Quy định về giải thích hợp đồng theo quy định pháp luật dân sự Việt Nam hiện hành?
Tìm hiểu về nội dung giải thích hợp đồng? Mục đích và ý nghĩa của việc giải thích hợp đồng? Các cách giải thích hợp đồng? Khái niệm về giải thích hợp đồng? Nội dung giải thích hợp đồng được quy định tại Điều 404 Bộ luật Dân sự 2015: “Điều 404. Giải thích hợp đồng 1. Khi hợp đồng có điều khoản không rõ ràng thì việc giải thích điều khoản đó không chỉ dựa vào ngôn từ của hợp đồng mà còn phải căn cứ vào ý chí của các bên được thể hiện trong toàn bộ quá trình trước, tại thời điểm xác lập, thực hiện hợp đồng. 2. Khi hợp đồng có điều khoản hoặc ngôn từ có thể hiểu theo nhiều nghĩa khác nhau thì phải giải thích theo nghĩa phù hợp nhất với mục đích, tính chất của hợp đồng. 3. Khi hợp đồng có điều khoản hoặc ngôn từ khó hiểu thì phải được giải thích theo tập quán tại địa điểm giao kết hợp đồng. 4. Các điều khoản trong hợp đồng phải được giải thích trong mối liên hệ với nhau, sao cho ý nghĩa của các điều khoản đó phù hợp với toàn bộ nội dung hợp đồng. 5. Trường hợp có sự mâu thuẫn giữa ý chí chung của các bên với ngôn từ sử dụng trong hợp đồng thì ý chí chung của các bên được dùng để giải thích hợp đồng. 6. Trường hợp bên soạn thảo đưa vào hợp đồng nội dung bất lợi cho bên kia thì khi giải thích hợp đồng phải theo hướng có lợi cho bên kia”. Hiệu lực của hợp đồng là yếu tố quyết định sự tồn tại của một quan hệ pháp lý. Để đảm bảo hợp đồng được thực hiện một cách hiệu quả, việc giải thích hợp đồng đóng vai trò vô cùng quan trọng. Trong đó, giải thích hợp đồng là quá trình làm rõ ý nghĩa của các điều khoản trong hợp đồng, đặc biệt là những điều khoản không rõ ràng, mâu thuẫn hoặc thiếu sót. Hoạt động này nhằm mục tiêu đảm bảo rằng các bên hiểu rõ quyền và nghĩa vụ của mình, từ đó thực hiện đúng hợp đồng. Việc giải thích hợp đồng nhằm mục tiêu: (i) Xác định nội dung hợp đồng: Làm rõ ý nghĩa của các điều khoản, đặc biệt là những điều khoản chung chung hoặc mơ hồ; (ii) Giải quyết tranh chấp: Giúp các bên tìm ra tiếng nói chung khi xảy ra tranh chấp liên quan đến nội dung hợp đồng; (iii) Bổ sung những thiếu sót: Điền đầy những thông tin còn thiếu hoặc mâu thuẫn trong hợp đồng; (iv) Đảm bảo thực hiện hợp đồng: Giúp các bên hiểu rõ nghĩa vụ của mình và thực hiện đúng theo hợp đồng. Các cách tiếp cận giải thích hợp đồng có thể suy xét đến gồm: (i) Giải thích theo ngữ cảnh: Dựa vào ngữ cảnh của hợp đồng, mục đích của các bên khi ký kết hợp đồng để hiểu rõ ý nghĩa của các điều khoản; (ii) Giải thích theo pháp luật: Áp dụng các quy định của pháp luật để làm rõ ý nghĩa của các điều khoản; (iii) Giải thích theo thông lệ thương mại: Dựa vào các thông lệ thương mại chung để hiểu rõ ý nghĩa của các điều khoản. Như vậy, giải thích hợp đồng là một hoạt động pháp lý phức tạp, đòi hỏi người thực hiện phải có kiến thức sâu rộng về pháp luật và kinh tế. Việc giải thích hợp đồng một cách chính xác và khách quan sẽ góp phần đảm bảo sự ổn định và hiệu quả của các quan hệ hợp đồng. Quy định của pháp luật về giải thích hợp đồng? Khi hợp đồng có những điều khoản không rõ ràng hoặc mâu thuẫn, việc giải thích hợp đồng trở nên cần thiết để đảm bảo việc thực hiện hợp đồng diễn ra suôn sẻ. Bộ luật Dân sự 2015 đã quy định một số nguyên tắc cơ bản để giải thích hợp đồng, bao gồm: - Ưu tiên ý chí chung của các bên: Ý chí của các bên khi ký kết hợp đồng luôn được đặt lên hàng đầu. Nếu có sự mâu thuẫn giữa ngôn từ trong hợp đồng và ý chí chung của các bên, ý chí chung sẽ được ưu tiên. - Phù hợp với mục đích và tính chất của hợp đồng: Việc giải thích hợp đồng phải đảm bảo phù hợp với mục đích và tính chất thực tế của hợp đồng. - Áp dụng tập quán: Trong một số trường hợp, có thể áp dụng các tập quán kinh doanh hoặc địa phương để giải thích các điều khoản trong hợp đồng. - Liên kết các điều khoản: Các điều khoản trong hợp đồng phải được hiểu trong mối liên hệ với nhau để đảm bảo tính nhất quán của hợp đồng. - Bảo vệ bên yếu thế: Khi có sự bất đồng về ý nghĩa của một điều khoản, và một bên có vị thế yếu thế hơn, thì việc giải thích sẽ nghiêng về phía bảo vệ bên yếu thế hơn. Mục đích của việc giải thích hợp đồng là làm rõ ý nghĩa của hợp đồng, đảm bảo rằng cả hai bên đều hiểu rõ quyền và nghĩa vụ của mình. Đồng thời giúp các bên tìm ra tiếng nói chung và tránh các tranh chấp pháp lý, đảm bảo rằng quyền lợi của tất cả các bên tham gia hợp đồng được bảo vệ. (Bài viết được tham khảo từ một số bài báo, công trình khoa học liên quan)
Hiệu lực trong hợp đồng mua bán hàng hóa giữa pháp nhân với cá nhân
Thưa Luật sư Trong HD mua bán mình có thỏa thuận về thời gian và hiệu lực thực hiện HD giữa 2 bên: Vậy nếu trong HD có ghi " Hợp đồng có hiệu lực từ ngày 1/1/2020 đến ngày 1/1/2021" như vậy có phù hợp không và có đúng theo quy định chưa ạ?
Hợp đồng thanh toán bằng ngoại tệ có giá trị pháp lý không?
Về việc sử dụng ngoại hối trên lãnh thổ Việt Nam, Điều 22 Pháp lệnh ngoại hối 2005 được sửa đổi bổ sung năm 2013 quy định: “Trên lãnh thổ Việt Nam, mọi giao dịch, thanh toán, niêm yết, quảng cáo, báo giá, định giá, ghi giá trong hợp đồng, thỏa thuận và các hình thức tương tự khác của người cư trú, người không cư trú không được thực hiện bằng ngoại hối, trừ các trường hợp được phép theo quy định của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam”. Trong đó, các trường hợp được phép sử dụng ngoại hối được quy định tại Điều 4 Thông tư 32/2013/TT-NHNN. Nội dung điều khoản trên cho thấy trừ một số trường hợp được phép sử dụng ngoại hối, pháp luật hiện hành cấm mọi giao dịch, thanh toán trên lãnh thổ Việt Nam thực hiện bằng ngoại hối. Do đó, nếu việc giao dịch mà thanh toán bằng ngoại hối thì sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính. Theo quy định hiện hành, hành vi thanh toán tiền hàng hóa, dịch vụ bằng ngoại tệ không đúng quy định pháp luật có thể bị phạt tiền từ 200.000.000 đồng đến 250.000.000 đồng (cụ thể về việc xử phạt một số hành vi vi phạm quy định ngoại hối khác các bạn xem thêm tại Điều 24 Nghị định 96/2014/NĐ-CP nhé). Vậy nên, những hợp đồng nào có điều khoản thể hiện giá cả, thanh toán bằng ngoại tệ thì đã vi phạm điều cấm của pháp luật. Việc vi phạm trên là cơ sở để Tòa án tuyên hợp đồng vô hiệu do có nội dung vi phạm điều cấm của pháp luật theo quy định của Bộ luật dân sự tại Điều 117 Bộ luật dân sự 2015: “Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội” thì vô hiệu. Như vậy, hợp đồng thỏa thuận điều khoản thanh toán bằng ngoại tệ, nếu không thuộc trường hợp pháp luật cho phép thì có thể xem là hợp đồng vô hiệu. Việc xử lý hợp đồng vô hiệu căn cứ vào Điều 131 Bộ luật dân sự 2015: - Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập. - Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả. - Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó. - Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường. - Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định. Theo đó, trường hợp hợp đồng ký kết giữa các bên quy định thanh toán bằng đồng ngoại tệ nếu không thuộc vào trường hợp được thanh toán bằng ngoại tệ thì các bên có quyền thực hiện các hành vi sau: - Thứ nhất, nếu hợp đồng chưa thực hiện các bên có quyền không thực hiện. - Thứ hai, nếu hợp đồng đang hoặc đã thực hiện xong thực hiện thì các bên chấm dứt việc thực hiện và khôi phục lại tình trạng ban đầu. Trong trường hợp này bên có lỗi phải bồi thường. Thông thường lỗi thuộc về bên soạn thảo hợp đồng khi họ đưa điều khoản thanh toán bằng ngoại tệ vào hợp đồng. Vì vậy, bên soạn thảo hợp đồng phải có trách nhiệm bồi thường thiệt hại cho bên còn lại nếu bên còn lại chứng minh được thiệt hại.
Hiệu lực của hợp đồng khi chuyển nhượng nhà đất chỉ có chữ ký một bên vợ/chồng?
>>> 03 câu hỏi thường gặp về tài sản của vợ chồng khi ly hôn >>> Cách chứng minh “tài sản riêng của vợ, chồng” trong thời kỳ hôn nhân? Thực tế vẫn xảy ra nhiều trường hợp vợ chồng chuyển nhượng tài sản chung là nhà đất nhưng hợp đồng chỉ có chữ ký của một bên vợ hoặc chồng. Liệu việc thiếu chữ ký của bên còn lại có làm cho hợp đồng bị vô hiệu hay không? Cùng theo dõi lời giải đáp tại bài viết dưới đây nhé! Pháp luật hôn nhân và gia đình ghi nhận, tài sản chung của vợ chồng thuộc sở hữu chung hợp nhất, được dùng để bảo đảm nhu cầu của gia đình, thực hiện nghĩa vụ chung của vợ chồng (khoản 2 Điều 33 Luật Hôn nhân và gia đình 2014). Trong đó, “sở hữu chung hợp nhất” được hiểu là sở hữu chung mà phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu chung không được xác định đối với tài sản chung (Điều 210 Bộ luật Dân sự 2015). Xét về vấn đề định đoạt tài sản chung: Các chủ sở hữu chung hợp nhất có quyền, nghĩa vụ ngang nhau đối với tài sản thuộc sở hữu chung (Khoản 2 Điều 210 Bộ luật Dân sự 2015). Mặt khác, tại Điều 35 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014 cũng có quy định cụ thể về về quyền của vợ chồng đối với tài sản chung như sau: - Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung do vợ chồng thỏa thuận. - Việc định đoạt tài sản chung phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng trong những trường hợp: + Bất động sản; + Động sản mà theo quy định của pháp luật phải đăng ký quyền sở hữu; + Tài sản đang là nguồn tạo ra thu nhập chủ yếu của gia đình. Từ các căn cứ trên, chúng ta đưa ra kết luận: khi nhà đất là tài sản chung của vợ chồng thì việc định đoạt nhà đất như chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của cả vợ và chồng, tức là phải có sự thống nhất ý chí giữa hai vợ chồng. Do vậy, trường hợp chỉ có một bên vợ/chồng ký vào hợp đồng chuyển nhượng nhà đất thì cần xét đến 02 trường hợp sau: >>>TH1: Nếu giữa hai vợ chồng CÓ thỏa thuận về việc chỉ có một mình vợ/chồng ký tên vào hợp đồng thì hợp đồng đó vẫn có hiệu lực. Tuy nhiên, việc thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ do một người đứng tên phải được lập thành văn bản theo quy định của pháp luật. >>>TH2: Nếu giữa hai vợ chồng KHÔNG có thỏa thuận về việc chỉ có một mình vợ/chồng ký tên, giữa hai vợ chồng không có văn bản thỏa thuận việc một mình vợ/chồng ký tên vào hợp đồng nói trên thì hợp đồng chuyển nhượng nhà đất không có hiệu lực. Vì có rất nhiều trường hợp khi bán nhà đất chỉ có một mình vợ hoặc chồng đứng tên trên giấy chuyển nhượng, đến khi có tranh chấp lại lấy căn cứ do bán nhà đất không có sự đồng ý của vợ nên hợp đồng vô hiệu. Điều này dễ làm ảnh hưởng đến quyền lợi của bên nhận chuyển nhượng. Để giải quyết trường hợp này, Án lệ số 04/2016/AL đã làm rõ về việc chuyển nhượng đất chỉ có chữ ký của chồng trong hợp đồng. Án lệ số 04/2016 giải quyết Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Tý, ông Tiến với vợ chồng ông Ngự, bà Phấn. Theo đó: “Bà Tý và ông Tiến có mua nhà đất của vợ chồng ông Ngự bà Phấn thông qua hợp đồng mua bán nhà, đất ngày 26-4-1996. Việc chuyển nhượng nhà, đất diễn ra từ năm 1996, sau khi mua nhà, đất, ông Tiến, bà Tý đã trả đủ tiền, nhận nhà đất, tôn nền đất, sửa lại nhà và cho các cháu đến ở. Trong khi đó gia đình ông Ngự, bà Phấn vẫn ở trên diện tích đất còn lại, liền kề với nhà ông Tiến, bà Tý. Nhưng khi xảy ra tranh chấp, ông Ngự và bà Phấn cho rằng hợp đồng chuyển nhượng nói trên chỉ có chữ ký của ông Ngự, việc chuyển nhượng bà Phấn không biết nên hợp đồng chuyển nhượng không có hiệu lực, đất có tranh chấp vẫn là của ông bà. Tuy nhiên, theo lời khai của các người con ông Ngự, bà Phấn thì sau khi bán nhà, đất cho vợ chồng bà Tý, ông Ngự, bà Phấn đã phân chia vàng cho các người con. Mặt khác, sau khi chuyển nhượng và giao nhà đất cho ông Tiến, bà Tý thì ngày 26-4-1996, ông Ngự còn viết “giấy cam kết” có nội dung mượn lại phần nhà đất đã sang nhượng để ở khi xây dựng lại nhà trên phần đất còn lại và trong thực tế vợ chồng bà Phấn, ông Ngự đã sử dụng phần nhà đất của bà Tý, ông Tiến khi xây dựng nhà. Như vậy, có cơ sở xác định bà Phấn biết có việc chuyển nhượng nhà, đất giữa ông Ngự với vợ chồng ông Tiến và bà Tý, bà Phấn đã đồng ý, cùng thực hiện nên việc bà Phấn khiếu nại cho rằng ông Ngự chuyển nhượng nhà đất cho vợ chồng bà Tý bà không biết là không có căn cứ. Trong vụ tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên, đất là tài sản chung của vợ chồng mà chỉ có một người đứng tên ký hợp đồng chuyển nhượng nhà đất đó cho người khác, người còn lại không ký tên trong hợp đồng; nếu có đủ căn cứ xác định bên chuyển nhượng đã nhận đủ số tiền theo thỏa thuận, người không ký tên trong hợp đồng biết và cùng sử dụng tiền chuyển nhượng nhà đất; bên nhận chuyển nhượng nhà đất đã nhận và quản lý, sử dụng nhà đất đó công khai; người không ký tên trong hợp đồng biết mà không có ý kiến phản đối gì thì phải xác định là người đó đồng ý với việc chuyển nhượng nhà đất. Từ các lập luận và phán quyết của Tòa án cho thấy việc chuyển nhượng đất mặc dù chỉ có một mình chồng ký tên vào hợp đồng nhưng để kết luận hợp đồng đó có hiệu lực hay không phải căn cứ vào việc thống nhất ý chí của vợ chồng.” Theo đó, nội dung án lệ trên đã xác định: nếu một bên vợ/chồng còn lại không ký tên vào hợp đồng nhưng biết việc chuyển nhượng nhà đất nhưng không phản đối hoặc đã thực hiện hợp đồng như nhận tiền, giao đất đây được xem là căn cứ chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng theo khoản 2 Điều 393 Bộ luật Dân sự 2015 (biết mà không phản đối chính là đồng ý). Vì vậy, hợp đồng chuyển nhượng vẫn có hiệu lực. Kết luận: để xác định hợp đồng chuyển nhượng nhà đất chỉ có chữ ký của một bên vợ/chồng liệu có hiệu lực hay không thì chúng ta phải xác định được tài sản đó có phải tài sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng hay không, việc chuyển nhượng đất đó có được sự thống nhất ý chí của hai vợ chồng hay không.
Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng nhà đất mà quy định phải có công chứng, chứng thực
Theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Đất đai năm 2013, hiện nay đang có các cách hiểu khác nhau về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng liên quan đến nhà đất, là loại hợp đồng mà pháp luật có yêu cầu công chứng, chứng thực. Quy định của pháp luật: Theo Điều 500 BLDS 2015 thì hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất. BLDS 2015 quy định về nội dung của hợp đồng về quyền sử dụng đất, hình thức, thủ tục thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất và hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất tại các điều 501, 502 và 503, cụ thể như sau: “Điều 501. Nội dung của hợp đồng về quyền sử dụng đất Quy định chung về hợp đồng và nội dung của hợp đồng thông dụng có liên quan trong Bộ luật này cũng được áp dụng với hợp đồng về quyền sử dụng đất, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Nội dung của hợp đồng về quyền sử dụng đất không được trái với quy định về mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng đất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các quyền, nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan. Điều 502. Hình thức, thủ tục thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất (sửa đổi) Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan. Việc thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan. Điều 503. Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật Đất đai.” Liên quan đến quyền sử dụng đất có các loại hợp đồng mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà… Khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014 quy định: “1. Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này. Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.” Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất như sau: “3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau: a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này; b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên; c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự; d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.” Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.” Có mâu thuẫn, chồng chéo hay không? Từ các quy định nêu trên, hiện nay đang có các cách hiểu khác nhau về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng liên quan đến nhà, đất là loại hợp đồng mà pháp luật có yêu cầu công chứng, chứng thực. Cụ thể như sau: – Quan điểm thứ nhất cho rằng: Các quy định về thời điểm có hiệu lực nêu trên là hoàn toàn thống nhất, không có mâu thuẫn gì; các loại hợp đồng mà pháp luật yêu cầu hình thức bằng văn bản có công chứng, chứng thực có hiệu lực từ thời điểm công chứng, chứng thực, trừ trường hợp luật có quy định khác hoặc các bên có thỏa thuận khác. – Quan điểm thứ hai cho rằng: Các quy định nêu trên của BLDS 2015 và Luật Đất đai 2013 có sự chồng chéo, thiếu thống nhất [1] Qua nghiên cứu quy định của BLDS 2015 về hiệu lực của hợp đồng, tác giả thấy rằng Điều 401 BLDS 2015 về cơ bản giữa nguyên quy định tại Điều 405 BLDS năm 2005, chỉ chỉnh sửa về kỹ thuật và bổ sung thêm quy định tại khoản 2. Cụ thể Điều 401 BLDS 2015 quy định như sau: “1. Hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật liên quan có quy định khác. Từ thời điểm hợp đồng có hiệu lực, các bên phải thực hiện quyền và nghĩa vụ đối với nhau theo cam kết. Hợp đồng chỉ có thể bị sửa đổi hoặc hủy bỏ theo thỏa thuận của các bên hoặc theo quy định của pháp luật.” Điều 5 Luật Công chứng năm 2014 quy định: “1. Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng. Hợp đồng, giao dịch được công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan; trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên tham gia hợp đồng, giao dịch có thỏa thuận khác. Hợp đồng, giao dịch được công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng, giao dịch được công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu.” Với các quy định trên, tác giả cho rằng hoàn toàn không có sự mâu thuẫn hay chồng chéo trong các quy định của pháp luật về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng liên quan đến nhà, đất mà pháp luật quy định phải công chứng, chứng thực. Theo quy định của pháp luật dân sự thì hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự[2]. Sau khi các bên đã giao kết hợp đồng dưới một hình thức nhất định phù hợp với pháp luật và hợp đồng đó đáp ứng đầy đủ các điều kiện mà pháp luật yêu cầu thì hợp đồng có hiệu lực bắt buộc đối với các bên[3]. Điều đó có nghĩa là từ thời điểm hợp đồng có hiệu lực, các bên trong hợp đồng bắt đầu có quyền và nghĩa vụ dân sự đối với nhau. Thời điểm có hiệu lực của các loại hợp đồng mà pháp luật quy định hình thức phải là bằng văn bản có công chứng, chứng thực trong đó có hợp đồng mua bán nhà ở, chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ ngày công chứng, chứng thực. Khi hợp đồng có hiệu lực các bên phải thực hiện quyền và nghĩa vụ đối với nhau theo cam kết. Vì vậy, thực hiện hợp đồng dân sự là việc các bên tiến hành các hành vi mà mỗi một bên tham gia hợp đồng phải thực hiện nhằm đáp ứng những quyền dân sự tương ứng của bên kia. Khi thực hiện hợp đồng dân sự, các bên phải tuân thủ các nguyên tắc đã được BLDS quy định. Thực hiện đúng, đầy đủ các điều khoản về đối tượng, địa điểm, thời hạn, phương thức và các thỏa thuận khác mà nội dung của hợp đồng đã xác định. Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.” Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất bao gồm chuỗi các hành vi: giao kết hợp đồng, thực hiện hợp đồng (các bên thực hiện các quyền và nghĩa vụ được xác định trong hợp đồng), đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và cơ quan có thẩm quyền ghi vào sổ địa chính. Như vậy, với quy định tại khoản 3 Điều 183 Luật Đất đai nêu trên, cần phải hiểu là việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính tức là việc chuyển đổi, chuyển nhượng… quyền sử dụng đất đã hoàn thành chứ không thể hiểu là hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại… có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký. Và mặc dù không có sự mâu thuẫn hay chồng chéo trong các quy định của pháp luật về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng liên quan đến nhà, đất mà pháp luật quy định phải công chứng, chứng thực như đã nêu ở trên nhưng trong điều kiện cho phép sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2013, để bảo đảm việc nhận thức cũng như áp dụng pháp luật được thống nhất, theo tác giả khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 cần sửa đổi, bổ sung như sau: “3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và hoàn thành kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.” Nguồn: Tạp chí Tòa án [1] Chu Thị Hải Quỳnh, “Quy định về thực hiện hợp đồng – xu hướng xa rời BLDS của Luật Nhà ở và Luật Đất đai”, link: https://tapchitoaan.vn/bai-viet/tap-chi-giay/quy-dinh-ve-thuc-hien-hop-dong-xu-huong-xa-roi-blds-cua-luat-nha-o-va-luat-dat-dai?fbclid=IwAR3hYcueXXjo-sVvsY1rrI7kRL7bi-lEPQAHba39Ctt5MV02qxDszlQzruY [2] Điều 388 BLDS năm 2005; Điều 385 BLDS năm 2015. [3] Điều 122 BLDS năm 2005; Điều 117 BLDS năm 2015
HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG UỶ QUYỀN
Chào danluat Em có vấn đề muồn hỏi các chuyên gia tư vấn giúp ạ. Năm 2009, Bên A (Bác em) đứng ra bảo đảm bằng quyền sử dụng đất cho B vay tiền ngân hàng (có ra công chứng làm hợp đồng uỷ quyền). Năm 2010, B vay ngân hàng C 1,6 tỷ. B không trả được tiền cho C nên C kiện, bản án đã có hiệu lực và đang trong giai đoạn thi hành án (các thông tin này đều được xác thực trong bản án) Em đi hỏi giúp bà B xem hợp đồng uỷ quyền có điều khoản gì, thì khi ra vp công chứng tra dữ liệu thì vp công chứng chỉ có dữ liệu là bà B uỷ quyền cho một người nào đó khác vào năm 2003 chứ không có thông tin về việc uỷ quyền năm 2009. Các anh chị cho em hỏi là: hợp đồng uỷ quyền của A cho B đi vay C trong trường hợp này có hiệu lực không ạ? Và khi nào một hợp đồng uỷ quyền sử dụng đất có hiệu lực? Khi nào thông tin về việc uỷ quyền xuất hiện trên dữ liệu của văn phòng công chứng ? Em xin chân thành cảm ơn các chuyên gia ạ.
Quy định về giải thích hợp đồng theo quy định pháp luật dân sự Việt Nam hiện hành?
Tìm hiểu về nội dung giải thích hợp đồng? Mục đích và ý nghĩa của việc giải thích hợp đồng? Các cách giải thích hợp đồng? Khái niệm về giải thích hợp đồng? Nội dung giải thích hợp đồng được quy định tại Điều 404 Bộ luật Dân sự 2015: “Điều 404. Giải thích hợp đồng 1. Khi hợp đồng có điều khoản không rõ ràng thì việc giải thích điều khoản đó không chỉ dựa vào ngôn từ của hợp đồng mà còn phải căn cứ vào ý chí của các bên được thể hiện trong toàn bộ quá trình trước, tại thời điểm xác lập, thực hiện hợp đồng. 2. Khi hợp đồng có điều khoản hoặc ngôn từ có thể hiểu theo nhiều nghĩa khác nhau thì phải giải thích theo nghĩa phù hợp nhất với mục đích, tính chất của hợp đồng. 3. Khi hợp đồng có điều khoản hoặc ngôn từ khó hiểu thì phải được giải thích theo tập quán tại địa điểm giao kết hợp đồng. 4. Các điều khoản trong hợp đồng phải được giải thích trong mối liên hệ với nhau, sao cho ý nghĩa của các điều khoản đó phù hợp với toàn bộ nội dung hợp đồng. 5. Trường hợp có sự mâu thuẫn giữa ý chí chung của các bên với ngôn từ sử dụng trong hợp đồng thì ý chí chung của các bên được dùng để giải thích hợp đồng. 6. Trường hợp bên soạn thảo đưa vào hợp đồng nội dung bất lợi cho bên kia thì khi giải thích hợp đồng phải theo hướng có lợi cho bên kia”. Hiệu lực của hợp đồng là yếu tố quyết định sự tồn tại của một quan hệ pháp lý. Để đảm bảo hợp đồng được thực hiện một cách hiệu quả, việc giải thích hợp đồng đóng vai trò vô cùng quan trọng. Trong đó, giải thích hợp đồng là quá trình làm rõ ý nghĩa của các điều khoản trong hợp đồng, đặc biệt là những điều khoản không rõ ràng, mâu thuẫn hoặc thiếu sót. Hoạt động này nhằm mục tiêu đảm bảo rằng các bên hiểu rõ quyền và nghĩa vụ của mình, từ đó thực hiện đúng hợp đồng. Việc giải thích hợp đồng nhằm mục tiêu: (i) Xác định nội dung hợp đồng: Làm rõ ý nghĩa của các điều khoản, đặc biệt là những điều khoản chung chung hoặc mơ hồ; (ii) Giải quyết tranh chấp: Giúp các bên tìm ra tiếng nói chung khi xảy ra tranh chấp liên quan đến nội dung hợp đồng; (iii) Bổ sung những thiếu sót: Điền đầy những thông tin còn thiếu hoặc mâu thuẫn trong hợp đồng; (iv) Đảm bảo thực hiện hợp đồng: Giúp các bên hiểu rõ nghĩa vụ của mình và thực hiện đúng theo hợp đồng. Các cách tiếp cận giải thích hợp đồng có thể suy xét đến gồm: (i) Giải thích theo ngữ cảnh: Dựa vào ngữ cảnh của hợp đồng, mục đích của các bên khi ký kết hợp đồng để hiểu rõ ý nghĩa của các điều khoản; (ii) Giải thích theo pháp luật: Áp dụng các quy định của pháp luật để làm rõ ý nghĩa của các điều khoản; (iii) Giải thích theo thông lệ thương mại: Dựa vào các thông lệ thương mại chung để hiểu rõ ý nghĩa của các điều khoản. Như vậy, giải thích hợp đồng là một hoạt động pháp lý phức tạp, đòi hỏi người thực hiện phải có kiến thức sâu rộng về pháp luật và kinh tế. Việc giải thích hợp đồng một cách chính xác và khách quan sẽ góp phần đảm bảo sự ổn định và hiệu quả của các quan hệ hợp đồng. Quy định của pháp luật về giải thích hợp đồng? Khi hợp đồng có những điều khoản không rõ ràng hoặc mâu thuẫn, việc giải thích hợp đồng trở nên cần thiết để đảm bảo việc thực hiện hợp đồng diễn ra suôn sẻ. Bộ luật Dân sự 2015 đã quy định một số nguyên tắc cơ bản để giải thích hợp đồng, bao gồm: - Ưu tiên ý chí chung của các bên: Ý chí của các bên khi ký kết hợp đồng luôn được đặt lên hàng đầu. Nếu có sự mâu thuẫn giữa ngôn từ trong hợp đồng và ý chí chung của các bên, ý chí chung sẽ được ưu tiên. - Phù hợp với mục đích và tính chất của hợp đồng: Việc giải thích hợp đồng phải đảm bảo phù hợp với mục đích và tính chất thực tế của hợp đồng. - Áp dụng tập quán: Trong một số trường hợp, có thể áp dụng các tập quán kinh doanh hoặc địa phương để giải thích các điều khoản trong hợp đồng. - Liên kết các điều khoản: Các điều khoản trong hợp đồng phải được hiểu trong mối liên hệ với nhau để đảm bảo tính nhất quán của hợp đồng. - Bảo vệ bên yếu thế: Khi có sự bất đồng về ý nghĩa của một điều khoản, và một bên có vị thế yếu thế hơn, thì việc giải thích sẽ nghiêng về phía bảo vệ bên yếu thế hơn. Mục đích của việc giải thích hợp đồng là làm rõ ý nghĩa của hợp đồng, đảm bảo rằng cả hai bên đều hiểu rõ quyền và nghĩa vụ của mình. Đồng thời giúp các bên tìm ra tiếng nói chung và tránh các tranh chấp pháp lý, đảm bảo rằng quyền lợi của tất cả các bên tham gia hợp đồng được bảo vệ. (Bài viết được tham khảo từ một số bài báo, công trình khoa học liên quan)
Hiệu lực trong hợp đồng mua bán hàng hóa giữa pháp nhân với cá nhân
Thưa Luật sư Trong HD mua bán mình có thỏa thuận về thời gian và hiệu lực thực hiện HD giữa 2 bên: Vậy nếu trong HD có ghi " Hợp đồng có hiệu lực từ ngày 1/1/2020 đến ngày 1/1/2021" như vậy có phù hợp không và có đúng theo quy định chưa ạ?
Hợp đồng thanh toán bằng ngoại tệ có giá trị pháp lý không?
Về việc sử dụng ngoại hối trên lãnh thổ Việt Nam, Điều 22 Pháp lệnh ngoại hối 2005 được sửa đổi bổ sung năm 2013 quy định: “Trên lãnh thổ Việt Nam, mọi giao dịch, thanh toán, niêm yết, quảng cáo, báo giá, định giá, ghi giá trong hợp đồng, thỏa thuận và các hình thức tương tự khác của người cư trú, người không cư trú không được thực hiện bằng ngoại hối, trừ các trường hợp được phép theo quy định của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam”. Trong đó, các trường hợp được phép sử dụng ngoại hối được quy định tại Điều 4 Thông tư 32/2013/TT-NHNN. Nội dung điều khoản trên cho thấy trừ một số trường hợp được phép sử dụng ngoại hối, pháp luật hiện hành cấm mọi giao dịch, thanh toán trên lãnh thổ Việt Nam thực hiện bằng ngoại hối. Do đó, nếu việc giao dịch mà thanh toán bằng ngoại hối thì sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính. Theo quy định hiện hành, hành vi thanh toán tiền hàng hóa, dịch vụ bằng ngoại tệ không đúng quy định pháp luật có thể bị phạt tiền từ 200.000.000 đồng đến 250.000.000 đồng (cụ thể về việc xử phạt một số hành vi vi phạm quy định ngoại hối khác các bạn xem thêm tại Điều 24 Nghị định 96/2014/NĐ-CP nhé). Vậy nên, những hợp đồng nào có điều khoản thể hiện giá cả, thanh toán bằng ngoại tệ thì đã vi phạm điều cấm của pháp luật. Việc vi phạm trên là cơ sở để Tòa án tuyên hợp đồng vô hiệu do có nội dung vi phạm điều cấm của pháp luật theo quy định của Bộ luật dân sự tại Điều 117 Bộ luật dân sự 2015: “Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội” thì vô hiệu. Như vậy, hợp đồng thỏa thuận điều khoản thanh toán bằng ngoại tệ, nếu không thuộc trường hợp pháp luật cho phép thì có thể xem là hợp đồng vô hiệu. Việc xử lý hợp đồng vô hiệu căn cứ vào Điều 131 Bộ luật dân sự 2015: - Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập. - Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả. - Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó. - Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường. - Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định. Theo đó, trường hợp hợp đồng ký kết giữa các bên quy định thanh toán bằng đồng ngoại tệ nếu không thuộc vào trường hợp được thanh toán bằng ngoại tệ thì các bên có quyền thực hiện các hành vi sau: - Thứ nhất, nếu hợp đồng chưa thực hiện các bên có quyền không thực hiện. - Thứ hai, nếu hợp đồng đang hoặc đã thực hiện xong thực hiện thì các bên chấm dứt việc thực hiện và khôi phục lại tình trạng ban đầu. Trong trường hợp này bên có lỗi phải bồi thường. Thông thường lỗi thuộc về bên soạn thảo hợp đồng khi họ đưa điều khoản thanh toán bằng ngoại tệ vào hợp đồng. Vì vậy, bên soạn thảo hợp đồng phải có trách nhiệm bồi thường thiệt hại cho bên còn lại nếu bên còn lại chứng minh được thiệt hại.
Hiệu lực của hợp đồng khi chuyển nhượng nhà đất chỉ có chữ ký một bên vợ/chồng?
>>> 03 câu hỏi thường gặp về tài sản của vợ chồng khi ly hôn >>> Cách chứng minh “tài sản riêng của vợ, chồng” trong thời kỳ hôn nhân? Thực tế vẫn xảy ra nhiều trường hợp vợ chồng chuyển nhượng tài sản chung là nhà đất nhưng hợp đồng chỉ có chữ ký của một bên vợ hoặc chồng. Liệu việc thiếu chữ ký của bên còn lại có làm cho hợp đồng bị vô hiệu hay không? Cùng theo dõi lời giải đáp tại bài viết dưới đây nhé! Pháp luật hôn nhân và gia đình ghi nhận, tài sản chung của vợ chồng thuộc sở hữu chung hợp nhất, được dùng để bảo đảm nhu cầu của gia đình, thực hiện nghĩa vụ chung của vợ chồng (khoản 2 Điều 33 Luật Hôn nhân và gia đình 2014). Trong đó, “sở hữu chung hợp nhất” được hiểu là sở hữu chung mà phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu chung không được xác định đối với tài sản chung (Điều 210 Bộ luật Dân sự 2015). Xét về vấn đề định đoạt tài sản chung: Các chủ sở hữu chung hợp nhất có quyền, nghĩa vụ ngang nhau đối với tài sản thuộc sở hữu chung (Khoản 2 Điều 210 Bộ luật Dân sự 2015). Mặt khác, tại Điều 35 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014 cũng có quy định cụ thể về về quyền của vợ chồng đối với tài sản chung như sau: - Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung do vợ chồng thỏa thuận. - Việc định đoạt tài sản chung phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng trong những trường hợp: + Bất động sản; + Động sản mà theo quy định của pháp luật phải đăng ký quyền sở hữu; + Tài sản đang là nguồn tạo ra thu nhập chủ yếu của gia đình. Từ các căn cứ trên, chúng ta đưa ra kết luận: khi nhà đất là tài sản chung của vợ chồng thì việc định đoạt nhà đất như chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của cả vợ và chồng, tức là phải có sự thống nhất ý chí giữa hai vợ chồng. Do vậy, trường hợp chỉ có một bên vợ/chồng ký vào hợp đồng chuyển nhượng nhà đất thì cần xét đến 02 trường hợp sau: >>>TH1: Nếu giữa hai vợ chồng CÓ thỏa thuận về việc chỉ có một mình vợ/chồng ký tên vào hợp đồng thì hợp đồng đó vẫn có hiệu lực. Tuy nhiên, việc thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ do một người đứng tên phải được lập thành văn bản theo quy định của pháp luật. >>>TH2: Nếu giữa hai vợ chồng KHÔNG có thỏa thuận về việc chỉ có một mình vợ/chồng ký tên, giữa hai vợ chồng không có văn bản thỏa thuận việc một mình vợ/chồng ký tên vào hợp đồng nói trên thì hợp đồng chuyển nhượng nhà đất không có hiệu lực. Vì có rất nhiều trường hợp khi bán nhà đất chỉ có một mình vợ hoặc chồng đứng tên trên giấy chuyển nhượng, đến khi có tranh chấp lại lấy căn cứ do bán nhà đất không có sự đồng ý của vợ nên hợp đồng vô hiệu. Điều này dễ làm ảnh hưởng đến quyền lợi của bên nhận chuyển nhượng. Để giải quyết trường hợp này, Án lệ số 04/2016/AL đã làm rõ về việc chuyển nhượng đất chỉ có chữ ký của chồng trong hợp đồng. Án lệ số 04/2016 giải quyết Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Tý, ông Tiến với vợ chồng ông Ngự, bà Phấn. Theo đó: “Bà Tý và ông Tiến có mua nhà đất của vợ chồng ông Ngự bà Phấn thông qua hợp đồng mua bán nhà, đất ngày 26-4-1996. Việc chuyển nhượng nhà, đất diễn ra từ năm 1996, sau khi mua nhà, đất, ông Tiến, bà Tý đã trả đủ tiền, nhận nhà đất, tôn nền đất, sửa lại nhà và cho các cháu đến ở. Trong khi đó gia đình ông Ngự, bà Phấn vẫn ở trên diện tích đất còn lại, liền kề với nhà ông Tiến, bà Tý. Nhưng khi xảy ra tranh chấp, ông Ngự và bà Phấn cho rằng hợp đồng chuyển nhượng nói trên chỉ có chữ ký của ông Ngự, việc chuyển nhượng bà Phấn không biết nên hợp đồng chuyển nhượng không có hiệu lực, đất có tranh chấp vẫn là của ông bà. Tuy nhiên, theo lời khai của các người con ông Ngự, bà Phấn thì sau khi bán nhà, đất cho vợ chồng bà Tý, ông Ngự, bà Phấn đã phân chia vàng cho các người con. Mặt khác, sau khi chuyển nhượng và giao nhà đất cho ông Tiến, bà Tý thì ngày 26-4-1996, ông Ngự còn viết “giấy cam kết” có nội dung mượn lại phần nhà đất đã sang nhượng để ở khi xây dựng lại nhà trên phần đất còn lại và trong thực tế vợ chồng bà Phấn, ông Ngự đã sử dụng phần nhà đất của bà Tý, ông Tiến khi xây dựng nhà. Như vậy, có cơ sở xác định bà Phấn biết có việc chuyển nhượng nhà, đất giữa ông Ngự với vợ chồng ông Tiến và bà Tý, bà Phấn đã đồng ý, cùng thực hiện nên việc bà Phấn khiếu nại cho rằng ông Ngự chuyển nhượng nhà đất cho vợ chồng bà Tý bà không biết là không có căn cứ. Trong vụ tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên, đất là tài sản chung của vợ chồng mà chỉ có một người đứng tên ký hợp đồng chuyển nhượng nhà đất đó cho người khác, người còn lại không ký tên trong hợp đồng; nếu có đủ căn cứ xác định bên chuyển nhượng đã nhận đủ số tiền theo thỏa thuận, người không ký tên trong hợp đồng biết và cùng sử dụng tiền chuyển nhượng nhà đất; bên nhận chuyển nhượng nhà đất đã nhận và quản lý, sử dụng nhà đất đó công khai; người không ký tên trong hợp đồng biết mà không có ý kiến phản đối gì thì phải xác định là người đó đồng ý với việc chuyển nhượng nhà đất. Từ các lập luận và phán quyết của Tòa án cho thấy việc chuyển nhượng đất mặc dù chỉ có một mình chồng ký tên vào hợp đồng nhưng để kết luận hợp đồng đó có hiệu lực hay không phải căn cứ vào việc thống nhất ý chí của vợ chồng.” Theo đó, nội dung án lệ trên đã xác định: nếu một bên vợ/chồng còn lại không ký tên vào hợp đồng nhưng biết việc chuyển nhượng nhà đất nhưng không phản đối hoặc đã thực hiện hợp đồng như nhận tiền, giao đất đây được xem là căn cứ chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng theo khoản 2 Điều 393 Bộ luật Dân sự 2015 (biết mà không phản đối chính là đồng ý). Vì vậy, hợp đồng chuyển nhượng vẫn có hiệu lực. Kết luận: để xác định hợp đồng chuyển nhượng nhà đất chỉ có chữ ký của một bên vợ/chồng liệu có hiệu lực hay không thì chúng ta phải xác định được tài sản đó có phải tài sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng hay không, việc chuyển nhượng đất đó có được sự thống nhất ý chí của hai vợ chồng hay không.
Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng nhà đất mà quy định phải có công chứng, chứng thực
Theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Đất đai năm 2013, hiện nay đang có các cách hiểu khác nhau về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng liên quan đến nhà đất, là loại hợp đồng mà pháp luật có yêu cầu công chứng, chứng thực. Quy định của pháp luật: Theo Điều 500 BLDS 2015 thì hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất. BLDS 2015 quy định về nội dung của hợp đồng về quyền sử dụng đất, hình thức, thủ tục thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất và hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất tại các điều 501, 502 và 503, cụ thể như sau: “Điều 501. Nội dung của hợp đồng về quyền sử dụng đất Quy định chung về hợp đồng và nội dung của hợp đồng thông dụng có liên quan trong Bộ luật này cũng được áp dụng với hợp đồng về quyền sử dụng đất, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Nội dung của hợp đồng về quyền sử dụng đất không được trái với quy định về mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng đất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các quyền, nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan. Điều 502. Hình thức, thủ tục thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất (sửa đổi) Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan. Việc thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan. Điều 503. Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật Đất đai.” Liên quan đến quyền sử dụng đất có các loại hợp đồng mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà… Khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014 quy định: “1. Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này. Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.” Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất như sau: “3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau: a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này; b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên; c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự; d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.” Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.” Có mâu thuẫn, chồng chéo hay không? Từ các quy định nêu trên, hiện nay đang có các cách hiểu khác nhau về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng liên quan đến nhà, đất là loại hợp đồng mà pháp luật có yêu cầu công chứng, chứng thực. Cụ thể như sau: – Quan điểm thứ nhất cho rằng: Các quy định về thời điểm có hiệu lực nêu trên là hoàn toàn thống nhất, không có mâu thuẫn gì; các loại hợp đồng mà pháp luật yêu cầu hình thức bằng văn bản có công chứng, chứng thực có hiệu lực từ thời điểm công chứng, chứng thực, trừ trường hợp luật có quy định khác hoặc các bên có thỏa thuận khác. – Quan điểm thứ hai cho rằng: Các quy định nêu trên của BLDS 2015 và Luật Đất đai 2013 có sự chồng chéo, thiếu thống nhất [1] Qua nghiên cứu quy định của BLDS 2015 về hiệu lực của hợp đồng, tác giả thấy rằng Điều 401 BLDS 2015 về cơ bản giữa nguyên quy định tại Điều 405 BLDS năm 2005, chỉ chỉnh sửa về kỹ thuật và bổ sung thêm quy định tại khoản 2. Cụ thể Điều 401 BLDS 2015 quy định như sau: “1. Hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật liên quan có quy định khác. Từ thời điểm hợp đồng có hiệu lực, các bên phải thực hiện quyền và nghĩa vụ đối với nhau theo cam kết. Hợp đồng chỉ có thể bị sửa đổi hoặc hủy bỏ theo thỏa thuận của các bên hoặc theo quy định của pháp luật.” Điều 5 Luật Công chứng năm 2014 quy định: “1. Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng. Hợp đồng, giao dịch được công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan; trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên tham gia hợp đồng, giao dịch có thỏa thuận khác. Hợp đồng, giao dịch được công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng, giao dịch được công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu.” Với các quy định trên, tác giả cho rằng hoàn toàn không có sự mâu thuẫn hay chồng chéo trong các quy định của pháp luật về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng liên quan đến nhà, đất mà pháp luật quy định phải công chứng, chứng thực. Theo quy định của pháp luật dân sự thì hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự[2]. Sau khi các bên đã giao kết hợp đồng dưới một hình thức nhất định phù hợp với pháp luật và hợp đồng đó đáp ứng đầy đủ các điều kiện mà pháp luật yêu cầu thì hợp đồng có hiệu lực bắt buộc đối với các bên[3]. Điều đó có nghĩa là từ thời điểm hợp đồng có hiệu lực, các bên trong hợp đồng bắt đầu có quyền và nghĩa vụ dân sự đối với nhau. Thời điểm có hiệu lực của các loại hợp đồng mà pháp luật quy định hình thức phải là bằng văn bản có công chứng, chứng thực trong đó có hợp đồng mua bán nhà ở, chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ ngày công chứng, chứng thực. Khi hợp đồng có hiệu lực các bên phải thực hiện quyền và nghĩa vụ đối với nhau theo cam kết. Vì vậy, thực hiện hợp đồng dân sự là việc các bên tiến hành các hành vi mà mỗi một bên tham gia hợp đồng phải thực hiện nhằm đáp ứng những quyền dân sự tương ứng của bên kia. Khi thực hiện hợp đồng dân sự, các bên phải tuân thủ các nguyên tắc đã được BLDS quy định. Thực hiện đúng, đầy đủ các điều khoản về đối tượng, địa điểm, thời hạn, phương thức và các thỏa thuận khác mà nội dung của hợp đồng đã xác định. Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.” Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất bao gồm chuỗi các hành vi: giao kết hợp đồng, thực hiện hợp đồng (các bên thực hiện các quyền và nghĩa vụ được xác định trong hợp đồng), đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và cơ quan có thẩm quyền ghi vào sổ địa chính. Như vậy, với quy định tại khoản 3 Điều 183 Luật Đất đai nêu trên, cần phải hiểu là việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính tức là việc chuyển đổi, chuyển nhượng… quyền sử dụng đất đã hoàn thành chứ không thể hiểu là hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại… có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký. Và mặc dù không có sự mâu thuẫn hay chồng chéo trong các quy định của pháp luật về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng liên quan đến nhà, đất mà pháp luật quy định phải công chứng, chứng thực như đã nêu ở trên nhưng trong điều kiện cho phép sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2013, để bảo đảm việc nhận thức cũng như áp dụng pháp luật được thống nhất, theo tác giả khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 cần sửa đổi, bổ sung như sau: “3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và hoàn thành kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.” Nguồn: Tạp chí Tòa án [1] Chu Thị Hải Quỳnh, “Quy định về thực hiện hợp đồng – xu hướng xa rời BLDS của Luật Nhà ở và Luật Đất đai”, link: https://tapchitoaan.vn/bai-viet/tap-chi-giay/quy-dinh-ve-thuc-hien-hop-dong-xu-huong-xa-roi-blds-cua-luat-nha-o-va-luat-dat-dai?fbclid=IwAR3hYcueXXjo-sVvsY1rrI7kRL7bi-lEPQAHba39Ctt5MV02qxDszlQzruY [2] Điều 388 BLDS năm 2005; Điều 385 BLDS năm 2015. [3] Điều 122 BLDS năm 2005; Điều 117 BLDS năm 2015
HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG UỶ QUYỀN
Chào danluat Em có vấn đề muồn hỏi các chuyên gia tư vấn giúp ạ. Năm 2009, Bên A (Bác em) đứng ra bảo đảm bằng quyền sử dụng đất cho B vay tiền ngân hàng (có ra công chứng làm hợp đồng uỷ quyền). Năm 2010, B vay ngân hàng C 1,6 tỷ. B không trả được tiền cho C nên C kiện, bản án đã có hiệu lực và đang trong giai đoạn thi hành án (các thông tin này đều được xác thực trong bản án) Em đi hỏi giúp bà B xem hợp đồng uỷ quyền có điều khoản gì, thì khi ra vp công chứng tra dữ liệu thì vp công chứng chỉ có dữ liệu là bà B uỷ quyền cho một người nào đó khác vào năm 2003 chứ không có thông tin về việc uỷ quyền năm 2009. Các anh chị cho em hỏi là: hợp đồng uỷ quyền của A cho B đi vay C trong trường hợp này có hiệu lực không ạ? Và khi nào một hợp đồng uỷ quyền sử dụng đất có hiệu lực? Khi nào thông tin về việc uỷ quyền xuất hiện trên dữ liệu của văn phòng công chứng ? Em xin chân thành cảm ơn các chuyên gia ạ.