Các giao dịch về nhà ở không bắt buộc phải có sổ đỏ
Giao dịch về nhà ở bao gồm các hình thức mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ và ủy quyền quản lý nhà ở. 1. Các giao dịch về nhà ở không bắt buộc phải có sổ đỏ cập nhật mới nhất Theo quy định tại khoản 2 của Điều 118 trong Luật Nhà ở năm 2014, đã được công bố, chúng ta có thể thấy rõ ràng rằng không bắt buộc việc phải có Giấy chứng nhận trong các giao dịch liên quan đến nhà ở trong các trường hợp sau đây: • Giao dịch mua bán hoặc thế chấp nhà ở mà chưa hình thành trong tương lai. • Tổ chức thực hiện việc tặng nhà với tình nghĩa hay tình thương. • Giao dịch mua bán hoặc thuê mua nhà ở thuộc sở hữu của nhà nước, mua bán hoặc thuê mua nhà ở trong khuôn khổ dự án nhà ở xã hội, nhà ở dành cho tái định cư mà không nằm trong sở hữu của nhà nước, hoặc bán nhà ở như quy định tại khoản 4 của Điều 62 trong Luật Nhà ở năm 2014. • Cho thuê, cho mượn, cho người khác ở nhờ, hoặc ủy quyền quản lý nhà ở. • Nhận thừa kế nhà ở. • Chuyển nhượng các hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong các dự án đầu tư xây dựng nhà ở, bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư, nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó. 2. Giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch với trường hợp không bắt buộc phải có sổ đỏ - Theo quy định tại Điều 72 của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP, một số giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia vào các giao dịch nhà ở được quy định như sau: - Trong trường hợp giao dịch liên quan đến thế chấp nhà ở chưa hình thành trong tương lai, thì cần phải có các giấy tờ theo quy định tại khoản 1 của Điều 148 trong Luật Nhà ở năm 2014. Đối với giao dịch mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai, yêu cầu giấy tờ phải tuân theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản và điểm b của khoản 2 của Điều 19 trong Nghị định 99/2015/NĐ-CP. - Trường hợp tổ chức tặng nhà ở với tình nghĩa hoặc tình thương, thì cần phải có giấy tờ chứng minh việc xây dựng nhà ở của bên tặng cho. - Đối với việc cho thuê nhà ở cũ thuộc sở hữu của nhà nước, cần tuân theo quy định tại Điều 60 trong Nghị định 99/2015/NĐ-CP. Trong trường hợp mua bán nhà ở cũ thuộc sở hữu của nhà nước, giấy tờ cần phải tuân theo quy định tại Điều 69 của Nghị định 99/2015/NĐ-CP. - Khi giao dịch liên quan đến mua bán hoặc thuê mua nhà ở xã hội, bao gồm cả trường hợp hộ gia đình và cá nhân thuộc diện tái định cư mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội, cần phải có các giấy tờ chứng minh đủ điều kiện theo quy định tại Điều 63 của Luật Nhà ở năm 2014. - Đối với việc mua bán nhà ở được xây dựng để phục vụ tái định cư, cần phải có Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, giấy tờ phê duyệt dự án từ cơ quan có thẩm quyền, hồ sơ dự án đã được phê duyệt, cùng với Giấy phép xây dựng (nếu cần) và giấy tờ nghiệm thu hoàn thành việc xây dựng và đưa nhà ở vào sử dụng, theo quy định của pháp luật về xây dựng. - Trong trường hợp hộ gia đình hoặc cá nhân mua nhà ở thương mại để phục vụ tái định cư, cần phải có hợp đồng mua bán nhà ở hoặc hợp đồng đặt hàng mua nhà ở ký kết với chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại. Kèm theo đó, cần có hồ sơ dự án đã được phê duyệt. Nếu nhà ở đã hoàn thành, cần có giấy tờ nghiệm thu hoàn thành việc xây dựng, và nếu nhà ở hình thành trong tương lai, cần phải có biên bản nghiệm thu phần móng nhà ở, theo quy định của pháp luật về xây dựng. - Khi giao dịch mua bán nhà ở theo quy định tại khoản 4 của Điều 62 trong Luật Nhà ở năm 2014, cần phải có hợp đồng mua bán hoặc hợp đồng thuê mua nhà ở ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội. Đồng thời, phải kèm theo biên bản bàn giao nhà ở và giấy tờ chứng minh đã thanh toán đầy đủ tiền mua hoặc thuê mua nhà ở cho chủ đầu tư. - Đối với trường hợp thừa kế nhà ở, giấy tờ cần phải tuân theo các quy định sau đây: • Nếu nhà ở thuộc diện được tặng cho, cần có văn bản hoặc hợp đồng tặng cho đã được lập hợp pháp, kèm theo giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở của bên tặng cho (nếu có). • Nếu nhà ở thuộc diện mua, thuê mua, cần có hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hợp pháp, kèm theo giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở hoặc chứng minh việc đầu tư xây dựng nhà ở của bên bán, bên cho thuê mua. • Nếu nhà ở thuộc diện đầu tư xây dựng mới, cần phải có Giấy phép xây dựng (đối với trường hợp cần phải có Giấy phép xây dựng), và giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai của bên để thừa kế. • Nếu nhà ở thừa kế dưới quyết định của Tòa án nhân dân, cần phải có bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân có hiệu lực pháp luật. Khi giao dịch cho thuê, cho mượn, cho người khác ở nhờ, hoặc ủy quyền quản lý nhà ở (trừ trường hợp cho thuê nhà ở cũ thuộc sở hữu của nhà nước), bên cho thuê, cho mượn, cho người khác ở nhờ, hoặc ủy quyền quản lý nhà ở phải có hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở ký kết với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở, nếu mua hoặc thuê mua nhà ở từ chủ đầu tư. Nếu là đầu tư xây dựng nhà ở, cần phải có Giấy phép xây dựng hoặc giấy tờ khác chứng minh quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự và pháp luật về đất đai.
Người nước ngoài mua nhà ở có được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ?
Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ) là yếu tố quan trọng trong giao dịch mua bán nhà ở. Theo đó, người được cấp QSDĐ sẽ có quyền sử dụng đối với nhà ở của mình. Vậy người nước ngoài mua nhà ở có được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ? 1. Người nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam được quy định ra sao? Căn cứ Điều 159 Luật Nhà ở 2014 quy định đối tượng được sở hữu nhà ở và hình thức sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài như sau: - Đối tượng tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm: + Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam. + Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam. + Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam. - Tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua các hình thức sau đây: + Đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam. + Mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ. 2. Giao dịch mua bán nhà ở phải đáp ứng những điều kiện gì? Cụ thể tại khoản 1 Điều 118 Luật Nhà ở 2014 quy định khi giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây: - Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp không cần phải có Giấy chứng nhận QSDĐ. - Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn. - Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. - Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền. Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản 1 Điều 118 Luật Nhà ở 2014 không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. 3. Giao dịch nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận QSDĐ Giao dịch về nhà ở được quy định tại khoản 2 Điều 118 Luật Nhà ở 2014 thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận: - Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai. - Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương. - Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở quy định tại khoản 4 Điều 62 Luật Nhà ở 2014. - Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở. - Nhận thừa kế nhà ở. - Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó. Các giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch quy định tại khoản này thực hiện theo quy định của Chính phủ. Như vậy, pháp luật hiện hành chưa cho phép cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nước ngoài. Trường hợp người nước ngoài có giao dịch về nhà ở thì không cần phải có Giấy chứng nhận QSDĐ.
Trình tự, thủ tục thực hiện giao dịch mua bán nhà chung cư
Căn cứ Điều 120 Luật Nhà ở 2014, trình tự, thủ tục thực hiện giao dịch về nhà ở gồm: 1. Các bên tham gia giao dịch nhà ở thỏa thuận lập hợp đồng mua bán, cho thuê, thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở hoặc văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại (sau đây gọi chung là hợp đồng về nhà ở) có các nội dung quy định tại Điều 121 của Luật này; trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương thì chỉ cần lập văn bản tặng cho. 2. Các bên thỏa thuận để một bên thực hiện nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó; trường hợp mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư dự án thì chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận. 3. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi thực hiện cấp Giấy chứng nhận cho bên mua, bên thuê mua, bên nhận tặng cho, nhận đổi, nhận góp vốn, nhận thừa kế nhà ở cùng với nhận chuyển quyền sử dụng đất ở hợp pháp có nhà ở đó thì đồng thời công nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho bên nhận quyền sở hữu nhà ở. Theo đó, để bán nhà chung cư thì các bên cần lập hợp đồng mua bán bằng văn bản bao gồm các nội dung sau đây: 1. Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên; 2. Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó. Đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn xây dựng căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt ban đầu; 3. Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó; 4. Thời hạn và phương thức thanh toán tiền nếu là trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở; 5. Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở được đầu tư xây dựng mới; thời hạn cho thuê, cho thuê mua, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; thời hạn góp vốn; 6. Quyền và nghĩa vụ của các bên; 7. Cam kết của các bên; 8. Các thỏa thuận khác; 9. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng; 10. Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng; 11. Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký. Thêm nữa, hợp đồng mua bán này còn cần phải được công chứng, chứng thực bởi Điều 122 Luật Nhà ở 2014 nêu rõ, trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.
Re:Phân tích điểm mới Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở
Phần 6: Giao dịch về nhà ở Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn cụ thể 02 nội dung mới về giao dịch nhà ở mà Nghị định 71/2010/NĐ-CP không đề cập đến. 66. Giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch đối với trường hợp không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận - Trường hợp thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai thì phải có các giấy tờ theo quy định sau: + Nếu chủ đầu tư thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì phải có hồ sơ dự án, có thiết kế kỹ thuật của dự án được phê duyệt và đã có Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. + Nếu chủ đầu tư thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai xây dựng trong dự án thì ngoài các giấy tờ sau, nhà ở thế chấp phải thuộc diện đã xây dựng xong phần móng theo quy định pháp luật về xây dựng và không nằm trong phần dự án hoặc toàn bộ dự án mà chủ đầu tư đã thế chấp theo quy định. + Nếu tổ chức, cá nhân thế chấp nhà ở hình thành trong tương lại trên thửa đất ở hợp pháp cùa mình, tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở của chủ đầu tư được thế chấp nhà ở này tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn phục vụ cho xây dựng nhà ở hoặc để mua chính nhà ở đó thì phải có giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất ở hợp pháp theo quy định pháp luật về đất đai, Giấy phép xây dựng nếu thuộc diện phải có Giấy phép xây dựng. Trường hợp người thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai mua nhà ở của chủ đầu tư trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì phải có hợp đồng mua bán nhà ở ký kết với chủ đầu tư, có văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở nếu là bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định, có giấy tờ chứng minh đã đóng tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư theo tiến độ thỏa thuận trong hợp đồng mua bán và không thuộc diện đang có khiếu nại, khiếu kiện, tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở hoặc về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở này - Trường hợp mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai thì phải có giấy tờ theo quy định pháp luật kinh doanh bất động sản và các giấy tờ chứng minh nhà ở có đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. - Trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương thì phải có giấy tờ chứng minh về việc xây dựng nhà ở của bên tặng cho. - Trường hợp cho thuê, mua bán nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước thì phải có giấy tờ theo quy định nêu trên. - Trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở xã hội (bao gồm cả trường hợp hộ gia đình, cá nhân thuộc diện tái định cư mua, thuê mua nhà ở xã hội) thì phải có các giấy tờ chứng minh đủ điều kiện theo quy định về bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội tại Luật nhà ở 2014. - Trường hợp mua bán nhà ở được đầu tư xây dựng theo dự án để phục vụ tái định cư thì phải có Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, có quyết định phê duyệt dự án của cơ quan có thẩm quyền và hồ sơ dự án đã được phê duyệt, có Giấy phép xây dựng nếu thuộc diện phải có Giấy phép xây dựng, có giấy tờ nghiệm thu hoàn thành việc xây dựng và đưa nhà ở vào sử dụng theo quy định pháp luật về xây dựng. - Trường hợp hộ gia đình, cá nhân mua nhà ở thương mại để phục vụ tái định cư thì phải có hợp đồng mua bán nhà ở hoặc hợp đồng đặt hàng mua nhà ở ký kết giữa chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại với đơn vị được Nhà nước giao bố trí nhà ở phục vụ tái định cư kèm theo hồ sơ dự án đã được phê duyệt. Nếu mua nhà ở có sẵn thì phải có thêm giấy tờ nghiệm thu hoàn thành việc xây dựng và đưa nhà ở vào sử dụng theo quy định pháp luật về xây dựng. Nếu mua nhà ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu hoàn thành việc xây dựng phần móng của nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng. - Trường hợp mua bán nhà ở theo quy định sau thì phải có hợp đồng mua bán hoặc hợp đồng thuê mua nhà ở ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội kèm theo biên bản bàn giao nhà ở và giấy tờ chứng minh đã thanh toán hết tiền mua hoặc tiền thuê mua nhà ở cho chủ đầu tư: Bên thuê mua, bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở; trường hợp trong thời hạn 05 năm, kể từ ngày bên mua, bên thuê mua đã thanh toán hết tiền mua, thuê mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội nếu đơn vị này không mua với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân. - Trường hợp thừa kế nhà ở thì phải có giấy tờ theo quy định sau: + Nếu thừa kế nhà ở thuộc diện được tặng cho thì phải có văn bản hoặc hợp đồng tặng cho được lập hợp pháp kèm theo giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở của bên tặng cho (nếu có). + Nếu thừa kế nhà ở thuộc diện mua, thuê mua thì phải có hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hợp pháp kèm theo giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở hoặc chứng minh việc đầu tư xây dựng nhà ở của bên bán, bên cho thuê mua. + Nếu thừa kế nhà ở thuộc diện đầu tư xây dựng mới thì phải có Giấy phép xây dựng (đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng) và giấy tờ chứng minh có quyền sử dụng đất hợp pháp theo quy định của pháp luật về đất đai của bên để thừa kế. + Nếu thừa kế nhà ở theo quyết định của Tòa án nhân dân thì phải có bản án hoặc quyết định đã có hiệu lực pháp luật của Tòa án nhân dân. - Trường hợp cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở (trừ trường hợp cho thuê nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước) thì bên cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở phải có hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc có Giấy phép xây dựng hoặc giấy tờ khác chứng minh quyền sở hữu nhà ở theo quy định pháp luật dân sự, pháp luật về đất đai nếu là đầu tư xây dựng nhà ở. (Căn cứ Điều 72 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở) 67. Bán nhà ở có thời hạn - Bên bán được bán nhà ở gắn với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc quyền thuê đất ở có nhà ở đó cho bên mua trong một thời hạn nhất định. Trong thời hạn sở hữu nhà ở và sử dụng đất ở, bên bán không được đơn phương chấm dứt hợp đồng, trừ trường hợp hai bên có thỏa thuận khác. Việc cấp Giấy chứng nhận cho bên mua nhà ở được thực hiện theo quy định sau: Trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn theo quy định thì bên bán và bên mua thỏa thuận cụ thể các nội dung, bao gồm thời hạn bên mua được sở hữu nhà ở; các quyền và nghĩa vụ của bên mua trong thời hạn sở hữu nhà ở; trách nhiệm đăng ký và cấp Giấy chứng nhận cho bên mua; việc bàn giao lại nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở và người nhận bàn giao lại nhà ở sau khi hết hạn sở hữu; việc xử lý Giấy chứng nhận khi hết hạn sở hữu và trách nhiệm của các bên trong việc thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở. Trong thời hạn sở hữu nhà ở, bên mua được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó thông qua hình thức thu hồi Giấy chứng nhận của bên bán và cấp Giấy chứng nhận mới cho bên mua hoặc ghi bổ sung vào trang 3 của Giấy chứng nhận đã cấp cho bên bán và giao lại Giấy chứng nhận này cho bên mua. Trong trường hợp bên mua và bên bán có thỏa thuận về việc bên mua nhà ở được quyền bán, tặng cho, để thừa kế, góp vốn bằng nhà ở trong thời hạn sở hữu nhà ở thì bên mua lại, bên được tặng cho, bên được thừa kế, bên nhận góp vốn chỉ được sở hữu nhà ở theo thời hạn mà bên mua nhà ở lần đầu đã thỏa thuận với chủ sở hữu lần đầu. - Khi hết thời hạn sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng thì thực hiện xử lý nhà như quy định đã đề cập ở phần 1. - Trong thời hạn sở hữu nhà ở, nếu các bên vi phạm hợp đồng mua bán thì bị xử lý vi phạm và phải bồi thường thiệt hại theo thỏa thuận trong hợp đồng; nếu các bên có tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở thì do Tòa án nhân dân giải quyết theo quy định pháp luật. (Căn cứ Điều 73 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở) Còn nữa – sẽ tiếp tục cập nhật cho đến khi hoàn thành.
Các giao dịch về nhà ở không bắt buộc phải có sổ đỏ
Giao dịch về nhà ở bao gồm các hình thức mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ và ủy quyền quản lý nhà ở. 1. Các giao dịch về nhà ở không bắt buộc phải có sổ đỏ cập nhật mới nhất Theo quy định tại khoản 2 của Điều 118 trong Luật Nhà ở năm 2014, đã được công bố, chúng ta có thể thấy rõ ràng rằng không bắt buộc việc phải có Giấy chứng nhận trong các giao dịch liên quan đến nhà ở trong các trường hợp sau đây: • Giao dịch mua bán hoặc thế chấp nhà ở mà chưa hình thành trong tương lai. • Tổ chức thực hiện việc tặng nhà với tình nghĩa hay tình thương. • Giao dịch mua bán hoặc thuê mua nhà ở thuộc sở hữu của nhà nước, mua bán hoặc thuê mua nhà ở trong khuôn khổ dự án nhà ở xã hội, nhà ở dành cho tái định cư mà không nằm trong sở hữu của nhà nước, hoặc bán nhà ở như quy định tại khoản 4 của Điều 62 trong Luật Nhà ở năm 2014. • Cho thuê, cho mượn, cho người khác ở nhờ, hoặc ủy quyền quản lý nhà ở. • Nhận thừa kế nhà ở. • Chuyển nhượng các hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong các dự án đầu tư xây dựng nhà ở, bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư, nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó. 2. Giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch với trường hợp không bắt buộc phải có sổ đỏ - Theo quy định tại Điều 72 của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP, một số giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia vào các giao dịch nhà ở được quy định như sau: - Trong trường hợp giao dịch liên quan đến thế chấp nhà ở chưa hình thành trong tương lai, thì cần phải có các giấy tờ theo quy định tại khoản 1 của Điều 148 trong Luật Nhà ở năm 2014. Đối với giao dịch mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai, yêu cầu giấy tờ phải tuân theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản và điểm b của khoản 2 của Điều 19 trong Nghị định 99/2015/NĐ-CP. - Trường hợp tổ chức tặng nhà ở với tình nghĩa hoặc tình thương, thì cần phải có giấy tờ chứng minh việc xây dựng nhà ở của bên tặng cho. - Đối với việc cho thuê nhà ở cũ thuộc sở hữu của nhà nước, cần tuân theo quy định tại Điều 60 trong Nghị định 99/2015/NĐ-CP. Trong trường hợp mua bán nhà ở cũ thuộc sở hữu của nhà nước, giấy tờ cần phải tuân theo quy định tại Điều 69 của Nghị định 99/2015/NĐ-CP. - Khi giao dịch liên quan đến mua bán hoặc thuê mua nhà ở xã hội, bao gồm cả trường hợp hộ gia đình và cá nhân thuộc diện tái định cư mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội, cần phải có các giấy tờ chứng minh đủ điều kiện theo quy định tại Điều 63 của Luật Nhà ở năm 2014. - Đối với việc mua bán nhà ở được xây dựng để phục vụ tái định cư, cần phải có Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, giấy tờ phê duyệt dự án từ cơ quan có thẩm quyền, hồ sơ dự án đã được phê duyệt, cùng với Giấy phép xây dựng (nếu cần) và giấy tờ nghiệm thu hoàn thành việc xây dựng và đưa nhà ở vào sử dụng, theo quy định của pháp luật về xây dựng. - Trong trường hợp hộ gia đình hoặc cá nhân mua nhà ở thương mại để phục vụ tái định cư, cần phải có hợp đồng mua bán nhà ở hoặc hợp đồng đặt hàng mua nhà ở ký kết với chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại. Kèm theo đó, cần có hồ sơ dự án đã được phê duyệt. Nếu nhà ở đã hoàn thành, cần có giấy tờ nghiệm thu hoàn thành việc xây dựng, và nếu nhà ở hình thành trong tương lai, cần phải có biên bản nghiệm thu phần móng nhà ở, theo quy định của pháp luật về xây dựng. - Khi giao dịch mua bán nhà ở theo quy định tại khoản 4 của Điều 62 trong Luật Nhà ở năm 2014, cần phải có hợp đồng mua bán hoặc hợp đồng thuê mua nhà ở ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội. Đồng thời, phải kèm theo biên bản bàn giao nhà ở và giấy tờ chứng minh đã thanh toán đầy đủ tiền mua hoặc thuê mua nhà ở cho chủ đầu tư. - Đối với trường hợp thừa kế nhà ở, giấy tờ cần phải tuân theo các quy định sau đây: • Nếu nhà ở thuộc diện được tặng cho, cần có văn bản hoặc hợp đồng tặng cho đã được lập hợp pháp, kèm theo giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở của bên tặng cho (nếu có). • Nếu nhà ở thuộc diện mua, thuê mua, cần có hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hợp pháp, kèm theo giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở hoặc chứng minh việc đầu tư xây dựng nhà ở của bên bán, bên cho thuê mua. • Nếu nhà ở thuộc diện đầu tư xây dựng mới, cần phải có Giấy phép xây dựng (đối với trường hợp cần phải có Giấy phép xây dựng), và giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai của bên để thừa kế. • Nếu nhà ở thừa kế dưới quyết định của Tòa án nhân dân, cần phải có bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân có hiệu lực pháp luật. Khi giao dịch cho thuê, cho mượn, cho người khác ở nhờ, hoặc ủy quyền quản lý nhà ở (trừ trường hợp cho thuê nhà ở cũ thuộc sở hữu của nhà nước), bên cho thuê, cho mượn, cho người khác ở nhờ, hoặc ủy quyền quản lý nhà ở phải có hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở ký kết với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở, nếu mua hoặc thuê mua nhà ở từ chủ đầu tư. Nếu là đầu tư xây dựng nhà ở, cần phải có Giấy phép xây dựng hoặc giấy tờ khác chứng minh quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự và pháp luật về đất đai.
Người nước ngoài mua nhà ở có được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ?
Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ) là yếu tố quan trọng trong giao dịch mua bán nhà ở. Theo đó, người được cấp QSDĐ sẽ có quyền sử dụng đối với nhà ở của mình. Vậy người nước ngoài mua nhà ở có được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ? 1. Người nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam được quy định ra sao? Căn cứ Điều 159 Luật Nhà ở 2014 quy định đối tượng được sở hữu nhà ở và hình thức sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài như sau: - Đối tượng tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm: + Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam. + Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam. + Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam. - Tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua các hình thức sau đây: + Đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam. + Mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ. 2. Giao dịch mua bán nhà ở phải đáp ứng những điều kiện gì? Cụ thể tại khoản 1 Điều 118 Luật Nhà ở 2014 quy định khi giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây: - Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp không cần phải có Giấy chứng nhận QSDĐ. - Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn. - Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. - Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền. Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản 1 Điều 118 Luật Nhà ở 2014 không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. 3. Giao dịch nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận QSDĐ Giao dịch về nhà ở được quy định tại khoản 2 Điều 118 Luật Nhà ở 2014 thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận: - Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai. - Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương. - Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở quy định tại khoản 4 Điều 62 Luật Nhà ở 2014. - Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở. - Nhận thừa kế nhà ở. - Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó. Các giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch quy định tại khoản này thực hiện theo quy định của Chính phủ. Như vậy, pháp luật hiện hành chưa cho phép cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nước ngoài. Trường hợp người nước ngoài có giao dịch về nhà ở thì không cần phải có Giấy chứng nhận QSDĐ.
Trình tự, thủ tục thực hiện giao dịch mua bán nhà chung cư
Căn cứ Điều 120 Luật Nhà ở 2014, trình tự, thủ tục thực hiện giao dịch về nhà ở gồm: 1. Các bên tham gia giao dịch nhà ở thỏa thuận lập hợp đồng mua bán, cho thuê, thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở hoặc văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại (sau đây gọi chung là hợp đồng về nhà ở) có các nội dung quy định tại Điều 121 của Luật này; trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương thì chỉ cần lập văn bản tặng cho. 2. Các bên thỏa thuận để một bên thực hiện nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó; trường hợp mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư dự án thì chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận. 3. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi thực hiện cấp Giấy chứng nhận cho bên mua, bên thuê mua, bên nhận tặng cho, nhận đổi, nhận góp vốn, nhận thừa kế nhà ở cùng với nhận chuyển quyền sử dụng đất ở hợp pháp có nhà ở đó thì đồng thời công nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho bên nhận quyền sở hữu nhà ở. Theo đó, để bán nhà chung cư thì các bên cần lập hợp đồng mua bán bằng văn bản bao gồm các nội dung sau đây: 1. Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên; 2. Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó. Đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn xây dựng căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt ban đầu; 3. Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó; 4. Thời hạn và phương thức thanh toán tiền nếu là trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở; 5. Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở được đầu tư xây dựng mới; thời hạn cho thuê, cho thuê mua, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; thời hạn góp vốn; 6. Quyền và nghĩa vụ của các bên; 7. Cam kết của các bên; 8. Các thỏa thuận khác; 9. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng; 10. Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng; 11. Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký. Thêm nữa, hợp đồng mua bán này còn cần phải được công chứng, chứng thực bởi Điều 122 Luật Nhà ở 2014 nêu rõ, trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.
Re:Phân tích điểm mới Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở
Phần 6: Giao dịch về nhà ở Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn cụ thể 02 nội dung mới về giao dịch nhà ở mà Nghị định 71/2010/NĐ-CP không đề cập đến. 66. Giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch đối với trường hợp không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận - Trường hợp thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai thì phải có các giấy tờ theo quy định sau: + Nếu chủ đầu tư thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì phải có hồ sơ dự án, có thiết kế kỹ thuật của dự án được phê duyệt và đã có Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. + Nếu chủ đầu tư thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai xây dựng trong dự án thì ngoài các giấy tờ sau, nhà ở thế chấp phải thuộc diện đã xây dựng xong phần móng theo quy định pháp luật về xây dựng và không nằm trong phần dự án hoặc toàn bộ dự án mà chủ đầu tư đã thế chấp theo quy định. + Nếu tổ chức, cá nhân thế chấp nhà ở hình thành trong tương lại trên thửa đất ở hợp pháp cùa mình, tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở của chủ đầu tư được thế chấp nhà ở này tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn phục vụ cho xây dựng nhà ở hoặc để mua chính nhà ở đó thì phải có giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất ở hợp pháp theo quy định pháp luật về đất đai, Giấy phép xây dựng nếu thuộc diện phải có Giấy phép xây dựng. Trường hợp người thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai mua nhà ở của chủ đầu tư trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì phải có hợp đồng mua bán nhà ở ký kết với chủ đầu tư, có văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở nếu là bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định, có giấy tờ chứng minh đã đóng tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư theo tiến độ thỏa thuận trong hợp đồng mua bán và không thuộc diện đang có khiếu nại, khiếu kiện, tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở hoặc về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở này - Trường hợp mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai thì phải có giấy tờ theo quy định pháp luật kinh doanh bất động sản và các giấy tờ chứng minh nhà ở có đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. - Trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương thì phải có giấy tờ chứng minh về việc xây dựng nhà ở của bên tặng cho. - Trường hợp cho thuê, mua bán nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước thì phải có giấy tờ theo quy định nêu trên. - Trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở xã hội (bao gồm cả trường hợp hộ gia đình, cá nhân thuộc diện tái định cư mua, thuê mua nhà ở xã hội) thì phải có các giấy tờ chứng minh đủ điều kiện theo quy định về bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội tại Luật nhà ở 2014. - Trường hợp mua bán nhà ở được đầu tư xây dựng theo dự án để phục vụ tái định cư thì phải có Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, có quyết định phê duyệt dự án của cơ quan có thẩm quyền và hồ sơ dự án đã được phê duyệt, có Giấy phép xây dựng nếu thuộc diện phải có Giấy phép xây dựng, có giấy tờ nghiệm thu hoàn thành việc xây dựng và đưa nhà ở vào sử dụng theo quy định pháp luật về xây dựng. - Trường hợp hộ gia đình, cá nhân mua nhà ở thương mại để phục vụ tái định cư thì phải có hợp đồng mua bán nhà ở hoặc hợp đồng đặt hàng mua nhà ở ký kết giữa chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại với đơn vị được Nhà nước giao bố trí nhà ở phục vụ tái định cư kèm theo hồ sơ dự án đã được phê duyệt. Nếu mua nhà ở có sẵn thì phải có thêm giấy tờ nghiệm thu hoàn thành việc xây dựng và đưa nhà ở vào sử dụng theo quy định pháp luật về xây dựng. Nếu mua nhà ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu hoàn thành việc xây dựng phần móng của nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng. - Trường hợp mua bán nhà ở theo quy định sau thì phải có hợp đồng mua bán hoặc hợp đồng thuê mua nhà ở ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội kèm theo biên bản bàn giao nhà ở và giấy tờ chứng minh đã thanh toán hết tiền mua hoặc tiền thuê mua nhà ở cho chủ đầu tư: Bên thuê mua, bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở; trường hợp trong thời hạn 05 năm, kể từ ngày bên mua, bên thuê mua đã thanh toán hết tiền mua, thuê mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội nếu đơn vị này không mua với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân. - Trường hợp thừa kế nhà ở thì phải có giấy tờ theo quy định sau: + Nếu thừa kế nhà ở thuộc diện được tặng cho thì phải có văn bản hoặc hợp đồng tặng cho được lập hợp pháp kèm theo giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở của bên tặng cho (nếu có). + Nếu thừa kế nhà ở thuộc diện mua, thuê mua thì phải có hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hợp pháp kèm theo giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở hoặc chứng minh việc đầu tư xây dựng nhà ở của bên bán, bên cho thuê mua. + Nếu thừa kế nhà ở thuộc diện đầu tư xây dựng mới thì phải có Giấy phép xây dựng (đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng) và giấy tờ chứng minh có quyền sử dụng đất hợp pháp theo quy định của pháp luật về đất đai của bên để thừa kế. + Nếu thừa kế nhà ở theo quyết định của Tòa án nhân dân thì phải có bản án hoặc quyết định đã có hiệu lực pháp luật của Tòa án nhân dân. - Trường hợp cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở (trừ trường hợp cho thuê nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước) thì bên cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở phải có hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc có Giấy phép xây dựng hoặc giấy tờ khác chứng minh quyền sở hữu nhà ở theo quy định pháp luật dân sự, pháp luật về đất đai nếu là đầu tư xây dựng nhà ở. (Căn cứ Điều 72 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở) 67. Bán nhà ở có thời hạn - Bên bán được bán nhà ở gắn với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc quyền thuê đất ở có nhà ở đó cho bên mua trong một thời hạn nhất định. Trong thời hạn sở hữu nhà ở và sử dụng đất ở, bên bán không được đơn phương chấm dứt hợp đồng, trừ trường hợp hai bên có thỏa thuận khác. Việc cấp Giấy chứng nhận cho bên mua nhà ở được thực hiện theo quy định sau: Trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn theo quy định thì bên bán và bên mua thỏa thuận cụ thể các nội dung, bao gồm thời hạn bên mua được sở hữu nhà ở; các quyền và nghĩa vụ của bên mua trong thời hạn sở hữu nhà ở; trách nhiệm đăng ký và cấp Giấy chứng nhận cho bên mua; việc bàn giao lại nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở và người nhận bàn giao lại nhà ở sau khi hết hạn sở hữu; việc xử lý Giấy chứng nhận khi hết hạn sở hữu và trách nhiệm của các bên trong việc thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở. Trong thời hạn sở hữu nhà ở, bên mua được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó thông qua hình thức thu hồi Giấy chứng nhận của bên bán và cấp Giấy chứng nhận mới cho bên mua hoặc ghi bổ sung vào trang 3 của Giấy chứng nhận đã cấp cho bên bán và giao lại Giấy chứng nhận này cho bên mua. Trong trường hợp bên mua và bên bán có thỏa thuận về việc bên mua nhà ở được quyền bán, tặng cho, để thừa kế, góp vốn bằng nhà ở trong thời hạn sở hữu nhà ở thì bên mua lại, bên được tặng cho, bên được thừa kế, bên nhận góp vốn chỉ được sở hữu nhà ở theo thời hạn mà bên mua nhà ở lần đầu đã thỏa thuận với chủ sở hữu lần đầu. - Khi hết thời hạn sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng thì thực hiện xử lý nhà như quy định đã đề cập ở phần 1. - Trong thời hạn sở hữu nhà ở, nếu các bên vi phạm hợp đồng mua bán thì bị xử lý vi phạm và phải bồi thường thiệt hại theo thỏa thuận trong hợp đồng; nếu các bên có tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở thì do Tòa án nhân dân giải quyết theo quy định pháp luật. (Căn cứ Điều 73 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở) Còn nữa – sẽ tiếp tục cập nhật cho đến khi hoàn thành.
