Trình tự, thủ tục xác định giá đất cụ thể từ ngày 01/08/2024
Đây là nội dung tại Nghị định 71/2024/NĐ-CP quy định về phương pháp định giá đất; áp dụng phương pháp định giá đất của các trường hợp chuyển tiếp. 1. Các trường hợp áp dụng giá đất cụ thể Theo Khoản 1 Điều 160 Luật Đất đai 2024 thì giá đất cụ thể được áp dụng cho các trường hợp sau đây: - Tính tiền sử dụng đất đối với tổ chức khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất cho nhà đầu tư trúng thầu hoặc tổ chức kinh tế do nhà đầu tư trúng thầu thành lập thực hiện dự án có sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất; - Tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, trừ trường hợp thông qua đấu giá quyền sử dụng đất; - Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước theo quy định của pháp luật về cổ phần hóa; - Xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, trừ trường hợp quy định tại điểm i khoản 1 Điều 159 của Luật Đất đai 2024; - Tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết; cho phép chuyển hình thức sử dụng đất; - Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Như vậy, theo quy định của Luật Đất đai 2024 thì giá đất cụ thể sẽ được áp dụng nếu thuộc một trong sáu trường hợp nêu trên. 2. Trình tự, thủ tục xác định giá đất cụ thể Việc xác định giá đất cụ thể được thực hiện theo các nội dung sau (Điều 33 Nghị định 71/2024/NĐ-CP): - Thu thập, tổng hợp, phân tích thông tin: + Các thông tin cần thu thập gồm thông tin về thửa đất định giá, thông tin đầu vào để áp dụng các phương pháp định giá đất. Việc thu thập, tổng hợp thông tin về thửa đất, thông tin đầu vào để áp dụng các phương pháp định giá đất thực hiện theo Mẫu số 02, Mẫu số 03 Phụ lục I Nghị định 71/2024/NĐ-CP; + Tổ chức thực hiện định giá đất chịu trách nhiệm về tính chính xác, đầy đủ của các thông tin để áp dụng phương pháp định giá đất và cung cấp thông tin về kết quả điều tra, thu thập thông tin đầu vào cho cơ quan có chức năng quản lý đất đai để cập nhật cơ sở dữ liệu về giá đất. - Lựa chọn phương pháp định giá đất: Căn cứ vào mục đích sử dụng đất được đưa ra định giá, đặc điểm của thửa đất, khu đất cần định giá, các thông tin đã thu thập được, điều kiện áp dụng các phương pháp định giá đất quy định tại khoản 6 Điều 158 Luật Đất đai 2024, tổ chức thực hiện định giá đất có trách nhiệm phân tích, lựa chọn phương pháp định giá đất phù hợp đề xuất Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể quyết định. Các phương pháp định giá đất bao gồm: - Phương pháp so sánh; - Phương pháp thu nhập; - Phương pháp thặng dư; - Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Ngoài 04 phương pháp trên, Chính phủ có thể quy định các phương pháp định giá đất khác sau khi được sự đồng ý của UBTVQH (Theo Điểm đ Khoản 5 Điều 158 Luật Đất đai 2024). (Xem nội dung chi tiết về các phương pháp định giá đất tại Chương II Nghị định 71/2024/NĐ-CP). - Xây dựng Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất, dự thảo Chứng thư định giá đất: + Tổ chức thực hiện định giá đất xây dựng Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất, dự thảo Chứng thư định giá đất và gửi đến cơ quan có chức năng quản lý đất đai; + Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất, chứng thư định giá đất thực hiện theo Mẫu số 16, Mẫu số 17 Phụ lục I Nghị định 71/2024/NĐ-CP. Như vậy theo quy định tại Nghị định 71/2024/NĐ-CP việc xác định giá đất cụ thể gồm: thu thập, phân tích thông tin thửa đất; lựa chọn phương pháp định giá (so sánh, thu nhập, thặng dư, hệ số điều chỉnh); lập báo cáo, dự thảo chứng thư định giá đất. Xem chi tiết tại Nghị định 71/2024/NĐ-CP quy định về giá đất có hiệu từ 01/08/2024.
03 chính sách mới về bất động sản có hiệu lực trong tháng 8/2024
Tháng 8 tới đây sẽ có nhiều chính sách mới về bất động sản sẽ có hiệu lực, trong đó, nổi bật là Luật sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Các tổ chức tín dụng 2024, Nghị định 71/2024/NĐ-CP và Nghị định 88/2024/NĐ-CP. Luật sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Các tổ chức tín dụng 2024 Ngày 29/6/2024, Quốc hội ban hành Luật sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Các tổ chức tín dụng 2024. Theo đó, đã sửa đổi, bổ sung các quy định như sau: - Sửa đổi Luật Đất đai 2024: + Sửa đổi hiệu lực của Luật Đất đai 2024 từ 01/01/2025 thành 01/8/2024. + Sửa đổi hiệu lực của khoản 2 Điều 251 Luật Đất đai 2024 thành ngày 01/01/2025. + Sửa đổi, bổ sung các trường hợp được tiếp tục giao đất, cho thuê đất: Các dự án đầu tư thuộc trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2013, pháp luật có liên quan và phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất mà chưa được giao đất, cho thuê đất thì được tiếp tục thực hiện các bước tiếp theo trong trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất để giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư, chủ đầu tư theo quy định của Luật này nếu thuộc một trong các trường hợp sau đây: ++ Dự án đã lựa chọn được nhà đầu tư, chủ đầu tư theo đúng quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về nhà ở, pháp luật về đấu thầu từ ngày 01/7/2014 đến trước ngày 01/8/2024; ++ Dự án mà nhà đầu tư đã nộp hồ sơ hợp lệ để thực hiện thủ tục lựa chọn nhà đầu tư, chủ đầu tư trước ngày 01/8/2024 và đã lựa chọn được nhà đầu tư, chủ đầu tư trước ngày 01/01/2025. ++ Việc lựa chọn nhà đầu tư, chủ đầu tư đối với dự án quy định tại điểm này được thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về nhà ở, pháp luật về đấu thầu có hiệu lực tại thời điểm nộp hồ sơ. - Sửa đổi Luật Nhà ở 2023: Sửa đổi hiệu lực của Luật Nhà ở 2023 từ 01/01/2025 thành 01/8/2024. - Sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản 2023: Sửa đổi hiệu lực của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 từ 01/01/2025 thành 01/8/2024. - Sửa đổi Luật Các tổ chức tín dụng 2024: Sửa đổi hiệu lực của khoản 2 Điều 209 Luật Các tổ chức tín dụng 2024 từ 01/01/2025 thành 01/8/2024. Xem toàn văn: Luật sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Các tổ chức tín dụng 2024 có hiệu lực từ 01/8/2024. Nghị định 71/2024/NĐ-CP quy định về giá đất Ngày 27/6/2024, Chính phủ ban hành Nghị định 71/2024/NĐ-CP quy định về giá đất. Nghị định gồm 5 Chương, 40 Điều, quy định về phương pháp định giá đất, bảng giá đất, định giá đất cụ thể. Trong đó, tại Điều 3 Nghị định 71/2024/NĐ-CP đã quy định như sau: - Chuyển nhượng trên thị trường là chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi đã thực hiện thủ tục về thuế, phí, lệ phí tại cơ quan thuế hoặc đã đăng ký biến động tại văn phòng đăng ký đất đai hoặc đã ký hợp đồng chuyển nhượng giữa chủ đầu tư dự án bất động sản, nhà ở thương mại với khách hàng theo quy định của pháp luật. - Khu đất cần định giá là tập hợp các thửa đất trong cùng một khu vực, dự án có sử dụng đất cần định giá. - Thửa đất so sánh là thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng nhất định về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất với thửa đất cần định giá đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá. - Tổ chức thực hiện định giá đất là tổ chức hoạt động tư vấn xác định giá đất quy định tại khoản 3 Điều 162 Luật Đất đai 2024 được cơ quan có chức năng quản lý đất đai thuê hoặc giao nhiệm vụ thực hiện tư vấn định giá đất. Xem toàn văn: Nghị định 71/2024/NĐ-CP có hiệu lực từ 01/8/2024. Nghị định 88/2024/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất Ngày 15/7/2024, Chính phủ ban hành Nghị định 88/2024/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Nghị định gồm 3 Chương, 32 Điều, quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất. Theo đó, tại khoản 1 Điều 3 Nghị định 88/2024/NĐ-CP quy định về nội dung phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư gồm: - Tổng diện tích đất thu hồi (tổng hợp các phương án chi tiết tại khoản 2 Điều này), diện tích từng loại đất thu hồi; - Tổng số người có đất thu hồi; - Phương án đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm (nếu có); - Phương án bố trí tái định cư: số hộ gia đình, cá nhân được bố trí tái định cư, các khu tái định cư, địa điểm khu tái định cư, hình thức tái định cư (bằng đất, bằng nhà ở) (nếu có); - Phương án di dời mồ mả trong phạm vi đất thu hồi (nếu có); - Phương án di chuyển các công trình hạ tầng trong phạm vi đất thu hồi (nếu có); - Kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư bao gồm: tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; chi phí bảo đảm cho việc tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và chi phí khác; - Tiến độ thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; - Phương án chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với từng người có đất thu hồi, chủ sở hữu tài sản; - Các nội dung khác liên quan đến bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (nếu có). Xem toàn văn: Nghị định 88/2024/NĐ-CP có hiệu lực từ 01/8/2024.
Trình tự thực hiện 04 phương pháp định giá đất theo Nghị định 71/2024/NĐ-CP
Ngày 27/6/2024, Chính phủ đã ban hành Nghị định 71/2024/NĐ-CP Quy định về giá đất. https://cdn.thuvienphapluat.vn/uploads/danluatfile/2024/06/29/71_2024_nd-cp_27062024-signed.pdf Nghị định 71/2024/NĐ-CP (1) Căn cứ định giá đất cụ thể Căn cứ Điều 30 Nghị định 71/2024/NĐ-CP có quy định về căn cứ để định giá đất cụ thể như sau: - Việc định giá đất cụ thể sẽ được thực hiện theo quy định tại Điều 158 Luật Đất đai 2024 và các điều 4, 5, 6 và 7 của Nghị định 71/2024/NĐ-CP. Kết quả tổng hợp, phân tích thông tin về giá đất thị trường; các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất. - Giá đất cụ thể được xác định theo từng mục đích sử dụng đất, diện tích đất được xác định trong hồ sơ giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch chi tiết, cho phép chuyển hình thức sử dụng đất, cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, phương án đấu giá quyền sử dụng đất, thông báo thu hồi đất, kết quả điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm. Theo đó, sẽ dựa theo những yếu tố nêu trên để làm căn cứ định giá đất cụ thể. (2) Định giá đất theo phương pháp so sánh Theo Điều 4 Nghị định 71/2024/NĐ-CP trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp so sánh như sau: - Khảo sát, thu thập thông tin về thửa đất, khu đất cần định giá, bao gồm: + Mục đích sử dụng đất. + Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất theo quy định tại Điều 8 Nghị định 71/2024/NĐ-CP. - Khảo sát, thu thập thông tin đối với thửa đất so sánh bao gồm: + Thông tin đầu vào để định giá đất là giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, giá đất đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính quy định tại các điểm a, b và c Khoản 3 Điều 158 Luật Đất đai 2024. + Thông tin nêu trên sẽ được lấy từ các nguồn như: CSDL quốc gia về đất đai, CSDL quốc gia về giá, Văn phòng Đăng ký đất đai; đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất, đơn vị, tổ chức đấu giá tài sản; sàn giao dịch bất động sản, doanh nghiệp bất động sản; thông tin thu thập qua điều tra, khảo sát; Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất sẽ được thực hiện theo quy định tại Điều 8 Nghị định 71/2024/NĐ-CP. Bên cạnh đó, Nghị định 71/2024/NĐ-CP cũng nêu rõ việc lựa chọn thông tin các thửa đất để so sánh sẽ được thực hiện theo thứ tự ưu tiên như sau: - Thông tin gần nhất với thời điểm định giá đất. Trường hợp có nhiều nguồn thông tin khác nhau phát sinh tại cùng thời điểm thì sẽ ưu tiên lựa chọn nguồn thông tin theo thứ tự như sau: + CSDL quốc gia về đất đai, CSDL quốc gia về giá. + Văn phòng Đăng ký đất đai. + Đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất, đơn vị, tổ chức đấu giá tài sản; sàn giao dịch bất động sản, doanh nghiệp bất động sản. + Thông tin thu thập qua điều tra, khảo sát. - Tương đồng nhất định về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất. - Có khoảng cách gần nhất đến thửa đất, khu đất cần định giá và không bị giới hạn bởi địa giới hành chính của các đơn vị hành chính cấp xã, cấp huyện trong địa bàn hành chính cấp tỉnh. Trường hợp mở rộng phạm vi thu thập thông tin ngoài địa bàn hành chính cấp tỉnh thì tổ chức thực hiện định giá đất phải giải trình cụ thể lý do trong Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất để Hội đồng thẩm định giá đất xem xét, quyết định. Xem thêm cách xác định giá theo phương pháp so sánh và ví dụ tại Nghị định 71/2024/NĐ-CP. (3) Định giá đất theo phương pháp thu nhập Theo Nghị định 71/2024/NĐ-CP quy định về phương pháp thu nhập như sau: - Khảo sát, thu thập thông tin về thu nhập của thửa đất, khu đất cần định giá, cụ thể: + Đất phi nông nghiệp: Khảo sát, thu thập từ việc cho thuê đất, cho thuê mặt bằng trong thời gian 03 năm (được tính từ ngày 01/1 đến hết ngày 31/12) liên tục liền kề trước thời điểm định giá của thửa đất, khu đất cần định giá hoặc trong 01 năm (được tính từ ngày 01/1 đến hết ngày 31/12) liền kề trước thời điểm định giá của 03 thửa đất có khoảng cách gần nhất đến thửa đất, khu đất cần định giá để so sánh. Trường hợp không thu thập được thông tin từ việc cho thuê đất, mặt bằng thì thu thập thông tin về thu nhập từ hoạt động sản xuất, kinh doanh ghi trong báo cáo tài chính trong thời gian 03 năm (tính từ ngày 01/1 đến hết ngày 31/12) liên tục liền kề trước thời điểm định giá của thửa đất, khu đất cần định giá hoặc trong báo cáo tài chính của 01 năm liền kề trước thời điểm định giá của 03 thừa đất có khoảng cách gần nhất đến thửa đất, khu đất cần định giá. + Đất nông nghiệp: Khảo sát, thu thập thông tin về thu nhập từ việc sử dụng đất nông nghiệp tại cơ quan thống kê, cơ quan thuế, cơ quan nông nghiệp và phát triển nông thôn, cụ thể: Trong khoảng thời gian 03 năm (tính từ ngày 01/1 đến hết ngày 31/12) liên tục liền kề trước thời điểm định giá đối với đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất nông nghiệp khác. Tối thiểu 03 vụ thu hoạch liên tục trước thời điểm định giá đối với đất trồng cây lâu năm. Trong một chu kỳ khai thác trước thời điểm định giá đối với đất trồng rừng sản xuất theo quy định. Trường hợp không có số liệu từ cơ quan thống kê, cơ quan thuế, cơ quan nông nghiệp và phát triển nông thôn thì thu thập thông tin về thu nhập thực tế phổ biến trên thị trường của 03 thửa đất có khoảng cách gần nhất đến thửa đất, khu đất cần định giá. - Khảo sát, thu thập thông tin về chi phí của thửa đất, khu đất cần định giá. - Xác định thu nhập ròng bình quân năm - Xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất cần định giá - Xác định giá của thửa đất cần định giá Theo đó, trong thời hạn là 05 ngày làm việc tính từ ngày nhận được văn bản yêu cầu của cơ quan có chức năng quản lý đất đai, các ngân hàng thương mại nhà nước có trách nhiệm cung cấp bằng văn bản thông tin về lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân quy định tại Khoản 4 Điều 5 Nghị định 71/2024/NĐ-CP. Xem thêm cách xác định giá đất theo phương pháp thu nhập và ví dụ tại Nghị định 71/2024/NĐ-CP. (4) Định giá đất theo phương pháp thặng dư Cụ thể, phương pháp thặng dư sẽ được thực hiện theo trình tự như sau: - Khảo sát, thu thập các thông tin về thửa đất, khu đất cần định giá - Ước tính tổng doanh thu phát triển của thửa đất, khu đất. - Ước tính tổng chi phí phát triển của thửa đất, khu đất. Theo đó, phương pháp thặng dư sẽ được thực hiện bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất (hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, số tầng cao tối đa của công trình) theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; Xem thêm cách xác định giá đất theo phương pháp thặng dư và ví dụ tại Nghị định 71/2024/NĐ-CP. (5) Định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất Cụ thể, phương pháp thặng dư được thực hiện bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất (hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, số tầng cao tối đa của công trình) theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Theo đó, trình tự nội dung xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được quy định tại Điều 6 Nghị định 71/2024/NĐ-CP như sau: - Khảo sát, thu thập thông tin về các thửa đất cần định giá theo vị trí đất, khu vực quy định trong bảng giá đất, trong đó bao gồm: Vị trí, diện tích, loại đất và thời hạn sử dụng, thông tin giá đất trong bảng giá đất. - Khảo sát, thu thập thông tin về giá đất theo quy định tại các điểm a, b, c Khoản 3 và 4 Điều 158 Luật Đất đai 2024 cho từng vị trí đất, khu vực. Trường hợp thửa đất lựa chọn để thu thập thông tin có tài sản gắn liền với đất thì thực hiện chiết trừ giá trị tài sản gắn liền với đất để xác định giá đất của thửa đất theo quy định tại khoản 4 và 5 Điều 4 Nghị định 71/2024/NĐ-CP. - Xác định giá đất thị trường của từng vị trí đất, khu vực, cụ thể: + Thống kê giá đất thu thập được theo từng vị trí đất, khu vực. Trường hợp giá đất thu thập theo từng vị trí đất, khu vực mà nhiều thửa đất có tính tương đồng nhất định về giá đất nếu có trường hợp giá đất quá cao hoặc quá thấp so với mặt bằng chung thì loại bỏ thông tin giá đất này trước khi xác định giá đất thị trường. + Giá đất thị trường của từng vị trí đất, khu vực được xác định bằng cách lấy bình quân số học của các mức giá đất tại vị trí đất, khu vực đó. - Xác định hệ số điều chỉnh giá đất theo hệ số điều chỉnh giá đất được xác định tương ứng với từng loại đất, vị trí đất, khu vực bằng cách lấy giá đất thị trường chia cho giá đất trong bảng giá đất tại vị trí đất, khu vực đó. Theo đó, giá đất của thửa đất cần định giá tại từng vị trí đất, khu vực được xác định cách lấy Giá đất trong bảng giá đất nhân cho Hệ số điều chỉnh đất cần định giá của thửa đất. Nghị định 71/2024/NĐ-CP sẽ có hiệu lực thi hành khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực. Tuy nhiên, riêng có Điều 37 Nghị định 71/2024/NĐ-CP sẽ có hiệu lực thi hành từ ngày 27/6/2024.
Nguồn gốc câu thành ngữ “Tấc đất tấc vàng” - Nguyên tắc, phương pháp định giá đất hiện nay
Từ xưa, ông cha ta vẫn luôn coi trọng đất đai, một nguồn tài nguyên quý giá không thể thiếu trong cuộc sống của con người. Cũng chính vì thế mà có câu thành ngữ “Tấc đất tấc vàng”. Ý nghĩa của câu nói này như thế nào và hiện nay, pháp luật quy định ra sao về việc xác định giá đất, hãy cùng tìm hiểu bài viết dưới đây. Nguồn gốc câu thành ngữ “Tấc đất tấc vàng” Bắt nguồn từ một câu chuyện kể: Ngày xưa, ở một làng nọ có một lão nông cả đời gắn bó với ruộng đồng, ông yêu quý mảnh đất của mình, trồng cây, cày cấy bấy lâu mãn nguyện. Nhờ mảnh đất ấy đời sống ngày một no đủ, nuôi con cái trưởng thành. Tuy vậy, những đứa con ông được hưởng lúa gạo hoa màu từ ruộng vườn do tay ông lao động mà có lại không mấy mặn mà với đất, đôi khi chểnh mảng không thiết làm ruộng. Một ngày kia, ông bị ốm nặng, nhưng nghĩ đến ruộng đất yêu quý, rồi đây không ai cày xới thì lấy làm đau lòng. Hôm ấy, bệnh tình nặng quá, biết mình không qua khỏi, ông đành gọi hai đứa con lại mà rằng: - Các con nhớ rằng trong đám đất nhà mình có chôn một hũ vàng, sau khi cha mất, các con gia công chịu khó cuốc xới lên tìm kiếm, chắc sẽ giàu to. - Người cha mất rồi, anh em nhà nọ bảo nhau ra cuốc xới hết đám ruộng này sang đám ruộng khác. Mỗi lần cày xới chả thấy vàng đâu, họ đành bảo nhau trồng cây trên mảnh đất đó. Năm qua tháng lại, cuốc xới đất tơi xốp, lại chăm bón tưới nước đầy đủ nên lúa tốt bời bời, ngô sai bắp, khoai sai củ. Mùa thu hoạch đến, thóc chất đầy nhà, ngô khoai nhiều vô kể, lúc ấy họ mới nghĩ ra rằng người cha quá cố của mình đã nói đúng, họ đã tìm thấy vàng trên mảnh ruộng của mình chính là cuộc sống no đủ mà tấc đất đem lại. Bắt đầu bằng hình ảnh “Tấc đất”, người viết dùng ngôn ngữ súc tích để nhấn mạnh sự quý giá của đất, dù ít ỏi nhưng không kém phần quý báu như “tấc vàng”. So sánh này thể hiện ý nghĩa sâu sắc, đất đai được coi trọng không kém vàng, một biểu tượng của giàu có. Ý nghĩa câu thành ngữ "Tấc đất tấc vàng" “Tấc đất tấc vàng” khẳng định về giá trị lớn của đất đai trong đời sống con người. Mỗi tấc đất đều quý giá như tấc vàng, từng phần nhỏ của mảnh đất đều đáng trân trọng. Câu thành ngữ truyền đạt thông điệp rằng đất đai là một tài sản quý giá, có giá trị không gì sánh kịp. Nhắc nhở mọi người phải biết quý trọng, giữ gìn, bảo vệ đất đai; không ai được phá hoại đất đai, lãng phí đất đai. Nhà nông phải chăm bón, vun xới cho vườn tược, ruộng rẫy được màu mỡ, tươi tốt. Để phát huy giá trị của đất đai, con người Việt Nam xưa đã cần cù, sáng tạo để trồng trọt, làm giàu trên mảnh đất của mình. Từ đồng bằng Bắc Bộ đến những đồng quê Nam Bộ, mỗi nơi đều chứng minh sự gắn bó của con người với đất đai, mang lại hạnh phúc và ấm no. Ngày nay, để khai thác tiềm năng của đất đai, người Việt Nam đã áp dụng nhiều kỹ thuật tiên tiến, bảo vệ đất mà vẫn thu được nhiều thành quả. Qau câu thành ngữ “Tấc đất tấc vàng” thế hệ trẻ cần hiểu rõ giá trị đất đai, tiếp tục truyền thống cần cù của tổ tiên, để đất đai trở nên màu mỡ, “có sức người sỏi đá cũng thành cơm”. Đồng thời, phải bảo vệ môi trường đất, giữ cho quê hương xanh tươi, để đất đai luôn màu mỡ, chỉ như thế quê hương mới phát triển vững bền. Nguyên tắc, phương pháp định giá đất Nguyên tắc, phương pháp định giá đất theo Luật Đất đai hiện hành: Căn cứ Điều 112 Luật Đất đai 2013, nguyên tắc, phương pháp định giá đất như sau: - Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá. - Theo thời hạn sử dụng đất. - Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất. - Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau. - Chính phủ quy định phương pháp định giá đất. Nguyên tắc, phương pháp định giá đất theo Luật Đất đai 2024 (bắt đầu có hiệu lực từ ngày 01/01/2025). Căn cứ Điều 158 Luật Đất đai 2024, nguyên tắc, căn cứ và phương pháp định giá đất được quy định như sau: Nguyên tắc xác định giá đất: - Phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường. - Tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất. - Bảo đảm trung thực, khách quan, công khai, minh bạch. - Bảo đảm tính độc lập giữa tổ chức tư vấn xác định giá đất, Hội đồng thẩm định bảng giá đất, Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể và cơ quan hoặc người có thẩm quyền quyết định giá đất. - Bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư. Căn cứ định giá đất: - Mục đích sử dụng đất được đưa ra định giá. - Thời hạn sử dụng đất. Đối với đất nông nghiệp đã được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân theo hạn mức giao đất nông nghiệp, đất nông nghiệp trong hạn mức nhận chuyển quyền thì không căn cứ vào thời hạn sử dụng đất. - Thông tin đầu vào để định giá đất theo các phương pháp định giá đất. - Yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất. - Quy định của pháp luật có liên quan tại thời điểm định giá đất. Phương pháp định giá đất: - Phương pháp so sánh được thực hiện bằng cách điều chỉnh mức giá của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng nhất định về các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá thông qua việc phân tích, so sánh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất sau khi đã loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất (nếu có) để xác định giá của thửa đất cần định giá. - Phương pháp thu nhập được thực hiện bằng cách lấy thu nhập ròng bình quân năm trên một diện tích đất chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân của loại tiền gửi bằng tiền Việt Nam kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh của 03 năm liền kề tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá đất. - Phương pháp thặng dư được thực hiện bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất (hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, số tầng cao tối đa của công trình) theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. - Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được thực hiện bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định thông qua việc so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất thị trường. Tóm lại, câu thành ngữ "Tấc đất tấc vàng" khẳng định về tầm quan trọng, giá trị của đất đai. Mỗi tấc đất đều chứa đựng tấc lòng của người dân. Cuộc sống phong phú và hạnh phúc là kết quả của lao động và chăm sóc đất đai. Câu thành ngữ cũng nhắc nhở thế hệ trẻ về trách nhiệm bảo vệ môi trường và giữ gìn nguồn đất đai. Bên cạnh đó, khi nhắc đến giá trị của đất đai cũng như việc xác định giá đất phải tuân thủ những quy định của pháp luật về đất đai nhằm thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ của người dân đối với đất đai.
Trình tự xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất năm 2024
Hiện nay luật đất đai có bao nhiêu phương pháp định giá đất? Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được thực hiện như thế nào, trường hợp nào được áp dụng? Các phương pháp định giá đất hiện hành Tại Điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP được sửa đổi bởi Khoản 2 Điều 1 Nghị định 12/2024/NĐ-CP quy định về 04 phương pháp định giá đất như sau: - Phương pháp so sánh - Phương pháp thu nhập - Phương pháp thặng dư - Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất Theo quy định mới này thì kể từ ngày 05/02/2024, chỉ có 04 phương pháp định giá đất. So với trước đây thì hiện tại đã không còn phương pháp chiết trừ. Điều kiện áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất Tại Điều 4 và Điều 5 Nghị định 12/2024/NĐ-CP được sửa đổi bởi Khoản 2, Khoản 3 Điều 1 Nghị định 12/2024/NĐ-CP quy định về Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất như sau: Cách tính: Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được thực hiện bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ số điều chỉnh giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành thông qua việc so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất phổ biến trên thị trường. Các trường hợp áp dụng: Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để xác định giá đất đối với thửa đất, khu đất đã được quy định trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành và thuộc một trong các trường hợp sau: (1) Các trường hợp quy định tại Điểm a Khoản 4 Điều 114 và Khoản 3 Điều 189 Luật Đất đai 2013: + Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân. Tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân; + Người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất trong thời hạn sử dụng đất còn lại theo giá đất cụ thể, sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định trong dự án. (2) Tính tiền thuê đất trả tiền hàng năm khi Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; (3) Tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp thửa đất, khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng; (4) Xác định giá đất của thửa đất, khu đất cần định giá mà tổng giá trị tính theo giá đất trong bảng giá đất đối với diện tích phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc trung ương, dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao, dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại trong các trường hợp sau: Các trường hợp quy định tại điểm b và điểm d khoản 4 Điều 114, khoản 2 Điều 172 Luật Đất đai 2013: + Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất; + Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm; + Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm được chuyển sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và phải xác định lại giá đất cụ thể để tính tiền thuê đất tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển sang thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê theo quy định của Luật này. Tính tiền thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê khi Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất. (5) Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với các trường hợp thu hồi nhiều thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng mà không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh. Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất Tại Khoản 9 Điều 1 Nghị định 12/2024/NĐ-CP bổ sung Điều 5e vào Nghị định 44/2014/NĐ-CP. Theo đó, trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được quy định như sau: - Đối với trường hợp quy định tại (1), (2), (3), (4) nêu trên: Cơ quan tài chính chủ trì, xây dựng và trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định, công bố hệ số điều chỉnh giá đất hằng năm sau khi xin ý kiến của Hội đồng nhân dân cùng cấp. Trường hợp cần thiết, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định điều chỉnh hệ số điều chỉnh giá đất đã ban hành cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương. Việc xây dựng, điều chỉnh hệ số điều chỉnh giá đất quy định tại điểm này thực hiện theo quy định của pháp luật về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất. - Đối với trường hợp quy định tại (5) nêu trên: Cơ quan tài nguyên và môi trường chủ trì tham mưu trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định hệ số điều chỉnh giá đất cho từng dự án hoặc khu vực để áp dụng. Trình tự, nội dung xác định hệ số điều chỉnh giá đất quy định như sau: + Khảo sát, thu thập thông tin về các thửa đất cần định giá theo vị trí đất, quy định trong bảng giá đất, bao gồm: vị trí, diện tích, loại đất và thời hạn sử dụng, thông tin giá đất trong bảng giá đất. + Khảo sát, thu thập thông tin về giá đất của tối thiểu 03 thửa đất theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 5b Nghị định 44/2014/NĐ-CP được bổ sung bởi Nghị định 12/2024/NĐ-CP này cho từng vị trí đất. Trường hợp thửa đất có tài sản gắn liền với đất thì thực hiện chiết trừ giá trị tài sản gắn liền với đất để xác định giá của thửa đất theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 5c Nghị định 44/2014/NĐ-CP được bổ sung bởi Nghị định 12/2024/NĐ-CP. + Xác định giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất: Thống kê giá đất thị trường theo từng vị trí đất đối với các thông tin đã thu thập được ở trên và xác định giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất. Trường hợp giá đất trên thị trường tập trung vào một khoảng giá thì giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất được xác định bằng cách lấy bình quân số học của các mức giá đất tại vị trí đất đó. + Xác định hệ số điều chỉnh giá đất Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định theo từng vị trí đất bằng cách lấy giá đất phổ biến trên thị trường chia cho giá đất trong bảng giá đất tại vị trí đất đó. Giá đất của thửa đất cần định giá tại từng vị trí đất được xác định như sau: Giá đất của thửa đất cần định giá = Giá đất trong bảng giá đất của thửa đất cần định giá x Hệ số điều chỉnh giá đất. Theo đó, tùy vào trường hợp mà cơ quan tài chính hoặc cơ quan tài nguyên và môi trường sẽ chủ trì xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất trình Ủy ban nhân dân có thẩm quyền quyết định.
Nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất theo quy định Luật Đất đai 2024
Định giá đất là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định 1. Nguyên tắc định giá đất Căn cứ Khoản 1 Điều 158 Luật Đất đai 2024 quy định nguyên tắc định giá đất như sau: - Phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường; - Tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất; - Bảo đảm trung thực, khách quan, công khai, minh bạch; - Bảo đảm tính độc lập giữa tổ chức tư vấn xác định giá đất, Hội đồng thẩm định bảng giá đất, Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể và cơ quan hoặc người có thẩm quyền quyết định giá đất; - Bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư. 2. Căn cứ định giá đất Căn cứ Khoản 2 Điều 158 Luật Đất đai 2024 quy định căn cứ định giá đất như sau: - Mục đích sử dụng đất được đưa ra định giá; - Thời hạn sử dụng đất. Đối với đất nông nghiệp đã được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân theo hạn mức giao đất nông nghiệp, đất nông nghiệp trong hạn mức nhận chuyển quyền thì không căn cứ vào thời hạn sử dụng đất; - Thông tin đầu vào để định giá đất theo các phương pháp định giá đất; - Yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất; - Quy định của pháp luật có liên quan tại thời điểm định giá đất 3. Phương pháp định giá đất Căn cứ Khoản 3 Điều 158 Luật Đất đai 2024 quy định phương pháp định giá đất như sau: - Phương pháp so sánh được thực hiện bằng cách điều chỉnh mức giá của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng nhất định về các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá thông qua việc phân tích, so sánh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất sau khi đã loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất (nếu có) để xác định giá của thửa đất cần định giá; - Phương pháp thu nhập được thực hiện bằng cách lấy thu nhập ròng bình quân năm trên một diện tích đất chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân của loại tiền gửi bằng tiền Việt Nam kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh của 03 năm liền kề tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá đất; - Phương pháp thặng dư được thực hiện bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất (hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, số tầng cao tối đa của công trình) theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; - Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được thực hiện bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định thông qua việc so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất thị trường; * Trường hợp và điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất được quy định như sau: - Phương pháp so sánh được áp dụng để định giá đối với trường hợp có tối thiểu 03 thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng nhất định về các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá; - Phương pháp thu nhập được áp dụng để định giá đối với trường hợp thửa đất, khu đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở mà thửa đất, khu đất cần định giá không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh nhưng xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất được đưa ra định giá; - Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với trường hợp thửa đất, khu đất để thực hiện dự án đầu tư không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập nhưng ước tính được tổng doanh thu phát triển và tổng chi phí phát triển của dự án; - Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để định giá cụ thể tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với các trường hợp thu hồi nhiều thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng và đã được quy định giá đất trong bảng giá đất mà không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh Trên đây là quy định về nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất theo quy định Luật Đất đai 2024
Phương pháp định giá đất và điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất năm 2024?
Khái niệm Giá đất là gì? Mục đích sử dụng Bảng giá đất để làm gì? Các phương pháp định giá đất năm 2024? Điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất năm 2024? Giá đất là gì? Tại khoản 19 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất. Bảng giá đất được dùng để làm gì? Tại khoản 2 Điều 114 Luật Đất đai 2013 thì bảng giá đất được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây: - Tính tiền sử dụng đất khi: + Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; + Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân; - Tính thuế sử dụng đất; - Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai; - Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; - Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai; - Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. Các phương pháp định giá đất năm 2024? Tại Điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP và được sửa đổi bởi Khoản 2 Điều 1 Nghị định 12/2024/NĐ-CP: - Phương pháp so sánh được thực hiện bằng cách điều chỉnh mức giá của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng nhất định về các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá thông qua việc phân tích, so sánh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất sau khi đã loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất (nếu có) để xác định giá của thửa đất cần định giá. - Phương pháp thu nhập được thực hiện bằng cách lấy thu nhập ròng bình quân năm trên một diện tích đất chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân của loại tiền gửi bằng tiền Việt Nam kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh của 03 năm liền kề tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá. - Phương pháp thặng dư được thực hiện bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất (hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, số tầng cao tối đa của công trình) theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. - Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được thực hiện bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ số điều chỉnh giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành thông qua việc so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất phổ biến trên thị trường Điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất năm 2024? - Phương pháp so sánh được áp dụng để định giá đối với trường hợp có tối thiểu 03 thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng nhất định về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá (sau đây gọi là thửa đất so sánh), trừ trường hợp quy định tại các điểm a, b, c và d khoản 4 Điều này. - Phương pháp thu nhập được áp dụng để định giá đối với trường hợp thửa đất, khu đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở mà thửa đất, khu đất cần định giá không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh nhưng xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá, trừ trường hợp quy định tại các điểm a, b, c và d khoản 4 Điều này. - Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với trường hợp thửa đất, khu đất để thực hiện dự án đầu tư không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập nhưng ước tính được tổng doanh thu phát triển và tổng chi phí phát triển của dự án, trừ trường hợp quy định tại các điểm a, b, c và d khoản 4 Điều này. - Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để xác định giá đất đối với thửa đất, khu đất đã được quy định trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành và thuộc một trong các trường hợp sau: + Các trường hợp quy định tại điểm a khoản 4 Điều 114 và khoản 3 Điều 189 Luật Đất đai 2013; + Tính tiền thuê đất trả tiền hàng năm khi Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; + Tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp thửa đất, khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng; + Xác định giá đất của thửa đất, khu đất cần định giá mà tổng giá trị tính theo giá đất trong bảng giá đất đối với diện tích phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc trung ương, dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao, dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại trong các trường hợp sau: Các trường hợp quy định tại điểm b và điểm d khoản 4 Điều 114, khoản 2 Điều 172 Luật Đất đai 2013; Tính tiền thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê khi Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất. + Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với các trường hợp thu hồi nhiều thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng mà không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh. - Các thửa đất so sánh để áp dụng phương pháp định giá đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này phải đủ điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai.
04 phương pháp định giá đất theo quy định mới từ ngày 05/02/2024
Chính phủ vừa ban hành Nghị định 12/2024/NĐ-CP ngày 05/02/2024 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về giá đất và Nghị định 10/2023/NĐ-CP ngày 03/4/2023 sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai. 04 phương pháp định giá đất và điều kiện áp dụng Căn cứ tại Nghị định 12/2024/NĐ-CP sửa đổi Điều 4, Điều 5 Nghị định 44/2014/NĐ-CP về phương pháp định giá đất và điều kiện áp dụng từng phương pháp đó. Cụ thể: (1) Phương pháp so sánh Được thực hiện bằng cách điều chỉnh mức giá của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng nhất định về các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá thông qua việc phân tích, so sánh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất sau khi đã loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất (nếu có) để xác định giá của thửa đất cần định giá. Phương pháp so sánh được áp dụng để định giá đối với trường hợp có tối thiểu 03 thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng nhất định về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá (sau đây gọi là thửa đất so sánh), trừ trường hợp quy định tại phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Xem bài viết liên quan: Cơ chế giao đất thông qua đấu thầu theo Luật Đất đai 2024 Quy định mới về bồi thường khi thu hồi đất nông nghiệp theo Luật Đất đai 2024 (2) Phương pháp thu nhập Được thực hiện bằng cách lấy thu nhập ròng bình quân năm trên một diện tích đất chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân của loại tiền gửi bằng tiền Việt Nam kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh của 03 năm liền kề tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá. Phương pháp thu nhập được áp dụng để định giá đối với trường hợp thửa đất, khu đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở mà thửa đất, khu đất cần định giá không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh nhưng xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá, trừ trường hợp quy định tại phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. (3) Phương pháp thặng dư Được thực hiện bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất (hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, số tầng cao tối đa của công trình) theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với trường hợp thửa đất, khu đất để thực hiện dự án đầu tư không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập nhưng ước tính được tổng doanh thu phát triển và tổng chi phí phát triển của dự án, trừ trường hợp quy định tại phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. (4) Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất Được thực hiện bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ số điều chỉnh giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành thông qua việc so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất phổ biến trên thị trường Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để xác định giá đất đối với thửa đất, khu đất đã được quy định trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành và thuộc một trong các trường hợp sau: - Các trường hợp quy định tại điểm a khoản 4 Điều 114 và khoản 3 Điều 189 Luật Đất đai; - Tính tiền thuê đất trả tiền hàng năm khi Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; - Tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp thửa đất, khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng; - Xác định giá đất của thửa đất, khu đất cần định giá mà tổng giá trị tính theo giá đất trong bảng giá đất đối với diện tích phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc trung ương, dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao, dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại trong các trường hợp sau: Các trường hợp quy định tại điểm b và điểm d khoản 4 Điều 114, khoản 2 Điều 172 Luật Đất đai; Tính tiền thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê khi Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất. - Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với các trường hợp thu hồi nhiều thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng mà không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh. Theo đó, các thửa đất so sánh để áp dụng phương pháp định giá đất phải đủ điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai. Trên đây là 04 phương pháp định giá đất và điều kiện áp dụng có hiệu lực kể từ ngày 05/02/2024 theo Nghị định 12/2024/NĐ-CP. Xem bài viết liên quan: Cơ chế giao đất thông qua đấu thầu theo Luật Đất đai 2024 Quy định mới về bồi thường khi thu hồi đất nông nghiệp theo Luật Đất đai 2024
Bỏ “khung giá đất” và quy định “bảng giá đất” theo Luật Đất đai 2024
Tại kỳ họp bất thường lần thứ 5, Quốc hội khóa XV đã thông qua Luật Đất đai (sửa đổi) 2024 với nhiều điểm mới quan trọng. Trong đó, Luật Đất đai (sửa đổi) 2024 đã bỏ “khung giá đất” và quy định “bảng giá đất” tại Điều 159. Quy định bảng giá đất mới theo Luật Đất đai 2024 Theo đó, tại Luật Đất đai (sửa đổi) 2024 đã bỏ “khung giá đất”quy định tại Điều 113 Luật Đất đai 2013 trước đó, cụ thể: Theo Luật Đất đai 2013, chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp. Đối với Luật Đất đai (sửa đổi) 2024 đã bỏ quy định này và quy định bảng giá đất được áp dụng cho các trường hợp sau: - Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân; chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân - Tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm, trừ trường hợp cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất - Tính thuế sử dụng đất - Tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân - Tính lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai - Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai - Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý, sử dụng đất đai - Làm căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đối với hộ gia đình, cá nhân - Tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp thửa đất, khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng* - Tính tiền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân* - Tính tiền sử dụng đất đối với trường hợp bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê* *điểm mới so với Luật Đất đai 2013 Bên cạnh đó, bảng giá đất được xây dựng theo khu vực, vị trí. Đối với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất thì xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn. Theo đó, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng, trình Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định Bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 01/01/2026. Hằng năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để công bố và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 của năm tiếp theo. Trường hợp Bảng giá đất cần thiết phải điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung trong năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định. Cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất. Trong quá trình thực hiện, cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức tư vấn xác định giá đất để xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất. Như vậy, “bảng giá đất” được xây dựng hằng năm và “bảng giá đất lần đầu” được công bố và áp dụng từ ngày 01/01/2026 và được điều chỉnh từ ngày 01 tháng 01 của năm tiếp theo. Việc này sẽ giúp cho “bảng giá đất” tiệm cận giá đất thị trường, tuy nhiên cũng sẽ làm gia tăng áp lực công việc cho các địa phương. 04 phương pháp định giá đất theo Luật Đất đai 2024 Căn cứ tại khoản 5 Điều 158 và Điều 160 Luật Đất đai (sửa đổi) 2024 đã quy định 4 phương pháp định giá đất gồm: - Phương pháp so sánh được thực hiện bằng cách điều chỉnh mức giá của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng nhất định về các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá thông qua việc phân tích, so sánh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất sau khi đã loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất (nếu có) để xác định giá của thửa đất cần định giá; - Phương pháp thu nhập được thực hiện bằng cách lấy thu nhập ròng bình quân năm trên một diện tích đất chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân của loại tiền gửi bằng tiền Việt Nam kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh của 03 năm liền kề tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá; - Phương pháp thặng dư được thực hiện bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất (hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, số tầng cao tối đa của công trình) theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; - Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được thực hiện bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định thông qua việc so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất thị trường; Trong đó, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất để xác định giá đất cụ thể và trong trường hợp cần thiết phải quy định phương pháp định giá đất khác chưa được quy định thì Chính phủ đề xuất và được sự đồng ý của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, để đảm bảo vận hành thông suốt công tác định giá đất để phát triển kinh tế - xã hội. Ngoài ra, việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc: phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường; tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất; bảo đảm khách quan, công khai, minh bạch; bảo đảm tính độc lập trong các khâu xác định giá đất, thẩm định giá đất, quyết định giá đất. Xem thêm tại Luật Đất đai (sửa đổi) 2024.
05 nội dung về dự án Luật Đất đai (sửa đổi) sắp trình Quốc hội
Ngày 05/01/2024, Chính phủ ban hành Nghị quyết 05/NQ-CP năm 2024 phiên họp chuyên đề về xây dựng pháp luật tháng 12 năm 2023. Theo đó, về việc tiếp thu, chỉnh lý, hoàn thiện dự án Luật Đất đai (sửa đổi) đã được Chính phủ trình Quốc hội tại 03 Kỳ họp Quốc hội. Quốc hội đã cho ý kiến tại Kỳ họp thứ 4, 5 và 6 (năm 2022, 2023). Chính phủ đã tiếp thu ý kiến Đại biểu Quốc hội[4] theo đúng quy định của Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật. Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) là dự án khó, phức tạp, có nhiều chính sách quan trọng, nhạy cảm, có nhiều ý kiến khác nhau trong quá trình góp ý, hoàn thiện. Chính phủ đánh giá cao Bộ Tài nguyên và Môi trường đã chủ động, tích cực phối hợp chặt chẽ với Ủy ban Kinh tế và Ủy ban Pháp luật của Quốc hội và các bộ, cơ quan có liên quan nghiêm túc tiếp thu các ý kiến góp ý để hoàn thiện các phương án chỉnh lý, hoàn thiện dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Bộ Tài nguyên và Môi trường đã báo cáo Chính phủ đầy đủ quá trình phối hợp với các cơ quan của Quốc hội trong quá trình tiếp thu, chỉnh lý, hoàn thiện dự thảo Luật theo Kết luận của Ủy ban Thường vụ Quốc hội tại Phiên họp Ủy ban Thường vụ Quốc hội giữa 2 Kỳ họp thứ 6 Quốc hội Khóa XV. Về một số vấn đề còn ý kiến khác nhau, Bộ Tài nguyên và Môi trường tiếp thu, giải trình làm rõ ý kiến của các Thành viên Chính phủ và thiết kế các quy định cụ thể về các vấn đề: (1) Về đối tượng được sử dụng đất quốc phòng, an ninh kết hợp với hoạt động lao động sản xuất, xây dựng kinh tế (điểm b khoản 1 Điều 201) và quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp quân đội, công an khi sử dụng đất quốc phòng, an ninh kết hợp với hoạt động lao động sản xuất, xây dựng kinh tế (điểm h khoản 3 Điều 201) hoàn thiện theo hướng cho phép sử dụng đất quốc phòng, an ninh kết hợp với hoạt động lao động sản xuất, xây dựng kinh tế và quy định chặt chẽ quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp quân đội, công an khi sử dụng đất quốc phòng, an ninh kết hợp với hoạt động lao động sản xuất, xây dựng kinh tế. Giao Bộ Tài nguyên và Môi trường phối hợp Bộ Quốc phòng, Bộ Công an thực hiện Kết luận của Chủ tịch Quốc hội[9] để hoàn thiện về nội dung này. (2) Về nội dung phương pháp định giá đất và trường hợp, điều kiện áp dụng từng phương pháp (Điều 158): Giao Bộ Tài nguyên và Môi trường hoàn thiện dự thảo Luật theo hướng quy định rõ các phương pháp xác định giá đất; trường hợp, điều kiện áp dụng các phương pháp định giá đất; đồng thời giao Chính phủ quy định chi tiết tại Nghị định hướng dẫn thi hành, bảo đảm rõ ràng, công khai, minh bạch, hài hòa lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư. (3) Về việc sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại (Điều 122 và 127): Giao Bộ Tài nguyên và Môi trường tiếp thu ý kiến Thành viên Chính phủ, chỉnh lý quy định này phù hợp với chủ trương tại Nghị quyết số 18-NQ/TW về “Tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại” và phù hợp với thực tiễn. (4) Về Quỹ phát triển đất (Điều 115): Giao Bộ Tài nguyên và Môi trường tiếp thu, hoàn thiện các quy định về Tổ chức phát triển quỹ đất và Quỹ phát triển đất tại dự thảo Luật nhằm tạo quỹ đất và phát triển quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội của địa phương, thể chế đầy đủ quan điểm của Nghị quyết số 18-NQ/TW về “Thực hiện việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất”, “tạo lập, quản lý, khai thác quỹ đất, thực hiện tốt nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất”. (5) Về sửa đổi, bổ sung Luật Đầu tư công liên quan đến quy định tách nội dung bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thành dự án độc lập: Giao Bộ Tài nguyên và Môi trường hoàn thiện quy định về các trường hợp tách việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giải phóng mặt bằng thành dự án độc lập, phù hợp với chủ trương của Nghị quyết 18-NQ/TW về “Tiếp tục thực hiện thí điểm và sớm tổng kết chủ trương tách dự án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ra khỏi dự án đầu tư để thực hiện trước”. - Về điều khoản chuyển tiếp, cần rà soát kỹ lưỡng những trường hợp phát sinh trong thực tiễn để có cơ chế xử lý, tránh khoảng trống pháp lý, tạo điều kiện phát triển kinh tế - xã hội, đồng thời bảo đảm chặt chẽ, không để sơ hở, lợi ích nhóm, lợi ích cục bộ. - Về hiệu lực thi hành luật, thống nhất về dự kiến hiệu lực thi hành của Luật Đất đai (sửa đổi) từ ngày 01 tháng 01 năm 2025 để đồng bộ với hiệu lực của Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản đã được Quốc hội thông qua tại Kỳ họp thứ 6; đề xuất về hiệu lực sớm hơn đối với quy định về hoạt động lấn biển và quy định sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Lâm nghiệp. Giao Bộ Tài nguyên và Môi trường tiếp tục tiếp thu ý kiến Thành viên Chính phủ nhất là ý kiến của các bộ, ngành có liên quan về: đấu giá, thi hành án; quy hoạch, thủ tục đấu thầu, giao đất, cho thuê đất gắn với quy trình phê duyệt dự án đầu tư, dự án đầu tư công, tách dự án bồi thường, giải phóng mặt bằng thành dự án độc lập; các trường hợp định giá đất và phương pháp định giá đất, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, quỹ phát triển đất; thế chấp tài sản là nhà ở, dự án bất động sản; đất quốc phòng, an ninh; quy hoạch lâm nghiệp, chuyển đổi đất rừng, đất nông nghiệp... ; phối hợp với Bộ Tư pháp về tính thống nhất của hệ thống pháp luật đề xuất sửa đổi, bổ sung của các luật khác tại dự thảo Luật. Xem thêm Nghị quyết 05/NQ-CP năm 2024 ban hành ngày 05/01/2024
Trình tự, thủ tục xác định giá đất cụ thể từ ngày 01/08/2024
Đây là nội dung tại Nghị định 71/2024/NĐ-CP quy định về phương pháp định giá đất; áp dụng phương pháp định giá đất của các trường hợp chuyển tiếp. 1. Các trường hợp áp dụng giá đất cụ thể Theo Khoản 1 Điều 160 Luật Đất đai 2024 thì giá đất cụ thể được áp dụng cho các trường hợp sau đây: - Tính tiền sử dụng đất đối với tổ chức khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất cho nhà đầu tư trúng thầu hoặc tổ chức kinh tế do nhà đầu tư trúng thầu thành lập thực hiện dự án có sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất; - Tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, trừ trường hợp thông qua đấu giá quyền sử dụng đất; - Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước theo quy định của pháp luật về cổ phần hóa; - Xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, trừ trường hợp quy định tại điểm i khoản 1 Điều 159 của Luật Đất đai 2024; - Tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết; cho phép chuyển hình thức sử dụng đất; - Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Như vậy, theo quy định của Luật Đất đai 2024 thì giá đất cụ thể sẽ được áp dụng nếu thuộc một trong sáu trường hợp nêu trên. 2. Trình tự, thủ tục xác định giá đất cụ thể Việc xác định giá đất cụ thể được thực hiện theo các nội dung sau (Điều 33 Nghị định 71/2024/NĐ-CP): - Thu thập, tổng hợp, phân tích thông tin: + Các thông tin cần thu thập gồm thông tin về thửa đất định giá, thông tin đầu vào để áp dụng các phương pháp định giá đất. Việc thu thập, tổng hợp thông tin về thửa đất, thông tin đầu vào để áp dụng các phương pháp định giá đất thực hiện theo Mẫu số 02, Mẫu số 03 Phụ lục I Nghị định 71/2024/NĐ-CP; + Tổ chức thực hiện định giá đất chịu trách nhiệm về tính chính xác, đầy đủ của các thông tin để áp dụng phương pháp định giá đất và cung cấp thông tin về kết quả điều tra, thu thập thông tin đầu vào cho cơ quan có chức năng quản lý đất đai để cập nhật cơ sở dữ liệu về giá đất. - Lựa chọn phương pháp định giá đất: Căn cứ vào mục đích sử dụng đất được đưa ra định giá, đặc điểm của thửa đất, khu đất cần định giá, các thông tin đã thu thập được, điều kiện áp dụng các phương pháp định giá đất quy định tại khoản 6 Điều 158 Luật Đất đai 2024, tổ chức thực hiện định giá đất có trách nhiệm phân tích, lựa chọn phương pháp định giá đất phù hợp đề xuất Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể quyết định. Các phương pháp định giá đất bao gồm: - Phương pháp so sánh; - Phương pháp thu nhập; - Phương pháp thặng dư; - Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Ngoài 04 phương pháp trên, Chính phủ có thể quy định các phương pháp định giá đất khác sau khi được sự đồng ý của UBTVQH (Theo Điểm đ Khoản 5 Điều 158 Luật Đất đai 2024). (Xem nội dung chi tiết về các phương pháp định giá đất tại Chương II Nghị định 71/2024/NĐ-CP). - Xây dựng Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất, dự thảo Chứng thư định giá đất: + Tổ chức thực hiện định giá đất xây dựng Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất, dự thảo Chứng thư định giá đất và gửi đến cơ quan có chức năng quản lý đất đai; + Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất, chứng thư định giá đất thực hiện theo Mẫu số 16, Mẫu số 17 Phụ lục I Nghị định 71/2024/NĐ-CP. Như vậy theo quy định tại Nghị định 71/2024/NĐ-CP việc xác định giá đất cụ thể gồm: thu thập, phân tích thông tin thửa đất; lựa chọn phương pháp định giá (so sánh, thu nhập, thặng dư, hệ số điều chỉnh); lập báo cáo, dự thảo chứng thư định giá đất. Xem chi tiết tại Nghị định 71/2024/NĐ-CP quy định về giá đất có hiệu từ 01/08/2024.
03 chính sách mới về bất động sản có hiệu lực trong tháng 8/2024
Tháng 8 tới đây sẽ có nhiều chính sách mới về bất động sản sẽ có hiệu lực, trong đó, nổi bật là Luật sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Các tổ chức tín dụng 2024, Nghị định 71/2024/NĐ-CP và Nghị định 88/2024/NĐ-CP. Luật sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Các tổ chức tín dụng 2024 Ngày 29/6/2024, Quốc hội ban hành Luật sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Các tổ chức tín dụng 2024. Theo đó, đã sửa đổi, bổ sung các quy định như sau: - Sửa đổi Luật Đất đai 2024: + Sửa đổi hiệu lực của Luật Đất đai 2024 từ 01/01/2025 thành 01/8/2024. + Sửa đổi hiệu lực của khoản 2 Điều 251 Luật Đất đai 2024 thành ngày 01/01/2025. + Sửa đổi, bổ sung các trường hợp được tiếp tục giao đất, cho thuê đất: Các dự án đầu tư thuộc trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2013, pháp luật có liên quan và phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất mà chưa được giao đất, cho thuê đất thì được tiếp tục thực hiện các bước tiếp theo trong trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất để giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư, chủ đầu tư theo quy định của Luật này nếu thuộc một trong các trường hợp sau đây: ++ Dự án đã lựa chọn được nhà đầu tư, chủ đầu tư theo đúng quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về nhà ở, pháp luật về đấu thầu từ ngày 01/7/2014 đến trước ngày 01/8/2024; ++ Dự án mà nhà đầu tư đã nộp hồ sơ hợp lệ để thực hiện thủ tục lựa chọn nhà đầu tư, chủ đầu tư trước ngày 01/8/2024 và đã lựa chọn được nhà đầu tư, chủ đầu tư trước ngày 01/01/2025. ++ Việc lựa chọn nhà đầu tư, chủ đầu tư đối với dự án quy định tại điểm này được thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về nhà ở, pháp luật về đấu thầu có hiệu lực tại thời điểm nộp hồ sơ. - Sửa đổi Luật Nhà ở 2023: Sửa đổi hiệu lực của Luật Nhà ở 2023 từ 01/01/2025 thành 01/8/2024. - Sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản 2023: Sửa đổi hiệu lực của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 từ 01/01/2025 thành 01/8/2024. - Sửa đổi Luật Các tổ chức tín dụng 2024: Sửa đổi hiệu lực của khoản 2 Điều 209 Luật Các tổ chức tín dụng 2024 từ 01/01/2025 thành 01/8/2024. Xem toàn văn: Luật sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Các tổ chức tín dụng 2024 có hiệu lực từ 01/8/2024. Nghị định 71/2024/NĐ-CP quy định về giá đất Ngày 27/6/2024, Chính phủ ban hành Nghị định 71/2024/NĐ-CP quy định về giá đất. Nghị định gồm 5 Chương, 40 Điều, quy định về phương pháp định giá đất, bảng giá đất, định giá đất cụ thể. Trong đó, tại Điều 3 Nghị định 71/2024/NĐ-CP đã quy định như sau: - Chuyển nhượng trên thị trường là chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi đã thực hiện thủ tục về thuế, phí, lệ phí tại cơ quan thuế hoặc đã đăng ký biến động tại văn phòng đăng ký đất đai hoặc đã ký hợp đồng chuyển nhượng giữa chủ đầu tư dự án bất động sản, nhà ở thương mại với khách hàng theo quy định của pháp luật. - Khu đất cần định giá là tập hợp các thửa đất trong cùng một khu vực, dự án có sử dụng đất cần định giá. - Thửa đất so sánh là thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng nhất định về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất với thửa đất cần định giá đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá. - Tổ chức thực hiện định giá đất là tổ chức hoạt động tư vấn xác định giá đất quy định tại khoản 3 Điều 162 Luật Đất đai 2024 được cơ quan có chức năng quản lý đất đai thuê hoặc giao nhiệm vụ thực hiện tư vấn định giá đất. Xem toàn văn: Nghị định 71/2024/NĐ-CP có hiệu lực từ 01/8/2024. Nghị định 88/2024/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất Ngày 15/7/2024, Chính phủ ban hành Nghị định 88/2024/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Nghị định gồm 3 Chương, 32 Điều, quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất. Theo đó, tại khoản 1 Điều 3 Nghị định 88/2024/NĐ-CP quy định về nội dung phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư gồm: - Tổng diện tích đất thu hồi (tổng hợp các phương án chi tiết tại khoản 2 Điều này), diện tích từng loại đất thu hồi; - Tổng số người có đất thu hồi; - Phương án đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm (nếu có); - Phương án bố trí tái định cư: số hộ gia đình, cá nhân được bố trí tái định cư, các khu tái định cư, địa điểm khu tái định cư, hình thức tái định cư (bằng đất, bằng nhà ở) (nếu có); - Phương án di dời mồ mả trong phạm vi đất thu hồi (nếu có); - Phương án di chuyển các công trình hạ tầng trong phạm vi đất thu hồi (nếu có); - Kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư bao gồm: tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; chi phí bảo đảm cho việc tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và chi phí khác; - Tiến độ thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; - Phương án chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với từng người có đất thu hồi, chủ sở hữu tài sản; - Các nội dung khác liên quan đến bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (nếu có). Xem toàn văn: Nghị định 88/2024/NĐ-CP có hiệu lực từ 01/8/2024.
Trình tự thực hiện 04 phương pháp định giá đất theo Nghị định 71/2024/NĐ-CP
Ngày 27/6/2024, Chính phủ đã ban hành Nghị định 71/2024/NĐ-CP Quy định về giá đất. https://cdn.thuvienphapluat.vn/uploads/danluatfile/2024/06/29/71_2024_nd-cp_27062024-signed.pdf Nghị định 71/2024/NĐ-CP (1) Căn cứ định giá đất cụ thể Căn cứ Điều 30 Nghị định 71/2024/NĐ-CP có quy định về căn cứ để định giá đất cụ thể như sau: - Việc định giá đất cụ thể sẽ được thực hiện theo quy định tại Điều 158 Luật Đất đai 2024 và các điều 4, 5, 6 và 7 của Nghị định 71/2024/NĐ-CP. Kết quả tổng hợp, phân tích thông tin về giá đất thị trường; các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất. - Giá đất cụ thể được xác định theo từng mục đích sử dụng đất, diện tích đất được xác định trong hồ sơ giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch chi tiết, cho phép chuyển hình thức sử dụng đất, cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, phương án đấu giá quyền sử dụng đất, thông báo thu hồi đất, kết quả điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm. Theo đó, sẽ dựa theo những yếu tố nêu trên để làm căn cứ định giá đất cụ thể. (2) Định giá đất theo phương pháp so sánh Theo Điều 4 Nghị định 71/2024/NĐ-CP trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp so sánh như sau: - Khảo sát, thu thập thông tin về thửa đất, khu đất cần định giá, bao gồm: + Mục đích sử dụng đất. + Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất theo quy định tại Điều 8 Nghị định 71/2024/NĐ-CP. - Khảo sát, thu thập thông tin đối với thửa đất so sánh bao gồm: + Thông tin đầu vào để định giá đất là giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, giá đất đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính quy định tại các điểm a, b và c Khoản 3 Điều 158 Luật Đất đai 2024. + Thông tin nêu trên sẽ được lấy từ các nguồn như: CSDL quốc gia về đất đai, CSDL quốc gia về giá, Văn phòng Đăng ký đất đai; đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất, đơn vị, tổ chức đấu giá tài sản; sàn giao dịch bất động sản, doanh nghiệp bất động sản; thông tin thu thập qua điều tra, khảo sát; Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất sẽ được thực hiện theo quy định tại Điều 8 Nghị định 71/2024/NĐ-CP. Bên cạnh đó, Nghị định 71/2024/NĐ-CP cũng nêu rõ việc lựa chọn thông tin các thửa đất để so sánh sẽ được thực hiện theo thứ tự ưu tiên như sau: - Thông tin gần nhất với thời điểm định giá đất. Trường hợp có nhiều nguồn thông tin khác nhau phát sinh tại cùng thời điểm thì sẽ ưu tiên lựa chọn nguồn thông tin theo thứ tự như sau: + CSDL quốc gia về đất đai, CSDL quốc gia về giá. + Văn phòng Đăng ký đất đai. + Đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất, đơn vị, tổ chức đấu giá tài sản; sàn giao dịch bất động sản, doanh nghiệp bất động sản. + Thông tin thu thập qua điều tra, khảo sát. - Tương đồng nhất định về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất. - Có khoảng cách gần nhất đến thửa đất, khu đất cần định giá và không bị giới hạn bởi địa giới hành chính của các đơn vị hành chính cấp xã, cấp huyện trong địa bàn hành chính cấp tỉnh. Trường hợp mở rộng phạm vi thu thập thông tin ngoài địa bàn hành chính cấp tỉnh thì tổ chức thực hiện định giá đất phải giải trình cụ thể lý do trong Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất để Hội đồng thẩm định giá đất xem xét, quyết định. Xem thêm cách xác định giá theo phương pháp so sánh và ví dụ tại Nghị định 71/2024/NĐ-CP. (3) Định giá đất theo phương pháp thu nhập Theo Nghị định 71/2024/NĐ-CP quy định về phương pháp thu nhập như sau: - Khảo sát, thu thập thông tin về thu nhập của thửa đất, khu đất cần định giá, cụ thể: + Đất phi nông nghiệp: Khảo sát, thu thập từ việc cho thuê đất, cho thuê mặt bằng trong thời gian 03 năm (được tính từ ngày 01/1 đến hết ngày 31/12) liên tục liền kề trước thời điểm định giá của thửa đất, khu đất cần định giá hoặc trong 01 năm (được tính từ ngày 01/1 đến hết ngày 31/12) liền kề trước thời điểm định giá của 03 thửa đất có khoảng cách gần nhất đến thửa đất, khu đất cần định giá để so sánh. Trường hợp không thu thập được thông tin từ việc cho thuê đất, mặt bằng thì thu thập thông tin về thu nhập từ hoạt động sản xuất, kinh doanh ghi trong báo cáo tài chính trong thời gian 03 năm (tính từ ngày 01/1 đến hết ngày 31/12) liên tục liền kề trước thời điểm định giá của thửa đất, khu đất cần định giá hoặc trong báo cáo tài chính của 01 năm liền kề trước thời điểm định giá của 03 thừa đất có khoảng cách gần nhất đến thửa đất, khu đất cần định giá. + Đất nông nghiệp: Khảo sát, thu thập thông tin về thu nhập từ việc sử dụng đất nông nghiệp tại cơ quan thống kê, cơ quan thuế, cơ quan nông nghiệp và phát triển nông thôn, cụ thể: Trong khoảng thời gian 03 năm (tính từ ngày 01/1 đến hết ngày 31/12) liên tục liền kề trước thời điểm định giá đối với đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất nông nghiệp khác. Tối thiểu 03 vụ thu hoạch liên tục trước thời điểm định giá đối với đất trồng cây lâu năm. Trong một chu kỳ khai thác trước thời điểm định giá đối với đất trồng rừng sản xuất theo quy định. Trường hợp không có số liệu từ cơ quan thống kê, cơ quan thuế, cơ quan nông nghiệp và phát triển nông thôn thì thu thập thông tin về thu nhập thực tế phổ biến trên thị trường của 03 thửa đất có khoảng cách gần nhất đến thửa đất, khu đất cần định giá. - Khảo sát, thu thập thông tin về chi phí của thửa đất, khu đất cần định giá. - Xác định thu nhập ròng bình quân năm - Xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất cần định giá - Xác định giá của thửa đất cần định giá Theo đó, trong thời hạn là 05 ngày làm việc tính từ ngày nhận được văn bản yêu cầu của cơ quan có chức năng quản lý đất đai, các ngân hàng thương mại nhà nước có trách nhiệm cung cấp bằng văn bản thông tin về lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân quy định tại Khoản 4 Điều 5 Nghị định 71/2024/NĐ-CP. Xem thêm cách xác định giá đất theo phương pháp thu nhập và ví dụ tại Nghị định 71/2024/NĐ-CP. (4) Định giá đất theo phương pháp thặng dư Cụ thể, phương pháp thặng dư sẽ được thực hiện theo trình tự như sau: - Khảo sát, thu thập các thông tin về thửa đất, khu đất cần định giá - Ước tính tổng doanh thu phát triển của thửa đất, khu đất. - Ước tính tổng chi phí phát triển của thửa đất, khu đất. Theo đó, phương pháp thặng dư sẽ được thực hiện bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất (hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, số tầng cao tối đa của công trình) theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; Xem thêm cách xác định giá đất theo phương pháp thặng dư và ví dụ tại Nghị định 71/2024/NĐ-CP. (5) Định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất Cụ thể, phương pháp thặng dư được thực hiện bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất (hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, số tầng cao tối đa của công trình) theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Theo đó, trình tự nội dung xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được quy định tại Điều 6 Nghị định 71/2024/NĐ-CP như sau: - Khảo sát, thu thập thông tin về các thửa đất cần định giá theo vị trí đất, khu vực quy định trong bảng giá đất, trong đó bao gồm: Vị trí, diện tích, loại đất và thời hạn sử dụng, thông tin giá đất trong bảng giá đất. - Khảo sát, thu thập thông tin về giá đất theo quy định tại các điểm a, b, c Khoản 3 và 4 Điều 158 Luật Đất đai 2024 cho từng vị trí đất, khu vực. Trường hợp thửa đất lựa chọn để thu thập thông tin có tài sản gắn liền với đất thì thực hiện chiết trừ giá trị tài sản gắn liền với đất để xác định giá đất của thửa đất theo quy định tại khoản 4 và 5 Điều 4 Nghị định 71/2024/NĐ-CP. - Xác định giá đất thị trường của từng vị trí đất, khu vực, cụ thể: + Thống kê giá đất thu thập được theo từng vị trí đất, khu vực. Trường hợp giá đất thu thập theo từng vị trí đất, khu vực mà nhiều thửa đất có tính tương đồng nhất định về giá đất nếu có trường hợp giá đất quá cao hoặc quá thấp so với mặt bằng chung thì loại bỏ thông tin giá đất này trước khi xác định giá đất thị trường. + Giá đất thị trường của từng vị trí đất, khu vực được xác định bằng cách lấy bình quân số học của các mức giá đất tại vị trí đất, khu vực đó. - Xác định hệ số điều chỉnh giá đất theo hệ số điều chỉnh giá đất được xác định tương ứng với từng loại đất, vị trí đất, khu vực bằng cách lấy giá đất thị trường chia cho giá đất trong bảng giá đất tại vị trí đất, khu vực đó. Theo đó, giá đất của thửa đất cần định giá tại từng vị trí đất, khu vực được xác định cách lấy Giá đất trong bảng giá đất nhân cho Hệ số điều chỉnh đất cần định giá của thửa đất. Nghị định 71/2024/NĐ-CP sẽ có hiệu lực thi hành khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực. Tuy nhiên, riêng có Điều 37 Nghị định 71/2024/NĐ-CP sẽ có hiệu lực thi hành từ ngày 27/6/2024.
Nguồn gốc câu thành ngữ “Tấc đất tấc vàng” - Nguyên tắc, phương pháp định giá đất hiện nay
Từ xưa, ông cha ta vẫn luôn coi trọng đất đai, một nguồn tài nguyên quý giá không thể thiếu trong cuộc sống của con người. Cũng chính vì thế mà có câu thành ngữ “Tấc đất tấc vàng”. Ý nghĩa của câu nói này như thế nào và hiện nay, pháp luật quy định ra sao về việc xác định giá đất, hãy cùng tìm hiểu bài viết dưới đây. Nguồn gốc câu thành ngữ “Tấc đất tấc vàng” Bắt nguồn từ một câu chuyện kể: Ngày xưa, ở một làng nọ có một lão nông cả đời gắn bó với ruộng đồng, ông yêu quý mảnh đất của mình, trồng cây, cày cấy bấy lâu mãn nguyện. Nhờ mảnh đất ấy đời sống ngày một no đủ, nuôi con cái trưởng thành. Tuy vậy, những đứa con ông được hưởng lúa gạo hoa màu từ ruộng vườn do tay ông lao động mà có lại không mấy mặn mà với đất, đôi khi chểnh mảng không thiết làm ruộng. Một ngày kia, ông bị ốm nặng, nhưng nghĩ đến ruộng đất yêu quý, rồi đây không ai cày xới thì lấy làm đau lòng. Hôm ấy, bệnh tình nặng quá, biết mình không qua khỏi, ông đành gọi hai đứa con lại mà rằng: - Các con nhớ rằng trong đám đất nhà mình có chôn một hũ vàng, sau khi cha mất, các con gia công chịu khó cuốc xới lên tìm kiếm, chắc sẽ giàu to. - Người cha mất rồi, anh em nhà nọ bảo nhau ra cuốc xới hết đám ruộng này sang đám ruộng khác. Mỗi lần cày xới chả thấy vàng đâu, họ đành bảo nhau trồng cây trên mảnh đất đó. Năm qua tháng lại, cuốc xới đất tơi xốp, lại chăm bón tưới nước đầy đủ nên lúa tốt bời bời, ngô sai bắp, khoai sai củ. Mùa thu hoạch đến, thóc chất đầy nhà, ngô khoai nhiều vô kể, lúc ấy họ mới nghĩ ra rằng người cha quá cố của mình đã nói đúng, họ đã tìm thấy vàng trên mảnh ruộng của mình chính là cuộc sống no đủ mà tấc đất đem lại. Bắt đầu bằng hình ảnh “Tấc đất”, người viết dùng ngôn ngữ súc tích để nhấn mạnh sự quý giá của đất, dù ít ỏi nhưng không kém phần quý báu như “tấc vàng”. So sánh này thể hiện ý nghĩa sâu sắc, đất đai được coi trọng không kém vàng, một biểu tượng của giàu có. Ý nghĩa câu thành ngữ "Tấc đất tấc vàng" “Tấc đất tấc vàng” khẳng định về giá trị lớn của đất đai trong đời sống con người. Mỗi tấc đất đều quý giá như tấc vàng, từng phần nhỏ của mảnh đất đều đáng trân trọng. Câu thành ngữ truyền đạt thông điệp rằng đất đai là một tài sản quý giá, có giá trị không gì sánh kịp. Nhắc nhở mọi người phải biết quý trọng, giữ gìn, bảo vệ đất đai; không ai được phá hoại đất đai, lãng phí đất đai. Nhà nông phải chăm bón, vun xới cho vườn tược, ruộng rẫy được màu mỡ, tươi tốt. Để phát huy giá trị của đất đai, con người Việt Nam xưa đã cần cù, sáng tạo để trồng trọt, làm giàu trên mảnh đất của mình. Từ đồng bằng Bắc Bộ đến những đồng quê Nam Bộ, mỗi nơi đều chứng minh sự gắn bó của con người với đất đai, mang lại hạnh phúc và ấm no. Ngày nay, để khai thác tiềm năng của đất đai, người Việt Nam đã áp dụng nhiều kỹ thuật tiên tiến, bảo vệ đất mà vẫn thu được nhiều thành quả. Qau câu thành ngữ “Tấc đất tấc vàng” thế hệ trẻ cần hiểu rõ giá trị đất đai, tiếp tục truyền thống cần cù của tổ tiên, để đất đai trở nên màu mỡ, “có sức người sỏi đá cũng thành cơm”. Đồng thời, phải bảo vệ môi trường đất, giữ cho quê hương xanh tươi, để đất đai luôn màu mỡ, chỉ như thế quê hương mới phát triển vững bền. Nguyên tắc, phương pháp định giá đất Nguyên tắc, phương pháp định giá đất theo Luật Đất đai hiện hành: Căn cứ Điều 112 Luật Đất đai 2013, nguyên tắc, phương pháp định giá đất như sau: - Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá. - Theo thời hạn sử dụng đất. - Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất. - Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau. - Chính phủ quy định phương pháp định giá đất. Nguyên tắc, phương pháp định giá đất theo Luật Đất đai 2024 (bắt đầu có hiệu lực từ ngày 01/01/2025). Căn cứ Điều 158 Luật Đất đai 2024, nguyên tắc, căn cứ và phương pháp định giá đất được quy định như sau: Nguyên tắc xác định giá đất: - Phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường. - Tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất. - Bảo đảm trung thực, khách quan, công khai, minh bạch. - Bảo đảm tính độc lập giữa tổ chức tư vấn xác định giá đất, Hội đồng thẩm định bảng giá đất, Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể và cơ quan hoặc người có thẩm quyền quyết định giá đất. - Bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư. Căn cứ định giá đất: - Mục đích sử dụng đất được đưa ra định giá. - Thời hạn sử dụng đất. Đối với đất nông nghiệp đã được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân theo hạn mức giao đất nông nghiệp, đất nông nghiệp trong hạn mức nhận chuyển quyền thì không căn cứ vào thời hạn sử dụng đất. - Thông tin đầu vào để định giá đất theo các phương pháp định giá đất. - Yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất. - Quy định của pháp luật có liên quan tại thời điểm định giá đất. Phương pháp định giá đất: - Phương pháp so sánh được thực hiện bằng cách điều chỉnh mức giá của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng nhất định về các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá thông qua việc phân tích, so sánh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất sau khi đã loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất (nếu có) để xác định giá của thửa đất cần định giá. - Phương pháp thu nhập được thực hiện bằng cách lấy thu nhập ròng bình quân năm trên một diện tích đất chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân của loại tiền gửi bằng tiền Việt Nam kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh của 03 năm liền kề tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá đất. - Phương pháp thặng dư được thực hiện bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất (hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, số tầng cao tối đa của công trình) theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. - Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được thực hiện bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định thông qua việc so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất thị trường. Tóm lại, câu thành ngữ "Tấc đất tấc vàng" khẳng định về tầm quan trọng, giá trị của đất đai. Mỗi tấc đất đều chứa đựng tấc lòng của người dân. Cuộc sống phong phú và hạnh phúc là kết quả của lao động và chăm sóc đất đai. Câu thành ngữ cũng nhắc nhở thế hệ trẻ về trách nhiệm bảo vệ môi trường và giữ gìn nguồn đất đai. Bên cạnh đó, khi nhắc đến giá trị của đất đai cũng như việc xác định giá đất phải tuân thủ những quy định của pháp luật về đất đai nhằm thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ của người dân đối với đất đai.
Trình tự xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất năm 2024
Hiện nay luật đất đai có bao nhiêu phương pháp định giá đất? Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được thực hiện như thế nào, trường hợp nào được áp dụng? Các phương pháp định giá đất hiện hành Tại Điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP được sửa đổi bởi Khoản 2 Điều 1 Nghị định 12/2024/NĐ-CP quy định về 04 phương pháp định giá đất như sau: - Phương pháp so sánh - Phương pháp thu nhập - Phương pháp thặng dư - Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất Theo quy định mới này thì kể từ ngày 05/02/2024, chỉ có 04 phương pháp định giá đất. So với trước đây thì hiện tại đã không còn phương pháp chiết trừ. Điều kiện áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất Tại Điều 4 và Điều 5 Nghị định 12/2024/NĐ-CP được sửa đổi bởi Khoản 2, Khoản 3 Điều 1 Nghị định 12/2024/NĐ-CP quy định về Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất như sau: Cách tính: Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được thực hiện bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ số điều chỉnh giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành thông qua việc so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất phổ biến trên thị trường. Các trường hợp áp dụng: Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để xác định giá đất đối với thửa đất, khu đất đã được quy định trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành và thuộc một trong các trường hợp sau: (1) Các trường hợp quy định tại Điểm a Khoản 4 Điều 114 và Khoản 3 Điều 189 Luật Đất đai 2013: + Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân. Tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân; + Người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất trong thời hạn sử dụng đất còn lại theo giá đất cụ thể, sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định trong dự án. (2) Tính tiền thuê đất trả tiền hàng năm khi Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; (3) Tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp thửa đất, khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng; (4) Xác định giá đất của thửa đất, khu đất cần định giá mà tổng giá trị tính theo giá đất trong bảng giá đất đối với diện tích phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc trung ương, dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao, dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại trong các trường hợp sau: Các trường hợp quy định tại điểm b và điểm d khoản 4 Điều 114, khoản 2 Điều 172 Luật Đất đai 2013: + Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất; + Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm; + Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm được chuyển sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và phải xác định lại giá đất cụ thể để tính tiền thuê đất tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển sang thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê theo quy định của Luật này. Tính tiền thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê khi Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất. (5) Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với các trường hợp thu hồi nhiều thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng mà không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh. Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất Tại Khoản 9 Điều 1 Nghị định 12/2024/NĐ-CP bổ sung Điều 5e vào Nghị định 44/2014/NĐ-CP. Theo đó, trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được quy định như sau: - Đối với trường hợp quy định tại (1), (2), (3), (4) nêu trên: Cơ quan tài chính chủ trì, xây dựng và trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định, công bố hệ số điều chỉnh giá đất hằng năm sau khi xin ý kiến của Hội đồng nhân dân cùng cấp. Trường hợp cần thiết, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định điều chỉnh hệ số điều chỉnh giá đất đã ban hành cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương. Việc xây dựng, điều chỉnh hệ số điều chỉnh giá đất quy định tại điểm này thực hiện theo quy định của pháp luật về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất. - Đối với trường hợp quy định tại (5) nêu trên: Cơ quan tài nguyên và môi trường chủ trì tham mưu trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định hệ số điều chỉnh giá đất cho từng dự án hoặc khu vực để áp dụng. Trình tự, nội dung xác định hệ số điều chỉnh giá đất quy định như sau: + Khảo sát, thu thập thông tin về các thửa đất cần định giá theo vị trí đất, quy định trong bảng giá đất, bao gồm: vị trí, diện tích, loại đất và thời hạn sử dụng, thông tin giá đất trong bảng giá đất. + Khảo sát, thu thập thông tin về giá đất của tối thiểu 03 thửa đất theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 5b Nghị định 44/2014/NĐ-CP được bổ sung bởi Nghị định 12/2024/NĐ-CP này cho từng vị trí đất. Trường hợp thửa đất có tài sản gắn liền với đất thì thực hiện chiết trừ giá trị tài sản gắn liền với đất để xác định giá của thửa đất theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 5c Nghị định 44/2014/NĐ-CP được bổ sung bởi Nghị định 12/2024/NĐ-CP. + Xác định giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất: Thống kê giá đất thị trường theo từng vị trí đất đối với các thông tin đã thu thập được ở trên và xác định giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất. Trường hợp giá đất trên thị trường tập trung vào một khoảng giá thì giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất được xác định bằng cách lấy bình quân số học của các mức giá đất tại vị trí đất đó. + Xác định hệ số điều chỉnh giá đất Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định theo từng vị trí đất bằng cách lấy giá đất phổ biến trên thị trường chia cho giá đất trong bảng giá đất tại vị trí đất đó. Giá đất của thửa đất cần định giá tại từng vị trí đất được xác định như sau: Giá đất của thửa đất cần định giá = Giá đất trong bảng giá đất của thửa đất cần định giá x Hệ số điều chỉnh giá đất. Theo đó, tùy vào trường hợp mà cơ quan tài chính hoặc cơ quan tài nguyên và môi trường sẽ chủ trì xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất trình Ủy ban nhân dân có thẩm quyền quyết định.
Nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất theo quy định Luật Đất đai 2024
Định giá đất là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định 1. Nguyên tắc định giá đất Căn cứ Khoản 1 Điều 158 Luật Đất đai 2024 quy định nguyên tắc định giá đất như sau: - Phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường; - Tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất; - Bảo đảm trung thực, khách quan, công khai, minh bạch; - Bảo đảm tính độc lập giữa tổ chức tư vấn xác định giá đất, Hội đồng thẩm định bảng giá đất, Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể và cơ quan hoặc người có thẩm quyền quyết định giá đất; - Bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư. 2. Căn cứ định giá đất Căn cứ Khoản 2 Điều 158 Luật Đất đai 2024 quy định căn cứ định giá đất như sau: - Mục đích sử dụng đất được đưa ra định giá; - Thời hạn sử dụng đất. Đối với đất nông nghiệp đã được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân theo hạn mức giao đất nông nghiệp, đất nông nghiệp trong hạn mức nhận chuyển quyền thì không căn cứ vào thời hạn sử dụng đất; - Thông tin đầu vào để định giá đất theo các phương pháp định giá đất; - Yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất; - Quy định của pháp luật có liên quan tại thời điểm định giá đất 3. Phương pháp định giá đất Căn cứ Khoản 3 Điều 158 Luật Đất đai 2024 quy định phương pháp định giá đất như sau: - Phương pháp so sánh được thực hiện bằng cách điều chỉnh mức giá của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng nhất định về các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá thông qua việc phân tích, so sánh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất sau khi đã loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất (nếu có) để xác định giá của thửa đất cần định giá; - Phương pháp thu nhập được thực hiện bằng cách lấy thu nhập ròng bình quân năm trên một diện tích đất chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân của loại tiền gửi bằng tiền Việt Nam kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh của 03 năm liền kề tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá đất; - Phương pháp thặng dư được thực hiện bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất (hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, số tầng cao tối đa của công trình) theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; - Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được thực hiện bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định thông qua việc so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất thị trường; * Trường hợp và điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất được quy định như sau: - Phương pháp so sánh được áp dụng để định giá đối với trường hợp có tối thiểu 03 thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng nhất định về các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá; - Phương pháp thu nhập được áp dụng để định giá đối với trường hợp thửa đất, khu đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở mà thửa đất, khu đất cần định giá không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh nhưng xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất được đưa ra định giá; - Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với trường hợp thửa đất, khu đất để thực hiện dự án đầu tư không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập nhưng ước tính được tổng doanh thu phát triển và tổng chi phí phát triển của dự án; - Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để định giá cụ thể tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với các trường hợp thu hồi nhiều thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng và đã được quy định giá đất trong bảng giá đất mà không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh Trên đây là quy định về nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất theo quy định Luật Đất đai 2024
Phương pháp định giá đất và điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất năm 2024?
Khái niệm Giá đất là gì? Mục đích sử dụng Bảng giá đất để làm gì? Các phương pháp định giá đất năm 2024? Điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất năm 2024? Giá đất là gì? Tại khoản 19 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất. Bảng giá đất được dùng để làm gì? Tại khoản 2 Điều 114 Luật Đất đai 2013 thì bảng giá đất được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây: - Tính tiền sử dụng đất khi: + Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; + Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân; - Tính thuế sử dụng đất; - Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai; - Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; - Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai; - Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. Các phương pháp định giá đất năm 2024? Tại Điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP và được sửa đổi bởi Khoản 2 Điều 1 Nghị định 12/2024/NĐ-CP: - Phương pháp so sánh được thực hiện bằng cách điều chỉnh mức giá của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng nhất định về các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá thông qua việc phân tích, so sánh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất sau khi đã loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất (nếu có) để xác định giá của thửa đất cần định giá. - Phương pháp thu nhập được thực hiện bằng cách lấy thu nhập ròng bình quân năm trên một diện tích đất chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân của loại tiền gửi bằng tiền Việt Nam kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh của 03 năm liền kề tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá. - Phương pháp thặng dư được thực hiện bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất (hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, số tầng cao tối đa của công trình) theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. - Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được thực hiện bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ số điều chỉnh giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành thông qua việc so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất phổ biến trên thị trường Điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất năm 2024? - Phương pháp so sánh được áp dụng để định giá đối với trường hợp có tối thiểu 03 thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng nhất định về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá (sau đây gọi là thửa đất so sánh), trừ trường hợp quy định tại các điểm a, b, c và d khoản 4 Điều này. - Phương pháp thu nhập được áp dụng để định giá đối với trường hợp thửa đất, khu đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở mà thửa đất, khu đất cần định giá không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh nhưng xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá, trừ trường hợp quy định tại các điểm a, b, c và d khoản 4 Điều này. - Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với trường hợp thửa đất, khu đất để thực hiện dự án đầu tư không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập nhưng ước tính được tổng doanh thu phát triển và tổng chi phí phát triển của dự án, trừ trường hợp quy định tại các điểm a, b, c và d khoản 4 Điều này. - Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để xác định giá đất đối với thửa đất, khu đất đã được quy định trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành và thuộc một trong các trường hợp sau: + Các trường hợp quy định tại điểm a khoản 4 Điều 114 và khoản 3 Điều 189 Luật Đất đai 2013; + Tính tiền thuê đất trả tiền hàng năm khi Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; + Tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp thửa đất, khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng; + Xác định giá đất của thửa đất, khu đất cần định giá mà tổng giá trị tính theo giá đất trong bảng giá đất đối với diện tích phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc trung ương, dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao, dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại trong các trường hợp sau: Các trường hợp quy định tại điểm b và điểm d khoản 4 Điều 114, khoản 2 Điều 172 Luật Đất đai 2013; Tính tiền thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê khi Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất. + Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với các trường hợp thu hồi nhiều thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng mà không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh. - Các thửa đất so sánh để áp dụng phương pháp định giá đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này phải đủ điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai.
04 phương pháp định giá đất theo quy định mới từ ngày 05/02/2024
Chính phủ vừa ban hành Nghị định 12/2024/NĐ-CP ngày 05/02/2024 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về giá đất và Nghị định 10/2023/NĐ-CP ngày 03/4/2023 sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai. 04 phương pháp định giá đất và điều kiện áp dụng Căn cứ tại Nghị định 12/2024/NĐ-CP sửa đổi Điều 4, Điều 5 Nghị định 44/2014/NĐ-CP về phương pháp định giá đất và điều kiện áp dụng từng phương pháp đó. Cụ thể: (1) Phương pháp so sánh Được thực hiện bằng cách điều chỉnh mức giá của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng nhất định về các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá thông qua việc phân tích, so sánh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất sau khi đã loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất (nếu có) để xác định giá của thửa đất cần định giá. Phương pháp so sánh được áp dụng để định giá đối với trường hợp có tối thiểu 03 thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng nhất định về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá (sau đây gọi là thửa đất so sánh), trừ trường hợp quy định tại phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Xem bài viết liên quan: Cơ chế giao đất thông qua đấu thầu theo Luật Đất đai 2024 Quy định mới về bồi thường khi thu hồi đất nông nghiệp theo Luật Đất đai 2024 (2) Phương pháp thu nhập Được thực hiện bằng cách lấy thu nhập ròng bình quân năm trên một diện tích đất chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân của loại tiền gửi bằng tiền Việt Nam kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh của 03 năm liền kề tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá. Phương pháp thu nhập được áp dụng để định giá đối với trường hợp thửa đất, khu đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở mà thửa đất, khu đất cần định giá không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh nhưng xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá, trừ trường hợp quy định tại phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. (3) Phương pháp thặng dư Được thực hiện bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất (hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, số tầng cao tối đa của công trình) theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với trường hợp thửa đất, khu đất để thực hiện dự án đầu tư không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập nhưng ước tính được tổng doanh thu phát triển và tổng chi phí phát triển của dự án, trừ trường hợp quy định tại phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. (4) Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất Được thực hiện bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ số điều chỉnh giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành thông qua việc so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất phổ biến trên thị trường Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để xác định giá đất đối với thửa đất, khu đất đã được quy định trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành và thuộc một trong các trường hợp sau: - Các trường hợp quy định tại điểm a khoản 4 Điều 114 và khoản 3 Điều 189 Luật Đất đai; - Tính tiền thuê đất trả tiền hàng năm khi Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; - Tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp thửa đất, khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng; - Xác định giá đất của thửa đất, khu đất cần định giá mà tổng giá trị tính theo giá đất trong bảng giá đất đối với diện tích phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc trung ương, dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao, dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại trong các trường hợp sau: Các trường hợp quy định tại điểm b và điểm d khoản 4 Điều 114, khoản 2 Điều 172 Luật Đất đai; Tính tiền thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê khi Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất. - Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với các trường hợp thu hồi nhiều thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng mà không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh. Theo đó, các thửa đất so sánh để áp dụng phương pháp định giá đất phải đủ điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai. Trên đây là 04 phương pháp định giá đất và điều kiện áp dụng có hiệu lực kể từ ngày 05/02/2024 theo Nghị định 12/2024/NĐ-CP. Xem bài viết liên quan: Cơ chế giao đất thông qua đấu thầu theo Luật Đất đai 2024 Quy định mới về bồi thường khi thu hồi đất nông nghiệp theo Luật Đất đai 2024
Bỏ “khung giá đất” và quy định “bảng giá đất” theo Luật Đất đai 2024
Tại kỳ họp bất thường lần thứ 5, Quốc hội khóa XV đã thông qua Luật Đất đai (sửa đổi) 2024 với nhiều điểm mới quan trọng. Trong đó, Luật Đất đai (sửa đổi) 2024 đã bỏ “khung giá đất” và quy định “bảng giá đất” tại Điều 159. Quy định bảng giá đất mới theo Luật Đất đai 2024 Theo đó, tại Luật Đất đai (sửa đổi) 2024 đã bỏ “khung giá đất”quy định tại Điều 113 Luật Đất đai 2013 trước đó, cụ thể: Theo Luật Đất đai 2013, chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp. Đối với Luật Đất đai (sửa đổi) 2024 đã bỏ quy định này và quy định bảng giá đất được áp dụng cho các trường hợp sau: - Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân; chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân - Tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm, trừ trường hợp cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất - Tính thuế sử dụng đất - Tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân - Tính lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai - Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai - Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý, sử dụng đất đai - Làm căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đối với hộ gia đình, cá nhân - Tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp thửa đất, khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng* - Tính tiền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân* - Tính tiền sử dụng đất đối với trường hợp bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê* *điểm mới so với Luật Đất đai 2013 Bên cạnh đó, bảng giá đất được xây dựng theo khu vực, vị trí. Đối với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất thì xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn. Theo đó, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng, trình Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định Bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 01/01/2026. Hằng năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để công bố và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 của năm tiếp theo. Trường hợp Bảng giá đất cần thiết phải điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung trong năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định. Cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất. Trong quá trình thực hiện, cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức tư vấn xác định giá đất để xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất. Như vậy, “bảng giá đất” được xây dựng hằng năm và “bảng giá đất lần đầu” được công bố và áp dụng từ ngày 01/01/2026 và được điều chỉnh từ ngày 01 tháng 01 của năm tiếp theo. Việc này sẽ giúp cho “bảng giá đất” tiệm cận giá đất thị trường, tuy nhiên cũng sẽ làm gia tăng áp lực công việc cho các địa phương. 04 phương pháp định giá đất theo Luật Đất đai 2024 Căn cứ tại khoản 5 Điều 158 và Điều 160 Luật Đất đai (sửa đổi) 2024 đã quy định 4 phương pháp định giá đất gồm: - Phương pháp so sánh được thực hiện bằng cách điều chỉnh mức giá của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng nhất định về các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá thông qua việc phân tích, so sánh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất sau khi đã loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất (nếu có) để xác định giá của thửa đất cần định giá; - Phương pháp thu nhập được thực hiện bằng cách lấy thu nhập ròng bình quân năm trên một diện tích đất chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân của loại tiền gửi bằng tiền Việt Nam kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh của 03 năm liền kề tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá; - Phương pháp thặng dư được thực hiện bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất (hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, số tầng cao tối đa của công trình) theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; - Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được thực hiện bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định thông qua việc so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất thị trường; Trong đó, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất để xác định giá đất cụ thể và trong trường hợp cần thiết phải quy định phương pháp định giá đất khác chưa được quy định thì Chính phủ đề xuất và được sự đồng ý của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, để đảm bảo vận hành thông suốt công tác định giá đất để phát triển kinh tế - xã hội. Ngoài ra, việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc: phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường; tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất; bảo đảm khách quan, công khai, minh bạch; bảo đảm tính độc lập trong các khâu xác định giá đất, thẩm định giá đất, quyết định giá đất. Xem thêm tại Luật Đất đai (sửa đổi) 2024.
05 nội dung về dự án Luật Đất đai (sửa đổi) sắp trình Quốc hội
Ngày 05/01/2024, Chính phủ ban hành Nghị quyết 05/NQ-CP năm 2024 phiên họp chuyên đề về xây dựng pháp luật tháng 12 năm 2023. Theo đó, về việc tiếp thu, chỉnh lý, hoàn thiện dự án Luật Đất đai (sửa đổi) đã được Chính phủ trình Quốc hội tại 03 Kỳ họp Quốc hội. Quốc hội đã cho ý kiến tại Kỳ họp thứ 4, 5 và 6 (năm 2022, 2023). Chính phủ đã tiếp thu ý kiến Đại biểu Quốc hội[4] theo đúng quy định của Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật. Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) là dự án khó, phức tạp, có nhiều chính sách quan trọng, nhạy cảm, có nhiều ý kiến khác nhau trong quá trình góp ý, hoàn thiện. Chính phủ đánh giá cao Bộ Tài nguyên và Môi trường đã chủ động, tích cực phối hợp chặt chẽ với Ủy ban Kinh tế và Ủy ban Pháp luật của Quốc hội và các bộ, cơ quan có liên quan nghiêm túc tiếp thu các ý kiến góp ý để hoàn thiện các phương án chỉnh lý, hoàn thiện dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Bộ Tài nguyên và Môi trường đã báo cáo Chính phủ đầy đủ quá trình phối hợp với các cơ quan của Quốc hội trong quá trình tiếp thu, chỉnh lý, hoàn thiện dự thảo Luật theo Kết luận của Ủy ban Thường vụ Quốc hội tại Phiên họp Ủy ban Thường vụ Quốc hội giữa 2 Kỳ họp thứ 6 Quốc hội Khóa XV. Về một số vấn đề còn ý kiến khác nhau, Bộ Tài nguyên và Môi trường tiếp thu, giải trình làm rõ ý kiến của các Thành viên Chính phủ và thiết kế các quy định cụ thể về các vấn đề: (1) Về đối tượng được sử dụng đất quốc phòng, an ninh kết hợp với hoạt động lao động sản xuất, xây dựng kinh tế (điểm b khoản 1 Điều 201) và quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp quân đội, công an khi sử dụng đất quốc phòng, an ninh kết hợp với hoạt động lao động sản xuất, xây dựng kinh tế (điểm h khoản 3 Điều 201) hoàn thiện theo hướng cho phép sử dụng đất quốc phòng, an ninh kết hợp với hoạt động lao động sản xuất, xây dựng kinh tế và quy định chặt chẽ quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp quân đội, công an khi sử dụng đất quốc phòng, an ninh kết hợp với hoạt động lao động sản xuất, xây dựng kinh tế. Giao Bộ Tài nguyên và Môi trường phối hợp Bộ Quốc phòng, Bộ Công an thực hiện Kết luận của Chủ tịch Quốc hội[9] để hoàn thiện về nội dung này. (2) Về nội dung phương pháp định giá đất và trường hợp, điều kiện áp dụng từng phương pháp (Điều 158): Giao Bộ Tài nguyên và Môi trường hoàn thiện dự thảo Luật theo hướng quy định rõ các phương pháp xác định giá đất; trường hợp, điều kiện áp dụng các phương pháp định giá đất; đồng thời giao Chính phủ quy định chi tiết tại Nghị định hướng dẫn thi hành, bảo đảm rõ ràng, công khai, minh bạch, hài hòa lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư. (3) Về việc sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại (Điều 122 và 127): Giao Bộ Tài nguyên và Môi trường tiếp thu ý kiến Thành viên Chính phủ, chỉnh lý quy định này phù hợp với chủ trương tại Nghị quyết số 18-NQ/TW về “Tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại” và phù hợp với thực tiễn. (4) Về Quỹ phát triển đất (Điều 115): Giao Bộ Tài nguyên và Môi trường tiếp thu, hoàn thiện các quy định về Tổ chức phát triển quỹ đất và Quỹ phát triển đất tại dự thảo Luật nhằm tạo quỹ đất và phát triển quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội của địa phương, thể chế đầy đủ quan điểm của Nghị quyết số 18-NQ/TW về “Thực hiện việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất”, “tạo lập, quản lý, khai thác quỹ đất, thực hiện tốt nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất”. (5) Về sửa đổi, bổ sung Luật Đầu tư công liên quan đến quy định tách nội dung bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thành dự án độc lập: Giao Bộ Tài nguyên và Môi trường hoàn thiện quy định về các trường hợp tách việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giải phóng mặt bằng thành dự án độc lập, phù hợp với chủ trương của Nghị quyết 18-NQ/TW về “Tiếp tục thực hiện thí điểm và sớm tổng kết chủ trương tách dự án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ra khỏi dự án đầu tư để thực hiện trước”. - Về điều khoản chuyển tiếp, cần rà soát kỹ lưỡng những trường hợp phát sinh trong thực tiễn để có cơ chế xử lý, tránh khoảng trống pháp lý, tạo điều kiện phát triển kinh tế - xã hội, đồng thời bảo đảm chặt chẽ, không để sơ hở, lợi ích nhóm, lợi ích cục bộ. - Về hiệu lực thi hành luật, thống nhất về dự kiến hiệu lực thi hành của Luật Đất đai (sửa đổi) từ ngày 01 tháng 01 năm 2025 để đồng bộ với hiệu lực của Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản đã được Quốc hội thông qua tại Kỳ họp thứ 6; đề xuất về hiệu lực sớm hơn đối với quy định về hoạt động lấn biển và quy định sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Lâm nghiệp. Giao Bộ Tài nguyên và Môi trường tiếp tục tiếp thu ý kiến Thành viên Chính phủ nhất là ý kiến của các bộ, ngành có liên quan về: đấu giá, thi hành án; quy hoạch, thủ tục đấu thầu, giao đất, cho thuê đất gắn với quy trình phê duyệt dự án đầu tư, dự án đầu tư công, tách dự án bồi thường, giải phóng mặt bằng thành dự án độc lập; các trường hợp định giá đất và phương pháp định giá đất, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, quỹ phát triển đất; thế chấp tài sản là nhà ở, dự án bất động sản; đất quốc phòng, an ninh; quy hoạch lâm nghiệp, chuyển đổi đất rừng, đất nông nghiệp... ; phối hợp với Bộ Tư pháp về tính thống nhất của hệ thống pháp luật đề xuất sửa đổi, bổ sung của các luật khác tại dự thảo Luật. Xem thêm Nghị quyết 05/NQ-CP năm 2024 ban hành ngày 05/01/2024
