Những điều cần lưu ý trong hợp đồng mua bán nhà
>>> Things that you need to know before entering into a real property sale contract Mua bán nhà là giao dịch mang giá trị lớn và tiềm ẩn nhiều rủi ro nhất, nhất là đối với người mua nhà, tuy nhiên, nói như vậy thì không có nghĩa là người bán nhà không gặp phải rủi ro, ví dụ như vụ mua nhà 58 tỷ, bán nhà 28 tỷ và lời 10 tỷ đã xảy ra trong thời gian qua vậy. Vì người mua nhà là người gặp phải nhiều rủi ro nhất, do vậy, sau đây là một số điều cần lưu ý trong hợp đồng mua bán nhà dành cho người mua nhà: Hợp đồng mua bán nhà là văn bản giao dịch mang tính pháp lý quan trọng nhằm xác lập quyền sở hữu đối với nhà ở của người mua, tùy theo loại nhà ở có những hình thức khác nhau. Đối với nhà phố có sẵn - Đã được công nhận quyền sở hữu trên Giấy chứng nhận. - Hợp đồng mua bán phải được lập tại Văn phòng Công chứng, thông thường sẽ có các mẫu chung. Tùy vào đặc điểm của các giao dịch mua bán nhà mà phải bổ sung thêm các nội dung: + Tình trạng nhà. + Người mua. + Thanh toán… + Và các điều khoản khác liên quan đến đặc điểm riêng của giao dịch này Mục đích của hợp đồng công chứng trong trường hợp này: Thỏa thuận chặt chẽ, giảm thiểu rủi ro và phát sinh tranh chấp khi thực hiện hợp đồng. Lưu ý: Hợp đồng mua bán nhà cần ghi đúng số tiền thanh toán, có thể chọn thông qua thanh toán ngân hàng hoặc tiền mặt. (Về điểm này rất nhiều trường hợp giữa bên bán và bên mua thỏa thuận số tiền thanh toán trong hợp đồng thấp hơn so với số tiền thanh toán thực tế nhằm giảm bớt khoản thuế phải đóng, nhưng đây là điều nguy hiểm cho bên mua khi có xảy ra tranh chấp, Tòa án chỉ dựa vào hợp đồng để giải quyết tranh chấp đó. + Quyền được hủy hợp đồng nếu không sang tên trước bạ được. Đối với nhà thuộc dự án nhà ở - Đối với nhà được mua từ chủ đầu tư, đã có sẵn và được cấp Giấy chứng nhận: việc giao dịch tương tự với nhà phố nêu trên. - Đối với nhà ở hình thành trong tương lai tại dự án: + Phải đủ điều kiện giao dịch + Được bão lãnh ngân hàng + Hình thức hợp đồng mua bán nhà ở phải được đăng ký tại Sở Công thương hoặc Cục Quản lý cạnh tranh. + Thời hạn bàn giao nhà ở + Lịch trình thanh toán + Việc vi phạm và chấm dứt hợp đồng của chủ đầu tư khi người mua chậm thanh toán. - Đối với nhà ở hình thành trong tương lai tại dự án được nhận chuyển nhượng: + Hợp đồng mua bán, văn bản chuyển nhượng sẽ thực hiện tại Văn phòng Công chứng. + Người mua là bên thực hiện tiếp các quyền và nghĩa vụ của người mua trước đã ghi nhận trong hợp đồng mua bán. Lưu ý: Người mua không thể sửa đổi, bổ sung hợp đồng mua bán này do nhận chuyển nhượng từ người mua trước nên chỉ có thể đọc và xem xét điều khoản của hợp đồng mua bán có phù hợp với mình hay không, trước khi quyết định việc nhận chuyển nhượng hợp đồng. Nguồn tham khảo: Luật sư Trần Đức Phượng P/S: Có bạn nào từng tham gia giao dịch mua bán nhà, có thêm ý khác ngoài những ý trên thì bổ sung giúp mình nhé, nhằm để giúp bà con mua nhà tránh được rủi ro không đáng có.
Những điều cần lưu ý trước khi lập báo cáo tài chính 2016
>>> Tổng hợp điểm mới Thông tư 200/2014/TT-BTC >>> Toàn văn điểm mới Thông tư 133/2016/TT-BTC >>> Sai lầm nếu bạn làm kế toán thuế mà không biết những văn bản này Chỉ còn chưa đầy 02 tháng nữa, các doanh nghiệp bắt đầu chạy đua với công cuộc thực hiện báo cáo tài chính năm 2016. Vậy thì trong thời gian này, cần phải chuẩn bị cũng như lưu ý những gì trước khi lập báo cáo tài chính năm 2016? Dưới đây là một số chia sẻ cho các bạn: I. Về căn cứ pháp lý - Nếu bạn là doanh nghiệp vừa và nhỏ thì xem Quyết định 48/2006/QĐ-BTC và Thông tư 138/2011/TT-BTC (Đây là năm tài chính cuối cùng chúng ta áp dụng theo Quyết định 48 và Thông tư 138, kể từ năm tài chính 2017, sẽ áp dụng theo Thông tư 133/2016/TT-BTC) - Đối với các doanh nghiệp còn lại thì xem Thông tư 200/2014/TT-BTC. II. Những vấn đề cần chuẩn bị Các thành phần trong báo cáo tài chính Nếu bạn là doanh nghiệp vừa và nhỏ thì cần chuẩn bị: Bảng cân đối kế toán, Báo cáo kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh, báo cáo lưu chuyển tiền tệ, thuyết minh báo cáo tài chính và bảng cân đối tài khoản. Nếu bạn là doanh nghiệp thì chỉ cần chuẩn bị: Bảng cân đối kế toán, Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh, báo cáo lưu chuyển tiền tệ và thuyết minh báo cáo tài chính. Các lưu ý trước khi lập báo cáo tài chính 2016 1. Sắp xếp chứng từ gốc: - Chúng ta cần sắp xếp chứng từ gốc hàng tháng theo tuần tự của bảng kê thuế đầu vào đầu ra đã in và nộp báo cáo cho cơ quan thuế hàng tháng: Bắt đầu tư tháng 1 đến tháng 12 của năm tài chính , các chứng từ gốc: hóa đơn đầu vào đầu ra được kẹp chung với tờ khai thuế GTGT hàng tháng đã nộp cho cơ quan thuế - Mỗi chứng từ hoặc một nhóm chứng từ phải kèm theo + Hóa đơn bán ra phải kẹp theo Phiếu thu nếu bán ra hoặc thu tiền vào đồng thời kẹp thêm phiếu xuất kho ,kẹp theo hợp đồng và thanh lý nếu có. + Hóa đơn mua vào (đầu vào) phải kẹp với phiếu chi và phiếu nhập kho, phiếu đề nghị thanh toán kèm theo hợp đồng , thanh lý nếu có. Nếu bán chịu phải kẹp phiếu kế toán (hay phiếu hoạch toán) và phiếu xuất kho kèm theo hợp đồng , thanh lý nếu có. ,... Tất cả phải có đầy đủ chữ ký theo chức danh. - Kẹp riêng chứng từ của từng tháng, mỗi tháng một tập có bìa đầy đủ. 2. Sắp xếp báo cáo đã nộp cho cơ quan thuế - Đi kèm theo chứng từ của năm nào là báo cáo của năm đó. Một số báo cáo thường kỳ là: Tờ khai kê thuế GTGT hàng tháng, Báo cáo tình hình sử dụng hóa đơn, Xuất Nhập Khẩu, Môn Bài, Tiêu thụ đặc Biệt, báo cáo thuế thu nhập doanh nghiệp tạm tính hàng quý - Báo cáo tài chính, quyết toán thuế TNDN, TNCN, hoàn thuế kèm theo của từng năm 3. Chuẩn bị sổ sách đã in hàng năm (theo hình thức NCK) - Sổ nhật ký chung - Sổ nhật ký bán hàng - Sổ nhật ký mua hàng - Sổ nhật ký chi tiền - Số nhật ký thu tiền - Sổ chi tiết công nợ phải thu cho tất cả các khách hàng - Sổ chi tiết công nợ phải trả cho tất cả các nhà cung cấp - Biên bản xác nhận công nợ của từng đối tượng (nếu có) cuối năm. - Sổ quỹ tiền mặt và sổ chi tiết ngân hàng. - Sổ cái các tài khoản: 131 , 331, 111, 112, 152, 153, 154, 155, 211, 214,...621, 622, 627, 641, 642,...Tùy theo doanh nghiệp sử dụng quyết định 48 hoặc 15. - Sổ tổng hợp về tình hình tăng giảm tài sản cố định - Sổ tổng hợp về tình hình tăng giảm công cụ dụng cụ - Sổ khấu hao tài sản cố định - Sổ khấu hao công cụ dụng cụ - Thẻ kho/ sổ chi tiết vật tư - Bảng tổng hợp nhập xuất tồn từng kho - Toàn bộ chứng từ đã nhập đều phải in ra ký (đầy đủ chữ ký). Lưu ý: Số thứ tự các phiếu phải được đánh và sắp xếp tuần tự. 4. Sắp xếp các hợp đồng kinh tế - Sắp xếp đầy đủ theo tuần tự từng hợp đồng đầu vào/ đầu ra: Kiểm tra các biên bản, giấy tờ của từng hợp đồng nếu có: hợp đồng, biên bản nghiệm thu, thanh lý hợp đồng. - Hợp đồng lao động và hệ thống thang bảng lương: hợp đồng lao động, bảng lương, phải có chữ ký đầy đủ. - Các quyết định bổ nhiệm, điều chuyển công tác, tăng lương. 5. Hồ sơ pháp lý - Chuẩn bị đầy đủ cả gốc và photo công chứng (xác thực). - Các công văn đến/đi liên quan đến cơ quan thuế III. Hướng dẫn cách lập báo cáo tài chính Thứ nhất, đối với bảng cân đối kế toán Khi doanh nghiệp lập bảng cân đối kế toán thì cần phải chú ý các điểm sau: - Việc lập và trình bày Bảng cân đối kế toán phải tuân thủ nguyên tắc chung về lập và trình bày báo cáo tài chính. - Trên bảng cân đối kế toán, các khoản mục Tài sản và Nợ phải trả phải được trình bày riêng biệt thành ngắn hạn và dài hạn, tùy theo thời hạn của chu kỳ kinh doanh bình thường của doanh nghiệp và được phân thành ngắn hạn và dài hạn theo nguyên tắc: + Tài sản và Nợ phải trả được thu hồi hay thanh toán trong vòng không quá 12 tháng tới kể từ thời điểm báo cáo được xếp vào loại ngắn hạn; + Tài sản và Nợ phải trả được thu hồi hay thanh toán từ 12 tháng trở lên kể từ thời điểm báo cáo được xếp vào loại dài hạn. - Đối với các doanh nghiệp do tính chất hoạt động không thể dựa vào chu kỳ kinh doanh để phân biệt giữa ngắn hạn và dài hạn, thì các Tài sản và Nợ phải trả được trình bày theo tính thanh khoản giảm dần - Khi lập Bảng cân đối kế toán tổng hợp giữa các đơn vị cấp trên và đơn vị cấp dưới trực thuộc không có tư cách pháp nhân, đơn vị cấp trên phải thực hiện loại trừ tất cả số dư của các khoản mục phát sinh từ các giao dịch nội bộ, như các khoản phải thu, phải trả, cho vay nội bộ…. giữa đơn vị cấp trên và đơn vị cấp dưới, giữa các đơn vị cấp dưới với nhau. Khi doanh nghiệp lập bảng cân đối kế toán thì căn cứ vào các tài liệu sau: + Căn cứ vào sổ kế toán tổng hợp; + Căn cứ vào sổ, thẻ kế toán chi tiết hoặc Bảng tổng hợp chi tiết; + Căn cứ vào Bảng cân đối kế toán năm trước (để trình bày cột đầu năm). Trên bảng cân đối kế toán gồm có 5 cột: + Cột 1: Chỉ tiêu. + Cột 2: Mã số – Mã số của các chỉ tiêu trên báo cáo tài chính. + Cột 3: Thuyết minh báo cáo tài chính. + Cột 5: Số đầu năm – Số liệu ghi vào cột 5 “Số đầu năm” của báo cáo này năm nay được căn cứ vào số liệu ở cột 4 “Số cuối năm” của từng chỉ tiêu tương ứng của báo cáo này năm trước. + Cột 4: Số cuối năm – Số liệu ghi vào cột 4 “Số cuối năm” của báo cáo này tại ngày kết thúc kỳ kế toán năm Thứ hai, đối với báo cáo kết quả kinh doanh - Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh phản ánh tình hình và kết quả hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp, bao gồm kết quả từ hoạt động kinh doanh chính và kết quả từ các hoạt động tài chính và hoạt động khác của doanh nghiệp. - Khi lập Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh tổng hợp giữa doanh nghiệp và đơn vị cấp dưới không có tư cách pháp nhân hạch toán phụ thuộc, doanh nghiệp phải loại trừ toàn bộ các khoản doanh thu, thu nhập, chi phí phát sinh từ các giao dịch nội bộ. - Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh gồm có 5 cột: + Cột số 1: Các chỉ tiêu báo cáo; + Cột số 2: Mã số của các chỉ tiêu tương ứng; + Cột số 3: Số hiệu tương ứng với các chỉ tiêu của báo cáo này được thể hiện chỉ tiêu trên Bản thuyết minh Báo cáo tài chính; + Cột số 4: Tổng số phát sinh trong kỳ báo cáo năm; + Cột số 5: Số liệu của năm trước (để so sánh). - Khi lập báo cáo kết quả sản xuất kinh doanh, doanh nghiệp căn cứ vào các tài liệu sau: + Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh của năm trước. + Sổ kế toán tổng hợp và sổ kế toán chi tiết trong kỳ dùng cho các tài khoản từ loại 5 đến loại 9. Thứ ba, đối với báo cáo lưu chuyển tiền tệ - Việc lập và trình bày báo cáo lưu chuyển tiền tệ hàng năm và các kỳ kế toán giữa niên độ phải tuân thủ các quy định của Chuẩn mực kế toán “Báo cáo lưu chuyển tiền tệ” và Chuẩn mực kế toán “Báo cáo tài chính giữa niên độ”. - Phương pháp lập Báo cáo lưu chuyển tiền tệ được hướng dẫn cho các giao dịch phổ biến nhất, doanh nghiệp căn cứ bản chất từng giao dịch để trình bày các luồng tiền một cách phù hợp nếu chưa có hướng dẫn cụ thể trong Thông tư 200/2014/TT-BTC. - Các chỉ tiêu không có số liệu thì không phải trình bày, doanh nghiệp được đánh lại số thứ tự nhưng không được thay đổi mã số của các chỉ tiêu. - Khi doanh nghiệp lập bảng báo cáo lưu chuyển tiền tệ theo Thông tư 200 thì cần căn cứ vào các tài liệu sau: + Bảng Cân đối kế toán; + Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh; + Bản thuyết minh Báo cáo tài chính; + Báo cáo lưu chuyển tiền tệ kỳ trước; + Các tài liệu kế toán khác, như: Sổ kế toán tổng hợp, sổ kế toán chi tiết các tài khoản “Tiền mặt”, “Tiền gửi Ngân hàng”, “Tiền đang chuyển”; Sổ kế toán tổng hợp và sổ kế toán chi tiết của các tài khoản liên quan khác, bảng tính và phân bổ khấu hao TSCĐ và các tài liệu kế toán chi tiết khác… - Báo cáo lưu chuyển tiền tệ được lập theo 2 phương pháp là phương pháp trực tiếp hoặc gián tiếp. Tùy doanh nghiệp lựa chọn để lập báo cáo theo phương pháp nào. Thứ tư, đối với thuyết minh báo cáo tài chính - Thuyết minh Báo cáo tài chính là một bộ phận hợp thành không thể tách rời của Báo cáo tài chính doanh nghiệp dùng để mô tả mang tính tường thuật hoặc phân tích chi tiết các thông tin số liệu đã được trình bày trong Bảng Cân đối kế toán, Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh, Báo cáo lưu chuyển tiền tệ cũng như các thông tin cần thiết khác theo yêu cầu của các chuẩn mực kế toán cụ thể. - Bản thuyết minh Báo cáo tài chính cũng có thể trình bày những thông tin khác nếu doanh nghiệp xét thấy cần thiết cho việc trình bày trung thực, hợp lý Báo cáo tài chính. - Khi lập Báo cáo tài chính năm, doanh nghiệp phải lập Bản thuyết minh Báo cáo tài chính theo đúng quy định của Chuẩn mực kế toán “Trình bày Báo cáo tài chính” và hướng dẫn tại Chế độ Báo cáo tài chính này. - Bản thuyết minh Báo cáo tài chính của doanh nghiệp phải trình bày những nội dung dưới đây: + Các thông tin về cơ sở lập và trình bày Báo cáo tài chính và các chính sách kế toán cụ thể được chọn và áp dụng đối với các giao dịch và các sự kiện quan trọng; + Trình bày các thông tin theo quy định của các chuẩn mực kế toán chưa được trình bày trong các Báo cáo tài chính khác (Các thông tin trọng yếu); + Cung cấp thông tin bổ sung chưa được trình bày trong các Báo cáo tài chính khác, nhưng lại cần thiết cho việc trình bày trung thực và hợp lý tình hình tài chính của doanh nghiệp. - Bản thuyết minh Báo cáo tài chính phải được trình bày một cách có hệ thống. - Doanh nghiệp được chủ động sắp xếp số thứ tự trong thuyết minh Báo cáo tài chính theo cách thức phù hợp nhất với đặc thù của mình theo nguyên tắc mỗi khoản mục trong Bảng cân đối kế toán, Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh và Báo cáo lưu chuyển tiền tệ cần được đánh dấu dẫn tới các thông tin liên quan trong Bản thuyết minh Báo cáo tài chính. - Khi lập thuyết minh báo cáo tài chính doanh nghiệp căn cứ vào các tài liệu sau: + Căn cứ vào Bảng cân đối kế toán, Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh, Báo cáo lưu chuyển tiền tệ năm báo cáo; + Căn cứ vào sổ kế toán tổng hợp; Sổ, thẻ kế toán chi tiết hoặc bảng tổng hợp chi tiết có liên quan; + Căn cứ vào Bản thuyết minh Báo cáo tài chính năm trước; + Căn cứ vào tình hình thực tế của doanh nghiệp và các tài liệu liên quan. IV. Cách nộp báo cáo tài chính qua mạng Để nộp được báo cáo tài chính qua mạng thì bộ báo cáo tài chính phải được làm trên phần mềm HTKK và kết xuất dạng XML, cụ thể như sau: - Đăng nhập vào phần mềm HTKK -> lựa chọn “Báo cáo tài chính” -> Chọn “Bộ báo cáo tài chính theo Thông tư 200 hay Quyết định 48” - Tiếp đó, lập báo cáo tài chính trên phần mềm HTKK, sau khi xong thì kết xuất dạng XML và tìm nơi để lưu dữ liệu - Truy cập vào trang nhantokhai.gdt.gov.vn -> Đăng nhập mã số thuế công ty và cắm TOKEN vào máy tính. - Sau đó, chọn mục “Nộp tờ khai” -> Chọn tệp tờ khai -> Ký điện tử -> Nhập mã PIN -> Nộp tờ khai. Lưu ý: Trên phần mềm HTKK không có bản thuyết minh báo cáo tài chính nên phải làm trên excel hoặc pdf để nộp qua mạng bằng cách: - Chọn tra cứu -> chọn loại tờ khai và chọn báo cáo tài chính để tìm, sau đó, bấm chuột trái vào mục “Gửi phụ lục” -> chọn tệp phụ lục và nộp như tờ khai bình thường. Nguồn tham khảo: Đại lý thuế Công Minh, Kế toán Thiên Ưng, Học kế toán thực hành P/S: Các bạn có thể chia sẻ thêm về vấn đề lập báo cáo tài chính 2016 tại topic này nhé. Cám ơn các bạn.
Quyết toán thuế thu nhập cá nhân 2014: Những điều cần lưu ý!
Để thực hiện tốt việc Quyết toán thuế thu nhập cá nhân 2014 thì quý anh/chị/em cần lưu ý những vấn đề sau: I. Căn cứ pháp lý Sẽ căn cứ vào những văn bản quy phạm pháp luật sau: 1. Luật thuế thu nhập cá nhân 2007 2. Luật thuế thu nhập cá nhân sửa đổi 2012 3. Luật quản lý thuế 2006 4. Luật quản lý thuế sửa đổi 2012 5. Luật sửa đổi các Luật về thuế 2014 6. Nghị định 65/2013/NĐ-CP hướng dẫn Luật thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân 7. Nghị định 83/2013/NĐ-CP hướng dẫn Luật quản lý thuế và Luật quản lý thuế sửa đổi 8. Nghị định 91/2014/NĐ-CP sửa đổi các Nghị định quy định về thuế 9. Thông tư 111/2013/TT-BTC Hướng dẫn Luật thuế thu nhập cá nhân và Nghị định 65/2013/NĐ-CP 10. Thông tư 156/2013/TT-BTC hướng dẫn Luật Quản lý thuế; Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Quản lý thuế và Nghị định 83/2013/NĐ-CP 11. Thông tư 119/2014/TT-BTC sửa đổi Thông tư 156/2013/TT-BTC, 111/2013/TT-BTC, 219/2013/TT-BTC, 08/2013/TT-BTC, 85/2011/TT-BTC, 39/2014/TT-BTC và 78/2014/TT-BTC để cải cách, đơn giản thủ tục hành chính về thuế 12. Thông tư 128/2014/TT-BTC hướng dẫn việc giảm thuế thu nhập cá nhân đối với cá nhân làm việc tại Khu kinh tế 13. Thông tư 151/2014/TT-BTC hướng dẫn thi hành Nghị định 91/2014/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều tại Nghị định quy định về thuế II. Ngoài ra, theo thông lệ mọi năm thì Tổng cục thuế sẽ có văn bản hướng dẫn Quyết toán thuế thu nhập cá nhân 2014 một cách cụ thể để đảm bảo thực hiện thống nhất quy định pháp luật thuế.
Những điều cần lưu ý trong hợp đồng mua bán nhà
>>> Things that you need to know before entering into a real property sale contract Mua bán nhà là giao dịch mang giá trị lớn và tiềm ẩn nhiều rủi ro nhất, nhất là đối với người mua nhà, tuy nhiên, nói như vậy thì không có nghĩa là người bán nhà không gặp phải rủi ro, ví dụ như vụ mua nhà 58 tỷ, bán nhà 28 tỷ và lời 10 tỷ đã xảy ra trong thời gian qua vậy. Vì người mua nhà là người gặp phải nhiều rủi ro nhất, do vậy, sau đây là một số điều cần lưu ý trong hợp đồng mua bán nhà dành cho người mua nhà: Hợp đồng mua bán nhà là văn bản giao dịch mang tính pháp lý quan trọng nhằm xác lập quyền sở hữu đối với nhà ở của người mua, tùy theo loại nhà ở có những hình thức khác nhau. Đối với nhà phố có sẵn - Đã được công nhận quyền sở hữu trên Giấy chứng nhận. - Hợp đồng mua bán phải được lập tại Văn phòng Công chứng, thông thường sẽ có các mẫu chung. Tùy vào đặc điểm của các giao dịch mua bán nhà mà phải bổ sung thêm các nội dung: + Tình trạng nhà. + Người mua. + Thanh toán… + Và các điều khoản khác liên quan đến đặc điểm riêng của giao dịch này Mục đích của hợp đồng công chứng trong trường hợp này: Thỏa thuận chặt chẽ, giảm thiểu rủi ro và phát sinh tranh chấp khi thực hiện hợp đồng. Lưu ý: Hợp đồng mua bán nhà cần ghi đúng số tiền thanh toán, có thể chọn thông qua thanh toán ngân hàng hoặc tiền mặt. (Về điểm này rất nhiều trường hợp giữa bên bán và bên mua thỏa thuận số tiền thanh toán trong hợp đồng thấp hơn so với số tiền thanh toán thực tế nhằm giảm bớt khoản thuế phải đóng, nhưng đây là điều nguy hiểm cho bên mua khi có xảy ra tranh chấp, Tòa án chỉ dựa vào hợp đồng để giải quyết tranh chấp đó. + Quyền được hủy hợp đồng nếu không sang tên trước bạ được. Đối với nhà thuộc dự án nhà ở - Đối với nhà được mua từ chủ đầu tư, đã có sẵn và được cấp Giấy chứng nhận: việc giao dịch tương tự với nhà phố nêu trên. - Đối với nhà ở hình thành trong tương lai tại dự án: + Phải đủ điều kiện giao dịch + Được bão lãnh ngân hàng + Hình thức hợp đồng mua bán nhà ở phải được đăng ký tại Sở Công thương hoặc Cục Quản lý cạnh tranh. + Thời hạn bàn giao nhà ở + Lịch trình thanh toán + Việc vi phạm và chấm dứt hợp đồng của chủ đầu tư khi người mua chậm thanh toán. - Đối với nhà ở hình thành trong tương lai tại dự án được nhận chuyển nhượng: + Hợp đồng mua bán, văn bản chuyển nhượng sẽ thực hiện tại Văn phòng Công chứng. + Người mua là bên thực hiện tiếp các quyền và nghĩa vụ của người mua trước đã ghi nhận trong hợp đồng mua bán. Lưu ý: Người mua không thể sửa đổi, bổ sung hợp đồng mua bán này do nhận chuyển nhượng từ người mua trước nên chỉ có thể đọc và xem xét điều khoản của hợp đồng mua bán có phù hợp với mình hay không, trước khi quyết định việc nhận chuyển nhượng hợp đồng. Nguồn tham khảo: Luật sư Trần Đức Phượng P/S: Có bạn nào từng tham gia giao dịch mua bán nhà, có thêm ý khác ngoài những ý trên thì bổ sung giúp mình nhé, nhằm để giúp bà con mua nhà tránh được rủi ro không đáng có.
Những điều cần lưu ý trước khi lập báo cáo tài chính 2016
>>> Tổng hợp điểm mới Thông tư 200/2014/TT-BTC >>> Toàn văn điểm mới Thông tư 133/2016/TT-BTC >>> Sai lầm nếu bạn làm kế toán thuế mà không biết những văn bản này Chỉ còn chưa đầy 02 tháng nữa, các doanh nghiệp bắt đầu chạy đua với công cuộc thực hiện báo cáo tài chính năm 2016. Vậy thì trong thời gian này, cần phải chuẩn bị cũng như lưu ý những gì trước khi lập báo cáo tài chính năm 2016? Dưới đây là một số chia sẻ cho các bạn: I. Về căn cứ pháp lý - Nếu bạn là doanh nghiệp vừa và nhỏ thì xem Quyết định 48/2006/QĐ-BTC và Thông tư 138/2011/TT-BTC (Đây là năm tài chính cuối cùng chúng ta áp dụng theo Quyết định 48 và Thông tư 138, kể từ năm tài chính 2017, sẽ áp dụng theo Thông tư 133/2016/TT-BTC) - Đối với các doanh nghiệp còn lại thì xem Thông tư 200/2014/TT-BTC. II. Những vấn đề cần chuẩn bị Các thành phần trong báo cáo tài chính Nếu bạn là doanh nghiệp vừa và nhỏ thì cần chuẩn bị: Bảng cân đối kế toán, Báo cáo kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh, báo cáo lưu chuyển tiền tệ, thuyết minh báo cáo tài chính và bảng cân đối tài khoản. Nếu bạn là doanh nghiệp thì chỉ cần chuẩn bị: Bảng cân đối kế toán, Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh, báo cáo lưu chuyển tiền tệ và thuyết minh báo cáo tài chính. Các lưu ý trước khi lập báo cáo tài chính 2016 1. Sắp xếp chứng từ gốc: - Chúng ta cần sắp xếp chứng từ gốc hàng tháng theo tuần tự của bảng kê thuế đầu vào đầu ra đã in và nộp báo cáo cho cơ quan thuế hàng tháng: Bắt đầu tư tháng 1 đến tháng 12 của năm tài chính , các chứng từ gốc: hóa đơn đầu vào đầu ra được kẹp chung với tờ khai thuế GTGT hàng tháng đã nộp cho cơ quan thuế - Mỗi chứng từ hoặc một nhóm chứng từ phải kèm theo + Hóa đơn bán ra phải kẹp theo Phiếu thu nếu bán ra hoặc thu tiền vào đồng thời kẹp thêm phiếu xuất kho ,kẹp theo hợp đồng và thanh lý nếu có. + Hóa đơn mua vào (đầu vào) phải kẹp với phiếu chi và phiếu nhập kho, phiếu đề nghị thanh toán kèm theo hợp đồng , thanh lý nếu có. Nếu bán chịu phải kẹp phiếu kế toán (hay phiếu hoạch toán) và phiếu xuất kho kèm theo hợp đồng , thanh lý nếu có. ,... Tất cả phải có đầy đủ chữ ký theo chức danh. - Kẹp riêng chứng từ của từng tháng, mỗi tháng một tập có bìa đầy đủ. 2. Sắp xếp báo cáo đã nộp cho cơ quan thuế - Đi kèm theo chứng từ của năm nào là báo cáo của năm đó. Một số báo cáo thường kỳ là: Tờ khai kê thuế GTGT hàng tháng, Báo cáo tình hình sử dụng hóa đơn, Xuất Nhập Khẩu, Môn Bài, Tiêu thụ đặc Biệt, báo cáo thuế thu nhập doanh nghiệp tạm tính hàng quý - Báo cáo tài chính, quyết toán thuế TNDN, TNCN, hoàn thuế kèm theo của từng năm 3. Chuẩn bị sổ sách đã in hàng năm (theo hình thức NCK) - Sổ nhật ký chung - Sổ nhật ký bán hàng - Sổ nhật ký mua hàng - Sổ nhật ký chi tiền - Số nhật ký thu tiền - Sổ chi tiết công nợ phải thu cho tất cả các khách hàng - Sổ chi tiết công nợ phải trả cho tất cả các nhà cung cấp - Biên bản xác nhận công nợ của từng đối tượng (nếu có) cuối năm. - Sổ quỹ tiền mặt và sổ chi tiết ngân hàng. - Sổ cái các tài khoản: 131 , 331, 111, 112, 152, 153, 154, 155, 211, 214,...621, 622, 627, 641, 642,...Tùy theo doanh nghiệp sử dụng quyết định 48 hoặc 15. - Sổ tổng hợp về tình hình tăng giảm tài sản cố định - Sổ tổng hợp về tình hình tăng giảm công cụ dụng cụ - Sổ khấu hao tài sản cố định - Sổ khấu hao công cụ dụng cụ - Thẻ kho/ sổ chi tiết vật tư - Bảng tổng hợp nhập xuất tồn từng kho - Toàn bộ chứng từ đã nhập đều phải in ra ký (đầy đủ chữ ký). Lưu ý: Số thứ tự các phiếu phải được đánh và sắp xếp tuần tự. 4. Sắp xếp các hợp đồng kinh tế - Sắp xếp đầy đủ theo tuần tự từng hợp đồng đầu vào/ đầu ra: Kiểm tra các biên bản, giấy tờ của từng hợp đồng nếu có: hợp đồng, biên bản nghiệm thu, thanh lý hợp đồng. - Hợp đồng lao động và hệ thống thang bảng lương: hợp đồng lao động, bảng lương, phải có chữ ký đầy đủ. - Các quyết định bổ nhiệm, điều chuyển công tác, tăng lương. 5. Hồ sơ pháp lý - Chuẩn bị đầy đủ cả gốc và photo công chứng (xác thực). - Các công văn đến/đi liên quan đến cơ quan thuế III. Hướng dẫn cách lập báo cáo tài chính Thứ nhất, đối với bảng cân đối kế toán Khi doanh nghiệp lập bảng cân đối kế toán thì cần phải chú ý các điểm sau: - Việc lập và trình bày Bảng cân đối kế toán phải tuân thủ nguyên tắc chung về lập và trình bày báo cáo tài chính. - Trên bảng cân đối kế toán, các khoản mục Tài sản và Nợ phải trả phải được trình bày riêng biệt thành ngắn hạn và dài hạn, tùy theo thời hạn của chu kỳ kinh doanh bình thường của doanh nghiệp và được phân thành ngắn hạn và dài hạn theo nguyên tắc: + Tài sản và Nợ phải trả được thu hồi hay thanh toán trong vòng không quá 12 tháng tới kể từ thời điểm báo cáo được xếp vào loại ngắn hạn; + Tài sản và Nợ phải trả được thu hồi hay thanh toán từ 12 tháng trở lên kể từ thời điểm báo cáo được xếp vào loại dài hạn. - Đối với các doanh nghiệp do tính chất hoạt động không thể dựa vào chu kỳ kinh doanh để phân biệt giữa ngắn hạn và dài hạn, thì các Tài sản và Nợ phải trả được trình bày theo tính thanh khoản giảm dần - Khi lập Bảng cân đối kế toán tổng hợp giữa các đơn vị cấp trên và đơn vị cấp dưới trực thuộc không có tư cách pháp nhân, đơn vị cấp trên phải thực hiện loại trừ tất cả số dư của các khoản mục phát sinh từ các giao dịch nội bộ, như các khoản phải thu, phải trả, cho vay nội bộ…. giữa đơn vị cấp trên và đơn vị cấp dưới, giữa các đơn vị cấp dưới với nhau. Khi doanh nghiệp lập bảng cân đối kế toán thì căn cứ vào các tài liệu sau: + Căn cứ vào sổ kế toán tổng hợp; + Căn cứ vào sổ, thẻ kế toán chi tiết hoặc Bảng tổng hợp chi tiết; + Căn cứ vào Bảng cân đối kế toán năm trước (để trình bày cột đầu năm). Trên bảng cân đối kế toán gồm có 5 cột: + Cột 1: Chỉ tiêu. + Cột 2: Mã số – Mã số của các chỉ tiêu trên báo cáo tài chính. + Cột 3: Thuyết minh báo cáo tài chính. + Cột 5: Số đầu năm – Số liệu ghi vào cột 5 “Số đầu năm” của báo cáo này năm nay được căn cứ vào số liệu ở cột 4 “Số cuối năm” của từng chỉ tiêu tương ứng của báo cáo này năm trước. + Cột 4: Số cuối năm – Số liệu ghi vào cột 4 “Số cuối năm” của báo cáo này tại ngày kết thúc kỳ kế toán năm Thứ hai, đối với báo cáo kết quả kinh doanh - Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh phản ánh tình hình và kết quả hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp, bao gồm kết quả từ hoạt động kinh doanh chính và kết quả từ các hoạt động tài chính và hoạt động khác của doanh nghiệp. - Khi lập Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh tổng hợp giữa doanh nghiệp và đơn vị cấp dưới không có tư cách pháp nhân hạch toán phụ thuộc, doanh nghiệp phải loại trừ toàn bộ các khoản doanh thu, thu nhập, chi phí phát sinh từ các giao dịch nội bộ. - Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh gồm có 5 cột: + Cột số 1: Các chỉ tiêu báo cáo; + Cột số 2: Mã số của các chỉ tiêu tương ứng; + Cột số 3: Số hiệu tương ứng với các chỉ tiêu của báo cáo này được thể hiện chỉ tiêu trên Bản thuyết minh Báo cáo tài chính; + Cột số 4: Tổng số phát sinh trong kỳ báo cáo năm; + Cột số 5: Số liệu của năm trước (để so sánh). - Khi lập báo cáo kết quả sản xuất kinh doanh, doanh nghiệp căn cứ vào các tài liệu sau: + Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh của năm trước. + Sổ kế toán tổng hợp và sổ kế toán chi tiết trong kỳ dùng cho các tài khoản từ loại 5 đến loại 9. Thứ ba, đối với báo cáo lưu chuyển tiền tệ - Việc lập và trình bày báo cáo lưu chuyển tiền tệ hàng năm và các kỳ kế toán giữa niên độ phải tuân thủ các quy định của Chuẩn mực kế toán “Báo cáo lưu chuyển tiền tệ” và Chuẩn mực kế toán “Báo cáo tài chính giữa niên độ”. - Phương pháp lập Báo cáo lưu chuyển tiền tệ được hướng dẫn cho các giao dịch phổ biến nhất, doanh nghiệp căn cứ bản chất từng giao dịch để trình bày các luồng tiền một cách phù hợp nếu chưa có hướng dẫn cụ thể trong Thông tư 200/2014/TT-BTC. - Các chỉ tiêu không có số liệu thì không phải trình bày, doanh nghiệp được đánh lại số thứ tự nhưng không được thay đổi mã số của các chỉ tiêu. - Khi doanh nghiệp lập bảng báo cáo lưu chuyển tiền tệ theo Thông tư 200 thì cần căn cứ vào các tài liệu sau: + Bảng Cân đối kế toán; + Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh; + Bản thuyết minh Báo cáo tài chính; + Báo cáo lưu chuyển tiền tệ kỳ trước; + Các tài liệu kế toán khác, như: Sổ kế toán tổng hợp, sổ kế toán chi tiết các tài khoản “Tiền mặt”, “Tiền gửi Ngân hàng”, “Tiền đang chuyển”; Sổ kế toán tổng hợp và sổ kế toán chi tiết của các tài khoản liên quan khác, bảng tính và phân bổ khấu hao TSCĐ và các tài liệu kế toán chi tiết khác… - Báo cáo lưu chuyển tiền tệ được lập theo 2 phương pháp là phương pháp trực tiếp hoặc gián tiếp. Tùy doanh nghiệp lựa chọn để lập báo cáo theo phương pháp nào. Thứ tư, đối với thuyết minh báo cáo tài chính - Thuyết minh Báo cáo tài chính là một bộ phận hợp thành không thể tách rời của Báo cáo tài chính doanh nghiệp dùng để mô tả mang tính tường thuật hoặc phân tích chi tiết các thông tin số liệu đã được trình bày trong Bảng Cân đối kế toán, Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh, Báo cáo lưu chuyển tiền tệ cũng như các thông tin cần thiết khác theo yêu cầu của các chuẩn mực kế toán cụ thể. - Bản thuyết minh Báo cáo tài chính cũng có thể trình bày những thông tin khác nếu doanh nghiệp xét thấy cần thiết cho việc trình bày trung thực, hợp lý Báo cáo tài chính. - Khi lập Báo cáo tài chính năm, doanh nghiệp phải lập Bản thuyết minh Báo cáo tài chính theo đúng quy định của Chuẩn mực kế toán “Trình bày Báo cáo tài chính” và hướng dẫn tại Chế độ Báo cáo tài chính này. - Bản thuyết minh Báo cáo tài chính của doanh nghiệp phải trình bày những nội dung dưới đây: + Các thông tin về cơ sở lập và trình bày Báo cáo tài chính và các chính sách kế toán cụ thể được chọn và áp dụng đối với các giao dịch và các sự kiện quan trọng; + Trình bày các thông tin theo quy định của các chuẩn mực kế toán chưa được trình bày trong các Báo cáo tài chính khác (Các thông tin trọng yếu); + Cung cấp thông tin bổ sung chưa được trình bày trong các Báo cáo tài chính khác, nhưng lại cần thiết cho việc trình bày trung thực và hợp lý tình hình tài chính của doanh nghiệp. - Bản thuyết minh Báo cáo tài chính phải được trình bày một cách có hệ thống. - Doanh nghiệp được chủ động sắp xếp số thứ tự trong thuyết minh Báo cáo tài chính theo cách thức phù hợp nhất với đặc thù của mình theo nguyên tắc mỗi khoản mục trong Bảng cân đối kế toán, Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh và Báo cáo lưu chuyển tiền tệ cần được đánh dấu dẫn tới các thông tin liên quan trong Bản thuyết minh Báo cáo tài chính. - Khi lập thuyết minh báo cáo tài chính doanh nghiệp căn cứ vào các tài liệu sau: + Căn cứ vào Bảng cân đối kế toán, Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh, Báo cáo lưu chuyển tiền tệ năm báo cáo; + Căn cứ vào sổ kế toán tổng hợp; Sổ, thẻ kế toán chi tiết hoặc bảng tổng hợp chi tiết có liên quan; + Căn cứ vào Bản thuyết minh Báo cáo tài chính năm trước; + Căn cứ vào tình hình thực tế của doanh nghiệp và các tài liệu liên quan. IV. Cách nộp báo cáo tài chính qua mạng Để nộp được báo cáo tài chính qua mạng thì bộ báo cáo tài chính phải được làm trên phần mềm HTKK và kết xuất dạng XML, cụ thể như sau: - Đăng nhập vào phần mềm HTKK -> lựa chọn “Báo cáo tài chính” -> Chọn “Bộ báo cáo tài chính theo Thông tư 200 hay Quyết định 48” - Tiếp đó, lập báo cáo tài chính trên phần mềm HTKK, sau khi xong thì kết xuất dạng XML và tìm nơi để lưu dữ liệu - Truy cập vào trang nhantokhai.gdt.gov.vn -> Đăng nhập mã số thuế công ty và cắm TOKEN vào máy tính. - Sau đó, chọn mục “Nộp tờ khai” -> Chọn tệp tờ khai -> Ký điện tử -> Nhập mã PIN -> Nộp tờ khai. Lưu ý: Trên phần mềm HTKK không có bản thuyết minh báo cáo tài chính nên phải làm trên excel hoặc pdf để nộp qua mạng bằng cách: - Chọn tra cứu -> chọn loại tờ khai và chọn báo cáo tài chính để tìm, sau đó, bấm chuột trái vào mục “Gửi phụ lục” -> chọn tệp phụ lục và nộp như tờ khai bình thường. Nguồn tham khảo: Đại lý thuế Công Minh, Kế toán Thiên Ưng, Học kế toán thực hành P/S: Các bạn có thể chia sẻ thêm về vấn đề lập báo cáo tài chính 2016 tại topic này nhé. Cám ơn các bạn.
Quyết toán thuế thu nhập cá nhân 2014: Những điều cần lưu ý!
Để thực hiện tốt việc Quyết toán thuế thu nhập cá nhân 2014 thì quý anh/chị/em cần lưu ý những vấn đề sau: I. Căn cứ pháp lý Sẽ căn cứ vào những văn bản quy phạm pháp luật sau: 1. Luật thuế thu nhập cá nhân 2007 2. Luật thuế thu nhập cá nhân sửa đổi 2012 3. Luật quản lý thuế 2006 4. Luật quản lý thuế sửa đổi 2012 5. Luật sửa đổi các Luật về thuế 2014 6. Nghị định 65/2013/NĐ-CP hướng dẫn Luật thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân 7. Nghị định 83/2013/NĐ-CP hướng dẫn Luật quản lý thuế và Luật quản lý thuế sửa đổi 8. Nghị định 91/2014/NĐ-CP sửa đổi các Nghị định quy định về thuế 9. Thông tư 111/2013/TT-BTC Hướng dẫn Luật thuế thu nhập cá nhân và Nghị định 65/2013/NĐ-CP 10. Thông tư 156/2013/TT-BTC hướng dẫn Luật Quản lý thuế; Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Quản lý thuế và Nghị định 83/2013/NĐ-CP 11. Thông tư 119/2014/TT-BTC sửa đổi Thông tư 156/2013/TT-BTC, 111/2013/TT-BTC, 219/2013/TT-BTC, 08/2013/TT-BTC, 85/2011/TT-BTC, 39/2014/TT-BTC và 78/2014/TT-BTC để cải cách, đơn giản thủ tục hành chính về thuế 12. Thông tư 128/2014/TT-BTC hướng dẫn việc giảm thuế thu nhập cá nhân đối với cá nhân làm việc tại Khu kinh tế 13. Thông tư 151/2014/TT-BTC hướng dẫn thi hành Nghị định 91/2014/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều tại Nghị định quy định về thuế II. Ngoài ra, theo thông lệ mọi năm thì Tổng cục thuế sẽ có văn bản hướng dẫn Quyết toán thuế thu nhập cá nhân 2014 một cách cụ thể để đảm bảo thực hiện thống nhất quy định pháp luật thuế.