Từ 01/7/2024 định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được thực hiện thế nào?
Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ 01/01/2025 đề ra 04 phương pháp định giá đất, trong đó có phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Vậy định giá đất bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là gì? Trình tự thực hiện thế nào? >> Xem thêm bài viết: • Từ 01/7/2024 định giá đất theo phương pháp thu nhập thực hiện như thế nào? • Từ 01/7/2024, áp dụng phương pháp so sánh để định giá đất như thế nào? (1) Định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là một trong 04 biện pháp mà Luật Đất đai 2024 quy định để định giá đất. Căn cứ theo khoản 5 Điều 158 Luật Đất đai 2024 việc định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được thực hiện bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định thông qua việc so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất thị trường. Luật Đất đai 2024 sẽ có hiệu lực vào ngày 01/01/2025 Xem Dự thảo Nghị định Quy định về giá đất (26/04/2024) https://cdn.thuvienphapluat.vn/uploads/danluatfile/2024/05/03/Khongso_599145.doc Xem dự thảo cập nhật mới nhất: Dự thảo Nghị định Quy định về giá đất (2) Thực hiện định giá đất theo phương pháp thu nhập như thế nào? Dự thảo Nghị định Quy định về giá đất do Chính phủ đề xuất dự kiến có hiệu lực từ 01/7/2024 có hướng dẫn chi tiết về trình tự, nội dung thực hiện phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất trong việc xác định giá đất. Cụ thể, căn cứ theo quy định tại Điều 8 Dự thảo Nghị định Quy định về giá đất hướng dẫn trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp thu nhập như sau: Bước 1: Khảo sát, thu thập thông tin của các thửa đất cần định giá Thực hiện khảo sát, thu thập các thông tin sau đây của thửa đất cần định giá theo vị trí đất, khu vực quy định trong bảng giá đất: - Vị trí - Diện tích - Loại đất và thời hạn sử dụng - Thông tin giá đất trong bảng giá đất Bước 2: Khảo sát, thu thập thông tin về chi phí của tối thiểu 03 thửa đất khác Khảo sát, thu thập thông tin về giá đất của tối thiểu 03 thửa đất theo các nguồn sau: - Giá đất được ghi nhận trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, cơ sở dữ liệu quốc gia về giá; - Giá đất được ghi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính; - Giá đất thu thập qua điều tra, khảo sát đối với trường hợp chưa có thông tin giá đất theo hai nguồn trên Thông tin giá đất đầu vào là thông tin được hình thành trong thời gian 24 tháng tính từ thời điểm định giá đất quy định tại khoản 2 Điều 91 và khoản 3 Điều 155 Luật Đất đai 2024 trở về trước. Trường hợp thửa đất lựa chọn để thu thập thông tin có tài sản gắn liền với đất thì thực hiện loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất để xác định giá đất của thửa đất theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 5 Dự thảo Nghị định Quy định về giá đất. Bước 3: Xác định giá đất thị trường của từng vị trí đất, khu vực Việc xác định giá đất thị trường của từng vị trí đất, khu vực được thực hiện như sau: - Thống kê giá đất thu thập được theo từng vị trí đất, khu vực. - Giá đất thị trường của từng vị trí đất, khu vực được xác định bằng cách lấy bình quân số học của các mức giá đất tại vị trí đất, khu vực đó. Bước 4: Xác định hệ số điều chỉnh giá đất Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định theo từng vị trí đất, khu vực bằng cách lấy giá đất thị trường chia cho giá đất trong bảng giá đất tại vị trí đất, khu vực đó. Bước 5: Xác định giá đất của thửa đất cần định giá tại từng vị trí đất, khu vực Việc xác định giá đất của thửa đất cần định giá tại từng vị trí đất, khu vực được tính bằng công thức sau: Giá đất của thửa đất cần định giá = Giá đất trong bảng giá đất của thửa đất cần định giá x Hệ số điều chỉnh giá đất Trên đây là các bước thực hiện định giá đất theo phương pháp so sánh được hướng dẫn bởi Dự thảo Nghị định Quy định về giá đất cập nhật ngày 26/04/2024. Luật Đất đai 2024 sẽ có hiệu lực vào ngày 01/01/2025 Xem Dự thảo Nghị định Quy định về giá đất (26/04/2024) https://cdn.thuvienphapluat.vn/uploads/danluatfile/2024/05/03/Khongso_599145.doc Xem dự thảo cập nhật mới nhất: Dự thảo Nghị định Quy định về giá đất >> Xem thêm bài viết: • Từ 01/7/2024 định giá đất theo phương pháp thu nhập thực hiện như thế nào? • Từ 01/7/2024, áp dụng phương pháp so sánh để định giá đất như thế nào?
Trình tự xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất năm 2024
Hiện nay luật đất đai có bao nhiêu phương pháp định giá đất? Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được thực hiện như thế nào, trường hợp nào được áp dụng? Các phương pháp định giá đất hiện hành Tại Điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP được sửa đổi bởi Khoản 2 Điều 1 Nghị định 12/2024/NĐ-CP quy định về 04 phương pháp định giá đất như sau: - Phương pháp so sánh - Phương pháp thu nhập - Phương pháp thặng dư - Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất Theo quy định mới này thì kể từ ngày 05/02/2024, chỉ có 04 phương pháp định giá đất. So với trước đây thì hiện tại đã không còn phương pháp chiết trừ. Điều kiện áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất Tại Điều 4 và Điều 5 Nghị định 12/2024/NĐ-CP được sửa đổi bởi Khoản 2, Khoản 3 Điều 1 Nghị định 12/2024/NĐ-CP quy định về Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất như sau: Cách tính: Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được thực hiện bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ số điều chỉnh giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành thông qua việc so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất phổ biến trên thị trường. Các trường hợp áp dụng: Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để xác định giá đất đối với thửa đất, khu đất đã được quy định trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành và thuộc một trong các trường hợp sau: (1) Các trường hợp quy định tại Điểm a Khoản 4 Điều 114 và Khoản 3 Điều 189 Luật Đất đai 2013: + Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân. Tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân; + Người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất trong thời hạn sử dụng đất còn lại theo giá đất cụ thể, sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định trong dự án. (2) Tính tiền thuê đất trả tiền hàng năm khi Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; (3) Tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp thửa đất, khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng; (4) Xác định giá đất của thửa đất, khu đất cần định giá mà tổng giá trị tính theo giá đất trong bảng giá đất đối với diện tích phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc trung ương, dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao, dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại trong các trường hợp sau: Các trường hợp quy định tại điểm b và điểm d khoản 4 Điều 114, khoản 2 Điều 172 Luật Đất đai 2013: + Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất; + Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm; + Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm được chuyển sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và phải xác định lại giá đất cụ thể để tính tiền thuê đất tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển sang thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê theo quy định của Luật này. Tính tiền thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê khi Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất. (5) Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với các trường hợp thu hồi nhiều thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng mà không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh. Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất Tại Khoản 9 Điều 1 Nghị định 12/2024/NĐ-CP bổ sung Điều 5e vào Nghị định 44/2014/NĐ-CP. Theo đó, trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được quy định như sau: - Đối với trường hợp quy định tại (1), (2), (3), (4) nêu trên: Cơ quan tài chính chủ trì, xây dựng và trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định, công bố hệ số điều chỉnh giá đất hằng năm sau khi xin ý kiến của Hội đồng nhân dân cùng cấp. Trường hợp cần thiết, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định điều chỉnh hệ số điều chỉnh giá đất đã ban hành cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương. Việc xây dựng, điều chỉnh hệ số điều chỉnh giá đất quy định tại điểm này thực hiện theo quy định của pháp luật về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất. - Đối với trường hợp quy định tại (5) nêu trên: Cơ quan tài nguyên và môi trường chủ trì tham mưu trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định hệ số điều chỉnh giá đất cho từng dự án hoặc khu vực để áp dụng. Trình tự, nội dung xác định hệ số điều chỉnh giá đất quy định như sau: + Khảo sát, thu thập thông tin về các thửa đất cần định giá theo vị trí đất, quy định trong bảng giá đất, bao gồm: vị trí, diện tích, loại đất và thời hạn sử dụng, thông tin giá đất trong bảng giá đất. + Khảo sát, thu thập thông tin về giá đất của tối thiểu 03 thửa đất theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 5b Nghị định 44/2014/NĐ-CP được bổ sung bởi Nghị định 12/2024/NĐ-CP này cho từng vị trí đất. Trường hợp thửa đất có tài sản gắn liền với đất thì thực hiện chiết trừ giá trị tài sản gắn liền với đất để xác định giá của thửa đất theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 5c Nghị định 44/2014/NĐ-CP được bổ sung bởi Nghị định 12/2024/NĐ-CP. + Xác định giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất: Thống kê giá đất thị trường theo từng vị trí đất đối với các thông tin đã thu thập được ở trên và xác định giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất. Trường hợp giá đất trên thị trường tập trung vào một khoảng giá thì giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất được xác định bằng cách lấy bình quân số học của các mức giá đất tại vị trí đất đó. + Xác định hệ số điều chỉnh giá đất Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định theo từng vị trí đất bằng cách lấy giá đất phổ biến trên thị trường chia cho giá đất trong bảng giá đất tại vị trí đất đó. Giá đất của thửa đất cần định giá tại từng vị trí đất được xác định như sau: Giá đất của thửa đất cần định giá = Giá đất trong bảng giá đất của thửa đất cần định giá x Hệ số điều chỉnh giá đất. Theo đó, tùy vào trường hợp mà cơ quan tài chính hoặc cơ quan tài nguyên và môi trường sẽ chủ trì xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất trình Ủy ban nhân dân có thẩm quyền quyết định.
Dự thảo lần 2: Đề xuất áp dụng 04 phương pháp xác định giá đất
Bộ TN&MT đang tải dự thảo Nghị định sửa đổi Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất và Nghị định 10/2023/NĐ-CP phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013. Cụ thể, tại dự thảo lần đầu tiên thì Bộ TN&MT dự kiến chỉ còn áp dụng 03 phương pháp xác định giá đất nhưng lần này đã bổ sung thêm phương pháp thặng dư xác định giá đất. Đề xuất 04 phương pháp xác định giá đất Hiện hành tại Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định 05 phương pháp xác định giá đất gồm phương pháp so sánh trực tiếp; phương pháp chiết trừ; phương pháp thu thập; phương pháp thặng dư; phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất, tại dự thảo lần này, Bộ TN&MT đề xuất 4 phương pháp định giá đất: - Thứ nhất là "phương pháp so sánh": Được thực hiện bằng cách điều chỉnh mức giá của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất đã chuyển nhượng thành công trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất (thửa đất so sánh) thông qua việc phân tích, so sánh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất sau khi đã loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất (nếu có) để xác định giá của thửa đất cần định giá. - Thứ hai là "phương pháp thu nhập": Được tính bằng thu nhập ròng bình quân năm trên một diện tích đất chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân (r) của loại tiền gửi bằng Việt Nam Đồng kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước sở hữu trên 50% vốn điều lệ trên địa bàn cấp tỉnh của 03 năm liền kề (được tính từ ngày 1/1 đến hết ngày 31/12) trước thời điểm định giá. - Thứ ba là "phương pháp thặng dư": Được thực hiện bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất (hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, số tầng cao tối đa của công trình) theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. - Cuối cùng là "phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất": Được thực hiện bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ số điều chỉnh giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (UBND cấp tỉnh) ban hành thông qua việc so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất phổ biến trên thị trường. (So với lần dự thảo thứ nhất thì lần này Bộ TN&MT đã tăng lên 04 phương pháp xác định giá đất, trong đó “phương pháp thặng dư” được bổ sung thêm để xác định giá đất). Dự kiến 09 yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong phương pháp so sánh - Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong phương pháp so sánh, bao gồm: + Vị trí, địa điểm của thửa đất, khu đất: Khoảng cách gần nhất đến trung tâm hành chính; trung tâm thương mại, chợ; cơ sở giáo dục, y tế, thể dục, thể thao, công viên, khu vui chơi giải trí; + Điều kiện về giao thông: Độ rộng, cấp đường, kết cấu mặt đường, tiếp giáp với mặt đường; + Điều kiện về cấp thoát nước, cấp điện; + Diện tích, kích thước, hình thể của thửa đất; + Các yếu tố liên quan đến quy hoạch xây dựng, gồm: Hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, chỉ giới xây dựng, giới hạn về chiều cao công trình xây dựng, giới hạn số tầng hầm được xây dựng theo quy hoạch xây dựng chi tiết đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (nếu có); + Hiện trạng môi trường; + Các yếu tố liên quan đến điều kiện sản xuất đối với đất nông nghiệp, gồm: hệ thống tưới tiêu, địa hình, hệ thống giao thông phục vụ sản xuất; + Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất phù hợp với thực tế, truyền thống văn hóa, phong tục tập quán của địa phương; + Thời hạn sử dụng đất. - Căn cứ tình hình thực tế tại địa phương, thông tin về giá đất phổ biến trên thị trường, giá đất do Nhà nước quy định, quyết định, UBND cấp tỉnh quy định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, cách thức, khung tỷ lệ điều chỉnh đối với từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất để phục vụ cho công tác xác định giá đất trên địa bàn tỉnh hoặc đối với từng loại dự án. - Trường hợp UBND tỉnh chưa quy định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, cách thức, khung tỷ lệ điều chỉnh đối với từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất theo quy định tại khoản 2 Điều này thì tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất hoặc ĐVSN công có chức năng tư vấn xác định giá đất hoặc tổ công tác liên ngành được giao nhiệm vụ xác định giá đất cụ thể xây dựng. Đề xuất trong phương án giá đất trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét, thống nhất làm căn cứ hoàn thiện phương án giá đất trình UBND cấp có thẩm quyền quyết định. Xem thêm: Đề xuất 03 phương pháp xác định giá đất mới phù hợp với thị trường tải dự thảo Nghị định sửa đổi Nghị định 44/2014/NĐ-CP Mới: Trình tự, thủ tục thực hiện xác định giá đất cụ thể - Trình tự thực hiện xác định giá đất cụ thể quy định tại Điều 15 Nghị định này thực hiện theo quy định sau đây: + Chuẩn bị hồ sơ định giá đất cụ thể; + Điều tra, tổng hợp, phân tích thông tin về thửa đất, giá đất thị trường; áp dụng phương pháp định giá đất; + Xây dựng Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất, tờ trình về phương án giá đất; + Thành lập Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể; + Thẩm định phương án giá đất; + Hoàn thiện dự thảo phương án giá đất trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định; + Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định giá đất. - Hồ sơ phương án giá đất trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định gồm có: + Tờ trình về phương án giá đất của cơ quan tài nguyên và môi trường; + Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất đã tiếp thu, chỉnh sửa, hoàn thiện theo Văn bản thẩm định phương án giá đất của Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể; + Văn bản thẩm định phương án giá đất của Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể; + Biên bản cuộc họp Hội đồng thẩm định.
Trình tự xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất
Trong các phương pháp định giá đất thì phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là một trong những phương pháp định giá đất phổ biến hiện nay. Ngoài ra phương pháp này còn là phương pháp xác định giá đất để tính tiền bồi thường. Vậy nên việc nắm rõ cách xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh rất quan trọng. Hệ số điều chỉnh là gì và điều kiện áp dụng của phương pháp này như thế nào? Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là gì? Căn cứ tại Khoản 5 Điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định rằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành. Hệ số điều chỉnh giá đất là gì? Hệ số điều chỉnh giá đất hay hệ số K chính là cách để xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất, khi nhà nước giao đất không kể giao qua đấu giá, công nhận quyền sử dụng đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Theo điểm d Khoản 1 Điều 3 chương II Thông tư Đất đai số 77/2014/TT-BTC thì hệ số điều chỉnh giá đất sẽ được Sở Tài chính chủ trì, xác định theo từng khu vực, tuyến đường, vị trí tương ứng với mục đích sử dụng vào từng năm. Góp phần phù hợp với thị trường, điều kiện phát triển kinh tế, xã hội tại địa phương. Sau khi xác định được hệ số, Sở tài chính sẽ trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành sau khi xin ý kiến của Thường trực Hội đồng nhân dân cùng cấp. Trường hợp tại một số vị trí đất thực hiện dự án trong cùng một khu vực, tuyến đường có hệ số sử dụng đất mật độ xây dựng, chiều cao của công trình, khác với mức bình quân chung của khu vực, tuyến đường thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hệ số điều chỉnh giá đất cao hơn hoặc thấp hơn mức bình quân chung để tính thu tiền sử dụng đất đối với các trường hợp này và quy định cụ thể trong Quyết định ban hành hệ số điều chỉnh giá đất của địa phương. Trường hợp trong một năm UBND cấp tỉnh chưa thể ban hành Quyết định quy định hệ số K trong năm đó thì có thể áp dụng hệ số K theo quyết định trước đó. Điều kiện áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh để xác định giá đất cụ thể Căn cứ vào giá đất phổ biến trên thị trường, điều kiện kinh tế – xã hội ở địa phương và bảng giá đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, quyết định hệ số điều chỉnh giá đất để xác định giá đất cụ thể. Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để định giá đất cho các trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều 18 của Nghị định 44/2014/ND-CP được sửa đổi bởi Khoản 4 Điều 3 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, cụ thể: - Các trường hợp quy định tại các điểm a, b, c và d khoản 4 Điều 114, khoản 2 Điều 172 và khoản 3 Điều 189 của Luật đất đai 2013, xác định giá đất để làm giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà thửa đất hoặc khu đất của dự án có giá trị (tính theo giá đất trong bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc trung ương; dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại; xác định giá đất để làm căn cứ tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm mà phải xác định lại đơn giá thuê đất để điều chỉnh cho chu kỳ tiếp theo; xác định giá đất để làm cơ sở xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm; - Trường hợp quy định tại điểm đ khoản 4 Điều 114 của Luật đất đai đối với dự án có các thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi và thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau hoặc trường hợp tại khu vực thu hồi đất không bảo đảm yêu cầu về thông tin để áp dụng các phương pháp định giá đất quy định tại các khoản 1, 2, 3 và 4 Điều 4 của Nghị định này để xác định giá đất cụ thể của từng thửa đất. Trình tự xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh Căn cứ theo Thông tư 33/2017/TT-BTNMT, giá đất được xác định theo hệ số K. Theo đó, quy định được áp dụng như sau: 1. Khảo sát, thu thập thông tin Khảo sát, thu thập thông tin về giá đất của tối thiểu 03 thửa đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian không quá 02 năm tính đến thời điểm định giá tại từng vị trí đất (theo bảng giá đất) thuộc khu vực định giá đất. Trường hợp tại khu vực định giá đất không đủ thông tin về giá đất thì thu thập thông tin tại khu vực lân cận có điều kiện tương tự về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội với khu vực định giá đất. Trong quá trình khảo sát, thu thập giá đất thị trường, người điều tra thực hiện theo quy định tại Điểm d Khoản 1 Điều 3 của Thông tư này. Đối với trường hợp thửa đất xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất thì thu thập thông tin về thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất của tối thiểu 03 thửa đất để xác định giá đất theo phương pháp thu nhập tại từng vị trí đất (theo bảng giá đất) thuộc khu vực định giá đất. Thu thập thông tin về điều kiện kinh tế - xã hội tại địa phương. 2. Xác định giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất Thống kê giá đất thị trường theo từng vị trí đất đối với các thông tin đã thu thập được theo quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản 1 Điều này. Việc xác định giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất thực hiện theo quy định tại Khoản 3 Điều 3 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về giá đất (sau đây gọi là Nghị định số 44/2014/NĐ-CP). Đối với trường hợp giá đất trên thị trường tập trung vào một khoảng giá thì giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất được xác định bằng cách lấy bình quân số học của các mức giá đất tại vị trí đất đó. 3. Xác định hệ số điều chỉnh giá đất Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định căn cứ vào giá đất phổ biến trên thị trường, điều kiện kinh tế - xã hội cụ thể tại địa phương và giá đất trong bảng giá đất. Đối với trường hợp không đủ thông tin về giá đất thị trường để xác định giá đất phổ biến trên thị trường quy định tại Điểm b Khoản 2 Điều này thì căn cứ vào điều kiện kinh tế - xã hội cụ thể tại địa phương, giá đất cụ thể đã được cơ quan có thẩm quyền quyết định, giá đất trong bảng giá đất để xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ số điều chỉnh giá đất quy định tại Điểm b Khoản 2 Điều 18 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP được xây dựng đối với từng loại đất, vị trí đất theo dự án; đối với trường hợp khu vực có nhiều dự án thu hồi đất tại cùng một thời điểm và có các đặc điểm tương đồng về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội thì hệ số điều chỉnh giá đất được xây dựng đối với từng loại đất, vị trí đất theo khu vực. 4. Xác định giá đất của thửa đất cần định giá Giá đất của thửa đất cần định giá = Giá đất trong bảng giá đất x Hệ số điều chỉnh giá đất Trách nhiệm xây dựng hệ số điều chỉnh Theo nghị định 44/2014/NĐ-CP tại Khoản 4 Điều 18 quy định về trách nhiệm xây dựng hệ số điều chỉnh của các cơ quan như sau: - Sở Tài chính chủ trì, phối hợp với Sở Tài nguyên và Môi trường và các sở, ngành có liên quan xây dựng, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hệ số điều chỉnh giá đất quy định tại Điểm a Khoản 2 Điều này; - Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với Sở Tài chính và các sở, ngành có liên quan xây dựng, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định hệ số điều chỉnh giá đất quy định tại Điểm b Khoản 2 Điều này. Theo đó, Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với Bộ Tài chính hướng dẫn việc xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất quy định.
Từ 01/7/2024 định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được thực hiện thế nào?
Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ 01/01/2025 đề ra 04 phương pháp định giá đất, trong đó có phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Vậy định giá đất bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là gì? Trình tự thực hiện thế nào? >> Xem thêm bài viết: • Từ 01/7/2024 định giá đất theo phương pháp thu nhập thực hiện như thế nào? • Từ 01/7/2024, áp dụng phương pháp so sánh để định giá đất như thế nào? (1) Định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là một trong 04 biện pháp mà Luật Đất đai 2024 quy định để định giá đất. Căn cứ theo khoản 5 Điều 158 Luật Đất đai 2024 việc định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được thực hiện bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định thông qua việc so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất thị trường. Luật Đất đai 2024 sẽ có hiệu lực vào ngày 01/01/2025 Xem Dự thảo Nghị định Quy định về giá đất (26/04/2024) https://cdn.thuvienphapluat.vn/uploads/danluatfile/2024/05/03/Khongso_599145.doc Xem dự thảo cập nhật mới nhất: Dự thảo Nghị định Quy định về giá đất (2) Thực hiện định giá đất theo phương pháp thu nhập như thế nào? Dự thảo Nghị định Quy định về giá đất do Chính phủ đề xuất dự kiến có hiệu lực từ 01/7/2024 có hướng dẫn chi tiết về trình tự, nội dung thực hiện phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất trong việc xác định giá đất. Cụ thể, căn cứ theo quy định tại Điều 8 Dự thảo Nghị định Quy định về giá đất hướng dẫn trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp thu nhập như sau: Bước 1: Khảo sát, thu thập thông tin của các thửa đất cần định giá Thực hiện khảo sát, thu thập các thông tin sau đây của thửa đất cần định giá theo vị trí đất, khu vực quy định trong bảng giá đất: - Vị trí - Diện tích - Loại đất và thời hạn sử dụng - Thông tin giá đất trong bảng giá đất Bước 2: Khảo sát, thu thập thông tin về chi phí của tối thiểu 03 thửa đất khác Khảo sát, thu thập thông tin về giá đất của tối thiểu 03 thửa đất theo các nguồn sau: - Giá đất được ghi nhận trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, cơ sở dữ liệu quốc gia về giá; - Giá đất được ghi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính; - Giá đất thu thập qua điều tra, khảo sát đối với trường hợp chưa có thông tin giá đất theo hai nguồn trên Thông tin giá đất đầu vào là thông tin được hình thành trong thời gian 24 tháng tính từ thời điểm định giá đất quy định tại khoản 2 Điều 91 và khoản 3 Điều 155 Luật Đất đai 2024 trở về trước. Trường hợp thửa đất lựa chọn để thu thập thông tin có tài sản gắn liền với đất thì thực hiện loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất để xác định giá đất của thửa đất theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 5 Dự thảo Nghị định Quy định về giá đất. Bước 3: Xác định giá đất thị trường của từng vị trí đất, khu vực Việc xác định giá đất thị trường của từng vị trí đất, khu vực được thực hiện như sau: - Thống kê giá đất thu thập được theo từng vị trí đất, khu vực. - Giá đất thị trường của từng vị trí đất, khu vực được xác định bằng cách lấy bình quân số học của các mức giá đất tại vị trí đất, khu vực đó. Bước 4: Xác định hệ số điều chỉnh giá đất Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định theo từng vị trí đất, khu vực bằng cách lấy giá đất thị trường chia cho giá đất trong bảng giá đất tại vị trí đất, khu vực đó. Bước 5: Xác định giá đất của thửa đất cần định giá tại từng vị trí đất, khu vực Việc xác định giá đất của thửa đất cần định giá tại từng vị trí đất, khu vực được tính bằng công thức sau: Giá đất của thửa đất cần định giá = Giá đất trong bảng giá đất của thửa đất cần định giá x Hệ số điều chỉnh giá đất Trên đây là các bước thực hiện định giá đất theo phương pháp so sánh được hướng dẫn bởi Dự thảo Nghị định Quy định về giá đất cập nhật ngày 26/04/2024. Luật Đất đai 2024 sẽ có hiệu lực vào ngày 01/01/2025 Xem Dự thảo Nghị định Quy định về giá đất (26/04/2024) https://cdn.thuvienphapluat.vn/uploads/danluatfile/2024/05/03/Khongso_599145.doc Xem dự thảo cập nhật mới nhất: Dự thảo Nghị định Quy định về giá đất >> Xem thêm bài viết: • Từ 01/7/2024 định giá đất theo phương pháp thu nhập thực hiện như thế nào? • Từ 01/7/2024, áp dụng phương pháp so sánh để định giá đất như thế nào?
Trình tự xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất năm 2024
Hiện nay luật đất đai có bao nhiêu phương pháp định giá đất? Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được thực hiện như thế nào, trường hợp nào được áp dụng? Các phương pháp định giá đất hiện hành Tại Điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP được sửa đổi bởi Khoản 2 Điều 1 Nghị định 12/2024/NĐ-CP quy định về 04 phương pháp định giá đất như sau: - Phương pháp so sánh - Phương pháp thu nhập - Phương pháp thặng dư - Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất Theo quy định mới này thì kể từ ngày 05/02/2024, chỉ có 04 phương pháp định giá đất. So với trước đây thì hiện tại đã không còn phương pháp chiết trừ. Điều kiện áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất Tại Điều 4 và Điều 5 Nghị định 12/2024/NĐ-CP được sửa đổi bởi Khoản 2, Khoản 3 Điều 1 Nghị định 12/2024/NĐ-CP quy định về Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất như sau: Cách tính: Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được thực hiện bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ số điều chỉnh giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành thông qua việc so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất phổ biến trên thị trường. Các trường hợp áp dụng: Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để xác định giá đất đối với thửa đất, khu đất đã được quy định trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành và thuộc một trong các trường hợp sau: (1) Các trường hợp quy định tại Điểm a Khoản 4 Điều 114 và Khoản 3 Điều 189 Luật Đất đai 2013: + Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân. Tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân; + Người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất trong thời hạn sử dụng đất còn lại theo giá đất cụ thể, sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định trong dự án. (2) Tính tiền thuê đất trả tiền hàng năm khi Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; (3) Tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp thửa đất, khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng; (4) Xác định giá đất của thửa đất, khu đất cần định giá mà tổng giá trị tính theo giá đất trong bảng giá đất đối với diện tích phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc trung ương, dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao, dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại trong các trường hợp sau: Các trường hợp quy định tại điểm b và điểm d khoản 4 Điều 114, khoản 2 Điều 172 Luật Đất đai 2013: + Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất; + Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm; + Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm được chuyển sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và phải xác định lại giá đất cụ thể để tính tiền thuê đất tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển sang thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê theo quy định của Luật này. Tính tiền thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê khi Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất. (5) Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với các trường hợp thu hồi nhiều thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng mà không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh. Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất Tại Khoản 9 Điều 1 Nghị định 12/2024/NĐ-CP bổ sung Điều 5e vào Nghị định 44/2014/NĐ-CP. Theo đó, trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được quy định như sau: - Đối với trường hợp quy định tại (1), (2), (3), (4) nêu trên: Cơ quan tài chính chủ trì, xây dựng và trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định, công bố hệ số điều chỉnh giá đất hằng năm sau khi xin ý kiến của Hội đồng nhân dân cùng cấp. Trường hợp cần thiết, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định điều chỉnh hệ số điều chỉnh giá đất đã ban hành cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương. Việc xây dựng, điều chỉnh hệ số điều chỉnh giá đất quy định tại điểm này thực hiện theo quy định của pháp luật về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất. - Đối với trường hợp quy định tại (5) nêu trên: Cơ quan tài nguyên và môi trường chủ trì tham mưu trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định hệ số điều chỉnh giá đất cho từng dự án hoặc khu vực để áp dụng. Trình tự, nội dung xác định hệ số điều chỉnh giá đất quy định như sau: + Khảo sát, thu thập thông tin về các thửa đất cần định giá theo vị trí đất, quy định trong bảng giá đất, bao gồm: vị trí, diện tích, loại đất và thời hạn sử dụng, thông tin giá đất trong bảng giá đất. + Khảo sát, thu thập thông tin về giá đất của tối thiểu 03 thửa đất theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 5b Nghị định 44/2014/NĐ-CP được bổ sung bởi Nghị định 12/2024/NĐ-CP này cho từng vị trí đất. Trường hợp thửa đất có tài sản gắn liền với đất thì thực hiện chiết trừ giá trị tài sản gắn liền với đất để xác định giá của thửa đất theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 5c Nghị định 44/2014/NĐ-CP được bổ sung bởi Nghị định 12/2024/NĐ-CP. + Xác định giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất: Thống kê giá đất thị trường theo từng vị trí đất đối với các thông tin đã thu thập được ở trên và xác định giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất. Trường hợp giá đất trên thị trường tập trung vào một khoảng giá thì giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất được xác định bằng cách lấy bình quân số học của các mức giá đất tại vị trí đất đó. + Xác định hệ số điều chỉnh giá đất Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định theo từng vị trí đất bằng cách lấy giá đất phổ biến trên thị trường chia cho giá đất trong bảng giá đất tại vị trí đất đó. Giá đất của thửa đất cần định giá tại từng vị trí đất được xác định như sau: Giá đất của thửa đất cần định giá = Giá đất trong bảng giá đất của thửa đất cần định giá x Hệ số điều chỉnh giá đất. Theo đó, tùy vào trường hợp mà cơ quan tài chính hoặc cơ quan tài nguyên và môi trường sẽ chủ trì xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất trình Ủy ban nhân dân có thẩm quyền quyết định.
Dự thảo lần 2: Đề xuất áp dụng 04 phương pháp xác định giá đất
Bộ TN&MT đang tải dự thảo Nghị định sửa đổi Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất và Nghị định 10/2023/NĐ-CP phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013. Cụ thể, tại dự thảo lần đầu tiên thì Bộ TN&MT dự kiến chỉ còn áp dụng 03 phương pháp xác định giá đất nhưng lần này đã bổ sung thêm phương pháp thặng dư xác định giá đất. Đề xuất 04 phương pháp xác định giá đất Hiện hành tại Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định 05 phương pháp xác định giá đất gồm phương pháp so sánh trực tiếp; phương pháp chiết trừ; phương pháp thu thập; phương pháp thặng dư; phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất, tại dự thảo lần này, Bộ TN&MT đề xuất 4 phương pháp định giá đất: - Thứ nhất là "phương pháp so sánh": Được thực hiện bằng cách điều chỉnh mức giá của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất đã chuyển nhượng thành công trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất (thửa đất so sánh) thông qua việc phân tích, so sánh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất sau khi đã loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất (nếu có) để xác định giá của thửa đất cần định giá. - Thứ hai là "phương pháp thu nhập": Được tính bằng thu nhập ròng bình quân năm trên một diện tích đất chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân (r) của loại tiền gửi bằng Việt Nam Đồng kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước sở hữu trên 50% vốn điều lệ trên địa bàn cấp tỉnh của 03 năm liền kề (được tính từ ngày 1/1 đến hết ngày 31/12) trước thời điểm định giá. - Thứ ba là "phương pháp thặng dư": Được thực hiện bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất (hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, số tầng cao tối đa của công trình) theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. - Cuối cùng là "phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất": Được thực hiện bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ số điều chỉnh giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (UBND cấp tỉnh) ban hành thông qua việc so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất phổ biến trên thị trường. (So với lần dự thảo thứ nhất thì lần này Bộ TN&MT đã tăng lên 04 phương pháp xác định giá đất, trong đó “phương pháp thặng dư” được bổ sung thêm để xác định giá đất). Dự kiến 09 yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong phương pháp so sánh - Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong phương pháp so sánh, bao gồm: + Vị trí, địa điểm của thửa đất, khu đất: Khoảng cách gần nhất đến trung tâm hành chính; trung tâm thương mại, chợ; cơ sở giáo dục, y tế, thể dục, thể thao, công viên, khu vui chơi giải trí; + Điều kiện về giao thông: Độ rộng, cấp đường, kết cấu mặt đường, tiếp giáp với mặt đường; + Điều kiện về cấp thoát nước, cấp điện; + Diện tích, kích thước, hình thể của thửa đất; + Các yếu tố liên quan đến quy hoạch xây dựng, gồm: Hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, chỉ giới xây dựng, giới hạn về chiều cao công trình xây dựng, giới hạn số tầng hầm được xây dựng theo quy hoạch xây dựng chi tiết đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (nếu có); + Hiện trạng môi trường; + Các yếu tố liên quan đến điều kiện sản xuất đối với đất nông nghiệp, gồm: hệ thống tưới tiêu, địa hình, hệ thống giao thông phục vụ sản xuất; + Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất phù hợp với thực tế, truyền thống văn hóa, phong tục tập quán của địa phương; + Thời hạn sử dụng đất. - Căn cứ tình hình thực tế tại địa phương, thông tin về giá đất phổ biến trên thị trường, giá đất do Nhà nước quy định, quyết định, UBND cấp tỉnh quy định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, cách thức, khung tỷ lệ điều chỉnh đối với từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất để phục vụ cho công tác xác định giá đất trên địa bàn tỉnh hoặc đối với từng loại dự án. - Trường hợp UBND tỉnh chưa quy định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, cách thức, khung tỷ lệ điều chỉnh đối với từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất theo quy định tại khoản 2 Điều này thì tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất hoặc ĐVSN công có chức năng tư vấn xác định giá đất hoặc tổ công tác liên ngành được giao nhiệm vụ xác định giá đất cụ thể xây dựng. Đề xuất trong phương án giá đất trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét, thống nhất làm căn cứ hoàn thiện phương án giá đất trình UBND cấp có thẩm quyền quyết định. Xem thêm: Đề xuất 03 phương pháp xác định giá đất mới phù hợp với thị trường tải dự thảo Nghị định sửa đổi Nghị định 44/2014/NĐ-CP Mới: Trình tự, thủ tục thực hiện xác định giá đất cụ thể - Trình tự thực hiện xác định giá đất cụ thể quy định tại Điều 15 Nghị định này thực hiện theo quy định sau đây: + Chuẩn bị hồ sơ định giá đất cụ thể; + Điều tra, tổng hợp, phân tích thông tin về thửa đất, giá đất thị trường; áp dụng phương pháp định giá đất; + Xây dựng Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất, tờ trình về phương án giá đất; + Thành lập Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể; + Thẩm định phương án giá đất; + Hoàn thiện dự thảo phương án giá đất trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định; + Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định giá đất. - Hồ sơ phương án giá đất trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định gồm có: + Tờ trình về phương án giá đất của cơ quan tài nguyên và môi trường; + Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất đã tiếp thu, chỉnh sửa, hoàn thiện theo Văn bản thẩm định phương án giá đất của Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể; + Văn bản thẩm định phương án giá đất của Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể; + Biên bản cuộc họp Hội đồng thẩm định.
Trình tự xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất
Trong các phương pháp định giá đất thì phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là một trong những phương pháp định giá đất phổ biến hiện nay. Ngoài ra phương pháp này còn là phương pháp xác định giá đất để tính tiền bồi thường. Vậy nên việc nắm rõ cách xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh rất quan trọng. Hệ số điều chỉnh là gì và điều kiện áp dụng của phương pháp này như thế nào? Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là gì? Căn cứ tại Khoản 5 Điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định rằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành. Hệ số điều chỉnh giá đất là gì? Hệ số điều chỉnh giá đất hay hệ số K chính là cách để xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất, khi nhà nước giao đất không kể giao qua đấu giá, công nhận quyền sử dụng đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Theo điểm d Khoản 1 Điều 3 chương II Thông tư Đất đai số 77/2014/TT-BTC thì hệ số điều chỉnh giá đất sẽ được Sở Tài chính chủ trì, xác định theo từng khu vực, tuyến đường, vị trí tương ứng với mục đích sử dụng vào từng năm. Góp phần phù hợp với thị trường, điều kiện phát triển kinh tế, xã hội tại địa phương. Sau khi xác định được hệ số, Sở tài chính sẽ trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành sau khi xin ý kiến của Thường trực Hội đồng nhân dân cùng cấp. Trường hợp tại một số vị trí đất thực hiện dự án trong cùng một khu vực, tuyến đường có hệ số sử dụng đất mật độ xây dựng, chiều cao của công trình, khác với mức bình quân chung của khu vực, tuyến đường thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hệ số điều chỉnh giá đất cao hơn hoặc thấp hơn mức bình quân chung để tính thu tiền sử dụng đất đối với các trường hợp này và quy định cụ thể trong Quyết định ban hành hệ số điều chỉnh giá đất của địa phương. Trường hợp trong một năm UBND cấp tỉnh chưa thể ban hành Quyết định quy định hệ số K trong năm đó thì có thể áp dụng hệ số K theo quyết định trước đó. Điều kiện áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh để xác định giá đất cụ thể Căn cứ vào giá đất phổ biến trên thị trường, điều kiện kinh tế – xã hội ở địa phương và bảng giá đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, quyết định hệ số điều chỉnh giá đất để xác định giá đất cụ thể. Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để định giá đất cho các trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều 18 của Nghị định 44/2014/ND-CP được sửa đổi bởi Khoản 4 Điều 3 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, cụ thể: - Các trường hợp quy định tại các điểm a, b, c và d khoản 4 Điều 114, khoản 2 Điều 172 và khoản 3 Điều 189 của Luật đất đai 2013, xác định giá đất để làm giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà thửa đất hoặc khu đất của dự án có giá trị (tính theo giá đất trong bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc trung ương; dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại; xác định giá đất để làm căn cứ tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm mà phải xác định lại đơn giá thuê đất để điều chỉnh cho chu kỳ tiếp theo; xác định giá đất để làm cơ sở xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm; - Trường hợp quy định tại điểm đ khoản 4 Điều 114 của Luật đất đai đối với dự án có các thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi và thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau hoặc trường hợp tại khu vực thu hồi đất không bảo đảm yêu cầu về thông tin để áp dụng các phương pháp định giá đất quy định tại các khoản 1, 2, 3 và 4 Điều 4 của Nghị định này để xác định giá đất cụ thể của từng thửa đất. Trình tự xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh Căn cứ theo Thông tư 33/2017/TT-BTNMT, giá đất được xác định theo hệ số K. Theo đó, quy định được áp dụng như sau: 1. Khảo sát, thu thập thông tin Khảo sát, thu thập thông tin về giá đất của tối thiểu 03 thửa đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian không quá 02 năm tính đến thời điểm định giá tại từng vị trí đất (theo bảng giá đất) thuộc khu vực định giá đất. Trường hợp tại khu vực định giá đất không đủ thông tin về giá đất thì thu thập thông tin tại khu vực lân cận có điều kiện tương tự về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội với khu vực định giá đất. Trong quá trình khảo sát, thu thập giá đất thị trường, người điều tra thực hiện theo quy định tại Điểm d Khoản 1 Điều 3 của Thông tư này. Đối với trường hợp thửa đất xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất thì thu thập thông tin về thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất của tối thiểu 03 thửa đất để xác định giá đất theo phương pháp thu nhập tại từng vị trí đất (theo bảng giá đất) thuộc khu vực định giá đất. Thu thập thông tin về điều kiện kinh tế - xã hội tại địa phương. 2. Xác định giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất Thống kê giá đất thị trường theo từng vị trí đất đối với các thông tin đã thu thập được theo quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản 1 Điều này. Việc xác định giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất thực hiện theo quy định tại Khoản 3 Điều 3 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về giá đất (sau đây gọi là Nghị định số 44/2014/NĐ-CP). Đối với trường hợp giá đất trên thị trường tập trung vào một khoảng giá thì giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất được xác định bằng cách lấy bình quân số học của các mức giá đất tại vị trí đất đó. 3. Xác định hệ số điều chỉnh giá đất Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định căn cứ vào giá đất phổ biến trên thị trường, điều kiện kinh tế - xã hội cụ thể tại địa phương và giá đất trong bảng giá đất. Đối với trường hợp không đủ thông tin về giá đất thị trường để xác định giá đất phổ biến trên thị trường quy định tại Điểm b Khoản 2 Điều này thì căn cứ vào điều kiện kinh tế - xã hội cụ thể tại địa phương, giá đất cụ thể đã được cơ quan có thẩm quyền quyết định, giá đất trong bảng giá đất để xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ số điều chỉnh giá đất quy định tại Điểm b Khoản 2 Điều 18 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP được xây dựng đối với từng loại đất, vị trí đất theo dự án; đối với trường hợp khu vực có nhiều dự án thu hồi đất tại cùng một thời điểm và có các đặc điểm tương đồng về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội thì hệ số điều chỉnh giá đất được xây dựng đối với từng loại đất, vị trí đất theo khu vực. 4. Xác định giá đất của thửa đất cần định giá Giá đất của thửa đất cần định giá = Giá đất trong bảng giá đất x Hệ số điều chỉnh giá đất Trách nhiệm xây dựng hệ số điều chỉnh Theo nghị định 44/2014/NĐ-CP tại Khoản 4 Điều 18 quy định về trách nhiệm xây dựng hệ số điều chỉnh của các cơ quan như sau: - Sở Tài chính chủ trì, phối hợp với Sở Tài nguyên và Môi trường và các sở, ngành có liên quan xây dựng, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hệ số điều chỉnh giá đất quy định tại Điểm a Khoản 2 Điều này; - Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với Sở Tài chính và các sở, ngành có liên quan xây dựng, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định hệ số điều chỉnh giá đất quy định tại Điểm b Khoản 2 Điều này. Theo đó, Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với Bộ Tài chính hướng dẫn việc xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất quy định.