Mua đất ở giao dịch bằng giấy viết tay
Em xin chào Luật sư, Em xin được hỏi sự việc này: Gia đình em có mua một miếng đất của nhà kế bên vào năm 2018, và giấy tờ mua bán được hai bên thỏa thuận viết tay, được bên mua và bên bán ký cũng như có chữ ký chứng kiến của trưởng thôn vào thời điểm đó. Lúc mua bên GĐ em đã trả hết 100% số tiền mua đất. Từ lúc mua đến nay gia đình em có hỏi bên bán mượn bìa đỏ để làm thủ tục cấp đổi và làm giấy chứng nhận QSDĐ nhưng bên bán bảo sổ đỏ đang để ở trong ngân hàng vì đang vay nợ chưa trả hết. Sự việc đã kéo dài mấy năm nay và gia đình em vẫn chưa làm được giấy chứng nhận QSDĐ. Vậy em mong nhận được sự tư vấn của Luật sư làm theo phương án nào để sớm được cấp giấy chứng nhận QSDĐ ạ. Em xin chân thành cảm ơn!
Kính chào luật sư Luật sư cho mình hỏi: đối với các loại giao dịch về nhà ở thuộc các trường hợp không bắt buộc phải có giấy chứng nhận thì làm sao để mình chứng minh được quyền sở hữu để thực hiện giao dịch?. Không có giấy chứng nhận quyền sở hữu thì làm sao minh biết căn nhà đó ai mới thật sự là chủ sở hữu mà thực hiện giao dịch?
Toàn văn điểm mới luật nhà ở 2014_phần 9
102/ Bổ sung thêm nhiều hình thức giao dịch nhà ở Gồm các hình thức mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ và ủy quyền quản lý nhà ở. (Căn cứ Điều 117 Luật nhà ở 2014) 103/ Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch - Đối với nhà ở cho thuê: + Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn. + Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan có thẩm quyền. + Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền. + Bảo đảm chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở, có đầy đủ hệ thống điện, cấp, thoát nước, bảo đảm vệ sinh môi trường - Đối với mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở: + Các điều kiện trên, trừ bảo đảm chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở, có đầy đủ hệ thống điện, cấp, thoát nước, bảo đảm vệ sinh môi trường. + Có Giấy chứng nhận. Tuy nhiên, một số trường hợp giao dịch về nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận: i. Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai. ii.Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương. iii. Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở trong trường hợp bên thuê mua, bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở, nếu trong 05 năm có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội nếu đơn vị này không mua với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế TNCN. iv. Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở. v. Nhận thừa kế nhà ở. vi. Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó Chính phủ sẽ quy định các giấy tờ chứng minh trong trường hợp trên. - Mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai: + Có Giấy chứng nhận. + Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền. (Căn cứ Điều 118 Luật nhà ở 2014) 104/ Mở rộng điều kiện của các bên tham gia giao dịch nhà ở - Bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở: + Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để giao dịch về nhà ở. Trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải là người đã mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở. + Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để giao dịch về nhà ở, nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân, trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương. - Bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, nhận đổi, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận thế chấp, mượn, ở nhờ, được ủy quyền quản lý nhà ở: + Đối với cá nhân trong nước: phải có đủ năng lực hành vi dân sự để giao dịch nhà ở và không bắt buộc phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch. + Đối với cá nhân nước ngoài, người VN định cư ở nước ngoài thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để giao dịch nhà ở và phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại VN, đồng thời không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch. + Đối với tổ chức trong nước: phải có tư cách pháp nhân và không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi thành lập. + Đối với tổ chức nước ngoài: phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại VN, nếu tổ chức được ủy quyền quản lý nhà ở thì phải có chức năng kinh doanh dịch vụ bất động sản và đang hoạt động tại VN theo pháp luật kinh doanh bất động sản. (Căn cứ Điều 120 Luật nhà ở 2014) 105/ Điều chỉnh trình tự, thủ tục thực hiện giao dịch về nhà ở - Các bên tham gia giao dịch nhà ở thỏa thuận lập hợp đồng mua bán, cho thuê, thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở hoặc văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại (hợp đồng về nhà ở). Trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương thì chỉ cần lập văn bản tặng cho. - Các bên thỏa thuận để 01 bên nộp hồ sơ đề nghị cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó. Trường hợp mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư dự án thì chủ đầu tư phải làm thủ tục để cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho bên mua, bên thuê mua, trừ khi bên mua, bên thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận. - Cơ quan có thẩm quyền khi cấp Giấy chứng nhận cho bên mua, bên thuê mua, bên nhận tặng cho, nhận đổi, nhận góp vốn, nhận thừa kế nhà ở cùng với nhận chuyển quyền sử dụng đất ở hợp pháp có nhà ở đó thì đồng thời công nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho bên nhận quyền sở hữu nhà ở. (Căn cứ Điều 120 Luật nhà ở 2014) 106/ Cụ thể hóa công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng nhà ở - Mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải công chứng, chứng thực hợp đồng trừ trường hợp tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có 01 bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng này là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng. - Tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có 01 bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng này là thời điểm ký kết hợp đồng. - Văn bản thừa kế nhà ở được công chứng hoặc chứng thực. - Công chứng hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng. Chứng thực hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại UBND cấp xã nơi có nhà ở. (Căn cứ Điều 122 Luật nhà ở 2014) 107/ Giao dịch mua bán nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại - Mua bán nhà ở phải được lập thành hợp đồng. Các bên có thể thỏa thuận về việc bên bán thực hiện bán nhà ở, chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở gắn với nhà ở đó trong 01 thời hạn nhất định cho bên mua. - Bên mua nhà ở thương mại của chủ đầu tư nếu thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó và có nhu cầu thì được chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở; bên nhận chuyển nhượng hợp đồng phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ theo hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư. Bên chuyển nhượng hợp đồng phải nộp thuế, lệ phí theo quy định của pháp luật về thuế, lệ phí. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng, nội dung và mẫu văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở do Bộ trưởng Bộ Xây dựng quy định. (Căn cứ Điều 123 Luật nhà ở 2014) 108/ Giá mua bán nhà ở, giá chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại Do các bên thỏa thuận và được ghi rõ trong hợp đồng mua bán nhà ở, văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở. Nếu Nhà nước có quy định về giá mua bán nhà ở thì các bên phải thực hiện theo quy định đó. (Căn cứ Điều 124 Luật nhà ở 2014) 109/ Mua bán nhà ở trả chậm, trả dần Bên mua nhà ở trả chậm, trả dần chỉ được giao dịch mua bán, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn nhà ở này với người khác sau khi đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở, trừ khi các bên có thỏa thuận khác. Trường hợp trong thời hạn trả chậm, trả dần mà bên mua nhà ở chết thì người thừa kế hợp pháp được thực hiện tiếp các quyền, nghĩa vụ của bên mua nhà ở và được cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận sau khi người thừa kế đã trả đủ tiền mua nhà cho bên bán. (Căn cứ Điều 125 Luật nhà ở 2014) 110/ Mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung Trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận được thông báo về việc bán phần quyền sở hữu nhà ở và điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì phần quyền đó được bán cho người khác. (trước đây quy định là 03 tháng) (Căn cứ Điều 126 Luật nhà ở 2014) 111/ Mua bán nhà ở đang cho thuê - Chủ sở hữu bán nhà ở đang cho thuê thì phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà ở biết về việc bán và các điều kiện bán nhà ở; bên thuê nhà ở được quyền ưu tiên mua nếu đã thanh toán đầy đủ tiền thuê nhà cho bên cho thuê tính đến thời điểm bên cho thuê có thông báo về việc bán nhà cho thuê, trừ trường hợp nhà ở thuộc sở hữu chung. Trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày bên thuê nhà ở nhận được thông báo mà không mua thì chủ sở hữu nhà ở được quyền bán nhà ở đó cho người khác, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác về thời hạn. - Trường hợp bán nhà ở đang cho thuê thuộc sở hữu nhà nước phải thực hiện theo quy định sẽ được đề cập ở phần tiếp theo. (Căn cứ Điều 127 Luật nhà ở 2014) 112/ Mua trước nhà ở Khi các bên đã ký kết hợp đồng mua bán nhà ở nhưng Nhà nước có nhu cầu mua nhà ở đó để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì Chủ tịch UBND cấp tỉnh ban hành quyết định mua trước nhà ở đó. (Căn cứ Điều 128 Luật nhà ở 2014) 113/ Cụ thể hóa thời hạn thuê và giá thuê nhà ở - Bên cho thuê và bên thuê nhà ở được thỏa thuận về thời hạn thuê, giá thuê và hình thức trả tiền thuê nhà theo định kỳ hoặc trả một lần. Trường hợp Nhà nước có quy định về giá thuê nhà ở thì các bên phải thực hiện theo quy định đó. - Bên cho thuê và bên thuê nhà ở được Nhà nước bảo hộ các quyền và lợi ích hợp pháp trong quá trình thuê và cho thuê nhà ở. (Căn cứ Điều 129 Luật nhà ở 2014) 114/ Cho thuê nhà ở thuộc sở hữu chung - Cho thuê nhà ở thuộc sở hữu chung phải có sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu nhà ở đó, trừ trường hợp chủ sở hữu chung cho thuê phần nhà ở thuộc quyền sở hữu của mình. (trước đây yêu cầu sự đồng ý này phải bằng văn bản). - Các chủ sở hữu chung có thể ủy quyền cho người đại diện ký hợp đồng thuê nhà ở. (Căn cứ Điều 130 Luật nhà ở 2014) 115/ Sửa đổi và bổ sung các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở - Thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước thì chấm dứt hợp đồng thuê nhà khi có một trong các trường hợp: + Bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng hoặc không đủ điều kiện theo quy định. + Hết thời hạn thuê theo hợp đồng mà bên thuê không còn nhu cầu thuê tiếp hoặc khi hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng thuê, thuê mua nhà ở. + Bên thuê, bên thuê mua trả lại nhà ở đang thuê, thuê mua. + Bên thuê không còn đủ điều kiện được thuê nhà ở. + Bên thuê chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án mà không có ai đang cùng sinh sống; trường hợp thuê nhà ở công vụ thì khi người được thuê nhà ở công vụ chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án. + Bên thuê, thuê mua nhà ở không nộp tiền thuê nhà ở từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng. + Nhà ở cho thuê, cho thuê mua thuộc diện phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. + Bên thuê, bên thuê mua sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng thuê nhà ở hoặc tự ý chuyển đổi, bán, cho thuê lại, cho mượn nhà ở hoặc tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê, thuê mua. - Thuê nhà ở không thuộc sở hữu nhà nước thì chấm dứt hợp đồng thuê nhà khi có một trong các trường hợp: + Hợp đồng thuê nhà ở hết hạn; trường hợp trong hợp đồng không xác định thời hạn thì hợp đồng chấm dứt sau 90 ngày (trước là 06 tháng), kể từ ngày bên cho thuê nhà ở thông báo cho bên thuê nhà ở biết việc chấm dứt hợp đồng. + Hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng. + Bên thuê nhà ở chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án mà khi chết, mất tích không có ai đang cùng chung sống. + Nhà ở cho thuê bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ hoặc thuộc khu vực đã có quyết định thu hồi đất, giải tỏa nhà ở hoặc có quyết định phá dỡ của cơ quan có thẩm quyền; nhà ở cho thuê thuộc diện bị Nhà nước trưng mua, trưng dụng để sử dụng vào các mục đích khác. Trường hợp này, bên cho thuê phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết trước 30 ngày về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở quy định tại điểm này, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. + Một bên đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở. (Căn cứ Điều 131 Luật nhà ở 2014) 116/ Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở - Trong thời hạn thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê, trừ: + Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định. + Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê. + Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê. + Các bên không thỏa thuận được giá thuê nhà mới khi bên cho thuê cải tạo nhà ở nhưng chưa hết hạn hợp đồng thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở và phải bồi thường cho bên thuê. Bên đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định mà gây thiệt hại thì phải bồi thường. (Căn cứ Điều 132 Luật nhà ở 2014) 117/ Quyền tiếp tục thuê nhà ở Khi bên thuê nhà ở chết mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì người đang cùng sinh sống với bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng thuê nhà ở, trừ trường hợp thuê nhà ở công vụ hoặc các bên có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác. (Căn cứ Điều 133 Luật nhà ở 2014) 118/ Thủ tục thuê mua nhà ở xã hội - Phải lập thành hợp đồng có đủ các nội dung được quy định. Thuê mua nhà ở xã hội do các tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng thì hợp đồng thuê mua được ký kết giữa chủ đầu tư với bên thuê mua. Mua bán, thuê mua nhà ở xã hội hoặc mua bán nhà ở cũ thì hợp đồng được ký giữa bên mua, bên thuê mua với cơ quan quản lý nhà ở. - Khi kết thúc thời hạn thuê mua nhà ở theo hợp đồng và bên thuê mua đã thanh toán hết tiền thuê mua theo thỏa thuận thì bên cho thuê mua phải làm thủ tục đề nghị cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người thuê mua, trừ trường hợp bên thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận. (Căn cứ Điều 134 Luật nhà ở 2014) 119/ Các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê mua và thu hồi nhà ở xã hội cho thuê mua - Thuê mua nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước thì chấm dứt hợp đồng thuê mua và thu hồi nhà ở khi thuộc 1 trong các trường hợp sau: + Bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng hoặc không đủ điều kiện theo quy định. + Hết thời hạn thuê theo hợp đồng mà bên thuê không còn nhu cầu thuê tiếp hoặc khi hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng thuê, thuê mua nhà ở. + Bên thuê, bên thuê mua trả lại nhà ở đang thuê, thuê mua. + Bên thuê, thuê mua nhà ở không nộp tiền thuê nhà ở từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng. + Nhà ở cho thuê, cho thuê mua thuộc diện phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền. + Bên thuê, bên thuê mua sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng thuê nhà ở hoặc tự ý chuyển đổi, bán, cho thuê lại, cho mượn nhà ở hoặc tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê, thuê mua. - Thuê mua nhà ở xã hội không thuộc sở hữu nhà nước thì bên cho thuê mua được chấm dứt hợp đồng thuê mua nhà ở, được thu hồi nhà ở đang cho thuê mua khi thuộc một trong các trường hợp: + Bên thuê mua tự ý cho thuê hoặc bán nhà ở thuê mua cho người khác trong thời hạn thuê mua. + Bên thuê mua không trả tiền thuê nhà từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng. + Bên thuê mua tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở thuê mua. + Bên thuê mua sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng thuê mua. + Nếu không có người thừa kế hợp pháp thì số tiền thuê mua đã nộp lần đầu thuộc sở hữu của Nhà nước và bên cho thuê mua được thu hồi nhà ở thuê mua để ký hợp đồng thuê, thuê mua với đối tượng thuộc diện được thuê, thuê mua nhà ở xã hội. + Các trường hợp khác theo thỏa thuận của các bên. - Bên thuê mua nhà ở xã hội không thuộc các trường hợp trên được chấm dứt hợp đồng thuê mua theo thỏa thuận trong hợp đồng; trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở thì phải trả lại nhà ở này cho bên cho thuê mua. (Căn cứ Điều 136 Luật nhà ở 2014) 120/ Tặng cho nhà ở thuộc sở hữu chung Trường hợp tặng cho nhà ở thuộc sở hữu chung theo phần thì chủ sở hữu chỉ được tặng cho phần nhà ở thuộc quyền sở hữu của mình và không được làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung khác. Sau khi nhận tặng cho phần sở hữu chung thì chủ sở hữu nhà ở mới không được làm ảnh hưởng đến các quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu chung khác. (Căn cứ Điều 137 Luật nhà ở 2014) 121/ Đổi nhà ở thuộc sở hữu chung Trường hợp đổi nhà ở thuộc sở hữu chung theo phần thì chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung chỉ được đổi phần nhà ở thuộc quyền sở hữu của mình và bảo đảm không làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu chung khác. Sau khi nhận đổi phần nhà ở thuộc sở hữu chung thì chủ sở hữu nhà ở mới không được làm ảnh hưởng đến các quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu chung khác. (Căn cứ Điều 139 Luật nhà ở 2014) 122/ Thanh toán giá trị chênh lệch Khi đổi nhà ở và chuyển quyền sở hữu nhà ở cho nhau, nếu có chênh lệch về giá trị nhà ở thì các bên đổi nhà ở phải thanh toán giá trị chênh lệch đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. (Căn cứ Điều 141 Luật nhà ở 2014) 123/ Thừa kế nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất Nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất mà người thừa kế là một hoặc các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung còn lại thì những người này được thừa kế nhà ở đó theo di chúc hoặc theo pháp luật; Trường hợp có người thừa kế không phải là chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất thì người thừa kế được thanh toán phần giá trị nhà ở mà họ được thừa kế, trừ khi các bên có thỏa thuận khác. (Căn cứ Điều 142 Luật nhà ở 2014) 124/ Bên thế chấp và bên nhận thế chấp nhà ở - Chủ sở hữu nhà ở là tổ chức được thế chấp nhà ở tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam. - Chủ sở hữu nhà ở là cá nhân được thế chấp nhà ở tại tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế đang hoạt động tại Việt Nam hoặc cá nhân theo quy định pháp luật. (Căn cứ Điều 144 Luật nhà ở 2014) 125/ Thế chấp nhà ở thuộc sở hữu chung Việc thế chấp nhà ở thuộc sở hữu chung phải được sự đồng ý bằng văn bản của các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung, trừ trường hợp thế chấp nhà ở thuộc sở hữu chung theo phần (Căn cứ Điều 145 Luật nhà ở 2014) 126/ Thế chấp nhà ở đang cho thuê Trường hợp nhà ở đang thuê bị xử lý để thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp nhà ở thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng, trừ trường hợp bên thuê nhà ở vi phạm dẫn đến bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê hoặc các bên có thỏa thuận khác. (Căn cứ Điều 146 Luật nhà ở 2014) 127/ Thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai - Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được thế chấp dự án hoặc nhà ở xây dựng trong dự án tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn cho việc đầu tư dự án hoặc xây dựng nhà ở đó. Trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp nhà ở mà có nhu cầu huy động vốn góp để phân chia nhà ở hoặc có nhu cầu bán, cho thuê mua nhà ở đó thì phải giải chấp nhà ở này trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng, trừ trường hợp được bên góp vốn, bên mua, thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp đồng ý. Việc xác định nhà ở đã được giải chấp trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng được nêu rõ trong văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà ở. - Tổ chức, cá nhân xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai trên thửa đất ở hợp pháp của mình; tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở của chủ đầu tư được thế chấp nhà ở này tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn phục vụ cho xây dựng nhà ở hoặc để mua chính nhà ở đó. (Căn cứ Điều 147 Luật nhà ở 2014) 128/ Điều kiện thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai - Chủ đầu tư thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì phải có hồ sơ dự án, có thiết kế kỹ thuật của dự án được phê duyệt và đã có Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan có thẩm quyền. - Chủ đầu tư thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai xây dựng trong dự án thì ngoài điều kiện trên, nhà ở thế chấp phải thuộc diện đã xây dựng xong phần móng và không nằm trong phần dự án hoặc toàn bộ dự án mà chủ đầu tư đã thế chấp theo trường hợp trên. - Tổ chức, cá nhân thế chấp nhà ở được xây dựng hoặc mua nhà ở hình thành trong tương lai thì phải có giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất ở hợp pháp, Giấy phép xây dựng nếu thuộc diện phải có Giấy phép xây dựng. Trường hợp người thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai mua nhà ở của chủ đầu tư trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì phải có hợp đồng mua bán nhà ở ký kết với chủ đầu tư, có văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở nếu là bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định, có giấy tờ chứng minh đã đóng tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư theo tiến độ thỏa thuận trong hợp đồng mua bán và không thuộc diện đang có khiếu nại, khiếu kiện, tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở hoặc về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở này. Lưu ý: Thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai chỉ được thực hiện theo quy định tại Luật này. Các trường hợp thế chấp tài sản là dự án đầu tư xây dựng nhà ở hoặc nhà ở hình thành trong tương lai không đúng quy định tại Luật này thì không có giá trị pháp lý. (Căn cứ Điều 148 Luật nhà ở 2014) 129/ Xử lý tài sản nhà ở, dự án đầu tư xây dựng nhà ở thế chấp - Xử lý tài sản thế chấp là nhà ở bao gồm cả xử lý thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện theo quy định của Luật này, pháp luật dân sự và pháp luật có liên quan. - Việc xử lý tài sản thế chấp là dự án đầu tư xây dựng nhà ở được thực hiện theo pháp luật dân sự và pháp luật có liên quan. Tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng dự án phải có đủ điều kiện làm chủ đầu tư dự án và phải đăng ký với cơ quan có thẩm quyền giao dự án theo pháp luật kinh doanh bất động sản. (Căn cứ Điều 149 Luật nhà ở 2014) (Còn tiếp, sẽ tiếp tục cập nhật cho đến khi hoàn thành)
Mua đất ở giao dịch bằng giấy viết tay
Em xin chào Luật sư, Em xin được hỏi sự việc này: Gia đình em có mua một miếng đất của nhà kế bên vào năm 2018, và giấy tờ mua bán được hai bên thỏa thuận viết tay, được bên mua và bên bán ký cũng như có chữ ký chứng kiến của trưởng thôn vào thời điểm đó. Lúc mua bên GĐ em đã trả hết 100% số tiền mua đất. Từ lúc mua đến nay gia đình em có hỏi bên bán mượn bìa đỏ để làm thủ tục cấp đổi và làm giấy chứng nhận QSDĐ nhưng bên bán bảo sổ đỏ đang để ở trong ngân hàng vì đang vay nợ chưa trả hết. Sự việc đã kéo dài mấy năm nay và gia đình em vẫn chưa làm được giấy chứng nhận QSDĐ. Vậy em mong nhận được sự tư vấn của Luật sư làm theo phương án nào để sớm được cấp giấy chứng nhận QSDĐ ạ. Em xin chân thành cảm ơn!
Kính chào luật sư Luật sư cho mình hỏi: đối với các loại giao dịch về nhà ở thuộc các trường hợp không bắt buộc phải có giấy chứng nhận thì làm sao để mình chứng minh được quyền sở hữu để thực hiện giao dịch?. Không có giấy chứng nhận quyền sở hữu thì làm sao minh biết căn nhà đó ai mới thật sự là chủ sở hữu mà thực hiện giao dịch?
Toàn văn điểm mới luật nhà ở 2014_phần 9
102/ Bổ sung thêm nhiều hình thức giao dịch nhà ở Gồm các hình thức mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ và ủy quyền quản lý nhà ở. (Căn cứ Điều 117 Luật nhà ở 2014) 103/ Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch - Đối với nhà ở cho thuê: + Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn. + Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan có thẩm quyền. + Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền. + Bảo đảm chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở, có đầy đủ hệ thống điện, cấp, thoát nước, bảo đảm vệ sinh môi trường - Đối với mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở: + Các điều kiện trên, trừ bảo đảm chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở, có đầy đủ hệ thống điện, cấp, thoát nước, bảo đảm vệ sinh môi trường. + Có Giấy chứng nhận. Tuy nhiên, một số trường hợp giao dịch về nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận: i. Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai. ii.Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương. iii. Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở trong trường hợp bên thuê mua, bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở, nếu trong 05 năm có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội nếu đơn vị này không mua với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế TNCN. iv. Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở. v. Nhận thừa kế nhà ở. vi. Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó Chính phủ sẽ quy định các giấy tờ chứng minh trong trường hợp trên. - Mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai: + Có Giấy chứng nhận. + Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền. (Căn cứ Điều 118 Luật nhà ở 2014) 104/ Mở rộng điều kiện của các bên tham gia giao dịch nhà ở - Bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở: + Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để giao dịch về nhà ở. Trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải là người đã mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở. + Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để giao dịch về nhà ở, nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân, trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương. - Bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, nhận đổi, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận thế chấp, mượn, ở nhờ, được ủy quyền quản lý nhà ở: + Đối với cá nhân trong nước: phải có đủ năng lực hành vi dân sự để giao dịch nhà ở và không bắt buộc phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch. + Đối với cá nhân nước ngoài, người VN định cư ở nước ngoài thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để giao dịch nhà ở và phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại VN, đồng thời không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch. + Đối với tổ chức trong nước: phải có tư cách pháp nhân và không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi thành lập. + Đối với tổ chức nước ngoài: phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại VN, nếu tổ chức được ủy quyền quản lý nhà ở thì phải có chức năng kinh doanh dịch vụ bất động sản và đang hoạt động tại VN theo pháp luật kinh doanh bất động sản. (Căn cứ Điều 120 Luật nhà ở 2014) 105/ Điều chỉnh trình tự, thủ tục thực hiện giao dịch về nhà ở - Các bên tham gia giao dịch nhà ở thỏa thuận lập hợp đồng mua bán, cho thuê, thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở hoặc văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại (hợp đồng về nhà ở). Trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương thì chỉ cần lập văn bản tặng cho. - Các bên thỏa thuận để 01 bên nộp hồ sơ đề nghị cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó. Trường hợp mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư dự án thì chủ đầu tư phải làm thủ tục để cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho bên mua, bên thuê mua, trừ khi bên mua, bên thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận. - Cơ quan có thẩm quyền khi cấp Giấy chứng nhận cho bên mua, bên thuê mua, bên nhận tặng cho, nhận đổi, nhận góp vốn, nhận thừa kế nhà ở cùng với nhận chuyển quyền sử dụng đất ở hợp pháp có nhà ở đó thì đồng thời công nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho bên nhận quyền sở hữu nhà ở. (Căn cứ Điều 120 Luật nhà ở 2014) 106/ Cụ thể hóa công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng nhà ở - Mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải công chứng, chứng thực hợp đồng trừ trường hợp tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có 01 bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng này là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng. - Tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có 01 bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng này là thời điểm ký kết hợp đồng. - Văn bản thừa kế nhà ở được công chứng hoặc chứng thực. - Công chứng hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng. Chứng thực hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại UBND cấp xã nơi có nhà ở. (Căn cứ Điều 122 Luật nhà ở 2014) 107/ Giao dịch mua bán nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại - Mua bán nhà ở phải được lập thành hợp đồng. Các bên có thể thỏa thuận về việc bên bán thực hiện bán nhà ở, chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở gắn với nhà ở đó trong 01 thời hạn nhất định cho bên mua. - Bên mua nhà ở thương mại của chủ đầu tư nếu thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó và có nhu cầu thì được chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở; bên nhận chuyển nhượng hợp đồng phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ theo hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư. Bên chuyển nhượng hợp đồng phải nộp thuế, lệ phí theo quy định của pháp luật về thuế, lệ phí. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng, nội dung và mẫu văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở do Bộ trưởng Bộ Xây dựng quy định. (Căn cứ Điều 123 Luật nhà ở 2014) 108/ Giá mua bán nhà ở, giá chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại Do các bên thỏa thuận và được ghi rõ trong hợp đồng mua bán nhà ở, văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở. Nếu Nhà nước có quy định về giá mua bán nhà ở thì các bên phải thực hiện theo quy định đó. (Căn cứ Điều 124 Luật nhà ở 2014) 109/ Mua bán nhà ở trả chậm, trả dần Bên mua nhà ở trả chậm, trả dần chỉ được giao dịch mua bán, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn nhà ở này với người khác sau khi đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở, trừ khi các bên có thỏa thuận khác. Trường hợp trong thời hạn trả chậm, trả dần mà bên mua nhà ở chết thì người thừa kế hợp pháp được thực hiện tiếp các quyền, nghĩa vụ của bên mua nhà ở và được cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận sau khi người thừa kế đã trả đủ tiền mua nhà cho bên bán. (Căn cứ Điều 125 Luật nhà ở 2014) 110/ Mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung Trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận được thông báo về việc bán phần quyền sở hữu nhà ở và điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì phần quyền đó được bán cho người khác. (trước đây quy định là 03 tháng) (Căn cứ Điều 126 Luật nhà ở 2014) 111/ Mua bán nhà ở đang cho thuê - Chủ sở hữu bán nhà ở đang cho thuê thì phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà ở biết về việc bán và các điều kiện bán nhà ở; bên thuê nhà ở được quyền ưu tiên mua nếu đã thanh toán đầy đủ tiền thuê nhà cho bên cho thuê tính đến thời điểm bên cho thuê có thông báo về việc bán nhà cho thuê, trừ trường hợp nhà ở thuộc sở hữu chung. Trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày bên thuê nhà ở nhận được thông báo mà không mua thì chủ sở hữu nhà ở được quyền bán nhà ở đó cho người khác, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác về thời hạn. - Trường hợp bán nhà ở đang cho thuê thuộc sở hữu nhà nước phải thực hiện theo quy định sẽ được đề cập ở phần tiếp theo. (Căn cứ Điều 127 Luật nhà ở 2014) 112/ Mua trước nhà ở Khi các bên đã ký kết hợp đồng mua bán nhà ở nhưng Nhà nước có nhu cầu mua nhà ở đó để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì Chủ tịch UBND cấp tỉnh ban hành quyết định mua trước nhà ở đó. (Căn cứ Điều 128 Luật nhà ở 2014) 113/ Cụ thể hóa thời hạn thuê và giá thuê nhà ở - Bên cho thuê và bên thuê nhà ở được thỏa thuận về thời hạn thuê, giá thuê và hình thức trả tiền thuê nhà theo định kỳ hoặc trả một lần. Trường hợp Nhà nước có quy định về giá thuê nhà ở thì các bên phải thực hiện theo quy định đó. - Bên cho thuê và bên thuê nhà ở được Nhà nước bảo hộ các quyền và lợi ích hợp pháp trong quá trình thuê và cho thuê nhà ở. (Căn cứ Điều 129 Luật nhà ở 2014) 114/ Cho thuê nhà ở thuộc sở hữu chung - Cho thuê nhà ở thuộc sở hữu chung phải có sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu nhà ở đó, trừ trường hợp chủ sở hữu chung cho thuê phần nhà ở thuộc quyền sở hữu của mình. (trước đây yêu cầu sự đồng ý này phải bằng văn bản). - Các chủ sở hữu chung có thể ủy quyền cho người đại diện ký hợp đồng thuê nhà ở. (Căn cứ Điều 130 Luật nhà ở 2014) 115/ Sửa đổi và bổ sung các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở - Thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước thì chấm dứt hợp đồng thuê nhà khi có một trong các trường hợp: + Bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng hoặc không đủ điều kiện theo quy định. + Hết thời hạn thuê theo hợp đồng mà bên thuê không còn nhu cầu thuê tiếp hoặc khi hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng thuê, thuê mua nhà ở. + Bên thuê, bên thuê mua trả lại nhà ở đang thuê, thuê mua. + Bên thuê không còn đủ điều kiện được thuê nhà ở. + Bên thuê chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án mà không có ai đang cùng sinh sống; trường hợp thuê nhà ở công vụ thì khi người được thuê nhà ở công vụ chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án. + Bên thuê, thuê mua nhà ở không nộp tiền thuê nhà ở từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng. + Nhà ở cho thuê, cho thuê mua thuộc diện phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. + Bên thuê, bên thuê mua sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng thuê nhà ở hoặc tự ý chuyển đổi, bán, cho thuê lại, cho mượn nhà ở hoặc tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê, thuê mua. - Thuê nhà ở không thuộc sở hữu nhà nước thì chấm dứt hợp đồng thuê nhà khi có một trong các trường hợp: + Hợp đồng thuê nhà ở hết hạn; trường hợp trong hợp đồng không xác định thời hạn thì hợp đồng chấm dứt sau 90 ngày (trước là 06 tháng), kể từ ngày bên cho thuê nhà ở thông báo cho bên thuê nhà ở biết việc chấm dứt hợp đồng. + Hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng. + Bên thuê nhà ở chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án mà khi chết, mất tích không có ai đang cùng chung sống. + Nhà ở cho thuê bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ hoặc thuộc khu vực đã có quyết định thu hồi đất, giải tỏa nhà ở hoặc có quyết định phá dỡ của cơ quan có thẩm quyền; nhà ở cho thuê thuộc diện bị Nhà nước trưng mua, trưng dụng để sử dụng vào các mục đích khác. Trường hợp này, bên cho thuê phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết trước 30 ngày về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở quy định tại điểm này, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. + Một bên đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở. (Căn cứ Điều 131 Luật nhà ở 2014) 116/ Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở - Trong thời hạn thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê, trừ: + Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định. + Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê. + Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê. + Các bên không thỏa thuận được giá thuê nhà mới khi bên cho thuê cải tạo nhà ở nhưng chưa hết hạn hợp đồng thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở và phải bồi thường cho bên thuê. Bên đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định mà gây thiệt hại thì phải bồi thường. (Căn cứ Điều 132 Luật nhà ở 2014) 117/ Quyền tiếp tục thuê nhà ở Khi bên thuê nhà ở chết mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì người đang cùng sinh sống với bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng thuê nhà ở, trừ trường hợp thuê nhà ở công vụ hoặc các bên có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác. (Căn cứ Điều 133 Luật nhà ở 2014) 118/ Thủ tục thuê mua nhà ở xã hội - Phải lập thành hợp đồng có đủ các nội dung được quy định. Thuê mua nhà ở xã hội do các tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng thì hợp đồng thuê mua được ký kết giữa chủ đầu tư với bên thuê mua. Mua bán, thuê mua nhà ở xã hội hoặc mua bán nhà ở cũ thì hợp đồng được ký giữa bên mua, bên thuê mua với cơ quan quản lý nhà ở. - Khi kết thúc thời hạn thuê mua nhà ở theo hợp đồng và bên thuê mua đã thanh toán hết tiền thuê mua theo thỏa thuận thì bên cho thuê mua phải làm thủ tục đề nghị cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người thuê mua, trừ trường hợp bên thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận. (Căn cứ Điều 134 Luật nhà ở 2014) 119/ Các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê mua và thu hồi nhà ở xã hội cho thuê mua - Thuê mua nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước thì chấm dứt hợp đồng thuê mua và thu hồi nhà ở khi thuộc 1 trong các trường hợp sau: + Bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng hoặc không đủ điều kiện theo quy định. + Hết thời hạn thuê theo hợp đồng mà bên thuê không còn nhu cầu thuê tiếp hoặc khi hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng thuê, thuê mua nhà ở. + Bên thuê, bên thuê mua trả lại nhà ở đang thuê, thuê mua. + Bên thuê, thuê mua nhà ở không nộp tiền thuê nhà ở từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng. + Nhà ở cho thuê, cho thuê mua thuộc diện phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền. + Bên thuê, bên thuê mua sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng thuê nhà ở hoặc tự ý chuyển đổi, bán, cho thuê lại, cho mượn nhà ở hoặc tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê, thuê mua. - Thuê mua nhà ở xã hội không thuộc sở hữu nhà nước thì bên cho thuê mua được chấm dứt hợp đồng thuê mua nhà ở, được thu hồi nhà ở đang cho thuê mua khi thuộc một trong các trường hợp: + Bên thuê mua tự ý cho thuê hoặc bán nhà ở thuê mua cho người khác trong thời hạn thuê mua. + Bên thuê mua không trả tiền thuê nhà từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng. + Bên thuê mua tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở thuê mua. + Bên thuê mua sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng thuê mua. + Nếu không có người thừa kế hợp pháp thì số tiền thuê mua đã nộp lần đầu thuộc sở hữu của Nhà nước và bên cho thuê mua được thu hồi nhà ở thuê mua để ký hợp đồng thuê, thuê mua với đối tượng thuộc diện được thuê, thuê mua nhà ở xã hội. + Các trường hợp khác theo thỏa thuận của các bên. - Bên thuê mua nhà ở xã hội không thuộc các trường hợp trên được chấm dứt hợp đồng thuê mua theo thỏa thuận trong hợp đồng; trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở thì phải trả lại nhà ở này cho bên cho thuê mua. (Căn cứ Điều 136 Luật nhà ở 2014) 120/ Tặng cho nhà ở thuộc sở hữu chung Trường hợp tặng cho nhà ở thuộc sở hữu chung theo phần thì chủ sở hữu chỉ được tặng cho phần nhà ở thuộc quyền sở hữu của mình và không được làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung khác. Sau khi nhận tặng cho phần sở hữu chung thì chủ sở hữu nhà ở mới không được làm ảnh hưởng đến các quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu chung khác. (Căn cứ Điều 137 Luật nhà ở 2014) 121/ Đổi nhà ở thuộc sở hữu chung Trường hợp đổi nhà ở thuộc sở hữu chung theo phần thì chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung chỉ được đổi phần nhà ở thuộc quyền sở hữu của mình và bảo đảm không làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu chung khác. Sau khi nhận đổi phần nhà ở thuộc sở hữu chung thì chủ sở hữu nhà ở mới không được làm ảnh hưởng đến các quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu chung khác. (Căn cứ Điều 139 Luật nhà ở 2014) 122/ Thanh toán giá trị chênh lệch Khi đổi nhà ở và chuyển quyền sở hữu nhà ở cho nhau, nếu có chênh lệch về giá trị nhà ở thì các bên đổi nhà ở phải thanh toán giá trị chênh lệch đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. (Căn cứ Điều 141 Luật nhà ở 2014) 123/ Thừa kế nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất Nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất mà người thừa kế là một hoặc các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung còn lại thì những người này được thừa kế nhà ở đó theo di chúc hoặc theo pháp luật; Trường hợp có người thừa kế không phải là chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất thì người thừa kế được thanh toán phần giá trị nhà ở mà họ được thừa kế, trừ khi các bên có thỏa thuận khác. (Căn cứ Điều 142 Luật nhà ở 2014) 124/ Bên thế chấp và bên nhận thế chấp nhà ở - Chủ sở hữu nhà ở là tổ chức được thế chấp nhà ở tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam. - Chủ sở hữu nhà ở là cá nhân được thế chấp nhà ở tại tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế đang hoạt động tại Việt Nam hoặc cá nhân theo quy định pháp luật. (Căn cứ Điều 144 Luật nhà ở 2014) 125/ Thế chấp nhà ở thuộc sở hữu chung Việc thế chấp nhà ở thuộc sở hữu chung phải được sự đồng ý bằng văn bản của các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung, trừ trường hợp thế chấp nhà ở thuộc sở hữu chung theo phần (Căn cứ Điều 145 Luật nhà ở 2014) 126/ Thế chấp nhà ở đang cho thuê Trường hợp nhà ở đang thuê bị xử lý để thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp nhà ở thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng, trừ trường hợp bên thuê nhà ở vi phạm dẫn đến bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê hoặc các bên có thỏa thuận khác. (Căn cứ Điều 146 Luật nhà ở 2014) 127/ Thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai - Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được thế chấp dự án hoặc nhà ở xây dựng trong dự án tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn cho việc đầu tư dự án hoặc xây dựng nhà ở đó. Trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp nhà ở mà có nhu cầu huy động vốn góp để phân chia nhà ở hoặc có nhu cầu bán, cho thuê mua nhà ở đó thì phải giải chấp nhà ở này trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng, trừ trường hợp được bên góp vốn, bên mua, thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp đồng ý. Việc xác định nhà ở đã được giải chấp trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng được nêu rõ trong văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà ở. - Tổ chức, cá nhân xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai trên thửa đất ở hợp pháp của mình; tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở của chủ đầu tư được thế chấp nhà ở này tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn phục vụ cho xây dựng nhà ở hoặc để mua chính nhà ở đó. (Căn cứ Điều 147 Luật nhà ở 2014) 128/ Điều kiện thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai - Chủ đầu tư thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì phải có hồ sơ dự án, có thiết kế kỹ thuật của dự án được phê duyệt và đã có Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan có thẩm quyền. - Chủ đầu tư thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai xây dựng trong dự án thì ngoài điều kiện trên, nhà ở thế chấp phải thuộc diện đã xây dựng xong phần móng và không nằm trong phần dự án hoặc toàn bộ dự án mà chủ đầu tư đã thế chấp theo trường hợp trên. - Tổ chức, cá nhân thế chấp nhà ở được xây dựng hoặc mua nhà ở hình thành trong tương lai thì phải có giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất ở hợp pháp, Giấy phép xây dựng nếu thuộc diện phải có Giấy phép xây dựng. Trường hợp người thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai mua nhà ở của chủ đầu tư trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì phải có hợp đồng mua bán nhà ở ký kết với chủ đầu tư, có văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở nếu là bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định, có giấy tờ chứng minh đã đóng tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư theo tiến độ thỏa thuận trong hợp đồng mua bán và không thuộc diện đang có khiếu nại, khiếu kiện, tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở hoặc về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở này. Lưu ý: Thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai chỉ được thực hiện theo quy định tại Luật này. Các trường hợp thế chấp tài sản là dự án đầu tư xây dựng nhà ở hoặc nhà ở hình thành trong tương lai không đúng quy định tại Luật này thì không có giá trị pháp lý. (Căn cứ Điều 148 Luật nhà ở 2014) 129/ Xử lý tài sản nhà ở, dự án đầu tư xây dựng nhà ở thế chấp - Xử lý tài sản thế chấp là nhà ở bao gồm cả xử lý thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện theo quy định của Luật này, pháp luật dân sự và pháp luật có liên quan. - Việc xử lý tài sản thế chấp là dự án đầu tư xây dựng nhà ở được thực hiện theo pháp luật dân sự và pháp luật có liên quan. Tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng dự án phải có đủ điều kiện làm chủ đầu tư dự án và phải đăng ký với cơ quan có thẩm quyền giao dự án theo pháp luật kinh doanh bất động sản. (Căn cứ Điều 149 Luật nhà ở 2014) (Còn tiếp, sẽ tiếp tục cập nhật cho đến khi hoàn thành)
