Lưu ý về thời hạn sử dụng căn hộ, nhà chung cư để tránh mất quyền sở hữu
Người dân hiện nay có xu hướng mua nhà chung cư nhiều hơn, vì lý do tiện nghi, an toàn và chi phí cho một căn nhà chung cư thì lại rẻ hơn rất nhiều so với nhà ở mặt đất ở các thành phố lớn như Thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội. Nhưng đa số mọi người vẫn còn thắc mắc về vấn đề thời hạn sử dụng nhà chung cư chỉ có 50 năm, sau đó sẽ mất trắng? Lưu ý về thời hạn sử dụng nhà chung cư để tránh mất quyền sở hữu - Hình minh họa Nhà chung cư là gì? Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh. Khoản 3 Điều 3 Luật Nhà ở 2014 Thời hạn nhà nước giao đất cho chủ đầu tư xây dựng nhà chung cư: Thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án. Thông thường thời hạn của dự án khoảng 50 năm đến 70 năm.. Tuy nhiên, người mua chung cư vẫn có thể sử dụng chung cư với thời gian lâu hơn thời hạn trên. Vì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư chỉ có ý nghĩa tránh tình trạng chủ đầu tư gom đất đầu cơ, hoặc bỏ đất không sử dụng. Khi có nhu cầu thì sẽ được nhà nước xem xét gia hạn thời gian này. Điều 126 Luật đất đai 2013 Thời hạn sử dụng nhà chung cư có thể lâu hơn 50 năm: Thông thường thời hạn sử dụng nhà chung cư là khoảng 50 năm. Khi hết thời hạn này, sau khi được kiểm định chất lượng nếu nhà chung cư vẫn có thể sử dụng được thì chủ đầu tư có thể xem xét xin ra hạn thêm. Điều 99 Luật Nhà ở 2014 Vậy nếu chung cư mà không đủ chất lượng, không thể ở thời gian này thì bạn sẽ mất trắng ? Nếu chung cư mà không thể sử dụng sau khi hết niên hạn sử dụng thì tất nhiên bạn sẽ không mất trắng. Mà chủ đầu tư có nghĩa vụ cải tạo lại hoặc xây mới nhà chung cư, trong thời gian đó bạn sẽ được sắp xếp chỗ ở khác hoặc cấp chi phí cho bạn tự lo liệu chỗ ở. Nếu nhà chung cư rơi vào trường hợp không thể cải tạo lại hoặc xây mới thì chủ đầu tư sẽ đưa ra một lời đề nghị chuyển đổi một căn chung cư khác (có diện tích ít nhất bằng hoặc hớn hơn). Và có thể bạn sẽ phải bù thêm một phần tiền, hoặc từ chối lời đề nghị để nhận bồi thường. Điều 99, Điều 116 Luật Nhà ở 2014 Lưu ý: Khi mua nhà chung cư cần lưu ý niên hạn của nhà chung cư. Nhà chung cư sử dụng được lâu hay không phụ thuộc vào cấp nhà chung cư và chủ đầu tư thi công trình. Như vậy bạn cần cân nhắc kỹ lựa chọn chủ đầu tư uy tín.
Thủ tục mua bán nhà chung cư khi chưa có sổ hồng
Theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 9 Luật Nhà ở 2014, khi mua chung cư người mua sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hay ngày nay mọi người vẫn thường gọi là “sổ hồng” (bởi theo khoản 1 Điều 3 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT thì mẫu Giấy chứng nhận mới có màu hồng cánh sen). Tuy nhiên, nhìn nhận thực tế có nhiều trường hợp nhà chung cư chưa được cấp sổ hồng nhưng đã đưa vào giao dịch chuyển nhượng. Theo quy định tại Khoản 2 Điều 123 Luật nhà ở 2014, để bán được nhà chung cư chưa có sổ hồng thì người bán bắt buộc phải có biên bản bàn giao căn hộ và hợp đồng mua bán với chủ đầu tư. Khi đó, chung cư chưa có sổ hồng sẽ được sang nhượng theo hình thức chuyển nhượng hợp đồng mua bán. Hiện nay, để đảm bảo quyền lợi cho các bên trong giao dịch mua bán nhà chung cư khi chưa có sổ hồng, Bộ xây dựng đã ban hành Thông tư 19/2016/TT-BXD hướng dẫn cụ thể về việc chuyển nhượng nhà chung cư khi chưa được cấp sổ hồng tại Chương V. Cụ thể, các bước chuyển nhượng nhà chung cư chưa có sổ hồng gồm 3 bước: Bước 1: Xác lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư Căn cứ theo Điều 34 Thông tư 19/2016/TT-BXD thì bên chuyển nhượng và chung cư và bên nhận chuyển nhượng nhà chung cư sẽ soạn thảo văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư, theo đó sẽ thỏa thuận các nội dung về: Thông tin về bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng; giá chuyển nhượng hợp đồng, thời hạn và phương thức thanh toán; quyền và nghĩa vụ của các bên;…. Sau đó các bên sẽ thực hiện công chứng nội dung hợp đồng này. Bước 2: Kê khai, nộp các khoản lệ phí, thuế liên quan Theo hướng dẫn tại Công văn 56877/CT-TTHT ngày 19/7/2019 và điểm g khoản 5 Điều 2 Thông tư 111/2013/TT-BTC thì thu nhập từ chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư được xác định là thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản. Do đó, sau khi hai bên hoàn thành việc công chứng văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư, bên chuyển nhượng hoặc bên nhận chuyển nhượng sẽ thực hiện kê khai nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ theo quy định. Bước 3: Xin xác nhận của chủ đầu tư vào văn bản đã công chứng Chủ đầu tư có trách nhiệm xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng trong thời hạn tối đa là 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đủ hồ sơ liên quan đến chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư đã được công chứng và bàn giao lại cho bên nộp hồ sơ. Bước 4: Nộp hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở cuối cùng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai. Khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận, ngoài các giấy tờ theo quy định của pháp luật về đất đai, bên đề nghị cấp Giấy chứng nhận phải nộp thêm cho cơ quan cấp Giấy chứng nhận bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng cuối cùng đã có xác nhận của chủ đầu tư. Tóm lại, khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng nhà chung cư khi chưa có sổ hồng, bên nhận chuyển nhượng và bên chuyển nhượng phải thực hiện các thủ tục như trên thì việc chuyển nhượng mới được pháp luật công nhận và bảo vệ quyền lợi.
Lưu ý về thời hạn sử dụng căn hộ, nhà chung cư để tránh mất quyền sở hữu
Người dân hiện nay có xu hướng mua nhà chung cư nhiều hơn, vì lý do tiện nghi, an toàn và chi phí cho một căn nhà chung cư thì lại rẻ hơn rất nhiều so với nhà ở mặt đất ở các thành phố lớn như Thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội. Nhưng đa số mọi người vẫn còn thắc mắc về vấn đề thời hạn sử dụng nhà chung cư chỉ có 50 năm, sau đó sẽ mất trắng? Lưu ý về thời hạn sử dụng nhà chung cư để tránh mất quyền sở hữu - Hình minh họa Nhà chung cư là gì? Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh. Khoản 3 Điều 3 Luật Nhà ở 2014 Thời hạn nhà nước giao đất cho chủ đầu tư xây dựng nhà chung cư: Thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án. Thông thường thời hạn của dự án khoảng 50 năm đến 70 năm.. Tuy nhiên, người mua chung cư vẫn có thể sử dụng chung cư với thời gian lâu hơn thời hạn trên. Vì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư chỉ có ý nghĩa tránh tình trạng chủ đầu tư gom đất đầu cơ, hoặc bỏ đất không sử dụng. Khi có nhu cầu thì sẽ được nhà nước xem xét gia hạn thời gian này. Điều 126 Luật đất đai 2013 Thời hạn sử dụng nhà chung cư có thể lâu hơn 50 năm: Thông thường thời hạn sử dụng nhà chung cư là khoảng 50 năm. Khi hết thời hạn này, sau khi được kiểm định chất lượng nếu nhà chung cư vẫn có thể sử dụng được thì chủ đầu tư có thể xem xét xin ra hạn thêm. Điều 99 Luật Nhà ở 2014 Vậy nếu chung cư mà không đủ chất lượng, không thể ở thời gian này thì bạn sẽ mất trắng ? Nếu chung cư mà không thể sử dụng sau khi hết niên hạn sử dụng thì tất nhiên bạn sẽ không mất trắng. Mà chủ đầu tư có nghĩa vụ cải tạo lại hoặc xây mới nhà chung cư, trong thời gian đó bạn sẽ được sắp xếp chỗ ở khác hoặc cấp chi phí cho bạn tự lo liệu chỗ ở. Nếu nhà chung cư rơi vào trường hợp không thể cải tạo lại hoặc xây mới thì chủ đầu tư sẽ đưa ra một lời đề nghị chuyển đổi một căn chung cư khác (có diện tích ít nhất bằng hoặc hớn hơn). Và có thể bạn sẽ phải bù thêm một phần tiền, hoặc từ chối lời đề nghị để nhận bồi thường. Điều 99, Điều 116 Luật Nhà ở 2014 Lưu ý: Khi mua nhà chung cư cần lưu ý niên hạn của nhà chung cư. Nhà chung cư sử dụng được lâu hay không phụ thuộc vào cấp nhà chung cư và chủ đầu tư thi công trình. Như vậy bạn cần cân nhắc kỹ lựa chọn chủ đầu tư uy tín.
Thủ tục mua bán nhà chung cư khi chưa có sổ hồng
Theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 9 Luật Nhà ở 2014, khi mua chung cư người mua sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hay ngày nay mọi người vẫn thường gọi là “sổ hồng” (bởi theo khoản 1 Điều 3 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT thì mẫu Giấy chứng nhận mới có màu hồng cánh sen). Tuy nhiên, nhìn nhận thực tế có nhiều trường hợp nhà chung cư chưa được cấp sổ hồng nhưng đã đưa vào giao dịch chuyển nhượng. Theo quy định tại Khoản 2 Điều 123 Luật nhà ở 2014, để bán được nhà chung cư chưa có sổ hồng thì người bán bắt buộc phải có biên bản bàn giao căn hộ và hợp đồng mua bán với chủ đầu tư. Khi đó, chung cư chưa có sổ hồng sẽ được sang nhượng theo hình thức chuyển nhượng hợp đồng mua bán. Hiện nay, để đảm bảo quyền lợi cho các bên trong giao dịch mua bán nhà chung cư khi chưa có sổ hồng, Bộ xây dựng đã ban hành Thông tư 19/2016/TT-BXD hướng dẫn cụ thể về việc chuyển nhượng nhà chung cư khi chưa được cấp sổ hồng tại Chương V. Cụ thể, các bước chuyển nhượng nhà chung cư chưa có sổ hồng gồm 3 bước: Bước 1: Xác lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư Căn cứ theo Điều 34 Thông tư 19/2016/TT-BXD thì bên chuyển nhượng và chung cư và bên nhận chuyển nhượng nhà chung cư sẽ soạn thảo văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư, theo đó sẽ thỏa thuận các nội dung về: Thông tin về bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng; giá chuyển nhượng hợp đồng, thời hạn và phương thức thanh toán; quyền và nghĩa vụ của các bên;…. Sau đó các bên sẽ thực hiện công chứng nội dung hợp đồng này. Bước 2: Kê khai, nộp các khoản lệ phí, thuế liên quan Theo hướng dẫn tại Công văn 56877/CT-TTHT ngày 19/7/2019 và điểm g khoản 5 Điều 2 Thông tư 111/2013/TT-BTC thì thu nhập từ chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư được xác định là thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản. Do đó, sau khi hai bên hoàn thành việc công chứng văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư, bên chuyển nhượng hoặc bên nhận chuyển nhượng sẽ thực hiện kê khai nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ theo quy định. Bước 3: Xin xác nhận của chủ đầu tư vào văn bản đã công chứng Chủ đầu tư có trách nhiệm xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng trong thời hạn tối đa là 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đủ hồ sơ liên quan đến chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư đã được công chứng và bàn giao lại cho bên nộp hồ sơ. Bước 4: Nộp hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở cuối cùng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai. Khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận, ngoài các giấy tờ theo quy định của pháp luật về đất đai, bên đề nghị cấp Giấy chứng nhận phải nộp thêm cho cơ quan cấp Giấy chứng nhận bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng cuối cùng đã có xác nhận của chủ đầu tư. Tóm lại, khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng nhà chung cư khi chưa có sổ hồng, bên nhận chuyển nhượng và bên chuyển nhượng phải thực hiện các thủ tục như trên thì việc chuyển nhượng mới được pháp luật công nhận và bảo vệ quyền lợi.
