Căn hộ chung cư – Hỏi đáp vấn đề pháp lý liên quan
Năm 2016, bất động sản được dự đoán sẽ thành cơ sốt mới; do đó, mình tổng hợp lại một số thắc mắc của các thành viên và câu trả lời để mọi người cùng tiện theo dõi, năm bắt thông tin và thảo luận. 1. Trường hợp Diện tích căn hộ trong hợp đồng nhỏ hơn diện tích thực tế Hỏi: Em có đặt cọc 20 triệu mua một căn hộ có diện tích 59.33m2 (DTCH), trong vòng 10 ngày sau khi đặt cọc cần phải đóng 20% HĐ với chủ đầu tư (CĐT) nếu không sẽ mất cọc (điều khoản ghi trong giấy cọc nếu bên mua không mua hoặc bên bán không bán đúng sản phẩm thì bị mất cọc). Tuy nhiên khi em xem chi tiết lại kích thước bản vẽ mặt bằng căn hộ và tính diện tích căn hộ lại thì thấy CĐT đã tính sai (tính phủ bì tường bao ngoài và tim tường chung giữa các căn hộ) thực tế chỉ khoảng 56m2. Em có yêu cầu CĐT điều chỉnh lại HĐ lại theo diện tích này thì CĐT không chịu và nói em sẽ mất cọc nếu không ký HĐ. Trong HĐ mẫu trước khi em đóng tiền cọc thì phần tính diện tích ghi nguyên văn như sau: “Diện Tích sàn Căn Hộ” là phần diện tích được xác định theo nguyên tắc tính từ tim tường đối với tường chung với căn hộ khác và tường bao mép ngoài của căn hộ, bao gồm: diện tích sàn bên trong căn hộ, diện tích phần thềm riêng trước cửa vào căn hộ, ban công, lôgia (nếu có). Diện tích căn hộ bao gồm cả diện tích mặt bằng khung cột, hệ thống kỹ thuật bên trong căn hộ và gờ để máy lạnh được tính phủ bì. Định nghĩa Diện Tích Căn Hộ này được dùng để tính toán giá trị hợp đồng được nêu tại Điều 3 của Hợp đồng này " Với cách ghi này em hiểu trước đó là tính DTCH theo tim tường chung và tim tường bao. Điều này căn cứ theo thông tư số 16/2010/TT-BXD. Vậy nếu em khởi kiện CĐT ra Tòa thì với những bằng chứng như trên em có được lấy lại số cọc trên hay không? Và án phí bên CĐT sẽ phải trả nếu họ thua phải không? Trả lời: Vấn đề được luật sư Đào Thị Liên công ty Luật Tiền Phong xin được tư vấn như sau: Theo như thông tin bạn cung cấp, bạn đã ký hợp đồng đặt cọc để mua căn hộ có diện tích 59,33 m2 nhưng khi bạn kiểm tra lại bản vẽ và tính toán thì thấy căn hộ bạn đặt mua có thể bị thiếu. Bạn đã liên hệ với chủ đầu tư yêu cầu điều chỉnh lại nhưng không được chấp thuận. Trong trường hợp này bạn có quyền yêu cầu Chủ đầu tư tuân thủ hợp đồng đặt cọc, phải ký hợp đồng chuyển nhượng cho bạn căn hộ có diện tích 59,33 m2 như trong giấy tờ đặt cọc đã cam kết. Nếu chủ đầu tư không có đủ diện tích căn hộ để chuyển nhượng cho bạn, bạn có quyền phạt cọc với chủ đầu tư vì đã vi phạm cam kết trong hợp đồng đặt cọc. Nếu trong hợp đồng không có thỏa thuận về mức phạt cọc, bạn được quyền đòi lại số tiền đặt cọc và phạt bên vi phạm số tiền bằng với số tiền bạn đã đặt cọc. Án phí tòa án bên nào thua bên đó phải chịu. - Luật sư Đào Thị Liên - Hỏi: Nếu ra tòa họ đồng ý sửa lại diện tích đó nhưng trong hợp đồng có 1 điều khoản như sau: "Hai Bên hiểu và đồng ý rằng, sự khác biệt (nếu có) giữa diện tích thực tế so với Diện tích căn hộ được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu trên GCNQSHCH, sẽ không làm phát sinh tăng hoặc giảm diện tích Căn Hộ theo Hợp Đồng này. Các bên cam kết không khiếu nại khi diện tích thực tế khác so với diện tích được ghi nhận trên GCNQSHCH" Vì theo em mới được biết thì có thể khi cơ quan cấp GCNQSHCH họ có thể tính diện tích được cấp chỉ theo thông thủy, nghĩa là thưc tế diện tích chỉ còn lại là 53m2 thôi. Đây cũng là lí do vì sao thông tư 16 của BXD đang mâu thuẫn với nghị định 71 của CP. Vậy khi đó em có quyền đòi họ bỏ điều khoản trên rồi mới ký hợp đồng hay không? Trả lời: Theo quy định của pháp luật hiện nay, diện tích căn hộ chung cư được hai bên xác định theo 1 trong 2 nguyên tắc: diện tích thông thủy hoặc diện tích tính từ tim tường, nội dung này không có gì mâu thuẫn giữa nghị định 71/2010/NĐ - CP và Thông tư 16/2009/TT-BXD. Điều em quan tâm và như thư trước chị đã tư vấn, trong hợp đồng đặt cọc xác định bên bán phải bán cho em căn hộ có diện tích như vậy thì Bên Bán có nghĩa vụ thực hiện việc ký hợp đồng và chuyển nhượng cho em căn hộ có diện tích đã được hai bên xác định trong hợp đồng đặt cọc. Nếu không thực hiện việc đó, bên bán đã vi phạm hợp đồng đặt cọc và phải chịu phạt cọc theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật. Trường hợp bên bán ký hợp đồng chuyển nhượng căn hộ cho em nhưng lại quy định rằng diện tích căn hộ có thể thay đổi mà không nêu rõ việc thay đổi là do sự khác biệt về 2 cách tính (ví dụ: hai bên xác định diện tích căn hộ theo nguyên tắc tính phần diện tích thông thủy nhưng cơ quan cấp sổ có thể xác định diện tích căn hộ theo nguyên tắc tính từ tim tường) thì có thể gây bất lợi cho em. Em cần chú ý thực tế hiện nay khi mua bán căn hộ chung cư, nhiều người nghĩ mình được ở đối với phần diện tích nào chỉ thì tính phần đó thôi để quy ra giá mua căn hộ (diện tích thông thủy) nhưng đúng ra diện tích căn hộ nên được xác định từ tim tường để khi có tranh chấp, ví dụ chủ căn hộ liền kề tác động vào tường gây thiệt hại thì mình có quyền yêu cầu bồi thường. Nếu hợp đồng, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở chỉ công nhận cho mình sở hữu phần diện tích thông thủy thì phần tường thiệt hại mình sẽ rất khó để yêu cầu người gây thiệt hại phải bồi thường trong khi những thiệt hại từ việc này lại ảnh hưởng trực tiếp tới quyền lợi của người sở hữu căn hộ. Như thông lệ hiện tại, cơ quan cấp sổ sẽ căn cứ hợp đồng, căn cứ hồ sơ chủ đầu tư cung cấp (bản vẽ thiết kế, bản vẽ hoàn công) là các loại văn bản quan trọng để xác định diện tích cho chủ sở hữu và cấp sổ. Ngay cả khi chủ đầu tư đưa cách tính diện tích thông thủy trong hợp đồng em cũng nên yêu cầu chủ đầu từ tính diện tích căn hộ từ tim tường và thống nhất cách tính này trong các hồ sơ liên quan để cơ quan cấp sổ căn cứ vào đó cấp sổ cho em với cả phần tường căn hộ. Về nguyên tắc, hợp đồng sẽ được hai bên đàm phán một cách dân chủ, nhưng thực tế hợp đồng thường theo ý chí của bên chủ đầu tư soạn thảo, em cứ đề xuất được điều chỉnh các nội dung hợp đồng sao cho đảm bảo quyền lợi của cả hai bên, gặp khó khăn, vướng mắc gì em có điện thoại chị sẽ hộ trợ tư vấn tiếp. - Luật sư Đào Thị Liên -
Hợp đồng thuê nhà – những điểm cần lưu ý theo Luật mới
Bộ luật dân sự 2015 đã được ban hành, thay thế Bộ luật dân sự 2005 và sẽ sớm có hiệu lực trong thời gian tới; đồng thời Luật nhà ở 2014 đã bắt đầu có hiệu lự từ tháng 7/2015. Theo đó, những quy định về Hợp đông thuê nhà đã không còn được quy định thành một mục riêng mà được gộp chung vào mục Hợp đồng thuê tài sản cũng như dẫn chiếu về các Luật chuyên ngành phù hợp. Trong thời điểm sắp tới, khi thuê nhà, có một số quy định các bạn cần lưu ý khi ký kết như sau: 1. Hình thức của Hợp đồng thuê nhà: Hợp đồng thuê nhà ở phải được lập thành văn bản và phải tuân theo mẫu quy định tại Điều 492 Bộ luật dân sự 2005 . Đến Bộ luật dân sự 2015 đã bỏ quy định về Hợp đồng cho thuê nhà và thay thế bằng một dẫn chiếu về Điểu 121, Luật nhà ở 2014: Hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản Tuy nhiên, Hợp đồng thuê nhà cũng là một trong những hợp đồng thuê bất động sản, nếu bạn ký hợp đồng với một cá nhân, tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản thì sẽ phải chịu sự điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản. Trong trường hợp này, bạn phải áp dụng theo mẫu ban hành kèm theo Thông tư số 16/2010/TT-BXD của Bộ Xây dựng, nếu không sẽ vi phạm về hình thức của hợp đồng và có thể bị vô hiệu hợp đồng. (Điểm a, khoản 1, mục II Công văn 1436/BXD-QLN năm 2015 thực hiện Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014 do Bộ Xây dựng ban hành) 2. Công chứng, chứng thực: Quy định tại Điều 492 Bộ luật dân sự 2005, nếu thời hạn thuê từ sáu tháng trở lên thì hợp đồng thuê nhà phải có công chứng hoặc chứng thực, phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Tuy nhiên, đến ngày 10/12/2010, Nghị quyết 52/NQ-CP của Chính phủ về đơn giản hóa thủ tục hành chính thuộc phạm vi chức năng quản lý của Bộ Tư pháp đã có sự điều chỉnh nêu rõ tại điểm a khoản 28 Mục III trong Phụ lục đính kèm như sau: Bãi bỏ quy định bắt buộc công chứng một số hợp đồng, trong đó có hợp đồng thuê nhà ở. Từ đó đề ra các phương án, sửa đổi các dự thảo luật cho phù hợp. Và đến nay, Luật nhà ở 2014 và Bộ luật dân sự 2015 đã kế thừa và chính thức điều chỉnh cụ thể khi loại bỏ điều khoản về công chức, chứng thực này đối với Hợp đồng thuê nhà thời hạn thuê từ sáu tháng trở lên. Tuy nhiên, công chứng hợp đồng thuê nhà sẽ đảm bảo giá trị pháp lý tốt hơn cho các bên, nên vẫn luôn được cơ quan chức năng khuyến khích thực hiện, hạn chế tranh chấp xảy ra. 3. Kiểm tra nhà ở và các các nội dung quan trọng trong hợp đồng: 3.1. Điều kiện nhà ở cho thuê: - Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn; - Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; - Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền. - Nhà ở cho thuê phải bảo đảm chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở, có đầy đủ hệ thống điện, cấp, thoát nước, bảo đảm vệ sinh môi trường. 3.2. Đơn vị thanh toán: Căn cứ Khoản 13, Điều 1 Quy định hạn chế sử dụng ngoại hối tại Pháp lệnh sửa đổi Pháp lệnh ngoại hối năm 2013 thì: Trên lãnh thổ Việt Nam, mọi giao dịch, thanh toán, niêm yết, quảng cáo, báo giá, định giá, ghi giá trong hợp đồng, thỏa thuận và các hình thức tương tự khác của người cư trú, người không cư trú không được thực hiện bằng ngoại hối, trừ các trường hợp được phép theo quy định của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam. Do đó, trong hợp đồng thuê nhà, đơn vị thanh toán phải bằng tiền đồng Việt Nam, nếu không có thể xem là vô hiệu. Trong thực tế khi đưa ra xét xử, đến thời điểm này, nếu trong hợp đồng các bên thỏa thuận lấy ngoại hối làm đơn vị thanh toán hoặc đơn giá để quy đổi, nhưng thực tế thanh toán bằng tiền Việt thì giao dịch đó cũng không vô hiệu mà được cho thời gian để sửa đổi Hợp đồng. Điểm b, khoản 3, mục I Nghị quyết số 04/2003/NQ-HĐTP ngày 27-5-2003 của Hội đồng Thẩm phán TANDTC quy định: b. Nếu trong nội dung của hợp đồng kinh tế các bên có thoả thuận giá cả, thanh toán bằng ngoại tệ trong khi đó một hoặc các bên không được phép thanh toán bằng ngoại tệ, nhưng sau đó các bên có thoả thuận thanh toán bằng Đồng Việt Nam hoặc trong nội dung của hợp đồng kinh tế các bên thoả thuận sử dụng ngoại tệ làm đồng tiền định giá (để bảo đảm ổn định giá trị của hợp đồng) nhưng việc thanh toán là bằng Đồng Việt Nam, thì hợp đồng kinh tế không thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản 1 Điều 8 Pháp lệnh HĐKT và do đó không bị coi là vô hiệu toàn bộ. Tuy nhiên, từ ngày 01/7/2016, theo Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm 2015 quy định: "Văn bản quy phạm pháp luật hết hiệu lực thì văn bản quy phạm pháp luật quy định chi tiết thi hành, văn bản đó cũng đồng thời hết hiệu lực." Do đó, Nghị quyết số 04/2003/NQ-HĐTP ngày 27-5-2003 hướng dẫn Pháp lệnh Hợp đồng kinh tế cũng sẽ chính thức hết hiệu lực từ 01/7/2016. Để hiểu rõ hơn vấn đề này, mời bạn xem các bài thảo luận dưới đây. Bài viết là quá trình tổng hợp thông tin các thắc mắc của Dân Luật và cũng như nghiên cứu VBQPPL.
NGHỊ ĐỊNH 37/2015/NĐ-CP VỀ HỢP ĐỒNG XÂY DỰNG
Vừa qua, Chính phủ đã ban hành văn bản quy định chi tiết về hợp đồng xây dựng. Nghị định này sẽ có hiệu lực từ ngày 15/06/2015, thay thế Nghị định 48/2010/NĐ-CP và 207/2013/NĐ-CP. Nghị định này có những nội dung sau: 1/ Các loại hợp đồng: - Theo tính chất: Bổ sung thêm loại hợp đồng cung cấp nhân lực, máy và thiết bị thi công là hợp đồng xây dựng để cung cấp kỹ sư, công nhân (gọi chung là nhân lực), máy, thiết bị thi công và các phương tiện cần thiết khác để phục vụ cho công việc thi công công trình, hạng mục công trình, gói thầu hoặc công việc xây dựng theo thiết kế xây dựng. - Theo mối quan hệ các bên tham gia: + Hợp đồng thấy chính là hợp đồng xây dựng được ký kết giữa chủ đầu tư với nhà thầu chính hoặc tổng thầu. + Hợp đồng thầu phụ là hợp đồng xây dựng được ký kết giữa nhà thầu chính và nhà thầu phụ. + Hợp đồng giao khoán nội bộ là hợp đồng giữa bên giao thầu và bên nhận thầy thuộc một cơ quan, tổ chức. + Hợp đồng xây dựng có yếu tố nước ngoài là hợp đồng xây dựng được ký kết giữa một bên là nhà thầy nước ngoài với nhà thầu trong nước hoặc chủ đầu tư trong nước. 2/ Tạm ứng hợp đồng xây dựng: Sửa đổi một số mức tạm ứng như sau: - Bảo lãnh tạm ứng hợp đồng: Giá trị tạm ứng hợp đồng lớn hơn 01 tỷ đồng thì trước khi giao thầu, bên nhận thầu phải nộp cho bên giao thầy bảo lãnh tạm ứng hợp đồng với giá trị và loại tiền tương đương. Không bắt buộc phải bảo lãnh tạm ứng hợp đồng với hợp đồng nhỏ hơn hoặc bằng 01 tỷ đồng. - Mức tạm ứng khônd vượt quá 50% giá trị hợp đồng tại thời điểm ký kết (trường hợp đặc biệt phải được người có thẩm quyền cho phép). Mức tạm ứng tối thiểu như sau: + Đối với hợp đồng tư vấn: 20% giá hợp đồng với các hợp đồng giá trị đến 10 tỷ và 15% giá hợp đồng với các hợp đồng giá trị trên 10 tỷ. + Đối với hợp đồng thi công xây dựng công trình: 20% giá hợp đồng với các hợp đồng giá trị dưới 10 tỷ, 15% giá hợp đồng với các hợp đồng giá trị từ 10 tỷ đến 50 tỷ và 10% giá hợp đồng với các hợp đồng giá trị trên 50 tỷ. + Đối với hợp đồng cung cấp thiết bị công nghệ, hợp đồng EC, EP, PC và EPC, hợp đồng chìa khóa trao tay và các loại hợp đồng xây dựng khác: 10% giá hợp đồng. Ngoài ra, Nghị định còn hướng dẫn về hình thức thanh toán, quyền và nghĩa vụ của các bên…. Xem chi tiết tại file đính kèm
Căn hộ chung cư – Hỏi đáp vấn đề pháp lý liên quan
Năm 2016, bất động sản được dự đoán sẽ thành cơ sốt mới; do đó, mình tổng hợp lại một số thắc mắc của các thành viên và câu trả lời để mọi người cùng tiện theo dõi, năm bắt thông tin và thảo luận. 1. Trường hợp Diện tích căn hộ trong hợp đồng nhỏ hơn diện tích thực tế Hỏi: Em có đặt cọc 20 triệu mua một căn hộ có diện tích 59.33m2 (DTCH), trong vòng 10 ngày sau khi đặt cọc cần phải đóng 20% HĐ với chủ đầu tư (CĐT) nếu không sẽ mất cọc (điều khoản ghi trong giấy cọc nếu bên mua không mua hoặc bên bán không bán đúng sản phẩm thì bị mất cọc). Tuy nhiên khi em xem chi tiết lại kích thước bản vẽ mặt bằng căn hộ và tính diện tích căn hộ lại thì thấy CĐT đã tính sai (tính phủ bì tường bao ngoài và tim tường chung giữa các căn hộ) thực tế chỉ khoảng 56m2. Em có yêu cầu CĐT điều chỉnh lại HĐ lại theo diện tích này thì CĐT không chịu và nói em sẽ mất cọc nếu không ký HĐ. Trong HĐ mẫu trước khi em đóng tiền cọc thì phần tính diện tích ghi nguyên văn như sau: “Diện Tích sàn Căn Hộ” là phần diện tích được xác định theo nguyên tắc tính từ tim tường đối với tường chung với căn hộ khác và tường bao mép ngoài của căn hộ, bao gồm: diện tích sàn bên trong căn hộ, diện tích phần thềm riêng trước cửa vào căn hộ, ban công, lôgia (nếu có). Diện tích căn hộ bao gồm cả diện tích mặt bằng khung cột, hệ thống kỹ thuật bên trong căn hộ và gờ để máy lạnh được tính phủ bì. Định nghĩa Diện Tích Căn Hộ này được dùng để tính toán giá trị hợp đồng được nêu tại Điều 3 của Hợp đồng này " Với cách ghi này em hiểu trước đó là tính DTCH theo tim tường chung và tim tường bao. Điều này căn cứ theo thông tư số 16/2010/TT-BXD. Vậy nếu em khởi kiện CĐT ra Tòa thì với những bằng chứng như trên em có được lấy lại số cọc trên hay không? Và án phí bên CĐT sẽ phải trả nếu họ thua phải không? Trả lời: Vấn đề được luật sư Đào Thị Liên công ty Luật Tiền Phong xin được tư vấn như sau: Theo như thông tin bạn cung cấp, bạn đã ký hợp đồng đặt cọc để mua căn hộ có diện tích 59,33 m2 nhưng khi bạn kiểm tra lại bản vẽ và tính toán thì thấy căn hộ bạn đặt mua có thể bị thiếu. Bạn đã liên hệ với chủ đầu tư yêu cầu điều chỉnh lại nhưng không được chấp thuận. Trong trường hợp này bạn có quyền yêu cầu Chủ đầu tư tuân thủ hợp đồng đặt cọc, phải ký hợp đồng chuyển nhượng cho bạn căn hộ có diện tích 59,33 m2 như trong giấy tờ đặt cọc đã cam kết. Nếu chủ đầu tư không có đủ diện tích căn hộ để chuyển nhượng cho bạn, bạn có quyền phạt cọc với chủ đầu tư vì đã vi phạm cam kết trong hợp đồng đặt cọc. Nếu trong hợp đồng không có thỏa thuận về mức phạt cọc, bạn được quyền đòi lại số tiền đặt cọc và phạt bên vi phạm số tiền bằng với số tiền bạn đã đặt cọc. Án phí tòa án bên nào thua bên đó phải chịu. - Luật sư Đào Thị Liên - Hỏi: Nếu ra tòa họ đồng ý sửa lại diện tích đó nhưng trong hợp đồng có 1 điều khoản như sau: "Hai Bên hiểu và đồng ý rằng, sự khác biệt (nếu có) giữa diện tích thực tế so với Diện tích căn hộ được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu trên GCNQSHCH, sẽ không làm phát sinh tăng hoặc giảm diện tích Căn Hộ theo Hợp Đồng này. Các bên cam kết không khiếu nại khi diện tích thực tế khác so với diện tích được ghi nhận trên GCNQSHCH" Vì theo em mới được biết thì có thể khi cơ quan cấp GCNQSHCH họ có thể tính diện tích được cấp chỉ theo thông thủy, nghĩa là thưc tế diện tích chỉ còn lại là 53m2 thôi. Đây cũng là lí do vì sao thông tư 16 của BXD đang mâu thuẫn với nghị định 71 của CP. Vậy khi đó em có quyền đòi họ bỏ điều khoản trên rồi mới ký hợp đồng hay không? Trả lời: Theo quy định của pháp luật hiện nay, diện tích căn hộ chung cư được hai bên xác định theo 1 trong 2 nguyên tắc: diện tích thông thủy hoặc diện tích tính từ tim tường, nội dung này không có gì mâu thuẫn giữa nghị định 71/2010/NĐ - CP và Thông tư 16/2009/TT-BXD. Điều em quan tâm và như thư trước chị đã tư vấn, trong hợp đồng đặt cọc xác định bên bán phải bán cho em căn hộ có diện tích như vậy thì Bên Bán có nghĩa vụ thực hiện việc ký hợp đồng và chuyển nhượng cho em căn hộ có diện tích đã được hai bên xác định trong hợp đồng đặt cọc. Nếu không thực hiện việc đó, bên bán đã vi phạm hợp đồng đặt cọc và phải chịu phạt cọc theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật. Trường hợp bên bán ký hợp đồng chuyển nhượng căn hộ cho em nhưng lại quy định rằng diện tích căn hộ có thể thay đổi mà không nêu rõ việc thay đổi là do sự khác biệt về 2 cách tính (ví dụ: hai bên xác định diện tích căn hộ theo nguyên tắc tính phần diện tích thông thủy nhưng cơ quan cấp sổ có thể xác định diện tích căn hộ theo nguyên tắc tính từ tim tường) thì có thể gây bất lợi cho em. Em cần chú ý thực tế hiện nay khi mua bán căn hộ chung cư, nhiều người nghĩ mình được ở đối với phần diện tích nào chỉ thì tính phần đó thôi để quy ra giá mua căn hộ (diện tích thông thủy) nhưng đúng ra diện tích căn hộ nên được xác định từ tim tường để khi có tranh chấp, ví dụ chủ căn hộ liền kề tác động vào tường gây thiệt hại thì mình có quyền yêu cầu bồi thường. Nếu hợp đồng, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở chỉ công nhận cho mình sở hữu phần diện tích thông thủy thì phần tường thiệt hại mình sẽ rất khó để yêu cầu người gây thiệt hại phải bồi thường trong khi những thiệt hại từ việc này lại ảnh hưởng trực tiếp tới quyền lợi của người sở hữu căn hộ. Như thông lệ hiện tại, cơ quan cấp sổ sẽ căn cứ hợp đồng, căn cứ hồ sơ chủ đầu tư cung cấp (bản vẽ thiết kế, bản vẽ hoàn công) là các loại văn bản quan trọng để xác định diện tích cho chủ sở hữu và cấp sổ. Ngay cả khi chủ đầu tư đưa cách tính diện tích thông thủy trong hợp đồng em cũng nên yêu cầu chủ đầu từ tính diện tích căn hộ từ tim tường và thống nhất cách tính này trong các hồ sơ liên quan để cơ quan cấp sổ căn cứ vào đó cấp sổ cho em với cả phần tường căn hộ. Về nguyên tắc, hợp đồng sẽ được hai bên đàm phán một cách dân chủ, nhưng thực tế hợp đồng thường theo ý chí của bên chủ đầu tư soạn thảo, em cứ đề xuất được điều chỉnh các nội dung hợp đồng sao cho đảm bảo quyền lợi của cả hai bên, gặp khó khăn, vướng mắc gì em có điện thoại chị sẽ hộ trợ tư vấn tiếp. - Luật sư Đào Thị Liên -
Hợp đồng thuê nhà – những điểm cần lưu ý theo Luật mới
Bộ luật dân sự 2015 đã được ban hành, thay thế Bộ luật dân sự 2005 và sẽ sớm có hiệu lực trong thời gian tới; đồng thời Luật nhà ở 2014 đã bắt đầu có hiệu lự từ tháng 7/2015. Theo đó, những quy định về Hợp đông thuê nhà đã không còn được quy định thành một mục riêng mà được gộp chung vào mục Hợp đồng thuê tài sản cũng như dẫn chiếu về các Luật chuyên ngành phù hợp. Trong thời điểm sắp tới, khi thuê nhà, có một số quy định các bạn cần lưu ý khi ký kết như sau: 1. Hình thức của Hợp đồng thuê nhà: Hợp đồng thuê nhà ở phải được lập thành văn bản và phải tuân theo mẫu quy định tại Điều 492 Bộ luật dân sự 2005 . Đến Bộ luật dân sự 2015 đã bỏ quy định về Hợp đồng cho thuê nhà và thay thế bằng một dẫn chiếu về Điểu 121, Luật nhà ở 2014: Hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản Tuy nhiên, Hợp đồng thuê nhà cũng là một trong những hợp đồng thuê bất động sản, nếu bạn ký hợp đồng với một cá nhân, tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản thì sẽ phải chịu sự điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản. Trong trường hợp này, bạn phải áp dụng theo mẫu ban hành kèm theo Thông tư số 16/2010/TT-BXD của Bộ Xây dựng, nếu không sẽ vi phạm về hình thức của hợp đồng và có thể bị vô hiệu hợp đồng. (Điểm a, khoản 1, mục II Công văn 1436/BXD-QLN năm 2015 thực hiện Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014 do Bộ Xây dựng ban hành) 2. Công chứng, chứng thực: Quy định tại Điều 492 Bộ luật dân sự 2005, nếu thời hạn thuê từ sáu tháng trở lên thì hợp đồng thuê nhà phải có công chứng hoặc chứng thực, phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Tuy nhiên, đến ngày 10/12/2010, Nghị quyết 52/NQ-CP của Chính phủ về đơn giản hóa thủ tục hành chính thuộc phạm vi chức năng quản lý của Bộ Tư pháp đã có sự điều chỉnh nêu rõ tại điểm a khoản 28 Mục III trong Phụ lục đính kèm như sau: Bãi bỏ quy định bắt buộc công chứng một số hợp đồng, trong đó có hợp đồng thuê nhà ở. Từ đó đề ra các phương án, sửa đổi các dự thảo luật cho phù hợp. Và đến nay, Luật nhà ở 2014 và Bộ luật dân sự 2015 đã kế thừa và chính thức điều chỉnh cụ thể khi loại bỏ điều khoản về công chức, chứng thực này đối với Hợp đồng thuê nhà thời hạn thuê từ sáu tháng trở lên. Tuy nhiên, công chứng hợp đồng thuê nhà sẽ đảm bảo giá trị pháp lý tốt hơn cho các bên, nên vẫn luôn được cơ quan chức năng khuyến khích thực hiện, hạn chế tranh chấp xảy ra. 3. Kiểm tra nhà ở và các các nội dung quan trọng trong hợp đồng: 3.1. Điều kiện nhà ở cho thuê: - Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn; - Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; - Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền. - Nhà ở cho thuê phải bảo đảm chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở, có đầy đủ hệ thống điện, cấp, thoát nước, bảo đảm vệ sinh môi trường. 3.2. Đơn vị thanh toán: Căn cứ Khoản 13, Điều 1 Quy định hạn chế sử dụng ngoại hối tại Pháp lệnh sửa đổi Pháp lệnh ngoại hối năm 2013 thì: Trên lãnh thổ Việt Nam, mọi giao dịch, thanh toán, niêm yết, quảng cáo, báo giá, định giá, ghi giá trong hợp đồng, thỏa thuận và các hình thức tương tự khác của người cư trú, người không cư trú không được thực hiện bằng ngoại hối, trừ các trường hợp được phép theo quy định của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam. Do đó, trong hợp đồng thuê nhà, đơn vị thanh toán phải bằng tiền đồng Việt Nam, nếu không có thể xem là vô hiệu. Trong thực tế khi đưa ra xét xử, đến thời điểm này, nếu trong hợp đồng các bên thỏa thuận lấy ngoại hối làm đơn vị thanh toán hoặc đơn giá để quy đổi, nhưng thực tế thanh toán bằng tiền Việt thì giao dịch đó cũng không vô hiệu mà được cho thời gian để sửa đổi Hợp đồng. Điểm b, khoản 3, mục I Nghị quyết số 04/2003/NQ-HĐTP ngày 27-5-2003 của Hội đồng Thẩm phán TANDTC quy định: b. Nếu trong nội dung của hợp đồng kinh tế các bên có thoả thuận giá cả, thanh toán bằng ngoại tệ trong khi đó một hoặc các bên không được phép thanh toán bằng ngoại tệ, nhưng sau đó các bên có thoả thuận thanh toán bằng Đồng Việt Nam hoặc trong nội dung của hợp đồng kinh tế các bên thoả thuận sử dụng ngoại tệ làm đồng tiền định giá (để bảo đảm ổn định giá trị của hợp đồng) nhưng việc thanh toán là bằng Đồng Việt Nam, thì hợp đồng kinh tế không thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản 1 Điều 8 Pháp lệnh HĐKT và do đó không bị coi là vô hiệu toàn bộ. Tuy nhiên, từ ngày 01/7/2016, theo Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm 2015 quy định: "Văn bản quy phạm pháp luật hết hiệu lực thì văn bản quy phạm pháp luật quy định chi tiết thi hành, văn bản đó cũng đồng thời hết hiệu lực." Do đó, Nghị quyết số 04/2003/NQ-HĐTP ngày 27-5-2003 hướng dẫn Pháp lệnh Hợp đồng kinh tế cũng sẽ chính thức hết hiệu lực từ 01/7/2016. Để hiểu rõ hơn vấn đề này, mời bạn xem các bài thảo luận dưới đây. Bài viết là quá trình tổng hợp thông tin các thắc mắc của Dân Luật và cũng như nghiên cứu VBQPPL.
NGHỊ ĐỊNH 37/2015/NĐ-CP VỀ HỢP ĐỒNG XÂY DỰNG
Vừa qua, Chính phủ đã ban hành văn bản quy định chi tiết về hợp đồng xây dựng. Nghị định này sẽ có hiệu lực từ ngày 15/06/2015, thay thế Nghị định 48/2010/NĐ-CP và 207/2013/NĐ-CP. Nghị định này có những nội dung sau: 1/ Các loại hợp đồng: - Theo tính chất: Bổ sung thêm loại hợp đồng cung cấp nhân lực, máy và thiết bị thi công là hợp đồng xây dựng để cung cấp kỹ sư, công nhân (gọi chung là nhân lực), máy, thiết bị thi công và các phương tiện cần thiết khác để phục vụ cho công việc thi công công trình, hạng mục công trình, gói thầu hoặc công việc xây dựng theo thiết kế xây dựng. - Theo mối quan hệ các bên tham gia: + Hợp đồng thấy chính là hợp đồng xây dựng được ký kết giữa chủ đầu tư với nhà thầu chính hoặc tổng thầu. + Hợp đồng thầu phụ là hợp đồng xây dựng được ký kết giữa nhà thầu chính và nhà thầu phụ. + Hợp đồng giao khoán nội bộ là hợp đồng giữa bên giao thầu và bên nhận thầy thuộc một cơ quan, tổ chức. + Hợp đồng xây dựng có yếu tố nước ngoài là hợp đồng xây dựng được ký kết giữa một bên là nhà thầy nước ngoài với nhà thầu trong nước hoặc chủ đầu tư trong nước. 2/ Tạm ứng hợp đồng xây dựng: Sửa đổi một số mức tạm ứng như sau: - Bảo lãnh tạm ứng hợp đồng: Giá trị tạm ứng hợp đồng lớn hơn 01 tỷ đồng thì trước khi giao thầu, bên nhận thầu phải nộp cho bên giao thầy bảo lãnh tạm ứng hợp đồng với giá trị và loại tiền tương đương. Không bắt buộc phải bảo lãnh tạm ứng hợp đồng với hợp đồng nhỏ hơn hoặc bằng 01 tỷ đồng. - Mức tạm ứng khônd vượt quá 50% giá trị hợp đồng tại thời điểm ký kết (trường hợp đặc biệt phải được người có thẩm quyền cho phép). Mức tạm ứng tối thiểu như sau: + Đối với hợp đồng tư vấn: 20% giá hợp đồng với các hợp đồng giá trị đến 10 tỷ và 15% giá hợp đồng với các hợp đồng giá trị trên 10 tỷ. + Đối với hợp đồng thi công xây dựng công trình: 20% giá hợp đồng với các hợp đồng giá trị dưới 10 tỷ, 15% giá hợp đồng với các hợp đồng giá trị từ 10 tỷ đến 50 tỷ và 10% giá hợp đồng với các hợp đồng giá trị trên 50 tỷ. + Đối với hợp đồng cung cấp thiết bị công nghệ, hợp đồng EC, EP, PC và EPC, hợp đồng chìa khóa trao tay và các loại hợp đồng xây dựng khác: 10% giá hợp đồng. Ngoài ra, Nghị định còn hướng dẫn về hình thức thanh toán, quyền và nghĩa vụ của các bên…. Xem chi tiết tại file đính kèm