Năm 2024, mua bán nhà bằng giấy viết tay có được công nhận không?
Mua bán nhà đất là một trong những giao dịch thường thấy trong cuộc sống. Tuy nhiên, không ít người vẫn thực hiện giao dịch này thông qua giấy viết tay. Vậy, việc mua bán nhà đất bằng giấy viết tay có được pháp luật công nhận không? Bài viết dưới đây sẽ giải đáp chi tiết về vấn đề này Theo quy định của pháp luật Việt Nam, việc mua bán nhà đất cần được thực hiện theo một số thủ tục nhất định để đảm bảo tính hợp pháp và bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan. Mua bán nhà bằng giấy viết tay dù phổ biến nhưng lại tiềm ẩn nhiều rủi ro. (1) Mua bán nhà đất bằng giấy viết tay có được công nhận không? Căn cứ khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai năm 2024 quy định việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau: -Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản 3. -Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên theo điểm b khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai năm 2024 Như vậy, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất khi muốn thực hiện các giao dịch như chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn thì phải được công chứng hoặc chứng thực. Tuy nhiên, không phải mọi trường hợp mua bán nhà đất bằng giấy viết tay không có công chứng, chứng thực thì đều bị vô hiệu. Căn cứ khoản 1 Điều 42 Nghị định 101/2024/NĐ-CP có quy định về các trường hợp sử dụng đất sau đây do nhận chuyển quyền sử dụng đất không đúng quy định của pháp luật nhưng có chữ ký của các bên liên quan mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 42 Nghị định 101/2024/NĐ-CP thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp sổ đỏ lần đầu theo quy định của Luật Đất đai 2024 và quy định tại Nghị định 101/2024/NĐ-CP mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, ngoại trừ trường hợp giấy tờ về việc nhận thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 28 Nghị định 101/2024/NĐ-CP: - Sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 01/7/2014 đối với trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024. - Sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 01/8/2024 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024. - Sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất của người nhận thừa kế quyền sử dụng đất quy định tại khoản 4 Điều 45 Luật Đất đai 2024. Theo đó, có 03 trường hợp như đã nêu trên khi thực hiện việc mua bán nhà đất bằng tay được công nhận mà không cần phải có hợp đồng công chứng, chứng thực. Ngoài 03 trường hợp này, các giao dịch chuyển nhượng, tặng cho cần phải công chứng, chứng thực để giao dịch không bị vô hiệu. (2) Hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận khi mua nhà đất bằng giấy viết tay Theo quy định tại Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT được sửa đổi bởi Khoản 19 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ bao gồm: - Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04a/ĐK Xem và tải Mẫu số 04a/ĐK tại đây:https://cdn.thuvienphapluat.vn/uploads/danluatfile/2024/06/06/mau-so-04a-dk.doc - Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai năm 2013 ( Điều 137 Luật Đất Đai năm 2024) và Điều 18 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP. đối với trường hợp đăng ký về quyền sử dụng đất – Một trong các giấy tờ về tài sản gắn liền với đất như giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng không phải là nhà ở, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm theo quy định đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng). - Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có) Thời gian giải quyết hồ sơ cấp sổ đỏ cho đất mua bằng giấy viết tay Căn cứ quy định tại Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi bởi khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, thời hạn giải quyết hồ sơ cấp sổ đỏ đối với đất mua bằng giấy viết tay được xác định như sau: - Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là không quá 30 ngày. - Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn thì được tăng thêm 10 ngày. Tóm lại, việc mua bán nhà đất bằng giấy viết tay chỉ được công nhận trong 02 trường hợp giao dịch chuyển nhượng trước 01/7/2014. Ngoài 02 trường hợp này, các giao dịch chuyển nhượng, tặng cho cần phải công chứng, chứng thực.
Mức phạt Thừa phát lại lập vi bằng để chuyển quyền sử dụng đất?
Vi bằng chỉ có giá trị là bằng chứng ghi nhận một sự kiện, một hoạt động xảy ra mà không ghi nhận tính hợp pháp cửa sự kiện, hoạt động đó nên không xác minh được giá trị pháp lý của các sự kiện, hoạt động. Thừa phát lại sẽ mô tả, ghi nhận lại hành vi, sự kiện, đích thân Thừa phát lại chứng kiến một cách trung thực, khách quan. Trong trường hợp cần thiết, Thừa phát lại có quyền mời người làm chứng chứng kiến việc lập vi bằng. Vi bằng không thừa nhận, hay đánh giá tính hợp pháp của các hành vi, sự kiện, quan hệ xã hội mà chỉ ghi nhận những gì có thật đã xảy ra trên thực tế. Giá trị pháp lý của vi bằng Theo khoản 2 Điều 36 Nghị định 08/2020/NĐ-CP ghi nhận văn bằng không thể thay thế được văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác. Giá trị của văn bằng chỉ được dùng được coi là bằng chứng, nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo quy định của pháp luật; căn cứ để xác lập giao dịch giữa các cơ quan, cá nhân, tổ chức theo quy định của pháp luật. Lập vi bằng để mua bán nhà đất có vi phạm quy định không Hiện nay các quy định về phương thức mua bán bất động sản không quy định về vấn đề lập vi bằng khi mua bán bất động sản. Và các hành vi mua bán đất lập vi bằng là hành vi cấm. Theo quy định tại Điều 37 Nghị định 08/2020/NĐ-CP thì thừa phát lại không được lập vi bằng mua bán nhà đất. Giao dịch đất đai thuộc trường hợp phải công chứng, chứng thực theo quy định tại Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013. Về nội dung, vi bằng của Thừa phát lập chỉ ghi nhận những sự kiện, hành vi mà Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, vi bằng không chứng nhận tính xác thực, tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch; Thừa phát lại không được lập vi bằng đối với các sự kiện, hành vi thuộc thẩm quyền công chứng của tổ chức hành nghề công chứng, thuộc thẩm quyền chứng thực của Ủy ban nhân dân các cấp...; khi lập vi bằng, Thừa phát lại có trách nhiệm giải thích cho người yêu cầu lập vi bằng hiểu rõ các quy định pháp luật về vi bằng và giá trị pháp lý của vi bằng. Thừa phát lại lập vi bằng mua bán nhà đất cụ thể là lập vi bằng ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản mà không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật có thể bị xử phạt từ 10 triệu đồng đến 15 triệu đồng đồng và bị tước quyền sử dụng thẻ thừa phát lại từ 6 tháng đến 9 tháng theo quy định tại Khoản 4 và Khoản 8 Điều 32 Nghị định 82/2020/NĐ-CP. Theo Điều 83, 84 Nghị định 82/2020/NĐ-CP cá nhân, cơ quan, tổ chức có thẩm quyền xử phạt hành vi Lập vi bằng ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản mà không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật là Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh; Chánh Thanh tra Sở Tư pháp; Trưởng đoàn thanh tra chuyên ngành Sở Tư pháp; Trường đoàn thanh tra chuyên ngành Cục Bổ trợ tư pháp; Trường đoàn thanh tra chuyên ngành Cục Hộ tịch, quốc tịch, chứng thực; Trưởng đoàn thanh tra chuyên ngành Bộ Tư pháp; Cục trưởng Cục Bổ trợ tư pháp; Chánh Thanh tra Bộ Tư pháp. Do vậy việc lập vi bằng để mua bán nhà đất là vi phạm quy định cấm của pháp luật. Việc lập vi bằng liên quan đến nhà đất có thể được thực hiện trong một số trường hợp sau đây và được xem là nguồn chứng cứ hợp pháp khi phát sinh tranh chấp: + Vi bằng ghi nhận sự kiện đặt cọc; + Vi bằng ghi nhận sự kiện giao nhận tiền; + Vi bằng ghi nhận sự kiện bàn giao nhà, đất. Vậy, Vi bằng của Thừa phát lại không chứng nhận các hợp đồng, giao dịch liên quan đến nhà đất mua nhà đất; vi bằng vi bằng sẽ không đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất; đồng nghĩa, việc mua nhà đất thông qua hình thức lập vi bằng sẽ không được cấp sổ đỏ.
Khi nào cần phải công chứng hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất?
Hiện nay khi mua bán nhà đất thì để đảm bảo cho việc thực hiện giao dịch, các bên thường thực hiện công việc đặt cọc. Như vậy việc đặt cọc này có cần phải lập thành hợp đồng và có cần phải công chứng? 1. Đặt cọc là gì? Điều 328 BLDS 2015 quy định 1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. 2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Như vậy việc đặt cọc nên được lập thành văn bản dù pháp luật không bắt buộc mà ở đây chúng ta hay gọi là hợp đồng đặt cọc, và nội dung đặt cọc có thể riêng hoặc chung với hợp đồng mua bán. Pháp luật hiện hành không quy định cụ thể số tiền phải đặt cọc bao nhiêu thì hợp đồng đặt cọc mới có hiệu lực, vì thế số tiền đặt cọc là bao nhiêu tùy theo sự thỏa thuận của bên mua và bên bán >>> Xem mẫu hợp đồng đặt cọc tại đây Có cần công chứng hợp đồng đặt cọc? Pháp luật không quy định hợp đồng đặt cọc phải công chứng thì mới có hiệu lực, nên các bên có thể tự ký kết với nhau. Mà chỉ bắt buộc công chứng với hợp đồng mua bán nhà đất 2. Các vấn đề pháp lý phát sinh liên quan đền việc đặt cọc 2.1. Trường hợp hợp đồng được giao kết thì: - Tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc - Tài sản đặt cọc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền 2.2. Trường hợp bên đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng khi hết thời gian đặt cọc thì tài sản đặt cọc sẽ thuộc về bên nhận đặt cọc. 2.3. Trường hợp bên nhận đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng khi hết thời gian đặt cọc thì: - Bên nhận đặt cọc phải trả lại tài sản đặt cọc cho bên đặt cọc - Trả một số tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc cho bên đặt cọc Ngoài ra, nếu hai bên có thỏa thuận khác thì khi hợp đồng đặt cọc không thực hiện được, hai bên phải thực hiện theo thỏa thuận khác đó. 3. Những lưu ý khi làm hợp đồng đặt cọc. 3.1. Cần phải phân biệt rõ tiền đặt cọc và tiền trả trước. Về hình thức, tiền đặt cọc và tiền trả trước đều là khoản tiền (hoặc tài sản giá trị khác) mà bên mua giao trước cho bên bán, nhằm đảm bảo hợp đồng sẽ được giao kết. Tuy nhiên, về bản chất, 2 khái niệm này lại hoàn toàn khác biệt và không thể đánh đồng với nhau. Cụ thể, đặt cọc là việc bên mua giao cho bên bán một khoản tiền (hoặc tài sản giá trị khác) trong thời hạn nhất định để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Trong khi đó, tiền trả trước là việc bên mua tiến hành trả trước một khoản tiền cho bên bán, nói cách khác là thực hiện trước một phần nghĩa vụ. Chính vì bản chất đã có sự khác biệt nên khi có vi phạm xảy ra, hậu quả pháp lý sẽ khác nhau tùy theo hình thức là tiền đặt cọc hay tiền trả trước. Đối với đặt cọc: - Nếu hợp đồng được thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền - Nếu bên đặt cọc từ chối việc thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc - Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Đối với trả tiền trước: Khi có bên vi phạm nghĩa vụ hoặc không tiến hành thực hiện hợp đồng thì khoản tiền trả trước về nguyên tắc sẽ được hoàn lại cho bên đã trả mà không kèm theo bất cứ khoản phạt nào. Lưu ý, Điều 37 Nghị định 21/2021/NĐ–CP quy định: Trường hợp một bên trong hợp đồng giao cho bên kia một khoản tiền mà các bên không xác định rõ là tiền đặt cọc hoặc tiền trả trước thì số tiền này được coi là tiền trả trước. Vì vậy khi lập hợp đồng đặt cọc cũng như biên bản giao nhận tiền, người mua cần lưu ý ghi rõ khoản tiền mình giao trước cho bên bán là tiền cọc hay tiền trả trước, tránh phát sinh tranh chấp về sau. 3.2. Khi nào nền công chứng hợp đồng đặt cọc? Luật sư Trần Minh Cường, Đoàn Luật sư TP HCM giải thích khi các bên ký HĐ đặt cọc tại Tổ chức hành nghề công chứng thì trên hệ thống công chứng đã treo thông tin “thửa đất …./TBD số… đã ký HĐ đặt cọc ngày….”. Thông thường, các bên sẽ thỏa thuận chi tiết tại HĐĐC là đến hạn ký HĐ mua bán, bên bán không bán thì đền "n" lần cọc, bên mua không mua thì mất cọc. Tuy nhiên, khi bên mua bỏ cọc (không đến ký công chứng, không liên hệ được, tắt điện thoại….) thì việc hủy HĐ đặt cọc đã công chứng phải theo quy định tại Luật Công chứng. Điều 51 Luật Công chứng 2014 quy định việc hủy HĐ phải được cả 2 bên đồng ý. Nhưng, bên mua đã bỏ cọc thì khó có thiện chí phối hợp ký hủy với bên bán. Công chứng viên trên thực tế không thể biết được các bên đã giải quyết các điều khoản của HĐ đặt cọc như thế nào nên không thể xác nhận cho chủ đất tiếp tục chuyển quyền sử dụng đất. Cũng theo luật sư, nếu muốn hủy HĐ đặt cọc công chứng, hai bên lại phải thực hiện thủ tục huỷ hợp đồng tại văn phòng công chứng - nơi đã công chứng hợp đồng ban đầu và do công chứng viên tiến hành. Trường hợp bên bán không phối hợp ký hủy thì bắt buộc bên mua phải liên hệ tòa án để đề nghị chấm dứt hiệu lực HĐ đặt cọc do bên đặt cọc vi phạm nghĩa vụ của mình. Theo quy định hiện hành của pháp luật tố tụng dân sự, thời gian tòa án giải quyết theo quy định là 4 – 6 tháng (cấp sơ thẩm) và trên thực tế có thể nhanh hoặc chậm hơn thời hạn nêu trên. Việc ký HĐ đặt cọc công chứng đảm bảo quyền lợi – sự ràng buộc cho cả bên bán và bên mua. Tuy nhiên, nếu phát sinh tranh chấp thì sẽ rất tốn thời gian, công sức để xử lý. Luật sư Cường khuyến cáo đối với các bất động sản có giá trị lớn và tỷ lệ đặt cọc cao (trên 30% tổng giá trị) thì bên bán hãy cân nhắc đến việc ký HĐ nhận cọc tại tổ chức công chứng. Nếu gặp trường hợp bên mua không đến Tổ chức công chứng để ký HĐ mua bán như cam kết thì bên bán yêu cầu công chứng viên lập biên bản sự việc hoặc liên hệ liên hệ Thừa phát lại lập vi bằng tại thời điểm đó để làm chứng cứ. Việc này cực kỳ quan trọng, sẽ giúp bên bán đẩy nhanh quá trình giải quyết tại tòa án sau này. Luật sư lưu ý một số nội dung thỏa thuận tại HĐ đặt cọc công chứng nên ghi nhận rõ địa chỉ liên hệ của bên đặt cọc (để gửi thông báo sau này); các thông tin về nhân thân, số điện thoại liên hệ, các thông tin, nội dung trao đổi thông qua tin nhắn, các nền tảng mạng xã hội. Đồng thời ghi rõ Tổ chức công chứng sẽ dùng Hợp đồng đặt cọc làm cơ sở chứng cứ cung cấp cho tòa án đẩy nhanh quá trình giải quyết các vấn đề sau này tại tòa, Như vậy trên thực tế khi bên mua muốn bên bán đảm bảo việc giao nhà cho mình thì việc tiến hành công chứng là cần thiết. Tham khảo Cafebiz
Ngân hàng cho bà A vay 8 tỷ đồng được bảo đảm bằng 02 bất động sản tại thành phố có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) - hay còn gọi là sổ đỏ - đứng tên chính chủ bà A. Quá trình vay vốn, bà A không thanh toán đúng hạn, nên ngân hàng chuyển nợ quá hạn toàn bộ khoản vay, tổng số nghĩa vụ bà A phải thanh toán với ngân hàng là 14,78 tỷ đồng, bao gồm nợ gốc, lãi trong hạn, lãi quá hạn. Bà A không có khả năng thanh toán số tiền này nên Ngân hàng đã yêu cầu phát mãi tài sản để thu hồi nợ. Lúc này, mọi sự trở nên rắc rối khi 1 trong 2 tài sản bà A thế chấp, tạm gọi là thửa đất X không xử lý được do xuất hiện... chủ sở hữu khác. Và đằng sau đó là câu chuyện "mất tiền" khi quá tin người và những hệ lụy trên góc độ pháp lý. Quay trở lại trước đó hơn 2 năm, bà A mua căn nhà của bà B với giá 5,5 tỷ đồng, nhưng mới thanh toán 3 tỷ đồng, còn nợ lại 2,5 tỷ đồng. Số tiền này bà A khất và nhờ bà B ký hợp đồng mua bán công chứng sau đó sang tên sổ đỏ cho bà A. Mục đích, theo như bà A giải thích là để đem tài sản đi thế chấp (chính chủ) vay tiền ngân hàng thanh toán nốt cho bà B. Có thể do đôi bên có quen biết (hay thậm chí quen thân), cũng có thể bà B vốn tính quá tin người dễ dãi, hoặc nguồn cơn từ 1 lý do nào đó, chỉ biết rằng bà B đồng ý. Sau đó, sổ đỏ được sang tên cho bà A còn vợ chồng gia đình bà B vẫn sinh sống hạnh phúc trên thửa đất X, chờ đến hạn thanh toán lấy đủ tiền mới bàn giao nhà. Điều đáng nói là sau khi vay được tiền từ ngân hàng, bà A không thanh toán nốt số tiền 2,5 tỷ đồng còn thiếu như giao hẹn. Nhiều lần đòi tiền nhưng không được, đến gần 2 năm sau, bà B kiện bà A ra tòa, đề nghị được lấy lại nhà và trả lại cho bà A số tiền 3 tỷ đồng trước đây đã nhận. Theo đó, bà B đề nghị hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở liên quan đến thửa đất X với lý do bà A mua nhà nhưng vẫn còn chưa thanh toán hết. Sau vài tháng, phía Ngân hàng cũng đệ đơn khởi kiện bà A, yêu cầu phát mại tài sản thế chấp để thu hồi nợ trong trường hợp bà A không trả được nợ. Sau nhiều cự cãi của các bên từ tòa án sơ thẩm, phúc thẩm lên đến giám đốc thẩm, Tòa án đã đưa ra phán quyết dựa trên các căn cứ sau: Thứ nhất, theo các tài liệu trong hồ sơ vụ án, xác định tài sản X là của bà A nhận chuyển nhượng hợp pháp từ bà B theo các hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở và sử dụng đất ở đã được công chứng. Bà A đã được cấp GCNQSDĐ nên bà có quyền dùng tài sản này thế chấp ngân hàng vay vốn. Bà B biết việc này nhưng không ngăn cản. Thứ hai, hợp đồng thế chấp đã được công chứng, đăng ký thế chấp và đăng ký giao dịch bảo đảm hợp pháp nên có hiệu lực pháp luật. Thứ ba, việc bà B cho rằng bà A chưa thanh toán hết tiền mua nhà nên yêu cầu hủy hợp đồng mua bán nhà, trả lại số tiền 3 tỷ đồng (đã nhận thanh toán lần 1) là không có cơ sở. Nếu bà A không trả đủ số tiền còn thiếu, bà B có quyền khởi kiện 1 vụ kiện khác để yêu cầu bà A phải trả số tiền này. Kết quả, tòa án quyết định cho ngân hàng có quyền được yêu cầu phát mãi tài sản để thu hồi nợ khi bà A không thanh toán hoặc thanh toán không đủ trong thời hạn 6 tháng kể từ ngày bản án có hiệu lực. Đây là nội dung được viết lại dựa trên vụ án có thật, chính là nội dung của án lệ số 43/2021/AL về hiệu lực của hợp đồng thế chấp trong trường hợp tài sản thế chấp là nhà đất do bên thế chấp nhận chuyển nhượng của người khác nhưng chưa thanh toán đủ tiền cho bên bán. Nhìn từ án lệ số 43 này, có lẽ bài học sâu sắc nhất là dành cho những người có ý định bán nhà chưa nhận hết tiền nhưng vẫn "tạo điều kiện" sang tên sổ đỏ. Không phải cứ cho đi hết mình là nhận về chân thành, thứ bạn nhận được, có khi lại là... chân tường. Như câu chuyện của bà B, mặc dù vẫn ở lại chưa bàn giao nhà, nhưng về mặt pháp lý, khi đã hoàn thành thủ tục chuyển nhượng GCNQSDĐ và TS trên đất cho người mua, người bán không còn quyền lợi hợp pháp với tài sản, bất kể việc người mua đã thanh toán hết hay chưa. Với ngân hàng, dù cho trong sự việc này, ngân hàng được pháp luật bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, nhưng rõ ràng do phát sinh tranh chấp về tài sản nên quá trình yêu cầu phát mại, xử lý tài sản bị kéo dài, gây mất nhiều thời gian, công sức, tốn kém chi phí, tiền bạc. Bạn sẽ "hết hồn" nếu biết được quá trình từ khi bắt đầu khởi kiện diễn ra vào năm 2011, trải qua các lần kháng cáo, các phiên xét xử từ sơ thẩm, phúc thẩm, giám đốc thẩm và chỉ thực sự kết thúc vào năm... 2019, tức là mất đến 8 năm cho 1 vụ khởi kiện yêu cầu phát mại tài sản, khi tài sản dính vào tranh chấp. Không phải vô cớ mà trong quy trình thẩm định bất động sản của nhiều ngân hàng, hoặc những nhân viên tín dụng có kinh nghiệm, khi đi thẩm định bất động sản luôn phải thẩm định người đang sinh sống thực tế trên tài sản. Chính là để phát hiện sớm những sự việc như nhà đã mua nhưng chủ cũ vẫn đang sinh sống (còn nợ tiền, vướng mắc tiền nong,..), những người có dấu hiệu đáng ngờ đang sinh sống (chủ nợ,..), tránh việc nhận thế chấp những tài sản bảo đảm có khả năng tranh chấp. Nhịp sống kinh tế
Ủy quyền mua bán nhà đất phải đóng thuế TNCN 2 lần?
Thông thường, trong một giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ chịu hai loại thuế, phí là Lệ phí trước bạ và Thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên, khi chuyển nhượng xuất hiện việc ủy quyền cho người thứ ba làm thủ tục mua bán thì phải đóng hai lần thuế TNCN. Vậy cần làm gì để tránh rơi vào trường hợp đóng thuế hai lần nếu cần thiết phải ủy quyền mua bán nhà đất? Ảnh minh họa Trong giao dịch dân sự, hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định. Theo đó, bộ luật dân sự không hạn chế công việc ủy quyền và được ủy quyền, miễn là cả hai bên đều đồng ý và không trái với quy định của pháp luật. Chính vì vậy, lợi dụng sơ hở đó, trên thực tế đã phát sinh các trường hợp mua bán nhà đất nhưng không làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông thường, mà làm hợp đồng ủy quyền để trốn thuế. Nội dung của các hợp đồng ủy quyền như vậy thường là người chuyển nhượng ủy quyền cho người nhận chuyển nhượng được toàn quyền sử dụng, định đoạt đối với bất động sản. Do vậy để hạn chế tình trạng này, năm 2011, Tổng cục thuế đã ban hành Công văn số 1133/TCT-TNCN và Công văn số 3373/TCT-TNCN hướng dẫn tính thuế TNCN đối với chuyển nhượng bất động sản thông qua hợp đồng ủy quyền, trong đó có quy định “…cơ quan thuế có trách nhiệm phối hợp với các cơ quan chức năng tại địa phương để tiến hành kiểm tra, điều tra xác minh làm rõ nội dung của hợp đồng ủy quyền để xác định nghĩa vụ thuế TNCN của các đối tượng ủy quyền và đối tượng nhận ủy quyền trước khi làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền sở hữu nhà.” Tuy nhiên, một thời gian sau khi ban hành hai Công văn trên, các cơ quan thuế khi giải quyết hồ sơ chuyển nhượng qua hợp đồng ủy quyền thì đều mặc nhiên tính thuế TNCN hai lần. Điều này gây bức xúc đối với nhiều người dân có lí do chính đáng khi phải làm hợp đồng ủy quyền vì những lí do khách quan như đang ở xa, không có điều kiện về địa phương làm thủ tục chuyển nhượng,.. Vậy cần làm gì để tránh bị đánh thuế TNCN hai lần một cách vô lý? Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC có quy định: “Điều 3. Các khoản thu nhập được miễn thuế 1. Căn cứ quy định tại Điều 4 của Luật Thuế thu nhập cá nhân, Điều 4 Nghị định 65/2013/NĐ-CP, các khoản thu nhập được miễn thuế bao gồm: a) Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; bố vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau. ....” Do đó, đối với những trường hợp thật sự cần thiết phải ủy quyền cho người khác làm thủ tục chuyển nhượng bất động sản, người dân nên ủy quyền cho người thân trong gia đình như quy định trên, và cung cấp được giấy tờ chứng minh mối quan hệ giữa người ủy quyền và người được ủy quyền. Ngoài ra cần thể hiện rõ nội dung ủy quyền trên hợp đồng như chỉ thực hiện các thủ tục chuyển nhượng, không ủy quyền toàn bộ các quyền sử dụng, định đoạt bất động sản để tránh bị đánh thuế hai lần. Thực tế dạo gần đây tình trạng sai sót vì đánh thuế hai lần đã được cải thiện đáng kể. Các Chi cục thuế khi xử lý hồ sơ chuyển nhượng có ủy quyền mà có giấy tờ chứng minh được là người thân trong gia đình thì cũng không còn đánh thuế hai lần nữa mà thay vào đó chỉ ra thông báo thuế cho người ủy quyền.
Những điều cần biết khi mua nhà đất bằng giấy tờ tay
Việc mua bán nhà đất bằng giấy tờ viết tay ở nước ta hiện nay vẫn còn rất phổ biến. Giao dịch này mang nhiều rủi ro tiềm ẩn. Sau đây là tổng hợp một số điều cần lưu ý khi mua bán nhà đất bằng giấy tờ viết tay: Mua bán nhà đất bằng giấy tờ viết tay - Ảnh minh họa Thế nào là mua bán nhà đất bằng giấy tờ tay Nhà đất giấy tay là cách gọi khác của hình thức mua bán do hai bên người bán-người mua tự lập, tự ký với nhau. Giấy tờ này không có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền và không đảm bảo tính pháp lý, không được công chứng, chứng thực. Hiện nay, cũng không có văn bản pháp luật nào sử dụng từ “mua bán nhà đất bằng giấy tờ viết tay”. Lý do nhiều người mua nhà đất bằng giấy tờ viết tay Nguyên nhân chủ quan Giá bán của nhà đất giấy tờ tay thường thấp hơn nhiều so với thị trường. Chúng có thể rẻ hơn loại đất có sổ đỏ từ nữa giá. Đó là lý do khiến nhiều người bất chấp rủi ro để sở hữu. Nhiều trường hợp mua nhà đất do từ họ hàng, bạn bè hoặc người quen. Với mức giá hời, không ít người dễ dàng chấp thuận bỏ tiền túi ra để đặt cọc. Do quá tin tưởng người giới thiệu mà chủ quan trong việc đòi hỏi giấy tờ nhà đất. Một số khác bị người bán khất lần hoặc lẩn tránh giao giấy tờ với đủ loại lý do. Hệ quả là việc hoàn thành thủ tục mua bán bị trì hoãn. Người mua chấp nhận mất tiền với loại giao dịch nhà, đất giấy tờ tay không hề đảm bảo. Nguyên nhân khách quan Rất nhiều người mua nhầm nhà hoặc đất ở giấy tờ tay do bị môi giới lừa đảo. Họ thoả thuận ăn chia với người bán tỷ lệ % lớn trong mỗi giao dịch để đưa người mua nhà dính vào bẫy. Khi nào được và không được mua bán bằng giấy tờ viết tay? Trước 01/7/2014, được mua bán bằng giấy viết tay Theo khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp giấy chứng nhận thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất: - Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01/01/2008; - Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/7/2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất đai và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Lưu ý: Tạ điều này cũng quy định cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Nhìn chung, đối với trường hợp sử dụng đất do nhận chuyển nhượng trước ngày 01/7/2014 thì khi thực hiện thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận không phải nộp hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực. Nghĩa là, dù hợp đồng chuyển nhượng bằng “giấy viết tay” nhưng có chữ ký của các bên thì không phải trả lại quyền sử dụng đất. ====> chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay sẽ không làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất mà được cấp giấy chứng nhận lần đầu. Thủ tục xin cấp giấy chứng nhận lần đầu (sổ đỏ) như sau: Chuẩn bị hồ sơ Căn cứ khoản 1 Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, hộ gia đình, cá nhân chuẩn bị 01 bộ hồ sơ, gồm các giấy tờ sau: - Đơn đăng ký, cấp Sổ đỏ theo Mẫu số 04a/ĐK; - Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP. - Giấy tờ về tài sản gắn liền với đất như giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, giấy chứng nhận công trình xây dựng không phải là nhà ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng, chứng nhận quyền sở hữu cây lâu năm. Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng, trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng. - Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính (như biên lai, chứng từ nộp thuế, lệ phí, tiền sử dụng đất…); giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có). Trình tự thực hiện Căn cứ Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, thủ tục cấp giấy chứng nhận lần đầu (cấp mới) được thực hiện theo các bước sau: Bước 1: Nộp hồ sơ Nơi nộp hồ sơ: Căn cứ Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, nơi nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận lần đầu đối với hộ gia đình, cá nhân như sau: Nộp tại UBND cấp xã nơi có đất (xã, phường, thị trấn). Hộ gia đình, cá nhân được quyền nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nếu có nhu cầu. Hoặc - Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (sau đây gọi chung là cấp huyện) hoặc bộ phận tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả theo quy định của UBND cấp tỉnh (thường là Bộ phận một cửa). - Trường hợp địa phương chưa có Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện thì nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện. Bước 2: Tiếp nhận và xử lý - Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định. - Cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả và trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả cho người nộp hồ sơ. Bước 3. Giải quyết yêu cầu Trong giai đoạn này cơ quan Nhà nước thực hiện nhiều nhiệm vụ để đăng ký, cấp giấy chứng nhận. Tuy nhiên, hộ gia đình, cá nhân chỉ biết việc quan trọng nhất là nhận thông báo thực hiện nghĩa vụ tài chính của cơ quan thuế (nếu thuộc đối tượng phải nộp) và nộp tiền theo đúng số tiền và đúng hạn như trên thông báo. Bước 4. Trả kết quả - Cơ quan đăng ký đất đai trao giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân có yêu cầu hoặc gửi UBND cấp xã để trao trong trường hợp nộp hồ sơ tại xã. - Giấy chứng nhận và giấy tờ về quyền sử dụng đất được trao cho người dân trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày có kết quả giải quyết. Thời hạn giải quyết Theo khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, thời hạn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu được quy định như sau: - Không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 40 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn. - Thời gian giải quyết không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định. Từ 01/7/2014, không được mua bán bằng giấy viết tay Điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định: Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản. Theo khoản 1 Điều 211 Luật Đất đai 2013 thì Luật Đất đai có hiệu lực từ ngày 01/7/2014. Căn cứ vào quy định trên, từ ngày 01/7/2014 đến nay, khi chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải lập hợp đồng và được công chứng hoặc chứng thực, nếu không công chứng hoặc chứng thực thì hợp đồng vô hiệu (hợp đồng không có hiệu lực). Tuy nhiên, tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định: “Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây: 1… 2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực”. Theo đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (chỉ có đất), hợp đồng chuyển nhượng nhà đất không công chứng hoặc chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong hợp đồng thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của hợp đồng đó. Kết luận: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng “giấy viết tay” từ ngày 01/7/2014 đến nay thì không được sang tên và phải trả lại đất nếu bị tuyên vô hiệu. Hợp đồng chuyển nhượng trước 01/7/2014 không có công chứng hoặc chứng thực thì vẫn được cấp Giấy chứng nhận lần đầu nếu có đủ điều kiện (không phải trả lại đất).
Hỏi đáp các vấn đề về đặt cọc và uỷ quền nhận cọc mua bán nhà đất
Thưa luật sư! Tôi xin phép được trình bày và xin ý kiến luật sư tư vấn giúp tôi sự việc như sau! Tôi có đặt cọc mua 1 mảnh đất với số tiền là 30.000.000 ( ba mươi triệu đồng)cho một người "cò đất"không phải là chủ thực sự của mảnh đất.và trong giấy đặt cọc có ghi rõ tên chủ mảnh đất và địa chỉ cụ thể của mảnh đất ( số lô ,số thửa) và người nhận cọc cũng viết là nhận thay chủ đất. Nhưng sau đó qua tìm hiểu tôi biết được chủ đất này thực tế đã bán mảnh đất này cho người khác từ rất lâu rồi và họ đã ký giấy công chứng treo tại phòng công chứng.( công chứng treo theo tôi hiểu là trong hợp đồng mới chỉ vào tên người bán mà chưa vào tên người mua). Và người bán sau khi ký vào hđcn đã nhận đủ tiền nên họ không còn liên quan nữa. Chính vì lo sợ những rủi do có thể gặp nên tôi quyết định không mua lô đất trên nữa! Vậy tôi có thể xin nhận lại tiền cọc hay không? Vì thời điểm tôi đặt cọc người cò đất kia không hề có uỷ quyền của người chủ đứng tên trong sổ đỏ và người liên hệ với tôi tự nhận là người bán cũng ko phải là chủ đứng tên trong sổ đỏ, mà chỉ là người đầu tư mua đi bán lại! Như thế thì hợp đồng đặt cọc có thể được xem là vô hiệu hay không? Kính mong luật sư tư vấn cho tôi! tôi xin trân thành cảm ơn
Rủi ro khi mua nhà đất đang thế chấp ngân hàng
Hiện nay, với giá đất ngày một cao mọi người có xu hướng mua nhà đất thế chấp ngân hàng với những điểm lợi như mức giá rẻ, có địa điểm tốt, nguồn gốc đất được ngân hàng kiểm tra. Tuy vậy, vẫn tồn tại một số rủi ro. Hình ảnh minh họa: Rủi ro khi mua nhà đất thế chấp ngân hàng Nhà đất được xem là tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Nên theo khoản 5 Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015 thì bên thế chấp có quyền bán nhà đất nếu có sự đồng ý của ngân hàng (bên nhận thế chấp). Như vậy, nếu muốn bán nhà đất đang thế chấp ngân hàng thì trong hợp đồng phải có chữ ký của ngân hàng, được xem là bên thứ ba có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đến tài sản. 1. Quy trình chuyển nhượng trương hợp nhà đất thế chấp ngân hàng. Bước 1: Các bên mua bán nhà đất thế chấp ở ngân hàng phải đến ngân hàng xin sự đồng ý của ngân hàng theo khoản 5 Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015. Tiến hành ký cam kết 3 bên gồm bên mua nhà, bên bán nhà và ngân hàng về việc thanh toán tiền mua nhà giữa hai bên mua bán và bên bán nhà thanh toán khoản nợ vay với ngân hàng. Cam kết cần có chữ ký 3 bên và công chứng. Bước 2: Chủ đất tiến hành làm thủ tục xóa đăng ký thế chấp theo Điều 47 Nghị định 102/2017/NĐ-CP. Bước 3: Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật. Bước 4: Làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất và đóng thuế cho nhà nước. 2. Những rủi ro mua bán nhà đất thế chấp ngân hàng. Nhưng theo cách trên thì rất mất thời gian của bên mua và bên bán vì quá trình xin được sự đồng ý của ngân hàng sẽ rất là tốn thời gian và hầu như là bên phía ngân hàng sẽ không đồng ý vì mang lại nhiều rủi ro cho ngân hàng. Cách mà mọi người thường hay sử dụng nhất là bên mua sẽ gửi tiền cho bên bán để bên bán thực hiện các thủ tục trả nợ cho ngân hàng để lấy lại các giấy tờ nhà đất đang thế chấp. Rồi sẽ làm thủ tục chuyển nhượng nhà đất. Đây là cách nhanh, và tiện lợi nhất nhưng lại mang lại nhiều rủi ro: + Trong quá trình hai bên ký hợp đồng mua bán nhà nhưng chưa có sự đồng ý của ngân hàng hoặc chưa thanh toán hết nợ cho ngân hàng thì hợp đồng này được xem là vô hiệu vì nó trái với quy định của pháp luật, ảnh hưởng đến quyền lợi và nghĩa vụ của bên thứ 3 là ngân hàng. + Còn trong quá trình chuyển tiền để bên bán hoàn tất thủ tục nhận lại giấy tờ của ngân hàng mà hai bên không ký kết bất kỳ giấy tờ gì, hoặc bên mua không giữ lại các biên lai, giấy tờ chứng minh bên bán đã nhận tiền thì khả năng mất tiền rất cao, khi bên bán bất ngờ đổi ý. + Trong một số trường hợp người bán cấu kết với nhân viên ngân hàng để lừa người mua, khi người mua chuyển tiền cọc hay tiền mua bán đất liền lật lọng.
Nên làm gì để tránh bị lừa khi mua nhà?
Tôi muốn mua một căn nhà, xin hỏi quy trình mua bán và giao tiền thế nào là đúng luật? Tôi phải yêu cầu bên bán cho xem giấy tờ gì? (Tiêu Lam) Luật sư tư vấn Bạn nên tránh nóng vội song cũng tránh kiểu quá hờ hững, thiếu tập trung, mua nhanh cho xong. Điều này sẽ khởi đầu cho nhiều sai lầm tiếp theo. Bạn nên giữ thái độ vừa phải, đúng mực, không quá tỏ ra thích thú, săn đón, mua bằng được. Quy trình mua bán cần qua những bước cơ bản sau: Trực tiếp đến xem Bạn đến xem xét thật kỹ bất động sản định mua về hình dáng thửa đất, khu vực giáp ranh, đường đi vào, không gian xung quanh. Bạn hãy quay trở lại một vài lần vào thời điểm khác nhau trong ngày để kiểm tra điều kiện thời tiết, giao thông. Những lúc này, bạn nên đi cùng vợ (chồng) hoặc một người có kinh nghiệm để đảm bảo sẽ có đánh giá khách quan, chuẩn xác. Kiểm tra, xác thực giấy chứng nhận, giấy tờ bản chính và các giấy tờ khác Bạn cần kiểm tra giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất; đề nghị chủ nhà hoặc môi giới cho xem bản chính. Bạn liên hệ với phòng công chứng để kiểm tra tình trạng giao dịch, liên hệ với địa chính cấp xã để kiểm tra thông tin về việc có tranh chấp hay không, có vấn đề gì phát sinh liên quan quá trình sử dụng đất, nhà? Bạn đến với phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện kiểm tra các thông tin về việc thửa đất có quy hoạch, có bị thu hồi hoặc các hạn chế khác không. Khi cảm thấy mọi thông tin đều hài lòng, bạn cần đề nghị chủ bất động sản cung cấp các giấy tờ như: chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu, giấy đăng ký kết hôn (trường hợp ly hôn hoặc chưa kết hôn cần giấy xác nhận tình trạng nhân thân)... Bạn chụp lại và lưu trữ để sử dụng khi thực hiện các thủ tục công chứng sau này. Đặt cọc mua nhà Bạn nên liên hệ với phòng công chứng để họ tư vấn thêm và thực hiện soạn thảo văn bản đặt cọc. Tiền đặt cọc tính toán sao cho phù hợp với giá trị bất động sản, phòng trường hợp chủ nhà đổi ý không muốn bán hoặc bạn không muốn mua. Các mốc thời gian thanh toán tiền nên thành nhiều đợt cho phù hợp với khả năng huy động tài chính của bạn song càng dài càng tốt. Các đợt trả tiền có thể gồm: tiền đặt cọc, thanh toán lần một khi ký hợp đồng, thanh toán đợt cuối khi sang tên xong. Ký hợp đồng chuyển nhượng Hợp đồng chuyển nhượng sẽ do phòng công chứng soạn thảo dựa trên hồ sơ bạn cung cấp và các thỏa thuận của hai bên liên quan việc mua bán. Khi ký hợp đồng và bạn giao tiền, bên bán giao bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các giấy tờ tùy thân khác mỗi loại 3 bản chứng thực. Bạn nên lập văn bản giao nhận viết tay, có người làm chứng. Nộp hồ sơ tại văn phòng đăng ký nhà đất Sau khi ký hợp đồng mua bán nhà đất tại văn phòng công chứng, trong 10 ngày bạn cần đăng ký trước bạ sang tên nhà đất tại bộ phận một cửa của Văn phòng đăng ký nhà và đất thuộc UBND quận/ huyện. Sau khoảng 10-15 ngày, bạn sẽ theo giấy hẹn đến bộ phận một cửa của Văn phòng đăng ký nhà và đất để nhận rồi nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ. Nộp xong thuế, bạn mang biên lai đến bộ phận một cửa của Văn phòng đăng ký nhà và đất, họ sẽ trả kết quả giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên bạn. Luật sư Quách Thành Lực Theo Vnexpress
“Sang tên sổ đỏ”, trường hợp nào được cấp sổ đỏ mới?
“Sang tên sổ đỏ” là cách gọi đời thường phổ biến của nhiều người dân để chỉ thủ tục đăng ký biến động khi chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất; khi đó các nội dung trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (hay mọi người còn gọi là “sổ đỏ”) sẽ bị điều chỉnh, thay đổi. Bởi vậy, một thắc mắc được khá nhiều người quan tâm khi nhắc đến thủ tục này đó là khi nào sang tên sổ đỏ được cấp sổ đỏ mới? Theo quy định pháp luật hiện hành tại khoản 2 Điều 17 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT, khi sang tên sổ đỏ người sử dụng đất có thể được cấp mới sổ đỏ trong một số trường hợp sau: - Trường hợp 1: Nhận chuyển quyền sử dụng một phần diện tích đất, tài sản gắn liền với đất trên Giấy chứng nhận đã cấp dưới các hình thức: hợp nhiều thửa đất thành một thửa đất mới; tách một thửa đất thành nhiều thửa đất mới phù hợp với quy định của pháp luật; - Trường hợp 2: Thỏa thuận hợp nhất hoặc phân chia quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, của vợ và chồng hoặc của nhóm người cùng sở hữu, sử dụng; - Trường hợp 3: Giấy chứng nhận đã cấp bị hư hỏng hoặc bị mất; - Trường hợp 4: Các trường hợp đăng ký biến động về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà trên trang 4 của Giấy chứng nhận đã cấp không còn dòng trống để xác nhận thay đổi; - Trường hợp 5: Trường hợp đăng ký biến động về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế mà người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có nhu cầu cấp mới Giấy chứng nhận.
Cẩn trọng dính cú lừa đau vì nhầm lẫn hợp đồng thuê và hợp đồng mua bán căn hộ
Nhiều nhà đầu tư ở Tp.HCM đã phải ngậm trái đắng khi nhầm lẫn giữa hợp đồng thuê nhà và hợp đồng mua bán căn hộ. Đối với những dự án nhà ở hình thành trong tương lai, khách hàng thường mua nhà qua hình thức ký kết hợp đồng mua bán căn hộ với chủ đầu tư dự án. Tuy nhiên, đó là với những dự án chung cư. Sau thời gian bàn giao nhà, chủ đầu tư có nhiệm vụ phải hoàn tất việc bàn giao sổ đỏ cho người mua nhà theo đúng thời hạn ký kết trong hợp đồng. Còn đối với những dự án được xây trên đất thuê (đất có thời hạn sử dụng) thì chủ đầu tư thường sẽ ra một hợp đồng gọi là hợp đồng thuê nhà. Người mua vẫn đóng tiền theo tiến độ tương tự như dạng căn hộ chung cư nhưng thực chất dạng hợp đồng này chỉ có thời hạn cho thuê căn cứ theo thỏa thuận giữa người thuê và chủ đầu tư. Tuy nhiên, thông thường thì chủ đầu tư sẽ giao cho sàn hoặc nhân viên môi giới tư vấn cho khách hàng. Một phần vì không tìm hiểu kỹ dự án, môi giới hoặc không nắm rõ dự án được giao với hợp đồng thuê hay mua nên vẫn vô tư bán cho khách hàng dưới dạng hợp đồng mua bán căn hộ. Trong khi đó, khách hàng lại chủ quan không hiểu kỹ lưỡng, hoặc không đọc kỹ hợp đồng dẫn đến nhầm lẫn giữa hợp đồng thuê nhà và hợp đồng mua nhà dẫn đến nhiều hệ lụy. Tương tự như câu chuyện của một số nhà đầu tư ở Tp.HCM gặp phải trong năm 2019 liên quan đến một dự án tại Quận Tân Bình, Tp.HCM. Theo chia sẻ của một nhà đầu tư am hiểu về dự án này, được biết đây là dự án có nguồn gốc đất là đất quốc phòng. Doanh nghiệp thuê đất với thời hạn 50 năm và tiến hành xây nhà để cho khách thuê có thời hạn. Tuy nhiên, khi tìm mua nhà nhiều người đã nhầm lẫn đây là dự án căn hộ và được mua bán bình thường như những dự án khác. Khi được môi giới tiếp cận và giới thiệu về dự án tốt ngay ở vị trí đẹp, nhiều nhà đầu tư đã không ngần ngại rót tiền và chờ đợi nhận nhà. Tuy nhiên, sau khi thanh toán gần hết khoản tiền theo tiến độ thì khách hàng mới ngã ngửa vì đây là dự án thuê chứ không phải mua bán. Lúc này, khách hàng có khiếu kiện hay tìm cách đòi lại tiền từ chủ đầu tư thì đã muộn. Theo luật sư Trần Minh Cường, Đoàn Luật sư Tp.HCM, trường hợp khách hàng nhầm lẫn giữa dự án cho thuê và dự án căn hộ là rất nhiều. Nguyên do là vì khách hàng chủ quan, không đọc kỹ các thông tin trong hợp đồng mà đã vội vàng ký. Ngoài ra, khách hàng cũng không tìm hiểu kỹ về dự án, không hỏi chính quyền xung quanh khu vực về bản chất thật sự của dự án mà chỉ dựa vào môi giới nên dễ dàng nhầm lẫn, khi phát hiện ra thì mọi sự đã rồi. Do đó, luật sư Cường khuyến cáo khách hàng khi đi mua nhà, mua căn hộ cần hết sức cẩn trọng với những môi giới rao bán căn hộ giá rẻ. Bởi lẽ, những dự án có giá thấp thì không thể có vị trí đẹp. Đó có thể dự án cho thuê hoặc dự án không có thật. Theo Hạ Vy Theo Cafebiz
Khi nào cha, mẹ bán đất cần và không cần có sự đồng ý của con cái?
Thực tiễn có nhiều trường hợp khi cha mẹ muốn chuyển nhượng đất đai cần có sự đồng ý của con cái thì giao dịch mua bán mới được coi là hợp pháp hay hợp đồng chuyển nhượng phải có cả chữ ký của con mới có hiệu lực. Vậy, hiện nay pháp luật quy định những trường hợp nào cha mẹ chuyển nhượng đất cần có sự đồng thuận của con cái? Một cách tổng quát, trong trường hợp cha mẹ chuyển nhượng đất, để xác định có phải xem xét đến ý kiến của con cái hay không chúng ta chia thành 02 trường hợp sau: >>>PHẢI CÓ SỰ ĐỒNG Ý CỦA CON CÁI Đó là trường hợp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên của hộ gia đình. Trong đó, khái niệm về hộ gia đình sử dụng đất được định nghĩa tại khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai 2013 như sau: “Hộ gia đinh sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận quyền sử dụng đất”. Với quy định trên, chúng ta hiểu rằng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình là cấp cho những người có quan hệ huyết thống, nuôi dưỡng, hôn nhân, đang sống chung. Theo đó, những người trong hộ gia đình có quyền sử dụng đất được xác định là đồng sở hữu mảnh đất từ thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất. Mặt khác, vấn đề về đồng sở hữu quyền sử dụng đất cũng được ghi nhận tại Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2013, ngoài ra được hướng dẫn bởi khoản 5 Điều 14 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT như sau: Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất chỉ được thực hiện các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất khi đã được các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn bản và văn bản đó đã được công chứng tại văn phòng công chứng hoặc chứng thực theo quy định pháp luật. >>>KHÔNG CẦN SỰ ĐỒNG Ý CỦA CON CÁI Gồm 02 trường hợp sau: - TH1: Quyền sử dụng đất là tài sản chung của cả hai vợ chồng Tại khoản 1 Điều 33 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 ghi nhận về cách xác định tài sản chung của vợ chồng như sau: “Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.” Tiếp theo, căn cứ Điều 34 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 có quy định về đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng đất với tài sản chung như sau: “Các tài sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng mà phải đăng ký quyền sở hữu thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở phải ghi tên cả hai vợ chồng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.” Theo đó, khi vợ chồng cùng đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản thì khi xác lập các giao dịch dân sự thì phải có sự đồng ý, xác lập, thực hiện giao dịch dân sự của cả hai vợ chồng, trường hợp vợ hoặc chồng không thể cùng xác lập giao dịch dân sự đó thì có thể ủy quyền cho bên còn lại thực hiện giao dịch dân sự. Xong, trong trường hợp này đương nhiên không cần xem xét ý chí của con cái. Lưu ý: Đối với trường hợp tài chung của vợ chồng mà chỉ ghi tên một bên vợ hoặc chồng nhưng khi xem xét nguồn gốc có được tài sản thì do vợ, chồng cùng tham gia giao dịch dân sự, cùng lấy tài sản chung của vợ chồng để có được tài sản thì tài sản đó được xác định là tài sản chung của vợ chồng). - TH2: Quyền sử dụng đất là tài sản riêng của vợ, chồng Trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản riêng của một bên vợ hoặc chồng thì đương nhiên quyền định đoạt hoàn toàn thuộc về riêng người vợ/chồng đó. Do vậy, khi thực hiện các giao dịch dân sự liên quan đến tài sản riêng thì chỉ cần có sự đồng ý và chữ ký của một bên vợ chồng mà không cần sự đồng ý của con cái.
Chuyện gì xảy ra khi mua bán nhà đất mà khai giá thấp hơn thực tế?
Thực tế hiện nay, khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người bán và người mua thỏa thuận với nhau khai giá giao dịch thấp hơn trong hợp đồng mua bán nhà đất nhắm giảm số tiền thuế thu nhập cá nhân cho người bán và người mua cũng được giảm một ít số tiền phải trả. * Đối với người bán: về nguyên tắc người bán phải nộp 2% thuế TNCN khi chuyển nhượng BĐS theo đó Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định bằng giá chuyển nhượng bất động sản theo từng lần chuyển nhượng trừ giá mua bất động sản và các chi phí liên quan. * Đối với người mua: Theo Theo Khoản 1 Điều 7 Nghị định 45/2011/NĐ-CP quy định, mức thu lệ phí trước bạ của nhà đất là 0,5%. Đồng thời, Theo thông tư 301/2016/TT-BTC quy định: --- Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất được xác định như sau: Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất (đồng) = Diện tích đất chịu lệ phí trước bạ (m2) X Giá một mét vuông đất (đồng/m2) tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành >>> Tổng hợp các loại thuế, phí cần biết khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Xem TẠI ĐÂY Tuy nhiên, cần phải hiểu rõ tính pháp lý mà các bên sẽ phải chịu rủi ro: Thứ nhất, việc thỏa thuận nêu trên như mình đã trình bày nhằm mục địch trốn thuế thu nhập cá nhân Trường hợp thỏa thuận này nếu bị cơ quan có thẩm quyền phát hiện sẽ tùy vào mức độ vi phạm mà bị xử phạt hành chính hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự về tội trốn thuế theo quy định tại điều 200 BLHS 2015 Thứ hai, điều 124 Bộ luật Dân sự 2015 về Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo: Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu; còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan. Trường hợp kê khai vào hợp đồng mua bán công chứng với giá thấp hơn thực tế thì hợp đồng này sẽ bị tuyên vô hiệu do giả tạo vì che giấu hợp đồng mua bán với giá trị thực tế. Điều 131 BLDS 2015 quy định hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu như sau: 1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập. 2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả. 3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó. 4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường. 5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định. Lúc này nếu giao dịch dân sự bị tuyên vô hiệu thì thiệt thòi thì người mua có thể đối mặt với trường hợp là nhận tiền không đúng với số tiền thực tế đã đưa cho người bán mà chỉ nhận đúng bằng số tiền ghi trên hợp đồng công chứng vì không có bằng chứng chứng minh số tiền chênh lệch nêu trên. Vì vậy, đừng thấy cái lợi trước mắt mà bỏ qua tính rủi ro, cần hết sức cẩn trọng khi giao dịch để tránh các vấn đề pháp lý có thể gặp phải.
Giấy chứng nhận độc thân khi mua bán nhà đất
Chào các anh chị em có thắc mắc xin được tư vấn. Chủ nhà trước khi mua căn hộ có giấy xác nhận độc thân, tới bây giờ chủ nhà đã kết hôn ( 2 vợ chồng giấy đăng ký kết hôn là người Hoa và giấy tờ cũng ở bên đó ) vậy khi công chứng để sang nhượng thì giấy xác nhận độc thân có được hợp lệ. Chị có thể giải đáp thắc mắc giúp em không ạ Chân thành cảm ơn chị
Mua bán nhà đất bằng giấy tờ viết tay có an toàn không?
Chả là e được giới thiệu về dự án Louis City Tân Mai nhưng lại thấy bảo giấy tờ hiện nay đều là văn bản viết tay có chữ ký 2 bên và công chứng như vậy có an toàn không ạ. Người ta bảo sổ phải đợi dự án hoàn thiện xong mới cấp. E phân vân quá.
Đặc biệt lưu ý 05 điều này khi đặt cọc chuyển nhượng nhà, đất
Qua quá trình đọc và tìm hiểu các bản án về các tình huống tranh chấp trong các hợp đồng đặt cọc thì mình có rút ra một số kinh nghiệm, mình viết lại để chia sẻ cùng với tất cả mọi người. Vì các kinh nghiệm rút ra là các quan điểm của cá nhân nên nếu có gì thiếu xót mong nhận được sự góp ý của mọi người. 1. Không phân biệt rõ ràng là tiền đặt cọc hay tiền trả trước Việc xác định tiền cọc hay tiền trả trước là một điều rất quan trọng để Tòa án làm căn cứ giải quyết vụ án khi tranh chấp xảy ra. Nội dung của đặt cọc thì được quy định cụ thế tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, còn trả trước thì không có quy định nào cụ thể. A đặt cọc cho B 300 triệu để mua nhà, sau đó bổ sung thêm 200 triệu nữa. Nếu A không mua thì A mất tiền cọc, nếu B không bán thì B phải trả lại tiền cọc và bồi thường một khoản tiền bằng tiền cọc. - Nếu 200 triệu kia là tiền bổ sung tiền cọc: + Khi A không thực hiện hợp đồng thì A mất tiền cọc tức là 500 triệu + B không bán thì B phải trả lại cho A 500 triệu và bồi thường cho A một khoảng tiền 500 triệu nữa, như vậy là 1 tỷ. - Nếu 200 triệu kia là tiền trả trước: + Khi A không thực hiện hợp đồng thì A chỉ bị mất tiền cọc tức 300 triệu còn 200 triệu Tòa án có thể xem xét và yêu B trả lại cho A vì số tiền này không phải là số tiền đặt cọc nên sẽ không thực hiện theo nội dung hợp đồng đặt cọc. + Khi B không bán: thì B phải trả lại số tiền cọc và đền bù một khoản bằng tiền cọc tức là 600 triệu. Còn 200 triệu kia chỉ là tiền trả trước nên hợp đồng vô hiệu thì B chỉ phải trả lại cho A chứ không bị phạt bồi thường theo hợp đồng đặt cọc. Lưu ý thứ nhất: Khi đặt cọc phải ghi rõ nội dung nhận cọc và số tiền đặt cọc, trong trường hợp bổ sung thêm tiền thì cũng phải xác định rõ đó là tiền cọc hay tiền trả trước. Điều này ảnh hưởng rất lớn đến quyền lợi của các bên. 2. Đặt cọc mua đất khi đất đang thế chấp cho ngân hàng Đất đang thế chấp ngân hàng thì không được chuyển nhượng trừ trường hợp được ngân hàng đồng ý. Nếu trường hợp bên bán chưa xin phép ngân hàng mà đã bán thì sẽ làm cho hợp đồng mua bán vô hiệu do vi phạm điều cấm (Khoản 5, Điều 321 và Khoản 8, Điều 320 Bộ luật Dân sự 2015). Bản án 456/2017/DS-ST về tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà Việc đặt cọc cũng cần phân định nội dung đó là tiền trả trước hay đặt cọc như trường hợp nêu trên. Lưu ý thứ hai: Trong trường hợp đặt cọc mua đất đang cầm cố tại ngân hàng phải hỏi ngân hàng có cho chuyển nhượng hay không rồi mới nên đặt cọc. 3. Nội dung của hợp đồng đặt cọc không ghi cụ thể thông tin của thửa đất, thời gian thực hiện giao dịch Khi hợp đồng đặt cọc mà không có thông tin cụ thể của thửa đất thì khi tiến hành mua bán dễ xảy ra tranh chấp giữa các bên. Đồng thời cũng không nêu rõ thời gian thực hiện giao dịch thì đôi khi cũng là một cái cớ để bên còn lại không thực hiện đúng Bản án vì không xác định rõ thời gian giao dịch trong hợp đồng đặt cọc mà dẫn đến tranh chấp giữa các bên: Bản án 20/2018/DS-PT về tranh chấp hợp đồng đặt cọc. Bản án 01/2018/DS-PT về tranh chấp hợp đồng đặt cọc. Nội dung bản án liên quan đến việc hợp đồng đặt cọc không xác định cụ thể thửa đất nào. Lưu ý thứ ba: Xác định đầy đủ thông tin đầy đủ trên hợp đồng đặt cọc: thông tin người giao dịch, thông tin thửa đất. 4. Quyết định đặt cọc khi chưa kiểm tra đất có thuộc quy hoạch hay không Sau khi đặt cọc chúng ta mới kiểm tra đất có thuộc quy hoạch hay không. Không phải trong mọi trường hợp ta đều bị mất tiền cọc nhưng sẽ tốn thời gian khởi kiện đòi tiền cọc Bản án 01/2018/DS-PT về tranh chấp hợp đồng đặt cọc Lưu ý thứ tư: Kiểm tra quy hoạch trước khi đặt cọc 5. Đặt cọc mà không xem giấy tờ gốc Một số người khi mua nhà đất mà lại quá chủ quan chỉ xem qua bản sao của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà đã vội vàng đặt cọc. Thực tiễn thì có thể xảy ra trường hợp bản sao đó đã cũ rồi còn tình trạng hiện giờ của thửa đất đã được thế chấp tại ngân hàng hoặc bán cho một người khác. Trong trường hợp này nếu có hợp đồng đặt cọc thì bạn hoàn toàn có thể đòi tiền đặt cọc lại bình thường nhưng nếu bên bán không chịu trả tiền đặt cọc thì bạn lại tốn thời gian kiện đòi tài sản. Đồng thời nếu hai bên khởi kiện mà việc xác định mình thuộc trường hợp hủy hợp đồng đặt cọc hay hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu thì cũng ảnh hưởng đến quyền lợi của bạn. Nếu hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu thì các bên hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận tức bên bán sẽ chỉ trả lại cho bên mua số tiền cọc. Nhưng nếu hợp đồng bị hủy là lỗi của bên bán thì bên bán phải trả lại tiền cọc cùng với số tiền phạt cọc đã thỏa thuận. Bản án 456/2017/DS-ST về tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà Lưu ý thứ năm: Luôn phải kiểm tra giấy tờ gốc của thửa đất rồi mới đưa ra quyết định đặt cọc
25 mẫu hợp đồng thông dụng nhất trong lĩnh vực nhà đất
>>> 12 mẫu hợp đồng ủy quyền thông dụng nhất >>> 15 mẫu hợp đồng thông dụng Nhà đất là tài sản thông dụng như các tài sản khác nhưng là bất động sản và thường có giá trị lớn đối với mỗi gia đình. Chính vì vậy mỗi khi tiến hành giao dịch hoặc thay đổi chủ sở hữu cần phải lưu ý nhiều vấn đề để mọi việc được diễn ra thuận lợi và phòng tránh được các rủi ro. Một trong những vấn đề không kém phần quan trọng khi thực hiện các quyền với bất động sản là việc làm các hợp đồng có liên quan. Hôm nay mình viết bài này để tổng hợp những mẫu hợp chuyển thông dụng nhất trong lĩnh vực nhà đất theo quy định hiện hành của pháp luật. Bao gồm các mẫu hợp đồng chuyển nhượng chung cư, chuyển nhượng nhà ở, thuê, tặng cho, góp vốn quyền sử dụng đất. Và bên cạnh đó là các hợp đồng ủy quyền, hợp đồng đặt cọc, hợp đồng môi giới liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản. Nguồn: Tổng hợp Mọi người vui lòng tải file đính kèm bên dưới:
Những lưu ý không nên bỏ qua khi mua, bán nhà đất
>>> Bí kíp mua bán nhà, đất >>> Tổng hợp một số điều bạn cần biết về sang tên sổ đỏ Với nhiều người, việc mua một khu đất đã có sổ đỏ là hoàn toàn có thể yên tâm. Song trên thực tế, đôi khi sổ đỏ chỉ là mảnh giấy màu đỏ! Vấn đề quan trọng không kém là thửa đất đó có khớp với bản vẽ trên giấy tờ hay không. Việc này cần phải đến tận nơi kiểm tra mới có thể xác định chính xác. Thông tin về quy hoạch Bạn nên tìm hiểu ngôi nhà, thửa đất định mua có đang nằm trong quy hoạch hay dự án nào hay không. Nếu chỉ nhìn hồ sơ, giấy tờ sổ đỏ, thậm chí khi đã tra cứu ở văn phòng công chứng (VPCC) thì bạn cũng không thể nắm hết thông tin nhà đất bạn đang định mua. Người bán nhà hoặc người môi giới có thể không cung cấp thông tin đầy đủ và trung thực, thậm chí có những trường hợp bản thân người bán cũng không biết được nhà, đất của mình nằm trong quy hoạch (do quy hoạch treo từ cách đây quá lâu). Về nguyên tắc, bạn sẽ không được chuyển nhượng, mua bán nếu nhà, đất nằm trong quy hoạch. Nếu không có đầy đủ thông tin, bạn dễ gặp trường hợp làm hợp đồng công chứng, trả tiền xong mới phát hiện không thể làm thủ tục sang tên được. Phương án lúc này là cần mang bản photo sổ đỏ đến bộ phận một cửa của UBND quận, huyện nơi có nhà, đất đó để hỏi thông tin. Sau đó, bộ phận một cửa hoặc là sẽ hướng dẫn và nhận hồ sơ của bạn, hoặc sẽ hướng dẫn bạn đến bộ phận phụ trách cung cấp cho bạn thông tin quy hoạch đó. Phương hướng giải quyết này tùy thuộc cách quản lý của từng UBND, bởi có một số nơi còn lập riêng một bộ phận chuyên trả lời thông tin quy hoạch, dự án cho người dân. Thông tin về tranh chấp Đối với những vụ tranh chấp lớn, bạn sẽ dễ dàng nắm bắt thông tin bằng nhiều cách khác nhau như thăm hỏi địa phương, tìm kiếm thông tin trên internet, truyền hình, hoặc thậm chí thấy những thông tin tranh chấp đó trên cơ sở dữ liệu của VPCC. Nhưng những tranh chấp nhỏ, tranh chấp “ngầm” thì rất khó thấy. Chẳng hạn, tranh chấp lối đi, hàng rào, đường thoát nước…với hàng xóm, hoặc có khi chỉ là “nhìn mặt thấy ghét”. Những loại tranh chấp này sẽ hơi khó tìm hiểu, cần chịu khó hỏi thông tin từ hàng xóm xung quanh căn nhà hay thửa đất bạn định mua. Ngoài ra, bạn cũng có thể hỏi UBND phường, xã nơi có đất thông tin về các tranh chấp này. Thông tin vay nợ thế chấp Nếu thửa đất có sổ đỏ đã được thế chấp ngân hàng thì nhận biết bằng cách xem ở bìa 4 (hoặc bìa 3) của sổ đỏ sẽ thấy thông tin thế chấp, hoặc đính kèm 1 tờ giấy riêng ghi thông tin thế chấp, giữa tờ này và sổ đỏ có đóng dấu giáp lai của cơ quan đăng ký đất đai. Trường hợp người bán muốn giấu thông tin thế chấp, họ sẽ gỡ tờ đó ra, khi quan sát sẽ thấy ở 1 góc, cạnh nào đó của sổ đỏ chỉ có 1 nửa dấu giáp lai, trường hợp này tuy hiếm nhưng không phải không có. Ngoài ra, thông tin về thế chấp ngân hàng cũng có thể tra cứu được ở các VPCC thông qua bản photo sổ đỏ, thông thường việc tra cứu này là miễn phí. Tuy nhiên, những trường hợp có thể tra cứu là hình thức thế chấp qua ngân hàng, nếu thế chấp cho cá nhân hoặc các tổ chức cho vay “nóng”, vay “lãi cao” thì việc truy tìm nguồn gốc đất sẽ rất khó khăn. Trên thực tế, việc dùng sổ đỏ thế chấp để vay nóng, vay lãi cao cho dù có hiệu lực hay vô hiệu cũng đều ảnh hưởng lớn đến việc mua và sử dụng nhà, đất. Đặc biệt là khi người bán không chỉ thế chấp ở một nơi mà có thể là nhiều nơi. Vì vậy, bạn cũng nên lưu ý điều này. Tìm hiểu thông tin người bán, người mua Nếu người bán là chính chủ, ngoài việc tìm hiểu các thông tin liên quan đến thế chấp hay tranh chấp, khi bạn tiếp xúc và trao đổi sẽ cảm nhận được độ đáng tin cậy và trung thực của họ. Nếu đánh giá đúng về tính cách và bản chất của người bán, điều này sẽ giúp ích cho bạn trong việc trả giá nhiều hơn là đánh giá tính pháp lý. Nếu người bán hoặc người mua là một môi giới, là người trung gian giao dịch sản phẩm với bạn, bạn cũng không cần quá quan trọng việc người trung gian môi giới đó là cá nhân hay nhân viên của công ty bất động sản. Nhiều cá nhân môi giới mát tay và có chi phí thấp hơn công ty bất động sản. Hơn nữa, công ty bất động sản dù sao cũng là một pháp nhân nên có thể giúp bạn cảm thấy yên tâm hơn. Ngoài ra, nếu được nên tìm hiểu thông tin đời sống cá nhân người bán hoặc người mua, có thể từ vợ, chồng, con, người thân của họ hoặc hỏi những người hàng xóm,…Việc này có thể giúp hạn chế rủi ro, nhưng phần lớn tùy thuộc vào sự nhạy bén và một chút may mắn của bạn nữa. Chuẩn bị giấy tờ công chứng Thông thường, việc tìm VPCC sẽ do một bên đảm nhận, theo thỏa thuận trước của các bên. Khi đã chọn được VPCC, bạn có thể đến trực tiếp hoặc nếu không có thời gian thì gọi điện thoại để tư vấn và tham khảo về hướng dẫn các giấy tờ cần chuẩn bị nhằm thực hiện giao dịch mua, bán. Khi ký hợp đồng công chứng, các VPCC sẽ kiểm tra toàn bộ giấy tờ gốc của các bên. Như vậy, các bên cũng có thể yên tâm khi có các công chứng viên trợ giúp việc kiểm tra giấy tờ thật, giả. Các giấy tờ cần thiết cho thủ tục mua bán nhà, đất gồm: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), Thông báo nộp lệ phí trước bạ, CMND và hộ khẩu của bên bán, Giấy đăng ký kết hôn của bên bán hoặc giấy xác nhận độc thân hoặc văn bản thỏa thuận tài sản riêng – chung của vợ chồng, CMND và hộ khẩu của bên mua. Các giấy tờ cần thiết cho thủ tục sang tên sổ đỏ gồm: 02 bản sao hộ khẩu và CMND của vợ chồng bên chuyển nhượng và bện nhận chuyển nhượng, 02 bản sao giấy đăng ký kết hôn kết hôn khi đã có gia đình hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân khi chưa có gia đình của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản sao và bản chính để đối chiếu) của bên chuyển nhượng. Sau khi chuẩn bị xong các loại giấy tờ trên, bạn có thể mang trước một bộ các giấy tờ photo đến VPCC để kiểm tra và tư vấn thêm nếu cần sửa hay bổ sung. Sau khi VPCC thông báo giấy tờ đầy đủ và hợp pháp, lúc này, bạn có thể hẹn ngày ký hợp đồng công chứng. Ký hợp đồng, giao tiền, giao giấy tờ và sổ đỏ gốc Hai bên đến VPCC ký và công chứng hợp đồng mua bán, chuyển nhượng. Sau khi ký xong thì về lý thuyết, giao dịch đã hoàn thành và có hiệu lực. Tuy nhiên trên thực tế, lúc này đa số bên mua vẫn chưa giao tiền, bên bán vẫn chưa giao giấy tờ sổ đỏ gốc. Hợp đồng công chứng là căn cứ pháp lý có hiệu lực và quan trọng nhất đối với một giao dịch mua bán, chuyển nhượng nhà đất, đồng thời cũng là một trong các loại giấy tờ chính để làm thủ tục sang tên sổ đỏ. Vì vậy, các bên cần phải thận trọng khi giao nhận hợp đồng công chứng khi chưa giao tiền hay giấy tờ sổ đỏ gốc. Trường hợp này bạn có thể tham khảo một số cách sau: Mỗi bên lấy đủ số bản hợp đồng cho mình nhưng chưa giao tiền và giấy tờ sổ đỏ gốc; Nhờ VPCC giữ hợp đồng cho đến khi giao tiền, giao giấy tờ xong thì hai bên cùng qua VPCC lấy hợp đồng công chứng; Sau khi đã thỏa thuận được cách giao hợp đồng công chứng, hai bên cùng nhau ra ngân hàng để bên mua giao tiền và gửi vào tài khoản ngân hàng do bên bán lựa chọn. Đồng thời bên bán nhận tiền và giao sổ đỏ bản gốc cùng các giấy tờ cần thiết cho bên mua. Sang tên sổ đỏ Việc sang tên trên VPCC sẽ mang lại một số lợi ích như thủ tục pháp lý được tinh giản, đỡ rườm rà trong khâu bổ sung các giấy tờ còn thiếu bởi tất cả các giấy tờ đã có sẵn ở đó. Hơn nữa, VPCC cũng nắm rõ bạn cần những giấy tờ loại gì và số lượng bản sao cần thiết cho các thủ tục. Ngoài ra, VPCC còn có khả năng liên hệ với các văn phòng đăng ký đất đai một cách dễ dàng và thuận tiện hơn những nơi khác. Đồng thời, chi phí sang tên cũng sẽ thấp hơn khi bạn làm ở những nơi khác (chẳng hạn như luật sư). Có một số VPCC cũng hợp tác với các luật sư và văn phòng luật sư, vậy nên nhiều trường hợp cũng không khác gì việc bạn thuê dịch vụ của luật sư. Có một trường hợp đặc biệt nhưng khá phổ biến hiện nay, đó là bạn mua nhà đang bị thế chấp và bạn sẽ phải dùng một phần trong số tiền mua nhà để giải chấp với ngân hàng trước, sau đó mới làm hợp đồng mua bán, chuyển nhượng công chứng chính thức. Với trường hợp này, ngoài hợp đồng đặt cọc (tùy theo thỏa thuận của các bên), bạn cũng có thể yêu cầu người bán lập hợp đồng hứa bán, hứa chuyển nhượng. Một số VPCC có thể đồng ý công chứng loại hợp đồng này. Nguồn: CafeLand
Mua bán nhà đất không có giấy ủy quyền của chủ sở hữu đã mất
ba tui bỏ tiền dẫn bà nội đi mua nhà bà nội thì đứng tên trước xong tới ba tui..!! nhưng bà nội tui mất cũng lâu rồi mà nội không có làm giấy ủy quyền cho ai hết..!! v xin hỏi ba tui có quyền gì không..!! vì bên đó đòi làm giấy thuộc sở hửu của họ..!! v xin hỏi nếu ba tui bán không chia cho ai hết được không???..!! mong luật sư hồi đáp xin cảm ơn
Năm 2024, mua bán nhà bằng giấy viết tay có được công nhận không?
Mua bán nhà đất là một trong những giao dịch thường thấy trong cuộc sống. Tuy nhiên, không ít người vẫn thực hiện giao dịch này thông qua giấy viết tay. Vậy, việc mua bán nhà đất bằng giấy viết tay có được pháp luật công nhận không? Bài viết dưới đây sẽ giải đáp chi tiết về vấn đề này Theo quy định của pháp luật Việt Nam, việc mua bán nhà đất cần được thực hiện theo một số thủ tục nhất định để đảm bảo tính hợp pháp và bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan. Mua bán nhà bằng giấy viết tay dù phổ biến nhưng lại tiềm ẩn nhiều rủi ro. (1) Mua bán nhà đất bằng giấy viết tay có được công nhận không? Căn cứ khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai năm 2024 quy định việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau: -Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản 3. -Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên theo điểm b khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai năm 2024 Như vậy, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất khi muốn thực hiện các giao dịch như chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn thì phải được công chứng hoặc chứng thực. Tuy nhiên, không phải mọi trường hợp mua bán nhà đất bằng giấy viết tay không có công chứng, chứng thực thì đều bị vô hiệu. Căn cứ khoản 1 Điều 42 Nghị định 101/2024/NĐ-CP có quy định về các trường hợp sử dụng đất sau đây do nhận chuyển quyền sử dụng đất không đúng quy định của pháp luật nhưng có chữ ký của các bên liên quan mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 42 Nghị định 101/2024/NĐ-CP thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp sổ đỏ lần đầu theo quy định của Luật Đất đai 2024 và quy định tại Nghị định 101/2024/NĐ-CP mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, ngoại trừ trường hợp giấy tờ về việc nhận thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 28 Nghị định 101/2024/NĐ-CP: - Sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 01/7/2014 đối với trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024. - Sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 01/8/2024 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024. - Sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất của người nhận thừa kế quyền sử dụng đất quy định tại khoản 4 Điều 45 Luật Đất đai 2024. Theo đó, có 03 trường hợp như đã nêu trên khi thực hiện việc mua bán nhà đất bằng tay được công nhận mà không cần phải có hợp đồng công chứng, chứng thực. Ngoài 03 trường hợp này, các giao dịch chuyển nhượng, tặng cho cần phải công chứng, chứng thực để giao dịch không bị vô hiệu. (2) Hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận khi mua nhà đất bằng giấy viết tay Theo quy định tại Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT được sửa đổi bởi Khoản 19 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ bao gồm: - Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04a/ĐK Xem và tải Mẫu số 04a/ĐK tại đây:https://cdn.thuvienphapluat.vn/uploads/danluatfile/2024/06/06/mau-so-04a-dk.doc - Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai năm 2013 ( Điều 137 Luật Đất Đai năm 2024) và Điều 18 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP. đối với trường hợp đăng ký về quyền sử dụng đất – Một trong các giấy tờ về tài sản gắn liền với đất như giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng không phải là nhà ở, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm theo quy định đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng). - Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có) Thời gian giải quyết hồ sơ cấp sổ đỏ cho đất mua bằng giấy viết tay Căn cứ quy định tại Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi bởi khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, thời hạn giải quyết hồ sơ cấp sổ đỏ đối với đất mua bằng giấy viết tay được xác định như sau: - Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là không quá 30 ngày. - Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn thì được tăng thêm 10 ngày. Tóm lại, việc mua bán nhà đất bằng giấy viết tay chỉ được công nhận trong 02 trường hợp giao dịch chuyển nhượng trước 01/7/2014. Ngoài 02 trường hợp này, các giao dịch chuyển nhượng, tặng cho cần phải công chứng, chứng thực.
Mức phạt Thừa phát lại lập vi bằng để chuyển quyền sử dụng đất?
Vi bằng chỉ có giá trị là bằng chứng ghi nhận một sự kiện, một hoạt động xảy ra mà không ghi nhận tính hợp pháp cửa sự kiện, hoạt động đó nên không xác minh được giá trị pháp lý của các sự kiện, hoạt động. Thừa phát lại sẽ mô tả, ghi nhận lại hành vi, sự kiện, đích thân Thừa phát lại chứng kiến một cách trung thực, khách quan. Trong trường hợp cần thiết, Thừa phát lại có quyền mời người làm chứng chứng kiến việc lập vi bằng. Vi bằng không thừa nhận, hay đánh giá tính hợp pháp của các hành vi, sự kiện, quan hệ xã hội mà chỉ ghi nhận những gì có thật đã xảy ra trên thực tế. Giá trị pháp lý của vi bằng Theo khoản 2 Điều 36 Nghị định 08/2020/NĐ-CP ghi nhận văn bằng không thể thay thế được văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác. Giá trị của văn bằng chỉ được dùng được coi là bằng chứng, nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo quy định của pháp luật; căn cứ để xác lập giao dịch giữa các cơ quan, cá nhân, tổ chức theo quy định của pháp luật. Lập vi bằng để mua bán nhà đất có vi phạm quy định không Hiện nay các quy định về phương thức mua bán bất động sản không quy định về vấn đề lập vi bằng khi mua bán bất động sản. Và các hành vi mua bán đất lập vi bằng là hành vi cấm. Theo quy định tại Điều 37 Nghị định 08/2020/NĐ-CP thì thừa phát lại không được lập vi bằng mua bán nhà đất. Giao dịch đất đai thuộc trường hợp phải công chứng, chứng thực theo quy định tại Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013. Về nội dung, vi bằng của Thừa phát lập chỉ ghi nhận những sự kiện, hành vi mà Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, vi bằng không chứng nhận tính xác thực, tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch; Thừa phát lại không được lập vi bằng đối với các sự kiện, hành vi thuộc thẩm quyền công chứng của tổ chức hành nghề công chứng, thuộc thẩm quyền chứng thực của Ủy ban nhân dân các cấp...; khi lập vi bằng, Thừa phát lại có trách nhiệm giải thích cho người yêu cầu lập vi bằng hiểu rõ các quy định pháp luật về vi bằng và giá trị pháp lý của vi bằng. Thừa phát lại lập vi bằng mua bán nhà đất cụ thể là lập vi bằng ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản mà không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật có thể bị xử phạt từ 10 triệu đồng đến 15 triệu đồng đồng và bị tước quyền sử dụng thẻ thừa phát lại từ 6 tháng đến 9 tháng theo quy định tại Khoản 4 và Khoản 8 Điều 32 Nghị định 82/2020/NĐ-CP. Theo Điều 83, 84 Nghị định 82/2020/NĐ-CP cá nhân, cơ quan, tổ chức có thẩm quyền xử phạt hành vi Lập vi bằng ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản mà không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật là Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh; Chánh Thanh tra Sở Tư pháp; Trưởng đoàn thanh tra chuyên ngành Sở Tư pháp; Trường đoàn thanh tra chuyên ngành Cục Bổ trợ tư pháp; Trường đoàn thanh tra chuyên ngành Cục Hộ tịch, quốc tịch, chứng thực; Trưởng đoàn thanh tra chuyên ngành Bộ Tư pháp; Cục trưởng Cục Bổ trợ tư pháp; Chánh Thanh tra Bộ Tư pháp. Do vậy việc lập vi bằng để mua bán nhà đất là vi phạm quy định cấm của pháp luật. Việc lập vi bằng liên quan đến nhà đất có thể được thực hiện trong một số trường hợp sau đây và được xem là nguồn chứng cứ hợp pháp khi phát sinh tranh chấp: + Vi bằng ghi nhận sự kiện đặt cọc; + Vi bằng ghi nhận sự kiện giao nhận tiền; + Vi bằng ghi nhận sự kiện bàn giao nhà, đất. Vậy, Vi bằng của Thừa phát lại không chứng nhận các hợp đồng, giao dịch liên quan đến nhà đất mua nhà đất; vi bằng vi bằng sẽ không đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất; đồng nghĩa, việc mua nhà đất thông qua hình thức lập vi bằng sẽ không được cấp sổ đỏ.
Khi nào cần phải công chứng hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất?
Hiện nay khi mua bán nhà đất thì để đảm bảo cho việc thực hiện giao dịch, các bên thường thực hiện công việc đặt cọc. Như vậy việc đặt cọc này có cần phải lập thành hợp đồng và có cần phải công chứng? 1. Đặt cọc là gì? Điều 328 BLDS 2015 quy định 1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. 2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Như vậy việc đặt cọc nên được lập thành văn bản dù pháp luật không bắt buộc mà ở đây chúng ta hay gọi là hợp đồng đặt cọc, và nội dung đặt cọc có thể riêng hoặc chung với hợp đồng mua bán. Pháp luật hiện hành không quy định cụ thể số tiền phải đặt cọc bao nhiêu thì hợp đồng đặt cọc mới có hiệu lực, vì thế số tiền đặt cọc là bao nhiêu tùy theo sự thỏa thuận của bên mua và bên bán >>> Xem mẫu hợp đồng đặt cọc tại đây Có cần công chứng hợp đồng đặt cọc? Pháp luật không quy định hợp đồng đặt cọc phải công chứng thì mới có hiệu lực, nên các bên có thể tự ký kết với nhau. Mà chỉ bắt buộc công chứng với hợp đồng mua bán nhà đất 2. Các vấn đề pháp lý phát sinh liên quan đền việc đặt cọc 2.1. Trường hợp hợp đồng được giao kết thì: - Tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc - Tài sản đặt cọc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền 2.2. Trường hợp bên đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng khi hết thời gian đặt cọc thì tài sản đặt cọc sẽ thuộc về bên nhận đặt cọc. 2.3. Trường hợp bên nhận đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng khi hết thời gian đặt cọc thì: - Bên nhận đặt cọc phải trả lại tài sản đặt cọc cho bên đặt cọc - Trả một số tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc cho bên đặt cọc Ngoài ra, nếu hai bên có thỏa thuận khác thì khi hợp đồng đặt cọc không thực hiện được, hai bên phải thực hiện theo thỏa thuận khác đó. 3. Những lưu ý khi làm hợp đồng đặt cọc. 3.1. Cần phải phân biệt rõ tiền đặt cọc và tiền trả trước. Về hình thức, tiền đặt cọc và tiền trả trước đều là khoản tiền (hoặc tài sản giá trị khác) mà bên mua giao trước cho bên bán, nhằm đảm bảo hợp đồng sẽ được giao kết. Tuy nhiên, về bản chất, 2 khái niệm này lại hoàn toàn khác biệt và không thể đánh đồng với nhau. Cụ thể, đặt cọc là việc bên mua giao cho bên bán một khoản tiền (hoặc tài sản giá trị khác) trong thời hạn nhất định để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Trong khi đó, tiền trả trước là việc bên mua tiến hành trả trước một khoản tiền cho bên bán, nói cách khác là thực hiện trước một phần nghĩa vụ. Chính vì bản chất đã có sự khác biệt nên khi có vi phạm xảy ra, hậu quả pháp lý sẽ khác nhau tùy theo hình thức là tiền đặt cọc hay tiền trả trước. Đối với đặt cọc: - Nếu hợp đồng được thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền - Nếu bên đặt cọc từ chối việc thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc - Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Đối với trả tiền trước: Khi có bên vi phạm nghĩa vụ hoặc không tiến hành thực hiện hợp đồng thì khoản tiền trả trước về nguyên tắc sẽ được hoàn lại cho bên đã trả mà không kèm theo bất cứ khoản phạt nào. Lưu ý, Điều 37 Nghị định 21/2021/NĐ–CP quy định: Trường hợp một bên trong hợp đồng giao cho bên kia một khoản tiền mà các bên không xác định rõ là tiền đặt cọc hoặc tiền trả trước thì số tiền này được coi là tiền trả trước. Vì vậy khi lập hợp đồng đặt cọc cũng như biên bản giao nhận tiền, người mua cần lưu ý ghi rõ khoản tiền mình giao trước cho bên bán là tiền cọc hay tiền trả trước, tránh phát sinh tranh chấp về sau. 3.2. Khi nào nền công chứng hợp đồng đặt cọc? Luật sư Trần Minh Cường, Đoàn Luật sư TP HCM giải thích khi các bên ký HĐ đặt cọc tại Tổ chức hành nghề công chứng thì trên hệ thống công chứng đã treo thông tin “thửa đất …./TBD số… đã ký HĐ đặt cọc ngày….”. Thông thường, các bên sẽ thỏa thuận chi tiết tại HĐĐC là đến hạn ký HĐ mua bán, bên bán không bán thì đền "n" lần cọc, bên mua không mua thì mất cọc. Tuy nhiên, khi bên mua bỏ cọc (không đến ký công chứng, không liên hệ được, tắt điện thoại….) thì việc hủy HĐ đặt cọc đã công chứng phải theo quy định tại Luật Công chứng. Điều 51 Luật Công chứng 2014 quy định việc hủy HĐ phải được cả 2 bên đồng ý. Nhưng, bên mua đã bỏ cọc thì khó có thiện chí phối hợp ký hủy với bên bán. Công chứng viên trên thực tế không thể biết được các bên đã giải quyết các điều khoản của HĐ đặt cọc như thế nào nên không thể xác nhận cho chủ đất tiếp tục chuyển quyền sử dụng đất. Cũng theo luật sư, nếu muốn hủy HĐ đặt cọc công chứng, hai bên lại phải thực hiện thủ tục huỷ hợp đồng tại văn phòng công chứng - nơi đã công chứng hợp đồng ban đầu và do công chứng viên tiến hành. Trường hợp bên bán không phối hợp ký hủy thì bắt buộc bên mua phải liên hệ tòa án để đề nghị chấm dứt hiệu lực HĐ đặt cọc do bên đặt cọc vi phạm nghĩa vụ của mình. Theo quy định hiện hành của pháp luật tố tụng dân sự, thời gian tòa án giải quyết theo quy định là 4 – 6 tháng (cấp sơ thẩm) và trên thực tế có thể nhanh hoặc chậm hơn thời hạn nêu trên. Việc ký HĐ đặt cọc công chứng đảm bảo quyền lợi – sự ràng buộc cho cả bên bán và bên mua. Tuy nhiên, nếu phát sinh tranh chấp thì sẽ rất tốn thời gian, công sức để xử lý. Luật sư Cường khuyến cáo đối với các bất động sản có giá trị lớn và tỷ lệ đặt cọc cao (trên 30% tổng giá trị) thì bên bán hãy cân nhắc đến việc ký HĐ nhận cọc tại tổ chức công chứng. Nếu gặp trường hợp bên mua không đến Tổ chức công chứng để ký HĐ mua bán như cam kết thì bên bán yêu cầu công chứng viên lập biên bản sự việc hoặc liên hệ liên hệ Thừa phát lại lập vi bằng tại thời điểm đó để làm chứng cứ. Việc này cực kỳ quan trọng, sẽ giúp bên bán đẩy nhanh quá trình giải quyết tại tòa án sau này. Luật sư lưu ý một số nội dung thỏa thuận tại HĐ đặt cọc công chứng nên ghi nhận rõ địa chỉ liên hệ của bên đặt cọc (để gửi thông báo sau này); các thông tin về nhân thân, số điện thoại liên hệ, các thông tin, nội dung trao đổi thông qua tin nhắn, các nền tảng mạng xã hội. Đồng thời ghi rõ Tổ chức công chứng sẽ dùng Hợp đồng đặt cọc làm cơ sở chứng cứ cung cấp cho tòa án đẩy nhanh quá trình giải quyết các vấn đề sau này tại tòa, Như vậy trên thực tế khi bên mua muốn bên bán đảm bảo việc giao nhà cho mình thì việc tiến hành công chứng là cần thiết. Tham khảo Cafebiz
Ngân hàng cho bà A vay 8 tỷ đồng được bảo đảm bằng 02 bất động sản tại thành phố có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) - hay còn gọi là sổ đỏ - đứng tên chính chủ bà A. Quá trình vay vốn, bà A không thanh toán đúng hạn, nên ngân hàng chuyển nợ quá hạn toàn bộ khoản vay, tổng số nghĩa vụ bà A phải thanh toán với ngân hàng là 14,78 tỷ đồng, bao gồm nợ gốc, lãi trong hạn, lãi quá hạn. Bà A không có khả năng thanh toán số tiền này nên Ngân hàng đã yêu cầu phát mãi tài sản để thu hồi nợ. Lúc này, mọi sự trở nên rắc rối khi 1 trong 2 tài sản bà A thế chấp, tạm gọi là thửa đất X không xử lý được do xuất hiện... chủ sở hữu khác. Và đằng sau đó là câu chuyện "mất tiền" khi quá tin người và những hệ lụy trên góc độ pháp lý. Quay trở lại trước đó hơn 2 năm, bà A mua căn nhà của bà B với giá 5,5 tỷ đồng, nhưng mới thanh toán 3 tỷ đồng, còn nợ lại 2,5 tỷ đồng. Số tiền này bà A khất và nhờ bà B ký hợp đồng mua bán công chứng sau đó sang tên sổ đỏ cho bà A. Mục đích, theo như bà A giải thích là để đem tài sản đi thế chấp (chính chủ) vay tiền ngân hàng thanh toán nốt cho bà B. Có thể do đôi bên có quen biết (hay thậm chí quen thân), cũng có thể bà B vốn tính quá tin người dễ dãi, hoặc nguồn cơn từ 1 lý do nào đó, chỉ biết rằng bà B đồng ý. Sau đó, sổ đỏ được sang tên cho bà A còn vợ chồng gia đình bà B vẫn sinh sống hạnh phúc trên thửa đất X, chờ đến hạn thanh toán lấy đủ tiền mới bàn giao nhà. Điều đáng nói là sau khi vay được tiền từ ngân hàng, bà A không thanh toán nốt số tiền 2,5 tỷ đồng còn thiếu như giao hẹn. Nhiều lần đòi tiền nhưng không được, đến gần 2 năm sau, bà B kiện bà A ra tòa, đề nghị được lấy lại nhà và trả lại cho bà A số tiền 3 tỷ đồng trước đây đã nhận. Theo đó, bà B đề nghị hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở liên quan đến thửa đất X với lý do bà A mua nhà nhưng vẫn còn chưa thanh toán hết. Sau vài tháng, phía Ngân hàng cũng đệ đơn khởi kiện bà A, yêu cầu phát mại tài sản thế chấp để thu hồi nợ trong trường hợp bà A không trả được nợ. Sau nhiều cự cãi của các bên từ tòa án sơ thẩm, phúc thẩm lên đến giám đốc thẩm, Tòa án đã đưa ra phán quyết dựa trên các căn cứ sau: Thứ nhất, theo các tài liệu trong hồ sơ vụ án, xác định tài sản X là của bà A nhận chuyển nhượng hợp pháp từ bà B theo các hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở và sử dụng đất ở đã được công chứng. Bà A đã được cấp GCNQSDĐ nên bà có quyền dùng tài sản này thế chấp ngân hàng vay vốn. Bà B biết việc này nhưng không ngăn cản. Thứ hai, hợp đồng thế chấp đã được công chứng, đăng ký thế chấp và đăng ký giao dịch bảo đảm hợp pháp nên có hiệu lực pháp luật. Thứ ba, việc bà B cho rằng bà A chưa thanh toán hết tiền mua nhà nên yêu cầu hủy hợp đồng mua bán nhà, trả lại số tiền 3 tỷ đồng (đã nhận thanh toán lần 1) là không có cơ sở. Nếu bà A không trả đủ số tiền còn thiếu, bà B có quyền khởi kiện 1 vụ kiện khác để yêu cầu bà A phải trả số tiền này. Kết quả, tòa án quyết định cho ngân hàng có quyền được yêu cầu phát mãi tài sản để thu hồi nợ khi bà A không thanh toán hoặc thanh toán không đủ trong thời hạn 6 tháng kể từ ngày bản án có hiệu lực. Đây là nội dung được viết lại dựa trên vụ án có thật, chính là nội dung của án lệ số 43/2021/AL về hiệu lực của hợp đồng thế chấp trong trường hợp tài sản thế chấp là nhà đất do bên thế chấp nhận chuyển nhượng của người khác nhưng chưa thanh toán đủ tiền cho bên bán. Nhìn từ án lệ số 43 này, có lẽ bài học sâu sắc nhất là dành cho những người có ý định bán nhà chưa nhận hết tiền nhưng vẫn "tạo điều kiện" sang tên sổ đỏ. Không phải cứ cho đi hết mình là nhận về chân thành, thứ bạn nhận được, có khi lại là... chân tường. Như câu chuyện của bà B, mặc dù vẫn ở lại chưa bàn giao nhà, nhưng về mặt pháp lý, khi đã hoàn thành thủ tục chuyển nhượng GCNQSDĐ và TS trên đất cho người mua, người bán không còn quyền lợi hợp pháp với tài sản, bất kể việc người mua đã thanh toán hết hay chưa. Với ngân hàng, dù cho trong sự việc này, ngân hàng được pháp luật bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, nhưng rõ ràng do phát sinh tranh chấp về tài sản nên quá trình yêu cầu phát mại, xử lý tài sản bị kéo dài, gây mất nhiều thời gian, công sức, tốn kém chi phí, tiền bạc. Bạn sẽ "hết hồn" nếu biết được quá trình từ khi bắt đầu khởi kiện diễn ra vào năm 2011, trải qua các lần kháng cáo, các phiên xét xử từ sơ thẩm, phúc thẩm, giám đốc thẩm và chỉ thực sự kết thúc vào năm... 2019, tức là mất đến 8 năm cho 1 vụ khởi kiện yêu cầu phát mại tài sản, khi tài sản dính vào tranh chấp. Không phải vô cớ mà trong quy trình thẩm định bất động sản của nhiều ngân hàng, hoặc những nhân viên tín dụng có kinh nghiệm, khi đi thẩm định bất động sản luôn phải thẩm định người đang sinh sống thực tế trên tài sản. Chính là để phát hiện sớm những sự việc như nhà đã mua nhưng chủ cũ vẫn đang sinh sống (còn nợ tiền, vướng mắc tiền nong,..), những người có dấu hiệu đáng ngờ đang sinh sống (chủ nợ,..), tránh việc nhận thế chấp những tài sản bảo đảm có khả năng tranh chấp. Nhịp sống kinh tế
Ủy quyền mua bán nhà đất phải đóng thuế TNCN 2 lần?
Thông thường, trong một giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ chịu hai loại thuế, phí là Lệ phí trước bạ và Thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên, khi chuyển nhượng xuất hiện việc ủy quyền cho người thứ ba làm thủ tục mua bán thì phải đóng hai lần thuế TNCN. Vậy cần làm gì để tránh rơi vào trường hợp đóng thuế hai lần nếu cần thiết phải ủy quyền mua bán nhà đất? Ảnh minh họa Trong giao dịch dân sự, hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định. Theo đó, bộ luật dân sự không hạn chế công việc ủy quyền và được ủy quyền, miễn là cả hai bên đều đồng ý và không trái với quy định của pháp luật. Chính vì vậy, lợi dụng sơ hở đó, trên thực tế đã phát sinh các trường hợp mua bán nhà đất nhưng không làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông thường, mà làm hợp đồng ủy quyền để trốn thuế. Nội dung của các hợp đồng ủy quyền như vậy thường là người chuyển nhượng ủy quyền cho người nhận chuyển nhượng được toàn quyền sử dụng, định đoạt đối với bất động sản. Do vậy để hạn chế tình trạng này, năm 2011, Tổng cục thuế đã ban hành Công văn số 1133/TCT-TNCN và Công văn số 3373/TCT-TNCN hướng dẫn tính thuế TNCN đối với chuyển nhượng bất động sản thông qua hợp đồng ủy quyền, trong đó có quy định “…cơ quan thuế có trách nhiệm phối hợp với các cơ quan chức năng tại địa phương để tiến hành kiểm tra, điều tra xác minh làm rõ nội dung của hợp đồng ủy quyền để xác định nghĩa vụ thuế TNCN của các đối tượng ủy quyền và đối tượng nhận ủy quyền trước khi làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền sở hữu nhà.” Tuy nhiên, một thời gian sau khi ban hành hai Công văn trên, các cơ quan thuế khi giải quyết hồ sơ chuyển nhượng qua hợp đồng ủy quyền thì đều mặc nhiên tính thuế TNCN hai lần. Điều này gây bức xúc đối với nhiều người dân có lí do chính đáng khi phải làm hợp đồng ủy quyền vì những lí do khách quan như đang ở xa, không có điều kiện về địa phương làm thủ tục chuyển nhượng,.. Vậy cần làm gì để tránh bị đánh thuế TNCN hai lần một cách vô lý? Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC có quy định: “Điều 3. Các khoản thu nhập được miễn thuế 1. Căn cứ quy định tại Điều 4 của Luật Thuế thu nhập cá nhân, Điều 4 Nghị định 65/2013/NĐ-CP, các khoản thu nhập được miễn thuế bao gồm: a) Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; bố vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau. ....” Do đó, đối với những trường hợp thật sự cần thiết phải ủy quyền cho người khác làm thủ tục chuyển nhượng bất động sản, người dân nên ủy quyền cho người thân trong gia đình như quy định trên, và cung cấp được giấy tờ chứng minh mối quan hệ giữa người ủy quyền và người được ủy quyền. Ngoài ra cần thể hiện rõ nội dung ủy quyền trên hợp đồng như chỉ thực hiện các thủ tục chuyển nhượng, không ủy quyền toàn bộ các quyền sử dụng, định đoạt bất động sản để tránh bị đánh thuế hai lần. Thực tế dạo gần đây tình trạng sai sót vì đánh thuế hai lần đã được cải thiện đáng kể. Các Chi cục thuế khi xử lý hồ sơ chuyển nhượng có ủy quyền mà có giấy tờ chứng minh được là người thân trong gia đình thì cũng không còn đánh thuế hai lần nữa mà thay vào đó chỉ ra thông báo thuế cho người ủy quyền.
Những điều cần biết khi mua nhà đất bằng giấy tờ tay
Việc mua bán nhà đất bằng giấy tờ viết tay ở nước ta hiện nay vẫn còn rất phổ biến. Giao dịch này mang nhiều rủi ro tiềm ẩn. Sau đây là tổng hợp một số điều cần lưu ý khi mua bán nhà đất bằng giấy tờ viết tay: Mua bán nhà đất bằng giấy tờ viết tay - Ảnh minh họa Thế nào là mua bán nhà đất bằng giấy tờ tay Nhà đất giấy tay là cách gọi khác của hình thức mua bán do hai bên người bán-người mua tự lập, tự ký với nhau. Giấy tờ này không có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền và không đảm bảo tính pháp lý, không được công chứng, chứng thực. Hiện nay, cũng không có văn bản pháp luật nào sử dụng từ “mua bán nhà đất bằng giấy tờ viết tay”. Lý do nhiều người mua nhà đất bằng giấy tờ viết tay Nguyên nhân chủ quan Giá bán của nhà đất giấy tờ tay thường thấp hơn nhiều so với thị trường. Chúng có thể rẻ hơn loại đất có sổ đỏ từ nữa giá. Đó là lý do khiến nhiều người bất chấp rủi ro để sở hữu. Nhiều trường hợp mua nhà đất do từ họ hàng, bạn bè hoặc người quen. Với mức giá hời, không ít người dễ dàng chấp thuận bỏ tiền túi ra để đặt cọc. Do quá tin tưởng người giới thiệu mà chủ quan trong việc đòi hỏi giấy tờ nhà đất. Một số khác bị người bán khất lần hoặc lẩn tránh giao giấy tờ với đủ loại lý do. Hệ quả là việc hoàn thành thủ tục mua bán bị trì hoãn. Người mua chấp nhận mất tiền với loại giao dịch nhà, đất giấy tờ tay không hề đảm bảo. Nguyên nhân khách quan Rất nhiều người mua nhầm nhà hoặc đất ở giấy tờ tay do bị môi giới lừa đảo. Họ thoả thuận ăn chia với người bán tỷ lệ % lớn trong mỗi giao dịch để đưa người mua nhà dính vào bẫy. Khi nào được và không được mua bán bằng giấy tờ viết tay? Trước 01/7/2014, được mua bán bằng giấy viết tay Theo khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp giấy chứng nhận thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất: - Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01/01/2008; - Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/7/2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất đai và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Lưu ý: Tạ điều này cũng quy định cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Nhìn chung, đối với trường hợp sử dụng đất do nhận chuyển nhượng trước ngày 01/7/2014 thì khi thực hiện thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận không phải nộp hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực. Nghĩa là, dù hợp đồng chuyển nhượng bằng “giấy viết tay” nhưng có chữ ký của các bên thì không phải trả lại quyền sử dụng đất. ====> chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay sẽ không làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất mà được cấp giấy chứng nhận lần đầu. Thủ tục xin cấp giấy chứng nhận lần đầu (sổ đỏ) như sau: Chuẩn bị hồ sơ Căn cứ khoản 1 Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, hộ gia đình, cá nhân chuẩn bị 01 bộ hồ sơ, gồm các giấy tờ sau: - Đơn đăng ký, cấp Sổ đỏ theo Mẫu số 04a/ĐK; - Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP. - Giấy tờ về tài sản gắn liền với đất như giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, giấy chứng nhận công trình xây dựng không phải là nhà ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng, chứng nhận quyền sở hữu cây lâu năm. Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng, trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng. - Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính (như biên lai, chứng từ nộp thuế, lệ phí, tiền sử dụng đất…); giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có). Trình tự thực hiện Căn cứ Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, thủ tục cấp giấy chứng nhận lần đầu (cấp mới) được thực hiện theo các bước sau: Bước 1: Nộp hồ sơ Nơi nộp hồ sơ: Căn cứ Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, nơi nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận lần đầu đối với hộ gia đình, cá nhân như sau: Nộp tại UBND cấp xã nơi có đất (xã, phường, thị trấn). Hộ gia đình, cá nhân được quyền nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nếu có nhu cầu. Hoặc - Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (sau đây gọi chung là cấp huyện) hoặc bộ phận tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả theo quy định của UBND cấp tỉnh (thường là Bộ phận một cửa). - Trường hợp địa phương chưa có Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện thì nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện. Bước 2: Tiếp nhận và xử lý - Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định. - Cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả và trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả cho người nộp hồ sơ. Bước 3. Giải quyết yêu cầu Trong giai đoạn này cơ quan Nhà nước thực hiện nhiều nhiệm vụ để đăng ký, cấp giấy chứng nhận. Tuy nhiên, hộ gia đình, cá nhân chỉ biết việc quan trọng nhất là nhận thông báo thực hiện nghĩa vụ tài chính của cơ quan thuế (nếu thuộc đối tượng phải nộp) và nộp tiền theo đúng số tiền và đúng hạn như trên thông báo. Bước 4. Trả kết quả - Cơ quan đăng ký đất đai trao giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân có yêu cầu hoặc gửi UBND cấp xã để trao trong trường hợp nộp hồ sơ tại xã. - Giấy chứng nhận và giấy tờ về quyền sử dụng đất được trao cho người dân trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày có kết quả giải quyết. Thời hạn giải quyết Theo khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, thời hạn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu được quy định như sau: - Không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 40 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn. - Thời gian giải quyết không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định. Từ 01/7/2014, không được mua bán bằng giấy viết tay Điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định: Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản. Theo khoản 1 Điều 211 Luật Đất đai 2013 thì Luật Đất đai có hiệu lực từ ngày 01/7/2014. Căn cứ vào quy định trên, từ ngày 01/7/2014 đến nay, khi chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải lập hợp đồng và được công chứng hoặc chứng thực, nếu không công chứng hoặc chứng thực thì hợp đồng vô hiệu (hợp đồng không có hiệu lực). Tuy nhiên, tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định: “Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây: 1… 2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực”. Theo đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (chỉ có đất), hợp đồng chuyển nhượng nhà đất không công chứng hoặc chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong hợp đồng thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của hợp đồng đó. Kết luận: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng “giấy viết tay” từ ngày 01/7/2014 đến nay thì không được sang tên và phải trả lại đất nếu bị tuyên vô hiệu. Hợp đồng chuyển nhượng trước 01/7/2014 không có công chứng hoặc chứng thực thì vẫn được cấp Giấy chứng nhận lần đầu nếu có đủ điều kiện (không phải trả lại đất).
Hỏi đáp các vấn đề về đặt cọc và uỷ quền nhận cọc mua bán nhà đất
Thưa luật sư! Tôi xin phép được trình bày và xin ý kiến luật sư tư vấn giúp tôi sự việc như sau! Tôi có đặt cọc mua 1 mảnh đất với số tiền là 30.000.000 ( ba mươi triệu đồng)cho một người "cò đất"không phải là chủ thực sự của mảnh đất.và trong giấy đặt cọc có ghi rõ tên chủ mảnh đất và địa chỉ cụ thể của mảnh đất ( số lô ,số thửa) và người nhận cọc cũng viết là nhận thay chủ đất. Nhưng sau đó qua tìm hiểu tôi biết được chủ đất này thực tế đã bán mảnh đất này cho người khác từ rất lâu rồi và họ đã ký giấy công chứng treo tại phòng công chứng.( công chứng treo theo tôi hiểu là trong hợp đồng mới chỉ vào tên người bán mà chưa vào tên người mua). Và người bán sau khi ký vào hđcn đã nhận đủ tiền nên họ không còn liên quan nữa. Chính vì lo sợ những rủi do có thể gặp nên tôi quyết định không mua lô đất trên nữa! Vậy tôi có thể xin nhận lại tiền cọc hay không? Vì thời điểm tôi đặt cọc người cò đất kia không hề có uỷ quyền của người chủ đứng tên trong sổ đỏ và người liên hệ với tôi tự nhận là người bán cũng ko phải là chủ đứng tên trong sổ đỏ, mà chỉ là người đầu tư mua đi bán lại! Như thế thì hợp đồng đặt cọc có thể được xem là vô hiệu hay không? Kính mong luật sư tư vấn cho tôi! tôi xin trân thành cảm ơn
Rủi ro khi mua nhà đất đang thế chấp ngân hàng
Hiện nay, với giá đất ngày một cao mọi người có xu hướng mua nhà đất thế chấp ngân hàng với những điểm lợi như mức giá rẻ, có địa điểm tốt, nguồn gốc đất được ngân hàng kiểm tra. Tuy vậy, vẫn tồn tại một số rủi ro. Hình ảnh minh họa: Rủi ro khi mua nhà đất thế chấp ngân hàng Nhà đất được xem là tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Nên theo khoản 5 Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015 thì bên thế chấp có quyền bán nhà đất nếu có sự đồng ý của ngân hàng (bên nhận thế chấp). Như vậy, nếu muốn bán nhà đất đang thế chấp ngân hàng thì trong hợp đồng phải có chữ ký của ngân hàng, được xem là bên thứ ba có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đến tài sản. 1. Quy trình chuyển nhượng trương hợp nhà đất thế chấp ngân hàng. Bước 1: Các bên mua bán nhà đất thế chấp ở ngân hàng phải đến ngân hàng xin sự đồng ý của ngân hàng theo khoản 5 Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015. Tiến hành ký cam kết 3 bên gồm bên mua nhà, bên bán nhà và ngân hàng về việc thanh toán tiền mua nhà giữa hai bên mua bán và bên bán nhà thanh toán khoản nợ vay với ngân hàng. Cam kết cần có chữ ký 3 bên và công chứng. Bước 2: Chủ đất tiến hành làm thủ tục xóa đăng ký thế chấp theo Điều 47 Nghị định 102/2017/NĐ-CP. Bước 3: Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật. Bước 4: Làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất và đóng thuế cho nhà nước. 2. Những rủi ro mua bán nhà đất thế chấp ngân hàng. Nhưng theo cách trên thì rất mất thời gian của bên mua và bên bán vì quá trình xin được sự đồng ý của ngân hàng sẽ rất là tốn thời gian và hầu như là bên phía ngân hàng sẽ không đồng ý vì mang lại nhiều rủi ro cho ngân hàng. Cách mà mọi người thường hay sử dụng nhất là bên mua sẽ gửi tiền cho bên bán để bên bán thực hiện các thủ tục trả nợ cho ngân hàng để lấy lại các giấy tờ nhà đất đang thế chấp. Rồi sẽ làm thủ tục chuyển nhượng nhà đất. Đây là cách nhanh, và tiện lợi nhất nhưng lại mang lại nhiều rủi ro: + Trong quá trình hai bên ký hợp đồng mua bán nhà nhưng chưa có sự đồng ý của ngân hàng hoặc chưa thanh toán hết nợ cho ngân hàng thì hợp đồng này được xem là vô hiệu vì nó trái với quy định của pháp luật, ảnh hưởng đến quyền lợi và nghĩa vụ của bên thứ 3 là ngân hàng. + Còn trong quá trình chuyển tiền để bên bán hoàn tất thủ tục nhận lại giấy tờ của ngân hàng mà hai bên không ký kết bất kỳ giấy tờ gì, hoặc bên mua không giữ lại các biên lai, giấy tờ chứng minh bên bán đã nhận tiền thì khả năng mất tiền rất cao, khi bên bán bất ngờ đổi ý. + Trong một số trường hợp người bán cấu kết với nhân viên ngân hàng để lừa người mua, khi người mua chuyển tiền cọc hay tiền mua bán đất liền lật lọng.
Nên làm gì để tránh bị lừa khi mua nhà?
Tôi muốn mua một căn nhà, xin hỏi quy trình mua bán và giao tiền thế nào là đúng luật? Tôi phải yêu cầu bên bán cho xem giấy tờ gì? (Tiêu Lam) Luật sư tư vấn Bạn nên tránh nóng vội song cũng tránh kiểu quá hờ hững, thiếu tập trung, mua nhanh cho xong. Điều này sẽ khởi đầu cho nhiều sai lầm tiếp theo. Bạn nên giữ thái độ vừa phải, đúng mực, không quá tỏ ra thích thú, săn đón, mua bằng được. Quy trình mua bán cần qua những bước cơ bản sau: Trực tiếp đến xem Bạn đến xem xét thật kỹ bất động sản định mua về hình dáng thửa đất, khu vực giáp ranh, đường đi vào, không gian xung quanh. Bạn hãy quay trở lại một vài lần vào thời điểm khác nhau trong ngày để kiểm tra điều kiện thời tiết, giao thông. Những lúc này, bạn nên đi cùng vợ (chồng) hoặc một người có kinh nghiệm để đảm bảo sẽ có đánh giá khách quan, chuẩn xác. Kiểm tra, xác thực giấy chứng nhận, giấy tờ bản chính và các giấy tờ khác Bạn cần kiểm tra giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất; đề nghị chủ nhà hoặc môi giới cho xem bản chính. Bạn liên hệ với phòng công chứng để kiểm tra tình trạng giao dịch, liên hệ với địa chính cấp xã để kiểm tra thông tin về việc có tranh chấp hay không, có vấn đề gì phát sinh liên quan quá trình sử dụng đất, nhà? Bạn đến với phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện kiểm tra các thông tin về việc thửa đất có quy hoạch, có bị thu hồi hoặc các hạn chế khác không. Khi cảm thấy mọi thông tin đều hài lòng, bạn cần đề nghị chủ bất động sản cung cấp các giấy tờ như: chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu, giấy đăng ký kết hôn (trường hợp ly hôn hoặc chưa kết hôn cần giấy xác nhận tình trạng nhân thân)... Bạn chụp lại và lưu trữ để sử dụng khi thực hiện các thủ tục công chứng sau này. Đặt cọc mua nhà Bạn nên liên hệ với phòng công chứng để họ tư vấn thêm và thực hiện soạn thảo văn bản đặt cọc. Tiền đặt cọc tính toán sao cho phù hợp với giá trị bất động sản, phòng trường hợp chủ nhà đổi ý không muốn bán hoặc bạn không muốn mua. Các mốc thời gian thanh toán tiền nên thành nhiều đợt cho phù hợp với khả năng huy động tài chính của bạn song càng dài càng tốt. Các đợt trả tiền có thể gồm: tiền đặt cọc, thanh toán lần một khi ký hợp đồng, thanh toán đợt cuối khi sang tên xong. Ký hợp đồng chuyển nhượng Hợp đồng chuyển nhượng sẽ do phòng công chứng soạn thảo dựa trên hồ sơ bạn cung cấp và các thỏa thuận của hai bên liên quan việc mua bán. Khi ký hợp đồng và bạn giao tiền, bên bán giao bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các giấy tờ tùy thân khác mỗi loại 3 bản chứng thực. Bạn nên lập văn bản giao nhận viết tay, có người làm chứng. Nộp hồ sơ tại văn phòng đăng ký nhà đất Sau khi ký hợp đồng mua bán nhà đất tại văn phòng công chứng, trong 10 ngày bạn cần đăng ký trước bạ sang tên nhà đất tại bộ phận một cửa của Văn phòng đăng ký nhà và đất thuộc UBND quận/ huyện. Sau khoảng 10-15 ngày, bạn sẽ theo giấy hẹn đến bộ phận một cửa của Văn phòng đăng ký nhà và đất để nhận rồi nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ. Nộp xong thuế, bạn mang biên lai đến bộ phận một cửa của Văn phòng đăng ký nhà và đất, họ sẽ trả kết quả giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên bạn. Luật sư Quách Thành Lực Theo Vnexpress
“Sang tên sổ đỏ”, trường hợp nào được cấp sổ đỏ mới?
“Sang tên sổ đỏ” là cách gọi đời thường phổ biến của nhiều người dân để chỉ thủ tục đăng ký biến động khi chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất; khi đó các nội dung trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (hay mọi người còn gọi là “sổ đỏ”) sẽ bị điều chỉnh, thay đổi. Bởi vậy, một thắc mắc được khá nhiều người quan tâm khi nhắc đến thủ tục này đó là khi nào sang tên sổ đỏ được cấp sổ đỏ mới? Theo quy định pháp luật hiện hành tại khoản 2 Điều 17 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT, khi sang tên sổ đỏ người sử dụng đất có thể được cấp mới sổ đỏ trong một số trường hợp sau: - Trường hợp 1: Nhận chuyển quyền sử dụng một phần diện tích đất, tài sản gắn liền với đất trên Giấy chứng nhận đã cấp dưới các hình thức: hợp nhiều thửa đất thành một thửa đất mới; tách một thửa đất thành nhiều thửa đất mới phù hợp với quy định của pháp luật; - Trường hợp 2: Thỏa thuận hợp nhất hoặc phân chia quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, của vợ và chồng hoặc của nhóm người cùng sở hữu, sử dụng; - Trường hợp 3: Giấy chứng nhận đã cấp bị hư hỏng hoặc bị mất; - Trường hợp 4: Các trường hợp đăng ký biến động về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà trên trang 4 của Giấy chứng nhận đã cấp không còn dòng trống để xác nhận thay đổi; - Trường hợp 5: Trường hợp đăng ký biến động về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế mà người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có nhu cầu cấp mới Giấy chứng nhận.
Cẩn trọng dính cú lừa đau vì nhầm lẫn hợp đồng thuê và hợp đồng mua bán căn hộ
Nhiều nhà đầu tư ở Tp.HCM đã phải ngậm trái đắng khi nhầm lẫn giữa hợp đồng thuê nhà và hợp đồng mua bán căn hộ. Đối với những dự án nhà ở hình thành trong tương lai, khách hàng thường mua nhà qua hình thức ký kết hợp đồng mua bán căn hộ với chủ đầu tư dự án. Tuy nhiên, đó là với những dự án chung cư. Sau thời gian bàn giao nhà, chủ đầu tư có nhiệm vụ phải hoàn tất việc bàn giao sổ đỏ cho người mua nhà theo đúng thời hạn ký kết trong hợp đồng. Còn đối với những dự án được xây trên đất thuê (đất có thời hạn sử dụng) thì chủ đầu tư thường sẽ ra một hợp đồng gọi là hợp đồng thuê nhà. Người mua vẫn đóng tiền theo tiến độ tương tự như dạng căn hộ chung cư nhưng thực chất dạng hợp đồng này chỉ có thời hạn cho thuê căn cứ theo thỏa thuận giữa người thuê và chủ đầu tư. Tuy nhiên, thông thường thì chủ đầu tư sẽ giao cho sàn hoặc nhân viên môi giới tư vấn cho khách hàng. Một phần vì không tìm hiểu kỹ dự án, môi giới hoặc không nắm rõ dự án được giao với hợp đồng thuê hay mua nên vẫn vô tư bán cho khách hàng dưới dạng hợp đồng mua bán căn hộ. Trong khi đó, khách hàng lại chủ quan không hiểu kỹ lưỡng, hoặc không đọc kỹ hợp đồng dẫn đến nhầm lẫn giữa hợp đồng thuê nhà và hợp đồng mua nhà dẫn đến nhiều hệ lụy. Tương tự như câu chuyện của một số nhà đầu tư ở Tp.HCM gặp phải trong năm 2019 liên quan đến một dự án tại Quận Tân Bình, Tp.HCM. Theo chia sẻ của một nhà đầu tư am hiểu về dự án này, được biết đây là dự án có nguồn gốc đất là đất quốc phòng. Doanh nghiệp thuê đất với thời hạn 50 năm và tiến hành xây nhà để cho khách thuê có thời hạn. Tuy nhiên, khi tìm mua nhà nhiều người đã nhầm lẫn đây là dự án căn hộ và được mua bán bình thường như những dự án khác. Khi được môi giới tiếp cận và giới thiệu về dự án tốt ngay ở vị trí đẹp, nhiều nhà đầu tư đã không ngần ngại rót tiền và chờ đợi nhận nhà. Tuy nhiên, sau khi thanh toán gần hết khoản tiền theo tiến độ thì khách hàng mới ngã ngửa vì đây là dự án thuê chứ không phải mua bán. Lúc này, khách hàng có khiếu kiện hay tìm cách đòi lại tiền từ chủ đầu tư thì đã muộn. Theo luật sư Trần Minh Cường, Đoàn Luật sư Tp.HCM, trường hợp khách hàng nhầm lẫn giữa dự án cho thuê và dự án căn hộ là rất nhiều. Nguyên do là vì khách hàng chủ quan, không đọc kỹ các thông tin trong hợp đồng mà đã vội vàng ký. Ngoài ra, khách hàng cũng không tìm hiểu kỹ về dự án, không hỏi chính quyền xung quanh khu vực về bản chất thật sự của dự án mà chỉ dựa vào môi giới nên dễ dàng nhầm lẫn, khi phát hiện ra thì mọi sự đã rồi. Do đó, luật sư Cường khuyến cáo khách hàng khi đi mua nhà, mua căn hộ cần hết sức cẩn trọng với những môi giới rao bán căn hộ giá rẻ. Bởi lẽ, những dự án có giá thấp thì không thể có vị trí đẹp. Đó có thể dự án cho thuê hoặc dự án không có thật. Theo Hạ Vy Theo Cafebiz
Khi nào cha, mẹ bán đất cần và không cần có sự đồng ý của con cái?
Thực tiễn có nhiều trường hợp khi cha mẹ muốn chuyển nhượng đất đai cần có sự đồng ý của con cái thì giao dịch mua bán mới được coi là hợp pháp hay hợp đồng chuyển nhượng phải có cả chữ ký của con mới có hiệu lực. Vậy, hiện nay pháp luật quy định những trường hợp nào cha mẹ chuyển nhượng đất cần có sự đồng thuận của con cái? Một cách tổng quát, trong trường hợp cha mẹ chuyển nhượng đất, để xác định có phải xem xét đến ý kiến của con cái hay không chúng ta chia thành 02 trường hợp sau: >>>PHẢI CÓ SỰ ĐỒNG Ý CỦA CON CÁI Đó là trường hợp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên của hộ gia đình. Trong đó, khái niệm về hộ gia đình sử dụng đất được định nghĩa tại khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai 2013 như sau: “Hộ gia đinh sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận quyền sử dụng đất”. Với quy định trên, chúng ta hiểu rằng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình là cấp cho những người có quan hệ huyết thống, nuôi dưỡng, hôn nhân, đang sống chung. Theo đó, những người trong hộ gia đình có quyền sử dụng đất được xác định là đồng sở hữu mảnh đất từ thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất. Mặt khác, vấn đề về đồng sở hữu quyền sử dụng đất cũng được ghi nhận tại Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2013, ngoài ra được hướng dẫn bởi khoản 5 Điều 14 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT như sau: Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất chỉ được thực hiện các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất khi đã được các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn bản và văn bản đó đã được công chứng tại văn phòng công chứng hoặc chứng thực theo quy định pháp luật. >>>KHÔNG CẦN SỰ ĐỒNG Ý CỦA CON CÁI Gồm 02 trường hợp sau: - TH1: Quyền sử dụng đất là tài sản chung của cả hai vợ chồng Tại khoản 1 Điều 33 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 ghi nhận về cách xác định tài sản chung của vợ chồng như sau: “Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.” Tiếp theo, căn cứ Điều 34 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 có quy định về đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng đất với tài sản chung như sau: “Các tài sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng mà phải đăng ký quyền sở hữu thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở phải ghi tên cả hai vợ chồng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.” Theo đó, khi vợ chồng cùng đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản thì khi xác lập các giao dịch dân sự thì phải có sự đồng ý, xác lập, thực hiện giao dịch dân sự của cả hai vợ chồng, trường hợp vợ hoặc chồng không thể cùng xác lập giao dịch dân sự đó thì có thể ủy quyền cho bên còn lại thực hiện giao dịch dân sự. Xong, trong trường hợp này đương nhiên không cần xem xét ý chí của con cái. Lưu ý: Đối với trường hợp tài chung của vợ chồng mà chỉ ghi tên một bên vợ hoặc chồng nhưng khi xem xét nguồn gốc có được tài sản thì do vợ, chồng cùng tham gia giao dịch dân sự, cùng lấy tài sản chung của vợ chồng để có được tài sản thì tài sản đó được xác định là tài sản chung của vợ chồng). - TH2: Quyền sử dụng đất là tài sản riêng của vợ, chồng Trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản riêng của một bên vợ hoặc chồng thì đương nhiên quyền định đoạt hoàn toàn thuộc về riêng người vợ/chồng đó. Do vậy, khi thực hiện các giao dịch dân sự liên quan đến tài sản riêng thì chỉ cần có sự đồng ý và chữ ký của một bên vợ chồng mà không cần sự đồng ý của con cái.
Chuyện gì xảy ra khi mua bán nhà đất mà khai giá thấp hơn thực tế?
Thực tế hiện nay, khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người bán và người mua thỏa thuận với nhau khai giá giao dịch thấp hơn trong hợp đồng mua bán nhà đất nhắm giảm số tiền thuế thu nhập cá nhân cho người bán và người mua cũng được giảm một ít số tiền phải trả. * Đối với người bán: về nguyên tắc người bán phải nộp 2% thuế TNCN khi chuyển nhượng BĐS theo đó Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định bằng giá chuyển nhượng bất động sản theo từng lần chuyển nhượng trừ giá mua bất động sản và các chi phí liên quan. * Đối với người mua: Theo Theo Khoản 1 Điều 7 Nghị định 45/2011/NĐ-CP quy định, mức thu lệ phí trước bạ của nhà đất là 0,5%. Đồng thời, Theo thông tư 301/2016/TT-BTC quy định: --- Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất được xác định như sau: Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất (đồng) = Diện tích đất chịu lệ phí trước bạ (m2) X Giá một mét vuông đất (đồng/m2) tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành >>> Tổng hợp các loại thuế, phí cần biết khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Xem TẠI ĐÂY Tuy nhiên, cần phải hiểu rõ tính pháp lý mà các bên sẽ phải chịu rủi ro: Thứ nhất, việc thỏa thuận nêu trên như mình đã trình bày nhằm mục địch trốn thuế thu nhập cá nhân Trường hợp thỏa thuận này nếu bị cơ quan có thẩm quyền phát hiện sẽ tùy vào mức độ vi phạm mà bị xử phạt hành chính hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự về tội trốn thuế theo quy định tại điều 200 BLHS 2015 Thứ hai, điều 124 Bộ luật Dân sự 2015 về Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo: Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu; còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan. Trường hợp kê khai vào hợp đồng mua bán công chứng với giá thấp hơn thực tế thì hợp đồng này sẽ bị tuyên vô hiệu do giả tạo vì che giấu hợp đồng mua bán với giá trị thực tế. Điều 131 BLDS 2015 quy định hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu như sau: 1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập. 2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả. 3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó. 4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường. 5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định. Lúc này nếu giao dịch dân sự bị tuyên vô hiệu thì thiệt thòi thì người mua có thể đối mặt với trường hợp là nhận tiền không đúng với số tiền thực tế đã đưa cho người bán mà chỉ nhận đúng bằng số tiền ghi trên hợp đồng công chứng vì không có bằng chứng chứng minh số tiền chênh lệch nêu trên. Vì vậy, đừng thấy cái lợi trước mắt mà bỏ qua tính rủi ro, cần hết sức cẩn trọng khi giao dịch để tránh các vấn đề pháp lý có thể gặp phải.
Giấy chứng nhận độc thân khi mua bán nhà đất
Chào các anh chị em có thắc mắc xin được tư vấn. Chủ nhà trước khi mua căn hộ có giấy xác nhận độc thân, tới bây giờ chủ nhà đã kết hôn ( 2 vợ chồng giấy đăng ký kết hôn là người Hoa và giấy tờ cũng ở bên đó ) vậy khi công chứng để sang nhượng thì giấy xác nhận độc thân có được hợp lệ. Chị có thể giải đáp thắc mắc giúp em không ạ Chân thành cảm ơn chị
Mua bán nhà đất bằng giấy tờ viết tay có an toàn không?
Chả là e được giới thiệu về dự án Louis City Tân Mai nhưng lại thấy bảo giấy tờ hiện nay đều là văn bản viết tay có chữ ký 2 bên và công chứng như vậy có an toàn không ạ. Người ta bảo sổ phải đợi dự án hoàn thiện xong mới cấp. E phân vân quá.
Đặc biệt lưu ý 05 điều này khi đặt cọc chuyển nhượng nhà, đất
Qua quá trình đọc và tìm hiểu các bản án về các tình huống tranh chấp trong các hợp đồng đặt cọc thì mình có rút ra một số kinh nghiệm, mình viết lại để chia sẻ cùng với tất cả mọi người. Vì các kinh nghiệm rút ra là các quan điểm của cá nhân nên nếu có gì thiếu xót mong nhận được sự góp ý của mọi người. 1. Không phân biệt rõ ràng là tiền đặt cọc hay tiền trả trước Việc xác định tiền cọc hay tiền trả trước là một điều rất quan trọng để Tòa án làm căn cứ giải quyết vụ án khi tranh chấp xảy ra. Nội dung của đặt cọc thì được quy định cụ thế tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, còn trả trước thì không có quy định nào cụ thể. A đặt cọc cho B 300 triệu để mua nhà, sau đó bổ sung thêm 200 triệu nữa. Nếu A không mua thì A mất tiền cọc, nếu B không bán thì B phải trả lại tiền cọc và bồi thường một khoản tiền bằng tiền cọc. - Nếu 200 triệu kia là tiền bổ sung tiền cọc: + Khi A không thực hiện hợp đồng thì A mất tiền cọc tức là 500 triệu + B không bán thì B phải trả lại cho A 500 triệu và bồi thường cho A một khoảng tiền 500 triệu nữa, như vậy là 1 tỷ. - Nếu 200 triệu kia là tiền trả trước: + Khi A không thực hiện hợp đồng thì A chỉ bị mất tiền cọc tức 300 triệu còn 200 triệu Tòa án có thể xem xét và yêu B trả lại cho A vì số tiền này không phải là số tiền đặt cọc nên sẽ không thực hiện theo nội dung hợp đồng đặt cọc. + Khi B không bán: thì B phải trả lại số tiền cọc và đền bù một khoản bằng tiền cọc tức là 600 triệu. Còn 200 triệu kia chỉ là tiền trả trước nên hợp đồng vô hiệu thì B chỉ phải trả lại cho A chứ không bị phạt bồi thường theo hợp đồng đặt cọc. Lưu ý thứ nhất: Khi đặt cọc phải ghi rõ nội dung nhận cọc và số tiền đặt cọc, trong trường hợp bổ sung thêm tiền thì cũng phải xác định rõ đó là tiền cọc hay tiền trả trước. Điều này ảnh hưởng rất lớn đến quyền lợi của các bên. 2. Đặt cọc mua đất khi đất đang thế chấp cho ngân hàng Đất đang thế chấp ngân hàng thì không được chuyển nhượng trừ trường hợp được ngân hàng đồng ý. Nếu trường hợp bên bán chưa xin phép ngân hàng mà đã bán thì sẽ làm cho hợp đồng mua bán vô hiệu do vi phạm điều cấm (Khoản 5, Điều 321 và Khoản 8, Điều 320 Bộ luật Dân sự 2015). Bản án 456/2017/DS-ST về tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà Việc đặt cọc cũng cần phân định nội dung đó là tiền trả trước hay đặt cọc như trường hợp nêu trên. Lưu ý thứ hai: Trong trường hợp đặt cọc mua đất đang cầm cố tại ngân hàng phải hỏi ngân hàng có cho chuyển nhượng hay không rồi mới nên đặt cọc. 3. Nội dung của hợp đồng đặt cọc không ghi cụ thể thông tin của thửa đất, thời gian thực hiện giao dịch Khi hợp đồng đặt cọc mà không có thông tin cụ thể của thửa đất thì khi tiến hành mua bán dễ xảy ra tranh chấp giữa các bên. Đồng thời cũng không nêu rõ thời gian thực hiện giao dịch thì đôi khi cũng là một cái cớ để bên còn lại không thực hiện đúng Bản án vì không xác định rõ thời gian giao dịch trong hợp đồng đặt cọc mà dẫn đến tranh chấp giữa các bên: Bản án 20/2018/DS-PT về tranh chấp hợp đồng đặt cọc. Bản án 01/2018/DS-PT về tranh chấp hợp đồng đặt cọc. Nội dung bản án liên quan đến việc hợp đồng đặt cọc không xác định cụ thể thửa đất nào. Lưu ý thứ ba: Xác định đầy đủ thông tin đầy đủ trên hợp đồng đặt cọc: thông tin người giao dịch, thông tin thửa đất. 4. Quyết định đặt cọc khi chưa kiểm tra đất có thuộc quy hoạch hay không Sau khi đặt cọc chúng ta mới kiểm tra đất có thuộc quy hoạch hay không. Không phải trong mọi trường hợp ta đều bị mất tiền cọc nhưng sẽ tốn thời gian khởi kiện đòi tiền cọc Bản án 01/2018/DS-PT về tranh chấp hợp đồng đặt cọc Lưu ý thứ tư: Kiểm tra quy hoạch trước khi đặt cọc 5. Đặt cọc mà không xem giấy tờ gốc Một số người khi mua nhà đất mà lại quá chủ quan chỉ xem qua bản sao của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà đã vội vàng đặt cọc. Thực tiễn thì có thể xảy ra trường hợp bản sao đó đã cũ rồi còn tình trạng hiện giờ của thửa đất đã được thế chấp tại ngân hàng hoặc bán cho một người khác. Trong trường hợp này nếu có hợp đồng đặt cọc thì bạn hoàn toàn có thể đòi tiền đặt cọc lại bình thường nhưng nếu bên bán không chịu trả tiền đặt cọc thì bạn lại tốn thời gian kiện đòi tài sản. Đồng thời nếu hai bên khởi kiện mà việc xác định mình thuộc trường hợp hủy hợp đồng đặt cọc hay hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu thì cũng ảnh hưởng đến quyền lợi của bạn. Nếu hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu thì các bên hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận tức bên bán sẽ chỉ trả lại cho bên mua số tiền cọc. Nhưng nếu hợp đồng bị hủy là lỗi của bên bán thì bên bán phải trả lại tiền cọc cùng với số tiền phạt cọc đã thỏa thuận. Bản án 456/2017/DS-ST về tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà Lưu ý thứ năm: Luôn phải kiểm tra giấy tờ gốc của thửa đất rồi mới đưa ra quyết định đặt cọc
25 mẫu hợp đồng thông dụng nhất trong lĩnh vực nhà đất
>>> 12 mẫu hợp đồng ủy quyền thông dụng nhất >>> 15 mẫu hợp đồng thông dụng Nhà đất là tài sản thông dụng như các tài sản khác nhưng là bất động sản và thường có giá trị lớn đối với mỗi gia đình. Chính vì vậy mỗi khi tiến hành giao dịch hoặc thay đổi chủ sở hữu cần phải lưu ý nhiều vấn đề để mọi việc được diễn ra thuận lợi và phòng tránh được các rủi ro. Một trong những vấn đề không kém phần quan trọng khi thực hiện các quyền với bất động sản là việc làm các hợp đồng có liên quan. Hôm nay mình viết bài này để tổng hợp những mẫu hợp chuyển thông dụng nhất trong lĩnh vực nhà đất theo quy định hiện hành của pháp luật. Bao gồm các mẫu hợp đồng chuyển nhượng chung cư, chuyển nhượng nhà ở, thuê, tặng cho, góp vốn quyền sử dụng đất. Và bên cạnh đó là các hợp đồng ủy quyền, hợp đồng đặt cọc, hợp đồng môi giới liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản. Nguồn: Tổng hợp Mọi người vui lòng tải file đính kèm bên dưới:
Những lưu ý không nên bỏ qua khi mua, bán nhà đất
>>> Bí kíp mua bán nhà, đất >>> Tổng hợp một số điều bạn cần biết về sang tên sổ đỏ Với nhiều người, việc mua một khu đất đã có sổ đỏ là hoàn toàn có thể yên tâm. Song trên thực tế, đôi khi sổ đỏ chỉ là mảnh giấy màu đỏ! Vấn đề quan trọng không kém là thửa đất đó có khớp với bản vẽ trên giấy tờ hay không. Việc này cần phải đến tận nơi kiểm tra mới có thể xác định chính xác. Thông tin về quy hoạch Bạn nên tìm hiểu ngôi nhà, thửa đất định mua có đang nằm trong quy hoạch hay dự án nào hay không. Nếu chỉ nhìn hồ sơ, giấy tờ sổ đỏ, thậm chí khi đã tra cứu ở văn phòng công chứng (VPCC) thì bạn cũng không thể nắm hết thông tin nhà đất bạn đang định mua. Người bán nhà hoặc người môi giới có thể không cung cấp thông tin đầy đủ và trung thực, thậm chí có những trường hợp bản thân người bán cũng không biết được nhà, đất của mình nằm trong quy hoạch (do quy hoạch treo từ cách đây quá lâu). Về nguyên tắc, bạn sẽ không được chuyển nhượng, mua bán nếu nhà, đất nằm trong quy hoạch. Nếu không có đầy đủ thông tin, bạn dễ gặp trường hợp làm hợp đồng công chứng, trả tiền xong mới phát hiện không thể làm thủ tục sang tên được. Phương án lúc này là cần mang bản photo sổ đỏ đến bộ phận một cửa của UBND quận, huyện nơi có nhà, đất đó để hỏi thông tin. Sau đó, bộ phận một cửa hoặc là sẽ hướng dẫn và nhận hồ sơ của bạn, hoặc sẽ hướng dẫn bạn đến bộ phận phụ trách cung cấp cho bạn thông tin quy hoạch đó. Phương hướng giải quyết này tùy thuộc cách quản lý của từng UBND, bởi có một số nơi còn lập riêng một bộ phận chuyên trả lời thông tin quy hoạch, dự án cho người dân. Thông tin về tranh chấp Đối với những vụ tranh chấp lớn, bạn sẽ dễ dàng nắm bắt thông tin bằng nhiều cách khác nhau như thăm hỏi địa phương, tìm kiếm thông tin trên internet, truyền hình, hoặc thậm chí thấy những thông tin tranh chấp đó trên cơ sở dữ liệu của VPCC. Nhưng những tranh chấp nhỏ, tranh chấp “ngầm” thì rất khó thấy. Chẳng hạn, tranh chấp lối đi, hàng rào, đường thoát nước…với hàng xóm, hoặc có khi chỉ là “nhìn mặt thấy ghét”. Những loại tranh chấp này sẽ hơi khó tìm hiểu, cần chịu khó hỏi thông tin từ hàng xóm xung quanh căn nhà hay thửa đất bạn định mua. Ngoài ra, bạn cũng có thể hỏi UBND phường, xã nơi có đất thông tin về các tranh chấp này. Thông tin vay nợ thế chấp Nếu thửa đất có sổ đỏ đã được thế chấp ngân hàng thì nhận biết bằng cách xem ở bìa 4 (hoặc bìa 3) của sổ đỏ sẽ thấy thông tin thế chấp, hoặc đính kèm 1 tờ giấy riêng ghi thông tin thế chấp, giữa tờ này và sổ đỏ có đóng dấu giáp lai của cơ quan đăng ký đất đai. Trường hợp người bán muốn giấu thông tin thế chấp, họ sẽ gỡ tờ đó ra, khi quan sát sẽ thấy ở 1 góc, cạnh nào đó của sổ đỏ chỉ có 1 nửa dấu giáp lai, trường hợp này tuy hiếm nhưng không phải không có. Ngoài ra, thông tin về thế chấp ngân hàng cũng có thể tra cứu được ở các VPCC thông qua bản photo sổ đỏ, thông thường việc tra cứu này là miễn phí. Tuy nhiên, những trường hợp có thể tra cứu là hình thức thế chấp qua ngân hàng, nếu thế chấp cho cá nhân hoặc các tổ chức cho vay “nóng”, vay “lãi cao” thì việc truy tìm nguồn gốc đất sẽ rất khó khăn. Trên thực tế, việc dùng sổ đỏ thế chấp để vay nóng, vay lãi cao cho dù có hiệu lực hay vô hiệu cũng đều ảnh hưởng lớn đến việc mua và sử dụng nhà, đất. Đặc biệt là khi người bán không chỉ thế chấp ở một nơi mà có thể là nhiều nơi. Vì vậy, bạn cũng nên lưu ý điều này. Tìm hiểu thông tin người bán, người mua Nếu người bán là chính chủ, ngoài việc tìm hiểu các thông tin liên quan đến thế chấp hay tranh chấp, khi bạn tiếp xúc và trao đổi sẽ cảm nhận được độ đáng tin cậy và trung thực của họ. Nếu đánh giá đúng về tính cách và bản chất của người bán, điều này sẽ giúp ích cho bạn trong việc trả giá nhiều hơn là đánh giá tính pháp lý. Nếu người bán hoặc người mua là một môi giới, là người trung gian giao dịch sản phẩm với bạn, bạn cũng không cần quá quan trọng việc người trung gian môi giới đó là cá nhân hay nhân viên của công ty bất động sản. Nhiều cá nhân môi giới mát tay và có chi phí thấp hơn công ty bất động sản. Hơn nữa, công ty bất động sản dù sao cũng là một pháp nhân nên có thể giúp bạn cảm thấy yên tâm hơn. Ngoài ra, nếu được nên tìm hiểu thông tin đời sống cá nhân người bán hoặc người mua, có thể từ vợ, chồng, con, người thân của họ hoặc hỏi những người hàng xóm,…Việc này có thể giúp hạn chế rủi ro, nhưng phần lớn tùy thuộc vào sự nhạy bén và một chút may mắn của bạn nữa. Chuẩn bị giấy tờ công chứng Thông thường, việc tìm VPCC sẽ do một bên đảm nhận, theo thỏa thuận trước của các bên. Khi đã chọn được VPCC, bạn có thể đến trực tiếp hoặc nếu không có thời gian thì gọi điện thoại để tư vấn và tham khảo về hướng dẫn các giấy tờ cần chuẩn bị nhằm thực hiện giao dịch mua, bán. Khi ký hợp đồng công chứng, các VPCC sẽ kiểm tra toàn bộ giấy tờ gốc của các bên. Như vậy, các bên cũng có thể yên tâm khi có các công chứng viên trợ giúp việc kiểm tra giấy tờ thật, giả. Các giấy tờ cần thiết cho thủ tục mua bán nhà, đất gồm: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), Thông báo nộp lệ phí trước bạ, CMND và hộ khẩu của bên bán, Giấy đăng ký kết hôn của bên bán hoặc giấy xác nhận độc thân hoặc văn bản thỏa thuận tài sản riêng – chung của vợ chồng, CMND và hộ khẩu của bên mua. Các giấy tờ cần thiết cho thủ tục sang tên sổ đỏ gồm: 02 bản sao hộ khẩu và CMND của vợ chồng bên chuyển nhượng và bện nhận chuyển nhượng, 02 bản sao giấy đăng ký kết hôn kết hôn khi đã có gia đình hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân khi chưa có gia đình của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản sao và bản chính để đối chiếu) của bên chuyển nhượng. Sau khi chuẩn bị xong các loại giấy tờ trên, bạn có thể mang trước một bộ các giấy tờ photo đến VPCC để kiểm tra và tư vấn thêm nếu cần sửa hay bổ sung. Sau khi VPCC thông báo giấy tờ đầy đủ và hợp pháp, lúc này, bạn có thể hẹn ngày ký hợp đồng công chứng. Ký hợp đồng, giao tiền, giao giấy tờ và sổ đỏ gốc Hai bên đến VPCC ký và công chứng hợp đồng mua bán, chuyển nhượng. Sau khi ký xong thì về lý thuyết, giao dịch đã hoàn thành và có hiệu lực. Tuy nhiên trên thực tế, lúc này đa số bên mua vẫn chưa giao tiền, bên bán vẫn chưa giao giấy tờ sổ đỏ gốc. Hợp đồng công chứng là căn cứ pháp lý có hiệu lực và quan trọng nhất đối với một giao dịch mua bán, chuyển nhượng nhà đất, đồng thời cũng là một trong các loại giấy tờ chính để làm thủ tục sang tên sổ đỏ. Vì vậy, các bên cần phải thận trọng khi giao nhận hợp đồng công chứng khi chưa giao tiền hay giấy tờ sổ đỏ gốc. Trường hợp này bạn có thể tham khảo một số cách sau: Mỗi bên lấy đủ số bản hợp đồng cho mình nhưng chưa giao tiền và giấy tờ sổ đỏ gốc; Nhờ VPCC giữ hợp đồng cho đến khi giao tiền, giao giấy tờ xong thì hai bên cùng qua VPCC lấy hợp đồng công chứng; Sau khi đã thỏa thuận được cách giao hợp đồng công chứng, hai bên cùng nhau ra ngân hàng để bên mua giao tiền và gửi vào tài khoản ngân hàng do bên bán lựa chọn. Đồng thời bên bán nhận tiền và giao sổ đỏ bản gốc cùng các giấy tờ cần thiết cho bên mua. Sang tên sổ đỏ Việc sang tên trên VPCC sẽ mang lại một số lợi ích như thủ tục pháp lý được tinh giản, đỡ rườm rà trong khâu bổ sung các giấy tờ còn thiếu bởi tất cả các giấy tờ đã có sẵn ở đó. Hơn nữa, VPCC cũng nắm rõ bạn cần những giấy tờ loại gì và số lượng bản sao cần thiết cho các thủ tục. Ngoài ra, VPCC còn có khả năng liên hệ với các văn phòng đăng ký đất đai một cách dễ dàng và thuận tiện hơn những nơi khác. Đồng thời, chi phí sang tên cũng sẽ thấp hơn khi bạn làm ở những nơi khác (chẳng hạn như luật sư). Có một số VPCC cũng hợp tác với các luật sư và văn phòng luật sư, vậy nên nhiều trường hợp cũng không khác gì việc bạn thuê dịch vụ của luật sư. Có một trường hợp đặc biệt nhưng khá phổ biến hiện nay, đó là bạn mua nhà đang bị thế chấp và bạn sẽ phải dùng một phần trong số tiền mua nhà để giải chấp với ngân hàng trước, sau đó mới làm hợp đồng mua bán, chuyển nhượng công chứng chính thức. Với trường hợp này, ngoài hợp đồng đặt cọc (tùy theo thỏa thuận của các bên), bạn cũng có thể yêu cầu người bán lập hợp đồng hứa bán, hứa chuyển nhượng. Một số VPCC có thể đồng ý công chứng loại hợp đồng này. Nguồn: CafeLand
Mua bán nhà đất không có giấy ủy quyền của chủ sở hữu đã mất
ba tui bỏ tiền dẫn bà nội đi mua nhà bà nội thì đứng tên trước xong tới ba tui..!! nhưng bà nội tui mất cũng lâu rồi mà nội không có làm giấy ủy quyền cho ai hết..!! v xin hỏi ba tui có quyền gì không..!! vì bên đó đòi làm giấy thuộc sở hửu của họ..!! v xin hỏi nếu ba tui bán không chia cho ai hết được không???..!! mong luật sư hồi đáp xin cảm ơn