Mong các luật sư bình luận bản án này giúp em ạ
Giao dịch khi không biết Tòa án đã thụ lý giải quyết tranh chấp có phải là giao dịch ngay tình không; BLDS 2015 không còn quy định Hộ gia đình là một pháp nhân,có cần xác định thành viên Hộ gia đình? là những vấn đề đươc đặt ra tại các phiên tòa tháng 4. 1. Giao dịch khi không biết Tòa án đã thụ lý giải quyết tranh chấp có phải là giao dịch ngay tình không? Khối bất động sản gồm nhà ở và đất trồng cây lâu năm có tổng diện tích 262,9 m2 (trong đó có 100 m2 đất ở) tại thị trấn Củ Chi có nguồn gốc là của cha mẹ để lại thừa kế cho các con, trong đó có ông Nguyễn Hồng D, ông Nguyễn Thành P, ông Nguyễn Hồng T. Ông D khai rằng: Ông được các đồng thừa kế giao cho đứng tên giấy tờ chứng nhận tài sản vì ông P là người trực tiếp sử dụng tài sản lại là người không được minh mẫn, không biết chữ. Năm 2006, ông lập hợp đồng tặng cho ông T khối bất động sản nêu trên chỉ là theo yêu cầu của ông T được đứng tên để ông T thuận tiện việc thể chấp, vay tiền Ngân hàng. Ông T đã lợi dụng việc đứng tên, bán nhà, đất cho người khác. Ông yêu cầu hủy hợp đồng tặng cho với ông T, hủy việc chuyển nhượng của ông T với người khác. Ông T cho rằng, ông có quyền bán tài sản vì đã được cho hợp pháp. Bà Nguyễn Ngọc Thương Tr là người nhận chuyển nhượng đất và tài sản trên đất yêu cầu được công nhận hợp đồng và nhận tài sản vì bà là người mua ngay tình và đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Vụ án đã được TAND huyện Củ Chi thụ lý nhưng sau đó chuyển vụ án cho TAND Thành phố Hồ Chí Minh vì có yêu cầu hủy quyết định cá biệt của UBND huyện Củ Chi. Tòa án cấp sơ thẩm (Bản án số 600/2018/DS-ST ngày 15/5/2018 của TAND Thành phố Hồ Chí Minh) và Tòa án cấp phúc thẩm (Bản án số 374/2018/DS-PT ngày 06/12/2018 của TAND cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh) đều không chấp nhận yêu cầu của ông D; chấp nhận yêu cầu của bà Tr là công nhận hợp đồng chuyển nhượng đất và tài sản gắn liền với đất giữa ông T và bà Tr. Ông D và ông P có đơn yêu cầu giám đốc thẩm. Chánh án TANDTC đã có kháng nghị giám đốc thẩm. Tại phiên tòa giám đốc thẩm ngày 23/4/2020, Hội đồng Thẩm phán TANDTC đã hủy Bản án phúc thẩm, Bản án sơ thẩm, giao xét xử sơ thẩm lại. Vấn đề nghiệp vụ cần lưu ý đã được nêu ra là: Trong vụ án này, đã có đủ căn cứ xác định hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa ông D và ông T năm 2006 là vô hiệu do giả tạo. Ông T và bà Tr ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 25/8/2016 là thời kỳ thi hành Bộ luật Dân sự năm 2005. Theo quy định tại khoản 2 Điều 138 Bộ luật Dân sự năm 2005 thì người thứ ba ngay tình giao dịch với người đã có “quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản” thì giao dịch này không vô hiệu dù thực tế họ không phải là chủ sở hữu hoặc chủ sử dụng hợp pháp. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên ông T (từ việc tặng cho giữa ông D và ông T) cũng được coi là “quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”. Do vậy, giao dịch giữa ông T và bà Tr không vô hiệu nếu bà Tr được coi là “người thứ ba ngay tình”. Tuy nhiên, Hội đồng Thẩm phán nhất trí với nhận định của Kháng nghị giám đốc thẩm là “bà Trang không phải là người nhận chuyển nhượng ngay tình”. Nhận định này trên cơ sở thực tế là: Ngày 01/7/2016, ông D có đơn khởi kiện tại TAND huyện Củ Chi. Ngày 06/8/2016, TAND huyện Củ Chi đã có thông báo số 296/TBTL về việc thụ lý vụ án và ông T đã nhận được thông báo này. Ngày 25/8/2016, ông T và bà Tr mới ký kết hợp đồng chuyển nhượng. Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông T và bà Tr được giao kết và thực hiện trong giai đoạn Tòa án đã thụ lý giải quyết tranh chấp đối tượng của hợp đồng. Bà Tr khai rằng khi giao kết hợp đồng, bà không biết và không thể biết được đối tượng của hợp đồng đang bị tranh chấp. Nói chung, các chủ thể là người thứ ba tham gia giao dịch như bà Tr đều có lời khai như bà Tr để được xác định mình là người ngay tình. Tuy nhiên, trường hợp đã có thụ lý vụ án tranh chấp đối tượng của hợp đồng, một bên chủ thể của hợp đồng biết rõ việc Tòa án đã thụ lý mà vẫn thục hiện giao dịch, nếu vẫn xác định là giao dịch ngay tình thì không đề cao được ý thức tôn trọng pháp luật, thận trọng trong giao dịch; không ngăn chặn được việc lạm dụng quy định của pháp luật xâm phạm quyền lợi hợp pháp của người khác. Do vậy, xác định không phải là người chuyển nhượng ngay tình để được công nhận giao dịch trong trường hợp đã có thụ lý vụ án tại Tòa án là việc áp dụng pháp luật hợp lý và cần thiết. 2. Bộ luật Dân sự năm 2015 không còn quy định Hộ gia đình là một pháp nhân thì có cần xác định vấn đề thành viên Hộ gia đình? Các nguyên đơn Vũ Ngọc K, Vũ Ngọc T, Vũ Thị Tường V khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất giữa bà Nguyễn Thị D (mẹ của các nguyên đơn) với vợ chồng ông Trần Thiết H. Đối tượng của hợp đồng là 252,6 m2 đất thổ cư, trên đất có nhà ở. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trước đây đứng tên ông Vũ Ngọc L (cha của các nguyên đơn, chết năm 2000), đến năm 2003 thì được cấp cho “Hộ bà Nguyễn Thị D”. Các nguyên đơn khai rằng họ không biết việc bà D tự ý chuyển nhượng cho vợ chồng ông V. Bà D đồng tình với yêu cầu đòi hủy hợp đồng của các nguyên đơn và khai rằng thực chất chỉ là cầm cố giấy tờ để vay tiền. Bị đơn Trần Thiết H và vợ là Đào Thị M khai rằng: Ông bà ký hợp đồng với bà D ngày 27/7/2011 có chứng thực của UBND thị trấn, có giấy ủy quyền của các con bà D cho bà D. Ông bà đã trả hết tiền và đã được cấp Giấy chứng nhận ngày 01/3/2012 nên yêu cầu được công nhận hợp đồng. Kết luận giám định về chữ ký trên giấy ủy quyền là “chưa đủ cơ sở kết luận giám định”. UBND thị trấn thừa nhận đã chứng thực hợp đồng ủy quyền mà không có mặt những người ủy quyền. Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 07/2016/DSST ngày 29/4/2016, TAND huyện Lộc Ninh đã chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn, tuyên bố hợp đồng ngày 27/7/2011 vô hiệu. Tại Bản án dân sự phúc thẩm số 80/2016/DSPT ngày 13/9/2016, TAND tỉnh Bình Phước đã sửa bản án sơ thẩm, chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn, buộc tiếp tục thực hiện hợp đồng ngày 27/7/2011. Viện trưởng VKSND cấp cao tại Thành Phố Hồ Chí Minh có kháng nghị giám đốc thẩm. Tại Quyết định giám đốc thẩm số 04/2017/DS-GĐT ngày 24/11/2017, Ủy ban Thẩm phán TAND cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh đã không chấp nhận kháng nghị, giữ nguyên bản án phúc thẩm. Các nguyên đơn có đơn đề nghị giám đốc thẩm. Chánh án TANDTC đã có kháng nghị giám đốc thẩm. Tại phiên tòa giám đốc thẩm ngày 23/4/2020, Hội đồng Thẩm phán TANDTC đã hủy quyết định giám đốc thẩm số 04/2017, hủy bản án phúc thẩm, hủy bản án sơ thẩm, giao xét xử sơ thẩm lại. Vấn đề nghiệp vụ cần lưu ý đã được nêu ra là: Tiêu đề của hợp đồng ngày 27/7/2011 là “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất”. Giấy chứng nhận cấp cho vợ chồng ông H có tên theo mẫu quy định chung là “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”. Tuy nhiên, cần phải căn cứ vào đối tượng giao dịch thục tế, nội dung cơ bản của hợp đồng để xác định đúng quan hệ hợp đồng, áp dụng đúng quy định của pháp luật cho quan hệ hợp đồng thực tế. Đối tượng của hợp đồng ngày 27/7/2011 là nhà ở gắn liền với đất đều là thổ cư nên hợp đồng này là hợp đồng mua bán nhà ở; phải áp dụng pháp luật về nhà ở để giải quyết. Hợp đồng được xác lập ngày 27/7/2011 nên pháp luật áp dụng là Bộ luật Dân sự năm 2005 và Luật Nhà ở năm 2005. Nếu không có chứng cứ gì mới thì phải xác định nhà ở nêu trên thuộc sở hữu chung của các nguyên đơn và bà D. Tuy nhiên, phải xác định cụ thể tính chất của sở hữu chung vì sẽ dẫn đến hậu quả rất khác nhau. Bà D được quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình nên có thể công nhận hợp đồng tương ứng với phần quyền sở hữu của bà D. Nếu tài sản là của “hộ gia đình” thì các thành viên trong hộ có phần như nhau; bà D chỉ được định đoạt phần tài sản tương ứng với phần quyền sở hữu của một thành viên trong hộ, bằng phần của các con. Nếu tài sản không phải là của “hộ gia đình” thì một nửa tài sản này là di sản thừa kế của ông L; phần quyền của bà D sẽ là một nửa tài sản (chia tài sản chung giữa bà D và ông L) và phần bà D được thừa kế di sản của ông L cùng các con. Do đó, phải làm rõ việc cấp giấy chứng nhận cho “hộ” là đúng quy định của pháp luật hay chỉ là sơ suất của cơ quan hành chính dùng sai mẫu. Bộ luật Dân sự năm 2015 không còn quy định “hộ gia đình” có tư cách chủ thể độc lập như pháp nhân. Tuy nhiên, hộ gia đình vẫn tiếp tục tồn tại như các tổ chức không có tư cách pháp nhân khác được quy định tại Chương VI Bộ luật Dân sự năm 2015. Một trong những khác biệt cơ bản so với trước đây là quyền đại diện cho hộ. Trước đây thì Chủ hộ là đại diện đương nhiên (đại diện theo pháp luật) cho hộ trong giao dịch dân sự cũng như trong tố tụng. Còn hiện nay, Chủ hộ chỉ có quyền như thành viên trong hộ nếu không được ủy quyền. Do hộ gia đình vẫn tồn tại, vẫn có những quy định riêng cho hộ gia đình nên việc xác định có phải là hộ gia đình hay không, có phải là thành viên của hộ gia đình hay không, vẫn có ý nghĩa quan trọng để xác định các quyền và nghĩa vụ cụ thể. XIn Quý luật sư bình luận bản án này giúp tôi, nó giúp ích việc học của tôi
Tài sản chung, riêng và người thứ ba ngay tình - Minh họa Đây là nội dung rút kinh nghiệm tại Thông báo 27/TB-VC3-DS rút kinh nghiệm đối với vụ án “tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” của Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại TP. HCM. Vụ án này có nguyên đơn là bà Nguyễn Thị Hạnh, bị đơn là bà Lê Thị Bảy. Tóm tắt nội dung vụ án: - Bà Hạnh và ông Tân là vợ chồng. - Năm 2018, ông Tân ký hợp đồng chuyển nhượng QSD (có chứng thực) với bà Bảy. GCNQSD cấp cho ông Võ Minh Tân ngày 17/4/2006). - Bà Hạnh khởi kiện yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng trên vô hiệu. - Bà Bảy không đồng ý với yêu cầu khởi kiện, yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng, trường hợp tòa đồng ý với yêu cầu khởi kiện thì ông Tân phải trả lại 400 triệu đồng và bồi thường thiệt hại 96 triệu đồng cùng chi phí chuyển nhượng hơn 5 triệu đồng. - Ông Tân thừa nhận khi chuyển nhượng đất cho bà Bảy, ông không cho bà Hạnh biết, ông đồng ý với yêu cầu của bà Hạnh, đồng ý trả lại bà Bảy số tiền 400 triệu đồng và bồi thường thiệt hại bằng cách tính lãi số tiền 400 triệu đồng ông đã nhận từ năm 2018 đến ngày xét xử sơ thẩm, không đồng ý trả lại tiền làm thủ tục chuyển nhượng hơn 5 triệu đồng. Tại Bản án sơ thẩm, Tòa chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Hạnh. Tại Bản án phúc thẩm, Tòa chấp yêu cầu kháng cáo của bà Bảy, sửa án sơ thẩm, không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Hạnh. Hội đồng xét xử giám đốc thẩm TAND cấp cao tại TP. HCM chấp nhận kháng nghị theo hướng hủy toàn bộ Bản án phúc thẩm, giữ nguyên bản án sơ thẩm. Xem chi tiết nội dung rút kinh nghiệm tại file đính kèm.
Quy định về ngay tình của bên thứ ba trong các văn bản pháp luật
Người thứ ba ngay tình là người chiếm hữu không có căn cứ pháp luật đối với tài sản nhưng ngay tình. Do vậy, việc bảo vệ quyền lợi của đối tượng này trong giao dịch dân sự đã được quy định cụ thể trong Bộ luật Dân sự 2015. Bên cạnh đó, cũng có nhiều văn bản pháp luật có liên quan quy định về bảo vệ sự ngay tình của bên thứ ba. 1. Luật Đấu giá tài sản 2016 Về nguyên tắc, đối với bất động sản hoặc động sản có đăng ký quyền sở hữu, người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản mới có quyền thực hiện các giao dịch đối với các tài sản này. Vì vậy, chỉ được coi là ngay tình khi người thứ ba nhận được tài sản này thông qua trình tự bán đấu giá tài sản. Theo Luật Đấu giá tài sản 2016 tại khoản 2 Điều 7 quy định: Trường hợp có người thứ ba tranh chấp về quyền sở hữu đối với tài sản đấu giá thì quyền sở hữu vẫn thuộc về người mua được tài sản đấu giá ngay tình. Cũng theo khoản 3 Điều 7: Trường hợp có bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc sửa đổi một phần hoặc hủy bỏ toàn bộ các quyết định liên quan đến tài sản đấu giá trước khi tài sản được đưa ra đấu giá nhưng trình tự, thủ tục đấu giá tài sản bảo đảm tuân theo quy định của Luật này thì tài sản đó vẫn thuộc quyền sở hữu của người mua được tài sản đấu giá ngay tình. Vì vậy, văn bản mua được tài sản bán đấu giá là cơ sở để người mua xác định quyền sở hữu tài sản của mình là hợp pháp. 2. Luật Đất đai 2013 Luật Đất đai 2013 quy định 02 vấn đề sau: Một là, điểm d khoản 2 Điều 106 quy định: Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp sau đây: Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai”. Việc quy định bảo vệ người thứ ba ngay tình trong trường hợp tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền là phù hợp với nguyên tắc đăng ký bất động sản góp phần bảo đảm tính ổn định của quan hệ dân sự. Hai là, khoản 1 Điều 168 quy định: hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất phải có giấy chứng nhận. Như vậy, những giao dịch với người thứ ba nêu trên đã vi phạm điều kiện chưa có giấy chứng nhận, nếu căn cứ vào Điều 129 BLDS năm 2015 có thể không công nhận giao dịch với người thứ ba ngay tình. 3. Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 Bản án, quyết định của Tòa án là cơ sở để xác định quyền sở hữu hợp pháp của người thứ ba khi thực hiện giao dịch dân sự với người mà theo bản án hay quyết định của Tòa án là họ có quyền sở hữu thì coi là hoàn toàn hợp pháp. Trường hợp một người được công nhận là chủ sở hữu tài sản theo bản án, quyết định của cơ quan có thẩm quyền, sau đó người này không đăng ký quyền sở hữu tài sản mà chỉ căn cứ trên bản án, quyết định đó xác lập giao dịch với người thứ ba thì giao dịch với người thứ ba vẫn có hiệu lực mặc dù sau đó bản án, quyết định đó bị hủy, sửa. 4. Luật Trách nhiệm bồi thường của nhà nước 2017 Khoản 4 Điều 4 quy định: “Nhà nước giải quyết yêu cầu bồi thường sau khi có văn bản làm căn cứ yêu cầu bồi thường [..] đối với yêu cầu bồi thường trong hoạt động quản lý hành chính, tố tụng dân sự, tố tụng hành chính, thi hành án hình sự, thi hành án dân sự”. Như vậy, Luật này đã có sự ghi nhận trách nhiệm bồi thường nhà nước đối với các chủ thể có lỗi là người thi hành công vụ gây ra trong hoạt động quản lý hành chính, tố tụng dân sự, thi hành án… các giao dịch trong BLDS 2015. Từ đó, bảo vệ quyền lợi bên thứ ba ngay tình chịu thiệt hại trong các giao dịch do lỗi của người thi hành công vụ gây ra. 5. Nghị định 43/2014/NĐ-CP Khoản 5 Điều 87: “Nhà nước không thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trái pháp luật trong các trường hợp quy định tại Điểm d Khoản 2 Điều 106 của Luật Đất đai, nếu người được cấp Giấy chứng nhận đã thực hiện thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất và đã được giải quyết theo quy định của pháp luật". Đây là quy định nhằm bảo vệ quyền lợi của bên thứ ba ngay tình khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không biết nó thuộc trường hợp có thể bị thu hồi. Mặc dù được quy định trong nhiều văn bản khác nhau nhưng chung quy lại, các quy định trên cũng nhằm chung một mục đích là bảo vệ bên thứ ba ngay tình trong các giao dịch dân sự. Bài viết còn sơ khai, các bạn quan tâm đến vấn đề này thì bổ sung giúp mình nhé!
Hiểu như thế nào là "chiếm hữu ngay tình"?
Chiếm hữu ngay tình đã được quy định trong Bộ luật dân sự (BLDS) 2005 tại Điều 189 theo đó “người chiếm hữu tài sản không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình là người chiếm hữu mà không biết và không thể biết việc chiếm hữu tài sản đó là không có căn cứ pháp luật”. Hiện nay, Điều 180 BLDS 2015 lại thay đổi theo hướng “ chiếm hữu ngay tình là việc chiếm hữu mà người chiếm hữu có căn cứ để tin rằng mình có quyền đối với tài sản đang chiếm hữu”. So với Điều 189 BLDS 2005, Điều 180 BLDS 2015 đã có sự thay đổi hẳn. Cụ thể, thay vì người chiếm hữu phải chứng minh mình “không biết và không thể biết” việc chiếm hữu của mình là không có căn cứ pháp luật mới là chiếm hữu ngay tình. Điều 180 BLDS 2015 thì chỉ yêu cầu người chiếm hữu chứng minh mình “có căn cứ để tin rằng mình có quyền đối với tài sản đang chiếm hữu”. Thực ra, việc đánh giá tác động của sự thay đổi này là rất khó. Ví dụ, A mua của B một chiếc xe máy mà B trộm được bao gồm cả giấy tờ xe. Trong trường hợp này, A được xác định là không ngay tình theo BLDS 2005 vì có thể biết về hành vi chiếm hữu không có căn cứ pháp luật của mình. Cũng tình huống trên, nếu A chứng minh được bất kỳ ai khi rơi vào tình huống thực tế cụ thể của A cũng đều cho rằng việc mua bán của mình là hợp pháp thì việc chiếm hữu của A có được coi là ngay tình và A sẽ được hưởng những quyền lợi từ việc chiếm hữu ngay tình không trên cơ sở Điều 180 BLDS 2015? Việc thay đổi có những dấu hiệu tiến bộ để bảo vệ người đang chiếm hữu tài sản, nhưng các tiêu chí đánh giá còn khá trừu tượng. Bên cạnh đó, khoản 1 Điều 184 BLDS 2015 theo hướng “người chiếm hữu được suy đoán là ngay tình; người nào cho rằng người chiếm hữu không ngay tình thì phải chứng minh”. Ở đây, điều luật chỉ có suy đoán một người chiếm hữu là chiếm hữu ngay tình. Quy định vừa nêu cho thấy người đang nắm giữ, chi phối tài sản chưa đủ để suy đoán là ngay tình, vì để hưởng sự suy đoán này, người đang nắm giữ, chi phối phải còn chứng minh thêm rằng họ nắm giữ, chi phối tài sản “như chủ thể có quyền đối với tài sản” thì mới được coi là “người chiếm hữu” (hiểu đơn giản là: phải chứng minh rằng họ là “người chiếm hữu” để được hưởng suy đoán là “ngay tình”, chừng nào chưa là người chiếm hữu thì chưa được hưởng suy đoán là người ngay tình). Chú ý kỹ hơn, chúng ta thấy điều mà pháp luật suy đoán không phải là cứ cầm giữ, chi phối tài sản thì được suy đoán là người chiếm hữu; luật chỉ đưa ra suy đoán về sự ngay tình sau khi người liên quan hội đủ điều kiện là “người chiếm hữu”. Nói cách khác, người đang nắm giữ, chi phối tài sản có nghĩa vụ chứng minh mình có đủ tư cách của “người chiếm hữu” (tức đáp ứng hai điều kiện ở trên) còn người có tranh chấp với họ có nghĩa vụ chứng minh sự không ngay tình.
Quyền Đòi Lại Tài Sản Từ Người Chiếm Hữu Không Có Căn Cứ Pháp Luật
Quyền chiếm hữu là một quyền quan trọng trong chế định sở hữu tài sản. Nếu phát hiện một người đang chiếm hữu tài sản của mình không có căn cứ pháp luật, bạn có được đòi lại không? Quyền chiếm hữu tài sản là một trong những quyền năng cơ bản của chủ sở hữu tài sản. Việc một người chiếm hữu tài sản được phát sinh trên cơ sở hoặc là có căn cứ pháp luật hoặc chiếm hữu không có căn cứ pháp luật. Theo quy định tại Bộ luật dân sự 2015 Điều 165, việc chiếm hữu dựa trên một trong các căn cứ sau thì được xem là chiếm hữu có căn cứ pháp luật: a) Chủ sở hữu chiếm hữu tài sản; b) Người được chủ sở hữu ủy quyền quản lý tài sản; c) Người được chuyển giao quyền chiếm hữu thông qua giao dịch dân sự phù hợp với quy định của pháp luật; d) Người phát hiện và giữ tài sản vô chủ, tài sản không xác định được ai là chủ sở hữu, tài sản bị đánh rơi, bị bỏ quên, bị chôn, giấu, bị vùi lấp, chìm đắm phù hợp với điều kiện theo quy định của Bộ luật này, quy định khác của pháp luật có liên quan; đ) Người phát hiện và giữ gia súc, gia cầm, vật nuôi dưới nước bị thất lạc phù hợp với điều kiện theo quy định của Bộ luật này, quy định khác của pháp luật có liên quan; e) Trường hợp khác do pháp luật quy định. Như vậy, nếu chủ thể khác có hành vi chiếm hữu nhưng không phát sinh từ một trong các căn cứ trên thì bị xem là chiếm hữu không có căn cứ pháp luật. Trong chế định về chiếm hữu không có căn cứ pháp luật, được phân chia thành chiếm hữu ngay tình và chiếm hữu không ngay tình. Chiếm hữu ngay tình là việc chiếm hữu mà người chiếm hữu có căn cứ để tin rằng mình có quyền đối với tài sản đang chiếm hữu. Ví dụ như A mua một chiếc laptop cũ từ bạn cùng lớp là B. A không biết rằng chiếc lap kia do B lấy trộm từ C. Do đó, A tin chắc rằng mình có quyền chiếm hữu đối với chiếc lap mới mua. Chiếm hữu không ngay tình là việc chiếm hữu mà người chiếm hữu biết hoặc phải biết rằng mình không có quyền đối với tài sản đang chiếm hữu. Ví dụ A mua một chiếc xe gắn máy từ B với giá rẻ, không có giấy tờ. Mặc dù biết chiếc xe của B không có giấy tờ nhưng do ham rẻ, A vẫn cố tình mua. Vì xe máy là tài sản phải đăng ký quyền sở hữu, A biết rõ việc mua bán như vậy là sai nhưng thực hiện. A là người chiếm hữu không ngay tình. Căn cứ theo Điều 166 BLDS 2015, "Chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản có quyền đòi lại tài sản từ người chiếm hữu, người sử dụng tài sản, người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật". Pháp luật quy định việc có đòi lại được tài sản hay không phụ thuộc vào nguồn gốc có được tài sản, tính chất ngay tình trong chiếm hữu, nguyên tắc đền bù. Cụ thể: Điều 167: Quyền đòi lại động sản không phải đăng ký quyền sở hữu từ người chiếm hữu ngay tình: "Chủ sở hữu có quyền đòi lại động sản không phải đăng ký quyền sở hữu từ người chiếm hữu ngay tình trong trường hợp người chiếm hữu ngay tình có được động sản này thông qua hợp đồng không có đền bù với người không có quyền định đoạt tài sản; trường hợp hợp đồng này là hợp đồng có đền bù thì chủ sở hữu có quyền đòi lại động sản nếu động sản đó bị lấy cắp, bị mất hoặc trường hợp khác bị chiếm hữu ngoài ý chí của chủ sở hữu" Điều 168. Quyền đòi lại động sản phải đăng ký quyền sở hữu hoặc bất động sản từ người chiếm hữu ngay tình "Chủ sở hữu được đòi lại động sản phải đăng ký quyền sở hữu hoặc bất động sản từ người chiếm hữu ngay tình, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 133 của Bộ luật này." Điều 168 quy định việc đòi lại tài sản là động sản phải đăng ký quyền sở hữu hoặc bất động sản từ người chiếm hữu ngay tình nhưng loại bỏ 2 trường hợp sau nhằm bảo vệ quyền của người thứ ba ngay tình: 1. Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu. 2. Trường hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá tại tổ chức có thẩm quyền hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó chủ thể này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị huỷ, sửa. Như vậy, không phải trong mọi trường hợp chủ sở hữu đều có quyền đòi lại tài sản từ người chiếm hữu không có căn cứ pháp luật. Minh Trang
Mong các luật sư bình luận bản án này giúp em ạ
Giao dịch khi không biết Tòa án đã thụ lý giải quyết tranh chấp có phải là giao dịch ngay tình không; BLDS 2015 không còn quy định Hộ gia đình là một pháp nhân,có cần xác định thành viên Hộ gia đình? là những vấn đề đươc đặt ra tại các phiên tòa tháng 4. 1. Giao dịch khi không biết Tòa án đã thụ lý giải quyết tranh chấp có phải là giao dịch ngay tình không? Khối bất động sản gồm nhà ở và đất trồng cây lâu năm có tổng diện tích 262,9 m2 (trong đó có 100 m2 đất ở) tại thị trấn Củ Chi có nguồn gốc là của cha mẹ để lại thừa kế cho các con, trong đó có ông Nguyễn Hồng D, ông Nguyễn Thành P, ông Nguyễn Hồng T. Ông D khai rằng: Ông được các đồng thừa kế giao cho đứng tên giấy tờ chứng nhận tài sản vì ông P là người trực tiếp sử dụng tài sản lại là người không được minh mẫn, không biết chữ. Năm 2006, ông lập hợp đồng tặng cho ông T khối bất động sản nêu trên chỉ là theo yêu cầu của ông T được đứng tên để ông T thuận tiện việc thể chấp, vay tiền Ngân hàng. Ông T đã lợi dụng việc đứng tên, bán nhà, đất cho người khác. Ông yêu cầu hủy hợp đồng tặng cho với ông T, hủy việc chuyển nhượng của ông T với người khác. Ông T cho rằng, ông có quyền bán tài sản vì đã được cho hợp pháp. Bà Nguyễn Ngọc Thương Tr là người nhận chuyển nhượng đất và tài sản trên đất yêu cầu được công nhận hợp đồng và nhận tài sản vì bà là người mua ngay tình và đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Vụ án đã được TAND huyện Củ Chi thụ lý nhưng sau đó chuyển vụ án cho TAND Thành phố Hồ Chí Minh vì có yêu cầu hủy quyết định cá biệt của UBND huyện Củ Chi. Tòa án cấp sơ thẩm (Bản án số 600/2018/DS-ST ngày 15/5/2018 của TAND Thành phố Hồ Chí Minh) và Tòa án cấp phúc thẩm (Bản án số 374/2018/DS-PT ngày 06/12/2018 của TAND cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh) đều không chấp nhận yêu cầu của ông D; chấp nhận yêu cầu của bà Tr là công nhận hợp đồng chuyển nhượng đất và tài sản gắn liền với đất giữa ông T và bà Tr. Ông D và ông P có đơn yêu cầu giám đốc thẩm. Chánh án TANDTC đã có kháng nghị giám đốc thẩm. Tại phiên tòa giám đốc thẩm ngày 23/4/2020, Hội đồng Thẩm phán TANDTC đã hủy Bản án phúc thẩm, Bản án sơ thẩm, giao xét xử sơ thẩm lại. Vấn đề nghiệp vụ cần lưu ý đã được nêu ra là: Trong vụ án này, đã có đủ căn cứ xác định hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa ông D và ông T năm 2006 là vô hiệu do giả tạo. Ông T và bà Tr ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 25/8/2016 là thời kỳ thi hành Bộ luật Dân sự năm 2005. Theo quy định tại khoản 2 Điều 138 Bộ luật Dân sự năm 2005 thì người thứ ba ngay tình giao dịch với người đã có “quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản” thì giao dịch này không vô hiệu dù thực tế họ không phải là chủ sở hữu hoặc chủ sử dụng hợp pháp. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên ông T (từ việc tặng cho giữa ông D và ông T) cũng được coi là “quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”. Do vậy, giao dịch giữa ông T và bà Tr không vô hiệu nếu bà Tr được coi là “người thứ ba ngay tình”. Tuy nhiên, Hội đồng Thẩm phán nhất trí với nhận định của Kháng nghị giám đốc thẩm là “bà Trang không phải là người nhận chuyển nhượng ngay tình”. Nhận định này trên cơ sở thực tế là: Ngày 01/7/2016, ông D có đơn khởi kiện tại TAND huyện Củ Chi. Ngày 06/8/2016, TAND huyện Củ Chi đã có thông báo số 296/TBTL về việc thụ lý vụ án và ông T đã nhận được thông báo này. Ngày 25/8/2016, ông T và bà Tr mới ký kết hợp đồng chuyển nhượng. Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông T và bà Tr được giao kết và thực hiện trong giai đoạn Tòa án đã thụ lý giải quyết tranh chấp đối tượng của hợp đồng. Bà Tr khai rằng khi giao kết hợp đồng, bà không biết và không thể biết được đối tượng của hợp đồng đang bị tranh chấp. Nói chung, các chủ thể là người thứ ba tham gia giao dịch như bà Tr đều có lời khai như bà Tr để được xác định mình là người ngay tình. Tuy nhiên, trường hợp đã có thụ lý vụ án tranh chấp đối tượng của hợp đồng, một bên chủ thể của hợp đồng biết rõ việc Tòa án đã thụ lý mà vẫn thục hiện giao dịch, nếu vẫn xác định là giao dịch ngay tình thì không đề cao được ý thức tôn trọng pháp luật, thận trọng trong giao dịch; không ngăn chặn được việc lạm dụng quy định của pháp luật xâm phạm quyền lợi hợp pháp của người khác. Do vậy, xác định không phải là người chuyển nhượng ngay tình để được công nhận giao dịch trong trường hợp đã có thụ lý vụ án tại Tòa án là việc áp dụng pháp luật hợp lý và cần thiết. 2. Bộ luật Dân sự năm 2015 không còn quy định Hộ gia đình là một pháp nhân thì có cần xác định vấn đề thành viên Hộ gia đình? Các nguyên đơn Vũ Ngọc K, Vũ Ngọc T, Vũ Thị Tường V khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất giữa bà Nguyễn Thị D (mẹ của các nguyên đơn) với vợ chồng ông Trần Thiết H. Đối tượng của hợp đồng là 252,6 m2 đất thổ cư, trên đất có nhà ở. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trước đây đứng tên ông Vũ Ngọc L (cha của các nguyên đơn, chết năm 2000), đến năm 2003 thì được cấp cho “Hộ bà Nguyễn Thị D”. Các nguyên đơn khai rằng họ không biết việc bà D tự ý chuyển nhượng cho vợ chồng ông V. Bà D đồng tình với yêu cầu đòi hủy hợp đồng của các nguyên đơn và khai rằng thực chất chỉ là cầm cố giấy tờ để vay tiền. Bị đơn Trần Thiết H và vợ là Đào Thị M khai rằng: Ông bà ký hợp đồng với bà D ngày 27/7/2011 có chứng thực của UBND thị trấn, có giấy ủy quyền của các con bà D cho bà D. Ông bà đã trả hết tiền và đã được cấp Giấy chứng nhận ngày 01/3/2012 nên yêu cầu được công nhận hợp đồng. Kết luận giám định về chữ ký trên giấy ủy quyền là “chưa đủ cơ sở kết luận giám định”. UBND thị trấn thừa nhận đã chứng thực hợp đồng ủy quyền mà không có mặt những người ủy quyền. Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 07/2016/DSST ngày 29/4/2016, TAND huyện Lộc Ninh đã chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn, tuyên bố hợp đồng ngày 27/7/2011 vô hiệu. Tại Bản án dân sự phúc thẩm số 80/2016/DSPT ngày 13/9/2016, TAND tỉnh Bình Phước đã sửa bản án sơ thẩm, chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn, buộc tiếp tục thực hiện hợp đồng ngày 27/7/2011. Viện trưởng VKSND cấp cao tại Thành Phố Hồ Chí Minh có kháng nghị giám đốc thẩm. Tại Quyết định giám đốc thẩm số 04/2017/DS-GĐT ngày 24/11/2017, Ủy ban Thẩm phán TAND cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh đã không chấp nhận kháng nghị, giữ nguyên bản án phúc thẩm. Các nguyên đơn có đơn đề nghị giám đốc thẩm. Chánh án TANDTC đã có kháng nghị giám đốc thẩm. Tại phiên tòa giám đốc thẩm ngày 23/4/2020, Hội đồng Thẩm phán TANDTC đã hủy quyết định giám đốc thẩm số 04/2017, hủy bản án phúc thẩm, hủy bản án sơ thẩm, giao xét xử sơ thẩm lại. Vấn đề nghiệp vụ cần lưu ý đã được nêu ra là: Tiêu đề của hợp đồng ngày 27/7/2011 là “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất”. Giấy chứng nhận cấp cho vợ chồng ông H có tên theo mẫu quy định chung là “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”. Tuy nhiên, cần phải căn cứ vào đối tượng giao dịch thục tế, nội dung cơ bản của hợp đồng để xác định đúng quan hệ hợp đồng, áp dụng đúng quy định của pháp luật cho quan hệ hợp đồng thực tế. Đối tượng của hợp đồng ngày 27/7/2011 là nhà ở gắn liền với đất đều là thổ cư nên hợp đồng này là hợp đồng mua bán nhà ở; phải áp dụng pháp luật về nhà ở để giải quyết. Hợp đồng được xác lập ngày 27/7/2011 nên pháp luật áp dụng là Bộ luật Dân sự năm 2005 và Luật Nhà ở năm 2005. Nếu không có chứng cứ gì mới thì phải xác định nhà ở nêu trên thuộc sở hữu chung của các nguyên đơn và bà D. Tuy nhiên, phải xác định cụ thể tính chất của sở hữu chung vì sẽ dẫn đến hậu quả rất khác nhau. Bà D được quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình nên có thể công nhận hợp đồng tương ứng với phần quyền sở hữu của bà D. Nếu tài sản là của “hộ gia đình” thì các thành viên trong hộ có phần như nhau; bà D chỉ được định đoạt phần tài sản tương ứng với phần quyền sở hữu của một thành viên trong hộ, bằng phần của các con. Nếu tài sản không phải là của “hộ gia đình” thì một nửa tài sản này là di sản thừa kế của ông L; phần quyền của bà D sẽ là một nửa tài sản (chia tài sản chung giữa bà D và ông L) và phần bà D được thừa kế di sản của ông L cùng các con. Do đó, phải làm rõ việc cấp giấy chứng nhận cho “hộ” là đúng quy định của pháp luật hay chỉ là sơ suất của cơ quan hành chính dùng sai mẫu. Bộ luật Dân sự năm 2015 không còn quy định “hộ gia đình” có tư cách chủ thể độc lập như pháp nhân. Tuy nhiên, hộ gia đình vẫn tiếp tục tồn tại như các tổ chức không có tư cách pháp nhân khác được quy định tại Chương VI Bộ luật Dân sự năm 2015. Một trong những khác biệt cơ bản so với trước đây là quyền đại diện cho hộ. Trước đây thì Chủ hộ là đại diện đương nhiên (đại diện theo pháp luật) cho hộ trong giao dịch dân sự cũng như trong tố tụng. Còn hiện nay, Chủ hộ chỉ có quyền như thành viên trong hộ nếu không được ủy quyền. Do hộ gia đình vẫn tồn tại, vẫn có những quy định riêng cho hộ gia đình nên việc xác định có phải là hộ gia đình hay không, có phải là thành viên của hộ gia đình hay không, vẫn có ý nghĩa quan trọng để xác định các quyền và nghĩa vụ cụ thể. XIn Quý luật sư bình luận bản án này giúp tôi, nó giúp ích việc học của tôi
Tài sản chung, riêng và người thứ ba ngay tình - Minh họa Đây là nội dung rút kinh nghiệm tại Thông báo 27/TB-VC3-DS rút kinh nghiệm đối với vụ án “tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” của Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại TP. HCM. Vụ án này có nguyên đơn là bà Nguyễn Thị Hạnh, bị đơn là bà Lê Thị Bảy. Tóm tắt nội dung vụ án: - Bà Hạnh và ông Tân là vợ chồng. - Năm 2018, ông Tân ký hợp đồng chuyển nhượng QSD (có chứng thực) với bà Bảy. GCNQSD cấp cho ông Võ Minh Tân ngày 17/4/2006). - Bà Hạnh khởi kiện yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng trên vô hiệu. - Bà Bảy không đồng ý với yêu cầu khởi kiện, yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng, trường hợp tòa đồng ý với yêu cầu khởi kiện thì ông Tân phải trả lại 400 triệu đồng và bồi thường thiệt hại 96 triệu đồng cùng chi phí chuyển nhượng hơn 5 triệu đồng. - Ông Tân thừa nhận khi chuyển nhượng đất cho bà Bảy, ông không cho bà Hạnh biết, ông đồng ý với yêu cầu của bà Hạnh, đồng ý trả lại bà Bảy số tiền 400 triệu đồng và bồi thường thiệt hại bằng cách tính lãi số tiền 400 triệu đồng ông đã nhận từ năm 2018 đến ngày xét xử sơ thẩm, không đồng ý trả lại tiền làm thủ tục chuyển nhượng hơn 5 triệu đồng. Tại Bản án sơ thẩm, Tòa chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Hạnh. Tại Bản án phúc thẩm, Tòa chấp yêu cầu kháng cáo của bà Bảy, sửa án sơ thẩm, không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Hạnh. Hội đồng xét xử giám đốc thẩm TAND cấp cao tại TP. HCM chấp nhận kháng nghị theo hướng hủy toàn bộ Bản án phúc thẩm, giữ nguyên bản án sơ thẩm. Xem chi tiết nội dung rút kinh nghiệm tại file đính kèm.
Quy định về ngay tình của bên thứ ba trong các văn bản pháp luật
Người thứ ba ngay tình là người chiếm hữu không có căn cứ pháp luật đối với tài sản nhưng ngay tình. Do vậy, việc bảo vệ quyền lợi của đối tượng này trong giao dịch dân sự đã được quy định cụ thể trong Bộ luật Dân sự 2015. Bên cạnh đó, cũng có nhiều văn bản pháp luật có liên quan quy định về bảo vệ sự ngay tình của bên thứ ba. 1. Luật Đấu giá tài sản 2016 Về nguyên tắc, đối với bất động sản hoặc động sản có đăng ký quyền sở hữu, người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản mới có quyền thực hiện các giao dịch đối với các tài sản này. Vì vậy, chỉ được coi là ngay tình khi người thứ ba nhận được tài sản này thông qua trình tự bán đấu giá tài sản. Theo Luật Đấu giá tài sản 2016 tại khoản 2 Điều 7 quy định: Trường hợp có người thứ ba tranh chấp về quyền sở hữu đối với tài sản đấu giá thì quyền sở hữu vẫn thuộc về người mua được tài sản đấu giá ngay tình. Cũng theo khoản 3 Điều 7: Trường hợp có bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc sửa đổi một phần hoặc hủy bỏ toàn bộ các quyết định liên quan đến tài sản đấu giá trước khi tài sản được đưa ra đấu giá nhưng trình tự, thủ tục đấu giá tài sản bảo đảm tuân theo quy định của Luật này thì tài sản đó vẫn thuộc quyền sở hữu của người mua được tài sản đấu giá ngay tình. Vì vậy, văn bản mua được tài sản bán đấu giá là cơ sở để người mua xác định quyền sở hữu tài sản của mình là hợp pháp. 2. Luật Đất đai 2013 Luật Đất đai 2013 quy định 02 vấn đề sau: Một là, điểm d khoản 2 Điều 106 quy định: Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp sau đây: Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai”. Việc quy định bảo vệ người thứ ba ngay tình trong trường hợp tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền là phù hợp với nguyên tắc đăng ký bất động sản góp phần bảo đảm tính ổn định của quan hệ dân sự. Hai là, khoản 1 Điều 168 quy định: hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất phải có giấy chứng nhận. Như vậy, những giao dịch với người thứ ba nêu trên đã vi phạm điều kiện chưa có giấy chứng nhận, nếu căn cứ vào Điều 129 BLDS năm 2015 có thể không công nhận giao dịch với người thứ ba ngay tình. 3. Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 Bản án, quyết định của Tòa án là cơ sở để xác định quyền sở hữu hợp pháp của người thứ ba khi thực hiện giao dịch dân sự với người mà theo bản án hay quyết định của Tòa án là họ có quyền sở hữu thì coi là hoàn toàn hợp pháp. Trường hợp một người được công nhận là chủ sở hữu tài sản theo bản án, quyết định của cơ quan có thẩm quyền, sau đó người này không đăng ký quyền sở hữu tài sản mà chỉ căn cứ trên bản án, quyết định đó xác lập giao dịch với người thứ ba thì giao dịch với người thứ ba vẫn có hiệu lực mặc dù sau đó bản án, quyết định đó bị hủy, sửa. 4. Luật Trách nhiệm bồi thường của nhà nước 2017 Khoản 4 Điều 4 quy định: “Nhà nước giải quyết yêu cầu bồi thường sau khi có văn bản làm căn cứ yêu cầu bồi thường [..] đối với yêu cầu bồi thường trong hoạt động quản lý hành chính, tố tụng dân sự, tố tụng hành chính, thi hành án hình sự, thi hành án dân sự”. Như vậy, Luật này đã có sự ghi nhận trách nhiệm bồi thường nhà nước đối với các chủ thể có lỗi là người thi hành công vụ gây ra trong hoạt động quản lý hành chính, tố tụng dân sự, thi hành án… các giao dịch trong BLDS 2015. Từ đó, bảo vệ quyền lợi bên thứ ba ngay tình chịu thiệt hại trong các giao dịch do lỗi của người thi hành công vụ gây ra. 5. Nghị định 43/2014/NĐ-CP Khoản 5 Điều 87: “Nhà nước không thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trái pháp luật trong các trường hợp quy định tại Điểm d Khoản 2 Điều 106 của Luật Đất đai, nếu người được cấp Giấy chứng nhận đã thực hiện thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất và đã được giải quyết theo quy định của pháp luật". Đây là quy định nhằm bảo vệ quyền lợi của bên thứ ba ngay tình khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không biết nó thuộc trường hợp có thể bị thu hồi. Mặc dù được quy định trong nhiều văn bản khác nhau nhưng chung quy lại, các quy định trên cũng nhằm chung một mục đích là bảo vệ bên thứ ba ngay tình trong các giao dịch dân sự. Bài viết còn sơ khai, các bạn quan tâm đến vấn đề này thì bổ sung giúp mình nhé!
Hiểu như thế nào là "chiếm hữu ngay tình"?
Chiếm hữu ngay tình đã được quy định trong Bộ luật dân sự (BLDS) 2005 tại Điều 189 theo đó “người chiếm hữu tài sản không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình là người chiếm hữu mà không biết và không thể biết việc chiếm hữu tài sản đó là không có căn cứ pháp luật”. Hiện nay, Điều 180 BLDS 2015 lại thay đổi theo hướng “ chiếm hữu ngay tình là việc chiếm hữu mà người chiếm hữu có căn cứ để tin rằng mình có quyền đối với tài sản đang chiếm hữu”. So với Điều 189 BLDS 2005, Điều 180 BLDS 2015 đã có sự thay đổi hẳn. Cụ thể, thay vì người chiếm hữu phải chứng minh mình “không biết và không thể biết” việc chiếm hữu của mình là không có căn cứ pháp luật mới là chiếm hữu ngay tình. Điều 180 BLDS 2015 thì chỉ yêu cầu người chiếm hữu chứng minh mình “có căn cứ để tin rằng mình có quyền đối với tài sản đang chiếm hữu”. Thực ra, việc đánh giá tác động của sự thay đổi này là rất khó. Ví dụ, A mua của B một chiếc xe máy mà B trộm được bao gồm cả giấy tờ xe. Trong trường hợp này, A được xác định là không ngay tình theo BLDS 2005 vì có thể biết về hành vi chiếm hữu không có căn cứ pháp luật của mình. Cũng tình huống trên, nếu A chứng minh được bất kỳ ai khi rơi vào tình huống thực tế cụ thể của A cũng đều cho rằng việc mua bán của mình là hợp pháp thì việc chiếm hữu của A có được coi là ngay tình và A sẽ được hưởng những quyền lợi từ việc chiếm hữu ngay tình không trên cơ sở Điều 180 BLDS 2015? Việc thay đổi có những dấu hiệu tiến bộ để bảo vệ người đang chiếm hữu tài sản, nhưng các tiêu chí đánh giá còn khá trừu tượng. Bên cạnh đó, khoản 1 Điều 184 BLDS 2015 theo hướng “người chiếm hữu được suy đoán là ngay tình; người nào cho rằng người chiếm hữu không ngay tình thì phải chứng minh”. Ở đây, điều luật chỉ có suy đoán một người chiếm hữu là chiếm hữu ngay tình. Quy định vừa nêu cho thấy người đang nắm giữ, chi phối tài sản chưa đủ để suy đoán là ngay tình, vì để hưởng sự suy đoán này, người đang nắm giữ, chi phối phải còn chứng minh thêm rằng họ nắm giữ, chi phối tài sản “như chủ thể có quyền đối với tài sản” thì mới được coi là “người chiếm hữu” (hiểu đơn giản là: phải chứng minh rằng họ là “người chiếm hữu” để được hưởng suy đoán là “ngay tình”, chừng nào chưa là người chiếm hữu thì chưa được hưởng suy đoán là người ngay tình). Chú ý kỹ hơn, chúng ta thấy điều mà pháp luật suy đoán không phải là cứ cầm giữ, chi phối tài sản thì được suy đoán là người chiếm hữu; luật chỉ đưa ra suy đoán về sự ngay tình sau khi người liên quan hội đủ điều kiện là “người chiếm hữu”. Nói cách khác, người đang nắm giữ, chi phối tài sản có nghĩa vụ chứng minh mình có đủ tư cách của “người chiếm hữu” (tức đáp ứng hai điều kiện ở trên) còn người có tranh chấp với họ có nghĩa vụ chứng minh sự không ngay tình.
Quyền Đòi Lại Tài Sản Từ Người Chiếm Hữu Không Có Căn Cứ Pháp Luật
Quyền chiếm hữu là một quyền quan trọng trong chế định sở hữu tài sản. Nếu phát hiện một người đang chiếm hữu tài sản của mình không có căn cứ pháp luật, bạn có được đòi lại không? Quyền chiếm hữu tài sản là một trong những quyền năng cơ bản của chủ sở hữu tài sản. Việc một người chiếm hữu tài sản được phát sinh trên cơ sở hoặc là có căn cứ pháp luật hoặc chiếm hữu không có căn cứ pháp luật. Theo quy định tại Bộ luật dân sự 2015 Điều 165, việc chiếm hữu dựa trên một trong các căn cứ sau thì được xem là chiếm hữu có căn cứ pháp luật: a) Chủ sở hữu chiếm hữu tài sản; b) Người được chủ sở hữu ủy quyền quản lý tài sản; c) Người được chuyển giao quyền chiếm hữu thông qua giao dịch dân sự phù hợp với quy định của pháp luật; d) Người phát hiện và giữ tài sản vô chủ, tài sản không xác định được ai là chủ sở hữu, tài sản bị đánh rơi, bị bỏ quên, bị chôn, giấu, bị vùi lấp, chìm đắm phù hợp với điều kiện theo quy định của Bộ luật này, quy định khác của pháp luật có liên quan; đ) Người phát hiện và giữ gia súc, gia cầm, vật nuôi dưới nước bị thất lạc phù hợp với điều kiện theo quy định của Bộ luật này, quy định khác của pháp luật có liên quan; e) Trường hợp khác do pháp luật quy định. Như vậy, nếu chủ thể khác có hành vi chiếm hữu nhưng không phát sinh từ một trong các căn cứ trên thì bị xem là chiếm hữu không có căn cứ pháp luật. Trong chế định về chiếm hữu không có căn cứ pháp luật, được phân chia thành chiếm hữu ngay tình và chiếm hữu không ngay tình. Chiếm hữu ngay tình là việc chiếm hữu mà người chiếm hữu có căn cứ để tin rằng mình có quyền đối với tài sản đang chiếm hữu. Ví dụ như A mua một chiếc laptop cũ từ bạn cùng lớp là B. A không biết rằng chiếc lap kia do B lấy trộm từ C. Do đó, A tin chắc rằng mình có quyền chiếm hữu đối với chiếc lap mới mua. Chiếm hữu không ngay tình là việc chiếm hữu mà người chiếm hữu biết hoặc phải biết rằng mình không có quyền đối với tài sản đang chiếm hữu. Ví dụ A mua một chiếc xe gắn máy từ B với giá rẻ, không có giấy tờ. Mặc dù biết chiếc xe của B không có giấy tờ nhưng do ham rẻ, A vẫn cố tình mua. Vì xe máy là tài sản phải đăng ký quyền sở hữu, A biết rõ việc mua bán như vậy là sai nhưng thực hiện. A là người chiếm hữu không ngay tình. Căn cứ theo Điều 166 BLDS 2015, "Chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản có quyền đòi lại tài sản từ người chiếm hữu, người sử dụng tài sản, người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật". Pháp luật quy định việc có đòi lại được tài sản hay không phụ thuộc vào nguồn gốc có được tài sản, tính chất ngay tình trong chiếm hữu, nguyên tắc đền bù. Cụ thể: Điều 167: Quyền đòi lại động sản không phải đăng ký quyền sở hữu từ người chiếm hữu ngay tình: "Chủ sở hữu có quyền đòi lại động sản không phải đăng ký quyền sở hữu từ người chiếm hữu ngay tình trong trường hợp người chiếm hữu ngay tình có được động sản này thông qua hợp đồng không có đền bù với người không có quyền định đoạt tài sản; trường hợp hợp đồng này là hợp đồng có đền bù thì chủ sở hữu có quyền đòi lại động sản nếu động sản đó bị lấy cắp, bị mất hoặc trường hợp khác bị chiếm hữu ngoài ý chí của chủ sở hữu" Điều 168. Quyền đòi lại động sản phải đăng ký quyền sở hữu hoặc bất động sản từ người chiếm hữu ngay tình "Chủ sở hữu được đòi lại động sản phải đăng ký quyền sở hữu hoặc bất động sản từ người chiếm hữu ngay tình, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 133 của Bộ luật này." Điều 168 quy định việc đòi lại tài sản là động sản phải đăng ký quyền sở hữu hoặc bất động sản từ người chiếm hữu ngay tình nhưng loại bỏ 2 trường hợp sau nhằm bảo vệ quyền của người thứ ba ngay tình: 1. Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu. 2. Trường hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá tại tổ chức có thẩm quyền hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó chủ thể này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị huỷ, sửa. Như vậy, không phải trong mọi trường hợp chủ sở hữu đều có quyền đòi lại tài sản từ người chiếm hữu không có căn cứ pháp luật. Minh Trang
