Toàn văn điểm mới luật nhà ở 2014_phần 5
40/ Đất để phát triển nhà ở của hộ gia đình, cá nhân - Đất ở hợp pháp của hộ gia đình, cá nhân hoặc do thuê, mượn của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác để xây dựng nhà ở. - Đất ở được Nhà nước giao để xây dựng nhà ở. - Đất ở được Nhà nước bồi thường khi bị thu hồi đất. (Căn cứ Điều 44 Luật nhà ở 2014) 41/ Phương thức phát triển nhà ở của hộ gia đình, cá nhân - Tại khu vực nông thôn: + Tự tổ chức xây dựng. + Thuê tổ chức, cá nhân khác xây dựng hoặc được tổ chức, cá nhân khác hỗ trợ xây dựng nhà ở. + Hợp tác giúp nhau xây dựng nhà ở. - Tại khu vực đô thị: + Tự tổ chức xây dựng. + Thuê tổ chức, cá nhân khác xây dựng hoặc được tổ chức, cá nhân khác hỗ trợ xây dựng nhà ở. + Thuê đơn vị, cá nhân có năng lực về hoạt động xây dựng để xây dựng nhà ở trong trường hợp pháp luật yêu cầu phải có đơn vị, cá nhân có năng lực thực hiện xây dựng. + Hợp tác cải tạo, chỉnh trang đô thị trong đó có nhà ở. (Căn cứ Điều 45 Luật nhà ở 2014) 42/ Tiêu chuẩn và chất lượng nhà ở của hộ gia đình, cá nhân - Phải được xây dựng trên thửa đất ở có đủ điều kiện về diện tích để xây dựng nhà ở. - Tại khu vực đô thị: phải thực hiện xây dựng, cải tạo nhà ở và tự chịu trách nhiệm về chất lượng nhà ở. Trường hợp được phép xây dựng nhà ở có từ 02 tầng trở lên mà tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng từ 02 căn hộ trở lên theo kiểu khép kín, có đủ tiêu chuẩn diện tích sàn xây dựng tối thiểu mỗi căn hộ theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng và có phần diện tích thuộc sở hữu riêng, phần diện tích thuộc sở chung của nhà chung cư thì được Nhà nước công nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà ở đó. - Nhà ở riêng lẻ có thời hạn sử dụng được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và hiện trạng thực tế của nhà ở. Khi nhà ở bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì việc phá dỡ được thực hiện như sau: i. Trách nhiệm phá dỡ nhà ở: - Chủ sở hữu nhà ở hoặc người đang quản lý, sử dụng nhà ở, trường hợp phải giải tỏa nhà ở để xây dựng lại nhà ở mới hoặc công trình khác thì là chủ đầu tư công trình. - Chủ sở hữu nhà ở tự phá dỡ nhà ở nếu có đủ năng lực hoặc thuê tổ chức, cá nhân có năng lực về xây dựng phá dỡ. - Phá dỡ nhà chung cư để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới phải tuân thủ theo quy định tại Luật này. (sẽ được trình bày phần tiếp theo). - UBND cấp xã có trách nhiệm theo dõi, đôn đốc việc phá dỡ nhà ở trên địa bàn. ii. Yêu cầu khi phá dỡ nhà ở: - Phải di chuyển người và tài sản ra khỏi khu vực phá dỡ. - Phải có biển báo và giải pháp cách ly với khu vực xung quanh. - Bảo đảm an toàn cho người, tài sản, công trình xung quanh, công trình hạ tầng kỹ thuật thuộc diện không bị phá dỡ và bảo đảm vệ sinh, môi trường. - Không được thực hiện việc phá dỡ nhà ở nằm trong khu dân cư trong khoảng thời gian từ 12 giờ đến 13 giờ và từ 22 giờ đến 05 giờ, trừ trường hợp khẩn cấp. iii. Cưỡng chế phá dỡ nhà ở - Các trường hợp phải phá dỡ: + Nhà ở bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng đã có kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà ở. + Trong tình trạng khẩn cấp, phòng chống thiên tai. + Nhà chung cư bị hư hỏng mà chưa thuộc diện bị phá dỡ nhưng nằm trong khu vực phải thực hiện cải tạo, xây dựng đồng bộ với khu nhà ở thuộc diện bị phá dỡ thuộc trường hợp phải phá dỡ theo quy hoạch đã được phê duyệt. + Nhà ở thuộc diện phải giải tỏa để thu hồi đất theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền. + Nhà ở xây dựng trong khu vực cấm xây dựng hoặc xây dựng trên đất không phải là đất ở. + Nhà ở thuộc diện phải phá dỡ. - Thuộc một trong các trường hợp trên mà chủ sở hữu nhà ở, chủ đầu tư công trình hoặc người đang quản lý, sử dụng không tự nguyện phá dỡ nhà ở thì các cơ quan có thẩm quyền sau sẽ ban hành quyết định cưỡng chế phá dỡ nhà ở: + Chủ tịch UBND cấp huyện: phá dỡ nhà ở để thu hồi đất trong trường hợp Nhà ở thuộc diện phải giải tỏa để thu hồi đất theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền và phá dỡ nhà ở riêng lẻ trong trường hợp hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng, trong tình trạng khẩn cấp, phòng chống thiên tai, trong khu vực cấm xây dựng hoặc xây dựng trên đất không phải là đất ở, nhà ở thuộc diện phải phá dỡ. + Chủ tịch UBND cấp tỉnh: phá dỡ nhà chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng, trong tình trạng khẩn cấp, phòng chống thiên tai. xây dựng trong khu vực cấm xây dựng hoặc xây dựng trên đất không phải là đất ở, thuộc diện phải phá dỡ. - UBND cấp huyện có trách nhiệm tổ chức cưỡng chế phá dỡ nhà ở theo quy định trên. - Kinh phí cưỡng chế: + Chủ sở hữu nhà ở hoặc người đang quản lý, sử dụng nhà ở hoặc chủ đầu tư công trình. + Chủ sở hữu nhà ở, người đang quản lý, sử dụng nhà ở, chủ đầu tư công trình không chi trả thì cơ quan có thẩm quyền ra quyết định cưỡng chế áp dụng biện pháp cưỡng chế tài sản. iv. Chỗ ở của chủ sở hữu khi nhà ở bị phá dỡ - Chủ sở hữu phải tự lo chỗ ở khi nhà ở bị phá dỡ. - Trường hợp phá dỡ nhà ở thuộc diện bị thu hồi đất được giải quyết theo chính sách về nhà ở tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. - Trường hợp phá dỡ nhà chung cư để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới thì chỗ ở của chủ sở hữu có nhà chung cư bị phá dỡ được bố trí tái định cư. (Nội dung bố trí tái định cư trong trường hợp phá dỡ nhà chung cư sẽ được trình bày ở phần tiếp theo) v. Phá dỡ nhà ở đang cho thuê - Bên cho thuê nhà ở phải thông báo việc phá dỡ bằng văn bản cho bên thuê biết ít nhất là 90 ngày trước khi phá dỡ, trừ trường hợp khẩn cấp hoặc phá dỡ theo quyết định hành chính của cơ quan có thẩm quyền. - Trường hợp phá dỡ để xây dựng lại nhà ở mà thời hạn thuê vẫn còn thì bên cho thuê phải bố trí cho bên thuê chỗ ở khác trong thời gian phá dỡ và xây dựng lại nhà ở trừ trường hợp bên thuê thỏa thuận tự lo chỗ ở sẽ không phải trả tiền thuê nhà ở trong thời gian phá dỡ và xây dựng lại, thời gian phá dỡ và xây dựng lại không tính vào thời hạn của hợp đồng thuê nhà ở. Sau khi xây dựng xong, bên thuê được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng, trừ trường hợp bên thuê không có nhu cầu tiếp tục thuê. (Căn cứ Điều 46, 92, 93, 94, 95, 96, 97 Luật nhà ở 2014) 43/ Trách nhiệm của hộ gia đình, cá nhân trong phát triển nhà - Phải tuân thủ đúng trình tự, thủ tục về cải tạo, xây dựng nhà ở. - Phải thực hiện các quy định về giữ vệ sinh, môi trường trong quá trình cải tạo, xây dựng nhà ở. - Phải bảo đảm an toàn cho người và tài sản của các hộ liền kề trong quá trình xây dựng, cải tạo nhà ở; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường. - Hộ gia đình, cá nhân nếu đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê, cho thuê mua, để bán phải tuân thủ quy định về giao dịch nhà ở (Nội dung về giao dịch nhà ở sẽ được trình bày ở phần tiếp theo). - Trách nhiệm khác khi cải tạo, xây dựng nhà ở. (Căn cứ Điều 47 Luật nhà ở 2014) 44/ Mở rộng phạm vi Hộ gia đình, cá nhân hợp tác giúp nhau xây dựng nhà ở, cải tạo chỉnh trang đô thị Trước đây, tại Luật nhà ở 2005, chỉ có tại nông thôn mới có quy định này. Luật nhà ở 2014 mở rộng quy định này cho khu vực đô thị. Theo đó: - Hộ gia đình, cá nhân hợp tác giúp nhau xây dựng nhà ở hoặc cải tạo, chỉnh trang đô thị trong đó có nhà ở bằng khả năng tài chính, nhân công, vật liệu và công sức đóng góp của các thành viên trong nhóm hợp tác. - Các thành viên trong nhóm hợp tác phải thỏa thuận về cách thức góp vốn, nhân công, vật liệu, thời gian thực hiện, quyền và nghĩa vụ của các thành viên và cam kết thực hiện thỏa thuận của nhóm hợp tác. (Căn cứ Điều 48 Luật nhà ở 2014) 45/ Mở rộng đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội và hình thức hỗ trợ So với Luật nhà ở 2005, bổ sung thêm các đối tượng sau đây được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội tương ứng với các hình thức hỗ trợ sau: Đối tượng được hưởng Hình thức hỗ trợ - Người có công với cách mạng - Hỗ trợ giải quyết cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội. - Hỗ trợ theo các chương trình mục tiêu về nhà ở để xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà để ở. - Hỗ trợ giao đất ở có miễn, giảm tiền sử dụng đất hoặc tặng nhà. - Hỗ trợ cho vay vốn ưu đãi của Nhà nước thông qua Ngân hàng chính sách xã hội, tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định để xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà để ở. - Hộ gia đình nghèo và cận nghèo tại khu vực nông thôn. - Hỗ trợ theo các chương trình mục tiêu về nhà ở để xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà để ở. - Hỗ trợ giao đất ở có miễn, giảm tiền sử dụng đất hoặc tặng nhà. - Hộ gia đình tại khu vực nông thôn thuộc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí hậu. - Hỗ trợ theo các chương trình mục tiêu về nhà ở để xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà để ở. - Hỗ trợ giao đất ở có miễn, giảm tiền sử dụng đất hoặc tặng nhà. - Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị. - Hỗ trợ giải quyết cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội - Hỗ trợ cho vay vốn ưu đãi của Nhà nước thông qua Ngân hàng chính sách xã hội, tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định để xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà để ở. - Người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp. - Hỗ trợ giải quyết cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội. - Hỗ trợ cho vay vốn ưu đãi của Nhà nước thông qua Ngân hàng chính sách xã hội, tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định để xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà để ở. - Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân. - Hỗ trợ giải quyết cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội. - Hỗ trợ cho vay vốn ưu đãi của Nhà nước thông qua Ngân hàng chính sách xã hội, tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định để xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà để ở. - Cán bộ, công chức, viên chức. - Hỗ trợ giải quyết cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội. - Hỗ trợ cho vay vốn ưu đãi của Nhà nước thông qua Ngân hàng chính sách xã hội, tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định để xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà để ở. - Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ trong trường hợp không còn đủ điều kiện được thuê hoặc chuyển đi nơi khác hoặc có hành vi vi phạm về quản lý, sử dụng nhà ở mà thuộc diện bị thu hồi. - Hỗ trợ giải quyết cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội - Học sinh, sinh viên các học viện, trường đại học, cao đẳng, dạy nghề; học sinh trường dân tộc nội trú công lập được sử dụng nhà ở trong thời gian học tập; - Chỉ được thuê nhà ở xã hội - Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở. - Hỗ trợ giải quyết cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội (Căn cứ Điều 49, 50 Luật nhà ở 2014) 46/ Mở rộng điều kiện được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội - Hỗ trợ theo các chương trình mục tiêu về nhà ở để xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà để ở; hỗ trợ giao đất ở có miễn, giảm tiền sử dụng đất hoặc tặng nhà: phải đáp ứng điều kiện tại quyết định phê duyệt chương trình mục tiêu về nhà ở của cơ quan có thẩm quyền. - Hỗ trợ cho vay vốn ưu đãi của Nhà nước thông qua Ngân hàng chính sách xã hội, tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định để xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà để ở: phải có đất ở nhưng chưa có nhà ở hoặc có nhà ở nhưng nhà ở bị hư hỏng, dột nát; có đăng ký thường trú tại địa phương nơi có đất ở, nhà ở cần phải xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa. - Hỗ trợ giải quyết cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội phải: + Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình, chưa được mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội, chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức tại nơi sinh sống, học tập hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích nhà ở bình quân đầu người trong hộ gia đình thấp hơn mức diện tích nhà ở tối thiểu do Chính phủ quy định theo từng thời kỳ, khu vực. + Phải có đăng ký thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà ở xã hội; trường hợp không có đăng ký thường trú thì phải có đăng ký tạm trú từ một năm trở lên, trừ học sinh, sinh viên các học viện, trường đại học, cao đẳng, dạy nghề; học sinh trường dân tộc nội trú công lập được sử dụng nhà ở trong thời gian học tập. + Đối với người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị, người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp, sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân, cán bộ, công chức, viên chức: phải nộp thuế thu nhập cá nhân thường xuyên. + Đối với người có công với cách mạng, các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ trong trường hợp không còn đủ điều kiện được thuê hoặc chuyển đi nơi khác hoặc có hành vi vi phạm về quản lý, sử dụng nhà ở mà thuộc diện bị thu hồi, học sinh, sinh viên các học viện, trường đại học, cao đẳng, dạy nghề; học sinh trường dân tộc nội trú công lập được sử dụng nhà ở trong thời gian học tập, hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở không yêu cầu phải đáp ứng điều kiện về thu nhập. (Căn cứ Điều 51 Luật nhà ở 2014) 47/ Nguyên tắc hỗ trợ về nhà ở xã hội - Có sự kết hợp giữa Nhà nước, cộng đồng dân cư, dòng họ và đối tượng được hỗ trợ. - Bảo đảm công khai, minh bạch, có sự kiểm tra, giám sát chặt chẽ của cơ quan có thẩm quyền và cộng đồng dân cư. - Bảo đảm đúng đối tượng, đủ điều kiện. - Trường hợp một đối tượng được hưởng nhiều chính sách hỗ trợ khác nhau thì được hưởng một chính sách hỗ trợ mức cao nhất. - Trường hợp các đối tượng có cùng tiêu chuẩn và điều kiện thì đối tượng là người khuyết tật, nữ giới được ưu tiên hỗ trợ trước; - Trường hợp hộ gia đình có nhiều đối tượng được hưởng nhiều chính sách hỗ trợ thì chỉ áp dụng một chính sách hỗ trợ cho cả hộ gia đình. UBND cấp tỉnh chịu trách nhiệm tổ chức thực hiện và kiểm tra, thanh tra việc thực hiện chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội trên địa bàn. (Căn cứ Điều 52 Luật nhà ở 2014) 48/ Các hình thức phát triển nhà ở xã hội - Nhà nước đầu tư xây dựng nhà ở xã hội bằng vốn ngân sách nhà nước hoặc đầu tư xây dựng theo hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao trên diện tích đất được xác định để xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê, cho thuê mua. - Doanh nghiệp, hợp tác xã bỏ vốn đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê, cho thuê mua, để bán hoặc mua, thuê nhà ở để cho người lao động trong đơn vị mình thuê nhưng có sự ưu đãi của Nhà nước thuộc trường hợp ưu đãi chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội mà Doanh nghiệp, hợp tác xã tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội không phải bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước; ưu đãi đối với tổ chức tự lo chỗ ở cho người lao động. (Các trường hợp ưu đãi sẽ được trình bày ở phần sau) - Hộ gia đình, cá nhân bỏ vốn đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên diện tích đất ở hợp pháp của mình để cho thuê, cho thuê mua, bán nhưng có sự ưu đãi của Nhà nước thuộc trường hợp ưu đãi chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội. (Các trường hợp ưu đãi sẽ được trình bày ở phần sau) (Căn cứ Điều 53 Luật nhà ở 2014) 49/ Yêu cầu đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội - Đáp ứng yêu cầu đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trường hợp xây dựng nhà ở xã hội chưa có trong chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở được phê duyệt thì UBND cấp tỉnh phải gửi lấy ý kiến của HĐND cùng cấp trước khi quyết định chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở. - UBND cấp tỉnh phải quy hoạch khu vực riêng để lập dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê. - Dự án xây dựng nhà ở xã hội mà không thuộc khu vực phải lập dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội riêng để cho thuê thì chủ đầu tư phải dành tối thiểu 20% diện tích nhà ở xã hội trong dự án để cho thuê; chủ đầu tư được hưởng cơ chế ưu đãi xây dựng nhà ở để cho thuê đối với phần diện tích 20% nhà ở xã hội để cho thuê và được bán nhà ở này cho người đang thuê theo quy định về bán nhà ở xã hội sau thời hạn 05 năm cho thuê. - Dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội phải được cơ quan có thẩm quyền quản lý, kiểm soát về chất lượng, tiêu chuẩn diện tích, giá thuê, giá thuê mua, giá bán và xét duyệt đối tượng được thuê, thuê mua, mua nhà ở. (Căn cứ Điều 54 Luật nhà ở 2014) (Còn tiếp – sẽ cập nhật cho đến khi hoàn thành)
Toàn văn điểm mới luật nhà ở 2014_phần 5
40/ Đất để phát triển nhà ở của hộ gia đình, cá nhân - Đất ở hợp pháp của hộ gia đình, cá nhân hoặc do thuê, mượn của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác để xây dựng nhà ở. - Đất ở được Nhà nước giao để xây dựng nhà ở. - Đất ở được Nhà nước bồi thường khi bị thu hồi đất. (Căn cứ Điều 44 Luật nhà ở 2014) 41/ Phương thức phát triển nhà ở của hộ gia đình, cá nhân - Tại khu vực nông thôn: + Tự tổ chức xây dựng. + Thuê tổ chức, cá nhân khác xây dựng hoặc được tổ chức, cá nhân khác hỗ trợ xây dựng nhà ở. + Hợp tác giúp nhau xây dựng nhà ở. - Tại khu vực đô thị: + Tự tổ chức xây dựng. + Thuê tổ chức, cá nhân khác xây dựng hoặc được tổ chức, cá nhân khác hỗ trợ xây dựng nhà ở. + Thuê đơn vị, cá nhân có năng lực về hoạt động xây dựng để xây dựng nhà ở trong trường hợp pháp luật yêu cầu phải có đơn vị, cá nhân có năng lực thực hiện xây dựng. + Hợp tác cải tạo, chỉnh trang đô thị trong đó có nhà ở. (Căn cứ Điều 45 Luật nhà ở 2014) 42/ Tiêu chuẩn và chất lượng nhà ở của hộ gia đình, cá nhân - Phải được xây dựng trên thửa đất ở có đủ điều kiện về diện tích để xây dựng nhà ở. - Tại khu vực đô thị: phải thực hiện xây dựng, cải tạo nhà ở và tự chịu trách nhiệm về chất lượng nhà ở. Trường hợp được phép xây dựng nhà ở có từ 02 tầng trở lên mà tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng từ 02 căn hộ trở lên theo kiểu khép kín, có đủ tiêu chuẩn diện tích sàn xây dựng tối thiểu mỗi căn hộ theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng và có phần diện tích thuộc sở hữu riêng, phần diện tích thuộc sở chung của nhà chung cư thì được Nhà nước công nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà ở đó. - Nhà ở riêng lẻ có thời hạn sử dụng được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và hiện trạng thực tế của nhà ở. Khi nhà ở bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì việc phá dỡ được thực hiện như sau: i. Trách nhiệm phá dỡ nhà ở: - Chủ sở hữu nhà ở hoặc người đang quản lý, sử dụng nhà ở, trường hợp phải giải tỏa nhà ở để xây dựng lại nhà ở mới hoặc công trình khác thì là chủ đầu tư công trình. - Chủ sở hữu nhà ở tự phá dỡ nhà ở nếu có đủ năng lực hoặc thuê tổ chức, cá nhân có năng lực về xây dựng phá dỡ. - Phá dỡ nhà chung cư để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới phải tuân thủ theo quy định tại Luật này. (sẽ được trình bày phần tiếp theo). - UBND cấp xã có trách nhiệm theo dõi, đôn đốc việc phá dỡ nhà ở trên địa bàn. ii. Yêu cầu khi phá dỡ nhà ở: - Phải di chuyển người và tài sản ra khỏi khu vực phá dỡ. - Phải có biển báo và giải pháp cách ly với khu vực xung quanh. - Bảo đảm an toàn cho người, tài sản, công trình xung quanh, công trình hạ tầng kỹ thuật thuộc diện không bị phá dỡ và bảo đảm vệ sinh, môi trường. - Không được thực hiện việc phá dỡ nhà ở nằm trong khu dân cư trong khoảng thời gian từ 12 giờ đến 13 giờ và từ 22 giờ đến 05 giờ, trừ trường hợp khẩn cấp. iii. Cưỡng chế phá dỡ nhà ở - Các trường hợp phải phá dỡ: + Nhà ở bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng đã có kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà ở. + Trong tình trạng khẩn cấp, phòng chống thiên tai. + Nhà chung cư bị hư hỏng mà chưa thuộc diện bị phá dỡ nhưng nằm trong khu vực phải thực hiện cải tạo, xây dựng đồng bộ với khu nhà ở thuộc diện bị phá dỡ thuộc trường hợp phải phá dỡ theo quy hoạch đã được phê duyệt. + Nhà ở thuộc diện phải giải tỏa để thu hồi đất theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền. + Nhà ở xây dựng trong khu vực cấm xây dựng hoặc xây dựng trên đất không phải là đất ở. + Nhà ở thuộc diện phải phá dỡ. - Thuộc một trong các trường hợp trên mà chủ sở hữu nhà ở, chủ đầu tư công trình hoặc người đang quản lý, sử dụng không tự nguyện phá dỡ nhà ở thì các cơ quan có thẩm quyền sau sẽ ban hành quyết định cưỡng chế phá dỡ nhà ở: + Chủ tịch UBND cấp huyện: phá dỡ nhà ở để thu hồi đất trong trường hợp Nhà ở thuộc diện phải giải tỏa để thu hồi đất theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền và phá dỡ nhà ở riêng lẻ trong trường hợp hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng, trong tình trạng khẩn cấp, phòng chống thiên tai, trong khu vực cấm xây dựng hoặc xây dựng trên đất không phải là đất ở, nhà ở thuộc diện phải phá dỡ. + Chủ tịch UBND cấp tỉnh: phá dỡ nhà chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng, trong tình trạng khẩn cấp, phòng chống thiên tai. xây dựng trong khu vực cấm xây dựng hoặc xây dựng trên đất không phải là đất ở, thuộc diện phải phá dỡ. - UBND cấp huyện có trách nhiệm tổ chức cưỡng chế phá dỡ nhà ở theo quy định trên. - Kinh phí cưỡng chế: + Chủ sở hữu nhà ở hoặc người đang quản lý, sử dụng nhà ở hoặc chủ đầu tư công trình. + Chủ sở hữu nhà ở, người đang quản lý, sử dụng nhà ở, chủ đầu tư công trình không chi trả thì cơ quan có thẩm quyền ra quyết định cưỡng chế áp dụng biện pháp cưỡng chế tài sản. iv. Chỗ ở của chủ sở hữu khi nhà ở bị phá dỡ - Chủ sở hữu phải tự lo chỗ ở khi nhà ở bị phá dỡ. - Trường hợp phá dỡ nhà ở thuộc diện bị thu hồi đất được giải quyết theo chính sách về nhà ở tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. - Trường hợp phá dỡ nhà chung cư để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới thì chỗ ở của chủ sở hữu có nhà chung cư bị phá dỡ được bố trí tái định cư. (Nội dung bố trí tái định cư trong trường hợp phá dỡ nhà chung cư sẽ được trình bày ở phần tiếp theo) v. Phá dỡ nhà ở đang cho thuê - Bên cho thuê nhà ở phải thông báo việc phá dỡ bằng văn bản cho bên thuê biết ít nhất là 90 ngày trước khi phá dỡ, trừ trường hợp khẩn cấp hoặc phá dỡ theo quyết định hành chính của cơ quan có thẩm quyền. - Trường hợp phá dỡ để xây dựng lại nhà ở mà thời hạn thuê vẫn còn thì bên cho thuê phải bố trí cho bên thuê chỗ ở khác trong thời gian phá dỡ và xây dựng lại nhà ở trừ trường hợp bên thuê thỏa thuận tự lo chỗ ở sẽ không phải trả tiền thuê nhà ở trong thời gian phá dỡ và xây dựng lại, thời gian phá dỡ và xây dựng lại không tính vào thời hạn của hợp đồng thuê nhà ở. Sau khi xây dựng xong, bên thuê được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng, trừ trường hợp bên thuê không có nhu cầu tiếp tục thuê. (Căn cứ Điều 46, 92, 93, 94, 95, 96, 97 Luật nhà ở 2014) 43/ Trách nhiệm của hộ gia đình, cá nhân trong phát triển nhà - Phải tuân thủ đúng trình tự, thủ tục về cải tạo, xây dựng nhà ở. - Phải thực hiện các quy định về giữ vệ sinh, môi trường trong quá trình cải tạo, xây dựng nhà ở. - Phải bảo đảm an toàn cho người và tài sản của các hộ liền kề trong quá trình xây dựng, cải tạo nhà ở; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường. - Hộ gia đình, cá nhân nếu đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê, cho thuê mua, để bán phải tuân thủ quy định về giao dịch nhà ở (Nội dung về giao dịch nhà ở sẽ được trình bày ở phần tiếp theo). - Trách nhiệm khác khi cải tạo, xây dựng nhà ở. (Căn cứ Điều 47 Luật nhà ở 2014) 44/ Mở rộng phạm vi Hộ gia đình, cá nhân hợp tác giúp nhau xây dựng nhà ở, cải tạo chỉnh trang đô thị Trước đây, tại Luật nhà ở 2005, chỉ có tại nông thôn mới có quy định này. Luật nhà ở 2014 mở rộng quy định này cho khu vực đô thị. Theo đó: - Hộ gia đình, cá nhân hợp tác giúp nhau xây dựng nhà ở hoặc cải tạo, chỉnh trang đô thị trong đó có nhà ở bằng khả năng tài chính, nhân công, vật liệu và công sức đóng góp của các thành viên trong nhóm hợp tác. - Các thành viên trong nhóm hợp tác phải thỏa thuận về cách thức góp vốn, nhân công, vật liệu, thời gian thực hiện, quyền và nghĩa vụ của các thành viên và cam kết thực hiện thỏa thuận của nhóm hợp tác. (Căn cứ Điều 48 Luật nhà ở 2014) 45/ Mở rộng đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội và hình thức hỗ trợ So với Luật nhà ở 2005, bổ sung thêm các đối tượng sau đây được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội tương ứng với các hình thức hỗ trợ sau: Đối tượng được hưởng Hình thức hỗ trợ - Người có công với cách mạng - Hỗ trợ giải quyết cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội. - Hỗ trợ theo các chương trình mục tiêu về nhà ở để xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà để ở. - Hỗ trợ giao đất ở có miễn, giảm tiền sử dụng đất hoặc tặng nhà. - Hỗ trợ cho vay vốn ưu đãi của Nhà nước thông qua Ngân hàng chính sách xã hội, tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định để xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà để ở. - Hộ gia đình nghèo và cận nghèo tại khu vực nông thôn. - Hỗ trợ theo các chương trình mục tiêu về nhà ở để xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà để ở. - Hỗ trợ giao đất ở có miễn, giảm tiền sử dụng đất hoặc tặng nhà. - Hộ gia đình tại khu vực nông thôn thuộc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí hậu. - Hỗ trợ theo các chương trình mục tiêu về nhà ở để xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà để ở. - Hỗ trợ giao đất ở có miễn, giảm tiền sử dụng đất hoặc tặng nhà. - Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị. - Hỗ trợ giải quyết cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội - Hỗ trợ cho vay vốn ưu đãi của Nhà nước thông qua Ngân hàng chính sách xã hội, tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định để xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà để ở. - Người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp. - Hỗ trợ giải quyết cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội. - Hỗ trợ cho vay vốn ưu đãi của Nhà nước thông qua Ngân hàng chính sách xã hội, tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định để xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà để ở. - Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân. - Hỗ trợ giải quyết cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội. - Hỗ trợ cho vay vốn ưu đãi của Nhà nước thông qua Ngân hàng chính sách xã hội, tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định để xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà để ở. - Cán bộ, công chức, viên chức. - Hỗ trợ giải quyết cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội. - Hỗ trợ cho vay vốn ưu đãi của Nhà nước thông qua Ngân hàng chính sách xã hội, tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định để xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà để ở. - Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ trong trường hợp không còn đủ điều kiện được thuê hoặc chuyển đi nơi khác hoặc có hành vi vi phạm về quản lý, sử dụng nhà ở mà thuộc diện bị thu hồi. - Hỗ trợ giải quyết cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội - Học sinh, sinh viên các học viện, trường đại học, cao đẳng, dạy nghề; học sinh trường dân tộc nội trú công lập được sử dụng nhà ở trong thời gian học tập; - Chỉ được thuê nhà ở xã hội - Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở. - Hỗ trợ giải quyết cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội (Căn cứ Điều 49, 50 Luật nhà ở 2014) 46/ Mở rộng điều kiện được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội - Hỗ trợ theo các chương trình mục tiêu về nhà ở để xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà để ở; hỗ trợ giao đất ở có miễn, giảm tiền sử dụng đất hoặc tặng nhà: phải đáp ứng điều kiện tại quyết định phê duyệt chương trình mục tiêu về nhà ở của cơ quan có thẩm quyền. - Hỗ trợ cho vay vốn ưu đãi của Nhà nước thông qua Ngân hàng chính sách xã hội, tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định để xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà để ở: phải có đất ở nhưng chưa có nhà ở hoặc có nhà ở nhưng nhà ở bị hư hỏng, dột nát; có đăng ký thường trú tại địa phương nơi có đất ở, nhà ở cần phải xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa. - Hỗ trợ giải quyết cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội phải: + Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình, chưa được mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội, chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức tại nơi sinh sống, học tập hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích nhà ở bình quân đầu người trong hộ gia đình thấp hơn mức diện tích nhà ở tối thiểu do Chính phủ quy định theo từng thời kỳ, khu vực. + Phải có đăng ký thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà ở xã hội; trường hợp không có đăng ký thường trú thì phải có đăng ký tạm trú từ một năm trở lên, trừ học sinh, sinh viên các học viện, trường đại học, cao đẳng, dạy nghề; học sinh trường dân tộc nội trú công lập được sử dụng nhà ở trong thời gian học tập. + Đối với người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị, người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp, sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân, cán bộ, công chức, viên chức: phải nộp thuế thu nhập cá nhân thường xuyên. + Đối với người có công với cách mạng, các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ trong trường hợp không còn đủ điều kiện được thuê hoặc chuyển đi nơi khác hoặc có hành vi vi phạm về quản lý, sử dụng nhà ở mà thuộc diện bị thu hồi, học sinh, sinh viên các học viện, trường đại học, cao đẳng, dạy nghề; học sinh trường dân tộc nội trú công lập được sử dụng nhà ở trong thời gian học tập, hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở không yêu cầu phải đáp ứng điều kiện về thu nhập. (Căn cứ Điều 51 Luật nhà ở 2014) 47/ Nguyên tắc hỗ trợ về nhà ở xã hội - Có sự kết hợp giữa Nhà nước, cộng đồng dân cư, dòng họ và đối tượng được hỗ trợ. - Bảo đảm công khai, minh bạch, có sự kiểm tra, giám sát chặt chẽ của cơ quan có thẩm quyền và cộng đồng dân cư. - Bảo đảm đúng đối tượng, đủ điều kiện. - Trường hợp một đối tượng được hưởng nhiều chính sách hỗ trợ khác nhau thì được hưởng một chính sách hỗ trợ mức cao nhất. - Trường hợp các đối tượng có cùng tiêu chuẩn và điều kiện thì đối tượng là người khuyết tật, nữ giới được ưu tiên hỗ trợ trước; - Trường hợp hộ gia đình có nhiều đối tượng được hưởng nhiều chính sách hỗ trợ thì chỉ áp dụng một chính sách hỗ trợ cho cả hộ gia đình. UBND cấp tỉnh chịu trách nhiệm tổ chức thực hiện và kiểm tra, thanh tra việc thực hiện chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội trên địa bàn. (Căn cứ Điều 52 Luật nhà ở 2014) 48/ Các hình thức phát triển nhà ở xã hội - Nhà nước đầu tư xây dựng nhà ở xã hội bằng vốn ngân sách nhà nước hoặc đầu tư xây dựng theo hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao trên diện tích đất được xác định để xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê, cho thuê mua. - Doanh nghiệp, hợp tác xã bỏ vốn đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê, cho thuê mua, để bán hoặc mua, thuê nhà ở để cho người lao động trong đơn vị mình thuê nhưng có sự ưu đãi của Nhà nước thuộc trường hợp ưu đãi chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội mà Doanh nghiệp, hợp tác xã tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội không phải bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước; ưu đãi đối với tổ chức tự lo chỗ ở cho người lao động. (Các trường hợp ưu đãi sẽ được trình bày ở phần sau) - Hộ gia đình, cá nhân bỏ vốn đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên diện tích đất ở hợp pháp của mình để cho thuê, cho thuê mua, bán nhưng có sự ưu đãi của Nhà nước thuộc trường hợp ưu đãi chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội. (Các trường hợp ưu đãi sẽ được trình bày ở phần sau) (Căn cứ Điều 53 Luật nhà ở 2014) 49/ Yêu cầu đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội - Đáp ứng yêu cầu đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trường hợp xây dựng nhà ở xã hội chưa có trong chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở được phê duyệt thì UBND cấp tỉnh phải gửi lấy ý kiến của HĐND cùng cấp trước khi quyết định chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở. - UBND cấp tỉnh phải quy hoạch khu vực riêng để lập dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê. - Dự án xây dựng nhà ở xã hội mà không thuộc khu vực phải lập dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội riêng để cho thuê thì chủ đầu tư phải dành tối thiểu 20% diện tích nhà ở xã hội trong dự án để cho thuê; chủ đầu tư được hưởng cơ chế ưu đãi xây dựng nhà ở để cho thuê đối với phần diện tích 20% nhà ở xã hội để cho thuê và được bán nhà ở này cho người đang thuê theo quy định về bán nhà ở xã hội sau thời hạn 05 năm cho thuê. - Dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội phải được cơ quan có thẩm quyền quản lý, kiểm soát về chất lượng, tiêu chuẩn diện tích, giá thuê, giá thuê mua, giá bán và xét duyệt đối tượng được thuê, thuê mua, mua nhà ở. (Căn cứ Điều 54 Luật nhà ở 2014) (Còn tiếp – sẽ cập nhật cho đến khi hoàn thành)
