Tường giáp ranh với bất động sản liền kề có cửa sổ quay sang nhà hàng xóm được không?
Trổ cửa sổ sang bất động sản liền kề phải tuân theo quy định gì? Tường giáp ranh với bất động sản liền kề có cửa sổ quay sang nhà hàng xóm được không? (1) Trổ cửa sổ sang bất động sản liền kề cần tuân thủ quy định gì? Theo Điều 174 Bộ luật Dân sự 2015, khi xây nhà cần phải có nghĩa vụ tôn trọng quy tắc xây dựng: “Khi xây dựng công trình, chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản phải tuân theo pháp luật về xây dựng, bảo đảm an toàn, không được xây vượt quá độ cao, khoảng cách mà pháp luật về xây dựng quy định và không được xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu, người có quyền khác đối với tài sản là bất động sản liền kề và xung quanh.”. Do đó, khi xây nhà mà muốn trổ cửa sổ thì phải tuân theo pháp luật về xây dựng và chú ý không xâm phạm đến các quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu, người có quyền đối với tài sản là bất động sản liền kề và xung quanh. Việc trổ cửa sổ sang bất động sản liền kề được quy định trong Điều 178 Bộ Luật Dân sự 2015 như sau: - Chủ sở hữu nhà chỉ được trổ cửa ra vào, cửa sổ quay sang nhà bên cạnh, nhà đối diện và đường đi chung theo quy định của pháp luật về xây dựng. - Mặt dưới mái che trên cửa ra vào, mặt dưới mái che cửa sổ quay ra đường đi chung phải cách mặt đất từ 2,5 mét trở lên. Như vậy, pháp luật cho phép chỉ được trổ cửa ra vào, cửa sổ quay sang nhà bên cạnh, hay sang nhà đối diện và đường đi chung theo quy định của pháp luật về xây dựng quy định, tuy nhiên phải tuân thủ các quy định về xác định khoảng cách, hướng đặt cửa theo quy định của pháp luật. (2) Tường giáp ranh với bất động sản liền kề có cửa sổ quay sang nhà hàng xóm được không? Theo Điều 6 Luật xây dựng 2014 có quy định việc phải áp dụng tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật trong hoạt động đầu tư xây dựng. Theo đó, tại điểm 6.4.3 của Tiêu chuẩn quốc gia 9411:2012 về nhà ở liền kề, tiêu chuẩn thiết kế quy định về tiêu chuẩn của cửa đi, cửa sổ như sau: 1. Không được phép mở cửa đi, cửa sổ, cửa thông gió nếu tường nhà xây sát với ranh giới lô đất hoặc ranh giới nền nhà thuộc quyền sử dụng của người khác. Chỉ được phép mở cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi nếu tường xây cách ranh giới lô đất, ranh giới nền nhà bên cạnh từ 2,0 m trở lên. 2. Trường hợp khu đất liền kề chưa có công trình được xây dựng hoặc là công trình thấp tầng thì được phép mở các loại cửa thông gió hoặc cửa kính cố định lấy ánh sáng. Cạnh dưới của các loại cửa này phải cách mặt sàn tối thiểu là 2,0 m. Tất cả các cửa này phải chấp nhận không được sử dụng khi công trình liền kề được xây dựng. 3. Nếu dãy nhà ở liên kế tiếp giáp với khu đất công cộng như vườn hoa, công viên, bãi đỗ xe, bãi trống hoặc các không gian công cộng không ảnh hưởng đến dãy nhà liên kế nói trên, cho phép mở cửa sổ cố định hoặc các bộ phận trang trí nhưng phải được cơ quan chức năng xem xét quyết định trong từng trường hợp. Tổng hợp lại, khi xây nhà, nếu bạn muốn mở cửa sổ sang bất động sản liền kề thì phải đảm bảo được: - Không xâm phạm lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu, người có quyền khác đối với bất động sản liền kề - Tuân theo các quy định về xây dựng - Tường xây cách ranh giới lô đất, ranh giới nền nhà bên cạnh từ 2,0 m trở lên. - Nếu khu đất liền kề chưa có công trình xây dựng, hoặc có nhà nhưng thấp tầng hơn nhà của bạn thì được phép mở các loại cửa thông gió hoặc cửa kính cố định để lấy ánh sáng. Nếu sau đó nhà liền kề xây dựng cao hơn thì bạn phải chấp nhận không sử dụng các cửa này (bịt lại) - Nếu dãy nhà liền kế tiếp giáp với khu bãi giữ xe, bãi trống, công viên, khu công cộng,...được phép mở cửa sổ cố định hoặc các bộ phận trang trí nhưng phải xin phép và được duyệt bởi cơ quan chức năng. Như vậy, nếu tường giáp ranh với bất động sản liền kề dưới 2.0m thì không được phép mở cửa sổ quay sang nhà hàng xóm; trừ các trường hợp nhà liền kề chưa có công trình, hoặc là công trình thấp tầng; dãy nhà liền kề là khu đất trống, khu đất công cộng không ảnh hưởng tới dãy nhà liền kế thi Trên đây là các quy định và tiêu chuẩn nếu bạn muốn trổ cửa sổ quay sang bất động sản liền kề hãy chú đến các tiêu chuẩn nêu trên để tránh xảy ra tranh chấp khi xây dựng.
Có được trổ cửa sổ, cửa đi bên hông nhà khi hông nhà còn chừa đất rộng 1,7m?
Kính thưa quý luật sư! Tôi có 1 mảnh đất ở Tp.HCM chiều ngang 5m; chiều dài 18m 100% thổ cư đã được cấp sổ hồng, trên đất có xây dựng nhà trệt (không lầu không gác) với bề ngang 3,3m và chừa bên hông nhà 1,7m để mở cửa sổ và cửa hông. Nhà hàng xóm liền kề (chủ cũ) xây nhà 1 trệt 1 gác lửng và xin trổ 2 cửa sổ dưới trệt sang đất nhà tôi (cửa lùa), trên 2 cửa sổ xin đặt tấm lam chắn nước và được gia đình tôi đồng ý. Sau đó họ bán nhà, các đời chủ sau về xin trổ ngày càng nhiều cửa hơn (không đặt tấm lam, chỉ đắp 1 gờ nhỏ chắn nước), tới thời điểm chủ hiện tại thì số cửa sổ tồn tại là 9 cửa (7 cửa dưới đất, 2 cửa trên gác). Qua thời gian sinh sống, tôi nhận thấy mất sự riêng tư và bị ảnh hưởng nhiều từ việc trổ cửa sổ của họ nên có đề nghị họ bít cửa sổ lại nhưng họ không đồng ý với lý do là cửa sổ trổ trên tường của họ nên muốn mở là mở, tôi không thích thì tự đi xây tường. Tôi có nộp đơn phản ánh lên phường nhờ phường can thiệp cho họ bít cửa, nhưng phường trả lời là họ sai mà tôi cũng không đúng. Cái sai của họ là trổ cửa sang đất nhà tôi, cái sai của tôi là chừa đất mở cửa không đủ theo quy định (quy định phải 2m mới được mở cửa) (nhưng do nhà tôi xây dựng từ những năm 1985 đã có tồn tại cửa sổ cửa hông và có sửa chữa tu bổ vào các năm 1990 - 2000 và khi đó tôi không biết đến luật này). Và phường đề nghị tôi rút đơn phản ánh vì nếu để phường xử lý thì cả 2 bên đều phải bít cửa. Tôi có hỏi nếu trường hợp tôi xin xây tường riêng giáp tường nhà liền kề thì cửa của nhà tôi vẫn được để có đúng không thì phường nói là đúng và giải thích rằng tôi xây tường thì mặc định là đã che mất cửa sổ nhà bên kia và bên tôi mở cửa hợp pháp, phường đề nghị tôi lên quận xin giấy phép xây dựngg Tôi lên quận trình bày hoàn cảnh như vậy để xin cấp phép xây dựng thì cán bộ cấp phép xây dựng trả lời là: 1. Nhà tôi là nhà trệt nên được phép mở cửa khi còn chừa đất trống bên hông như hiện trạng, chỉ khi nào từ tầng 2 (lầu 1) trở lên mà muốn mở cửa thì mới bắt buộc lùi vào 2m tính từ ranh đất nên phường buộc luôn nhà tôi phải bít cửa nếu vẫn không rút đơn là không đúng luật và hướng dẫn tôi làm đơn gửi ra tòa án. 2. Quận không cấp phép xây dựng tường khi mà bên giáp ranh mở cửa sổ và có vật kiến trúc (tấm lam chắn nước) nhô sang đất nhà tôi, nên tôi phải trở về phường (hoặc kiện ra tòa) đề nghị xử lý cho nhà kia bít cửa và phá dỡ tấm lam trước. Sau khi giải quyết hoàn thành vấn đề đó thì mới quay lại quận để xin cấp phép xây dựng tường riêng sau. Như vậy là giữa phường và quận có 2 ý kiến trái ngược nhau về việc trổ cửa của tôi và hàng xóm, tôi không biết phải làm sao mới là đúng luật, xin quý luật sư tư vấn giúp tôi với ạ. Tôi xin chân thành cảm ơn!
Trổ cửa, ban công nhà như thế nào là đúng luật?
Chắc hẳn nhiều người đều cho rằng khi xây nhà việc xây ban công, làm cửa sổ như thế nào cũng được, chỉ cần dựa trên bản thiết kế nhà. Tuy nhiên pháp luật có quy định trường hợp nào mới được phép xây, trường hợp nào không được phép. Bộ luật dân sự 2015 quy định về Nghĩa vụ tôn trọng quy tắc xây dựng Khi xây dựng công trình, chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản phải tuân theo pháp luật về xây dựng, bảo đảm an toàn, không được xây vượt quá độ cao, khoảng cách mà pháp luật về xây dựng quy định và không được xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu, người có quyền khác đối với tài sản là bất động sản liền kề và xung quanh. Đối với việc trổ cửa BLDS cũng có quy định như sau: Chủ sở hữu nhà chỉ được trổ cửa ra vào, cửa sổ quay sang nhà bên cạnh, nhà đối diện và đường đi chung theo quy định của pháp luật về xây dựng. Mặt dưới mái che trên cửa ra vào, mặt dưới mái che cửa sổ quay ra đường đi chung phải cách mặt đất từ 2,5 mét trở lên. Căn cứ vào Tiêu chuẩn quốc gia TCVN 9411:2012 về Nhà ở liên kế - Tiêu chuẩn thiết kế - Không được phép mở cửa đi, cửa sổ, cửa thông gió nếu tường nhà xây sát với ranh giới lô đất hoặc ranh giới nền nhà thuộc quyền sử dụng của người khác. Chỉ được phép mở cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi nếu tường xây cách ranh giới lô đất, ranh giới nền nhà bên cạnh từ 2,0 m trở lên. - Trường hợp khu đất liền kề chưa có công trình được xây dựng hoặc là công trình thấp tầng thì được phép mở các loại cửa thông gió hoặc cửa kính cố định lấy ánh sáng. Cạnh dưới của các loại cửa này phải cách mặt sàn tối thiểu là 2,0 m. Tất cả các cửa này phải chấp nhận không được sử dụng khi công trình liền kề được xây dựng. - Nếu dãy nhà ở liên kế tiếp giáp với khu đất công cộng như vườn hoa, công viên, bãi đỗ xe, bãi trống hoặc các không gian công cộng không ảnh hưởng đến dãy nhà liên kế nói trên, cho phép mở cửa sổ cố định hoặc các bộ phận trang trí nhưng phải được cơ quan chức năng xem xét quyết định trong từng trường hợp. Đối với ban công - Đối với những ngôi nhà có ban công giáp phố thì vị trí độ cao và độ vươn ra của ban công phải phù hợp với quy hoạch chi tiết được duyệt và tuân theo quy định về quản lý xây dựng khu vực. - Độ vươn ra của ban công đối với nhà ở liên kế mặt phố phụ thuộc vào chiều rộng lộ giới và không được lớn hơn các kích thước quy định trong Bảng 2. Bảng 2 - Độ vươn tối đa của ban công Kích thước tính bằng mét Chiều rộng lộ giới Độ vươn ra tối đa Dưới 5 0 Từ 5 đến 7 0,5 Từ 7 đến 12 0,9 Từ 12 đến 15 1,2 Trên 15 1,4 CHÚ THÍCH: 1) Trên phần nhô ra chỉ được làm ban công, không được che chắn tạo thành lô-gia hay buồng. 2) Trường hợp lộ giới có chiều rộng trên 15 m nhưng chiều rộng vỉa hè nhỏ hơn 3 m, thì độ vươn ban công tối đa là 1,2 m. - Mặt dưới cùng của ban công phải cao hơn mặt vỉa hè tối thiểu là 3,5 m. - Không được phép làm ban công ở các ngõ/hẻm có chiều rộng nhỏ hơn 4,0 m và có dãy nhà liên kế ở hai bên ngõ. Trường hợp chỉ có một dãy nhà ở một bên ngõ thì được làm ban công có độ vươn ra tối đa là 0,6 m. CHÚ THÍCH: Trường hợp đường (hoặc ngõ/hẻm) có hệ thống đường dây điện đi nổi thì khi xây dựng ô văng, ban công phải bảo đảm các quy định về hành lang an toàn đối với hệ thống đường dây điện. Khoảng cách từ các bộ phận kiến trúc đến các đường dây điện gần nhất: a) Theo mặt phẳng nằm ngang: - Đến đường dây cao thế: 4,0 m (từ mép ngoài cùng của kiến trúc); - Đến đường dây trung thế: 2,5 m (từ mép ngoài cùng của kiến trúc); - Đến đường dây hạ thế: + Từ cửa sổ: 0,75m; + Từ mép ngoài cùng của ban công: 1,0 m; - Khoảng cách tối thiểu từ mép ngoài cùng của kiến trúc đến cột điện: 0,75 m. b) Theo chiều đứng: - Khoảng cách thẳng đứng từ công trình tới dây điện dưới cùng phải đảm bảo: + Đối với điện áp tới 35KV: 3 m; + Đối với điện áp 66-100KV: 4 m; + Đối với điện áp 220 (230)KV: 5 m; + Trên mái nhà, trên ban công: 2,5m; + Trên cửa sổ: 0,5 m; + Dưới cửa sổ: 1,0 m; + Dưới ban công: 1,0 m. Trường hợp cố tình xây nhà trổ cửa, ban công sai quy định sẽ bị xử phạt theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP Xử phạt đối với hành vi xây dựng cơi nới, lấn chiếm diện tích, lấn chiếm không gian đang được quản lý, sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân khác hoặc của khu vực công cộng, khu vực sử dụng chung như sau: a) Phạt tiền từ 80.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ; b) Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 120.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa hoặc công trình xây dựng khác;
Trổ cửa qua lối đi mới hình thành khi phân lô
Chào anh chị, Nhờ các anh chị tư vấn dùm mình về việc trổ cửa ra lối đi chung như sau: Mình có lô đất tại quận Thủ Đức, TPHCM. Hiện tại khu đất kế bên đất của mình vừa phân lô bán nền và mở lối đi chung(vùng tô đỏ là lối đi) đến sát đất mình thì hết. Nếu như vậy thì mình có thể trổ cửa để đi chung lối đi này hay không (cửa tô vàng)? Tới đất mình thì là đường cụt nên khu vực trổ cửa của mình mở ra đường chứ không hướng sang nhà khác. Đường đi chung này sẽ thuộc quản lý của nhà nước hay vẫn thuộc quản lý của công ty phân lô? Nguyên trạng thì mình đang sử dụng lối đi màu xanh nhưng đường nhỏ và bị chiếm dụng nhiều nên bất tiện. Xin cám ơn anh chị. M
Đất nhà tôi hồi xưa ông bà chưa ra 4m để phân lô ra từng nhà. Bây giờ nhà mặt tiền đối diện lại trổ cửa sổ thông qua hẻm chung của nhà tôi. Vậy là đúng hay sai? Nếu sai tôi muốn kiện thì phải làm sao ạ? Cảm ơn luật sư
Quy định về trổ cửa sổ giữa hai nhà liền kề
Hiện tại gia đình mình có thuê 1 căn nhà để ở và kinh doanh từ cuối 2016, ngôi nhà có 2 mặt trước và sau đều là hẻm. Vd: hẻm cửa chính số 51, hẻm sau số 55. Mặt sau của căn nhà - chủ nhà có trổ 1 cửa phụ, có thể dử dụng mở để lấy gió. Chúng tôi cũng thường xuyên mở cửa này cho thoáng, nhưng không sinh hoạt đi bằng cửa hẻm 55 này. ( cũng có vài lần đi bộ ra đầu hẻm mua hàng tạp hóa). Hôm nay, nhà đối diện hẻm 55 - có lẽ là chủ hộ (vì họ cho thuê dãy phòng) nhìn qua và bảo ai cho trổ cửa này đối diện với cửa nhà trọ của họ. Và họ bảo sẽ gửi Văn kiện lên tòa án. Hẻm số 55 là hẻm cụt khoảng 7 hộ chính độc lập và dãy nhà trọ trên. Xin hỏi, như vậy là đúng hay sai? Cả trường hợp của chúng tôi, và trường hợp của người nguyên đơn. Theo tìm hiểu pháp luật thì tôi có tìm ra quy định như sau. Không biết có chính xác không? Mong mọi người góp ý Điều 178 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định: "Điều 178. Trổ cửa nhìn sang bất động sản liền kề 1. Chủ sở hữu nhà chỉ được trổ cửa ra vào, cửa sổ quay sang nhà bên cạnh, nhà đối diện và đường đi chung theo quy định của pháp luật về xây dựng. 2. Mặt dưới mái che trên cửa ra vào, mặt dưới mái che cửa sổ quay ra đường đi chung phải cách mặt đất từ 2,5 mét trở lên". Mặt khác, khi tiến hành trổ cửa thì chị phải tuân thủ các quy định của pháp luật về Quy chuẩn xây dựng Việt Nam QCXDVN 01: 2008/BXD do Bộ Xây dựng ban hành theo Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ngày 3/4/2008. Theo quy chuẩn này thì: "2.8.12. Quan hệ với các công trình bên cạnh: Công trình không được vi phạm ranh giới: - Không bộ phận nào của ngôi nhà kể cả thiết bị, đường ống, phần ngầm dưới đất (móng, đường ống), được vượt quá ranh giới với lô đất bên cạnh; - Không được xả nước mưa, nước thải các loại (kể cả nước ngưng tụ của máy lạnh), khí bụi, khí thải sang nhà bên cạnh" Ngoài ra, Quy chuẩn QCXDVN 01: 2008/BXD cũng quy định tất cả các bộ phận của công trình nhà ở, bao gồm cánh cửa sổ, cánh cửa đi không được vượt quá ranh giới đất (không thấy có quy định cụ thể về hạn chế quyền trổ cửa). Như vậy những vấn đề liên quan đến hạn chế quyền trổ cửa mà pháp luật về xây dựng không có quy định cụ thể, thì áp dụng quy định chung của Bộ luật Dân sự.
Tường giáp ranh với bất động sản liền kề có cửa sổ quay sang nhà hàng xóm được không?
Trổ cửa sổ sang bất động sản liền kề phải tuân theo quy định gì? Tường giáp ranh với bất động sản liền kề có cửa sổ quay sang nhà hàng xóm được không? (1) Trổ cửa sổ sang bất động sản liền kề cần tuân thủ quy định gì? Theo Điều 174 Bộ luật Dân sự 2015, khi xây nhà cần phải có nghĩa vụ tôn trọng quy tắc xây dựng: “Khi xây dựng công trình, chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản phải tuân theo pháp luật về xây dựng, bảo đảm an toàn, không được xây vượt quá độ cao, khoảng cách mà pháp luật về xây dựng quy định và không được xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu, người có quyền khác đối với tài sản là bất động sản liền kề và xung quanh.”. Do đó, khi xây nhà mà muốn trổ cửa sổ thì phải tuân theo pháp luật về xây dựng và chú ý không xâm phạm đến các quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu, người có quyền đối với tài sản là bất động sản liền kề và xung quanh. Việc trổ cửa sổ sang bất động sản liền kề được quy định trong Điều 178 Bộ Luật Dân sự 2015 như sau: - Chủ sở hữu nhà chỉ được trổ cửa ra vào, cửa sổ quay sang nhà bên cạnh, nhà đối diện và đường đi chung theo quy định của pháp luật về xây dựng. - Mặt dưới mái che trên cửa ra vào, mặt dưới mái che cửa sổ quay ra đường đi chung phải cách mặt đất từ 2,5 mét trở lên. Như vậy, pháp luật cho phép chỉ được trổ cửa ra vào, cửa sổ quay sang nhà bên cạnh, hay sang nhà đối diện và đường đi chung theo quy định của pháp luật về xây dựng quy định, tuy nhiên phải tuân thủ các quy định về xác định khoảng cách, hướng đặt cửa theo quy định của pháp luật. (2) Tường giáp ranh với bất động sản liền kề có cửa sổ quay sang nhà hàng xóm được không? Theo Điều 6 Luật xây dựng 2014 có quy định việc phải áp dụng tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật trong hoạt động đầu tư xây dựng. Theo đó, tại điểm 6.4.3 của Tiêu chuẩn quốc gia 9411:2012 về nhà ở liền kề, tiêu chuẩn thiết kế quy định về tiêu chuẩn của cửa đi, cửa sổ như sau: 1. Không được phép mở cửa đi, cửa sổ, cửa thông gió nếu tường nhà xây sát với ranh giới lô đất hoặc ranh giới nền nhà thuộc quyền sử dụng của người khác. Chỉ được phép mở cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi nếu tường xây cách ranh giới lô đất, ranh giới nền nhà bên cạnh từ 2,0 m trở lên. 2. Trường hợp khu đất liền kề chưa có công trình được xây dựng hoặc là công trình thấp tầng thì được phép mở các loại cửa thông gió hoặc cửa kính cố định lấy ánh sáng. Cạnh dưới của các loại cửa này phải cách mặt sàn tối thiểu là 2,0 m. Tất cả các cửa này phải chấp nhận không được sử dụng khi công trình liền kề được xây dựng. 3. Nếu dãy nhà ở liên kế tiếp giáp với khu đất công cộng như vườn hoa, công viên, bãi đỗ xe, bãi trống hoặc các không gian công cộng không ảnh hưởng đến dãy nhà liên kế nói trên, cho phép mở cửa sổ cố định hoặc các bộ phận trang trí nhưng phải được cơ quan chức năng xem xét quyết định trong từng trường hợp. Tổng hợp lại, khi xây nhà, nếu bạn muốn mở cửa sổ sang bất động sản liền kề thì phải đảm bảo được: - Không xâm phạm lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu, người có quyền khác đối với bất động sản liền kề - Tuân theo các quy định về xây dựng - Tường xây cách ranh giới lô đất, ranh giới nền nhà bên cạnh từ 2,0 m trở lên. - Nếu khu đất liền kề chưa có công trình xây dựng, hoặc có nhà nhưng thấp tầng hơn nhà của bạn thì được phép mở các loại cửa thông gió hoặc cửa kính cố định để lấy ánh sáng. Nếu sau đó nhà liền kề xây dựng cao hơn thì bạn phải chấp nhận không sử dụng các cửa này (bịt lại) - Nếu dãy nhà liền kế tiếp giáp với khu bãi giữ xe, bãi trống, công viên, khu công cộng,...được phép mở cửa sổ cố định hoặc các bộ phận trang trí nhưng phải xin phép và được duyệt bởi cơ quan chức năng. Như vậy, nếu tường giáp ranh với bất động sản liền kề dưới 2.0m thì không được phép mở cửa sổ quay sang nhà hàng xóm; trừ các trường hợp nhà liền kề chưa có công trình, hoặc là công trình thấp tầng; dãy nhà liền kề là khu đất trống, khu đất công cộng không ảnh hưởng tới dãy nhà liền kế thi Trên đây là các quy định và tiêu chuẩn nếu bạn muốn trổ cửa sổ quay sang bất động sản liền kề hãy chú đến các tiêu chuẩn nêu trên để tránh xảy ra tranh chấp khi xây dựng.
Có được trổ cửa sổ, cửa đi bên hông nhà khi hông nhà còn chừa đất rộng 1,7m?
Kính thưa quý luật sư! Tôi có 1 mảnh đất ở Tp.HCM chiều ngang 5m; chiều dài 18m 100% thổ cư đã được cấp sổ hồng, trên đất có xây dựng nhà trệt (không lầu không gác) với bề ngang 3,3m và chừa bên hông nhà 1,7m để mở cửa sổ và cửa hông. Nhà hàng xóm liền kề (chủ cũ) xây nhà 1 trệt 1 gác lửng và xin trổ 2 cửa sổ dưới trệt sang đất nhà tôi (cửa lùa), trên 2 cửa sổ xin đặt tấm lam chắn nước và được gia đình tôi đồng ý. Sau đó họ bán nhà, các đời chủ sau về xin trổ ngày càng nhiều cửa hơn (không đặt tấm lam, chỉ đắp 1 gờ nhỏ chắn nước), tới thời điểm chủ hiện tại thì số cửa sổ tồn tại là 9 cửa (7 cửa dưới đất, 2 cửa trên gác). Qua thời gian sinh sống, tôi nhận thấy mất sự riêng tư và bị ảnh hưởng nhiều từ việc trổ cửa sổ của họ nên có đề nghị họ bít cửa sổ lại nhưng họ không đồng ý với lý do là cửa sổ trổ trên tường của họ nên muốn mở là mở, tôi không thích thì tự đi xây tường. Tôi có nộp đơn phản ánh lên phường nhờ phường can thiệp cho họ bít cửa, nhưng phường trả lời là họ sai mà tôi cũng không đúng. Cái sai của họ là trổ cửa sang đất nhà tôi, cái sai của tôi là chừa đất mở cửa không đủ theo quy định (quy định phải 2m mới được mở cửa) (nhưng do nhà tôi xây dựng từ những năm 1985 đã có tồn tại cửa sổ cửa hông và có sửa chữa tu bổ vào các năm 1990 - 2000 và khi đó tôi không biết đến luật này). Và phường đề nghị tôi rút đơn phản ánh vì nếu để phường xử lý thì cả 2 bên đều phải bít cửa. Tôi có hỏi nếu trường hợp tôi xin xây tường riêng giáp tường nhà liền kề thì cửa của nhà tôi vẫn được để có đúng không thì phường nói là đúng và giải thích rằng tôi xây tường thì mặc định là đã che mất cửa sổ nhà bên kia và bên tôi mở cửa hợp pháp, phường đề nghị tôi lên quận xin giấy phép xây dựngg Tôi lên quận trình bày hoàn cảnh như vậy để xin cấp phép xây dựng thì cán bộ cấp phép xây dựng trả lời là: 1. Nhà tôi là nhà trệt nên được phép mở cửa khi còn chừa đất trống bên hông như hiện trạng, chỉ khi nào từ tầng 2 (lầu 1) trở lên mà muốn mở cửa thì mới bắt buộc lùi vào 2m tính từ ranh đất nên phường buộc luôn nhà tôi phải bít cửa nếu vẫn không rút đơn là không đúng luật và hướng dẫn tôi làm đơn gửi ra tòa án. 2. Quận không cấp phép xây dựng tường khi mà bên giáp ranh mở cửa sổ và có vật kiến trúc (tấm lam chắn nước) nhô sang đất nhà tôi, nên tôi phải trở về phường (hoặc kiện ra tòa) đề nghị xử lý cho nhà kia bít cửa và phá dỡ tấm lam trước. Sau khi giải quyết hoàn thành vấn đề đó thì mới quay lại quận để xin cấp phép xây dựng tường riêng sau. Như vậy là giữa phường và quận có 2 ý kiến trái ngược nhau về việc trổ cửa của tôi và hàng xóm, tôi không biết phải làm sao mới là đúng luật, xin quý luật sư tư vấn giúp tôi với ạ. Tôi xin chân thành cảm ơn!
Trổ cửa, ban công nhà như thế nào là đúng luật?
Chắc hẳn nhiều người đều cho rằng khi xây nhà việc xây ban công, làm cửa sổ như thế nào cũng được, chỉ cần dựa trên bản thiết kế nhà. Tuy nhiên pháp luật có quy định trường hợp nào mới được phép xây, trường hợp nào không được phép. Bộ luật dân sự 2015 quy định về Nghĩa vụ tôn trọng quy tắc xây dựng Khi xây dựng công trình, chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản phải tuân theo pháp luật về xây dựng, bảo đảm an toàn, không được xây vượt quá độ cao, khoảng cách mà pháp luật về xây dựng quy định và không được xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu, người có quyền khác đối với tài sản là bất động sản liền kề và xung quanh. Đối với việc trổ cửa BLDS cũng có quy định như sau: Chủ sở hữu nhà chỉ được trổ cửa ra vào, cửa sổ quay sang nhà bên cạnh, nhà đối diện và đường đi chung theo quy định của pháp luật về xây dựng. Mặt dưới mái che trên cửa ra vào, mặt dưới mái che cửa sổ quay ra đường đi chung phải cách mặt đất từ 2,5 mét trở lên. Căn cứ vào Tiêu chuẩn quốc gia TCVN 9411:2012 về Nhà ở liên kế - Tiêu chuẩn thiết kế - Không được phép mở cửa đi, cửa sổ, cửa thông gió nếu tường nhà xây sát với ranh giới lô đất hoặc ranh giới nền nhà thuộc quyền sử dụng của người khác. Chỉ được phép mở cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi nếu tường xây cách ranh giới lô đất, ranh giới nền nhà bên cạnh từ 2,0 m trở lên. - Trường hợp khu đất liền kề chưa có công trình được xây dựng hoặc là công trình thấp tầng thì được phép mở các loại cửa thông gió hoặc cửa kính cố định lấy ánh sáng. Cạnh dưới của các loại cửa này phải cách mặt sàn tối thiểu là 2,0 m. Tất cả các cửa này phải chấp nhận không được sử dụng khi công trình liền kề được xây dựng. - Nếu dãy nhà ở liên kế tiếp giáp với khu đất công cộng như vườn hoa, công viên, bãi đỗ xe, bãi trống hoặc các không gian công cộng không ảnh hưởng đến dãy nhà liên kế nói trên, cho phép mở cửa sổ cố định hoặc các bộ phận trang trí nhưng phải được cơ quan chức năng xem xét quyết định trong từng trường hợp. Đối với ban công - Đối với những ngôi nhà có ban công giáp phố thì vị trí độ cao và độ vươn ra của ban công phải phù hợp với quy hoạch chi tiết được duyệt và tuân theo quy định về quản lý xây dựng khu vực. - Độ vươn ra của ban công đối với nhà ở liên kế mặt phố phụ thuộc vào chiều rộng lộ giới và không được lớn hơn các kích thước quy định trong Bảng 2. Bảng 2 - Độ vươn tối đa của ban công Kích thước tính bằng mét Chiều rộng lộ giới Độ vươn ra tối đa Dưới 5 0 Từ 5 đến 7 0,5 Từ 7 đến 12 0,9 Từ 12 đến 15 1,2 Trên 15 1,4 CHÚ THÍCH: 1) Trên phần nhô ra chỉ được làm ban công, không được che chắn tạo thành lô-gia hay buồng. 2) Trường hợp lộ giới có chiều rộng trên 15 m nhưng chiều rộng vỉa hè nhỏ hơn 3 m, thì độ vươn ban công tối đa là 1,2 m. - Mặt dưới cùng của ban công phải cao hơn mặt vỉa hè tối thiểu là 3,5 m. - Không được phép làm ban công ở các ngõ/hẻm có chiều rộng nhỏ hơn 4,0 m và có dãy nhà liên kế ở hai bên ngõ. Trường hợp chỉ có một dãy nhà ở một bên ngõ thì được làm ban công có độ vươn ra tối đa là 0,6 m. CHÚ THÍCH: Trường hợp đường (hoặc ngõ/hẻm) có hệ thống đường dây điện đi nổi thì khi xây dựng ô văng, ban công phải bảo đảm các quy định về hành lang an toàn đối với hệ thống đường dây điện. Khoảng cách từ các bộ phận kiến trúc đến các đường dây điện gần nhất: a) Theo mặt phẳng nằm ngang: - Đến đường dây cao thế: 4,0 m (từ mép ngoài cùng của kiến trúc); - Đến đường dây trung thế: 2,5 m (từ mép ngoài cùng của kiến trúc); - Đến đường dây hạ thế: + Từ cửa sổ: 0,75m; + Từ mép ngoài cùng của ban công: 1,0 m; - Khoảng cách tối thiểu từ mép ngoài cùng của kiến trúc đến cột điện: 0,75 m. b) Theo chiều đứng: - Khoảng cách thẳng đứng từ công trình tới dây điện dưới cùng phải đảm bảo: + Đối với điện áp tới 35KV: 3 m; + Đối với điện áp 66-100KV: 4 m; + Đối với điện áp 220 (230)KV: 5 m; + Trên mái nhà, trên ban công: 2,5m; + Trên cửa sổ: 0,5 m; + Dưới cửa sổ: 1,0 m; + Dưới ban công: 1,0 m. Trường hợp cố tình xây nhà trổ cửa, ban công sai quy định sẽ bị xử phạt theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP Xử phạt đối với hành vi xây dựng cơi nới, lấn chiếm diện tích, lấn chiếm không gian đang được quản lý, sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân khác hoặc của khu vực công cộng, khu vực sử dụng chung như sau: a) Phạt tiền từ 80.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ; b) Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 120.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa hoặc công trình xây dựng khác;
Trổ cửa qua lối đi mới hình thành khi phân lô
Chào anh chị, Nhờ các anh chị tư vấn dùm mình về việc trổ cửa ra lối đi chung như sau: Mình có lô đất tại quận Thủ Đức, TPHCM. Hiện tại khu đất kế bên đất của mình vừa phân lô bán nền và mở lối đi chung(vùng tô đỏ là lối đi) đến sát đất mình thì hết. Nếu như vậy thì mình có thể trổ cửa để đi chung lối đi này hay không (cửa tô vàng)? Tới đất mình thì là đường cụt nên khu vực trổ cửa của mình mở ra đường chứ không hướng sang nhà khác. Đường đi chung này sẽ thuộc quản lý của nhà nước hay vẫn thuộc quản lý của công ty phân lô? Nguyên trạng thì mình đang sử dụng lối đi màu xanh nhưng đường nhỏ và bị chiếm dụng nhiều nên bất tiện. Xin cám ơn anh chị. M
Đất nhà tôi hồi xưa ông bà chưa ra 4m để phân lô ra từng nhà. Bây giờ nhà mặt tiền đối diện lại trổ cửa sổ thông qua hẻm chung của nhà tôi. Vậy là đúng hay sai? Nếu sai tôi muốn kiện thì phải làm sao ạ? Cảm ơn luật sư
Quy định về trổ cửa sổ giữa hai nhà liền kề
Hiện tại gia đình mình có thuê 1 căn nhà để ở và kinh doanh từ cuối 2016, ngôi nhà có 2 mặt trước và sau đều là hẻm. Vd: hẻm cửa chính số 51, hẻm sau số 55. Mặt sau của căn nhà - chủ nhà có trổ 1 cửa phụ, có thể dử dụng mở để lấy gió. Chúng tôi cũng thường xuyên mở cửa này cho thoáng, nhưng không sinh hoạt đi bằng cửa hẻm 55 này. ( cũng có vài lần đi bộ ra đầu hẻm mua hàng tạp hóa). Hôm nay, nhà đối diện hẻm 55 - có lẽ là chủ hộ (vì họ cho thuê dãy phòng) nhìn qua và bảo ai cho trổ cửa này đối diện với cửa nhà trọ của họ. Và họ bảo sẽ gửi Văn kiện lên tòa án. Hẻm số 55 là hẻm cụt khoảng 7 hộ chính độc lập và dãy nhà trọ trên. Xin hỏi, như vậy là đúng hay sai? Cả trường hợp của chúng tôi, và trường hợp của người nguyên đơn. Theo tìm hiểu pháp luật thì tôi có tìm ra quy định như sau. Không biết có chính xác không? Mong mọi người góp ý Điều 178 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định: "Điều 178. Trổ cửa nhìn sang bất động sản liền kề 1. Chủ sở hữu nhà chỉ được trổ cửa ra vào, cửa sổ quay sang nhà bên cạnh, nhà đối diện và đường đi chung theo quy định của pháp luật về xây dựng. 2. Mặt dưới mái che trên cửa ra vào, mặt dưới mái che cửa sổ quay ra đường đi chung phải cách mặt đất từ 2,5 mét trở lên". Mặt khác, khi tiến hành trổ cửa thì chị phải tuân thủ các quy định của pháp luật về Quy chuẩn xây dựng Việt Nam QCXDVN 01: 2008/BXD do Bộ Xây dựng ban hành theo Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ngày 3/4/2008. Theo quy chuẩn này thì: "2.8.12. Quan hệ với các công trình bên cạnh: Công trình không được vi phạm ranh giới: - Không bộ phận nào của ngôi nhà kể cả thiết bị, đường ống, phần ngầm dưới đất (móng, đường ống), được vượt quá ranh giới với lô đất bên cạnh; - Không được xả nước mưa, nước thải các loại (kể cả nước ngưng tụ của máy lạnh), khí bụi, khí thải sang nhà bên cạnh" Ngoài ra, Quy chuẩn QCXDVN 01: 2008/BXD cũng quy định tất cả các bộ phận của công trình nhà ở, bao gồm cánh cửa sổ, cánh cửa đi không được vượt quá ranh giới đất (không thấy có quy định cụ thể về hạn chế quyền trổ cửa). Như vậy những vấn đề liên quan đến hạn chế quyền trổ cửa mà pháp luật về xây dựng không có quy định cụ thể, thì áp dụng quy định chung của Bộ luật Dân sự.
