Có được công chứng hợp đồng đặt cọc cho nhà đất đang thế chấp không?
Để đảm bảo việc mua bán nhà đất chắc chắn được thực hiện, các bên thường sẽ lập hợp đồng đặt cọc. Tuy nhiên, nếu nhà đất đang được thế chấp, bị cấm các việc bán, trao đổi, tặng cho thì hợp đồng đặt cọc có bị vô hiệu không? (1) Công chứng viên không ký hợp đồng đặt cọc cho tài sản đang thế chấp? Thế chấp tài sản là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, theo khoản 8 Điều 320 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định về nghĩa vụ của bên thế chấp là: “8. Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật Dân sự 2015.” Tiếp theo, Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về việc đặt cọc như sau: - Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. - Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền - Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; - Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Có thể thấy, hợp đồng đặt cọc là hợp đồng được lập ra nhằm bảo đảm thực hiện một hợp đồng khác. Trong trường hợp ở đây là hợp đồng đặt cọc để mua bán nhà đất. Thực tế, vấn đề công chứng hợp đồng đặt cọc vướng mắc khó khăn ở điểm d khoản 1 và khoản 8 Điều 40 Luật Công chứng 2014, trong đó quy định việc thực hiện công chứng các hợp đồng liên quan đến tài sản phải đăng ký hoặc bất động sản thì công chứng viên sẽ yêu cầu người yêu cầu công chứng xuất trình bản chính của giấy tờ để đối chiếu trước khi ghi lời chứng là bắt buộc. Do đó, để thực hiện việc công chứng hợp đồng đặt cọc mua nhà đất, Công chứng viên cần đối chiếu bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng, quyền sở hữu tài sản. Tuy nhiên, thông thường bên nhận thế chấp sẽ là bên giữ bản chính giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp, trong đó quan trọng nhất là giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng tài sản thế chấp. Và thực tế là sẽ chẳng có ngân hàng nào đồng ý cho bên thế chấp mượn bản gốc giấy chứng nhận hay ra văn bản đồng ý cho bên thế chấp nhận đặt cọc. Chính vì thế, việc Công chứng viên không ký hợp đồng đặt cọc cho tài sản đang được thế chấp cũng có cái lý của họ, nếu như ký mà không yêu cầu xuất trình giấy tờ bản gốc là không phù hợp với quy định của pháp luật. Việc không công chứng là để hạn chế rủi ro cho các bên, trong đó có cả Công chứng viên. (2) Có thể lập hợp đồng đặt cọc đối với tài sản đang thế chấp được không? Theo khoản 8 Điều 320 Bộ Luật Dân sự 2015, bên thế chấp không được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp trừ khi được bên nhận thế chấp đồng ý. Bên cạnh đó, quan hệ nhân - quả đã được làm rõ trong Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 về đặt cọc, các quy định tại Điều 328 cho thấy hợp đồng đặt cọc là một hợp đồng riêng, không liên quan đến hợp đồng mua bán nhà đất. Thực tế, việc hai bên xác lập hợp đồng đặt cọc cũng là một hợp đồng giao dịch dân sự, chỉ cần nội dung hợp đồng có các điều khoản về quyền và nghĩa vụ của hai bên, không vi phạm các điều cấm của pháp luật, không trái với đạo đức xã hội thì nghiễm nhiên bản hợp đồng này có giá trị pháp lý. Xét trên quy định của Luật Công chứng, Luật Nhà ở, Luật Đất đai và Bộ Luật Dân sự hiện hành thì hợp đồng đặt cọc mua nhà không thuộc trường hợp bắt buộc phải công chứng. Do đó, việc công chứng hay không công chứng hợp đồng đặt cọc không ảnh hưởng đến giá trị pháp lý của hợp đồng. Việc lập hợp đồng đặt cọc để mua bán tài sản thế chấp không bị cấm trong quy định của pháp luật. Về nguyên tắc, điều gì pháp luật không cấm thì người công dân có thể thực hiện, nên việc ký hợp đồng đặt cọc khi đang thế chấp nhà đất là hoàn toàn hợp pháp. (3) Cục Bổ trợ Tư pháp hướng dẫn ra sao về trường hợp này? Ngày 11/01/2024, Cục Bổ trợ tư pháp đã có phản hồi sau khi lấy ý kiến đơn vị chuyên môn của Bộ Tư pháp về việc đặt cọc, ủy quyền đối với tài sản là bất động sản đang thế chấp tại các tổ chức tín dụng. Theo Cục Bổ trợ tư pháp, về nguyên tắc, công chứng viên thực hiện công chứng việc đặt cọc, uỷ quyền liên quan đến tài sản đang thế chấp tại tổ chức tín dụng khi các giao dịch này hợp pháp, xác thực. Việc xác định giao dịch này có hợp pháp hay không thì phải căn cứ vào pháp luật nội dung (pháp luật dân sự, đất đai, nhà ở, giao dịch bảo đảm...). Bộ luật Dân sự 2015 đã có quy định về thế chấp (Điều 317, Điều 320, Điều 321, Điều 322, Điều 323), đặt cọc (Điều 328), uỷ quyền (từ Điều 562 đến Điều 569). Bên cạnh đó,Luật Đất đai, Luật Nhà ở cũng đã có các quy định liên quan đến vấn đề trên (khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, điểm d khoản 1 Điều 10 Luật Nhà ở 2014). “Khi công chứng cần lưu ý, một số trường hợp việc thực hiện các giao dịch trên cần có sự đồng ý của bên nhận thế chấp (tổ chức tín dụng). Đồng thời, để tránh lợi dụng hành vi thực hiện giao dịch nhằm che dấu giao dịch khác, đề nghị lưu ý quy định tại Điều 124 Bộ Luật Dân sự 2015 (về giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo), trong trường hợp này thẩm quyền tuyên bố giao dịch vô hiệu thuộc thẩm quyền của TAND. Về thủ tục công chứng, thực hiện theo quy định tại Điều 40, 41 và các điều luật có liên quan của Luật Công chứng 2014”, Cục Bổ trợ tư pháp lưu ý và đề nghị Sở Tư pháp TP.HCM nghiên cứu, hướng dẫn các tổ chức hành nghề công chứng trên địa bàn thành phố. Với việc chỉ nêu quy định mà không có kết luận, hướng dẫn chính thức về việc có hay không việc có thể công chứng hợp đồng đặt cọc trong trường hợp nêu trên rõ ràng, vấn đề công chứng hay không vẫn chưa câu trả lời thống nhất.
Trường hợp nào không đứng tên trên sổ đỏ, sổ hồng nhưng vẫn có thể chuyển nhượng
Từ trước đến nay chúng ta đều nghĩ chỉ khi nào có tên trên sổ đỏ thì mới được phép thực hiện hoạt động liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.. Tuy nhiên vẫn có một vài trường hợp không cần có tên trên sổ đỏ vẫn có thể thực hiện được các hoạt động trên. Cụ thể: 1. Nhận thế chấp nhà đất Theo quy định tại Điều 317 BLDS 2015 thì: Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp). Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp. Như vậy với trường hợp tài sản thế chấp là nhà, đất thì thông thường bên thế chấp sẽ giao sổ hồng/ số đỏ cho bên nhận thế chếp để đảm bảo. Và lưu ý theo quy định tại Luật Đất Đai 2013, khi thực hiện thế chấp bên thế chấp phải đăng ký biến động đất đai. Cũng theo BLDS, bên nhận thế chấp sẽ có quyền: yêu cầu bên thế chấp hoặc người thứ ba giữ tài sản thế chấp giao tài sản đó cho mình để xử lý khi bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ; xử lý tài sản thế chấp khi thuộc trường hợp quy định tại Điều 299, cụ thể: đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ. Phương thức xử lý tài sản thế chấp Bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm có quyền thỏa thuận một trong các phương thức xử lý tài sản cầm cố, thế chấp sau đây: a) Bán đấu giá tài sản; b) Bên nhận bảo đảm tự bán tài sản; c) Bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm; d) Phương thức khác. Trường hợp không có thỏa thuận về phương thức xử lý tài sản bảo đảm theo quy định tại khoản 1 Điều này thì tài sản được bán đấu giá, trừ trường hợp luật có quy định khác. Như vậy trong trường hợp này bên nhận thế chấp có quyền bán đất, nhà của bên thế chấp theo phương thức bán đấu giá hoặc công khai. Lưu ý: Thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất 1. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. 2. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của mình; quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong mối quan hệ với chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất 1. Trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đồng thời là người sử dụng đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. 2. Trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất thì khi xử lý tài sản gắn liền với đất, người nhận chuyển quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. 2. Đất được mua trước ngày 01/7/2014 Theo quy định tại Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP 2. Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà bên nhận chuyển quyền sử dụng đất chỉ có Giấy chứng nhận của bên chuyển quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng, giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất theo quy định thì thực hiện theo quy định như sau: a) Người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và các giấy tờ về quyền sử dụng đất hiện có; b) Văn phòng đăng ký đất đai thông báo bằng văn bản cho bên chuyển quyền và niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển quyền. Trường hợp không rõ địa chỉ của người chuyển quyền để thông báo thì phải đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương ba số liên tiếp (chi phí đăng tin do người đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trả); c) Sau thời hạn 30 ngày, kể từ ngày thông báo hoặc đăng tin lần đầu tiên trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương mà không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp không nộp Giấy chứng nhận để làm thủ tục đồng thời cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mới cho bên nhận chuyển quyền. Trường hợp có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai hướng dẫn các bên nộp đơn đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo quy định. Chuẩn bị hồ sơ Theo Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận mới đối với trường hợp chuyển nhượng trước ngày 01/7/2014 được chia thành 02 trường hợp như sau: Trường hợp 1: Bên nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho có hợp đồng được công chứng hoặc chứng thực nhưng bên chuyển nhượng không trao Giấy chứng nhận, hồ sơ gồm 01 bộ với các giấy tờ sau: - Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK. - Hợp đồng chuyển nhượng có công chứng hoặc chứng thực. Trường hợp 2: Bên nhận chuyển nhượng có bản gốc Giấy chứng nhận của bên chuyển nhượng thì chuẩn bị 01 bộ hồ sơ như sau: - Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK. - Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp. - Giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất có đủ chữ ký của bên chuyển quyền và bên nhận chuyển quyền (giấy viết tay hoặc đánh máy mà có đủ chữ ký của các bên). Trình tự, thủ tục thực hiện Bước 1: Nộp hồ sơ Căn cứ khoản 2 và khoản 3 Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, nơi nộp hồ sơ được quy định như sau: Cách 1: Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất nếu có nhu cầu. Cách 2: Không nộp tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất - Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đối với nơi chưa thành lập Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai. - Địa phương đã thành lập bộ phận một cửa để tiếp nhận và trả kết quả thủ tục hành chính thì nộp tại bộ phận một cửa. Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ Bước 3: Giải quyết Văn phòng đăng ký đất đai thông báo bằng văn bản cho bên chuyển nhượng và niêm yết tại trụ sở UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người nhận chuyển nhượng. Trường hợp không rõ địa chỉ của người chuyển nhượng để thông báo thì phải đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương 03 số liên tiếp (chi phí đăng tin do người đề nghị cấp Giấy chứng nhận trả). Sau thời hạn 30 ngày, kể từ ngày thông báo hoặc đăng tin lần đầu tiên trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương mà không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp không nộp Giấy chứng nhận để làm thủ tục đồng thời cấp Giấy chứng nhận mới cho bên nhận chuyển nhượng. 3. Khi người nhận thừa kế là người nước ngoài Theo quy định tại Điều 186 Luật đất đai 2013 Trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam quy định tại khoản 1 Điều này thì người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế theo quy định sau đây: a) Trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế được đứng tên là bên chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; b) Trong trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất thì người được tặng cho phải là đối tượng được quy định tại điểm e khoản 1 Điều 179 của Luật này và phù hợp với quy định của pháp luật về nhà ở, trong đó người nhận thừa kế được đứng tên là bên tặng cho trong hợp đồng hoặc văn bản cam kết tặng cho; c) Trong trường hợp chưa chuyển nhượng hoặc chưa tặng cho quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế hoặc người đại diện có văn bản ủy quyền theo quy định nộp hồ sơ về việc nhận thừa kế tại cơ quan đăng ký đất đai để cập nhật vào Sổ địa chính. Như vậy người nước ngoài theo quy định không được đứng tên trên sổ hồng, sổ đỏ thì người có quyền cầm giữ Giấy chứng nhận đứng tên người để lại di sản và được chuyển nhượng, tặng cho nhưng không được đứng tên trên Giấy chứng nhận đó.
Cách kiểm tra nhà đất có tranh chấp hay bị thế chấp ngân hàng
Đất đang bị tranh chấp hoặc đang thế chấp ngân hàng là một trong những rủi ro mà người mua có thể bị dính vào khi không biết được hiện trạng sử dụng đất hoặc người bán cố tình che giấu. Vậy có cách nào để kiểm tra để hạn chế rủi ro cho người mua hay không? Trường hợp đất thuộc diện đang tranh chấp * Tính pháp lý: Theo Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định, người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây: - Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này. - Đất không có tranh chấp. - Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án. - Trong thời hạn sử dụng đất. Tức là nếu đất đang tranh chấp thì người sử dụng đất sẽ không được thực hiện các quyền nêu trên. * Cách kiểm tra: Để kiểm tra xem đất có đang bị tranh chấp hay không bạn có thể tìm hiểu thông tin qua: - Các chủ đất liền kề của thửa đất - Cán bộ địa chính xã, tổ trưởng dân phố, trưởng thôn. - Cùng với chủ đất đến phòng tài nguyên môi trường để hỏi về tình trạng pháp lý của thửa đất. - Các công ty dịch vụ đất đai, họ là nơi “nắm giữ” đầy đủ và gần như chính xác về thông tin đất bao gồm tranh chấp, quy hoạch, pháp lý, giá cả… nhưng đổi lại người dân sẽ phải mất một khoản phí tương ứng thì mới biết được câu trả lời. Ngoài ra, hiện nay, dữ liệu về thông tin tranh chấp quyền sử dụng đất chưa được cập nhật và theo dõi thống nhất giữa các cơ quan liên quan. Nên người tìm hiểu sẽ phải đến một trong những cơ quan sau đây để kiểm tra: - UBND cấp xã; - Phòng Tài nguyên UBND cấp huyện; - Các phòng hoặc văn phòng công chứng. Nhà, đất đang bị thế chấp: * Tính pháp lý: Về nguyên tắc khi chủ sở hữu mang tài sản của mình đi thế chấp thì sẽ không được bán cho người khác trong thời gian thế chấp. Tuy nhiên, trường hợp bên nhận thế chấp đồng ý thì chủ sở hữu sẽ được thực hiện quyền chuyển nhượng (tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất). * Cách kiểm tra: Đối với các trường hợp cần kiểm tra để xem đất có đang bị thế chấp hay không thì có thể kiểm tra: - Thông tin trên GCN QSDĐ: đối với tài sản đang thế chấp ngân hàng hợp pháp, bên nhận thế chấp giữ bản chính có dấu của cơ quan thẩm quyền và dòng chữ : “Đã thế chấp quyền sử dụng đất cho ngân hàng… theo hợp đồng số...” mặt số ba hay số bốn của Giấy chứng nhận. Nếu người bán muốn giấu thông tin thì họ sẽ đưa bản photo hoặc gỡ tờ đó ra. Tuy vậy, nếu tờ giấy có nửa dấu giáp lai hay vết kim bấm ở góc cạnh, ngôi nhà định mua có thể đang bị thế chấp. - Kiểm tra thông tin ở Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh của Văn phòng đăng ký đất đai. Tuy nhiên, cách làm này chỉ có hiệu quả khi bên bán thế chấp nhà đất cho ngân hàng. Còn nếu thế chấp cho các cá nhân hoặc tổ chức cho vay nóng, lãi cao thì bạn sẽ không thể kiểm tra được thông tin này tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai. - Tìm hiểu thông tin tại phòng công chứng: Với cách làm này, người mua trước hết phải yêu cầu người bán cung cấp bản photo Giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà, đất (sổ đỏ/ sổ hồng). Sau đó, người mua đem bản photo này đến văn phòng công chứng để họ tra cứu thông tin xem nhà, đất đó có đang thế chấp ngân hàng hay không. Lưu ý, tùy vào quy định của mỗi văn phòng công chứng mà việc tra cứu này có thể được miễn phí hoặc mất phí. Cụ thể, người mua nên mang tất cả những giấy tờ liên quan đến việc mua bán nhà đất ra phòng công chứng, nơi sẽ làm hợp đồng mua bán để được kiểm tra và tư vấn những rủi ro tiềm ẩn. - Tìm hiểu thông tin từ những người xung quanh khu vực đó: Có thể bí mật đến quan sát, hỏi thăm từ người dân xung quanh để coi tình hình an ninh tại khu vực này như thế nào, có ai tới siết nợ, có thật nhà đất đó là của người rao bán hay không... Đây cũng là cách để đảm bảo sự an toàn, chắc chắn trước khi quyết định mua nhà đất. Ngoài ra, nếu bất động sản đã có “sổ đỏ”, thông thường tài sản đang thế chấp hợp pháp thì do bên nhận thế chấp giữ bản chính và được cơ quan có thẩm quyền đóng dấu, ghi rõ đã thế chấp quyền sử dụng đất cho bên nào đó, cũng như thông tin đã xóa thế chấp ngay trên chính sổ đỏ. Vì thế, trước khi quyết định mua, người mua có quyền đề nghị chủ tài sản cho xem sổ đỏ bản gốc để kiểm tra những thông tin này. Lưu ý: Trường hợp người mua vẫn muốn nhận chuyển nhượng nhà đất đang bị thế chấp từ bên chuyển nhượng thì cần lập biên bản cam kết 3 bên gồm bạn (người mua) - người bán (bên thế chấp) - ngân hàng (bên nhận thế chấp). Nội dung biên bản sẽ liên quan đến việc thanh toán tiền mua giữa bên bán với bên mua và thanh toán tiền nợ giữa bên bán với ngân hàng. Văn bản này sẽ giúp ràng buộc quyền, nghĩa vụ của cả 3 bên trong việc thanh toán tiền, xử lý vi phạm hợp đồng cũng như xử lý tài sản là căn nhà thế chấp. Xem thêm: Cách nhận biết đất có dính quy hoạch hay không: Xem TẠI ĐÂY Các bạn có thể chia sẻ thêm những kinh nghiệm thực tế cũng như các cách để giúp mọi người hạn chế rủi ro tại topic này nhé! Có tham khảo nguồn từ Kinh tế & Đô thị
Có được công chứng hợp đồng đặt cọc cho nhà đất đang thế chấp không?
Để đảm bảo việc mua bán nhà đất chắc chắn được thực hiện, các bên thường sẽ lập hợp đồng đặt cọc. Tuy nhiên, nếu nhà đất đang được thế chấp, bị cấm các việc bán, trao đổi, tặng cho thì hợp đồng đặt cọc có bị vô hiệu không? (1) Công chứng viên không ký hợp đồng đặt cọc cho tài sản đang thế chấp? Thế chấp tài sản là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, theo khoản 8 Điều 320 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định về nghĩa vụ của bên thế chấp là: “8. Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật Dân sự 2015.” Tiếp theo, Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về việc đặt cọc như sau: - Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. - Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền - Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; - Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Có thể thấy, hợp đồng đặt cọc là hợp đồng được lập ra nhằm bảo đảm thực hiện một hợp đồng khác. Trong trường hợp ở đây là hợp đồng đặt cọc để mua bán nhà đất. Thực tế, vấn đề công chứng hợp đồng đặt cọc vướng mắc khó khăn ở điểm d khoản 1 và khoản 8 Điều 40 Luật Công chứng 2014, trong đó quy định việc thực hiện công chứng các hợp đồng liên quan đến tài sản phải đăng ký hoặc bất động sản thì công chứng viên sẽ yêu cầu người yêu cầu công chứng xuất trình bản chính của giấy tờ để đối chiếu trước khi ghi lời chứng là bắt buộc. Do đó, để thực hiện việc công chứng hợp đồng đặt cọc mua nhà đất, Công chứng viên cần đối chiếu bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng, quyền sở hữu tài sản. Tuy nhiên, thông thường bên nhận thế chấp sẽ là bên giữ bản chính giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp, trong đó quan trọng nhất là giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng tài sản thế chấp. Và thực tế là sẽ chẳng có ngân hàng nào đồng ý cho bên thế chấp mượn bản gốc giấy chứng nhận hay ra văn bản đồng ý cho bên thế chấp nhận đặt cọc. Chính vì thế, việc Công chứng viên không ký hợp đồng đặt cọc cho tài sản đang được thế chấp cũng có cái lý của họ, nếu như ký mà không yêu cầu xuất trình giấy tờ bản gốc là không phù hợp với quy định của pháp luật. Việc không công chứng là để hạn chế rủi ro cho các bên, trong đó có cả Công chứng viên. (2) Có thể lập hợp đồng đặt cọc đối với tài sản đang thế chấp được không? Theo khoản 8 Điều 320 Bộ Luật Dân sự 2015, bên thế chấp không được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp trừ khi được bên nhận thế chấp đồng ý. Bên cạnh đó, quan hệ nhân - quả đã được làm rõ trong Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 về đặt cọc, các quy định tại Điều 328 cho thấy hợp đồng đặt cọc là một hợp đồng riêng, không liên quan đến hợp đồng mua bán nhà đất. Thực tế, việc hai bên xác lập hợp đồng đặt cọc cũng là một hợp đồng giao dịch dân sự, chỉ cần nội dung hợp đồng có các điều khoản về quyền và nghĩa vụ của hai bên, không vi phạm các điều cấm của pháp luật, không trái với đạo đức xã hội thì nghiễm nhiên bản hợp đồng này có giá trị pháp lý. Xét trên quy định của Luật Công chứng, Luật Nhà ở, Luật Đất đai và Bộ Luật Dân sự hiện hành thì hợp đồng đặt cọc mua nhà không thuộc trường hợp bắt buộc phải công chứng. Do đó, việc công chứng hay không công chứng hợp đồng đặt cọc không ảnh hưởng đến giá trị pháp lý của hợp đồng. Việc lập hợp đồng đặt cọc để mua bán tài sản thế chấp không bị cấm trong quy định của pháp luật. Về nguyên tắc, điều gì pháp luật không cấm thì người công dân có thể thực hiện, nên việc ký hợp đồng đặt cọc khi đang thế chấp nhà đất là hoàn toàn hợp pháp. (3) Cục Bổ trợ Tư pháp hướng dẫn ra sao về trường hợp này? Ngày 11/01/2024, Cục Bổ trợ tư pháp đã có phản hồi sau khi lấy ý kiến đơn vị chuyên môn của Bộ Tư pháp về việc đặt cọc, ủy quyền đối với tài sản là bất động sản đang thế chấp tại các tổ chức tín dụng. Theo Cục Bổ trợ tư pháp, về nguyên tắc, công chứng viên thực hiện công chứng việc đặt cọc, uỷ quyền liên quan đến tài sản đang thế chấp tại tổ chức tín dụng khi các giao dịch này hợp pháp, xác thực. Việc xác định giao dịch này có hợp pháp hay không thì phải căn cứ vào pháp luật nội dung (pháp luật dân sự, đất đai, nhà ở, giao dịch bảo đảm...). Bộ luật Dân sự 2015 đã có quy định về thế chấp (Điều 317, Điều 320, Điều 321, Điều 322, Điều 323), đặt cọc (Điều 328), uỷ quyền (từ Điều 562 đến Điều 569). Bên cạnh đó,Luật Đất đai, Luật Nhà ở cũng đã có các quy định liên quan đến vấn đề trên (khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, điểm d khoản 1 Điều 10 Luật Nhà ở 2014). “Khi công chứng cần lưu ý, một số trường hợp việc thực hiện các giao dịch trên cần có sự đồng ý của bên nhận thế chấp (tổ chức tín dụng). Đồng thời, để tránh lợi dụng hành vi thực hiện giao dịch nhằm che dấu giao dịch khác, đề nghị lưu ý quy định tại Điều 124 Bộ Luật Dân sự 2015 (về giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo), trong trường hợp này thẩm quyền tuyên bố giao dịch vô hiệu thuộc thẩm quyền của TAND. Về thủ tục công chứng, thực hiện theo quy định tại Điều 40, 41 và các điều luật có liên quan của Luật Công chứng 2014”, Cục Bổ trợ tư pháp lưu ý và đề nghị Sở Tư pháp TP.HCM nghiên cứu, hướng dẫn các tổ chức hành nghề công chứng trên địa bàn thành phố. Với việc chỉ nêu quy định mà không có kết luận, hướng dẫn chính thức về việc có hay không việc có thể công chứng hợp đồng đặt cọc trong trường hợp nêu trên rõ ràng, vấn đề công chứng hay không vẫn chưa câu trả lời thống nhất.
Trường hợp nào không đứng tên trên sổ đỏ, sổ hồng nhưng vẫn có thể chuyển nhượng
Từ trước đến nay chúng ta đều nghĩ chỉ khi nào có tên trên sổ đỏ thì mới được phép thực hiện hoạt động liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.. Tuy nhiên vẫn có một vài trường hợp không cần có tên trên sổ đỏ vẫn có thể thực hiện được các hoạt động trên. Cụ thể: 1. Nhận thế chấp nhà đất Theo quy định tại Điều 317 BLDS 2015 thì: Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp). Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp. Như vậy với trường hợp tài sản thế chấp là nhà, đất thì thông thường bên thế chấp sẽ giao sổ hồng/ số đỏ cho bên nhận thế chếp để đảm bảo. Và lưu ý theo quy định tại Luật Đất Đai 2013, khi thực hiện thế chấp bên thế chấp phải đăng ký biến động đất đai. Cũng theo BLDS, bên nhận thế chấp sẽ có quyền: yêu cầu bên thế chấp hoặc người thứ ba giữ tài sản thế chấp giao tài sản đó cho mình để xử lý khi bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ; xử lý tài sản thế chấp khi thuộc trường hợp quy định tại Điều 299, cụ thể: đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ. Phương thức xử lý tài sản thế chấp Bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm có quyền thỏa thuận một trong các phương thức xử lý tài sản cầm cố, thế chấp sau đây: a) Bán đấu giá tài sản; b) Bên nhận bảo đảm tự bán tài sản; c) Bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm; d) Phương thức khác. Trường hợp không có thỏa thuận về phương thức xử lý tài sản bảo đảm theo quy định tại khoản 1 Điều này thì tài sản được bán đấu giá, trừ trường hợp luật có quy định khác. Như vậy trong trường hợp này bên nhận thế chấp có quyền bán đất, nhà của bên thế chấp theo phương thức bán đấu giá hoặc công khai. Lưu ý: Thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất 1. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. 2. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của mình; quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong mối quan hệ với chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất 1. Trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đồng thời là người sử dụng đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. 2. Trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất thì khi xử lý tài sản gắn liền với đất, người nhận chuyển quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. 2. Đất được mua trước ngày 01/7/2014 Theo quy định tại Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP 2. Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà bên nhận chuyển quyền sử dụng đất chỉ có Giấy chứng nhận của bên chuyển quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng, giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất theo quy định thì thực hiện theo quy định như sau: a) Người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và các giấy tờ về quyền sử dụng đất hiện có; b) Văn phòng đăng ký đất đai thông báo bằng văn bản cho bên chuyển quyền và niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển quyền. Trường hợp không rõ địa chỉ của người chuyển quyền để thông báo thì phải đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương ba số liên tiếp (chi phí đăng tin do người đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trả); c) Sau thời hạn 30 ngày, kể từ ngày thông báo hoặc đăng tin lần đầu tiên trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương mà không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp không nộp Giấy chứng nhận để làm thủ tục đồng thời cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mới cho bên nhận chuyển quyền. Trường hợp có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai hướng dẫn các bên nộp đơn đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo quy định. Chuẩn bị hồ sơ Theo Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận mới đối với trường hợp chuyển nhượng trước ngày 01/7/2014 được chia thành 02 trường hợp như sau: Trường hợp 1: Bên nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho có hợp đồng được công chứng hoặc chứng thực nhưng bên chuyển nhượng không trao Giấy chứng nhận, hồ sơ gồm 01 bộ với các giấy tờ sau: - Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK. - Hợp đồng chuyển nhượng có công chứng hoặc chứng thực. Trường hợp 2: Bên nhận chuyển nhượng có bản gốc Giấy chứng nhận của bên chuyển nhượng thì chuẩn bị 01 bộ hồ sơ như sau: - Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK. - Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp. - Giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất có đủ chữ ký của bên chuyển quyền và bên nhận chuyển quyền (giấy viết tay hoặc đánh máy mà có đủ chữ ký của các bên). Trình tự, thủ tục thực hiện Bước 1: Nộp hồ sơ Căn cứ khoản 2 và khoản 3 Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, nơi nộp hồ sơ được quy định như sau: Cách 1: Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất nếu có nhu cầu. Cách 2: Không nộp tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất - Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đối với nơi chưa thành lập Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai. - Địa phương đã thành lập bộ phận một cửa để tiếp nhận và trả kết quả thủ tục hành chính thì nộp tại bộ phận một cửa. Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ Bước 3: Giải quyết Văn phòng đăng ký đất đai thông báo bằng văn bản cho bên chuyển nhượng và niêm yết tại trụ sở UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người nhận chuyển nhượng. Trường hợp không rõ địa chỉ của người chuyển nhượng để thông báo thì phải đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương 03 số liên tiếp (chi phí đăng tin do người đề nghị cấp Giấy chứng nhận trả). Sau thời hạn 30 ngày, kể từ ngày thông báo hoặc đăng tin lần đầu tiên trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương mà không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp không nộp Giấy chứng nhận để làm thủ tục đồng thời cấp Giấy chứng nhận mới cho bên nhận chuyển nhượng. 3. Khi người nhận thừa kế là người nước ngoài Theo quy định tại Điều 186 Luật đất đai 2013 Trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam quy định tại khoản 1 Điều này thì người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế theo quy định sau đây: a) Trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế được đứng tên là bên chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; b) Trong trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất thì người được tặng cho phải là đối tượng được quy định tại điểm e khoản 1 Điều 179 của Luật này và phù hợp với quy định của pháp luật về nhà ở, trong đó người nhận thừa kế được đứng tên là bên tặng cho trong hợp đồng hoặc văn bản cam kết tặng cho; c) Trong trường hợp chưa chuyển nhượng hoặc chưa tặng cho quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế hoặc người đại diện có văn bản ủy quyền theo quy định nộp hồ sơ về việc nhận thừa kế tại cơ quan đăng ký đất đai để cập nhật vào Sổ địa chính. Như vậy người nước ngoài theo quy định không được đứng tên trên sổ hồng, sổ đỏ thì người có quyền cầm giữ Giấy chứng nhận đứng tên người để lại di sản và được chuyển nhượng, tặng cho nhưng không được đứng tên trên Giấy chứng nhận đó.
Cách kiểm tra nhà đất có tranh chấp hay bị thế chấp ngân hàng
Đất đang bị tranh chấp hoặc đang thế chấp ngân hàng là một trong những rủi ro mà người mua có thể bị dính vào khi không biết được hiện trạng sử dụng đất hoặc người bán cố tình che giấu. Vậy có cách nào để kiểm tra để hạn chế rủi ro cho người mua hay không? Trường hợp đất thuộc diện đang tranh chấp * Tính pháp lý: Theo Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định, người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây: - Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này. - Đất không có tranh chấp. - Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án. - Trong thời hạn sử dụng đất. Tức là nếu đất đang tranh chấp thì người sử dụng đất sẽ không được thực hiện các quyền nêu trên. * Cách kiểm tra: Để kiểm tra xem đất có đang bị tranh chấp hay không bạn có thể tìm hiểu thông tin qua: - Các chủ đất liền kề của thửa đất - Cán bộ địa chính xã, tổ trưởng dân phố, trưởng thôn. - Cùng với chủ đất đến phòng tài nguyên môi trường để hỏi về tình trạng pháp lý của thửa đất. - Các công ty dịch vụ đất đai, họ là nơi “nắm giữ” đầy đủ và gần như chính xác về thông tin đất bao gồm tranh chấp, quy hoạch, pháp lý, giá cả… nhưng đổi lại người dân sẽ phải mất một khoản phí tương ứng thì mới biết được câu trả lời. Ngoài ra, hiện nay, dữ liệu về thông tin tranh chấp quyền sử dụng đất chưa được cập nhật và theo dõi thống nhất giữa các cơ quan liên quan. Nên người tìm hiểu sẽ phải đến một trong những cơ quan sau đây để kiểm tra: - UBND cấp xã; - Phòng Tài nguyên UBND cấp huyện; - Các phòng hoặc văn phòng công chứng. Nhà, đất đang bị thế chấp: * Tính pháp lý: Về nguyên tắc khi chủ sở hữu mang tài sản của mình đi thế chấp thì sẽ không được bán cho người khác trong thời gian thế chấp. Tuy nhiên, trường hợp bên nhận thế chấp đồng ý thì chủ sở hữu sẽ được thực hiện quyền chuyển nhượng (tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất). * Cách kiểm tra: Đối với các trường hợp cần kiểm tra để xem đất có đang bị thế chấp hay không thì có thể kiểm tra: - Thông tin trên GCN QSDĐ: đối với tài sản đang thế chấp ngân hàng hợp pháp, bên nhận thế chấp giữ bản chính có dấu của cơ quan thẩm quyền và dòng chữ : “Đã thế chấp quyền sử dụng đất cho ngân hàng… theo hợp đồng số...” mặt số ba hay số bốn của Giấy chứng nhận. Nếu người bán muốn giấu thông tin thì họ sẽ đưa bản photo hoặc gỡ tờ đó ra. Tuy vậy, nếu tờ giấy có nửa dấu giáp lai hay vết kim bấm ở góc cạnh, ngôi nhà định mua có thể đang bị thế chấp. - Kiểm tra thông tin ở Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh của Văn phòng đăng ký đất đai. Tuy nhiên, cách làm này chỉ có hiệu quả khi bên bán thế chấp nhà đất cho ngân hàng. Còn nếu thế chấp cho các cá nhân hoặc tổ chức cho vay nóng, lãi cao thì bạn sẽ không thể kiểm tra được thông tin này tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai. - Tìm hiểu thông tin tại phòng công chứng: Với cách làm này, người mua trước hết phải yêu cầu người bán cung cấp bản photo Giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà, đất (sổ đỏ/ sổ hồng). Sau đó, người mua đem bản photo này đến văn phòng công chứng để họ tra cứu thông tin xem nhà, đất đó có đang thế chấp ngân hàng hay không. Lưu ý, tùy vào quy định của mỗi văn phòng công chứng mà việc tra cứu này có thể được miễn phí hoặc mất phí. Cụ thể, người mua nên mang tất cả những giấy tờ liên quan đến việc mua bán nhà đất ra phòng công chứng, nơi sẽ làm hợp đồng mua bán để được kiểm tra và tư vấn những rủi ro tiềm ẩn. - Tìm hiểu thông tin từ những người xung quanh khu vực đó: Có thể bí mật đến quan sát, hỏi thăm từ người dân xung quanh để coi tình hình an ninh tại khu vực này như thế nào, có ai tới siết nợ, có thật nhà đất đó là của người rao bán hay không... Đây cũng là cách để đảm bảo sự an toàn, chắc chắn trước khi quyết định mua nhà đất. Ngoài ra, nếu bất động sản đã có “sổ đỏ”, thông thường tài sản đang thế chấp hợp pháp thì do bên nhận thế chấp giữ bản chính và được cơ quan có thẩm quyền đóng dấu, ghi rõ đã thế chấp quyền sử dụng đất cho bên nào đó, cũng như thông tin đã xóa thế chấp ngay trên chính sổ đỏ. Vì thế, trước khi quyết định mua, người mua có quyền đề nghị chủ tài sản cho xem sổ đỏ bản gốc để kiểm tra những thông tin này. Lưu ý: Trường hợp người mua vẫn muốn nhận chuyển nhượng nhà đất đang bị thế chấp từ bên chuyển nhượng thì cần lập biên bản cam kết 3 bên gồm bạn (người mua) - người bán (bên thế chấp) - ngân hàng (bên nhận thế chấp). Nội dung biên bản sẽ liên quan đến việc thanh toán tiền mua giữa bên bán với bên mua và thanh toán tiền nợ giữa bên bán với ngân hàng. Văn bản này sẽ giúp ràng buộc quyền, nghĩa vụ của cả 3 bên trong việc thanh toán tiền, xử lý vi phạm hợp đồng cũng như xử lý tài sản là căn nhà thế chấp. Xem thêm: Cách nhận biết đất có dính quy hoạch hay không: Xem TẠI ĐÂY Các bạn có thể chia sẻ thêm những kinh nghiệm thực tế cũng như các cách để giúp mọi người hạn chế rủi ro tại topic này nhé! Có tham khảo nguồn từ Kinh tế & Đô thị