muốn mất cọc khi tự chấm dứt hợp đồng thuê nhà bạn cần đọc bài viết sau đây Nhà cho thuê - Ảnh minh họa Đặt cọc là gì? Tại Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.Đặt cọc là không bắt buộc Đặt cọc có bắt buộc không? Theo Điều 472 Bộ luật dân sự 2015 quy định như sau: Hợp đồng thuê nhà ở là sự thỏa thuận của các bên. Theo đó, bên cho thuê giao nhà cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê. Đồng thời, căn cứ Điều 121 Luật Nhà ở về nội dung hợp đồng thuê nhà phải gồm các nội dung: - Họ, tên cá nhân, tổ chức và địa chỉ của các bên; - Mô tả đặc điểm của nhà ở cho thuê. Riêng hợp đồng thuê chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung, diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng, diện tích sàn… - Giá cho thuê nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; - Thời hạn và phương thức thanh toán tiền; - Thời hạn giao nhận nhà ở, thời hạn cho thuê… - Quyền, nghĩa vụ và cam kết của các bên; - Thỏa thuận khác… Như vậy, có thể thấy Luật Nhà ở cũng như Bộ luật Dân sự không có quy định nào bắt buộc hợp đồng thuê nhà phải có điều khoản về đặt cọc. Việc đặt cọc là một trong những thỏa thuận của các bên nhằm đảm bảo cho thực hiện hợp đồng mà không phải điều kiện bắt buộc. Tuy nhiên, trong thực tế khi đi thuê nhà, vì muốn bảo đảm việc thuê nhà và thực hiện hợp đồng nên các bên thường sẽ đặt cọc. Làm sao để người đi thuê chấm dứt việc thuê nhà mà không mất cọc? Có thể thấy, chỉ bên đi thuê mới phải đặt cọc cho chủ nhà và có thể kể đến một số trường hợp bên thuê nhà hủy hợp đồng nhưng không bị phạt cọc như: Theo khoản 3 Điều 132 Luật Nhà ở 2014 có quy định về việc bên thuê không phải mất cọc trong trường hợp: - Do bên cho thuê nhà vi phạm nghĩa vụ phải thực hiện được nêu trong hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật như: Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng; tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý … Bên cạnh đó, theo quy định của Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP, một số trường hợp không bị phạt cọc gồm: - Đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng, trong quá trình thực hiện có sự vi phạm làm hợp đồng không thực hiện được hoặc mới phát hiện hợp đồng bị vô hiệu; - Nếu cả hai bên cùng có lỗi hoặc trong trường hợp có sự kiện bất khả kháng hoặc có trở ngại khách quan. Ngoài ra một số trường hợp khác như: Hai bên thực hiện hợp đồng thuê nhà nhưng không đặt cọc. Bởi không thực hiện đặt cọc nên khi bên thuê đơn phương chấm dứt hợp đồng thì không bị phạt cọc; Do hai bên có thỏa thuận. Vì nguyên tắc thực hiện hợp đồng là dựa vào sự thỏa thuận của các bên nên khi các bên thỏa thuận về việc không phạt cọc thì khi đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà, bên thuê sẽ không bị phạt cọc;
Đơn phương hủy hợp đồng thuê kho bãi
Các bạn vui lòng cho ý kiến trong tình huống sau đây: Công ty A (A) cho công ty B (B) thuê kho bãi để kinh doanh: - Thời hạn hợp đồng là 5 năm - B đã đóng tiền đặt cọc tương đương 3 tháng thuê và thanh toán tiền thuê hàng tháng đầy đủ theo hợp đồng. - B không vi phạm bất cứ điều gì trong hợp đồng. - Trong hợp đồng không ghi tình huống "đơn phương hủy hợp đồng", mà chỉ nêu hủy hợp đồng trong tình huống "Bất khả kháng" - A và B đã thực hiện hợp đồng được 2 năm thì A muốn đơn phương hủy hợp đồng lấy lại kho bãi, B không đồng ý vì thời hạn hợp đồng vẫn còn dài và tình huống nầy không phải là bất khả kháng. Hỏi: Nếu sự việc nầy đưa ra tòa án thì được xử lý như thế nào cho đúng với Luật pháp Việt Nam?
Đơn phương hủy hợp đồng mua bán hàng hoá?
Chào các Anh/Chị Luật Sư, các thành viên trong diễn đàn Hiện tại mình đang có một tình huống thực tế như thế này: Trước mặt mình xin phép giấu tên của hai công ty. Ngày 09 tháng 06 năm 2017, công ty A và công ty B, có ký kết một Hợp đồng mua bán hàng hóa, đối tượng của hợp đồng là: Cảm biến Lazer IL-2000, hãng sản xuất: Keyence, thời gian giao hàng: 3-5 tuần từ thời điểm nhận được tạm ứng của Công ty A. Ngày 12/06/2017, công ty A đã thực hiện tạm ứng số tiền 47,526,600 VNĐ cho công ty B. Theo đó, công ty B có trách nhiệm và nghĩa vụ phải giao hàng cho công ty A trước ngày 17/07/2017 như hợp đồng đã ký kết. Ngày 27/06/2017, công ty B có gửi email thông báo rằng vì sự cố hỏa hoạn tại kho của Nhà cung cấp bên Nhật (không có bằng chứng và xác nhận từ Hãng Keyence), xin được gia hạn thêm 10 tuần và chịu phạt 3-5% giá trị hợp đồng cho hành vi giao hàng trễ hẹn, hoặc xin được hủy hợp đồng. Sau khi xem xét và đánh giá các yêu tố, dựa trên tinh thần mong muốn hợp tác để cùng hoàn thành hợp đồng, công ty A đã đồng ý để công ty B được gia hạn thời gian giao hàng thêm 10 tuần và chịu nộp phạt vì hành vi chậm giao hàng. Như vậy đến trước ngày 27/09/2017, công ty B có trách nhiệm và nghĩa vụ phải giao hàng cho công ty A như hợp đồng đã ký kết. Đến ngày 28/09/2017, vẫn không có một phản hồi chủ động nào từ phía công ty B, công ty A đã phải email và gọi điện giục công ty B giao hàng, tuy nhiên, một lần nữa công ty B lại xin được gia hạn đến ngày 14/10/2017. Tuy nhiên, đến ngày 16/10/2017, công ty GRT email thông báo đơn phương chấm dứt hợp đồng và hoàn lại số tiền DV đã tạm ứng Mặc dù công ty A đã hỗ trợ, hợp tác với mong muốn cùng công ty B hoàn thành hợp đồng đến cùng, tuy nhiên phía công ty B đã không thể cung cấp hàng hóa như hợp đồng đã ký, gây ra thiệt hại cho công tyt A về chi phí và uy tín với Khách hàng của DV (sau đây gọi là Khách hàng). Cụ thể thiệt hại như sau: - Công ty A bị phạt 12,740,000 VND là số tiền mà Khách hàng phạt công ty A - Để tiếp tục thực hiện hợp đồng với Khách hàng, công ty DV đã phải tìm kiếm nhà cung cấp thay thế. Chi phí phát sinh khi tìm nhà cung cấp thay thế này là 13,638,000 VNĐ. Mặc dù đã nhiều lần thúc giục nhưng bên Công ty B có ý lảng tránh trách nhiệm, vì vậy Công ty A đang muốn khởi kiện Công ty B ra tòa. Trong trường hợp khởi kiện công ty B ra tòa, thì xin các Luật sư tư vấn cho mình thủ tục như thế nào, nếu thuê Luật sư thì chi phí hết bao nhiêu. Và cũng được xin ý kiên của các Anh/Chị đã từng ở trong hoàn cảnh này !
Các trường hợp người thuê nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà mà vẫn không mất cọc
Trong thực tế hầu như ở bất cứ nơi nào khi đi thuê nhà bạn đều phải đặt cọc. Tuy nhiên, nếu không muốn mất cọc khi tự chấm dứt hợp đồng thuê nhà bạn cần đọc bài viết sau đây Nhà cho thuê - Ảnh minh họa Đặt cọc là gì? Tại Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.Đặt cọc là không bắt buộc Đặt cọc có bắt buộc không? Theo Điều 472 Bộ luật dân sự 2015 quy định như sau: Hợp đồng thuê nhà ở là sự thỏa thuận của các bên. Theo đó, bên cho thuê giao nhà cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê. Đồng thời, căn cứ Điều 121 Luật Nhà ở về nội dung hợp đồng thuê nhà phải gồm các nội dung: - Họ, tên cá nhân, tổ chức và địa chỉ của các bên; - Mô tả đặc điểm của nhà ở cho thuê. Riêng hợp đồng thuê chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung, diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng, diện tích sàn… - Giá cho thuê nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; - Thời hạn và phương thức thanh toán tiền; - Thời hạn giao nhận nhà ở, thời hạn cho thuê… - Quyền, nghĩa vụ và cam kết của các bên; - Thỏa thuận khác… Như vậy, có thể thấy Luật Nhà ở cũng như Bộ luật Dân sự không có quy định nào bắt buộc hợp đồng thuê nhà phải có điều khoản về đặt cọc. Việc đặt cọc là một trong những thỏa thuận của các bên nhằm đảm bảo cho thực hiện hợp đồng mà không phải điều kiện bắt buộc. Tuy nhiên, trong thực tế khi đi thuê nhà, vì muốn bảo đảm việc thuê nhà và thực hiện hợp đồng nên các bên thường sẽ đặt cọc. Làm sao để người đi thuê chấm dứt việc thuê nhà mà không mất cọc? Có thể thấy, chỉ bên đi thuê mới phải đặt cọc cho chủ nhà và có thể kể đến một số trường hợp bên thuê nhà hủy hợp đồng nhưng không bị phạt cọc như: Theo khoản 3 Điều 132 Luật Nhà ở 2014 có quy định về việc bên thuê không phải mất cọc trong trường hợp: - Do bên cho thuê nhà vi phạm nghĩa vụ phải thực hiện được nêu trong hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật như: Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng; tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý … Bên cạnh đó, theo quy định của Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP, một số trường hợp không bị phạt cọc gồm: - Đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng, trong quá trình thực hiện có sự vi phạm làm hợp đồng không thực hiện được hoặc mới phát hiện hợp đồng bị vô hiệu; - Nếu cả hai bên cùng có lỗi hoặc trong trường hợp có sự kiện bất khả kháng hoặc có trở ngại khách quan. Ngoài ra một số trường hợp khác như: Hai bên thực hiện hợp đồng thuê nhà nhưng không đặt cọc. Bởi không thực hiện đặt cọc nên khi bên thuê đơn phương chấm dứt hợp đồng thì không bị phạt cọc; Do hai bên có thỏa thuận. Vì nguyên tắc thực hiện hợp đồng là dựa vào sự thỏa thuận của các bên nên khi các bên thỏa thuận về việc không phạt cọc thì khi đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà, bên thuê sẽ không bị phạt cọc;
Đơn phương hủy hợp đồng thuê kho bãi
Các bạn vui lòng cho ý kiến trong tình huống sau đây: Công ty A (A) cho công ty B (B) thuê kho bãi để kinh doanh: - Thời hạn hợp đồng là 5 năm - B đã đóng tiền đặt cọc tương đương 3 tháng thuê và thanh toán tiền thuê hàng tháng đầy đủ theo hợp đồng. - B không vi phạm bất cứ điều gì trong hợp đồng. - Trong hợp đồng không ghi tình huống "đơn phương hủy hợp đồng", mà chỉ nêu hủy hợp đồng trong tình huống "Bất khả kháng" - A và B đã thực hiện hợp đồng được 2 năm thì A muốn đơn phương hủy hợp đồng lấy lại kho bãi, B không đồng ý vì thời hạn hợp đồng vẫn còn dài và tình huống nầy không phải là bất khả kháng. Hỏi: Nếu sự việc nầy đưa ra tòa án thì được xử lý như thế nào cho đúng với Luật pháp Việt Nam?
Đơn phương hủy hợp đồng mua bán hàng hoá?
Chào các Anh/Chị Luật Sư, các thành viên trong diễn đàn Hiện tại mình đang có một tình huống thực tế như thế này: Trước mặt mình xin phép giấu tên của hai công ty. Ngày 09 tháng 06 năm 2017, công ty A và công ty B, có ký kết một Hợp đồng mua bán hàng hóa, đối tượng của hợp đồng là: Cảm biến Lazer IL-2000, hãng sản xuất: Keyence, thời gian giao hàng: 3-5 tuần từ thời điểm nhận được tạm ứng của Công ty A. Ngày 12/06/2017, công ty A đã thực hiện tạm ứng số tiền 47,526,600 VNĐ cho công ty B. Theo đó, công ty B có trách nhiệm và nghĩa vụ phải giao hàng cho công ty A trước ngày 17/07/2017 như hợp đồng đã ký kết. Ngày 27/06/2017, công ty B có gửi email thông báo rằng vì sự cố hỏa hoạn tại kho của Nhà cung cấp bên Nhật (không có bằng chứng và xác nhận từ Hãng Keyence), xin được gia hạn thêm 10 tuần và chịu phạt 3-5% giá trị hợp đồng cho hành vi giao hàng trễ hẹn, hoặc xin được hủy hợp đồng. Sau khi xem xét và đánh giá các yêu tố, dựa trên tinh thần mong muốn hợp tác để cùng hoàn thành hợp đồng, công ty A đã đồng ý để công ty B được gia hạn thời gian giao hàng thêm 10 tuần và chịu nộp phạt vì hành vi chậm giao hàng. Như vậy đến trước ngày 27/09/2017, công ty B có trách nhiệm và nghĩa vụ phải giao hàng cho công ty A như hợp đồng đã ký kết. Đến ngày 28/09/2017, vẫn không có một phản hồi chủ động nào từ phía công ty B, công ty A đã phải email và gọi điện giục công ty B giao hàng, tuy nhiên, một lần nữa công ty B lại xin được gia hạn đến ngày 14/10/2017. Tuy nhiên, đến ngày 16/10/2017, công ty GRT email thông báo đơn phương chấm dứt hợp đồng và hoàn lại số tiền DV đã tạm ứng Mặc dù công ty A đã hỗ trợ, hợp tác với mong muốn cùng công ty B hoàn thành hợp đồng đến cùng, tuy nhiên phía công ty B đã không thể cung cấp hàng hóa như hợp đồng đã ký, gây ra thiệt hại cho công tyt A về chi phí và uy tín với Khách hàng của DV (sau đây gọi là Khách hàng). Cụ thể thiệt hại như sau: - Công ty A bị phạt 12,740,000 VND là số tiền mà Khách hàng phạt công ty A - Để tiếp tục thực hiện hợp đồng với Khách hàng, công ty DV đã phải tìm kiếm nhà cung cấp thay thế. Chi phí phát sinh khi tìm nhà cung cấp thay thế này là 13,638,000 VNĐ. Mặc dù đã nhiều lần thúc giục nhưng bên Công ty B có ý lảng tránh trách nhiệm, vì vậy Công ty A đang muốn khởi kiện Công ty B ra tòa. Trong trường hợp khởi kiện công ty B ra tòa, thì xin các Luật sư tư vấn cho mình thủ tục như thế nào, nếu thuê Luật sư thì chi phí hết bao nhiêu. Và cũng được xin ý kiên của các Anh/Chị đã từng ở trong hoàn cảnh này !