Có nên mua căn hộ chung cư chưa hoàn thiện không?
Hiện nay các chủ đầu tư các dự án chung cư thường giao bán các căn hộ chung cư chưa hoàn thiện. Do đó chúng ta có nên mua chung cư chưa hoàn thiện không? 1. Phân biệt giữa chung cư hoàn thiện và chung cư chưa hoàn thiện Theo khoản 3 Điều 3 Luật Nhà ở 2014 có thể được hiểu “Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.” Căn hộ chung cư hoàn thiện được hiểu là những căn hộ được chủ đầu tư hoàn thiện về các thiết bị cơ bản như phủ sơn toàn bộ tường trần nhà; lát gạch toàn bộ nền nhà; hoàn thiện hệ thống đèn, điện, công tắc; trang bị các thiết bị bếp cơ bản (tủ bếp, vòi nước, bồn rửa); lắp đặt các thiết bị nhà vệ sinh và làm cửa chính, cửa sổ. Căn hộ chung cư chưa hoàn thiện được hiểu theo khoản 4 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 là “Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.” Theo luật quy định các chủ đầu tư dự án không được bàn giao các căn hộ chung cư khi chưa hoàn thiện cho khách hàng. Căn cứ vào khoản 3 Điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 có quy định: “Chỉ được phép bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng khi đã hoàn thành xong việc xây dựng nhà, công trình xây dựng và các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt, bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực; trường hợp bàn giao nhà, công trình xây dựng thô thì phải hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài của nhà, công trình xây dựng đó.” Chúng ta cũng không nên mua các căn hộ chưa hoàn thiện vì bên trong sẽ tìm ẩn rất nhiều rủi ro. Nhưng hiện nay thì việc mua các căn hộ chung cư chưa hoàn thiện lại được nhiều người lựa chọn vì giá cả rẻ hơn khi hoàn thiện phù hợp với thu nhập. 2. Những lưu ý khi mua chung cư chưa hoàn thiện Những lưu ý khi chúng ta mua các căn hộ chung cư chưa hoàn thiện, để tránh những rủi ro về tiền cũng như căn hộ mà mình được bàn giao sau này. Thứ nhất, chúng ta nên lựa chọn các dự án có chủ đầu tư lớn, có danh tính và uy tín trên thị trường. Được nhiều người đánh giá cao về uy tín, chất lượng, tiến độ, dịch vụ. Thứ hai, chúng ta nên xem xét tiến độ xây dựng thi công dự án. Tiến độ xây dựng có nhanh hay chậm, nếu chậm thì có thể dự án đang vướng mắc về vấn đề gì (tài chính, pháp lý). Thứ ba, tính pháp lý của dự án, sau khi ký hợp đồng bao giờ chúng ta được cấp sổ đỏ và các thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đặc biệt chúng ta phải xem xét kỹ các điều khoản khi ký hợp đồng để tránh các sai sót lúc nhận căn hộ. Thứ tư, vấn đề tài chính: người mua cần dự trù nguồn tài chính phù hợp với tiến độ thanh toán hoặc phát sinh sau khi hoàn thiện căn hộ chung cư. Cuối cùng, người mua có thể xem xét môi trường xung quanh căn hộ chung cư mà mình mua như các tiện ích hồ bơi, siêu thị, công viên, giao thông và mật độ dân cư. Như vậy, khi lựa chọn mua căn hộ chung cư chưa hoàn thiện bạn nên thận trọng xem xét thật kỹ để tránh những rủi ro cho bản thân.
[Mua căn hộ] Hợp đồng đặt cọc có được bảo đảm việc giao kết hợp đồng
Chào các bạn và các quý luật sư, Mình thấy trên thị trường có nhiều hợp đồng được ký giữa bên môi giới BĐS/trung gian và người mua nhà, mà theo đó khách hàng gửi tiền cho bên môi giới rồi KH sẽ được ưu tiên ký HĐ mua căn hộ với chủ đầu tư và có thể được lựa căn hộ vị trí đẹp, v.v. Nếu mình không nhầm thì loại HĐ này hay được gọi là "đặt cọc giữ chỗ", nhưng mình không rõ có đúng là đặt cọc theo Bộ luật dân sự 2015 không? Vì mình đọc quy định về đặt cọc không rõ là có được bảo đảm giao kết hợp đồng với bên thứ ba (không phải là bên nhận đặt cọc hay đặt cọc). Mong được giải đáp thắc mắc. Xin cảm ơn mọi người.
Mua căn hộ xây dựng trái phép có bị mất tiền hay không
Luật sư cho hỏi: trước đây tôi có mua 01 căn hộ tại 01 chung cư, nhưng căn hộ này do chủ đầu tư xây dựng thêm mà không có trong hồ sơ thiết kế của dự án chung cư. Nay Nhà nước tháo dỡ, vậy tôi phải làm thế nào, tôi có được bồi thường gì không khi chủ đầu tư luôn vắng mặt, không chịu gặp tôi và hơn 70 hộ dân khác cũng mua căn hộ mà chủ đầu tư xây dụng trái phép như tôi. Nhờ Luật sư tư vấn hướng giải quyết ạ.
Chuyển nhượng hợp đồng mua căn hộ
Anh chị cho em hỏi, trường hợp bố mẹ em mua căn hộ 4 tầng 11 của công ty xây dựng và phát triển nhà và thương mại. Nay bố mẹ em muốn chuyển nhượng lại hợp đồng này cho em thì thủ tục cần làm những gì?
6 loại giấy tờ cần lưu ý khi mua căn hộ chung cư
Với đầy đủ tiện ích và nằm trong các khu trung tâm hoặc gần trung tâm, căn hộ chung cư đang là sự lựa chọn của nhiều người. Hiện nay đa phần các căn hộ được bán khi phần móng vừa hoàn thành, tức sau khoảng thời gian từ 1.5 – 2.5 năm thì người mua sẽ nhận được nhà hoàn thiện. Với căn hộ chung cư như thế trong quy định của pháp luật gọi là nhà ở hình thành trong tương lai. Thời gian vừa qua xảy ra nhiều tình trạng không bàn giao nhà cho người mua với những lý do như: chủ đầu tư hết vốn, không được phép kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai hoặc không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thuế với phần đất sử dụng để xây dựng nhà ở… Mình viết bài này để lưu ý với mọi người một số giấy tờ mà chúng kiểm tra để giảm thiểu các rủi ro có thể gặp phải. 1. Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh của chủ đầu tư Căn cứ Điều 54, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 về việc kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai. Đầu tiên chúng ta phải xem giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh của chủ đầu tư, trong đó phải có ngành nghề kinh doanh bất động sản. Giấy này sẽ đảm bảo, chủ đầu tư có đủ cơ sở pháp lý để thực hiện xây dựng và kinh doanh dự án bất động sản. Hiện nay đa phần chủ đầu tư sẽ phân phối cho các đại lý F1, F2 (các công ty môi giới bất động sản) để bán nên người mua sẽ mua từ các đại lý đó chứ không phải từ chủ đầu tư. Do đó người mua phải kiểm tra các loại giấy tờ như sau: + Giấy phép kinh doanh của chủ đầu tư có được thực hiện việc đầu tư xây dựng căn hộ đó hay không + Giấy phép kinh doanh của các đại lý F1, F2 có ngành nghề kinh doanh bất động sản hay không, có được thực hiện hoạt động môi giới hay không + Văn bản thể hiện sự đồng ý của chủ đầu tư cho công ty môi giới được phép bán những căn hộ nào. Rất nhiều trường hợp công ty môi giới giả con dấu của chủ đầu tư để bán nhà nên người mua cần lưu ý kỹ loại giấy tờ này 2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đây là một loại giấy tờ rất quan trọng, nó thể hiện quyền được sử dụng phần đất đó của chủ đầu tư là hợp pháp. Khi dự án có đủ giấy chứng nhận nghĩa là dự án đã giải phóng xong mặt bằng và đất xây dự án không có tranh chấp pháp lý về sau. Hơn thế nữa, sổ đỏ sẽ chứng minh dự án chủ đầu tư đang bán không bị chủ đầu tư thế chấp tại ngân hàng. Căn cứ Điều 55, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 3. Cam kết bảo lãnh của ngân hàng cho dự án Hợp đồng bảo lãnh này giúp bảo vệ quyền lợi của khách hàng, ngân hàng bảo lãnh sẽ có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho chủ đầu tư khi đến thời hạn giao, nhận nhà ở đã cam kết nhưng chủ đầu tư không bàn giao nhà ở cho bên mua mà không hoàn lại hoặc hoàn lại không đầy đủ số tiền đã nhận ứng trước và các khoản tiền khác theo hợp đồng mua đã ký kết cho bên mua. Căn cứ Điều 56, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và Khoản 3, Điều 1, Thông tư 13/2017/TT-NHNN. 4. Hồ sơ xác định chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, tiền thuế liên quan đến đất. Bao gồm các hồ sơ thể hiện được việc chủ đầu tư đã đóng gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai thuế sử dụng phần đất đó. Nhiều khu chung cư khi người dân đi làm sổ đỏ bị vướng bởi chủ đầu tư còn nợ nghĩa vụ tài chính với nhà nước. 5. Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật Giấy phép xây dựng là giấy tờ xác nhận chủ đầu tư được phép thực hiện việc xây dựng nhà cửa, công trình theo đúng quy hoạch. Nhiều dự án hiện nay xảy ra tình trạng xây dựng không phép và bị đình chỉ thi công, dẫn đến chậm tiến độ dự án, gây thiệt hại cho người mua nhà. Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó. Văn bản thể hiện cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được mở bán. Căn cứ Điều 55, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 6. Hợp đồng mua bán >>> Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tòa nhà CT2 Phùng Khoang Khi đã đủ các giấy tờ nêu trên lúc làm hợp đồng mua bán mọi người cần phải chú ý đến các thông tin trong hợp đồng, các điều khoản phải rõ ràng và dễ hiểu. Nếu có một điều khoản nào không rõ ràng, người mua nên hỏi rõ chủ đầu tư để tránh xảy ra các tranh chấp say này. Một số lưu ý chung cho hợp đồng mua bán: + Đơn tiền tệ là tiền VNĐ. Nếu là đơn vị tiền tệ khác khi xảy ra tranh chấp sẽ không được tòa án chấp nhận. + Tiến độ thanh toán đi liền với tiến độ hoàn thành dự án. Người mua nên giữ lại ít nhất 5% (có thể là 2%) giá trị hợp đồng cho đến khi nhận được bàn giao đầy đủ giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu căn hộ (sổ hồng). + Người ký hợp đồng phải là người có thẩm quyền phía chủ đầu tư, hoặc có giấy ủy quyền hợp lệ của người có thẩm quyền. + Có thỏa thuận rõ ràng về các phụ phí dịch vụ trong khi ở như phí quản lý, phí điện nước, phí vệ sinh,.. Trên đây là bài viết của tác giả về các giấy tờ cần lưu ý. Nếu có ý kiến khác mong bạn đọc bình luận để chủ đề được hoàn thiện hơn.
Chuyển nhượng khoản tiền đặt cọc mua căn hộ hình hành trong tương lai
Em chào Anh/Chị Luật Sư, Anh/Chị cho em được hỏi vấn đề sau ạ : Cty em đang xây dựng căn hộ, hiện đang mở bán . Có một số khách hàng đã chuyển tiền đặt cọc 100tr nhưng sau đó họ không mua nữa nên liên hệ với phòng kinh doanh làm thủ tục và kí kết văn bản chuyển nhượng tiền khoản tiền đặt cọc này. Sau đó những khách hàng tiếp tục chuyển tiền thanh toán theo từng đợt, Cty kí hợp đồng và xuất hóa đơn theo từng đợt thanh toán. Cho em hỏi văn bản chuyển nhượng tiền đặt cọc như nêu trên là có đúng luật không ạ.? Nếu không đúng thì trong trường hợp này phải làm những thủ tục, hồ sơ như thế nào để chặt chẽ và đúng luật. Em cảm ơn Anh/ Chị đã dành thời gian đọc và tư vấn cho em ạ.
Kinh tế phát triển, xã hội phát triển, đời sống con người phát triển kéo theo nhu cầu nhà ở hiện nay ngày một tăng cao và nhà ở chung cư trong thời gian vừa qua được các chủ dự án đầu tư, đầu tư phát triển khá mạnh. Làm cho thị trường nhà ở nói riêng và thị trường bất động sản nói chung trở nên sôi động. Và vấn đề thủ tục khi mua căn hộ chung cư cũng là một vấn đề hết sức quan trọng, mà người mua cần phải chú ý cẩn trọng, dưới đây là vài chia sẽ của tôi về những thủ tục cơ bản để mua căn hộ chung cư. Thứ nhất: thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư thực hiện theo quy định tại Thông tư 19/2016/TT-BXD Thứ hai: hai bên mua và bán phải ký kết hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ và phải công chứng tại phòng công chứng (mẫu hợp đồng) Thứ ba: bên chuyển nhượng phải nộp bản sao hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ và biên lai nộp tiền mua nhà cho cơ quan thuế để đóng thuế thu nhập cá nhân, rồi lấy biên lai nộp thuế. Quy đinh tại điều 14 Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007 Thứ tư: bên nhận chuyển nhượng phải nộp hồ sơ đề nghị chuyển nhượng cho chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ, hồ sơ bao gồm bản sao hợp đồng mua bán căn hộ với chủ đầu tư và hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng, bản sao biên lai thuế thu nhập. Thứ năm: bên nhận chuyển nhượng làm thủ tục xin cấp sổ hồng quy định tại điều 43 Nghị định 43/2014/NĐ-CP Trong thực tế thủ tục mua bán căn hộ chung cư sẽ có những vấn đề thủ tục phát sinh nên rất mong nhận được sự chia sẽ và đóng góp ý kiến của mọi người. Trân trọng
Đăng ký tạm trú cho người nước ngoài đã mua căn hô ở Việt Nam
Sếp em là người nước ngoài, đã mua 1 căn hộ ở Việt Nam. Hiện nay căn hộ được sếp và một số sếp khác cùng sử dụng. Các sếp đã có đầy đủ giấy tờ hợp pháp cần thiết cho người nước ngoài làm việc tại Việt Nam như: Hộ chiếu, thẻ tạm trú, giấy phép lao động....+ hồ sơ hợp đồng mua bán căn hộ ở Việt Nam. Công ty em đang tiến hành đăng ký tạm trú cho các sếp với cơ quan công an địa phương. Tuy nhiên trong quá trình làm thủ tục, mỗi lần đến gặp, cơ quan công an yêu cầu rất nhiều loại giấy tờ nhỏ nhặt. Gần đây nhất là công ty em bị yêu cầu phải chuẩn bị "Giấy chứng nhận an toàn căn hộ". Công ty em đã đến nhiều cơ quan có thẩm quyền để được cấp loại giấy này, tuy nhiên nhận được phản hồi là: loại giấy này chỉ cấp cho hộ gia đình người Việt Nam, chưa có tiền lệ cấp cho người nước ngoài. Vì muốn hoàn tất thủ tục đăng ký tạm trú cho các sếp một cách nhanh gọn, minh bạch và đúng pháp luật, công ty em rất muốn tìm hiểu rõ hướng dẫn của nhà nước về trường hợp đăng ký tạm trú cho người người nước ngoài đã mua căn hộ tại Việt Nam, đồng thời rất muốn nhận được chia sẻ kinh ngiệm của mọi người khi làm thủ tục này. Rất mong nhận được sự giúp đỡ của mọi người.
Có nên mua căn hộ chung cư chưa hoàn thiện không?
Hiện nay các chủ đầu tư các dự án chung cư thường giao bán các căn hộ chung cư chưa hoàn thiện. Do đó chúng ta có nên mua chung cư chưa hoàn thiện không? 1. Phân biệt giữa chung cư hoàn thiện và chung cư chưa hoàn thiện Theo khoản 3 Điều 3 Luật Nhà ở 2014 có thể được hiểu “Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.” Căn hộ chung cư hoàn thiện được hiểu là những căn hộ được chủ đầu tư hoàn thiện về các thiết bị cơ bản như phủ sơn toàn bộ tường trần nhà; lát gạch toàn bộ nền nhà; hoàn thiện hệ thống đèn, điện, công tắc; trang bị các thiết bị bếp cơ bản (tủ bếp, vòi nước, bồn rửa); lắp đặt các thiết bị nhà vệ sinh và làm cửa chính, cửa sổ. Căn hộ chung cư chưa hoàn thiện được hiểu theo khoản 4 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 là “Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.” Theo luật quy định các chủ đầu tư dự án không được bàn giao các căn hộ chung cư khi chưa hoàn thiện cho khách hàng. Căn cứ vào khoản 3 Điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 có quy định: “Chỉ được phép bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng khi đã hoàn thành xong việc xây dựng nhà, công trình xây dựng và các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt, bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực; trường hợp bàn giao nhà, công trình xây dựng thô thì phải hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài của nhà, công trình xây dựng đó.” Chúng ta cũng không nên mua các căn hộ chưa hoàn thiện vì bên trong sẽ tìm ẩn rất nhiều rủi ro. Nhưng hiện nay thì việc mua các căn hộ chung cư chưa hoàn thiện lại được nhiều người lựa chọn vì giá cả rẻ hơn khi hoàn thiện phù hợp với thu nhập. 2. Những lưu ý khi mua chung cư chưa hoàn thiện Những lưu ý khi chúng ta mua các căn hộ chung cư chưa hoàn thiện, để tránh những rủi ro về tiền cũng như căn hộ mà mình được bàn giao sau này. Thứ nhất, chúng ta nên lựa chọn các dự án có chủ đầu tư lớn, có danh tính và uy tín trên thị trường. Được nhiều người đánh giá cao về uy tín, chất lượng, tiến độ, dịch vụ. Thứ hai, chúng ta nên xem xét tiến độ xây dựng thi công dự án. Tiến độ xây dựng có nhanh hay chậm, nếu chậm thì có thể dự án đang vướng mắc về vấn đề gì (tài chính, pháp lý). Thứ ba, tính pháp lý của dự án, sau khi ký hợp đồng bao giờ chúng ta được cấp sổ đỏ và các thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đặc biệt chúng ta phải xem xét kỹ các điều khoản khi ký hợp đồng để tránh các sai sót lúc nhận căn hộ. Thứ tư, vấn đề tài chính: người mua cần dự trù nguồn tài chính phù hợp với tiến độ thanh toán hoặc phát sinh sau khi hoàn thiện căn hộ chung cư. Cuối cùng, người mua có thể xem xét môi trường xung quanh căn hộ chung cư mà mình mua như các tiện ích hồ bơi, siêu thị, công viên, giao thông và mật độ dân cư. Như vậy, khi lựa chọn mua căn hộ chung cư chưa hoàn thiện bạn nên thận trọng xem xét thật kỹ để tránh những rủi ro cho bản thân.
[Mua căn hộ] Hợp đồng đặt cọc có được bảo đảm việc giao kết hợp đồng
Chào các bạn và các quý luật sư, Mình thấy trên thị trường có nhiều hợp đồng được ký giữa bên môi giới BĐS/trung gian và người mua nhà, mà theo đó khách hàng gửi tiền cho bên môi giới rồi KH sẽ được ưu tiên ký HĐ mua căn hộ với chủ đầu tư và có thể được lựa căn hộ vị trí đẹp, v.v. Nếu mình không nhầm thì loại HĐ này hay được gọi là "đặt cọc giữ chỗ", nhưng mình không rõ có đúng là đặt cọc theo Bộ luật dân sự 2015 không? Vì mình đọc quy định về đặt cọc không rõ là có được bảo đảm giao kết hợp đồng với bên thứ ba (không phải là bên nhận đặt cọc hay đặt cọc). Mong được giải đáp thắc mắc. Xin cảm ơn mọi người.
Mua căn hộ xây dựng trái phép có bị mất tiền hay không
Luật sư cho hỏi: trước đây tôi có mua 01 căn hộ tại 01 chung cư, nhưng căn hộ này do chủ đầu tư xây dựng thêm mà không có trong hồ sơ thiết kế của dự án chung cư. Nay Nhà nước tháo dỡ, vậy tôi phải làm thế nào, tôi có được bồi thường gì không khi chủ đầu tư luôn vắng mặt, không chịu gặp tôi và hơn 70 hộ dân khác cũng mua căn hộ mà chủ đầu tư xây dụng trái phép như tôi. Nhờ Luật sư tư vấn hướng giải quyết ạ.
Chuyển nhượng hợp đồng mua căn hộ
Anh chị cho em hỏi, trường hợp bố mẹ em mua căn hộ 4 tầng 11 của công ty xây dựng và phát triển nhà và thương mại. Nay bố mẹ em muốn chuyển nhượng lại hợp đồng này cho em thì thủ tục cần làm những gì?
6 loại giấy tờ cần lưu ý khi mua căn hộ chung cư
Với đầy đủ tiện ích và nằm trong các khu trung tâm hoặc gần trung tâm, căn hộ chung cư đang là sự lựa chọn của nhiều người. Hiện nay đa phần các căn hộ được bán khi phần móng vừa hoàn thành, tức sau khoảng thời gian từ 1.5 – 2.5 năm thì người mua sẽ nhận được nhà hoàn thiện. Với căn hộ chung cư như thế trong quy định của pháp luật gọi là nhà ở hình thành trong tương lai. Thời gian vừa qua xảy ra nhiều tình trạng không bàn giao nhà cho người mua với những lý do như: chủ đầu tư hết vốn, không được phép kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai hoặc không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thuế với phần đất sử dụng để xây dựng nhà ở… Mình viết bài này để lưu ý với mọi người một số giấy tờ mà chúng kiểm tra để giảm thiểu các rủi ro có thể gặp phải. 1. Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh của chủ đầu tư Căn cứ Điều 54, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 về việc kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai. Đầu tiên chúng ta phải xem giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh của chủ đầu tư, trong đó phải có ngành nghề kinh doanh bất động sản. Giấy này sẽ đảm bảo, chủ đầu tư có đủ cơ sở pháp lý để thực hiện xây dựng và kinh doanh dự án bất động sản. Hiện nay đa phần chủ đầu tư sẽ phân phối cho các đại lý F1, F2 (các công ty môi giới bất động sản) để bán nên người mua sẽ mua từ các đại lý đó chứ không phải từ chủ đầu tư. Do đó người mua phải kiểm tra các loại giấy tờ như sau: + Giấy phép kinh doanh của chủ đầu tư có được thực hiện việc đầu tư xây dựng căn hộ đó hay không + Giấy phép kinh doanh của các đại lý F1, F2 có ngành nghề kinh doanh bất động sản hay không, có được thực hiện hoạt động môi giới hay không + Văn bản thể hiện sự đồng ý của chủ đầu tư cho công ty môi giới được phép bán những căn hộ nào. Rất nhiều trường hợp công ty môi giới giả con dấu của chủ đầu tư để bán nhà nên người mua cần lưu ý kỹ loại giấy tờ này 2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đây là một loại giấy tờ rất quan trọng, nó thể hiện quyền được sử dụng phần đất đó của chủ đầu tư là hợp pháp. Khi dự án có đủ giấy chứng nhận nghĩa là dự án đã giải phóng xong mặt bằng và đất xây dự án không có tranh chấp pháp lý về sau. Hơn thế nữa, sổ đỏ sẽ chứng minh dự án chủ đầu tư đang bán không bị chủ đầu tư thế chấp tại ngân hàng. Căn cứ Điều 55, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 3. Cam kết bảo lãnh của ngân hàng cho dự án Hợp đồng bảo lãnh này giúp bảo vệ quyền lợi của khách hàng, ngân hàng bảo lãnh sẽ có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho chủ đầu tư khi đến thời hạn giao, nhận nhà ở đã cam kết nhưng chủ đầu tư không bàn giao nhà ở cho bên mua mà không hoàn lại hoặc hoàn lại không đầy đủ số tiền đã nhận ứng trước và các khoản tiền khác theo hợp đồng mua đã ký kết cho bên mua. Căn cứ Điều 56, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và Khoản 3, Điều 1, Thông tư 13/2017/TT-NHNN. 4. Hồ sơ xác định chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, tiền thuế liên quan đến đất. Bao gồm các hồ sơ thể hiện được việc chủ đầu tư đã đóng gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai thuế sử dụng phần đất đó. Nhiều khu chung cư khi người dân đi làm sổ đỏ bị vướng bởi chủ đầu tư còn nợ nghĩa vụ tài chính với nhà nước. 5. Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật Giấy phép xây dựng là giấy tờ xác nhận chủ đầu tư được phép thực hiện việc xây dựng nhà cửa, công trình theo đúng quy hoạch. Nhiều dự án hiện nay xảy ra tình trạng xây dựng không phép và bị đình chỉ thi công, dẫn đến chậm tiến độ dự án, gây thiệt hại cho người mua nhà. Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó. Văn bản thể hiện cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được mở bán. Căn cứ Điều 55, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 6. Hợp đồng mua bán >>> Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tòa nhà CT2 Phùng Khoang Khi đã đủ các giấy tờ nêu trên lúc làm hợp đồng mua bán mọi người cần phải chú ý đến các thông tin trong hợp đồng, các điều khoản phải rõ ràng và dễ hiểu. Nếu có một điều khoản nào không rõ ràng, người mua nên hỏi rõ chủ đầu tư để tránh xảy ra các tranh chấp say này. Một số lưu ý chung cho hợp đồng mua bán: + Đơn tiền tệ là tiền VNĐ. Nếu là đơn vị tiền tệ khác khi xảy ra tranh chấp sẽ không được tòa án chấp nhận. + Tiến độ thanh toán đi liền với tiến độ hoàn thành dự án. Người mua nên giữ lại ít nhất 5% (có thể là 2%) giá trị hợp đồng cho đến khi nhận được bàn giao đầy đủ giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu căn hộ (sổ hồng). + Người ký hợp đồng phải là người có thẩm quyền phía chủ đầu tư, hoặc có giấy ủy quyền hợp lệ của người có thẩm quyền. + Có thỏa thuận rõ ràng về các phụ phí dịch vụ trong khi ở như phí quản lý, phí điện nước, phí vệ sinh,.. Trên đây là bài viết của tác giả về các giấy tờ cần lưu ý. Nếu có ý kiến khác mong bạn đọc bình luận để chủ đề được hoàn thiện hơn.
Chuyển nhượng khoản tiền đặt cọc mua căn hộ hình hành trong tương lai
Em chào Anh/Chị Luật Sư, Anh/Chị cho em được hỏi vấn đề sau ạ : Cty em đang xây dựng căn hộ, hiện đang mở bán . Có một số khách hàng đã chuyển tiền đặt cọc 100tr nhưng sau đó họ không mua nữa nên liên hệ với phòng kinh doanh làm thủ tục và kí kết văn bản chuyển nhượng tiền khoản tiền đặt cọc này. Sau đó những khách hàng tiếp tục chuyển tiền thanh toán theo từng đợt, Cty kí hợp đồng và xuất hóa đơn theo từng đợt thanh toán. Cho em hỏi văn bản chuyển nhượng tiền đặt cọc như nêu trên là có đúng luật không ạ.? Nếu không đúng thì trong trường hợp này phải làm những thủ tục, hồ sơ như thế nào để chặt chẽ và đúng luật. Em cảm ơn Anh/ Chị đã dành thời gian đọc và tư vấn cho em ạ.
Kinh tế phát triển, xã hội phát triển, đời sống con người phát triển kéo theo nhu cầu nhà ở hiện nay ngày một tăng cao và nhà ở chung cư trong thời gian vừa qua được các chủ dự án đầu tư, đầu tư phát triển khá mạnh. Làm cho thị trường nhà ở nói riêng và thị trường bất động sản nói chung trở nên sôi động. Và vấn đề thủ tục khi mua căn hộ chung cư cũng là một vấn đề hết sức quan trọng, mà người mua cần phải chú ý cẩn trọng, dưới đây là vài chia sẽ của tôi về những thủ tục cơ bản để mua căn hộ chung cư. Thứ nhất: thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư thực hiện theo quy định tại Thông tư 19/2016/TT-BXD Thứ hai: hai bên mua và bán phải ký kết hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ và phải công chứng tại phòng công chứng (mẫu hợp đồng) Thứ ba: bên chuyển nhượng phải nộp bản sao hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ và biên lai nộp tiền mua nhà cho cơ quan thuế để đóng thuế thu nhập cá nhân, rồi lấy biên lai nộp thuế. Quy đinh tại điều 14 Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007 Thứ tư: bên nhận chuyển nhượng phải nộp hồ sơ đề nghị chuyển nhượng cho chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ, hồ sơ bao gồm bản sao hợp đồng mua bán căn hộ với chủ đầu tư và hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng, bản sao biên lai thuế thu nhập. Thứ năm: bên nhận chuyển nhượng làm thủ tục xin cấp sổ hồng quy định tại điều 43 Nghị định 43/2014/NĐ-CP Trong thực tế thủ tục mua bán căn hộ chung cư sẽ có những vấn đề thủ tục phát sinh nên rất mong nhận được sự chia sẽ và đóng góp ý kiến của mọi người. Trân trọng
Đăng ký tạm trú cho người nước ngoài đã mua căn hô ở Việt Nam
Sếp em là người nước ngoài, đã mua 1 căn hộ ở Việt Nam. Hiện nay căn hộ được sếp và một số sếp khác cùng sử dụng. Các sếp đã có đầy đủ giấy tờ hợp pháp cần thiết cho người nước ngoài làm việc tại Việt Nam như: Hộ chiếu, thẻ tạm trú, giấy phép lao động....+ hồ sơ hợp đồng mua bán căn hộ ở Việt Nam. Công ty em đang tiến hành đăng ký tạm trú cho các sếp với cơ quan công an địa phương. Tuy nhiên trong quá trình làm thủ tục, mỗi lần đến gặp, cơ quan công an yêu cầu rất nhiều loại giấy tờ nhỏ nhặt. Gần đây nhất là công ty em bị yêu cầu phải chuẩn bị "Giấy chứng nhận an toàn căn hộ". Công ty em đã đến nhiều cơ quan có thẩm quyền để được cấp loại giấy này, tuy nhiên nhận được phản hồi là: loại giấy này chỉ cấp cho hộ gia đình người Việt Nam, chưa có tiền lệ cấp cho người nước ngoài. Vì muốn hoàn tất thủ tục đăng ký tạm trú cho các sếp một cách nhanh gọn, minh bạch và đúng pháp luật, công ty em rất muốn tìm hiểu rõ hướng dẫn của nhà nước về trường hợp đăng ký tạm trú cho người người nước ngoài đã mua căn hộ tại Việt Nam, đồng thời rất muốn nhận được chia sẻ kinh ngiệm của mọi người khi làm thủ tục này. Rất mong nhận được sự giúp đỡ của mọi người.