Khoảng thời gian cấm phá dỡ nhà ở thuộc khu dân cư theo Luật Nhà ở 2023 là khoảng thời gian nào?
Theo Luật Nhà ở 2023 thì những khoản thời gian nào cấm cấm phá dỡ nhà ở thuộc khu dân cư? Bên cho thuê nhà ở phải thông báo việc phá dỡ nhà ở cho bên thuê trước khi thực hiện phá dỡ nhà ở bao lâu? Khoảng thời gian cấm phá dỡ nhà ở thuộc khu dân cư theo Luật Nhà ở 2023 là khoảng thời gian nào? Căn cứ theo Điều 136 Luật Nhà ở 2023 thì các trường hợp nhà ở phải phá dỡ bao gồm: (1) Nhà ở bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng đã có kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà ở hoặc trong tình trạng khẩn cấp, phòng, chống thiên tai; (2) Nhà chung cư thuộc trường hợp phá dỡ theo quy định tại khoản 2 Điều 59 Luật Nhà ở 2023; (3) Nhà ở thuộc trường hợp phải giải tỏa để thu hồi đất theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; (4) Nhà ở xây dựng trong khu vực cấm xây dựng hoặc xây dựng trên đất không phải là đất ở theo quy hoạch đã được phê duyệt; (5) Trường hợp phá dỡ nhà ở khác theo quy định của pháp luật về xây dựng ngoài các trường hợp (1), (2), (3), (4) nêu trên. Và theo quy định tại Điều 138 Luật Nhà ở 2023 quy định 05 yêu cầu khi phá dở nhà ở như sau: - Phải di chuyển người và tài sản ra khỏi khu vực phá dỡ. - Phải có biển báo và giải pháp cách ly với khu vực xung quanh. - Bảo đảm an toàn cho người, tài sản, công trình xung quanh, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội thuộc trường hợp không bị phá dỡ và bảo đảm vệ sinh, môi trường theo quy định của pháp luật. - Đối với trường hợp phải có phương án phá dỡ theo quy định của pháp luật về xây dựng thì chủ sở hữu, người đang quản lý, sử dụng nhà ở, chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở, công trình phải lập phương án phá dỡ trước khi thực hiện. - Không được thực hiện việc phá dỡ nhà ở thuộc khu dân cư trong thời gian từ 12 giờ đến 13 giờ và từ 22 giờ đến 05 giờ, trừ trường hợp khẩn cấp. Như vậy, theo quy định nêu trên thì trừ trường hợp khẩn cấp, nhà ở thuộc khu dân cư không được thực hiện phá dỡ trong 02 khung giờ sau: từ 12 giờ đến 13 giờ và từ 22 giờ đến 05 giờ. Bên cho thuê nhà ở phải thông báo việc phá dỡ nhà ở cho bên thuê trước khi thực hiện phá dỡ nhà ở bao lâu? Căn cứ khoản 1 Điều 141 Luật Nhà ở 2023 quy định về phá dỡ nhà ở đang cho thuê cụ thể như sau: - Bên cho thuê nhà ở phải thông báo việc phá dỡ nhà ở bằng văn bản cho bên thuê biết ít nhất là 90 ngày trước ngày thực hiện phá dỡ nhà ở, trừ trường hợp khẩn cấp hoặc phá dỡ nhà ở theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. - Trường hợp phá dỡ nhà ở để xây dựng lại nhà ở mà thời hạn thuê vẫn còn thì bên cho thuê có trách nhiệm bố trí cho bên thuê chỗ ở khác trong thời gian phá dỡ nhà ở và xây dựng lại nhà ở, trừ trường hợp bên thuê thỏa thuận tự lo chỗ ở. Sau khi xây dựng xong nhà ở, bên thuê được tiếp tục thuê đến hết thời hạn hợp đồng, trừ trường hợp bên thuê không có nhu cầu tiếp tục thuê nhà ở đó; trường hợp bên thuê tự lo chỗ ở thì không phải trả tiền thuê nhà ở trong thời gian phá dỡ nhà ở và xây dựng lại. Thời gian phá dỡ nhà ở và xây dựng lại nhà ở không tính vào thời hạn của hợp đồng thuê nhà ở. Như vậy, trừ trường hợp khẩn cấp hoặc phá dỡ nhà ở theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bên cho cho thuê nhà ở phải thông báo việc phá dỡ nhà ở bằng văn bản cho bên thuê biết ít nhất là 90 ngày trước ngày thực hiện phá dỡ nhà ở. Tóm lại, không được phép phá dỡ nhà ở thuộc khu dân cư trong 02 khung giờ từ 12 giờ đến 13 giờ và từ 22 giờ đến 05 giờ, trừ trường hợp khẩn cấp.
Tháo dỡ nhà ở có phải xin phép? Phương án phá dỡ nhà ở quy định thế nào?
Không ít trường tháo phá dỡ nhà ở nhằm giải phóng mặt bằng để xây dựng công trình mới gây ảnh hưởng đến khu vực xung quanh và bị xử phạt. Vậy trường hợp nào tháo dỡ nhà ở phải xin phép? 1. Trường hợp nào phải tháo dỡ ở? Việc phá dỡ công trình xây dựng được thực hiện trong các trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 118 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi bởi Luật Xây dựng 2020) bao gồm: - Để giải phóng mặt bằng xây dựng công trình mới hoặc công trình xây dựng tạm. - Công trình có nguy cơ sụp đổ ảnh hưởng đến cộng đồng và công trình lân cận; công trình phải phá dỡ khẩn cấp nhằm kịp thời phòng, chống, khắc phục hậu quả thiên tai, thảm họa, dịch bệnh, các nhiệm vụ cấp bách để bảo đảm quốc phòng, an ninh, đối ngoại theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. - Công trình xây dựng trong khu vực cấm xây dựng. - Công trình xây dựng sai quy hoạch xây dựng, công trình xây dựng không có giấy phép xây dựng đối với công trình theo quy định phải có giấy phép hoặc xây dựng sai với nội dung quy định trong giấy phép xây dựng. - Công trình xây dựng lấn chiếm đất công, đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân; công trình xây dựng sai với thiết kế xây dựng được phê duyệt đối với trường hợp được miễn giấy phép xây dựng. - Nhà ở riêng lẻ có nhu cầu phá dỡ để xây dựng mới. Do đó, nhà ở riêng lẻ mà có nhu cầu xây dựng mới được thực hiện tháo dỡ nhà ở cũ và phải đáp ứng điều kiện tháo dỡ một cách an toàn theo quy định pháp luật về xây dựng nhà ở. 2. Trình tự thực hiện tháo dỡ nhà ở Theo khoản 2 Điều 118 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi bởi Luật Xây dựng 2020) việc phá dỡ công trình xây dựng phải bảo đảm an toàn, bảo vệ môi trường và thực hiện theo trình tự như sau: Bước 1: Lập phương án, giải pháp phá dỡ công trình xây dựng. Trường hợp công trình thuộc diện phải có quyết định phá dỡ, cưỡng chế phá dỡ thì phải có quyết định phá dỡ hoặc quyết định cưỡng chế phá dỡ công trình xây dựng; Bước 2: Thẩm tra, phê duyệt thiết kế phương án, giải pháp phá dỡ công trình xây dựng đối với công trình xây dựng ảnh hưởng lớn đến an toàn, lợi ích cộng đồng; Bước 3: Tổ chức thi công phá dỡ công trình xây dựng; Bước 4: Tổ chức giám sát, nghiệm thu công tác phá dỡ công trình xây dựng. 3. Trách nhiệm của người thực hiện tháo dỡ nhà ở Trách nhiệm của các bên trong việc phá dỡ công trình xây dựng được quy định như sau: - Chủ đầu tư, chủ sở hữu, người quản lý, sử dụng công trình hoặc người được giao nhiệm vụ chủ trì phá dỡ công trình có trách nhiệm tổ chức thực hiện theo trình tự 04 bước đã nêu ở trên. Tự thực hiện nếu có đủ điều kiện năng lực hoặc thuê tổ chức tư vấn có năng lực, kinh nghiệm để thực hiện lập, thẩm tra thiết kế phương án, giải pháp phá dỡ công trình xây dựng và thực hiện thi công phá dỡ công trình xây dựng; chịu trách nhiệm trước pháp luật và bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra; - Nhà thầu được giao thực hiện việc phá dỡ công trình có trách nhiệm lập biện pháp thi công phá dỡ công trình phù hợp với phương án, giải pháp phá dỡ được phê duyệt; thực hiện thi công phá dỡ công trình theo đúng biện pháp thi công và quyết định phá dỡ hoặc quyết định cưỡng chế phá dỡ công trình xây dựng (nếu có); thực hiện theo dõi, quan trắc công trình; bảo đảm an toàn cho con người, tài sản, công trình và các công trình lân cận; chịu trách nhiệm trước pháp luật và bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra; - Người có thẩm quyền quyết định phá dỡ công trình chịu trách nhiệm trước pháp luật về hậu quả do không ban hành quyết định, ban hành quyết định không kịp thời hoặc ban hành quyết định trái với quy định của pháp luật; - Tổ chức, cá nhân sở hữu hoặc đang sử dụng công trình thuộc trường hợp phải phá dỡ phải chấp hành quyết định phá dỡ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; trường hợp không chấp hành thì bị cưỡng chế và chịu mọi chi phí cho việc phá dỡ. 4. Phương án phá dỡ nhà ở được quy định thế nào? Tại khoản 3 Điều 42 Nghị định 06/2021/NĐ-CP quy định phương án, giải pháp phá dỡ công trình xây dựng bao gồm các nội dung chính sau: - Căn cứ lập phương án, giải pháp phá dỡ công trình xây dựng; - Thông tin chung về công trình, hạng mục công trình phải phá dỡ; - Danh mục các tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật được áp dụng; - Thiết kế phương án phá dỡ; - Tiến độ, kinh phí thực hiện phá dỡ; - Các nội dung khác để thực hiện phá dỡ (nếu có). Như vậy, nhà ở cũ có nhu cầu xây dựng mới thì chủ sở hữu, bên thi công thực hiện tháo dỡ phải có thông báo với cơ quan có thẩm quyền tại địa phương và đáp ứng điều kiện về tháo dỡ.
Phá dỡ nhà ở đang thuê mà không được chủ sở hữu đồng ý là hành vị bị nghiêm cấm về nhà ở?
Hiện nay, mật độ dân số ngày càng tăng, vấn đề về chỗ ở cũng đang là vấn đề quan ngại cho tất cả mọi người. Vậy pháp luật quy định như thế nào về các công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt đời sống Quyền có chỗ ở và quyền sở hữu nhà ở được pháp luật quy định như thế nào? Căn cứ Điều 4 Luật Nhà ở 2014 có quy định hộ gia đình, cá nhân có quyền có chỗ ở thông qua việc đầu tư xây dựng, mua, thuê, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi, mượn, ở nhờ, quản lý nhà ở theo ủy quyền và các hình thức khác theo quy định của pháp luật. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhà ở hợp pháp thông qua các hình thức quy định tại khoản 2 Điều 8 Luật Nhà ở 2014 có quyền sở hữu đối với nhà ở đó theo quy định của Luật Nhà ở 2014 Như vậy, mỗi cá nhân, hộ gia đình đều có quyền có chỗ ở cho riêng mình thông qua đa dạng các hình thức như đầu tư xây dựng, mua, thuê, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế. Điều kiện được công nhận quyền sở hữu nhà ở là gì? Căn cứ Điều 8 Luật Nhà ở 2014 có quy định: - Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước; đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam; đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài thì phải có đủ điều kiện quy định tại Điều 160 Luật Nhà ở 2014. - Có nhà ở hợp pháp thông qua các hình thức sau đây: + Đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước thì thông qua hình thức đầu tư xây dựng, mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi nhà ở và các hình thức khác theo quy định của pháp luật; + Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì thông qua hình thức mua, thuê mua nhà ở thương mại của doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản (sau đây gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản); mua, nhận tặng cho, nhận đổi, nhận thừa kế nhà ở của hộ gia đình, cá nhân; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được phép bán nền để tự tổ chức xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật; + Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài thì thông qua các hình thức quy định tại khoản 2 Điều 159 Luật Nhà ở 2014. Theo đó, để được công nhận quyền sở hữu nhà ở thì tổ chức, cá nhân, hộ gia đình phải thỏa mãn các điều kiện nêu trên. Phá dỡ nhà ở đang thuê mà không được chủ sở hữu đồng ý có phải là hành vị bị nghiêm cấm về nhà ở hay không? Căn cứ Điều 6 Luật Nhà ở 2014 có quy định về các hành vi bị nghiêm cấm về nhà ở như sau: - Xâm phạm quyền sở hữu nhà ở của Nhà nước, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. - Cản trở việc thực hiện trách nhiệm quản lý nhà nước về nhà ở, việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ về sở hữu, sử dụng và giao dịch về nhà ở của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. - Quyết định chủ trương đầu tư dự án hoặc phê duyệt dự án đầu tư xây dựng nhà ở không theo quy hoạch xây dựng, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở đã được phê duyệt. - Xây dựng nhà ở trên đất không phải là đất ở; xây dựng không đúng tiêu chuẩn thiết kế, tiêu chuẩn diện tích đối với từng loại nhà ở mà Nhà nước có quy định về tiêu chuẩn thiết kế, tiêu chuẩn diện tích nhà ở. Áp dụng cách tính sai diện tích sử dụng nhà ở đã được luật quy định trong hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua nhà ở. - Chiếm dụng diện tích nhà ở trái pháp luật; lấn chiếm không gian và các phần thuộc sở hữu chung hoặc của các chủ sở hữu khác dưới mọi hình thức; tự ý thay đổi kết cấu chịu lực hoặc thay đổi thiết kế phần sở hữu riêng trong nhà chung cư. - Sử dụng phần diện tích và các trang thiết bị thuộc quyền sở hữu, sử dụng chung vào sử dụng riêng; sử dụng sai mục đích phần diện tích thuộc sở hữu chung hoặc phần diện tích làm dịch vụ trong nhà chung cư hỗn hợp so với quyết định chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở và nội dung dự án đã được phê duyệt, trừ trường hợp được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng. - Sử dụng sai mục đích nguồn vốn huy động hoặc tiền mua nhà ở trả trước cho phát triển nhà ở. - Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở ủy quyền hoặc giao cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh, góp vốn hoặc tổ chức, cá nhân khác thực hiện ký hợp đồng cho thuê, thuê mua, mua bán nhà ở, hợp đồng đặt cọc các giao dịch về nhà ở hoặc kinh doanh quyền sử dụng đất trong dự án. - Thực hiện các giao dịch mua bán, chuyển nhượng hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở không đúng quy định của Luật Nhà ở 2014. - Cải tạo, cơi nới, phá dỡ nhà ở đang thuê, thuê mua, mượn, ở nhờ, được ủy quyền quản lý mà không được chủ sở hữu đồng ý. - Sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở; sử dụng phần diện tích được kinh doanh trong nhà chung cư theo dự án được phê duyệt vào mục đích kinh doanh vật liệu gây cháy, nổ, kinh doanh dịch vụ gây ô nhiễm môi trường, tiếng ồn hoặc các hoạt động khác làm ảnh hưởng đến cuộc sống của các hộ gia đình, cá nhân trong nhà chung cư theo quy định của Chính phủ. - Sử dụng nhà ở riêng lẻ vào mục đích kinh doanh vật liệu gây cháy, nổ, kinh doanh dịch vụ gây ô nhiễm môi trường, tiếng ồn, ảnh hưởng đến trật tự an toàn xã hội, sinh hoạt của khu dân cư mà không tuân thủ các quy định của luật về điều kiện kinh doanh. -. Báo cáo, cung cấp thông tin về nhà ở không chính xác, không trung thực, không đúng quy định hoặc không đúng yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; phá hoại, làm sai lệch thông tin trong cơ sở dữ liệu về nhà ở do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quản lý. Theo đó, pháp luật quy định các hành vi bị nghiêm cấm về nhà ở, trong đó có hành vi phá dỡ nhà ở đang thuê mà không được chủ sở hữu đồng ý được xem là hành vi bị nghiêm cấm trong lĩnh vực nhà ở. Từ những căn cứ nêu trên, có thể thấy việc sở hữu và sử dụng nhà ở đang là vấn đề được quan tâm rất lớn, không chỉ với toàn thể người dân mà còn đối với những người có thẩm quyền trong Cơ quan Nhà nước.
Khoảng thời gian cấm phá dỡ nhà ở thuộc khu dân cư theo Luật Nhà ở 2023 là khoảng thời gian nào?
Theo Luật Nhà ở 2023 thì những khoản thời gian nào cấm cấm phá dỡ nhà ở thuộc khu dân cư? Bên cho thuê nhà ở phải thông báo việc phá dỡ nhà ở cho bên thuê trước khi thực hiện phá dỡ nhà ở bao lâu? Khoảng thời gian cấm phá dỡ nhà ở thuộc khu dân cư theo Luật Nhà ở 2023 là khoảng thời gian nào? Căn cứ theo Điều 136 Luật Nhà ở 2023 thì các trường hợp nhà ở phải phá dỡ bao gồm: (1) Nhà ở bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng đã có kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà ở hoặc trong tình trạng khẩn cấp, phòng, chống thiên tai; (2) Nhà chung cư thuộc trường hợp phá dỡ theo quy định tại khoản 2 Điều 59 Luật Nhà ở 2023; (3) Nhà ở thuộc trường hợp phải giải tỏa để thu hồi đất theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; (4) Nhà ở xây dựng trong khu vực cấm xây dựng hoặc xây dựng trên đất không phải là đất ở theo quy hoạch đã được phê duyệt; (5) Trường hợp phá dỡ nhà ở khác theo quy định của pháp luật về xây dựng ngoài các trường hợp (1), (2), (3), (4) nêu trên. Và theo quy định tại Điều 138 Luật Nhà ở 2023 quy định 05 yêu cầu khi phá dở nhà ở như sau: - Phải di chuyển người và tài sản ra khỏi khu vực phá dỡ. - Phải có biển báo và giải pháp cách ly với khu vực xung quanh. - Bảo đảm an toàn cho người, tài sản, công trình xung quanh, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội thuộc trường hợp không bị phá dỡ và bảo đảm vệ sinh, môi trường theo quy định của pháp luật. - Đối với trường hợp phải có phương án phá dỡ theo quy định của pháp luật về xây dựng thì chủ sở hữu, người đang quản lý, sử dụng nhà ở, chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở, công trình phải lập phương án phá dỡ trước khi thực hiện. - Không được thực hiện việc phá dỡ nhà ở thuộc khu dân cư trong thời gian từ 12 giờ đến 13 giờ và từ 22 giờ đến 05 giờ, trừ trường hợp khẩn cấp. Như vậy, theo quy định nêu trên thì trừ trường hợp khẩn cấp, nhà ở thuộc khu dân cư không được thực hiện phá dỡ trong 02 khung giờ sau: từ 12 giờ đến 13 giờ và từ 22 giờ đến 05 giờ. Bên cho thuê nhà ở phải thông báo việc phá dỡ nhà ở cho bên thuê trước khi thực hiện phá dỡ nhà ở bao lâu? Căn cứ khoản 1 Điều 141 Luật Nhà ở 2023 quy định về phá dỡ nhà ở đang cho thuê cụ thể như sau: - Bên cho thuê nhà ở phải thông báo việc phá dỡ nhà ở bằng văn bản cho bên thuê biết ít nhất là 90 ngày trước ngày thực hiện phá dỡ nhà ở, trừ trường hợp khẩn cấp hoặc phá dỡ nhà ở theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. - Trường hợp phá dỡ nhà ở để xây dựng lại nhà ở mà thời hạn thuê vẫn còn thì bên cho thuê có trách nhiệm bố trí cho bên thuê chỗ ở khác trong thời gian phá dỡ nhà ở và xây dựng lại nhà ở, trừ trường hợp bên thuê thỏa thuận tự lo chỗ ở. Sau khi xây dựng xong nhà ở, bên thuê được tiếp tục thuê đến hết thời hạn hợp đồng, trừ trường hợp bên thuê không có nhu cầu tiếp tục thuê nhà ở đó; trường hợp bên thuê tự lo chỗ ở thì không phải trả tiền thuê nhà ở trong thời gian phá dỡ nhà ở và xây dựng lại. Thời gian phá dỡ nhà ở và xây dựng lại nhà ở không tính vào thời hạn của hợp đồng thuê nhà ở. Như vậy, trừ trường hợp khẩn cấp hoặc phá dỡ nhà ở theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bên cho cho thuê nhà ở phải thông báo việc phá dỡ nhà ở bằng văn bản cho bên thuê biết ít nhất là 90 ngày trước ngày thực hiện phá dỡ nhà ở. Tóm lại, không được phép phá dỡ nhà ở thuộc khu dân cư trong 02 khung giờ từ 12 giờ đến 13 giờ và từ 22 giờ đến 05 giờ, trừ trường hợp khẩn cấp.
Tháo dỡ nhà ở có phải xin phép? Phương án phá dỡ nhà ở quy định thế nào?
Không ít trường tháo phá dỡ nhà ở nhằm giải phóng mặt bằng để xây dựng công trình mới gây ảnh hưởng đến khu vực xung quanh và bị xử phạt. Vậy trường hợp nào tháo dỡ nhà ở phải xin phép? 1. Trường hợp nào phải tháo dỡ ở? Việc phá dỡ công trình xây dựng được thực hiện trong các trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 118 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi bởi Luật Xây dựng 2020) bao gồm: - Để giải phóng mặt bằng xây dựng công trình mới hoặc công trình xây dựng tạm. - Công trình có nguy cơ sụp đổ ảnh hưởng đến cộng đồng và công trình lân cận; công trình phải phá dỡ khẩn cấp nhằm kịp thời phòng, chống, khắc phục hậu quả thiên tai, thảm họa, dịch bệnh, các nhiệm vụ cấp bách để bảo đảm quốc phòng, an ninh, đối ngoại theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. - Công trình xây dựng trong khu vực cấm xây dựng. - Công trình xây dựng sai quy hoạch xây dựng, công trình xây dựng không có giấy phép xây dựng đối với công trình theo quy định phải có giấy phép hoặc xây dựng sai với nội dung quy định trong giấy phép xây dựng. - Công trình xây dựng lấn chiếm đất công, đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân; công trình xây dựng sai với thiết kế xây dựng được phê duyệt đối với trường hợp được miễn giấy phép xây dựng. - Nhà ở riêng lẻ có nhu cầu phá dỡ để xây dựng mới. Do đó, nhà ở riêng lẻ mà có nhu cầu xây dựng mới được thực hiện tháo dỡ nhà ở cũ và phải đáp ứng điều kiện tháo dỡ một cách an toàn theo quy định pháp luật về xây dựng nhà ở. 2. Trình tự thực hiện tháo dỡ nhà ở Theo khoản 2 Điều 118 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi bởi Luật Xây dựng 2020) việc phá dỡ công trình xây dựng phải bảo đảm an toàn, bảo vệ môi trường và thực hiện theo trình tự như sau: Bước 1: Lập phương án, giải pháp phá dỡ công trình xây dựng. Trường hợp công trình thuộc diện phải có quyết định phá dỡ, cưỡng chế phá dỡ thì phải có quyết định phá dỡ hoặc quyết định cưỡng chế phá dỡ công trình xây dựng; Bước 2: Thẩm tra, phê duyệt thiết kế phương án, giải pháp phá dỡ công trình xây dựng đối với công trình xây dựng ảnh hưởng lớn đến an toàn, lợi ích cộng đồng; Bước 3: Tổ chức thi công phá dỡ công trình xây dựng; Bước 4: Tổ chức giám sát, nghiệm thu công tác phá dỡ công trình xây dựng. 3. Trách nhiệm của người thực hiện tháo dỡ nhà ở Trách nhiệm của các bên trong việc phá dỡ công trình xây dựng được quy định như sau: - Chủ đầu tư, chủ sở hữu, người quản lý, sử dụng công trình hoặc người được giao nhiệm vụ chủ trì phá dỡ công trình có trách nhiệm tổ chức thực hiện theo trình tự 04 bước đã nêu ở trên. Tự thực hiện nếu có đủ điều kiện năng lực hoặc thuê tổ chức tư vấn có năng lực, kinh nghiệm để thực hiện lập, thẩm tra thiết kế phương án, giải pháp phá dỡ công trình xây dựng và thực hiện thi công phá dỡ công trình xây dựng; chịu trách nhiệm trước pháp luật và bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra; - Nhà thầu được giao thực hiện việc phá dỡ công trình có trách nhiệm lập biện pháp thi công phá dỡ công trình phù hợp với phương án, giải pháp phá dỡ được phê duyệt; thực hiện thi công phá dỡ công trình theo đúng biện pháp thi công và quyết định phá dỡ hoặc quyết định cưỡng chế phá dỡ công trình xây dựng (nếu có); thực hiện theo dõi, quan trắc công trình; bảo đảm an toàn cho con người, tài sản, công trình và các công trình lân cận; chịu trách nhiệm trước pháp luật và bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra; - Người có thẩm quyền quyết định phá dỡ công trình chịu trách nhiệm trước pháp luật về hậu quả do không ban hành quyết định, ban hành quyết định không kịp thời hoặc ban hành quyết định trái với quy định của pháp luật; - Tổ chức, cá nhân sở hữu hoặc đang sử dụng công trình thuộc trường hợp phải phá dỡ phải chấp hành quyết định phá dỡ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; trường hợp không chấp hành thì bị cưỡng chế và chịu mọi chi phí cho việc phá dỡ. 4. Phương án phá dỡ nhà ở được quy định thế nào? Tại khoản 3 Điều 42 Nghị định 06/2021/NĐ-CP quy định phương án, giải pháp phá dỡ công trình xây dựng bao gồm các nội dung chính sau: - Căn cứ lập phương án, giải pháp phá dỡ công trình xây dựng; - Thông tin chung về công trình, hạng mục công trình phải phá dỡ; - Danh mục các tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật được áp dụng; - Thiết kế phương án phá dỡ; - Tiến độ, kinh phí thực hiện phá dỡ; - Các nội dung khác để thực hiện phá dỡ (nếu có). Như vậy, nhà ở cũ có nhu cầu xây dựng mới thì chủ sở hữu, bên thi công thực hiện tháo dỡ phải có thông báo với cơ quan có thẩm quyền tại địa phương và đáp ứng điều kiện về tháo dỡ.
Phá dỡ nhà ở đang thuê mà không được chủ sở hữu đồng ý là hành vị bị nghiêm cấm về nhà ở?
Hiện nay, mật độ dân số ngày càng tăng, vấn đề về chỗ ở cũng đang là vấn đề quan ngại cho tất cả mọi người. Vậy pháp luật quy định như thế nào về các công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt đời sống Quyền có chỗ ở và quyền sở hữu nhà ở được pháp luật quy định như thế nào? Căn cứ Điều 4 Luật Nhà ở 2014 có quy định hộ gia đình, cá nhân có quyền có chỗ ở thông qua việc đầu tư xây dựng, mua, thuê, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi, mượn, ở nhờ, quản lý nhà ở theo ủy quyền và các hình thức khác theo quy định của pháp luật. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhà ở hợp pháp thông qua các hình thức quy định tại khoản 2 Điều 8 Luật Nhà ở 2014 có quyền sở hữu đối với nhà ở đó theo quy định của Luật Nhà ở 2014 Như vậy, mỗi cá nhân, hộ gia đình đều có quyền có chỗ ở cho riêng mình thông qua đa dạng các hình thức như đầu tư xây dựng, mua, thuê, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế. Điều kiện được công nhận quyền sở hữu nhà ở là gì? Căn cứ Điều 8 Luật Nhà ở 2014 có quy định: - Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước; đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam; đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài thì phải có đủ điều kiện quy định tại Điều 160 Luật Nhà ở 2014. - Có nhà ở hợp pháp thông qua các hình thức sau đây: + Đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước thì thông qua hình thức đầu tư xây dựng, mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi nhà ở và các hình thức khác theo quy định của pháp luật; + Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì thông qua hình thức mua, thuê mua nhà ở thương mại của doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản (sau đây gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản); mua, nhận tặng cho, nhận đổi, nhận thừa kế nhà ở của hộ gia đình, cá nhân; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được phép bán nền để tự tổ chức xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật; + Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài thì thông qua các hình thức quy định tại khoản 2 Điều 159 Luật Nhà ở 2014. Theo đó, để được công nhận quyền sở hữu nhà ở thì tổ chức, cá nhân, hộ gia đình phải thỏa mãn các điều kiện nêu trên. Phá dỡ nhà ở đang thuê mà không được chủ sở hữu đồng ý có phải là hành vị bị nghiêm cấm về nhà ở hay không? Căn cứ Điều 6 Luật Nhà ở 2014 có quy định về các hành vi bị nghiêm cấm về nhà ở như sau: - Xâm phạm quyền sở hữu nhà ở của Nhà nước, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. - Cản trở việc thực hiện trách nhiệm quản lý nhà nước về nhà ở, việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ về sở hữu, sử dụng và giao dịch về nhà ở của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. - Quyết định chủ trương đầu tư dự án hoặc phê duyệt dự án đầu tư xây dựng nhà ở không theo quy hoạch xây dựng, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở đã được phê duyệt. - Xây dựng nhà ở trên đất không phải là đất ở; xây dựng không đúng tiêu chuẩn thiết kế, tiêu chuẩn diện tích đối với từng loại nhà ở mà Nhà nước có quy định về tiêu chuẩn thiết kế, tiêu chuẩn diện tích nhà ở. Áp dụng cách tính sai diện tích sử dụng nhà ở đã được luật quy định trong hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua nhà ở. - Chiếm dụng diện tích nhà ở trái pháp luật; lấn chiếm không gian và các phần thuộc sở hữu chung hoặc của các chủ sở hữu khác dưới mọi hình thức; tự ý thay đổi kết cấu chịu lực hoặc thay đổi thiết kế phần sở hữu riêng trong nhà chung cư. - Sử dụng phần diện tích và các trang thiết bị thuộc quyền sở hữu, sử dụng chung vào sử dụng riêng; sử dụng sai mục đích phần diện tích thuộc sở hữu chung hoặc phần diện tích làm dịch vụ trong nhà chung cư hỗn hợp so với quyết định chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở và nội dung dự án đã được phê duyệt, trừ trường hợp được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng. - Sử dụng sai mục đích nguồn vốn huy động hoặc tiền mua nhà ở trả trước cho phát triển nhà ở. - Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở ủy quyền hoặc giao cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh, góp vốn hoặc tổ chức, cá nhân khác thực hiện ký hợp đồng cho thuê, thuê mua, mua bán nhà ở, hợp đồng đặt cọc các giao dịch về nhà ở hoặc kinh doanh quyền sử dụng đất trong dự án. - Thực hiện các giao dịch mua bán, chuyển nhượng hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở không đúng quy định của Luật Nhà ở 2014. - Cải tạo, cơi nới, phá dỡ nhà ở đang thuê, thuê mua, mượn, ở nhờ, được ủy quyền quản lý mà không được chủ sở hữu đồng ý. - Sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở; sử dụng phần diện tích được kinh doanh trong nhà chung cư theo dự án được phê duyệt vào mục đích kinh doanh vật liệu gây cháy, nổ, kinh doanh dịch vụ gây ô nhiễm môi trường, tiếng ồn hoặc các hoạt động khác làm ảnh hưởng đến cuộc sống của các hộ gia đình, cá nhân trong nhà chung cư theo quy định của Chính phủ. - Sử dụng nhà ở riêng lẻ vào mục đích kinh doanh vật liệu gây cháy, nổ, kinh doanh dịch vụ gây ô nhiễm môi trường, tiếng ồn, ảnh hưởng đến trật tự an toàn xã hội, sinh hoạt của khu dân cư mà không tuân thủ các quy định của luật về điều kiện kinh doanh. -. Báo cáo, cung cấp thông tin về nhà ở không chính xác, không trung thực, không đúng quy định hoặc không đúng yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; phá hoại, làm sai lệch thông tin trong cơ sở dữ liệu về nhà ở do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quản lý. Theo đó, pháp luật quy định các hành vi bị nghiêm cấm về nhà ở, trong đó có hành vi phá dỡ nhà ở đang thuê mà không được chủ sở hữu đồng ý được xem là hành vi bị nghiêm cấm trong lĩnh vực nhà ở. Từ những căn cứ nêu trên, có thể thấy việc sở hữu và sử dụng nhà ở đang là vấn đề được quan tâm rất lớn, không chỉ với toàn thể người dân mà còn đối với những người có thẩm quyền trong Cơ quan Nhà nước.