Hai thửa đất nông nghiệp liền kề có bắt buộc phải cùng thời hạn sử dụng đất mới được hợp thửa không?
Mình có hai thửa đất nông nghiệp cùng mục đích, liền kề với nhau, tuy nhiên ở phần thời hạn sử dụng đất thì một thửa có thời hạn sử dụng đến năm 2043, một thửa có thời hạn sử dụng đến năm 2060. Cho mình hỏi với thời hạn sử dụng đất như vậy thì có hợp thửa được không?
Một số quy định về tách thửa đất, hợp thửa đất năm 2024
Tách thửa, hợp thửa đất là một trong các thủ tục hành chính được quy định tại Luật Đất đai 2024. Nội dung dưới đây sẽ cung cấp một số thông tin liên quan đến tách thửa, hợp thửa đất. Điều kiện thực hiện tách thửa, hợp thửa đất Theo quy định tại Điều 220 Luật Đất đai 2024 việc tách thửa đất, hợp thửa đất phải bảo đảm các nguyên tắc, điều kiện sau đây: - Thửa đất đã được cấp một trong các loại giấy chứng nhận: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. - Thửa đất còn trong thời hạn sử dụng đất. - Đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trường hợp đất có tranh chấp nhưng xác định được phạm vi diện tích, ranh giới đang tranh chấp thì phần diện tích, ranh giới còn lại không tranh chấp của thửa đất đó được phép tách thửa đất, hợp thửa đất; - Việc tách thửa đất, hợp thửa đất phải bảo đảm có lối đi; được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có; bảo đảm cấp nước, thoát nước và nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý. Trường hợp người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất để làm lối đi, khi thực hiện việc tách thửa đất hoặc hợp thửa đất thì không phải thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất để làm lối đi đó. - Đảm bảo điều kiện quy định tại khoản 2 Điều 220 Luật Đất đai 2024 đối với trường hợp tách thửa, khoản 2 Điều 220 Luật Đất đai 2024 đối với trường hợp hợp thửa. Trình tự thủ tục thực hiện tách thửa, hợp thửa đất Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ quy định tại khoản Điều 7 Nghị định 101/2024/NĐ-CP tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ quy định tại khoản 1 Điều 21 của Nghị định 101/2024/NĐ-CP. Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra hồ sơ, đối chiếu quy định tại Điều 220 của Luật Đất đai để xác định điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất; kiểm tra các thông tin về người sử dụng đất, ranh giới, diện tích, loại đất của các thửa đất trên hồ sơ lưu trữ, hồ sơ do người sử dụng đất nộp và thực hiện như sau: - Trường hợp hồ sơ không đủ điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai trả hồ sơ cho người sử dụng đất và thông báo rõ lý do. - Trường hợp hồ sơ đủ điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất nhưng Giấy chứng nhận đã cấp không có sơ đồ thửa đất hoặc có sơ đồ thửa đất nhưng thiếu kích thước các cạnh hoặc diện tích và kích thước các cạnh không thống nhất thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai trả hồ sơ và thông báo rõ lý do cho người sử dụng đất để thực hiện đăng ký biến động đất đai - Trường hợp hồ sơ không thuộc trường hợp trên thì trong thời gian 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận đủ điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất kèm các thông tin thửa đất vào Đơn đề nghị tách thửa đất, hợp thửa đất, đồng thời xác nhận vào Bản vẽ tách thửa đất, hợp thửa đất để hoàn thiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với các thửa đất sau tách thửa, hợp thửa, trừ trường hợp Bản vẽ tách thửa đất, hợp thửa đất do Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện. - Thông tin chính thức của các thửa đất sau tách thửa, hợp thửa chỉ được xác lập và chỉnh lý vào bản đồ địa chính sau khi người sử dụng đất thực hiện đăng ký biến động và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho thửa đất sau tách thửa, hợp thửa. Thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được tách thửa có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất? Theo khoản 1 Điều 146 Luật Đất đai 2024, trường hợp thửa đất đang sử dụng được hình thành trước ngày văn bản quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành mà diện tích thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nhưng có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì người sử dụng đất vẫn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Tuy nhiên, nếu như người sử dụng đất tự thực hiện chia, tách thửa đất đã đăng ký, đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thành 02 hoặc nhiều thửa đất mà trong đó có ít nhất 01 thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được tách thửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thì không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho từng thửa đất sau khi tách thửa, hợp thửa. Trên đây là một số thông tin liên quan đến tách thửa, hợp thửa theo Luật Đất đai mới nhất.
Muốn xây một căn nhà trên hai thửa đất liền kề phải làm thế nào?
Xây một căn nhà trên hai thửa đất liền kề có được không? Cùng tìm hiểu qua bài viết dưới đây để thực hiện được việc xây một ngôi nhà trên hai thửa đất liền kề. (1) Có được xây một căn nhà trên hai thửa đất liền kề không? Theo khoản 1 Điều 31 Luật Đất đai 2024 quy định về nghĩa vụ chung của người sử dụng đất như sau: Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân thủ quy định khác của pháp luật có liên quan. Như vậy, bạn không thể thực hiện xây dựng một ngôi nhà trên hai thửa đất theo quy định trên. Bởi vì mỗi mảnh đất sẽ có ranh giới riêng, được thể hiện trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, do đó việc bạn xây dựng một ngôi nhà trên hai mảnh đất sẽ làm mất đi ranh giới của mảnh đất. Để thực hiện được việc xây dựng một ngôi nhà trên hai thửa đất, bạn phải làm thủ tục hợp hai thửa đất lại với nhau trước. Theo đó, bạn sẽ làm một bộ hồ sơ bao gồm: Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu số 11/ĐK, bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp. Sau đó bạn nộp hồ sơ đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và chờ kết quả. Nếu hồ sơ hợp lệ, bạn sẽ được nhận kết quả giải quyết sau 03 ngày kể từ ngày có kết quả giải quyết. Lúc này, hai thửa đất sẽ được ghi chung trên một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và bạn có thể thực hiện xây nhà >>Xem thêm bài viết: Hướng dẫn thực hiện thủ tục tách thửa đất và hợp thửa đất (2) Nguyên tắc của việc hợp thửa đất Theo khoản 1 Điều 220 Luật Đất đai 2024, việc tách thửa, hợp thửa đất phải được thực hiện theo các nguyên tắc sau đây: - Thửa đất đã được cấp một trong các loại giấy chứng nhận: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; - Thửa đất còn trong thời hạn sử dụng đất; - Đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trường hợp đất có tranh chấp nhưng xác định được phạm vi diện tích, ranh giới đang tranh chấp thì phần diện tích, ranh giới còn lại không tranh chấp của thửa đất đó được phép tách thửa đất, hợp thửa đất; - Việc tách thửa đất, hợp thửa đất phải bảo đảm có lối đi; được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có; bảo đảm cấp nước, thoát nước và nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý. Trường hợp người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất để làm lối đi, khi thực hiện việc tách thửa đất hoặc hợp thửa đất thì không phải thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất để làm lối đi đó. Ngoài ra, theo khoản 3 Điều 220 Luật Đất đai 2024, trường hợp hợp thửa đất thì ngoài các nguyên tắc, điều kiện trên còn phải bảo đảm các điều kiện sau đây: - Việc hợp các thửa đất phải bảo đảm có cùng mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, hình thức trả tiền thuê đất trừ trường hợp hợp toàn bộ hoặc một phần thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất với nhau và trường hợp hợp thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất với thửa đất ở - Trường hợp hợp các thửa đất khác nhau về mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, hình thức trả tiền thuê đất thì phải thực hiện đồng thời với thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, chuyển hình thức trả tiền thuê đất để thống nhất theo một mục đích, một thời hạn sử dụng đất, một hình thức trả tiền thuê đất theo quy định của pháp luật. Như vậy, để được thực hiện thủ tục hợp thửa hai thửa đất liền kề, bạn phải đáp ứng được các điều kiện và nguyên tắc trên. Sau khi thực hiện thành công thủ tục hợp thửa, bạn có thể xây nhà trên thửa đất mới được hợp lại từ hai thửa đất liền kề. Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ ngày 01/01/2025. >>Xem thêm bài viết: Hướng dẫn thực hiện thủ tục tách thửa đất và hợp thửa đất
Hướng dẫn thực hiện thủ tục tách thửa đất và hợp thửa đất
Thủ tục tách thửa đất, hợp thửa đất thuộc mã thủ tục số 1.003000 thực hiện theo trình tự như thế nào? Hồ sơ cần chuẩn bị bao gồm những gì? Thực hiện thủ tục tách thửa đất và hợp thửa đất nhanh chóng, dễ hiểu qua bài viết dưới đây (1) Hồ sơ thực hiện thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất bao gồm thành phần gì? Thành phần của hồ sơ thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất bao gồm - Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu số 11/ĐK; Tải Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa Mẫu số 11/ĐK tại đâyhttps://cdn.thuvienphapluat.vn/uploads/danluatfile/2024/05/07/Mau%20so%2011-DK.docx - Nếu thực hiện thủ tục tách thửa đất từ Giấy chứng nhận đã cấp chung cho nhiều thửa đất để cấp riêng một Giấy chứng nhận thì sử dụng mẫu đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK. Tải Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa Mẫu số 09/ĐK tại đâyhttps://cdn.thuvienphapluat.vn/uploads/danluatfile/2024/05/07/Mau%20so%2009-DK.docx - Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp. Lưu ý: Đối với trường hợp thửa đất được tách ra từ Giấy chứng nhận đã cấp chung cho nhiều thửa đất để cấp riêng một Giấy chứng nhận thì không kê khai, không xác nhận các thông tin tại điểm 5 của mục I, các mục II và IV của Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK; (2) Trình tự thực hiện Thời hạn giải quyết thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất là trong vòng 15 ngày làm việc. Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian thực hiện được tăng thêm 10 ngày. Bước 1: Nộp hồ sơ Nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường hoặc cơ quan tiếp nhận hồ sơ theo quy định của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương. Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã nếu có nhu cầu. Trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ gửi thông báo bằng văn bản và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ trong thời hạn tối đa 03 ngày. Nếu người sử dụng đất thực hiện việc nộp hồ sơ qua Cổng dịch vụ công thì được nhận qua tin nhắn SMS cho người yêu cầu, trong đó nêu rõ lý do. Nếu chọn hình thức nộp hồ sơ trực tuyến, người sử dụng đất có trách nhiệm hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật bằng hình thức trực tiếp hoặc trực tuyến thông qua chức năng thanh toán của Cổng dịch vụ công. Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ Cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả, trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả cho người nộp hồ sơ. - Trong thời hạn 12 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Phòng TN&MT có trách nhiệm thực hiện: + Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất; + Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa; + Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã. - Trường hợp tách thửa do chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất hoặc do giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo, đấu giá đất hoặc do chia tách hộ gia đình, nhóm người sử dụng đất; do xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn, kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Phòng TN&MT thực hiện các công việc sau: + Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất; + Thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định đối với phần diện tích chuyển quyền; đồng thời xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với phần diện tích còn lại của thửa đất không chuyển quyền; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã. - Trường hợp tách thửa do Nhà nước thu hồi một phần thửa đất thì cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm chỉ đạo Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Phòng TN&MT căn cứ quyết định thu hồi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện các công việc sau: + Đo đạc chỉnh lý bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai; + Xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp và trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã. Bước 3: Chờ kết quả Kết quả giải quyết thủ tục hành chính phải trả cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày có kết quả giải quyết. Người sử dụng đất nhận kết quả giải quyết thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ Trường hợp người sử dụng đất thực hiện việc nộp hồ sơ qua Cổng dịch vụ công thì sẽ được nhận qua bưu chính. Trên đây là hướng dẫn thực hiện thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất 2024, chúc bạn thực hiện thành công!
Điều kiện tách thửa, hợp thửa đất theo Luật đất đai 2024
Cụ thể, tại Điều 220 Luật Đất đai 2024 quy định về các nguyên tắc, điều kiện tách thửa, hợp thửa đất và các điều kiện khác của việc tách thửa đất ngoài nguyên tắc. (1) Nguyên tắc, điều kiện tách thửa hợp thửa đất Trước tiên, để dễ hiểu thì có thể hiểu việc tách thửa đất là việc thực hiện thủ tục phân chia quyền sử dụng và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thành nhiều phần đất khác nhau. Tương tự, tách thửa đất có thể được hiểu là việc gộp nhiều phần đất nằm liền kề nhau của một chủ sở hữu thành một quyền sử dụng đất chung. Tuy nhiên, tại Luật Đất đai 2013 hiện hành chưa có quy định cụ thể về việc tách thửa, hợp thửa đất. Chính vì thế, Điều 220 Luật Đất đai 2024 đã được xây dựng để quy định về vấn đề này. Trong đó, có 08 nguyên tắc, điều kiện tách thửa, hợp thửa đất phải đảm bảo như sau: - Thửa đất có nhu cầu tách thửa, hợp thửa đã được cấp một trong những loại giấy chứng nhận như: + Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất + Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở + Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất + Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất - Thửa đất vẫn còn thời hạn sử dụng - Đất không thuộc diện bị tranh chấp, kê biên để đảm bảo thi hành án, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của các cơ quan có thẩm quyền. Trong trường hợp đất thuộc trường hợp tranh chấp nhưng xác định được phạm vi diện tích, ranh giới đang tranh chấp thì thì phần còn lại của thửa đất đó vẫn được phép thực hiện việc tách thửa, hợp thửa đất. - Bảo đảm phải có lối đi được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có. Đồng thời cũng phải đảm bảo được việc cấp, thoát nước và nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý. Trong trường hợp dành một phần diện tích của thửa đất hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất để làm lối đi, thì khi tách thửa, hợp thửa đất sẽ không phải thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích được sử dụng để làm lối đi đó. Như vậy, khi có nhu cầu muốn tách thửa, hợp thửa đất thì người sử dụng đất buộc phải đáp ứng được các nguyên tắc, điều kiện đã nêu trên đây. (2) Những điều kiện khác Bên cạnh những nguyên tắc, điều kiện như đã đề cập tại mục (1) thì người sử dụng đất khi có nhu cầu muốn tách thửa, hợp thửa đất thì còn phải đáp ứng được các điều kiện khác như sau: Tách thửa Hợp thửa - Những thửa đất sau khi thực hiện tách thửa phải đảm bảo được diện tích tối thiểu với loại đất đó theo quy định của UBND cấp tỉnh. Trường hợp thửa đất được tách có diện tích nhỏ hơn so với quy định thì phải thực hiện đồng thời việc hợp thửa với thửa đất liền kề. - Trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất thì thực hiện tách thửa, diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách phải bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng. Đối với thửa đất có đất ở và đất khác thì không bắt buộc thực hiện tách thửa khi chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất, trừ trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa. - Trường hợp quyền sử dụng đất được phân chia theo bản án, quyết định của Tòa án mà việc phân chia không bảo đảm được các điều kiện, diện tích, tách thửa theo quy định thì không được phép thực hiện tách thửa. - Các thửa đất được hợp nhất phải đảm bảo có cùng: + Mục đích sử dụng đất + Thời hạn sử dụng đất + Hình thức trả tiền thuê đất Ngoại trừ trường hợp hợp toàn bộ hoặc một phần thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất với nhau và trường hợp hợp thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất với thửa đất ở. - Trường hợp các thửa đất được hợp nhất khác nhau về mục đích sử dụng, thời hạn, hình thức trả tiền thuê như đã nêu trên thì phải thực hiện đồng thời thủ tục chuyển đổi, điều chỉnh, chuyển hình thức để thống nhất với nhau theo quy định của pháp luật. Thêm nữa, những quy định cụ thể về điều kiện và diện tích tối thiểu của việc tách thửa, hợp thửa đất đối với từng loại đất sẽ được UBND cấp tỉnh căn cứ dựa trên những yếu tố sau đây: - Tất cả những nguyên tắc, điều kiện như đã nêu tại mục (1) và (2). - Quy định pháp luật khác có liên quan. - Phong tục, tập quán của địa phương. Để tổng kết lại, trên đây là những nguyên tắc, điều kiện mà người sử dụng đất buộc phải đáp ứng được nếu muốn thực hiện việc tách thửa, hợp thửa đất từ ngày 01/01/2025.
Hợp thửa đất là gì? Thửa đất liền kề không cùng mục đích sử dụng có hợp thửa được không?
Bên cạnh nhu cầu tách thửa thì người sử dụng đất còn có nhu cầu hợp thửa để phù hợp với mục đích sử dụng. Vậy, khi muốn hợp thửa 02 mảnh đất liền kề nhưng không cùng mục đích sử dụng có được không? Điều kiện, thủ tục quy định như thế nào? 1. Hợp thửa là gì Theo quy định tại Khoản 1 Điều 3 Luật đất đai 2013 thì: Thửa đất là phần diện tích đất được giới hạn bởi ranh giới xác định trên thực địa hoặc được mô tả trên hồ sơ. Do đó, có thể hiểu hợp thửa đất là việc gộp các quyền sử dụng đối với các thửa đất liền kề của một chủ sở hữu thành một quyền sử dụng đất chung. 2. Đất không cùng mục đích sử dụng có được hợp thửa đất không? Tại tiết a điểm 2.3 khoản 2 Điều 8 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT quy định: Thửa đất được xác định theo phạm vi quản lý, sử dụng của một người sử dụng đất hoặc của một nhóm người cùng sử dụng đất hoặc của một người được Nhà nước giao quản lý đất; có cùng mục đích sử dụng theo quy định của pháp luật về đất đai. Như vậy, các thửa đất liền kề hợp thửa tạo thành thửa đất mới thì các thửa đất đó phải có cùng mục đích sử dụng. Trường hợp các thửa đất liền kề không cùng mục đích sử dụng mà muốn hợp thửa thì phải chuyển mục đích sử dụng đất về cùng một loại đất. 3. Thủ tục hợp thửa khi đất không cùng mục đích sử dụng Đầu tiên, cần làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo quy trình sau: Bước 1: chuẩn bị hồ sơ Người có nhu cầu hợp thửa cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ bao gồm: - Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất; - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. (Khoản 1 Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT) Bước 2: Nộp hồ sơ Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường. Cụ thể là Phòng Tài nguyên và Môi trường. Bước 3: Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính. Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Bước 4: Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định. (Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP) Sau khi các thửa đất liền kề có chung mục đích sử dụng đất thì người có nhu cầu hợp thửa chuẩn bị hồ sơ và thực hiện theo trình tự sau: Bước 1: chuẩn bị hồ sơ bao gồm - Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa; - Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp. Bước 2: Nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện Bước 3: Văn phòng đăng ký đất đai tiếp nhận hồ sơ và có trách nhiệm thực hiện: - Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất; - Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa; - Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã. (Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP) Bước 4: Trả kết quả Kết quả giải quyết thủ tục hành chính phải trả cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày có kết quả giải quyết. (Điểm a Khoản 5 Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP) Như vậy, hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu hợp thửa khi 02 thửa đất liền kề không cùng mục đích sử dụng thì phải thực hiện chuyển mục đích đích sử dụng đất để 02 thửa đất về chung mục đích sử dụng, sau đó mới tiến hành yêu cầu cơ quan có thẩm quyền hợp thửa được.
Đất hợp thửa phải cùng mục đích sử dụng
Thửa đất là phần diện tích đất được giới hạn bởi ranh giới xác định trên thực địa hoặc được mô tả trên hồ sơ (Khoản 1 Điều 3 Luật Đất đai 2013). Theo Tiết a Điểm 2.3 Khoản 2 Điều 8 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014: “Thửa đất được xác định theo phạm vi quản lý, sử dụng của một người sử dụng đất hoặc của một nhóm người cùng sử dụng đất hoặc của một người được Nhà nước giao quản lý đất; có cùng mục đích sử dụng theo quy định của pháp luật về đất đai”. Như vậy, các thửa đất liền kề hợp thửa tạo thành thửa đất mới thì các thửa đất đó phải có cùng mục đích sử dụng. Trường hợp các thửa đất liền kề không cùng mục đích sử dụng mà muốn hợp thửa thì cần thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất về cùng một loại đất để hợp thửa. Trường hợp sổ đỏ cấp chung đất ở và đất nông nghiệp Điều 12 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014: Trường hợp thửa đất hợp nhất từ nhiều thửa khác có nguồn gốc, thời hạn sử dụng đất khác nhau hoặc có phần đất sử dụng riêng của một người và phần đất sử dụng chung của nhiều người thì thể hiện ranh giới giữa các phần đất bằng đường nét đứt xen nét chấm, kèm theo ghi chú thích theo mục đích của đường ranh giới đó. Như vậy, pháp luật đất đai đã có quy định thể hiện thửa đất có các thời hạn sử dụng đất khác nhau trên Giấy chứng nhận. Theo Khoản 1 Điều 103 Luật Đất đai năm 2013 thì đất vườn, ao của hộ gia đình, cá nhân được xác định là đất ở phải trong cùng một thửa đất đang có nhà ở. Khoản 1 Điều 24 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định: “1. Đất vườn, ao quy định tại Điều 103 của Luật Đất đai áp dụng đối với trường hợp thửa đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở, kể cả thửa đất trong và ngoài khu dân cư thuộc các trường hợp sau: “a) Thửa đất hiện đang có nhà ở và vườn, ao; b) Thửa đất mà trên giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định này có thể hiện nhà ở và vườn, ao nhưng hiện trạng đã chuyển hết sang làm nhà ở”. Việc các dự án đo đạc địa chính cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không tách phần đất ở mà lại cấp chung cả đất ở và đất nông nghiệp là do đối với các thửa đất ở có vườn ao thì không xác định được ranh giới rõ ràng của từng loại đất. Do vậy, tiết đ Điểm 2.3 Khoản 2 Điều 8 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT quy định “Trường hợp đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở thì ranh, giới thửa đất được xác định là đường bao của toàn bộ diện tích đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở đó”.
Xin tư vấn về tách thửa và hợp thửa đất
Xin chào tất cả các thành viên của Dân Luật. Hiện tại mình có một trường hợp mong được sự hỗ trợ từ các thành viên Dân Luật như sau: Ông mình có một mảnh đất rộng 26 mét, dài 125 mét. Một phần mảnh đất trên đã được cấp GCN QSDĐ (Tạm hiểu đây là phần đất tiếp giáp đường quốc lộ chạy vào khoảng 50 mét đã được cấp GCN QSDĐ (400 m2 đất ở tại nông thôn và 900 m2 đất trồng cây hàng năm khác) phần đuôi chưa được cấp GCN QSDĐ. Hiện tại ông mình bán mảnh đất trên cho 2 người khác mỗi người 13m chiều rộng chạy dài 125 mét. (có nghĩa là chia đôi mảnh đất trên). Tuy nhiên khi tách thửa thì không đủ diện tích tối thiểu theo quy định tại Quyết định 22/2019/QĐ-UBND quy định về hạn mức giao đất, công nhận quyền sử dụng đất; diện tích đất tối thiểu được phép tách thửa trên địa bàn tỉnh Đắk Nông. (ở đây có nghĩa là trong diện tích đã được cấp GCN thì 400 m2 đất ở đủ điều kiện để tách thừa còn 900 m2 đất trồng cây hàng năm thì không đủ diện tích tối thiểu để tách thửa). Vậy trong trường hợp này để tách thửa thì cần phải đi làm thủ tục cấp GCN QSDĐ cho phần đất chưa được cấp GCN QSDĐ, sau đó hợp 2 GCN thành một rồi mới tách thửa. Hay là đi làm thủ tục tách thửa đồng thời yêu cầu cập nhật thêm phần đất chưa được cấp GCN vào sổ cũ cho đủ diên tích ạ? Hay là có quy trình nào khác? Ai biết rõ thủ tục quy trình trong trường hợp này trả lời giúp em với ạ. Em cũng tìm hiểu trên mạng nhưng chưa xác định được. Mong các thành viên của Dân Luật hỗ trợ giúp mình với ạ. Mình xin chân thành cảm ơn!
Hai thửa đất nông nghiệp liền kề có bắt buộc phải cùng thời hạn sử dụng đất mới được hợp thửa không?
Mình có hai thửa đất nông nghiệp cùng mục đích, liền kề với nhau, tuy nhiên ở phần thời hạn sử dụng đất thì một thửa có thời hạn sử dụng đến năm 2043, một thửa có thời hạn sử dụng đến năm 2060. Cho mình hỏi với thời hạn sử dụng đất như vậy thì có hợp thửa được không?
Một số quy định về tách thửa đất, hợp thửa đất năm 2024
Tách thửa, hợp thửa đất là một trong các thủ tục hành chính được quy định tại Luật Đất đai 2024. Nội dung dưới đây sẽ cung cấp một số thông tin liên quan đến tách thửa, hợp thửa đất. Điều kiện thực hiện tách thửa, hợp thửa đất Theo quy định tại Điều 220 Luật Đất đai 2024 việc tách thửa đất, hợp thửa đất phải bảo đảm các nguyên tắc, điều kiện sau đây: - Thửa đất đã được cấp một trong các loại giấy chứng nhận: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. - Thửa đất còn trong thời hạn sử dụng đất. - Đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trường hợp đất có tranh chấp nhưng xác định được phạm vi diện tích, ranh giới đang tranh chấp thì phần diện tích, ranh giới còn lại không tranh chấp của thửa đất đó được phép tách thửa đất, hợp thửa đất; - Việc tách thửa đất, hợp thửa đất phải bảo đảm có lối đi; được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có; bảo đảm cấp nước, thoát nước và nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý. Trường hợp người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất để làm lối đi, khi thực hiện việc tách thửa đất hoặc hợp thửa đất thì không phải thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất để làm lối đi đó. - Đảm bảo điều kiện quy định tại khoản 2 Điều 220 Luật Đất đai 2024 đối với trường hợp tách thửa, khoản 2 Điều 220 Luật Đất đai 2024 đối với trường hợp hợp thửa. Trình tự thủ tục thực hiện tách thửa, hợp thửa đất Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ quy định tại khoản Điều 7 Nghị định 101/2024/NĐ-CP tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ quy định tại khoản 1 Điều 21 của Nghị định 101/2024/NĐ-CP. Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra hồ sơ, đối chiếu quy định tại Điều 220 của Luật Đất đai để xác định điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất; kiểm tra các thông tin về người sử dụng đất, ranh giới, diện tích, loại đất của các thửa đất trên hồ sơ lưu trữ, hồ sơ do người sử dụng đất nộp và thực hiện như sau: - Trường hợp hồ sơ không đủ điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai trả hồ sơ cho người sử dụng đất và thông báo rõ lý do. - Trường hợp hồ sơ đủ điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất nhưng Giấy chứng nhận đã cấp không có sơ đồ thửa đất hoặc có sơ đồ thửa đất nhưng thiếu kích thước các cạnh hoặc diện tích và kích thước các cạnh không thống nhất thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai trả hồ sơ và thông báo rõ lý do cho người sử dụng đất để thực hiện đăng ký biến động đất đai - Trường hợp hồ sơ không thuộc trường hợp trên thì trong thời gian 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận đủ điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất kèm các thông tin thửa đất vào Đơn đề nghị tách thửa đất, hợp thửa đất, đồng thời xác nhận vào Bản vẽ tách thửa đất, hợp thửa đất để hoàn thiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với các thửa đất sau tách thửa, hợp thửa, trừ trường hợp Bản vẽ tách thửa đất, hợp thửa đất do Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện. - Thông tin chính thức của các thửa đất sau tách thửa, hợp thửa chỉ được xác lập và chỉnh lý vào bản đồ địa chính sau khi người sử dụng đất thực hiện đăng ký biến động và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho thửa đất sau tách thửa, hợp thửa. Thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được tách thửa có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất? Theo khoản 1 Điều 146 Luật Đất đai 2024, trường hợp thửa đất đang sử dụng được hình thành trước ngày văn bản quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành mà diện tích thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nhưng có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì người sử dụng đất vẫn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Tuy nhiên, nếu như người sử dụng đất tự thực hiện chia, tách thửa đất đã đăng ký, đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thành 02 hoặc nhiều thửa đất mà trong đó có ít nhất 01 thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được tách thửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thì không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho từng thửa đất sau khi tách thửa, hợp thửa. Trên đây là một số thông tin liên quan đến tách thửa, hợp thửa theo Luật Đất đai mới nhất.
Muốn xây một căn nhà trên hai thửa đất liền kề phải làm thế nào?
Xây một căn nhà trên hai thửa đất liền kề có được không? Cùng tìm hiểu qua bài viết dưới đây để thực hiện được việc xây một ngôi nhà trên hai thửa đất liền kề. (1) Có được xây một căn nhà trên hai thửa đất liền kề không? Theo khoản 1 Điều 31 Luật Đất đai 2024 quy định về nghĩa vụ chung của người sử dụng đất như sau: Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân thủ quy định khác của pháp luật có liên quan. Như vậy, bạn không thể thực hiện xây dựng một ngôi nhà trên hai thửa đất theo quy định trên. Bởi vì mỗi mảnh đất sẽ có ranh giới riêng, được thể hiện trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, do đó việc bạn xây dựng một ngôi nhà trên hai mảnh đất sẽ làm mất đi ranh giới của mảnh đất. Để thực hiện được việc xây dựng một ngôi nhà trên hai thửa đất, bạn phải làm thủ tục hợp hai thửa đất lại với nhau trước. Theo đó, bạn sẽ làm một bộ hồ sơ bao gồm: Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu số 11/ĐK, bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp. Sau đó bạn nộp hồ sơ đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và chờ kết quả. Nếu hồ sơ hợp lệ, bạn sẽ được nhận kết quả giải quyết sau 03 ngày kể từ ngày có kết quả giải quyết. Lúc này, hai thửa đất sẽ được ghi chung trên một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và bạn có thể thực hiện xây nhà >>Xem thêm bài viết: Hướng dẫn thực hiện thủ tục tách thửa đất và hợp thửa đất (2) Nguyên tắc của việc hợp thửa đất Theo khoản 1 Điều 220 Luật Đất đai 2024, việc tách thửa, hợp thửa đất phải được thực hiện theo các nguyên tắc sau đây: - Thửa đất đã được cấp một trong các loại giấy chứng nhận: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; - Thửa đất còn trong thời hạn sử dụng đất; - Đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trường hợp đất có tranh chấp nhưng xác định được phạm vi diện tích, ranh giới đang tranh chấp thì phần diện tích, ranh giới còn lại không tranh chấp của thửa đất đó được phép tách thửa đất, hợp thửa đất; - Việc tách thửa đất, hợp thửa đất phải bảo đảm có lối đi; được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có; bảo đảm cấp nước, thoát nước và nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý. Trường hợp người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất để làm lối đi, khi thực hiện việc tách thửa đất hoặc hợp thửa đất thì không phải thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất để làm lối đi đó. Ngoài ra, theo khoản 3 Điều 220 Luật Đất đai 2024, trường hợp hợp thửa đất thì ngoài các nguyên tắc, điều kiện trên còn phải bảo đảm các điều kiện sau đây: - Việc hợp các thửa đất phải bảo đảm có cùng mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, hình thức trả tiền thuê đất trừ trường hợp hợp toàn bộ hoặc một phần thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất với nhau và trường hợp hợp thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất với thửa đất ở - Trường hợp hợp các thửa đất khác nhau về mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, hình thức trả tiền thuê đất thì phải thực hiện đồng thời với thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, chuyển hình thức trả tiền thuê đất để thống nhất theo một mục đích, một thời hạn sử dụng đất, một hình thức trả tiền thuê đất theo quy định của pháp luật. Như vậy, để được thực hiện thủ tục hợp thửa hai thửa đất liền kề, bạn phải đáp ứng được các điều kiện và nguyên tắc trên. Sau khi thực hiện thành công thủ tục hợp thửa, bạn có thể xây nhà trên thửa đất mới được hợp lại từ hai thửa đất liền kề. Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ ngày 01/01/2025. >>Xem thêm bài viết: Hướng dẫn thực hiện thủ tục tách thửa đất và hợp thửa đất
Hướng dẫn thực hiện thủ tục tách thửa đất và hợp thửa đất
Thủ tục tách thửa đất, hợp thửa đất thuộc mã thủ tục số 1.003000 thực hiện theo trình tự như thế nào? Hồ sơ cần chuẩn bị bao gồm những gì? Thực hiện thủ tục tách thửa đất và hợp thửa đất nhanh chóng, dễ hiểu qua bài viết dưới đây (1) Hồ sơ thực hiện thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất bao gồm thành phần gì? Thành phần của hồ sơ thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất bao gồm - Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu số 11/ĐK; Tải Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa Mẫu số 11/ĐK tại đâyhttps://cdn.thuvienphapluat.vn/uploads/danluatfile/2024/05/07/Mau%20so%2011-DK.docx - Nếu thực hiện thủ tục tách thửa đất từ Giấy chứng nhận đã cấp chung cho nhiều thửa đất để cấp riêng một Giấy chứng nhận thì sử dụng mẫu đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK. Tải Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa Mẫu số 09/ĐK tại đâyhttps://cdn.thuvienphapluat.vn/uploads/danluatfile/2024/05/07/Mau%20so%2009-DK.docx - Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp. Lưu ý: Đối với trường hợp thửa đất được tách ra từ Giấy chứng nhận đã cấp chung cho nhiều thửa đất để cấp riêng một Giấy chứng nhận thì không kê khai, không xác nhận các thông tin tại điểm 5 của mục I, các mục II và IV của Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK; (2) Trình tự thực hiện Thời hạn giải quyết thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất là trong vòng 15 ngày làm việc. Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian thực hiện được tăng thêm 10 ngày. Bước 1: Nộp hồ sơ Nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường hoặc cơ quan tiếp nhận hồ sơ theo quy định của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương. Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã nếu có nhu cầu. Trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ gửi thông báo bằng văn bản và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ trong thời hạn tối đa 03 ngày. Nếu người sử dụng đất thực hiện việc nộp hồ sơ qua Cổng dịch vụ công thì được nhận qua tin nhắn SMS cho người yêu cầu, trong đó nêu rõ lý do. Nếu chọn hình thức nộp hồ sơ trực tuyến, người sử dụng đất có trách nhiệm hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật bằng hình thức trực tiếp hoặc trực tuyến thông qua chức năng thanh toán của Cổng dịch vụ công. Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ Cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả, trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả cho người nộp hồ sơ. - Trong thời hạn 12 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Phòng TN&MT có trách nhiệm thực hiện: + Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất; + Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa; + Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã. - Trường hợp tách thửa do chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất hoặc do giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo, đấu giá đất hoặc do chia tách hộ gia đình, nhóm người sử dụng đất; do xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn, kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Phòng TN&MT thực hiện các công việc sau: + Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất; + Thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định đối với phần diện tích chuyển quyền; đồng thời xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với phần diện tích còn lại của thửa đất không chuyển quyền; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã. - Trường hợp tách thửa do Nhà nước thu hồi một phần thửa đất thì cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm chỉ đạo Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Phòng TN&MT căn cứ quyết định thu hồi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện các công việc sau: + Đo đạc chỉnh lý bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai; + Xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp và trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã. Bước 3: Chờ kết quả Kết quả giải quyết thủ tục hành chính phải trả cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày có kết quả giải quyết. Người sử dụng đất nhận kết quả giải quyết thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ Trường hợp người sử dụng đất thực hiện việc nộp hồ sơ qua Cổng dịch vụ công thì sẽ được nhận qua bưu chính. Trên đây là hướng dẫn thực hiện thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất 2024, chúc bạn thực hiện thành công!
Điều kiện tách thửa, hợp thửa đất theo Luật đất đai 2024
Cụ thể, tại Điều 220 Luật Đất đai 2024 quy định về các nguyên tắc, điều kiện tách thửa, hợp thửa đất và các điều kiện khác của việc tách thửa đất ngoài nguyên tắc. (1) Nguyên tắc, điều kiện tách thửa hợp thửa đất Trước tiên, để dễ hiểu thì có thể hiểu việc tách thửa đất là việc thực hiện thủ tục phân chia quyền sử dụng và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thành nhiều phần đất khác nhau. Tương tự, tách thửa đất có thể được hiểu là việc gộp nhiều phần đất nằm liền kề nhau của một chủ sở hữu thành một quyền sử dụng đất chung. Tuy nhiên, tại Luật Đất đai 2013 hiện hành chưa có quy định cụ thể về việc tách thửa, hợp thửa đất. Chính vì thế, Điều 220 Luật Đất đai 2024 đã được xây dựng để quy định về vấn đề này. Trong đó, có 08 nguyên tắc, điều kiện tách thửa, hợp thửa đất phải đảm bảo như sau: - Thửa đất có nhu cầu tách thửa, hợp thửa đã được cấp một trong những loại giấy chứng nhận như: + Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất + Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở + Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất + Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất - Thửa đất vẫn còn thời hạn sử dụng - Đất không thuộc diện bị tranh chấp, kê biên để đảm bảo thi hành án, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của các cơ quan có thẩm quyền. Trong trường hợp đất thuộc trường hợp tranh chấp nhưng xác định được phạm vi diện tích, ranh giới đang tranh chấp thì thì phần còn lại của thửa đất đó vẫn được phép thực hiện việc tách thửa, hợp thửa đất. - Bảo đảm phải có lối đi được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có. Đồng thời cũng phải đảm bảo được việc cấp, thoát nước và nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý. Trong trường hợp dành một phần diện tích của thửa đất hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất để làm lối đi, thì khi tách thửa, hợp thửa đất sẽ không phải thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích được sử dụng để làm lối đi đó. Như vậy, khi có nhu cầu muốn tách thửa, hợp thửa đất thì người sử dụng đất buộc phải đáp ứng được các nguyên tắc, điều kiện đã nêu trên đây. (2) Những điều kiện khác Bên cạnh những nguyên tắc, điều kiện như đã đề cập tại mục (1) thì người sử dụng đất khi có nhu cầu muốn tách thửa, hợp thửa đất thì còn phải đáp ứng được các điều kiện khác như sau: Tách thửa Hợp thửa - Những thửa đất sau khi thực hiện tách thửa phải đảm bảo được diện tích tối thiểu với loại đất đó theo quy định của UBND cấp tỉnh. Trường hợp thửa đất được tách có diện tích nhỏ hơn so với quy định thì phải thực hiện đồng thời việc hợp thửa với thửa đất liền kề. - Trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất thì thực hiện tách thửa, diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách phải bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng. Đối với thửa đất có đất ở và đất khác thì không bắt buộc thực hiện tách thửa khi chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất, trừ trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa. - Trường hợp quyền sử dụng đất được phân chia theo bản án, quyết định của Tòa án mà việc phân chia không bảo đảm được các điều kiện, diện tích, tách thửa theo quy định thì không được phép thực hiện tách thửa. - Các thửa đất được hợp nhất phải đảm bảo có cùng: + Mục đích sử dụng đất + Thời hạn sử dụng đất + Hình thức trả tiền thuê đất Ngoại trừ trường hợp hợp toàn bộ hoặc một phần thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất với nhau và trường hợp hợp thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất với thửa đất ở. - Trường hợp các thửa đất được hợp nhất khác nhau về mục đích sử dụng, thời hạn, hình thức trả tiền thuê như đã nêu trên thì phải thực hiện đồng thời thủ tục chuyển đổi, điều chỉnh, chuyển hình thức để thống nhất với nhau theo quy định của pháp luật. Thêm nữa, những quy định cụ thể về điều kiện và diện tích tối thiểu của việc tách thửa, hợp thửa đất đối với từng loại đất sẽ được UBND cấp tỉnh căn cứ dựa trên những yếu tố sau đây: - Tất cả những nguyên tắc, điều kiện như đã nêu tại mục (1) và (2). - Quy định pháp luật khác có liên quan. - Phong tục, tập quán của địa phương. Để tổng kết lại, trên đây là những nguyên tắc, điều kiện mà người sử dụng đất buộc phải đáp ứng được nếu muốn thực hiện việc tách thửa, hợp thửa đất từ ngày 01/01/2025.
Hợp thửa đất là gì? Thửa đất liền kề không cùng mục đích sử dụng có hợp thửa được không?
Bên cạnh nhu cầu tách thửa thì người sử dụng đất còn có nhu cầu hợp thửa để phù hợp với mục đích sử dụng. Vậy, khi muốn hợp thửa 02 mảnh đất liền kề nhưng không cùng mục đích sử dụng có được không? Điều kiện, thủ tục quy định như thế nào? 1. Hợp thửa là gì Theo quy định tại Khoản 1 Điều 3 Luật đất đai 2013 thì: Thửa đất là phần diện tích đất được giới hạn bởi ranh giới xác định trên thực địa hoặc được mô tả trên hồ sơ. Do đó, có thể hiểu hợp thửa đất là việc gộp các quyền sử dụng đối với các thửa đất liền kề của một chủ sở hữu thành một quyền sử dụng đất chung. 2. Đất không cùng mục đích sử dụng có được hợp thửa đất không? Tại tiết a điểm 2.3 khoản 2 Điều 8 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT quy định: Thửa đất được xác định theo phạm vi quản lý, sử dụng của một người sử dụng đất hoặc của một nhóm người cùng sử dụng đất hoặc của một người được Nhà nước giao quản lý đất; có cùng mục đích sử dụng theo quy định của pháp luật về đất đai. Như vậy, các thửa đất liền kề hợp thửa tạo thành thửa đất mới thì các thửa đất đó phải có cùng mục đích sử dụng. Trường hợp các thửa đất liền kề không cùng mục đích sử dụng mà muốn hợp thửa thì phải chuyển mục đích sử dụng đất về cùng một loại đất. 3. Thủ tục hợp thửa khi đất không cùng mục đích sử dụng Đầu tiên, cần làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo quy trình sau: Bước 1: chuẩn bị hồ sơ Người có nhu cầu hợp thửa cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ bao gồm: - Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất; - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. (Khoản 1 Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT) Bước 2: Nộp hồ sơ Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường. Cụ thể là Phòng Tài nguyên và Môi trường. Bước 3: Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính. Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Bước 4: Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định. (Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP) Sau khi các thửa đất liền kề có chung mục đích sử dụng đất thì người có nhu cầu hợp thửa chuẩn bị hồ sơ và thực hiện theo trình tự sau: Bước 1: chuẩn bị hồ sơ bao gồm - Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa; - Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp. Bước 2: Nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện Bước 3: Văn phòng đăng ký đất đai tiếp nhận hồ sơ và có trách nhiệm thực hiện: - Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất; - Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa; - Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã. (Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP) Bước 4: Trả kết quả Kết quả giải quyết thủ tục hành chính phải trả cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày có kết quả giải quyết. (Điểm a Khoản 5 Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP) Như vậy, hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu hợp thửa khi 02 thửa đất liền kề không cùng mục đích sử dụng thì phải thực hiện chuyển mục đích đích sử dụng đất để 02 thửa đất về chung mục đích sử dụng, sau đó mới tiến hành yêu cầu cơ quan có thẩm quyền hợp thửa được.
Đất hợp thửa phải cùng mục đích sử dụng
Thửa đất là phần diện tích đất được giới hạn bởi ranh giới xác định trên thực địa hoặc được mô tả trên hồ sơ (Khoản 1 Điều 3 Luật Đất đai 2013). Theo Tiết a Điểm 2.3 Khoản 2 Điều 8 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014: “Thửa đất được xác định theo phạm vi quản lý, sử dụng của một người sử dụng đất hoặc của một nhóm người cùng sử dụng đất hoặc của một người được Nhà nước giao quản lý đất; có cùng mục đích sử dụng theo quy định của pháp luật về đất đai”. Như vậy, các thửa đất liền kề hợp thửa tạo thành thửa đất mới thì các thửa đất đó phải có cùng mục đích sử dụng. Trường hợp các thửa đất liền kề không cùng mục đích sử dụng mà muốn hợp thửa thì cần thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất về cùng một loại đất để hợp thửa. Trường hợp sổ đỏ cấp chung đất ở và đất nông nghiệp Điều 12 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014: Trường hợp thửa đất hợp nhất từ nhiều thửa khác có nguồn gốc, thời hạn sử dụng đất khác nhau hoặc có phần đất sử dụng riêng của một người và phần đất sử dụng chung của nhiều người thì thể hiện ranh giới giữa các phần đất bằng đường nét đứt xen nét chấm, kèm theo ghi chú thích theo mục đích của đường ranh giới đó. Như vậy, pháp luật đất đai đã có quy định thể hiện thửa đất có các thời hạn sử dụng đất khác nhau trên Giấy chứng nhận. Theo Khoản 1 Điều 103 Luật Đất đai năm 2013 thì đất vườn, ao của hộ gia đình, cá nhân được xác định là đất ở phải trong cùng một thửa đất đang có nhà ở. Khoản 1 Điều 24 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định: “1. Đất vườn, ao quy định tại Điều 103 của Luật Đất đai áp dụng đối với trường hợp thửa đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở, kể cả thửa đất trong và ngoài khu dân cư thuộc các trường hợp sau: “a) Thửa đất hiện đang có nhà ở và vườn, ao; b) Thửa đất mà trên giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định này có thể hiện nhà ở và vườn, ao nhưng hiện trạng đã chuyển hết sang làm nhà ở”. Việc các dự án đo đạc địa chính cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không tách phần đất ở mà lại cấp chung cả đất ở và đất nông nghiệp là do đối với các thửa đất ở có vườn ao thì không xác định được ranh giới rõ ràng của từng loại đất. Do vậy, tiết đ Điểm 2.3 Khoản 2 Điều 8 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT quy định “Trường hợp đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở thì ranh, giới thửa đất được xác định là đường bao của toàn bộ diện tích đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở đó”.
Xin tư vấn về tách thửa và hợp thửa đất
Xin chào tất cả các thành viên của Dân Luật. Hiện tại mình có một trường hợp mong được sự hỗ trợ từ các thành viên Dân Luật như sau: Ông mình có một mảnh đất rộng 26 mét, dài 125 mét. Một phần mảnh đất trên đã được cấp GCN QSDĐ (Tạm hiểu đây là phần đất tiếp giáp đường quốc lộ chạy vào khoảng 50 mét đã được cấp GCN QSDĐ (400 m2 đất ở tại nông thôn và 900 m2 đất trồng cây hàng năm khác) phần đuôi chưa được cấp GCN QSDĐ. Hiện tại ông mình bán mảnh đất trên cho 2 người khác mỗi người 13m chiều rộng chạy dài 125 mét. (có nghĩa là chia đôi mảnh đất trên). Tuy nhiên khi tách thửa thì không đủ diện tích tối thiểu theo quy định tại Quyết định 22/2019/QĐ-UBND quy định về hạn mức giao đất, công nhận quyền sử dụng đất; diện tích đất tối thiểu được phép tách thửa trên địa bàn tỉnh Đắk Nông. (ở đây có nghĩa là trong diện tích đã được cấp GCN thì 400 m2 đất ở đủ điều kiện để tách thừa còn 900 m2 đất trồng cây hàng năm thì không đủ diện tích tối thiểu để tách thửa). Vậy trong trường hợp này để tách thửa thì cần phải đi làm thủ tục cấp GCN QSDĐ cho phần đất chưa được cấp GCN QSDĐ, sau đó hợp 2 GCN thành một rồi mới tách thửa. Hay là đi làm thủ tục tách thửa đồng thời yêu cầu cập nhật thêm phần đất chưa được cấp GCN vào sổ cũ cho đủ diên tích ạ? Hay là có quy trình nào khác? Ai biết rõ thủ tục quy trình trong trường hợp này trả lời giúp em với ạ. Em cũng tìm hiểu trên mạng nhưng chưa xác định được. Mong các thành viên của Dân Luật hỗ trợ giúp mình với ạ. Mình xin chân thành cảm ơn!
