Trình tự, thủ tục xác định giá đất cụ thể từ ngày 01/08/2024
Đây là nội dung tại Nghị định 71/2024/NĐ-CP quy định về phương pháp định giá đất; áp dụng phương pháp định giá đất của các trường hợp chuyển tiếp. 1. Các trường hợp áp dụng giá đất cụ thể Theo Khoản 1 Điều 160 Luật Đất đai 2024 thì giá đất cụ thể được áp dụng cho các trường hợp sau đây: - Tính tiền sử dụng đất đối với tổ chức khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất cho nhà đầu tư trúng thầu hoặc tổ chức kinh tế do nhà đầu tư trúng thầu thành lập thực hiện dự án có sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất; - Tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, trừ trường hợp thông qua đấu giá quyền sử dụng đất; - Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước theo quy định của pháp luật về cổ phần hóa; - Xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, trừ trường hợp quy định tại điểm i khoản 1 Điều 159 của Luật Đất đai 2024; - Tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết; cho phép chuyển hình thức sử dụng đất; - Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Như vậy, theo quy định của Luật Đất đai 2024 thì giá đất cụ thể sẽ được áp dụng nếu thuộc một trong sáu trường hợp nêu trên. 2. Trình tự, thủ tục xác định giá đất cụ thể Việc xác định giá đất cụ thể được thực hiện theo các nội dung sau (Điều 33 Nghị định 71/2024/NĐ-CP): - Thu thập, tổng hợp, phân tích thông tin: + Các thông tin cần thu thập gồm thông tin về thửa đất định giá, thông tin đầu vào để áp dụng các phương pháp định giá đất. Việc thu thập, tổng hợp thông tin về thửa đất, thông tin đầu vào để áp dụng các phương pháp định giá đất thực hiện theo Mẫu số 02, Mẫu số 03 Phụ lục I Nghị định 71/2024/NĐ-CP; + Tổ chức thực hiện định giá đất chịu trách nhiệm về tính chính xác, đầy đủ của các thông tin để áp dụng phương pháp định giá đất và cung cấp thông tin về kết quả điều tra, thu thập thông tin đầu vào cho cơ quan có chức năng quản lý đất đai để cập nhật cơ sở dữ liệu về giá đất. - Lựa chọn phương pháp định giá đất: Căn cứ vào mục đích sử dụng đất được đưa ra định giá, đặc điểm của thửa đất, khu đất cần định giá, các thông tin đã thu thập được, điều kiện áp dụng các phương pháp định giá đất quy định tại khoản 6 Điều 158 Luật Đất đai 2024, tổ chức thực hiện định giá đất có trách nhiệm phân tích, lựa chọn phương pháp định giá đất phù hợp đề xuất Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể quyết định. Các phương pháp định giá đất bao gồm: - Phương pháp so sánh; - Phương pháp thu nhập; - Phương pháp thặng dư; - Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Ngoài 04 phương pháp trên, Chính phủ có thể quy định các phương pháp định giá đất khác sau khi được sự đồng ý của UBTVQH (Theo Điểm đ Khoản 5 Điều 158 Luật Đất đai 2024). (Xem nội dung chi tiết về các phương pháp định giá đất tại Chương II Nghị định 71/2024/NĐ-CP). - Xây dựng Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất, dự thảo Chứng thư định giá đất: + Tổ chức thực hiện định giá đất xây dựng Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất, dự thảo Chứng thư định giá đất và gửi đến cơ quan có chức năng quản lý đất đai; + Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất, chứng thư định giá đất thực hiện theo Mẫu số 16, Mẫu số 17 Phụ lục I Nghị định 71/2024/NĐ-CP. Như vậy theo quy định tại Nghị định 71/2024/NĐ-CP việc xác định giá đất cụ thể gồm: thu thập, phân tích thông tin thửa đất; lựa chọn phương pháp định giá (so sánh, thu nhập, thặng dư, hệ số điều chỉnh); lập báo cáo, dự thảo chứng thư định giá đất. Xem chi tiết tại Nghị định 71/2024/NĐ-CP quy định về giá đất có hiệu từ 01/08/2024.
Hướng dẫn giải đáp 06 vướng mắc thủ tục hành chính liên quan đến đất đai
Đây là nội dung được quy định tại Công văn 196/TANDTC-PC năm 2023 ban hành ngày 03/10/2023 bởi Tòa án nhân dân tối cao về việc thông báo kết quả giải đáp trực tuyến một số vướng mắc trong công tác xét xử. Trong đó, liên quan đến các vướng mắc thủ tục hành chính về đất đai, bồi thường thu hồi đất, giá đất TANDTC đã có giải đáp như sau: Vướng mắc 1: Sổ đỏ cấp không đúng quy định thì Tòa tuyên hủy một phần hay toàn bộ Câu hỏi: Trong vụ án hành chính về khiếu kiện quyết định hành chính trong lĩnh vực quản lý đất đai, Tòa án xét thấy một phần giấy chứng nhận QSDĐ do cơ quan có thẩm quyền cấp không đúng quy định của pháp luật, trường hợp này Tòa án tuyên hủy một phần giấy chứng nhận QSDĐ hay phải tuyên hủy toàn bộ giấy chứng nhận QSDĐ đã cấp? Giải đáp: Theo hướng dẫn tại điểm 1 mục I Công văn 02/GĐ-TANDTC năm 2016 của TANDTC giải đáp một số vấn đề về tố tụng hành chính, tố tụng dân sự thì Giấy chứng nhận QSDĐ là quyết định hành chính. Theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 193 Luật Tố tụng hành chính 2015 thì Hội đồng xét xử sơ thẩm có thẩm quyền “Chấp nhận một phần hoặc toàn bộ yêu cầu khởi kiện, tuyên hủy một phần hoặc toàn bộ quyết định hành chính trái pháp luật và quyết định giải quyết khiếu nại có liên quan (nếu có); ...” Như vậy, theo các quy định nêu trên thì khi xét xử Hội đồng xét xử có quyền tuyên hủy một phần quyết định hành chính. Tuy nhiên, trong quá trình giải quyết vụ án có yêu cầu hủy Giấy chứng nhận QSDĐ thì tùy từng trường hợp cụ thể mà Tòa án xem xét, quyết định, cụ thể như sau: - Trường hợp Giấy chứng nhận QSDĐ chỉ cấp chung cho một thửa đất mà có sai sót thì Tòa án chấp nhận yêu cầu khởi kiện và tuyên hủy toàn bộ Giấy chứng nhận QSDĐ. - Trường hợp Giấy chứng nhận QSDĐ cấp chung cho nhiều thửa đất riêng biệt; trình tự, thủ tục, thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận QSDĐ không đúng quy định của pháp luật thì Tòa án chấp nhận yêu cầu khởi kiện và tuyên hủy toàn bộ Giấy chứng nhận QSDĐ. - Trường hợp Giấy chứng nhận QSDĐ cấp chung cho nhiều thửa đất riêng biệt; trình tự, thủ tục, thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận QSDĐ là đúng quy định của pháp luật, nhưng có sai sót đối với một hoặc một số thửa đất về diện tích, tứ cận hay loại đất và phần này độc lập, không ảnh hưởng đến phần còn lại thì Tòa án chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện, tuyên hủy một phần giấy chứng nhận QSDĐ (đối với thửa đất hoặc những thửa đất có sai sót). Buộc UBND cấp có thẩm quyền thực hiện nhiệm vụ, công vụ theo đúng quy định của pháp luật đất đai. Tại phần nhận định của bản án, Hội đồng xét xử phải phân tích, đánh giá, xác định rõ phần nào đúng, phần nào sai trong Giấy chứng nhận QSDĐ. Vướng mắc 2: Giấy chứng nhận QSDĐ tạm thời có phải là quyết định hành chính Câu hỏi: Trong thực tế có trường hợp được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ tạm thời, vậy Giấy chứng nhận QSDĐ tạm thời có phải là quyết định hành chính không, có là đối tượng khởi kiện vụ án hành chính không? Giải đáp: Theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013 thì hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có giấy chứng nhận QSDĐ tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp thì được cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất. Theo quy định tại khoản 1 Điều 203 Luật Đất đai 2013, tranh chấp đất đai mà đương sự có giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết. Theo quy định tại khoản 2 Điều 203 Luật Đất đai 2013, tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự được lựa chọn giải quyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền hoặc tại Tòa án nhân dân. Khoản 1 Điều 75, khoản 1 Điều 79, khoản 1 Điều 80 Luật Đất đai 2013 đều quy định các trường hợp bồi thường về đất khi nhà nước thu hồi đối với đất đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận QSDĐ. Như vậy, Giấy chứng nhận QSDĐ tạm thời là quyết định hành chính do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành, làm phát sinh, thay đổi, hạn chế, chấm dứt quyền, lợi ích hợp pháp của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất, nên theo quy định tại khoản 3 Điều 3 Luật Tố tụng hành chính 2015 thì giấy chứng nhận QSDĐ tạm thời là quyết định hành chính, thuộc đối tượng khởi kiện vụ án hành chính (nếu còn thời hiệu khởi kiện vụ án hành chính). Vướng mắc 3: Yêu cầu hủy sổ đỏ đã thế chấp tại ngân hàng thì Tòa án có đưa Ngân hàng vào tham gia tố tụng? Câu hỏi: Trong vụ án hành chính khởi kiện yêu cầu hủy Giấy chứng nhận QSDĐ, nhưng người được cấp Giấy chứng nhận đã thế chấp tại Ngân hàng. Trường hợp này, quá trình giải quyết vụ án mà Ngân hàng có yêu cầu Tòa án công nhận Hợp đồng thế chấp và không hủy Giấy chứng nhận QSDĐ vì QSDĐ đã được thế chấp hợp pháp cho Ngân hàng thì Tòa án có đưa Ngân hàng vào tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan không? Nếu đưa Ngân hàng vào tham gia tố tụng thì giải quyết thế nào? Giải đáp: Khoản 10 Điều 3 Luật Tố tụng hành chính 2015 quy định: “Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan” là cơ quan, tổ chức, cá nhân tuy không khởi kiện, không bị kiện, nhưng việc giải quyết vụ án hành chính có liên quan đến quyền lợi, nghĩa vụ của họ nên họ tự mình hoặc đương sự khác đề nghị và được Tòa án chấp nhận hoặc được Tòa án đưa vào tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. Trường hợp vụ án hành chính có yêu cầu hủy Giấy chứng nhận QSDĐ mà Giấy này đang thế chấp tại Ngân hàng thì phải đưa Ngân hàng tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. Trong vụ án hành chính, Tòa án không có quyền hủy hoặc công nhận hợp đồng thế chấp, nhưng có quyền xem xét, đánh giá hợp đồng thế chấp để hủy hoặc không hủy Giấy chứng nhận QSDĐ. Vướng mắc 4: Tòa án có được hủy quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của Chủ UBND huyện không? Câu hỏi: Ông A và bà B tranh chấp QSDĐ đối với diện tích đất đã được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, Chủ tịch UBND huyện C ban hành Quyết định X để giải quyết tranh chấp giữa ông A và bà B. Hết thời hiệu khởi kiện vụ án hành chính đối với Quyết định X, bà B khởi kiện vụ án dân sự tranh chấp QSDĐ với ông A (cùng thửa đất đã được Chủ tịch UBND huyện C giải quyết tranh chấp bằng quyết định X) đồng thời yêu cầu Tòa án hủy quyết định X. Trường hợp này Tòa án có được thụ lý vụ án dân sự và xem xét việc hủy quyết định X theo Điều 34 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 hay không? Giải đáp: Theo quy định tại Điều 203 Luật Đất đai 2013 về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai thì tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết; Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự được lựa chọn giải quyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền hoặc tại Tòa án nhân dân. Trường hợp nêu trên việc tranh chấp QSDĐ giữa ông A và bà B đã được giải quyết bằng quyết định có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (Chủ tịch UBND huyện C), trong thời hạn luật định bà B không khiếu nại, không khởi kiện vụ án hành chính đối với quyết định X. Do vậy, theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 192 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, Thẩm phán trả lại đơn khởi kiện cho bà B. Trường hợp sau khi thụ lý vụ án dân sự, Tòa án mới biết sự việc đã được giải quyết bằng quyết định X của Chủ tịch Ủy ban nhân dân huyện C thì Tòa án căn cứ vào điểm g khoản 1 Điều 217 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 để ra quyết định đình chỉ giải quyết vụ án. Vướng mắc 5: Quyết định phê duyệt giá đất cụ thể của UBND tỉnh có ảnh hưởng đến đối tượng khởi kiện vụ án hành chính không? Câu hỏi: Quyết định phê duyệt giá đất cụ thể cho dự án của UBND cấp tỉnh có ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của cá nhân, tổ chức hay không và quyết định này có phải là đối tượng khởi kiện vụ án hành chính không? Giải đáp: Khoản 1, khoản 2 Điều 3 Luật Tố tụng hành chính 2015 quy định: - Quyết định hành chính là văn bản do cơ quan hành chính nhà nước, cơ quan, tổ chức được giao thực hiện quản lý hành chính nhà nước ban hành hoặc người có thẩm quyền trong cơ quan, tổ chức đó ban hành quyết định về vấn đề cụ thể trong hoạt động quản lý hành chính được áp dụng một lần đối với một hoặc một số đối tượng cụ thể. - Quyết định hành chính bị kiện là quyết định quy định tại khoản 1 Điều này mà quyết định đó làm phát sinh, thay đổi, hạn chế, chấm dứt quyền, lợi ích hợp pháp của cơ quan, tổ chức, cá nhân hoặc có nội dung làm phát sinh nghĩa vụ, ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của cơ quan, tổ chức, cá nhân”. Như vậy, đối với quyết định phê duyệt giá đất cần phải chia thành hai trường hợp: - Trường hợp quyết định phê duyệt giá đất tổng thể cho toàn bộ dự án mà không có danh sách các hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất kèm theo, thì đây là quyết định hành chính nhưng chưa làm phát sinh, thay đổi, hạn chế, chấm dứt quyền, lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân nên căn cứ vào khoản 2 Điều 3 Luật Tố tụng hành chính 2015 quyết định này không phải là đối tượng khởi kiện vụ án hành chính. - Trường hợp quyết định phê duyệt giá đất tổng thể cho toàn bộ dự án mà có danh sách các hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất kèm theo thì quyết định này làm phát sinh, thay đổi, hạn chế, chấm dứt quyền, lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân nên theo quy định tại khoản 2 Điều 3 Luật Tố tụng hành chính 2015, quyết định này là đối tượng khởi kiện vụ án hành chính. Vướng mắc 6: Khởi kiện chính sách bồi thường tái định cư thì xác định đối tượng khởi kiện thế nào? Câu hỏi: Trong quyết định phê duyệt bồi thường, hỗ trợ tái định cư cho gia đình ông A. Ông A đồng ý với đơn giá bồi thường, hỗ trợ nhưng không đồng ý với chính sách tái định cư. Ông A khởi kiện đến Tòa án. Trường hợp này xác định đối tượng khởi kiện như thế nào? Giải đáp: Theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 83 Luật Đất đai 2013 về hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất thì nhà nước hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải di chuyển chỗ ở. Như vậy, khi nhà nước thu hồi đất ở thì tùy từng trường hợp cụ thể để xem xét hỗ trợ tái định cư. Theo quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều 3 Luật Tố tụng hành chính 2015 thì quyết định phê duyệt bồi thường, hỗ trợ tái định cư cho gia đình ông A là quyết định hành chính và quyết định này ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của ông A nên ông A có quyền khởi kiện một phần hoặc toàn bộ quyết định hành chính này. Xem thêm Công văn 196/TANDTC-PC năm 2023 ban hành ngày 03/10/2023.
Khi nào Ủy ban nhân dân cấp huyện được quyền quyết định giá đất cụ thể?
Như thế nào là giá đất cụ thể? Thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể? Khi nào Ủy ban nhân dân cấp huyện được quyền quyết định giá đất cụ thể? Trình tự thực hiện xác định giá đất cụ thể? Như thế nào là giá đất cụ thể? Theo Luật Đất đai 2013, Giá đất cụ thể là giá được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây: - Tính tiền sử dụng đất khi: + Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; + Cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân. - Tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân; - Tính tiền sử dụng đất khi: + Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất. + Công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất. - Tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất. - Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. Tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm. - Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể? Theo Luật Đất đai 2013 thì UBND cấp tỉnh có thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp UBND cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể. Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình UBND cùng cấp quyết định. Hội đồng thẩm định giá đất gồm Chủ tịch UBND cấp tỉnh làm Chủ tịch và đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất. Khi nào Ủy ban nhân dân cấp huyện được quyền quyết định giá đất cụ thể? Theo Nghị quyết 73/NQ-CP từ ngày 06/5/2023, UBND cấp tỉnh có thể ủy quyền cho UBND cấp huyện quyết định giá đất cụ thể để: - Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. - Thu tiền sử dụng đất khi giao đất tái định cư. - Tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân. - Xác định giá đất đối với diện tích vượt hạn mức khi nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình, cá nhân. - Xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân. Như vậy, UBND cấp huyện quyết định giá đất cụ thể để thực hiện các công việc nêu trên theo sự ủy quyền của UBND cấp tỉnh. Trình tự thực hiện xác định giá đất cụ thể? Theo Nghị định 44/2014/NĐ-CP và Nghị định 10/2023/NĐ-CP Trình tự thực hiện xác định giá đất cụ thể thực hiện theo quy định sau đây: + Xác định mục đích định giá đất cụ thể; + Điều tra, tổng hợp, phân tích thông tin về thửa đất, giá đất thị trường; áp dụng phương pháp định giá đất; + Xây dựng phương án giá đất trình UBND cấp tỉnh; + Thẩm định phương án giá đất; + Hoàn thiện dự thảo phương án giá đất trình UBND cấp tỉnh quyết định; + Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất. - Hồ sơ xác định giá đất cụ thể trình UBND cấp tỉnh quyết định gồm có: + Tờ trình về phương án giá đất; + Dự thảo phương án giá đất; + Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất; + Văn bản thẩm định phương án giá đất. - Việc thẩm định phương án giá đất do Hội đồng thẩm định giá đất thực hiện, UBND cấp tỉnh quyết định thành lập Hội đồng thẩm định giá đất bao gồm các thành phần sau: + Chủ tịch UBND cấp tỉnh làm Chủ tịch Hội đồng; + Đại diện lãnh đạo Sở Tài chính làm thường trực Hội đồng; đại diện lãnh đạo Sở Tài nguyên và Môi trường và UBND cấp huyện nơi có đất; tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất hoặc chuyên gia về giá đất và các thành viên khác do UBND cấp tỉnh quyết định. - Đối với trường hợp áp dụng các phương pháp định giá đất quy định tại các khoản 1, 2, 3 và 4 Điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP thì UBND cấp tỉnh có trách nhiệm ban hành quyết định phê duyệt giá đất cụ thể trong thời gian không quá 90 ngày kể từ ngày cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cho phép chuyển từ hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất.
UBND tỉnh được ủy quyền UBND huyện quyết định giá đất cụ thể
Ngày 06/5/2023 Chính phủ vừa ban hành Nghị quyết 73/NQ-CP năm 2023 về việc ủy quyền quyết định giá đất cụ thể. Theo đó, UBND tỉnh được ủy quyền UBND huyện quyết định giá đất cụ thể kể từ ngày 06/5/2023 theo quy định sau: (1) UBND huyện quyết định giá đất cụ thể của địa phương UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương căn cứ quy định của Luật Tổ chức chính quyền địa phương 2015, Kết luận 4-KL/TW ngày 22/9/2021 của Bộ Chính trị và tình hình thực tế của địa phương thực hiện uỷ quyền cho UBND cấp huyện: - Quyết định giá đất cụ thể để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. - Thu tiền sử dụng đất khi giao đất tái định cư. - Tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân. - Xác định giá đất đối với diện tích vượt hạn mức khi nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình, cá nhân. - Xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân. (2) Thành lập Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể của địa phương Quyết định thành lập Hội đồng thẩm định giá đất, thành viên I lội đồng bao gồm: - Chủ tịch UBND cấp huyện làm chủ tịch hội đồng và lành đạo cơ quan tài chính cấp huyện làm thường trực Hội đồng. - Lãnh đạo cơ quan tài nguyên và môi trường. - Các cơ quan chuyên môn cấp huyện có liên quan. - Lãnh đạo UBND cấp xã nơi có đất. - Tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất hoặc chuyên gia về giá đất và các thành viên khác do UBND cấp huyện quyết định. Đặc biệt, Phòng TN&MT cấp huyện giúp UBND cấp huyện trong việc tổ chức xác định giá đất. (3) Trách nhiệm của UBND cấp huyện được ủy quyền quyết định giá đất UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương phải bảo đảm điều kiện về tài chính, nguồn nhân lực và điều kiện cần thiết khác để UBND cấp huyện thực hiện việc quyết định giá đất cụ thể được ủy quyền theo quy định trên. Hướng dẫn, kiểm tra việc thực hiện nhiệm vụ, quyền hạn đã uỷ quyền và chịu trách nhiệm về kết quả thực hiện nhiệm vụ, quyền hạn mà mình uỷ quyền. Tăng cường kiểm tra, giám sát, kiểm soát quyền lực, chống tiêu cực, tham nhũng, lãng phí và lợi dụng chính sách để trục lợi cá nhân. Thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể của địa phương trước ngày 06/5/2023 Cụ thể tại khoản 3 Điều 114 Luật Đất đai 2013 quy định UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp UBND cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể. Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình UBND cùng cấp quyết định. Hội đồng thẩm định giá đất gồm Chủ tịch UBND cấp tỉnh làm Chủ tịch và đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất. Đồng thời khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai 2013 cũng xác định giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây: - Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân. Tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân. - Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất. - Tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất. - Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm. - Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Xem thêm Nghị quyết 73/NQ-CP năm 2023 có hiệu lực kể từ ngày 06/5/2023 và thực hiện đến khi Luật Đất đai (sửa đổi) được Quốc hội thông qua thay thế Luật Đất đai 2013 có hiệu lực thi hành.
Trình tự, thủ tục xác định giá đất cụ thể từ ngày 01/08/2024
Đây là nội dung tại Nghị định 71/2024/NĐ-CP quy định về phương pháp định giá đất; áp dụng phương pháp định giá đất của các trường hợp chuyển tiếp. 1. Các trường hợp áp dụng giá đất cụ thể Theo Khoản 1 Điều 160 Luật Đất đai 2024 thì giá đất cụ thể được áp dụng cho các trường hợp sau đây: - Tính tiền sử dụng đất đối với tổ chức khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất cho nhà đầu tư trúng thầu hoặc tổ chức kinh tế do nhà đầu tư trúng thầu thành lập thực hiện dự án có sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất; - Tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, trừ trường hợp thông qua đấu giá quyền sử dụng đất; - Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước theo quy định của pháp luật về cổ phần hóa; - Xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, trừ trường hợp quy định tại điểm i khoản 1 Điều 159 của Luật Đất đai 2024; - Tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết; cho phép chuyển hình thức sử dụng đất; - Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Như vậy, theo quy định của Luật Đất đai 2024 thì giá đất cụ thể sẽ được áp dụng nếu thuộc một trong sáu trường hợp nêu trên. 2. Trình tự, thủ tục xác định giá đất cụ thể Việc xác định giá đất cụ thể được thực hiện theo các nội dung sau (Điều 33 Nghị định 71/2024/NĐ-CP): - Thu thập, tổng hợp, phân tích thông tin: + Các thông tin cần thu thập gồm thông tin về thửa đất định giá, thông tin đầu vào để áp dụng các phương pháp định giá đất. Việc thu thập, tổng hợp thông tin về thửa đất, thông tin đầu vào để áp dụng các phương pháp định giá đất thực hiện theo Mẫu số 02, Mẫu số 03 Phụ lục I Nghị định 71/2024/NĐ-CP; + Tổ chức thực hiện định giá đất chịu trách nhiệm về tính chính xác, đầy đủ của các thông tin để áp dụng phương pháp định giá đất và cung cấp thông tin về kết quả điều tra, thu thập thông tin đầu vào cho cơ quan có chức năng quản lý đất đai để cập nhật cơ sở dữ liệu về giá đất. - Lựa chọn phương pháp định giá đất: Căn cứ vào mục đích sử dụng đất được đưa ra định giá, đặc điểm của thửa đất, khu đất cần định giá, các thông tin đã thu thập được, điều kiện áp dụng các phương pháp định giá đất quy định tại khoản 6 Điều 158 Luật Đất đai 2024, tổ chức thực hiện định giá đất có trách nhiệm phân tích, lựa chọn phương pháp định giá đất phù hợp đề xuất Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể quyết định. Các phương pháp định giá đất bao gồm: - Phương pháp so sánh; - Phương pháp thu nhập; - Phương pháp thặng dư; - Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Ngoài 04 phương pháp trên, Chính phủ có thể quy định các phương pháp định giá đất khác sau khi được sự đồng ý của UBTVQH (Theo Điểm đ Khoản 5 Điều 158 Luật Đất đai 2024). (Xem nội dung chi tiết về các phương pháp định giá đất tại Chương II Nghị định 71/2024/NĐ-CP). - Xây dựng Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất, dự thảo Chứng thư định giá đất: + Tổ chức thực hiện định giá đất xây dựng Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất, dự thảo Chứng thư định giá đất và gửi đến cơ quan có chức năng quản lý đất đai; + Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất, chứng thư định giá đất thực hiện theo Mẫu số 16, Mẫu số 17 Phụ lục I Nghị định 71/2024/NĐ-CP. Như vậy theo quy định tại Nghị định 71/2024/NĐ-CP việc xác định giá đất cụ thể gồm: thu thập, phân tích thông tin thửa đất; lựa chọn phương pháp định giá (so sánh, thu nhập, thặng dư, hệ số điều chỉnh); lập báo cáo, dự thảo chứng thư định giá đất. Xem chi tiết tại Nghị định 71/2024/NĐ-CP quy định về giá đất có hiệu từ 01/08/2024.
Hướng dẫn giải đáp 06 vướng mắc thủ tục hành chính liên quan đến đất đai
Đây là nội dung được quy định tại Công văn 196/TANDTC-PC năm 2023 ban hành ngày 03/10/2023 bởi Tòa án nhân dân tối cao về việc thông báo kết quả giải đáp trực tuyến một số vướng mắc trong công tác xét xử. Trong đó, liên quan đến các vướng mắc thủ tục hành chính về đất đai, bồi thường thu hồi đất, giá đất TANDTC đã có giải đáp như sau: Vướng mắc 1: Sổ đỏ cấp không đúng quy định thì Tòa tuyên hủy một phần hay toàn bộ Câu hỏi: Trong vụ án hành chính về khiếu kiện quyết định hành chính trong lĩnh vực quản lý đất đai, Tòa án xét thấy một phần giấy chứng nhận QSDĐ do cơ quan có thẩm quyền cấp không đúng quy định của pháp luật, trường hợp này Tòa án tuyên hủy một phần giấy chứng nhận QSDĐ hay phải tuyên hủy toàn bộ giấy chứng nhận QSDĐ đã cấp? Giải đáp: Theo hướng dẫn tại điểm 1 mục I Công văn 02/GĐ-TANDTC năm 2016 của TANDTC giải đáp một số vấn đề về tố tụng hành chính, tố tụng dân sự thì Giấy chứng nhận QSDĐ là quyết định hành chính. Theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 193 Luật Tố tụng hành chính 2015 thì Hội đồng xét xử sơ thẩm có thẩm quyền “Chấp nhận một phần hoặc toàn bộ yêu cầu khởi kiện, tuyên hủy một phần hoặc toàn bộ quyết định hành chính trái pháp luật và quyết định giải quyết khiếu nại có liên quan (nếu có); ...” Như vậy, theo các quy định nêu trên thì khi xét xử Hội đồng xét xử có quyền tuyên hủy một phần quyết định hành chính. Tuy nhiên, trong quá trình giải quyết vụ án có yêu cầu hủy Giấy chứng nhận QSDĐ thì tùy từng trường hợp cụ thể mà Tòa án xem xét, quyết định, cụ thể như sau: - Trường hợp Giấy chứng nhận QSDĐ chỉ cấp chung cho một thửa đất mà có sai sót thì Tòa án chấp nhận yêu cầu khởi kiện và tuyên hủy toàn bộ Giấy chứng nhận QSDĐ. - Trường hợp Giấy chứng nhận QSDĐ cấp chung cho nhiều thửa đất riêng biệt; trình tự, thủ tục, thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận QSDĐ không đúng quy định của pháp luật thì Tòa án chấp nhận yêu cầu khởi kiện và tuyên hủy toàn bộ Giấy chứng nhận QSDĐ. - Trường hợp Giấy chứng nhận QSDĐ cấp chung cho nhiều thửa đất riêng biệt; trình tự, thủ tục, thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận QSDĐ là đúng quy định của pháp luật, nhưng có sai sót đối với một hoặc một số thửa đất về diện tích, tứ cận hay loại đất và phần này độc lập, không ảnh hưởng đến phần còn lại thì Tòa án chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện, tuyên hủy một phần giấy chứng nhận QSDĐ (đối với thửa đất hoặc những thửa đất có sai sót). Buộc UBND cấp có thẩm quyền thực hiện nhiệm vụ, công vụ theo đúng quy định của pháp luật đất đai. Tại phần nhận định của bản án, Hội đồng xét xử phải phân tích, đánh giá, xác định rõ phần nào đúng, phần nào sai trong Giấy chứng nhận QSDĐ. Vướng mắc 2: Giấy chứng nhận QSDĐ tạm thời có phải là quyết định hành chính Câu hỏi: Trong thực tế có trường hợp được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ tạm thời, vậy Giấy chứng nhận QSDĐ tạm thời có phải là quyết định hành chính không, có là đối tượng khởi kiện vụ án hành chính không? Giải đáp: Theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013 thì hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có giấy chứng nhận QSDĐ tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp thì được cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất. Theo quy định tại khoản 1 Điều 203 Luật Đất đai 2013, tranh chấp đất đai mà đương sự có giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết. Theo quy định tại khoản 2 Điều 203 Luật Đất đai 2013, tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự được lựa chọn giải quyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền hoặc tại Tòa án nhân dân. Khoản 1 Điều 75, khoản 1 Điều 79, khoản 1 Điều 80 Luật Đất đai 2013 đều quy định các trường hợp bồi thường về đất khi nhà nước thu hồi đối với đất đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận QSDĐ. Như vậy, Giấy chứng nhận QSDĐ tạm thời là quyết định hành chính do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành, làm phát sinh, thay đổi, hạn chế, chấm dứt quyền, lợi ích hợp pháp của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất, nên theo quy định tại khoản 3 Điều 3 Luật Tố tụng hành chính 2015 thì giấy chứng nhận QSDĐ tạm thời là quyết định hành chính, thuộc đối tượng khởi kiện vụ án hành chính (nếu còn thời hiệu khởi kiện vụ án hành chính). Vướng mắc 3: Yêu cầu hủy sổ đỏ đã thế chấp tại ngân hàng thì Tòa án có đưa Ngân hàng vào tham gia tố tụng? Câu hỏi: Trong vụ án hành chính khởi kiện yêu cầu hủy Giấy chứng nhận QSDĐ, nhưng người được cấp Giấy chứng nhận đã thế chấp tại Ngân hàng. Trường hợp này, quá trình giải quyết vụ án mà Ngân hàng có yêu cầu Tòa án công nhận Hợp đồng thế chấp và không hủy Giấy chứng nhận QSDĐ vì QSDĐ đã được thế chấp hợp pháp cho Ngân hàng thì Tòa án có đưa Ngân hàng vào tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan không? Nếu đưa Ngân hàng vào tham gia tố tụng thì giải quyết thế nào? Giải đáp: Khoản 10 Điều 3 Luật Tố tụng hành chính 2015 quy định: “Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan” là cơ quan, tổ chức, cá nhân tuy không khởi kiện, không bị kiện, nhưng việc giải quyết vụ án hành chính có liên quan đến quyền lợi, nghĩa vụ của họ nên họ tự mình hoặc đương sự khác đề nghị và được Tòa án chấp nhận hoặc được Tòa án đưa vào tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. Trường hợp vụ án hành chính có yêu cầu hủy Giấy chứng nhận QSDĐ mà Giấy này đang thế chấp tại Ngân hàng thì phải đưa Ngân hàng tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. Trong vụ án hành chính, Tòa án không có quyền hủy hoặc công nhận hợp đồng thế chấp, nhưng có quyền xem xét, đánh giá hợp đồng thế chấp để hủy hoặc không hủy Giấy chứng nhận QSDĐ. Vướng mắc 4: Tòa án có được hủy quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của Chủ UBND huyện không? Câu hỏi: Ông A và bà B tranh chấp QSDĐ đối với diện tích đất đã được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, Chủ tịch UBND huyện C ban hành Quyết định X để giải quyết tranh chấp giữa ông A và bà B. Hết thời hiệu khởi kiện vụ án hành chính đối với Quyết định X, bà B khởi kiện vụ án dân sự tranh chấp QSDĐ với ông A (cùng thửa đất đã được Chủ tịch UBND huyện C giải quyết tranh chấp bằng quyết định X) đồng thời yêu cầu Tòa án hủy quyết định X. Trường hợp này Tòa án có được thụ lý vụ án dân sự và xem xét việc hủy quyết định X theo Điều 34 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 hay không? Giải đáp: Theo quy định tại Điều 203 Luật Đất đai 2013 về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai thì tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết; Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự được lựa chọn giải quyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền hoặc tại Tòa án nhân dân. Trường hợp nêu trên việc tranh chấp QSDĐ giữa ông A và bà B đã được giải quyết bằng quyết định có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (Chủ tịch UBND huyện C), trong thời hạn luật định bà B không khiếu nại, không khởi kiện vụ án hành chính đối với quyết định X. Do vậy, theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 192 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, Thẩm phán trả lại đơn khởi kiện cho bà B. Trường hợp sau khi thụ lý vụ án dân sự, Tòa án mới biết sự việc đã được giải quyết bằng quyết định X của Chủ tịch Ủy ban nhân dân huyện C thì Tòa án căn cứ vào điểm g khoản 1 Điều 217 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 để ra quyết định đình chỉ giải quyết vụ án. Vướng mắc 5: Quyết định phê duyệt giá đất cụ thể của UBND tỉnh có ảnh hưởng đến đối tượng khởi kiện vụ án hành chính không? Câu hỏi: Quyết định phê duyệt giá đất cụ thể cho dự án của UBND cấp tỉnh có ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của cá nhân, tổ chức hay không và quyết định này có phải là đối tượng khởi kiện vụ án hành chính không? Giải đáp: Khoản 1, khoản 2 Điều 3 Luật Tố tụng hành chính 2015 quy định: - Quyết định hành chính là văn bản do cơ quan hành chính nhà nước, cơ quan, tổ chức được giao thực hiện quản lý hành chính nhà nước ban hành hoặc người có thẩm quyền trong cơ quan, tổ chức đó ban hành quyết định về vấn đề cụ thể trong hoạt động quản lý hành chính được áp dụng một lần đối với một hoặc một số đối tượng cụ thể. - Quyết định hành chính bị kiện là quyết định quy định tại khoản 1 Điều này mà quyết định đó làm phát sinh, thay đổi, hạn chế, chấm dứt quyền, lợi ích hợp pháp của cơ quan, tổ chức, cá nhân hoặc có nội dung làm phát sinh nghĩa vụ, ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của cơ quan, tổ chức, cá nhân”. Như vậy, đối với quyết định phê duyệt giá đất cần phải chia thành hai trường hợp: - Trường hợp quyết định phê duyệt giá đất tổng thể cho toàn bộ dự án mà không có danh sách các hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất kèm theo, thì đây là quyết định hành chính nhưng chưa làm phát sinh, thay đổi, hạn chế, chấm dứt quyền, lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân nên căn cứ vào khoản 2 Điều 3 Luật Tố tụng hành chính 2015 quyết định này không phải là đối tượng khởi kiện vụ án hành chính. - Trường hợp quyết định phê duyệt giá đất tổng thể cho toàn bộ dự án mà có danh sách các hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất kèm theo thì quyết định này làm phát sinh, thay đổi, hạn chế, chấm dứt quyền, lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân nên theo quy định tại khoản 2 Điều 3 Luật Tố tụng hành chính 2015, quyết định này là đối tượng khởi kiện vụ án hành chính. Vướng mắc 6: Khởi kiện chính sách bồi thường tái định cư thì xác định đối tượng khởi kiện thế nào? Câu hỏi: Trong quyết định phê duyệt bồi thường, hỗ trợ tái định cư cho gia đình ông A. Ông A đồng ý với đơn giá bồi thường, hỗ trợ nhưng không đồng ý với chính sách tái định cư. Ông A khởi kiện đến Tòa án. Trường hợp này xác định đối tượng khởi kiện như thế nào? Giải đáp: Theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 83 Luật Đất đai 2013 về hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất thì nhà nước hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải di chuyển chỗ ở. Như vậy, khi nhà nước thu hồi đất ở thì tùy từng trường hợp cụ thể để xem xét hỗ trợ tái định cư. Theo quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều 3 Luật Tố tụng hành chính 2015 thì quyết định phê duyệt bồi thường, hỗ trợ tái định cư cho gia đình ông A là quyết định hành chính và quyết định này ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của ông A nên ông A có quyền khởi kiện một phần hoặc toàn bộ quyết định hành chính này. Xem thêm Công văn 196/TANDTC-PC năm 2023 ban hành ngày 03/10/2023.
Khi nào Ủy ban nhân dân cấp huyện được quyền quyết định giá đất cụ thể?
Như thế nào là giá đất cụ thể? Thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể? Khi nào Ủy ban nhân dân cấp huyện được quyền quyết định giá đất cụ thể? Trình tự thực hiện xác định giá đất cụ thể? Như thế nào là giá đất cụ thể? Theo Luật Đất đai 2013, Giá đất cụ thể là giá được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây: - Tính tiền sử dụng đất khi: + Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; + Cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân. - Tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân; - Tính tiền sử dụng đất khi: + Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất. + Công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất. - Tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất. - Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. Tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm. - Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể? Theo Luật Đất đai 2013 thì UBND cấp tỉnh có thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp UBND cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể. Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình UBND cùng cấp quyết định. Hội đồng thẩm định giá đất gồm Chủ tịch UBND cấp tỉnh làm Chủ tịch và đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất. Khi nào Ủy ban nhân dân cấp huyện được quyền quyết định giá đất cụ thể? Theo Nghị quyết 73/NQ-CP từ ngày 06/5/2023, UBND cấp tỉnh có thể ủy quyền cho UBND cấp huyện quyết định giá đất cụ thể để: - Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. - Thu tiền sử dụng đất khi giao đất tái định cư. - Tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân. - Xác định giá đất đối với diện tích vượt hạn mức khi nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình, cá nhân. - Xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân. Như vậy, UBND cấp huyện quyết định giá đất cụ thể để thực hiện các công việc nêu trên theo sự ủy quyền của UBND cấp tỉnh. Trình tự thực hiện xác định giá đất cụ thể? Theo Nghị định 44/2014/NĐ-CP và Nghị định 10/2023/NĐ-CP Trình tự thực hiện xác định giá đất cụ thể thực hiện theo quy định sau đây: + Xác định mục đích định giá đất cụ thể; + Điều tra, tổng hợp, phân tích thông tin về thửa đất, giá đất thị trường; áp dụng phương pháp định giá đất; + Xây dựng phương án giá đất trình UBND cấp tỉnh; + Thẩm định phương án giá đất; + Hoàn thiện dự thảo phương án giá đất trình UBND cấp tỉnh quyết định; + Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất. - Hồ sơ xác định giá đất cụ thể trình UBND cấp tỉnh quyết định gồm có: + Tờ trình về phương án giá đất; + Dự thảo phương án giá đất; + Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất; + Văn bản thẩm định phương án giá đất. - Việc thẩm định phương án giá đất do Hội đồng thẩm định giá đất thực hiện, UBND cấp tỉnh quyết định thành lập Hội đồng thẩm định giá đất bao gồm các thành phần sau: + Chủ tịch UBND cấp tỉnh làm Chủ tịch Hội đồng; + Đại diện lãnh đạo Sở Tài chính làm thường trực Hội đồng; đại diện lãnh đạo Sở Tài nguyên và Môi trường và UBND cấp huyện nơi có đất; tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất hoặc chuyên gia về giá đất và các thành viên khác do UBND cấp tỉnh quyết định. - Đối với trường hợp áp dụng các phương pháp định giá đất quy định tại các khoản 1, 2, 3 và 4 Điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP thì UBND cấp tỉnh có trách nhiệm ban hành quyết định phê duyệt giá đất cụ thể trong thời gian không quá 90 ngày kể từ ngày cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cho phép chuyển từ hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất.
UBND tỉnh được ủy quyền UBND huyện quyết định giá đất cụ thể
Ngày 06/5/2023 Chính phủ vừa ban hành Nghị quyết 73/NQ-CP năm 2023 về việc ủy quyền quyết định giá đất cụ thể. Theo đó, UBND tỉnh được ủy quyền UBND huyện quyết định giá đất cụ thể kể từ ngày 06/5/2023 theo quy định sau: (1) UBND huyện quyết định giá đất cụ thể của địa phương UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương căn cứ quy định của Luật Tổ chức chính quyền địa phương 2015, Kết luận 4-KL/TW ngày 22/9/2021 của Bộ Chính trị và tình hình thực tế của địa phương thực hiện uỷ quyền cho UBND cấp huyện: - Quyết định giá đất cụ thể để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. - Thu tiền sử dụng đất khi giao đất tái định cư. - Tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân. - Xác định giá đất đối với diện tích vượt hạn mức khi nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình, cá nhân. - Xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân. (2) Thành lập Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể của địa phương Quyết định thành lập Hội đồng thẩm định giá đất, thành viên I lội đồng bao gồm: - Chủ tịch UBND cấp huyện làm chủ tịch hội đồng và lành đạo cơ quan tài chính cấp huyện làm thường trực Hội đồng. - Lãnh đạo cơ quan tài nguyên và môi trường. - Các cơ quan chuyên môn cấp huyện có liên quan. - Lãnh đạo UBND cấp xã nơi có đất. - Tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất hoặc chuyên gia về giá đất và các thành viên khác do UBND cấp huyện quyết định. Đặc biệt, Phòng TN&MT cấp huyện giúp UBND cấp huyện trong việc tổ chức xác định giá đất. (3) Trách nhiệm của UBND cấp huyện được ủy quyền quyết định giá đất UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương phải bảo đảm điều kiện về tài chính, nguồn nhân lực và điều kiện cần thiết khác để UBND cấp huyện thực hiện việc quyết định giá đất cụ thể được ủy quyền theo quy định trên. Hướng dẫn, kiểm tra việc thực hiện nhiệm vụ, quyền hạn đã uỷ quyền và chịu trách nhiệm về kết quả thực hiện nhiệm vụ, quyền hạn mà mình uỷ quyền. Tăng cường kiểm tra, giám sát, kiểm soát quyền lực, chống tiêu cực, tham nhũng, lãng phí và lợi dụng chính sách để trục lợi cá nhân. Thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể của địa phương trước ngày 06/5/2023 Cụ thể tại khoản 3 Điều 114 Luật Đất đai 2013 quy định UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp UBND cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể. Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình UBND cùng cấp quyết định. Hội đồng thẩm định giá đất gồm Chủ tịch UBND cấp tỉnh làm Chủ tịch và đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất. Đồng thời khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai 2013 cũng xác định giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây: - Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân. Tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân. - Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất. - Tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất. - Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm. - Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Xem thêm Nghị quyết 73/NQ-CP năm 2023 có hiệu lực kể từ ngày 06/5/2023 và thực hiện đến khi Luật Đất đai (sửa đổi) được Quốc hội thông qua thay thế Luật Đất đai 2013 có hiệu lực thi hành.