Điều kiện hoạt động và nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản
Điều kiện hoạt động của sàn giao dịch bất động sản; nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Nghị định 96/2024/NĐ-CP. 1. Điều kiện hoạt động của sàn giao dịch bất động sản Theo quy định tại khoản 1 Điều 15 Nghị định 96/2024/NĐ-CP, sàn giao dịch bất động sản hoạt động phải đáp ứng đủ điều kiện theo quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, cụ thể: - Người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản phải đáp ứng các điều kiện sau: + Có quyền quản lý doanh nghiệp tại Việt Nam theo quy định của Luật Doanh nghiệp; + Hoàn thành khóa đào tạo về quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản và được cơ sở đào tạo cấp giấy chứng nhận hoàn thành khóa học quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản. - Phải được thành lập và đăng ký hoạt động theo quy định tại Điều 54 Luật Kinh doanh bất động sản 2023; - Phải ban hành, công khai quy trình giao dịch bất động sản qua sàn giao dịch bất động sản. - Phải đăng ký địa điểm hoạt động cố định, có cơ sở vật chất, kỹ thuật bảo đảm thực hiện các hoạt động của sàn giao dịch bất động sản. Bên cạnh đó, tại khoản 2, 3 và 4 Điều 15 Nghị định 96/2024/NĐ-CP cũng quy định cụ thể hơn các điều kiện của sàn giao dịch bất động sản như sau: - Người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp và người quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản phải chịu trách nhiệm về hoạt động của sàn giao dịch bất động sản. Người đại diện theo pháp luật của sàn giao dịch bất động sản có thể đồng thời là người quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản. - Sàn giao dịch bất động sản phải có tên, địa chỉ giao dịch ổn định trên 12 tháng và trang thiết bị kỹ thuật đáp ứng yêu cầu theo nội dung hoạt động của sàn. - Sàn giao dịch bất động sản có trách nhiệm thực hiện các biện pháp phòng chống rửa tiền, báo cáo về phòng chống rửa tiền theo quy định của pháp luật. Như vậy, đáp ứng các điều kiện nêu trên thì sàn giao dịch bất động sản mới được phép hoạt động. Trong đó lưu ý người đại diện theo pháp luật của sàn giao dịch bất động sản có thể đồng thời là người quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản và phải đáp ứng các điều kiện của người quản lý như nêu trên. 2. Quy định về nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản Tại Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản bao gồm: - Kiểm tra tính pháp lý và điều kiện đưa vào kinh doanh đối với các bất động sản đưa vào giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản; thực hiện niêm yết, cung cấp thông tin bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này. - Thực hiện dịch vụ, hỗ trợ, cung cấp thông tin để khách hàng tìm kiếm, lựa chọn bất động sản. - Thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản, hỗ trợ các bên đàm phán, thương thảo giao dịch bất động sản. - Thực hiện dịch vụ, hỗ trợ các bên lập và ký kết hợp đồng giao dịch bất động sản. - Thực hiện dịch vụ, hỗ trợ các bên thanh toán, bàn giao hồ sơ, giấy tờ và bàn giao bất động sản (nếu có) đối với các giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản. - Thực hiện lưu trữ thông tin, hồ sơ, giấy tờ về các bất động sản và giao dịch bất động sản thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản. - Thực hiện dịch vụ, hỗ trợ nội dung khác liên quan đến các giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản. - Xác nhận giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản; cung cấp thông tin giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh. Việc xác nhận các giao dịch bất động sản quy định tại khoản 2 Điều 16 Nghị định 96/2024/NĐ-CP thực hiện như sau: - Các giao dịch bất động sản thông qua hình thức trực tiếp thì được xác nhận bằng văn bản. Trường hợp giao dịch bất động sản thông qua hình thức điện tử thì thực hiện việc xác nhận điện tử theo quy định của Luật Giao dịch điện tử 2023, pháp luật về thương mại điện tử và quy định của pháp luật có liên quan; - Trong văn bản xác nhận giao dịch bất động sản phải có đủ chữ ký của đại diện doanh nghiệp là chủ đầu tư dự án hoặc chủ sở hữu của bất động sản, đại diện sàn giao dịch bất động sản, cá nhân môi giới và con dấu của doanh nghiệp tương ứng với các hình thức giao dịch. Như vậy, sàn giao dịch bất động sản sẽ thực hiện các hoạt động nêu trên, trong đó lưu ý việc xác nhận các giao dịch bất động sản có thể thực hiện thông qua hình thức trực tiếp hoặc hình thức điện tử theo quy định. Đồng thời, tại Điều 17 Nghị định này cũng quy định về việc quản lý hoạt động của sàn giao dịch bất động sản.
Những trường hợp bị thu hồi giấy phép hoạt động sàn giao dịch bất động sản
Chính phủ đã ban hành Nghị định 96/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Trong đó quy định cụ thể về những trường hợp bị thu hồi giấy phép hoạt động của sàn giao dịch bất động sản. Những trường hợp bị thu hồi giấy phép hoạt động sàn giao dịch bất động sản Căn cứ khoản 4 Điều 17 Nghị định 96/2024/NĐ-CP thì Cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh ra quyết định thu hồi Giấy phép hoạt động của sàn giao dịch bất động sản nếu: (1) Sàn giao dịch bất động sản có hành vi bị nghiêm cấm trong kinh doanh bất động sản quy định tại Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 bao gồm: - Kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện - Giả mạo tài liệu, cố ý làm sai lệch thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh. - Không công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản. - Gian lận, lừa dối, lừa đảo trong kinh doanh bất động sản. - Thu tiền trong bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai không đúng quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023; sử dụng tiền thu từ bên mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai tri quy định của pháp luật. - Không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước. - Cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, sử dụng chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản không đúng quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản. - Thu, quản lý, sử dụng phí, lệ phí và các khoản tiền liên quan đến kinh doanh bất động sản trái quy định của pháp luật. (2) Trường hợp sàn giao dịch bất động sản tự chấm dứt hoạt động Như vậy nếu vi phạm một trong các hành vi bị cấm tại trong hoạt động kinh doanh bất động sản hoặc khi sàn giao dịch bất động sản tự chấm dứt hoạt động thì sàn giao dịch bất động sản sẽ bị thu hồi giấy phép hoạt động. Điều kiện hoạt động của sàn giao dịch bất động sản Căn cứ Điều 15 Nghị định 96/2024/NĐ-CP sàn giao dịch bất động sản hoạt động phải đáp ứng được các điều kiện sau đây: - Người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản phải đáp ứng các điều kiện sau đây: + Có quyền quản lý doanh nghiệp tại Việt Nam theo quy định của Luật Doanh nghiệp 2020; + Hoàn thành khóa đào tạo về quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản và được cơ sở đào tạo cấp giấy chứng nhận hoàn thành khóa học quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản. - Sàn giao dịch bất động sản phải được thành lập và đăng ký hoạt động theo quy định. - Sàn giao dịch bất động sản phải ban hành, công khai quy trình giao dịch bất động sản qua sàn giao dịch bất động sản. - Sàn giao dịch bất động sản phải đăng ký địa điểm hoạt động cố định, có cơ sở vật chất, kỹ thuật bảo đảm thực hiện các hoạt động của sàn giao dịch bất động sản. - Người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp và người quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản phải chịu trách nhiệm về hoạt động của sàn giao dịch bất động sản. Người đại diện theo pháp luật của sàn giao dịch bất động sản có thể đồng thời là người quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản. - Sàn giao dịch bất động sản phải có tên, địa chỉ giao dịch ổn định trên 12 tháng và trang thiết bị kỹ thuật đáp ứng yêu cầu theo nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản. - Sàn giao dịch bất động sản có trách nhiệm thực hiện các biện pháp phòng chống rửa tiền, báo cáo về phòng chống rửa tiền theo quy định của pháp luật về phòng chống rửa tiền. Như vậy, để đưa sàn giao dịch bất động sản hoạt động thì cá nhân, tổ chức phải đáp ứng được các điều kiện nêu trên. Nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản Căn cứ Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản bao gồm: - Kiểm tra tính pháp lý và điều kiện đưa vào kinh doanh đối với các bất động sản đưa vào giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản; thực hiện niêm yết, cung cấp thông tin bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này. - Thực hiện dịch vụ, hỗ trợ, cung cấp thông tin để khách hàng tìm kiếm, lựa chọn bất động sản. - Thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản, hỗ trợ các bên đàm phán, thương thảo giao dịch bất động sản. Hoạt động môi giới bất động sản trong sàn giao dịch bất động sản phải đáp ứng điều kiện và tuân thủ các quy định tại Mục 2 Chương này. - Thực hiện dịch vụ, hỗ trợ các bên lập và ký kết hợp đồng giao dịch bất động sản. - Thực hiện dịch vụ, hỗ trợ các bên thanh toán, bàn giao hồ sơ, giấy tờ và bàn giao bất động sản (nếu có) đối với các giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản. - Thực hiện lưu trữ thông tin, hồ sơ, giấy tờ về các bất động sản và giao dịch bất động sản thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản. - Thực hiện dịch vụ, hỗ trợ nội dung khác liên quan đến các giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản. - Xác nhận giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản; cung cấp thông tin giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh. Xem thêm thông tin chi tiết tại Nghị định 96/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực từ ngày 01/08/2024.
Khi nào sàn giao dịch bất động sản phải gửi báo cáo hàng tháng về tình hình giao dịch qua sàn?
Sàn giao dịch bất động sản phải gửi báo cáo hàng tháng về tình hình giao dịch qua sàn về các cơ quan theo quy định vào thời gian nào? Khi nào sàn giao dịch bất động sản phải gửi báo cáo hàng tháng về tình hình giao dịch qua sàn? Căn cứ theo quy định tại Điều 26 Thông tư 11/2015/TT-BXD có quy định về hoạt động của sàn giao dịch bất động sản như sau: - Nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản theo quy định tại Điều 70 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. - Sàn giao dịch bất động sản phải công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định tại khoản 2 Điều 6 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. - Sàn giao dịch bất động sản có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ pháp lý của bất động sản trước khi đưa vào kinh doanh tại sàn, nếu đủ điều kiện giao dịch mới được giới thiệu cho khách hàng. Sàn giao dịch bất động sản chịu trách nhiệm trước khách hàng và trước pháp luật về thông tin đã cung cấp cho khách hàng. - Các hoạt động dịch vụ của sàn giao dịch bất động sản phải được thực hiện thông qua hợp đồng. - Quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản thực hiện theo quy định tại Điều 71, 72 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân tham gia sàn giao dịch bất động sản thực hiện theo quy định tại Điều 73 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. - Sàn giao dịch bất động sản có trách nhiệm lập báo cáo hàng tháng về tình hình giao dịch qua sàn (theo mẫu tại Phụ lục 13 của Thông tư này). Báo cáo được gửi trước ngày 05 của tháng sau về Sở Xây dựng địa phương và Bộ Xây dựng. - Sàn giao dịch bất động sản có trách nhiệm thực hiện các biện pháp phòng chống rửa tiền, báo cáo về phòng chống rửa tiền theo quy định của pháp luật về Phòng chống rửa tiền. Như vậy, theo quy định về hoạt động của sàn giao dịch bất động sản nêu trên thì sàn giao dịch bất động sản phải gửi báo cáo hàng tháng về tình hình giao dịch qua sàn trước ngày 05 của tháng sau về Sở Xây dựng địa phương và Bộ Xây dựng. Sàn giao dịch bất động sản phải công khai thông tin gì về bất động sản đưa vào kinh doanh? Việc công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh được quy định tại khoản 2 Điều 26 Thông tư 11/2015/TT-BXD như sau: Theo đó, sàn giao dịch bất động sản phải công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định tại khoản 2 Điều 6 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. Dẫn chiếu đến quy định tại khoản 2 Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Theo quy định này, sàn giao dịch bất động sản phải công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh, bao gồm: (1) Loại bất động sản; (2) Vị trí bất động sản; (3) Thông tin về quy hoạch có liên quan đến bất động sản; (4) Quy mô của bất động sản; (5) Đặc điểm, tính chất, công năng sử dụng, chất lượng của bất động sản; Thông tin về từng loại mục đích sử dụng và phần diện tích sử dụng chung đối với bất động sản là tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng, nhà chung cư; (6) Thực trạng các công trình hạ tầng, dịch vụ liên quan đến bất động sản; (7) Hồ sơ, giấy tờ về quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất và giấy tờ có liên quan đến việc đầu tư xây dựng bất động sản; Hợp đồng bảo lãnh, văn bản cho phép bán, cho thuê mua của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với việc bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai; (8) Các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản (nếu có); (9) Giá bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản. Tóm lại, sàn giao dịch bất động sản phải gửi báo cáo hàng tháng về tình hình giao dịch qua sàn trước ngày 05 của tháng sau về Sở Xây dựng địa phương và Bộ Xây dựng.
Bộ Xây dựng lấy ý kiến về thủ tục đăng ký, thay đổi nội dung hoạt động sàn giao dịch bất động sản
Dự thảo Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 hiện đang được Bộ xây dựng tổ chức lấy ý kiến từ các cá nhân, tổ chức và cơ quan. Trong đó có đề xuất về thủ tục đăng ký và thay đổi nội dung hoạt động sàn GD BĐS. Xem và Tải về Dự thảo Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 tại đây: https://cdn.thuvienphapluat.vn/uploads/danluatfile/2024/03/02/du-thao-nghi-dinh-kdbds.doc Xem và Tải về Dự thảo tờ trình Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 tại đây: https://cdn.thuvienphapluat.vn/uploads/danluatfile/2024/03/02/du-thao-to-trinh-nghi-dinh-kdbds.doc (1) Đăng ký hoạt động sàn giao dịch bất động sản Cụ thể, theo Dự thảo Nghị định, mọi cá nhân, tổ chức thành lập sàn giao dịch bất động sản (sau đây viết tắt là sàn) ngoài việc phải đáp ứng những điều kiện được quy định tại Điều 54, Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 còn phải đáp ứng được những điều kiện như sau: - Có hồ sơ đăng ký gửi Sở Xây dựng địa phương nơi đặt trụ sở. Hồ sơ đăng ký bao gồm: + Giấy đề nghị đăng ký theo mẫu. + Điều lệ, quy chế hoạt động của sàn; quy trình giao dịch. + Giấy tờ chứng minh về trụ sở sàn giao dịch. + Bản sao công chứng về các chứng chỉ, giấy chứng nhận theo quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2023. + Danh sách và bản sao có chứng thực chứng chỉ hành nghề môi giới của tất cả các nhân viên môi giới bất động sản. - Đối với Giám đốc sàn: phải là người đại diện pháp luật. - Đối với người điều hành sàn: + Phải có giấy chứng nhận hoàn thành khóa học quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản do cơ sở đào tạo hợp pháp cấp. + Phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản. Về thời hạn cấp Giấy phép: trong vòng 15 ngày kể từ khi nhận được hồ sơ hợp lệ. Trường hợp từ chối cấp Giấy phép thì phải có thông báo bằng văn bản và giải thích rõ lý do. Thông tin công khai: Sau khi cấp Giấy phép, Sở Xây dựng báo cáo về cho Bộ Xây dựng để đưa thông tin của sàn lên trang thông tin điện tử của Bộ. Thông tin bao gồm: - Tên sàn giao dịch bất động sản. - Tên doanh nghiệp thành lập sàn. - Họ tên người quản lý điều hành sàn. - Địa chỉ và số điện thoại liên hệ của sàn. Đồng thời, khi có sự thay đổi thông tin, Sở Xây dựng báo cáo về Bộ Xây dựng để quản lý và đăng tải thông tin. (2) Thay đổi nội dung đăng ký hoạt động của sàn giao dịch bất động sản Cụ thể, Dự thảo Nghị định quy định về việc thay đổi nội dung đăng ký hoạt động như sau: - Trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày có quyết định thay đổi, sàn giao dịch phải thực hiện đăng ký với Sở Xây dựng nơi đăng ký thành lập và hoạt động để được cấp lại Giấy đăng ký hoạt động. Các nội dung thay đổi nêu trên bao gồm: + Tên, địa chỉ trụ sở + Người đại diện theo pháp luật + Các nội dung khác trong hồ sơ đăng ký. Ngoài ra, sàn giao dịch còn được cấp lại Giấy đăng ký trong những trường hợp: bị mất, rách, cháy hoặc bị tiêu hủy dưới hình thức khác. (3) Những trường hợp tạm ngưng hoạt động Sàn giao dịch Theo Dự thảo Nghị định, sàn giao dịch được quyền tạm ngưng hoạt động. Tuy nhiên, cần phải đáp ứng được những yêu cầu như sau: - Phải có báo cáo bằng văn bản về việc tạm ngừng và tiếp tục hoạt động trở lại với các cơ quan nơi sàn đăng ký hoạt động và nơi có trụ sở của sàn, cụ thể là: + Sở Xây dựng + Cơ quan thuế + Cơ quan thống kê - Báo cáo cần đảm bảo những nội dung bao gồm: + Tên sàn, + Số, ngày, tháng, năm cấp Giấy đăng ký hoạt động + Địa chỉ trụ sở + Thời gian tạm ngừng hoạt động, ngày bắt đầu và ngày kết thúc thời hạn tạm ngừng hoạt động + Lý do tạm ngừng hoạt động + Báo cáo về việc thanh toán nợ, giải quyết các hợp đồng dịch vụ với khách hàng và hợp đồng lao động đã ký với các môi giới và người lao động làm việc tại sàn. - Thời hạn báo cáo: Chậm nhất 10 ngày làm việc trước ngày tạm ngừng hoặc tiếp tục hoạt động. - Thời gian tạm ngừng: Không quá 02 năm. Ngoài ra, Sở Xây dựng cũng có quyền yêu cầu sàn tạm ngừng hoạt động khi phát hiện sàn không đủ điều kiện hoạt động theo quy định của pháp luật. Trong thời gian tạm ngừng đó, sàn có nghĩa vụ phải: - Nộp đủ số thuế còn nợ - Tiếp tục thanh toán các khoản nợ khác - Hoàn thành việc thực hiện hợp đồng đã ký với người lao động, trừ khi có thỏa thuận khác. Trường hợp đối với Hợp đồng dịch vụ mà sàn đã ký với khách hàng trước thời điểm yêu cầu tạm ngưng hoạt động nhưng chưa thực hiện xong thì phải có trách nhiệm thỏa thuận với khách hàng về việc thực hiện hợp đồng dịch vụ đó. Ngày hết hạn lấy ý kiến của Dự thảo Nghị định là 27/04/2024, các cá nhân, tổ chức và cơ quan có ý kiến đóng góp có thể gửi bằng thư điện tử về hộp thư ngovuchunganh@gmail.com; hoặc gửi bằng văn bản về Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản - Bộ Xây dựng, 37 Lê Đại Hành - Hai Bà Trưng - Hà Nội.
Kết luận Chính phủ về việc thành lập sàn giao dịch BĐS, việc làm, KHCN
Văn phòng Chính phủ ngày 26/8/2023 vừa qua đã có Thông báo 354/TB-VPCP năm 2023 về kết luận của Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà tại cuộc họp về việc thành lập các sàn giao dịch: bất động sản và quyền sử dụng đất, việc làm và khoa học công nghệ. Cụ thể, Sau khi nghe báo cáo của Bộ LĐTBXH, Bộ TN&MT, Bộ Xây dựng và ý kiến thảo luận của các đại biểu dự họp, Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà kết luận như sau:. (1) Chưa thật sự cần thiết thành lập các sàn giao dịch BĐS, lao động và KHCN - Thực tế hiện nay, thị trường bất động sản, quyền sử dụng đất, việc làm và khoa học công nghệ đang hình thành và có xu hướng phát triển mạnh mẽ trên cơ sở nền tảng công nghệ thông tin, chuyển đổi số. - Sự hình thành và phát triển của các giao dịch này phù hợp với xu thế phát triển hiện nay của các quốc gia trong khu vực và trên thế giới. - Tuy nhiên, hoạt động giao dịch bất động sản, quyền sử dụng đất, việc làm và khoa học công nghệ mới chỉ đáp ứng được một phần nhu cầu của thị trường. - Chưa có cơ sở pháp lý cụ thể, chặt chẽ, thống nhất và đồng bộ cho việc ứng dụng, phát triển và quản lý đảm bảo hoạt động hiệu quả, công khai và minh bạch của các giao dịch này. (2) Tiếp tục hoàn thiện hệ thống sàn giao dịch trình lại Chính phủ ngày 08/9/2023 Để thị trường bất động sản, quyền sử dụng đất, việc làm và khoa học công nghệ hoạt động công khai, minh bạch, giảm thiểu rủi ro, đơn giản hóa thủ tục hành chính, giảm chi phí và phiền hà cho người dân, doanh nghiệp, thúc đẩy chuyển đổi số, cụ thể là đẩy mạnh phát triển và hoạt động hiệu quả hệ thống các sàn giao dịch nói trên, yêu cầu: - Các Bộ: Xây dựng, Tài nguyên và Môi trường, Lao động - Thương binh và Xã hội, Khoa học và Công nghệ, trên cơ sở ý kiến của các đại biểu dự họp, trong phạm vi, chức năng quản lý của Bộ, tiếp thu, hoàn thiện báo cáo. - Trong đó, đánh giá kỹ cơ sở chính trị, pháp lý, thực trạng, kinh nghiệm thực tiễn và giải pháp ứng dụng, phát triển, quản lý hoạt động giao dịch bất động sản (bao gồm bất động sản là quyền sử dụng đất), việc làm và khoa học công nghệ phù hợp với phạm vi ngành, lĩnh vực quản lý. - Đề xuất xây dựng văn bản quy phạm pháp luật theo hình thức phù hợp để làm cơ sở phát triển, ứng dụng và quản lý hoạt động giao dịch bất động sản (bao gồm bất động sản là quyền sử dụng đất), việc làm, khoa học công nghệ phù hợp với thực tiễn và quy định của pháp luật có liên quan, báo cáo Thủ tướng Chính phủ trước ngày 8/9/2023. Xem thêm Thông báo 354/TB-VPCP năm 2023 ban hành ngày 26/8/2023
Sàn giao dịch bất động sản phải có diện tích tối thiểu bao nhiêu m2?
Không ít trường hợp những người có nhu cầu mở sàn giao dịch bất động sản để kinh doanh dịch vụ này thắc mắc là khi mở sàn giao dịch thì quy định diện tích tối thiểu của sàn là bao nhiêu mét vuông (m2). Vậy theo quy định hiện nay thì khi mở sàn thì sàn giao dịch bất động sản phải có diện tích tối thiểu bao nhiêu m2? 1. Sàn giao dịch bất động sản phải có diện tích tối thiểu bao nhiêu m2? Điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản theo quy định tại Điều 69 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định như sau: - Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải thành lập doanh nghiệp. - Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản. - Sàn giao dịch bất động sản phải có quy chế hoạt động, tên, địa chỉ, cơ sở vật chất, kỹ thuật đáp ứng yêu cầu hoạt động. Hướng dẫn về thành lập sàn giao dịch bất động sản theo Điều 24 Thông tư 11/2015/TT-BXD (Có hiệu lực từ 16/02/2016) có quy định: - Tổ chức, cá nhân thành lập sàn giao dịch bất động sản (viết tắt là sàn) phải đáp ứng đủ điều kiện theo quy định tại Điều 69 Luật Kinh doanh bất động sản. Cụ thể như sau: + Tổ chức, cá nhân thành lập sàn giao dịch bất động sản phải thành lập doanh nghiệp; + Sàn giao dịch bất động sản phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; + Người quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; + Sàn giao dịch bất động sản phải có quy chế hoạt động, tên, địa chỉ giao dịch ổn định trên 12 tháng. Nếu có thay đổi phải thông báo cho Sở Xây dựng và khách hàng biết; + Sàn giao dịch bất động sản phải có diện tích tối thiểu là 50m2 và trang thiết bị kỹ thuật đáp ứng yêu cầu hoạt động. - Sàn giao dịch bất động sản là doanh nghiệp độc lập hoặc là đơn vị trực thuộc doanh nghiệp. … Như vậy, theo như hướng dẫn tại Điều 24 Thông tư 11/2015/TT-BXD thì khi thành lập sàn giao dịch bất động sản yêu cầu đối với sàn giao dịch bất động sản là phải có diện tích tối thiểu là 50m2. Tuy nhiên, khoản 6 Điều 2 Thông tư 28/2016/TT-BXD có hiệu lực từ ngày 01/02/2017 đã sửa đổi Điều 24 Thông tư 11/2015/TT-BXD, theo đó đã không còn quy định về một số điều kiện cụ thể khi thành lập sàn giao dịch bất động sản, kể cả yêu cầu về diện tích tối thiểu của sàn. Cụ thể, tổ chức, cá nhân thành lập sàn giao dịch bất động sản (viết tắt là sàn) phải đáp ứng đủ Điều kiện theo quy định tại Điều 69 của Luật Kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13. Như vậy, theo quy định hiện nay, khi thành lập sàn giao dịch bất động sản chỉ yêu cầu sàn phải có cơ sở vật chất, kỹ thuật đáp ứng yêu cầu hoạt động là được mà không cần đảm bảo về diện tích tối thiểu của sàn là bao nhiêu. 2. Những nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản là gì? Theo quy định tại Điều 70 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì sàn giao dịch bất động sản hoạt động các nội dung sau: - Thực hiện việc giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản. - Tổ chức việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; - Giới thiệu, niêm yết, cung cấp công khai thông tin về bất động sản cho các bên tham gia có nhu cầu giao dịch; - Kiểm tra giấy tờ về bất động sản bảo đảm đủ điều kiện được giao dịch; - Làm trung gian cho các bên trao đổi, đàm phán và ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.
Điều kiện hoạt động và nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản
Điều kiện hoạt động của sàn giao dịch bất động sản; nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Nghị định 96/2024/NĐ-CP. 1. Điều kiện hoạt động của sàn giao dịch bất động sản Theo quy định tại khoản 1 Điều 15 Nghị định 96/2024/NĐ-CP, sàn giao dịch bất động sản hoạt động phải đáp ứng đủ điều kiện theo quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, cụ thể: - Người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản phải đáp ứng các điều kiện sau: + Có quyền quản lý doanh nghiệp tại Việt Nam theo quy định của Luật Doanh nghiệp; + Hoàn thành khóa đào tạo về quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản và được cơ sở đào tạo cấp giấy chứng nhận hoàn thành khóa học quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản. - Phải được thành lập và đăng ký hoạt động theo quy định tại Điều 54 Luật Kinh doanh bất động sản 2023; - Phải ban hành, công khai quy trình giao dịch bất động sản qua sàn giao dịch bất động sản. - Phải đăng ký địa điểm hoạt động cố định, có cơ sở vật chất, kỹ thuật bảo đảm thực hiện các hoạt động của sàn giao dịch bất động sản. Bên cạnh đó, tại khoản 2, 3 và 4 Điều 15 Nghị định 96/2024/NĐ-CP cũng quy định cụ thể hơn các điều kiện của sàn giao dịch bất động sản như sau: - Người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp và người quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản phải chịu trách nhiệm về hoạt động của sàn giao dịch bất động sản. Người đại diện theo pháp luật của sàn giao dịch bất động sản có thể đồng thời là người quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản. - Sàn giao dịch bất động sản phải có tên, địa chỉ giao dịch ổn định trên 12 tháng và trang thiết bị kỹ thuật đáp ứng yêu cầu theo nội dung hoạt động của sàn. - Sàn giao dịch bất động sản có trách nhiệm thực hiện các biện pháp phòng chống rửa tiền, báo cáo về phòng chống rửa tiền theo quy định của pháp luật. Như vậy, đáp ứng các điều kiện nêu trên thì sàn giao dịch bất động sản mới được phép hoạt động. Trong đó lưu ý người đại diện theo pháp luật của sàn giao dịch bất động sản có thể đồng thời là người quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản và phải đáp ứng các điều kiện của người quản lý như nêu trên. 2. Quy định về nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản Tại Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản bao gồm: - Kiểm tra tính pháp lý và điều kiện đưa vào kinh doanh đối với các bất động sản đưa vào giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản; thực hiện niêm yết, cung cấp thông tin bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này. - Thực hiện dịch vụ, hỗ trợ, cung cấp thông tin để khách hàng tìm kiếm, lựa chọn bất động sản. - Thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản, hỗ trợ các bên đàm phán, thương thảo giao dịch bất động sản. - Thực hiện dịch vụ, hỗ trợ các bên lập và ký kết hợp đồng giao dịch bất động sản. - Thực hiện dịch vụ, hỗ trợ các bên thanh toán, bàn giao hồ sơ, giấy tờ và bàn giao bất động sản (nếu có) đối với các giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản. - Thực hiện lưu trữ thông tin, hồ sơ, giấy tờ về các bất động sản và giao dịch bất động sản thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản. - Thực hiện dịch vụ, hỗ trợ nội dung khác liên quan đến các giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản. - Xác nhận giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản; cung cấp thông tin giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh. Việc xác nhận các giao dịch bất động sản quy định tại khoản 2 Điều 16 Nghị định 96/2024/NĐ-CP thực hiện như sau: - Các giao dịch bất động sản thông qua hình thức trực tiếp thì được xác nhận bằng văn bản. Trường hợp giao dịch bất động sản thông qua hình thức điện tử thì thực hiện việc xác nhận điện tử theo quy định của Luật Giao dịch điện tử 2023, pháp luật về thương mại điện tử và quy định của pháp luật có liên quan; - Trong văn bản xác nhận giao dịch bất động sản phải có đủ chữ ký của đại diện doanh nghiệp là chủ đầu tư dự án hoặc chủ sở hữu của bất động sản, đại diện sàn giao dịch bất động sản, cá nhân môi giới và con dấu của doanh nghiệp tương ứng với các hình thức giao dịch. Như vậy, sàn giao dịch bất động sản sẽ thực hiện các hoạt động nêu trên, trong đó lưu ý việc xác nhận các giao dịch bất động sản có thể thực hiện thông qua hình thức trực tiếp hoặc hình thức điện tử theo quy định. Đồng thời, tại Điều 17 Nghị định này cũng quy định về việc quản lý hoạt động của sàn giao dịch bất động sản.
Những trường hợp bị thu hồi giấy phép hoạt động sàn giao dịch bất động sản
Chính phủ đã ban hành Nghị định 96/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Trong đó quy định cụ thể về những trường hợp bị thu hồi giấy phép hoạt động của sàn giao dịch bất động sản. Những trường hợp bị thu hồi giấy phép hoạt động sàn giao dịch bất động sản Căn cứ khoản 4 Điều 17 Nghị định 96/2024/NĐ-CP thì Cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh ra quyết định thu hồi Giấy phép hoạt động của sàn giao dịch bất động sản nếu: (1) Sàn giao dịch bất động sản có hành vi bị nghiêm cấm trong kinh doanh bất động sản quy định tại Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 bao gồm: - Kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện - Giả mạo tài liệu, cố ý làm sai lệch thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh. - Không công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản. - Gian lận, lừa dối, lừa đảo trong kinh doanh bất động sản. - Thu tiền trong bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai không đúng quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023; sử dụng tiền thu từ bên mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai tri quy định của pháp luật. - Không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước. - Cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, sử dụng chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản không đúng quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản. - Thu, quản lý, sử dụng phí, lệ phí và các khoản tiền liên quan đến kinh doanh bất động sản trái quy định của pháp luật. (2) Trường hợp sàn giao dịch bất động sản tự chấm dứt hoạt động Như vậy nếu vi phạm một trong các hành vi bị cấm tại trong hoạt động kinh doanh bất động sản hoặc khi sàn giao dịch bất động sản tự chấm dứt hoạt động thì sàn giao dịch bất động sản sẽ bị thu hồi giấy phép hoạt động. Điều kiện hoạt động của sàn giao dịch bất động sản Căn cứ Điều 15 Nghị định 96/2024/NĐ-CP sàn giao dịch bất động sản hoạt động phải đáp ứng được các điều kiện sau đây: - Người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản phải đáp ứng các điều kiện sau đây: + Có quyền quản lý doanh nghiệp tại Việt Nam theo quy định của Luật Doanh nghiệp 2020; + Hoàn thành khóa đào tạo về quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản và được cơ sở đào tạo cấp giấy chứng nhận hoàn thành khóa học quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản. - Sàn giao dịch bất động sản phải được thành lập và đăng ký hoạt động theo quy định. - Sàn giao dịch bất động sản phải ban hành, công khai quy trình giao dịch bất động sản qua sàn giao dịch bất động sản. - Sàn giao dịch bất động sản phải đăng ký địa điểm hoạt động cố định, có cơ sở vật chất, kỹ thuật bảo đảm thực hiện các hoạt động của sàn giao dịch bất động sản. - Người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp và người quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản phải chịu trách nhiệm về hoạt động của sàn giao dịch bất động sản. Người đại diện theo pháp luật của sàn giao dịch bất động sản có thể đồng thời là người quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản. - Sàn giao dịch bất động sản phải có tên, địa chỉ giao dịch ổn định trên 12 tháng và trang thiết bị kỹ thuật đáp ứng yêu cầu theo nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản. - Sàn giao dịch bất động sản có trách nhiệm thực hiện các biện pháp phòng chống rửa tiền, báo cáo về phòng chống rửa tiền theo quy định của pháp luật về phòng chống rửa tiền. Như vậy, để đưa sàn giao dịch bất động sản hoạt động thì cá nhân, tổ chức phải đáp ứng được các điều kiện nêu trên. Nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản Căn cứ Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản bao gồm: - Kiểm tra tính pháp lý và điều kiện đưa vào kinh doanh đối với các bất động sản đưa vào giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản; thực hiện niêm yết, cung cấp thông tin bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này. - Thực hiện dịch vụ, hỗ trợ, cung cấp thông tin để khách hàng tìm kiếm, lựa chọn bất động sản. - Thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản, hỗ trợ các bên đàm phán, thương thảo giao dịch bất động sản. Hoạt động môi giới bất động sản trong sàn giao dịch bất động sản phải đáp ứng điều kiện và tuân thủ các quy định tại Mục 2 Chương này. - Thực hiện dịch vụ, hỗ trợ các bên lập và ký kết hợp đồng giao dịch bất động sản. - Thực hiện dịch vụ, hỗ trợ các bên thanh toán, bàn giao hồ sơ, giấy tờ và bàn giao bất động sản (nếu có) đối với các giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản. - Thực hiện lưu trữ thông tin, hồ sơ, giấy tờ về các bất động sản và giao dịch bất động sản thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản. - Thực hiện dịch vụ, hỗ trợ nội dung khác liên quan đến các giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản. - Xác nhận giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản; cung cấp thông tin giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh. Xem thêm thông tin chi tiết tại Nghị định 96/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực từ ngày 01/08/2024.
Khi nào sàn giao dịch bất động sản phải gửi báo cáo hàng tháng về tình hình giao dịch qua sàn?
Sàn giao dịch bất động sản phải gửi báo cáo hàng tháng về tình hình giao dịch qua sàn về các cơ quan theo quy định vào thời gian nào? Khi nào sàn giao dịch bất động sản phải gửi báo cáo hàng tháng về tình hình giao dịch qua sàn? Căn cứ theo quy định tại Điều 26 Thông tư 11/2015/TT-BXD có quy định về hoạt động của sàn giao dịch bất động sản như sau: - Nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản theo quy định tại Điều 70 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. - Sàn giao dịch bất động sản phải công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định tại khoản 2 Điều 6 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. - Sàn giao dịch bất động sản có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ pháp lý của bất động sản trước khi đưa vào kinh doanh tại sàn, nếu đủ điều kiện giao dịch mới được giới thiệu cho khách hàng. Sàn giao dịch bất động sản chịu trách nhiệm trước khách hàng và trước pháp luật về thông tin đã cung cấp cho khách hàng. - Các hoạt động dịch vụ của sàn giao dịch bất động sản phải được thực hiện thông qua hợp đồng. - Quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản thực hiện theo quy định tại Điều 71, 72 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân tham gia sàn giao dịch bất động sản thực hiện theo quy định tại Điều 73 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. - Sàn giao dịch bất động sản có trách nhiệm lập báo cáo hàng tháng về tình hình giao dịch qua sàn (theo mẫu tại Phụ lục 13 của Thông tư này). Báo cáo được gửi trước ngày 05 của tháng sau về Sở Xây dựng địa phương và Bộ Xây dựng. - Sàn giao dịch bất động sản có trách nhiệm thực hiện các biện pháp phòng chống rửa tiền, báo cáo về phòng chống rửa tiền theo quy định của pháp luật về Phòng chống rửa tiền. Như vậy, theo quy định về hoạt động của sàn giao dịch bất động sản nêu trên thì sàn giao dịch bất động sản phải gửi báo cáo hàng tháng về tình hình giao dịch qua sàn trước ngày 05 của tháng sau về Sở Xây dựng địa phương và Bộ Xây dựng. Sàn giao dịch bất động sản phải công khai thông tin gì về bất động sản đưa vào kinh doanh? Việc công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh được quy định tại khoản 2 Điều 26 Thông tư 11/2015/TT-BXD như sau: Theo đó, sàn giao dịch bất động sản phải công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định tại khoản 2 Điều 6 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. Dẫn chiếu đến quy định tại khoản 2 Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Theo quy định này, sàn giao dịch bất động sản phải công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh, bao gồm: (1) Loại bất động sản; (2) Vị trí bất động sản; (3) Thông tin về quy hoạch có liên quan đến bất động sản; (4) Quy mô của bất động sản; (5) Đặc điểm, tính chất, công năng sử dụng, chất lượng của bất động sản; Thông tin về từng loại mục đích sử dụng và phần diện tích sử dụng chung đối với bất động sản là tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng, nhà chung cư; (6) Thực trạng các công trình hạ tầng, dịch vụ liên quan đến bất động sản; (7) Hồ sơ, giấy tờ về quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất và giấy tờ có liên quan đến việc đầu tư xây dựng bất động sản; Hợp đồng bảo lãnh, văn bản cho phép bán, cho thuê mua của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với việc bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai; (8) Các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản (nếu có); (9) Giá bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản. Tóm lại, sàn giao dịch bất động sản phải gửi báo cáo hàng tháng về tình hình giao dịch qua sàn trước ngày 05 của tháng sau về Sở Xây dựng địa phương và Bộ Xây dựng.
Bộ Xây dựng lấy ý kiến về thủ tục đăng ký, thay đổi nội dung hoạt động sàn giao dịch bất động sản
Dự thảo Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 hiện đang được Bộ xây dựng tổ chức lấy ý kiến từ các cá nhân, tổ chức và cơ quan. Trong đó có đề xuất về thủ tục đăng ký và thay đổi nội dung hoạt động sàn GD BĐS. Xem và Tải về Dự thảo Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 tại đây: https://cdn.thuvienphapluat.vn/uploads/danluatfile/2024/03/02/du-thao-nghi-dinh-kdbds.doc Xem và Tải về Dự thảo tờ trình Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 tại đây: https://cdn.thuvienphapluat.vn/uploads/danluatfile/2024/03/02/du-thao-to-trinh-nghi-dinh-kdbds.doc (1) Đăng ký hoạt động sàn giao dịch bất động sản Cụ thể, theo Dự thảo Nghị định, mọi cá nhân, tổ chức thành lập sàn giao dịch bất động sản (sau đây viết tắt là sàn) ngoài việc phải đáp ứng những điều kiện được quy định tại Điều 54, Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 còn phải đáp ứng được những điều kiện như sau: - Có hồ sơ đăng ký gửi Sở Xây dựng địa phương nơi đặt trụ sở. Hồ sơ đăng ký bao gồm: + Giấy đề nghị đăng ký theo mẫu. + Điều lệ, quy chế hoạt động của sàn; quy trình giao dịch. + Giấy tờ chứng minh về trụ sở sàn giao dịch. + Bản sao công chứng về các chứng chỉ, giấy chứng nhận theo quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2023. + Danh sách và bản sao có chứng thực chứng chỉ hành nghề môi giới của tất cả các nhân viên môi giới bất động sản. - Đối với Giám đốc sàn: phải là người đại diện pháp luật. - Đối với người điều hành sàn: + Phải có giấy chứng nhận hoàn thành khóa học quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản do cơ sở đào tạo hợp pháp cấp. + Phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản. Về thời hạn cấp Giấy phép: trong vòng 15 ngày kể từ khi nhận được hồ sơ hợp lệ. Trường hợp từ chối cấp Giấy phép thì phải có thông báo bằng văn bản và giải thích rõ lý do. Thông tin công khai: Sau khi cấp Giấy phép, Sở Xây dựng báo cáo về cho Bộ Xây dựng để đưa thông tin của sàn lên trang thông tin điện tử của Bộ. Thông tin bao gồm: - Tên sàn giao dịch bất động sản. - Tên doanh nghiệp thành lập sàn. - Họ tên người quản lý điều hành sàn. - Địa chỉ và số điện thoại liên hệ của sàn. Đồng thời, khi có sự thay đổi thông tin, Sở Xây dựng báo cáo về Bộ Xây dựng để quản lý và đăng tải thông tin. (2) Thay đổi nội dung đăng ký hoạt động của sàn giao dịch bất động sản Cụ thể, Dự thảo Nghị định quy định về việc thay đổi nội dung đăng ký hoạt động như sau: - Trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày có quyết định thay đổi, sàn giao dịch phải thực hiện đăng ký với Sở Xây dựng nơi đăng ký thành lập và hoạt động để được cấp lại Giấy đăng ký hoạt động. Các nội dung thay đổi nêu trên bao gồm: + Tên, địa chỉ trụ sở + Người đại diện theo pháp luật + Các nội dung khác trong hồ sơ đăng ký. Ngoài ra, sàn giao dịch còn được cấp lại Giấy đăng ký trong những trường hợp: bị mất, rách, cháy hoặc bị tiêu hủy dưới hình thức khác. (3) Những trường hợp tạm ngưng hoạt động Sàn giao dịch Theo Dự thảo Nghị định, sàn giao dịch được quyền tạm ngưng hoạt động. Tuy nhiên, cần phải đáp ứng được những yêu cầu như sau: - Phải có báo cáo bằng văn bản về việc tạm ngừng và tiếp tục hoạt động trở lại với các cơ quan nơi sàn đăng ký hoạt động và nơi có trụ sở của sàn, cụ thể là: + Sở Xây dựng + Cơ quan thuế + Cơ quan thống kê - Báo cáo cần đảm bảo những nội dung bao gồm: + Tên sàn, + Số, ngày, tháng, năm cấp Giấy đăng ký hoạt động + Địa chỉ trụ sở + Thời gian tạm ngừng hoạt động, ngày bắt đầu và ngày kết thúc thời hạn tạm ngừng hoạt động + Lý do tạm ngừng hoạt động + Báo cáo về việc thanh toán nợ, giải quyết các hợp đồng dịch vụ với khách hàng và hợp đồng lao động đã ký với các môi giới và người lao động làm việc tại sàn. - Thời hạn báo cáo: Chậm nhất 10 ngày làm việc trước ngày tạm ngừng hoặc tiếp tục hoạt động. - Thời gian tạm ngừng: Không quá 02 năm. Ngoài ra, Sở Xây dựng cũng có quyền yêu cầu sàn tạm ngừng hoạt động khi phát hiện sàn không đủ điều kiện hoạt động theo quy định của pháp luật. Trong thời gian tạm ngừng đó, sàn có nghĩa vụ phải: - Nộp đủ số thuế còn nợ - Tiếp tục thanh toán các khoản nợ khác - Hoàn thành việc thực hiện hợp đồng đã ký với người lao động, trừ khi có thỏa thuận khác. Trường hợp đối với Hợp đồng dịch vụ mà sàn đã ký với khách hàng trước thời điểm yêu cầu tạm ngưng hoạt động nhưng chưa thực hiện xong thì phải có trách nhiệm thỏa thuận với khách hàng về việc thực hiện hợp đồng dịch vụ đó. Ngày hết hạn lấy ý kiến của Dự thảo Nghị định là 27/04/2024, các cá nhân, tổ chức và cơ quan có ý kiến đóng góp có thể gửi bằng thư điện tử về hộp thư ngovuchunganh@gmail.com; hoặc gửi bằng văn bản về Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản - Bộ Xây dựng, 37 Lê Đại Hành - Hai Bà Trưng - Hà Nội.
Kết luận Chính phủ về việc thành lập sàn giao dịch BĐS, việc làm, KHCN
Văn phòng Chính phủ ngày 26/8/2023 vừa qua đã có Thông báo 354/TB-VPCP năm 2023 về kết luận của Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà tại cuộc họp về việc thành lập các sàn giao dịch: bất động sản và quyền sử dụng đất, việc làm và khoa học công nghệ. Cụ thể, Sau khi nghe báo cáo của Bộ LĐTBXH, Bộ TN&MT, Bộ Xây dựng và ý kiến thảo luận của các đại biểu dự họp, Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà kết luận như sau:. (1) Chưa thật sự cần thiết thành lập các sàn giao dịch BĐS, lao động và KHCN - Thực tế hiện nay, thị trường bất động sản, quyền sử dụng đất, việc làm và khoa học công nghệ đang hình thành và có xu hướng phát triển mạnh mẽ trên cơ sở nền tảng công nghệ thông tin, chuyển đổi số. - Sự hình thành và phát triển của các giao dịch này phù hợp với xu thế phát triển hiện nay của các quốc gia trong khu vực và trên thế giới. - Tuy nhiên, hoạt động giao dịch bất động sản, quyền sử dụng đất, việc làm và khoa học công nghệ mới chỉ đáp ứng được một phần nhu cầu của thị trường. - Chưa có cơ sở pháp lý cụ thể, chặt chẽ, thống nhất và đồng bộ cho việc ứng dụng, phát triển và quản lý đảm bảo hoạt động hiệu quả, công khai và minh bạch của các giao dịch này. (2) Tiếp tục hoàn thiện hệ thống sàn giao dịch trình lại Chính phủ ngày 08/9/2023 Để thị trường bất động sản, quyền sử dụng đất, việc làm và khoa học công nghệ hoạt động công khai, minh bạch, giảm thiểu rủi ro, đơn giản hóa thủ tục hành chính, giảm chi phí và phiền hà cho người dân, doanh nghiệp, thúc đẩy chuyển đổi số, cụ thể là đẩy mạnh phát triển và hoạt động hiệu quả hệ thống các sàn giao dịch nói trên, yêu cầu: - Các Bộ: Xây dựng, Tài nguyên và Môi trường, Lao động - Thương binh và Xã hội, Khoa học và Công nghệ, trên cơ sở ý kiến của các đại biểu dự họp, trong phạm vi, chức năng quản lý của Bộ, tiếp thu, hoàn thiện báo cáo. - Trong đó, đánh giá kỹ cơ sở chính trị, pháp lý, thực trạng, kinh nghiệm thực tiễn và giải pháp ứng dụng, phát triển, quản lý hoạt động giao dịch bất động sản (bao gồm bất động sản là quyền sử dụng đất), việc làm và khoa học công nghệ phù hợp với phạm vi ngành, lĩnh vực quản lý. - Đề xuất xây dựng văn bản quy phạm pháp luật theo hình thức phù hợp để làm cơ sở phát triển, ứng dụng và quản lý hoạt động giao dịch bất động sản (bao gồm bất động sản là quyền sử dụng đất), việc làm, khoa học công nghệ phù hợp với thực tiễn và quy định của pháp luật có liên quan, báo cáo Thủ tướng Chính phủ trước ngày 8/9/2023. Xem thêm Thông báo 354/TB-VPCP năm 2023 ban hành ngày 26/8/2023
Sàn giao dịch bất động sản phải có diện tích tối thiểu bao nhiêu m2?
Không ít trường hợp những người có nhu cầu mở sàn giao dịch bất động sản để kinh doanh dịch vụ này thắc mắc là khi mở sàn giao dịch thì quy định diện tích tối thiểu của sàn là bao nhiêu mét vuông (m2). Vậy theo quy định hiện nay thì khi mở sàn thì sàn giao dịch bất động sản phải có diện tích tối thiểu bao nhiêu m2? 1. Sàn giao dịch bất động sản phải có diện tích tối thiểu bao nhiêu m2? Điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản theo quy định tại Điều 69 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định như sau: - Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải thành lập doanh nghiệp. - Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản. - Sàn giao dịch bất động sản phải có quy chế hoạt động, tên, địa chỉ, cơ sở vật chất, kỹ thuật đáp ứng yêu cầu hoạt động. Hướng dẫn về thành lập sàn giao dịch bất động sản theo Điều 24 Thông tư 11/2015/TT-BXD (Có hiệu lực từ 16/02/2016) có quy định: - Tổ chức, cá nhân thành lập sàn giao dịch bất động sản (viết tắt là sàn) phải đáp ứng đủ điều kiện theo quy định tại Điều 69 Luật Kinh doanh bất động sản. Cụ thể như sau: + Tổ chức, cá nhân thành lập sàn giao dịch bất động sản phải thành lập doanh nghiệp; + Sàn giao dịch bất động sản phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; + Người quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; + Sàn giao dịch bất động sản phải có quy chế hoạt động, tên, địa chỉ giao dịch ổn định trên 12 tháng. Nếu có thay đổi phải thông báo cho Sở Xây dựng và khách hàng biết; + Sàn giao dịch bất động sản phải có diện tích tối thiểu là 50m2 và trang thiết bị kỹ thuật đáp ứng yêu cầu hoạt động. - Sàn giao dịch bất động sản là doanh nghiệp độc lập hoặc là đơn vị trực thuộc doanh nghiệp. … Như vậy, theo như hướng dẫn tại Điều 24 Thông tư 11/2015/TT-BXD thì khi thành lập sàn giao dịch bất động sản yêu cầu đối với sàn giao dịch bất động sản là phải có diện tích tối thiểu là 50m2. Tuy nhiên, khoản 6 Điều 2 Thông tư 28/2016/TT-BXD có hiệu lực từ ngày 01/02/2017 đã sửa đổi Điều 24 Thông tư 11/2015/TT-BXD, theo đó đã không còn quy định về một số điều kiện cụ thể khi thành lập sàn giao dịch bất động sản, kể cả yêu cầu về diện tích tối thiểu của sàn. Cụ thể, tổ chức, cá nhân thành lập sàn giao dịch bất động sản (viết tắt là sàn) phải đáp ứng đủ Điều kiện theo quy định tại Điều 69 của Luật Kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13. Như vậy, theo quy định hiện nay, khi thành lập sàn giao dịch bất động sản chỉ yêu cầu sàn phải có cơ sở vật chất, kỹ thuật đáp ứng yêu cầu hoạt động là được mà không cần đảm bảo về diện tích tối thiểu của sàn là bao nhiêu. 2. Những nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản là gì? Theo quy định tại Điều 70 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì sàn giao dịch bất động sản hoạt động các nội dung sau: - Thực hiện việc giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản. - Tổ chức việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; - Giới thiệu, niêm yết, cung cấp công khai thông tin về bất động sản cho các bên tham gia có nhu cầu giao dịch; - Kiểm tra giấy tờ về bất động sản bảo đảm đủ điều kiện được giao dịch; - Làm trung gian cho các bên trao đổi, đàm phán và ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.