6 sự kiện nổi bật có hiệu lực từ đầu tháng 4/2016
Từ ngày 01 – 15/4/2016, hàng loạt các sự kiện mới bắt đầu có hiệu lực, đặc biệt là trong các lĩnh vực đất đai, nhà cửa và nghĩa vụ quân sự…Vì vậy, Dân Luật điểm qua các sự kiện nổi bật quan trọng như sau: 1. Bãi bỏ quy định được phép nuôi chó, mèo trong chung cư từ 02/4 Đó là một trong những nội dung nổi bật tại Thông tư 02/2016/TT-BXD quy định về quản lý, vận hành nhà chung cư thay thế các Quyết định 08/2008/QĐ-BXD và Thông tư 05/2014/TT-BXD. Cụ thể, Thông tư này cấm việc chăn, thả, nuôi gia súc, gia cầm trong nhà chung cư, nhưng lại bãi bỏ quy định “Nếu nuôi vật cảnh thì phải tuân thủ theo quy định pháp luật”. Đồng thời, thêm một số quy định cấm trong việc sử dụng nhà chung cư như sau: - Nói tục, chửi bậy, sử dụng các thiết bị truyền thanh, truyền hình gây ồn ào ảnh hưởng đến sinh hoạt của các chủ sở hữu khác. - Ném bất cứ vật gì từ cửa sổ, ban công của căn hộ. - Đốt vàng mã, đốt lửa trong chung cư, trừ địa điểm được đốt. - Phơi, để quần áo hay bất cứ vật dụng nào trên lan can hoặc tại phần không gian từ lan can trở lên hoặc vắt ngang cửa sổ của căn hộ… 2. Bắt đầu 15/4, chủ bán hàng ăn uống phải khám sức khỏe định kỳ 01 lần/năm Cụ thể, theo Thông tư 57/2015/TT-BCT quy định về điều kiện đảm bảo an toàn thực phẩm thì chủ bán hàng và người chế biến thức ăn, nước uống tại các quán ăn phải khám sức khỏe định kỳ ít nhất 01 lần/năm tại các bệnh viện quận và được cấp Giấy chứng nhận đủ sức khỏe để chế biến thực phẩm. Hồ sơ khám sức khỏe này phải được lưu trữ đầy đủ tại nơi bán hàng. Hơn nữa, những người này phải có Giấy xác nhận kiến thức về an toàn thực phẩm còn hiệu lực do cơ quan có thẩm quyền cấp. 3. Chế độ cho công dân khi đi khám sức khỏe NVQS Từ ngày 08/4/2016, Nghị định 13/2016/NĐ-CP quy định trình tự, thủ tục đăng ký và chế độ, chính sách của công dân trong thời gian đăng ký, khám, kiểm tra sức khỏe nghĩa vụ quân sự có hiệu lực. Theo đó, công dân trong thời gian khám sức khỏe NVQS được hưởng các chế độ sau: - Đối với công dân đang làm việc tại cơ quan, tổ chức, doanh nghiệp Nhà nước: được hưởng nguyên lương, phụ cấp hiện hưởng và tiền tàu xe đi, về. - Đối với công dân đang làm việc tại các cơ quan, tổ chức, doanh nghiệp ngoài Nhà nước: được hưởng tiền ăn bằng mức tiền một ngày ăn cơ bản của hạ sĩ quan, binh sĩ hộ binh và được thanh toán tiền tàu xe đi, về. 4. Bảo hiểm xe máy: thiệt hại về người bồi thường tối đa 100 triệu/người/vụ Quy định này được đề cập tại Thông tư 22/2016/TT-BTC quy định Quy tắc, điều khoản, biểu phí và mức trách nhiệm bảo hiểm bắt buộc trách nhiệm dân sự của chủ xe cơ giới. Cụ thể, số tiền bồi thường tối đa mà doanh nghiệp bảo hiểm phải trả đối với thiệt hại về thân thể, tính mạng, sức khỏe và tài sản của bên thứ 3 và hành khách do xe cơ giới gây ra trong mỗi vụ tai nạn như sau: - Đối với thiệt hại về người: tối đa 100 triệu đồng/người/vụ. - Đối với thiệt hại về tài sản do xe mô tô 2 bánh, 3 bánh, xe gắn máy và các loại xe tương tự gây ra: tối đa 50 triệu đồng/vụ tai nạn. - Đối với thiệt hại về tài sản do xe ô tô, xe máy kéo, xe máy thi công, xe máy nông lâm nghiệp và các loại xe đặc chủng khác sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh: tối đa 100 triệu đồng/vụ tai nạn. Thông tư 22/2016/TT-BTC có hiệu lực từ 01/4/2016. 5. Điều kiện cấp giấy phép lao động đối với người nước ngoài làm việc tại Việt Nam Người nước ngoài làm việc tại Việt Nam và thuộc diện phải cấp phép lao động được cấp phép khi đáp ứng đủ 5 điều kiện sau: - Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ. - Có sức khỏe phù hợp với yêu cầu công việc. - Là nhà quản lý, giám đốc điều hành, chuyên gia hoặc lao động kỹ thuật. - Không phải là người phạm tội hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định pháp luật Việt Nam và pháp luật nước ngoài. - Được chấp thuận bằng văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc sử dụng người lao động nước ngoài. Nội dung này được đề cập tại Nghị định 11/2016/NĐ-CP có hiệu lực từ 01/4/2016. 6. Thời hạn giải quyết hồ sơ miễn thuế tại cơ quan Tổng cục Hải quan là 10 ngày Cụ thể, theo Quyết định 369/QĐ-TCHQ về quy chế thực hiện cơ chế một cửa tại cơ quan Tổng cục Hải quan thì thời hạn giải quyết hồ sơ miễn thuế tại cơ quan Tổng cục Hải quan là 10 ngày làm việc kể từ ngày tiếp nhận bộ hồ sơ miễn thuế đầy đủ, hợp lệ. Ngoài ra, Quyết định này cũng đề cập thời hạn trả lời, giải quyết vướng mắc: - Tối đa không quá 05 ngày làm việc kể từ khi nhận được yêu cầu, giải quyết vướng mắc của tổ chức, cá nhân và hồ sơ đã đủ Điều kiện giải quyết, các đơn vị phải có văn bản trả lời. - Trường hợp phải bổ sung thông tin, trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ khi nhận được yêu cầu, giải quyết vướng mắc của tổ chức, cá nhân, các đơn vị nghiệp vụ phải thông báo (bằng văn bản hoặc qua email, điện thoại...) cho tổ chức, cá nhân đề nghị bổ sung thông tin; tối đa không quá 05 ngày làm việc kể từ khi tổ chức cá nhân cung cấp đầy đủ hồ sơ, thông tin, các đơn vị nghiệp vụ phải có văn bản trả lời. Trong trường hợp nội dung giải quyết vượt thẩm quyền: - Trong vòng 05 ngày làm việc, đơn vị chủ trì phải có văn bản lấy ý kiến của cấp có thẩm quyền, đồng thời thông báo để tổ chức, cá nhân được biết. - Trong vòng 03 ngày làm việc kể từ khi nhận được ý kiến của cấp có thẩm quyền, đơn vị chủ trì phải có văn bản trả lời. Trong quá trình nghiên cứu thấy rằng hồ sơ không thuộc thẩm quyền thì đơn vị nghiệp vụ chuyển lại hồ sơ cho Bộ phận một cửa để trả lại tổ chức, cá nhân. Quyết định 369/QĐ-TCHQ có hiệu lực từ ngày 01/4/2016. Và một điều quan trọng nữa là ngày 05/4/2016, sẽ đến phiên điều chỉnh giá xăng tiếp theo, liệu rằng giá xăng sẽ tăng hay giảm? Mời các bạn đón theo dõi tại Dân Luật.
Re:Phân tích điểm mới Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở
Phần 4: Quản lý, sử dụng nhà ở Căn cứ theo loại nhà ở mà chia thành 2 nội dung chính như sau: - Quản lý, sử dụng nhà ở tái định cư. - Quản lý, sử dụng nhà biệt thự, chung cư. A. Quản lý, sử dụng nhà ở tái định cư 30. Đối tượng, điều kiện được thuê, thuê mua, mua nhà ở phục vụ tái định cư - Về đối tượng: chi tiết từng trường hợp đối với hộ gia đình, cá nhân hơn so với Nghị định 84/2013/NĐ-CP. + Hộ gia đình, cá nhân có nhà ở hợp pháp thuộc diện bị giải tỏa khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng theo quy hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. + Hộ gia đình, cá nhân bị Nhà nước thu hồi đất ở gắn với nhà ở và phải di chuyển chỗ ở nhưng không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở theo quy định pháp luật về đất đai và không có chỗ ở nào khác. + Hộ gia đình, cá nhân là chủ sở hữu nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại theo quy định tại Luật Nhà ở. - Về điều kiện: trước đây, Nghị định 84/2013/NĐ-CP không quy định rõ về điều kiện được thuê, thuê mua, mua nhà ở phục vụ tái định cư. + Trường hợp đối tượng là hộ gia đình, cá nhân có nhà ở hợp pháp thuộc diện bị giải tỏa khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng theo quy hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt hoặc bị Nhà nước thu hồi đất ở gắn với nhà ở và phải di chuyển chỗ ở nhưng không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở theo quy định pháp luật về đất đai và không có chỗ ở nào khác có nhu cầu mua nhà ở thương mại hoặc thuê, thuê mua, mua nhà ở phục vụ tái định cư do Nhà nước đầu tư thì phải có tên trong danh sách được bố trí tái định cư theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và có đơn đề nghị bố trí nhà ở tái định cư theo mẫu do Bộ Xây dựng ban hành. + Trường hợp đối tượng là hộ gia đình, cá nhân có nhà ở hợp pháp thuộc diện bị giải tỏa khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng theo quy hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt hoặc bị Nhà nước thu hồi đất ở gắn với nhà ở và phải di chuyển chỗ ở nhưng không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở theo quy định pháp luật về đất đai và không có chỗ ở nào khác có nhu cầu thuê, thuê mua, mua nhà ở xã hội thì phải có tên trong danh sách được bố trí tái định cư theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, có đơn đề nghị bố trí nhà ở tái định cư bằng nhà ở xã hội theo mẫu do Bộ Xây dựng ban hành và phải thuộc diện chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở. + Trường hợp thuộc đối tượng là hộ gia đình, cá nhân là chủ sở hữu nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại theo quy định tại Luật Nhà ở thì được bố trí nhà ở tái định cư theo Luật Nhà ở và pháp luật về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. (Căn cứ Điều 30 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở 2014) 31. Trình tự, thủ tục thuê, thuê mua, mua và việc bàn giao nhà ở phục vụ tái định cư Việc quy định trình tự, thủ tục thuê, thuê mua, mua và bàn giao nhà ở tái định cư có phần chi tiết hơn so với Nghị định 84/2013/NĐ-CP. - Đối với trường hợp mua nhà ở thương mại khi đơn vị được giao bố trí tái định cư ký hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư thì thực hiện như sau: + Đơn vị được Nhà nước giao bố trí nhà ở phục vụ tái định cư ký kết hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại; việc ký kết hợp đồng mua bán nhà ở được thực hiện theo quy định về mua bán nhà ở thương mại. + Trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày ký kết hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư, đơn vị được Nhà nước giao bố trí nhà ở phục vụ tái định cư phải có văn bản thông báo cho các hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư theo quy định và trực tiếp ký hợp đồng mua bán nhà ở với các đối tượng này. + Căn cứ vào hợp đồng mua bán nhà ở đã ký kết với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại, đơn vị được Nhà nước giao bố trí nhà ở phục vụ tái định cư có trách nhiệm tiếp nhận nhà ở từ chủ đầu tư và bàn giao cho hộ gia đình, cá nhân mua nhà ở hoặc ủy quyền cho chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại bàn giao cho người mua nhà ở. Việc bàn giao nhà ở được thực hiện theo đúng các thỏa thuận trong hợp đồng, khi có đủ điều kiện về bàn giao nhà ở theo quy định và phải được lập thành biên bản kèm theo các giấy tờ pháp lý có liên quan đến nhà ở mua bán. - Đối với trường hợp mua nhà ở thương mại khi đơn vị được giao bố trí tái định cư ký hợp đồng đặt hàng mua nhà ở của chủ đầu tư. + Đơn vị được Nhà nước giao bố trí nhà ở phục vụ tái định cư ký kết hợp đồng đặt hàng mua nhà ở với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại. + Trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày ký kết hợp đồng đặt hàng, đơn vị được Nhà nước giao bố trí nhà ở phục vụ tái định cư phải có văn bản thông báo cho các hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư theo quy định thực hiện ký hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại. + Căn cứ vào hợp đồng mua bán nhà ở đã ký kết, chủ đầu tư xây dựng nhà ở thương mại có trách nhiệm bàn giao nhà ở cho hộ gia đình, cá nhân mua nhà ở. Việc bàn giao nhà ở phải theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng, khi có đủ điều kiện về bàn giao nhà ở theo quy định và phải được lập thành biên bản kèm theo các giấy tờ pháp lý có liên quan đến nhà ở mua bán. - Trường hợp sử dụng nhà ở xã hội để làm nhà ở phục vụ tái định cư thì căn cứ vào thông báo của UBND cấp huyện theo quy định, các hộ gia đình, cá nhân được tái định cư trực tiếp ký hợp đồng thuê, thuê mua, mua bán nhà ở với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội. Việc bàn giao nhà ở được thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng và phải được lập thành biên bản có xác nhận của đơn vị được Nhà nước giao bố trí nhà ở phục vụ tái định cư kèm theo các giấy tờ pháp lý có liên quan đến nhà ở mua bán, thuê mua. - Trường hợp mua, thuê, thuê mua nhà ở phục vụ tái định cư do Nhà nước đầu tư xây dựng thì hộ gia đình, cá nhân có tên trong danh sách được tái định cư theo phương án bồi thường hỗ trợ, tái định cư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thực hiện ký hợp đồng mua bán, thuê hoặc thuê mua nhà ở với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở. Việc bàn giao nhà ở này được thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng, khi có đủ điều kiện bàn giao nhà ở theo quy định và phải lập thành biên bản kèm theo các giấy tờ pháp lý có liên quan đến nhà ở mua bán, thuê mua. - Trường hợp bố trí nhà ở phục vụ tái định cư theo 02 trường hợp sau thì căn cứ vào phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được phê duyệt, hộ gia đình, cá nhân được bố trí tái định cư ký hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư dự án: + Trường hợp thu hồi đất và giải tỏa nhà ở để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại mà người có nhà ở bị giải tỏa có nhu cầu tái định cư tại chỗ. + Trường hợp thu hồi đất và giải tỏa nhà ở để thực hiện dự án hạ tầng khu công nghiệp mà người có nhà ở bị giải tỏa có nhu cầu tái định cư. Việc ký kết hợp đồng mua bán nhà ở được thực hiện theo quy định về mua bán nhà ở thương mại. Việc bàn giao nhà ở được thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng, khi có đủ điều kiện bàn giao nhà ở theo quy định và phải được lập thành biên bản kèm theo các giấy tờ pháp lý có liên quan đến nhà ở mua bán. - Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở quy định trên có trách nhiệm làm thủ tục đề nghị cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho các hộ gia đình, cá nhân đã mua, thuê mua nhà ở phục vụ tái định cư, trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân tự nguyện làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận; trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận được thực hiện theo quy định pháp luật về đất đai. (Căn cứ Điều 31 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở 2014) 32. Giá mua, thuê, thuê mua nhà ở phục vụ tái định cư Làm rõ các trường hợp tính giá thuê so với Nghị định 84/2013/NĐ-CP: - Đối với nhà ở không thuộc diện do Nhà nước đầu tư hay Nhà nước mua để cho thuê, cho thuê mua: “Trường hợp hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư có nhu cầu mua nhà ở được đầu tư xây dựng theo dự án để phục vụ tái định cư hoặc mua nhà ở thương mại để làm nhà ở tái định cư thì giá mua bán nhà ở này được xác định trong phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.” - Đối với nhà ở thuộc diện do Nhà nước đầu tư hay Nhà nước mua để cho thuê, cho thuê mua: “Trường hợp hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư có nhu cầu thuê, thuê mua nhà ở phục vụ tái định cư do Nhà nước đầu tư hoặc do Nhà nước mua để cho thuê, cho thuê mua thì giá thuê, thuê mua nhà ở này được xác định theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng” Ngoài 02 trường hợp trên, còn trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu sử dụng nhà ở xã hội làm nhà ở tái định cư: Giá mua, giá thuê, thuê mua nhà ở này được xác định theo quy định về giá thuê, giá thuê mua nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư, hoặc không phải do Nhà nước đầu tư xây dựng tại Luật nhà ở. (Căn cứ Điều 32 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở 2014) 33. Quản lý, sử dụng nhà ở phục vụ tái định cư Quy định rõ việc quản lý, sử dụng nhà ở tái định cư là trách nhiệm của chủ sở hữu nhà ở mà không phải là chủ đầu tư xây dựng như Nghị định 83/2014/NĐ-CP đã nêu. Cụ thể, việc quản lý, sử dụng phải đảm bảo các quy định sau: - Chủ sở hữu nhà ở tái định cư có trách nhiệm quản lý, vận hành và bảo trì nhà ở thuộc sở hữu của mình theo quy định. - Đối với nhà chung cư thì phải tuân thủ các quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư. Chủ sở hữu phải đóng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư, phí quản lý vận hành nhà chung cư và các chi phí sử dụng dịch vụ theo thỏa thuận với nhà cung cấp dịch vụ. - Đối với nhà ở thuộc sở hữu nhà nước thì còn phải tuân thủ các quy định (sẽ được nêu tại phần 5); trường hợp là nhà ở xã hội thì còn phải tuân thủ các quy định về quản lý, sử dụng nhà ở xã hội. - Đối với nhà ở tại khu vực nông thôn thì phải bảo đảm vệ sinh, môi trường, phòng cháy, chữa cháy; phải tuân thủ các quy định về nếp sống văn hóa, văn minh cộng đồng dân cư, quản lý duy tu, bảo dưỡng các công trình hạ tầng kỹ thuật khu vực nơi có nhà ở. Về việc khai thác kinh doanh, dịch vụ trong nhà chung cư phục tái định cư: - Trường hợp mua một số căn hộ hoặc một số tầng trong nhà chung cư thương mại để làm nhà ở tái định cư thì ưu tiên cho hộ gia đình, cá nhân tái định cư được khai thác phần diện tích kinh doanh, dịch vụ trong nhà chung cư đó (nếu có) thông qua hình thức đấu giá nếu các đối tượng này có giá bỏ thầu thuê bằng với giá bỏ thầu của các đối tượng khác trong nhà chung cư đó. - Trường hợp xây dựng nhà chung cư để bố trí tái định cư thì chủ đầu tư phải dành tối thiểu 1/3 diện tích kinh doanh, dịch vụ của nhà chung cư đó (trước đây, tại Nghị định 83/2014/NĐ-CP quy định dành tối đa không quá 2/3 diện tích kinh doanh) cho các hộ gia đình, cá nhân được tái định cư thuê (nếu có nhu cầu) thông qua đấu giá theo nguyên tắc công khai, minh bạch nhằm tạo công ăn, việc làm cho các hộ gia đình, cá nhân này. Kinh phí thu được từ kinh doanh đối với toàn bộ phần diện tích kinh doanh dịch vụ sau khi trừ các chi phí kinh doanh hợp lý thì UBND cấp tỉnh được dùng kinh phí này để hỗ trợ cho kinh phí bảo trì phần sở hữu chung và hỗ trợ một phần kinh phí cho công tác quản lý vận hành nhà ở phục vụ tái định cư trên địa bàn; (Căn cứ Điều 33 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở 2014) B. Quản lý, sử dụng nhà biệt thự, chung cư 34. Các hành vi nghiêm cấm trong quản lý, sử dụng nhà chung cư Đây là nội dung mới của Nghị định 99/2015/NĐ-CP. - Sử dụng kinh phí quản lý vận hành, kinh phí bảo trì phần sở hữu chung không đúng quy định. - Gây thấm, dột; gây tiếng ồn quá mức quy định pháp luật hoặc xả rác thải, nước thải, khí thải, chất độc hại không đúng quy định pháp luật về bảo vệ môi trường hoặc không đúng nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư. - Chăn, thả gia súc, gia cầm trong khu vực nhà chung cư. - Sơn, trang trí mặt ngoài căn hộ, nhà chung cư không đúng quy định về thiết kế, kiến trúc. - Tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần sở hữu chung, sử dụng chung của nhà chung cư; tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần diện tích không phải để ở trong nhà chung cư có mục đích hỗn hợp so với thiết kế đã được phê duyệt hoặc đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận. - Cấm kinh doanh các ngành nghề, hàng hóa sau đây trong phần diện tích dùng để kinh doanh của nhà chung cư: + Vật liệu gây cháy nổ và các ngành nghề gây nguy hiểm đến tính mạng, tài sản của người sử dụng nhà chung cư theo quy định của pháp luật phòng cháy, chữa cháy. + Kinh doanh vũ trường; sửa chữa xe có động cơ; giết mổ gia súc; các hoạt động kinh doanh dịch vụ gây ô nhiễm khác theo quy định pháp luật về bảo vệ môi trường. Trường hợp kinh doanh dịch vụ nhà hàng, karaoke, quán bar thì phải bảo đảm cách âm, tuân thủ yêu cầu về phòng, chống cháy nổ, có nơi thoát hiểm và chấp hành các điều kiện kinh doanh khác theo quy định pháp luật. - Thực hiện các hành vi nghiêm cấm khác liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cư quy định. (Căn cứ Điều 35 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở 2014) 35. Bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu Đây là nội dung mới của Nghị định 99/2015/NĐ-CP. - Người mua, thuê mua nhà ở, chủ đầu tư phải đóng 2% kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định. Khoản kinh phí này được tính trước thuế để nộp (Nhà nước không thu thuế đối với khoản kinh phí này). Chủ đầu tư phải mở một tài khoản thanh toán tại một tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để nhận tiền bảo trì do người mua, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư nộp. Khi mở tài khoản, chủ đầu tư phải ghi rõ tên tài khoản là tiền gửi kinh phí bảo trì nhà chung cư dưới hình thức có kỳ hạn. - Chủ đầu tư phải ghi thống nhất tài khoản đã mở theo quy định trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư ký với khách hàng (bao gồm số tài khoản, tên tài khoản và tên tổ chức tín dụng nơi mở tài khoản này). Người mua, thuê mua trước khi nhận bàn giao nhà ở phải nộp 2% kinh phí bảo trì theo quy định vào tài khoản đã ghi trong hợp đồng này hoặc nộp cho chủ đầu tư để chuyển vào tài khoản đã ghi trong hợp đồng. Nếu chủ đầu tư không thu kinh phí này mà vẫn bàn giao căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư cho người mua, thuê mua thì chủ đầu tư phải nộp khoản kinh phí 2% này. - Đối với phần diện tích nhà mà chủ đầu tư giữ lại không bán hoặc chưa bán, chưa cho thuê mua tính đến thời điểm nghiệm thu đưa toàn bộ nhà chung cư vào sử dụng mà thuộc diện phải nộp kinh phí bảo trì 2% cho Ban quản trị nhà chung cư theo quy định thì chủ đầu tư phải chuyển số kinh phí này vào tài khoản đã lập. - Sau khi Ban quản trị được thành lập và có văn bản yêu cầu bàn giao kinh phí bảo trì mà chủ đầu tư đang tạm quản lý thì chủ đầu tư và Ban quản trị thống nhất lập hồ sơ quyết toán số liệu kinh phí bảo trì. Căn cứ vào số liệu quyết toán do hai bên thống nhất, chủ đầu tư phải chuyển kinh phí bảo trì thuộc diện phải chuyển giao theo quy định pháp luật về nhà ở sang cho Ban quản trị quản lý thông qua hình thức chuyển khoản. Cách thức lập tài khoản quản lý kinh phí bảo trì của Ban quản trị và thủ tục bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư sang cho Ban quản trị được thực hiện theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư. Sau khi bàn giao kinh phí bảo trì cho Ban quản trị nhà chung cư, chủ đầu tư phải có văn bản báo cáo cho Sở Xây dựng nơi có nhà chung cư biết để theo dõi. (Căn cứ Điều 36 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở 2014) 36. Thủ tục cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư Đây là quy định mới tại Nghị định 99/2015/NĐ-CP. Đã có quy định bắt buộc đóng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của chung cư thì tất yếu phải có chế tài cho trường hợp không đóng kinh phí theo quy định. * Trường hợp chủ đầu tư không bàn giao kinh phí bảo trì theo quy định nói trên hoặc bàn giao không đầy đủ, không đúng hạn theo quy định thì giải quyết như sau: - Ban quản trị có văn bản đề nghị UBND cấp tỉnh nơi có nhà chung cư yêu cầu chủ đầu tư bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư. - Trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận được văn bản của Ban quản trị, UBND cấp tỉnh phải xem xét, kiểm tra. Nếu các bên đã quyết toán số liệu kinh phí bảo trì theo quy định mà chủ đầu tư vẫn chưa bàn giao kinh phí bảo trì thì UBND cấp tỉnh phải có văn bản yêu cầu chủ đầu tư bàn giao kinh phí cho Ban quản trị. Trong thời hạn không quá 07 ngày, kể từ ngày nhận được văn bản của UBND cấp tỉnh, chủ đầu tư phải bàn giao kinh phí bảo trì này. Trường hợp các bên vẫn chưa lập biên bản quyết toán số liệu kinh phí bảo trì thì các bên phải thống nhất quyết toán số liệu và bàn giao kinh phí bảo trì cho Ban quản trị trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày nhận được văn bản của UBND cấp tỉnh. Việc bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư phải lập thành biên bản có xác nhận của chủ đầu tư và đại diện Ban quản trị; sau khi bàn giao kinh phí này, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho UBND cấp tỉnh biết. - Trường hợp quá thời hạn nêu trên mà chủ đầu tư vẫn không bàn giao kinh phí bảo trì thì UBND cấp tỉnh phải ban hành quyết định cưỡng chế thu hồi kinh phí bảo trì để bàn giao cho Ban quản trị và gửi quyết định này cho chủ đầu tư, Ban quản trị và tổ chức tín dụng nơi chủ đầu tư mở tài khoản. Trong quyết định cưỡng chế, UBND cấp tỉnh phải ghi rõ số kinh phí chủ đầu tư phải bàn giao sau khi trừ kinh phí mà chủ đầu tư phải sử dụng để bảo trì phần sở hữu chung (nếu có), thời hạn bàn giao, biện pháp cưỡng chế và trách nhiệm của các bên liên quan để thực hiện quyết định này. - Biện pháp cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì bao gồm việc buộc chủ đầu tư phải chuyển giao kinh phí bảo trì được gửi từ tài khoản đã lập hoặc chuyển kinh phí từ tài khoản khác của chủ đầu tư sang tài khoản do Ban quản trị quản lý hoặc xử lý tài sản của chủ đầu tư. Việc cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư được thực hiện trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày ban hành quyết định cưỡng chế. Kinh phí phải bàn giao là toàn bộ số tiền bảo trì (cả gốc và lãi) theo số liệu kinh phí mà các bên đã quyết toán; nếu các bên không thống nhất quyết toán số liệu thì bàn giao theo số liệu ghi trong quyết định cưỡng chế của UBND cấp tỉnh. - Trong thời hạn 03 ngày, kể từ ngày nhận được quyết định cưỡng chế của UBND cấp tỉnh, tổ chức tín dụng đang quản lý tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì nhà chung cư hoặc quản lý tài khoản khác của chủ đầu tư theo quyết định cưỡng chế có trách nhiệm chuyển kinh phí sang tài khoản do Ban quản trị lập để quản lý, sử dụng và quyết định cưỡng chế. Trường hợp phải xử lý tài sản của chủ đầu tư để thu hồi kinh phí bảo trì cho Ban quản trị thì trong quyết định cưỡng chế, UBND cấp tỉnh phải nêu rõ biện pháp xử lý tài sản, trách nhiệm của đơn vị xử lý tài sản, hình thức xử lý và việc chuyển giao kinh phí thu hồi cho Ban quản trị. Trong quá trình thực hiện cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì, nếu phát hiện chủ đầu tư có hành vi vi phạm pháp luật hình sự thì UBND cấp tỉnh phải yêu cầu cơ quan có thẩm quyền điều tra, xử lý. * Việc bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư phải được lập thành biên bản có xác nhận của chủ đầu tư và đại diện Ban quản trị. Trường hợp quy định thì phải có thêm xác nhận của bên tổ chức cưỡng chế và đại diện tổ chức tín dụng thực hiện chuyển kinh phí này hoặc đại diện của bên xử lý tài sản của chủ đầu tư (nếu có xử lý tài sản của chủ đầu tư). (Căn cứ Điều 37 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở 2014) Còn nữa – sẽ tiếp tục cập nhật cho đến khi hoàn thành.
Kiến nghị dùng nhà chung cư làm văn phòng Công ty có trái Luật?
Vừa rồi, mình có đọc bài báo liên quan đến vấn đề này, trên thực tiễn mình thấy vấn đề này khá hợp này bởi lẽ hiện nay số lượng Công ty thành lập ngày càng nhiều, xu hướng xã hội thay đổi, nhiều dự án nhà chung cư được thay thế các căn nhà mặt phố. Đó là trên thực tế, còn xét về góc độ lý luận pháp luật, tồn tại vấn đề sau: Luật nhà ở 2014 được ban hành và đến thời điểm này chưa có hiệu lực. Tuy nhiên, các Bộ, ngành cơ quan đang trong quá trình dự thảo Nghị định hướng dẫn chi tiết một số điều của Luật nhà ở 2014. Sau khi xem dự thảo, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM tiếp tục có 01 số kiến nghị liên quan đến Dự thảo Nghị định quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật nhà ở 2014 để phù hợp hơn với thực tiễn. Trong đó, yêu cầu sửa đổi nội dung tại Khoản 11 Điều 6 Luật nhà ở 2014: Từ “Nghiêm cấm sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở…” sửa đổi thành “Nghiêm cấm sử dụng căn hộ chung cư vào các mục đích không phải để ở, trừ trường hợp sử dụng làm văn phòng làm việc của doanh nghiệp nhỏ và vừa theo quy định của UBND cấp tỉnh” Về mặt lý luận, Nghị định chỉ có giá trị hướng dẫn Luật, không có giá trị sửa đổi, bổ sung Luật. Nếu kiến nghị này được các Bộ, ngành liên quan chấp nhận và đưa vào Nghị định trên, phải chăng là trái Luật?
6 sự kiện nổi bật có hiệu lực từ đầu tháng 4/2016
Từ ngày 01 – 15/4/2016, hàng loạt các sự kiện mới bắt đầu có hiệu lực, đặc biệt là trong các lĩnh vực đất đai, nhà cửa và nghĩa vụ quân sự…Vì vậy, Dân Luật điểm qua các sự kiện nổi bật quan trọng như sau: 1. Bãi bỏ quy định được phép nuôi chó, mèo trong chung cư từ 02/4 Đó là một trong những nội dung nổi bật tại Thông tư 02/2016/TT-BXD quy định về quản lý, vận hành nhà chung cư thay thế các Quyết định 08/2008/QĐ-BXD và Thông tư 05/2014/TT-BXD. Cụ thể, Thông tư này cấm việc chăn, thả, nuôi gia súc, gia cầm trong nhà chung cư, nhưng lại bãi bỏ quy định “Nếu nuôi vật cảnh thì phải tuân thủ theo quy định pháp luật”. Đồng thời, thêm một số quy định cấm trong việc sử dụng nhà chung cư như sau: - Nói tục, chửi bậy, sử dụng các thiết bị truyền thanh, truyền hình gây ồn ào ảnh hưởng đến sinh hoạt của các chủ sở hữu khác. - Ném bất cứ vật gì từ cửa sổ, ban công của căn hộ. - Đốt vàng mã, đốt lửa trong chung cư, trừ địa điểm được đốt. - Phơi, để quần áo hay bất cứ vật dụng nào trên lan can hoặc tại phần không gian từ lan can trở lên hoặc vắt ngang cửa sổ của căn hộ… 2. Bắt đầu 15/4, chủ bán hàng ăn uống phải khám sức khỏe định kỳ 01 lần/năm Cụ thể, theo Thông tư 57/2015/TT-BCT quy định về điều kiện đảm bảo an toàn thực phẩm thì chủ bán hàng và người chế biến thức ăn, nước uống tại các quán ăn phải khám sức khỏe định kỳ ít nhất 01 lần/năm tại các bệnh viện quận và được cấp Giấy chứng nhận đủ sức khỏe để chế biến thực phẩm. Hồ sơ khám sức khỏe này phải được lưu trữ đầy đủ tại nơi bán hàng. Hơn nữa, những người này phải có Giấy xác nhận kiến thức về an toàn thực phẩm còn hiệu lực do cơ quan có thẩm quyền cấp. 3. Chế độ cho công dân khi đi khám sức khỏe NVQS Từ ngày 08/4/2016, Nghị định 13/2016/NĐ-CP quy định trình tự, thủ tục đăng ký và chế độ, chính sách của công dân trong thời gian đăng ký, khám, kiểm tra sức khỏe nghĩa vụ quân sự có hiệu lực. Theo đó, công dân trong thời gian khám sức khỏe NVQS được hưởng các chế độ sau: - Đối với công dân đang làm việc tại cơ quan, tổ chức, doanh nghiệp Nhà nước: được hưởng nguyên lương, phụ cấp hiện hưởng và tiền tàu xe đi, về. - Đối với công dân đang làm việc tại các cơ quan, tổ chức, doanh nghiệp ngoài Nhà nước: được hưởng tiền ăn bằng mức tiền một ngày ăn cơ bản của hạ sĩ quan, binh sĩ hộ binh và được thanh toán tiền tàu xe đi, về. 4. Bảo hiểm xe máy: thiệt hại về người bồi thường tối đa 100 triệu/người/vụ Quy định này được đề cập tại Thông tư 22/2016/TT-BTC quy định Quy tắc, điều khoản, biểu phí và mức trách nhiệm bảo hiểm bắt buộc trách nhiệm dân sự của chủ xe cơ giới. Cụ thể, số tiền bồi thường tối đa mà doanh nghiệp bảo hiểm phải trả đối với thiệt hại về thân thể, tính mạng, sức khỏe và tài sản của bên thứ 3 và hành khách do xe cơ giới gây ra trong mỗi vụ tai nạn như sau: - Đối với thiệt hại về người: tối đa 100 triệu đồng/người/vụ. - Đối với thiệt hại về tài sản do xe mô tô 2 bánh, 3 bánh, xe gắn máy và các loại xe tương tự gây ra: tối đa 50 triệu đồng/vụ tai nạn. - Đối với thiệt hại về tài sản do xe ô tô, xe máy kéo, xe máy thi công, xe máy nông lâm nghiệp và các loại xe đặc chủng khác sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh: tối đa 100 triệu đồng/vụ tai nạn. Thông tư 22/2016/TT-BTC có hiệu lực từ 01/4/2016. 5. Điều kiện cấp giấy phép lao động đối với người nước ngoài làm việc tại Việt Nam Người nước ngoài làm việc tại Việt Nam và thuộc diện phải cấp phép lao động được cấp phép khi đáp ứng đủ 5 điều kiện sau: - Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ. - Có sức khỏe phù hợp với yêu cầu công việc. - Là nhà quản lý, giám đốc điều hành, chuyên gia hoặc lao động kỹ thuật. - Không phải là người phạm tội hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định pháp luật Việt Nam và pháp luật nước ngoài. - Được chấp thuận bằng văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc sử dụng người lao động nước ngoài. Nội dung này được đề cập tại Nghị định 11/2016/NĐ-CP có hiệu lực từ 01/4/2016. 6. Thời hạn giải quyết hồ sơ miễn thuế tại cơ quan Tổng cục Hải quan là 10 ngày Cụ thể, theo Quyết định 369/QĐ-TCHQ về quy chế thực hiện cơ chế một cửa tại cơ quan Tổng cục Hải quan thì thời hạn giải quyết hồ sơ miễn thuế tại cơ quan Tổng cục Hải quan là 10 ngày làm việc kể từ ngày tiếp nhận bộ hồ sơ miễn thuế đầy đủ, hợp lệ. Ngoài ra, Quyết định này cũng đề cập thời hạn trả lời, giải quyết vướng mắc: - Tối đa không quá 05 ngày làm việc kể từ khi nhận được yêu cầu, giải quyết vướng mắc của tổ chức, cá nhân và hồ sơ đã đủ Điều kiện giải quyết, các đơn vị phải có văn bản trả lời. - Trường hợp phải bổ sung thông tin, trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ khi nhận được yêu cầu, giải quyết vướng mắc của tổ chức, cá nhân, các đơn vị nghiệp vụ phải thông báo (bằng văn bản hoặc qua email, điện thoại...) cho tổ chức, cá nhân đề nghị bổ sung thông tin; tối đa không quá 05 ngày làm việc kể từ khi tổ chức cá nhân cung cấp đầy đủ hồ sơ, thông tin, các đơn vị nghiệp vụ phải có văn bản trả lời. Trong trường hợp nội dung giải quyết vượt thẩm quyền: - Trong vòng 05 ngày làm việc, đơn vị chủ trì phải có văn bản lấy ý kiến của cấp có thẩm quyền, đồng thời thông báo để tổ chức, cá nhân được biết. - Trong vòng 03 ngày làm việc kể từ khi nhận được ý kiến của cấp có thẩm quyền, đơn vị chủ trì phải có văn bản trả lời. Trong quá trình nghiên cứu thấy rằng hồ sơ không thuộc thẩm quyền thì đơn vị nghiệp vụ chuyển lại hồ sơ cho Bộ phận một cửa để trả lại tổ chức, cá nhân. Quyết định 369/QĐ-TCHQ có hiệu lực từ ngày 01/4/2016. Và một điều quan trọng nữa là ngày 05/4/2016, sẽ đến phiên điều chỉnh giá xăng tiếp theo, liệu rằng giá xăng sẽ tăng hay giảm? Mời các bạn đón theo dõi tại Dân Luật.
Re:Phân tích điểm mới Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở
Phần 4: Quản lý, sử dụng nhà ở Căn cứ theo loại nhà ở mà chia thành 2 nội dung chính như sau: - Quản lý, sử dụng nhà ở tái định cư. - Quản lý, sử dụng nhà biệt thự, chung cư. A. Quản lý, sử dụng nhà ở tái định cư 30. Đối tượng, điều kiện được thuê, thuê mua, mua nhà ở phục vụ tái định cư - Về đối tượng: chi tiết từng trường hợp đối với hộ gia đình, cá nhân hơn so với Nghị định 84/2013/NĐ-CP. + Hộ gia đình, cá nhân có nhà ở hợp pháp thuộc diện bị giải tỏa khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng theo quy hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. + Hộ gia đình, cá nhân bị Nhà nước thu hồi đất ở gắn với nhà ở và phải di chuyển chỗ ở nhưng không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở theo quy định pháp luật về đất đai và không có chỗ ở nào khác. + Hộ gia đình, cá nhân là chủ sở hữu nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại theo quy định tại Luật Nhà ở. - Về điều kiện: trước đây, Nghị định 84/2013/NĐ-CP không quy định rõ về điều kiện được thuê, thuê mua, mua nhà ở phục vụ tái định cư. + Trường hợp đối tượng là hộ gia đình, cá nhân có nhà ở hợp pháp thuộc diện bị giải tỏa khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng theo quy hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt hoặc bị Nhà nước thu hồi đất ở gắn với nhà ở và phải di chuyển chỗ ở nhưng không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở theo quy định pháp luật về đất đai và không có chỗ ở nào khác có nhu cầu mua nhà ở thương mại hoặc thuê, thuê mua, mua nhà ở phục vụ tái định cư do Nhà nước đầu tư thì phải có tên trong danh sách được bố trí tái định cư theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và có đơn đề nghị bố trí nhà ở tái định cư theo mẫu do Bộ Xây dựng ban hành. + Trường hợp đối tượng là hộ gia đình, cá nhân có nhà ở hợp pháp thuộc diện bị giải tỏa khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng theo quy hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt hoặc bị Nhà nước thu hồi đất ở gắn với nhà ở và phải di chuyển chỗ ở nhưng không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở theo quy định pháp luật về đất đai và không có chỗ ở nào khác có nhu cầu thuê, thuê mua, mua nhà ở xã hội thì phải có tên trong danh sách được bố trí tái định cư theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, có đơn đề nghị bố trí nhà ở tái định cư bằng nhà ở xã hội theo mẫu do Bộ Xây dựng ban hành và phải thuộc diện chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở. + Trường hợp thuộc đối tượng là hộ gia đình, cá nhân là chủ sở hữu nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại theo quy định tại Luật Nhà ở thì được bố trí nhà ở tái định cư theo Luật Nhà ở và pháp luật về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. (Căn cứ Điều 30 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở 2014) 31. Trình tự, thủ tục thuê, thuê mua, mua và việc bàn giao nhà ở phục vụ tái định cư Việc quy định trình tự, thủ tục thuê, thuê mua, mua và bàn giao nhà ở tái định cư có phần chi tiết hơn so với Nghị định 84/2013/NĐ-CP. - Đối với trường hợp mua nhà ở thương mại khi đơn vị được giao bố trí tái định cư ký hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư thì thực hiện như sau: + Đơn vị được Nhà nước giao bố trí nhà ở phục vụ tái định cư ký kết hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại; việc ký kết hợp đồng mua bán nhà ở được thực hiện theo quy định về mua bán nhà ở thương mại. + Trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày ký kết hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư, đơn vị được Nhà nước giao bố trí nhà ở phục vụ tái định cư phải có văn bản thông báo cho các hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư theo quy định và trực tiếp ký hợp đồng mua bán nhà ở với các đối tượng này. + Căn cứ vào hợp đồng mua bán nhà ở đã ký kết với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại, đơn vị được Nhà nước giao bố trí nhà ở phục vụ tái định cư có trách nhiệm tiếp nhận nhà ở từ chủ đầu tư và bàn giao cho hộ gia đình, cá nhân mua nhà ở hoặc ủy quyền cho chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại bàn giao cho người mua nhà ở. Việc bàn giao nhà ở được thực hiện theo đúng các thỏa thuận trong hợp đồng, khi có đủ điều kiện về bàn giao nhà ở theo quy định và phải được lập thành biên bản kèm theo các giấy tờ pháp lý có liên quan đến nhà ở mua bán. - Đối với trường hợp mua nhà ở thương mại khi đơn vị được giao bố trí tái định cư ký hợp đồng đặt hàng mua nhà ở của chủ đầu tư. + Đơn vị được Nhà nước giao bố trí nhà ở phục vụ tái định cư ký kết hợp đồng đặt hàng mua nhà ở với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại. + Trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày ký kết hợp đồng đặt hàng, đơn vị được Nhà nước giao bố trí nhà ở phục vụ tái định cư phải có văn bản thông báo cho các hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư theo quy định thực hiện ký hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại. + Căn cứ vào hợp đồng mua bán nhà ở đã ký kết, chủ đầu tư xây dựng nhà ở thương mại có trách nhiệm bàn giao nhà ở cho hộ gia đình, cá nhân mua nhà ở. Việc bàn giao nhà ở phải theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng, khi có đủ điều kiện về bàn giao nhà ở theo quy định và phải được lập thành biên bản kèm theo các giấy tờ pháp lý có liên quan đến nhà ở mua bán. - Trường hợp sử dụng nhà ở xã hội để làm nhà ở phục vụ tái định cư thì căn cứ vào thông báo của UBND cấp huyện theo quy định, các hộ gia đình, cá nhân được tái định cư trực tiếp ký hợp đồng thuê, thuê mua, mua bán nhà ở với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội. Việc bàn giao nhà ở được thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng và phải được lập thành biên bản có xác nhận của đơn vị được Nhà nước giao bố trí nhà ở phục vụ tái định cư kèm theo các giấy tờ pháp lý có liên quan đến nhà ở mua bán, thuê mua. - Trường hợp mua, thuê, thuê mua nhà ở phục vụ tái định cư do Nhà nước đầu tư xây dựng thì hộ gia đình, cá nhân có tên trong danh sách được tái định cư theo phương án bồi thường hỗ trợ, tái định cư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thực hiện ký hợp đồng mua bán, thuê hoặc thuê mua nhà ở với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở. Việc bàn giao nhà ở này được thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng, khi có đủ điều kiện bàn giao nhà ở theo quy định và phải lập thành biên bản kèm theo các giấy tờ pháp lý có liên quan đến nhà ở mua bán, thuê mua. - Trường hợp bố trí nhà ở phục vụ tái định cư theo 02 trường hợp sau thì căn cứ vào phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được phê duyệt, hộ gia đình, cá nhân được bố trí tái định cư ký hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư dự án: + Trường hợp thu hồi đất và giải tỏa nhà ở để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại mà người có nhà ở bị giải tỏa có nhu cầu tái định cư tại chỗ. + Trường hợp thu hồi đất và giải tỏa nhà ở để thực hiện dự án hạ tầng khu công nghiệp mà người có nhà ở bị giải tỏa có nhu cầu tái định cư. Việc ký kết hợp đồng mua bán nhà ở được thực hiện theo quy định về mua bán nhà ở thương mại. Việc bàn giao nhà ở được thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng, khi có đủ điều kiện bàn giao nhà ở theo quy định và phải được lập thành biên bản kèm theo các giấy tờ pháp lý có liên quan đến nhà ở mua bán. - Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở quy định trên có trách nhiệm làm thủ tục đề nghị cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho các hộ gia đình, cá nhân đã mua, thuê mua nhà ở phục vụ tái định cư, trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân tự nguyện làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận; trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận được thực hiện theo quy định pháp luật về đất đai. (Căn cứ Điều 31 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở 2014) 32. Giá mua, thuê, thuê mua nhà ở phục vụ tái định cư Làm rõ các trường hợp tính giá thuê so với Nghị định 84/2013/NĐ-CP: - Đối với nhà ở không thuộc diện do Nhà nước đầu tư hay Nhà nước mua để cho thuê, cho thuê mua: “Trường hợp hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư có nhu cầu mua nhà ở được đầu tư xây dựng theo dự án để phục vụ tái định cư hoặc mua nhà ở thương mại để làm nhà ở tái định cư thì giá mua bán nhà ở này được xác định trong phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.” - Đối với nhà ở thuộc diện do Nhà nước đầu tư hay Nhà nước mua để cho thuê, cho thuê mua: “Trường hợp hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư có nhu cầu thuê, thuê mua nhà ở phục vụ tái định cư do Nhà nước đầu tư hoặc do Nhà nước mua để cho thuê, cho thuê mua thì giá thuê, thuê mua nhà ở này được xác định theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng” Ngoài 02 trường hợp trên, còn trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu sử dụng nhà ở xã hội làm nhà ở tái định cư: Giá mua, giá thuê, thuê mua nhà ở này được xác định theo quy định về giá thuê, giá thuê mua nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư, hoặc không phải do Nhà nước đầu tư xây dựng tại Luật nhà ở. (Căn cứ Điều 32 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở 2014) 33. Quản lý, sử dụng nhà ở phục vụ tái định cư Quy định rõ việc quản lý, sử dụng nhà ở tái định cư là trách nhiệm của chủ sở hữu nhà ở mà không phải là chủ đầu tư xây dựng như Nghị định 83/2014/NĐ-CP đã nêu. Cụ thể, việc quản lý, sử dụng phải đảm bảo các quy định sau: - Chủ sở hữu nhà ở tái định cư có trách nhiệm quản lý, vận hành và bảo trì nhà ở thuộc sở hữu của mình theo quy định. - Đối với nhà chung cư thì phải tuân thủ các quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư. Chủ sở hữu phải đóng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư, phí quản lý vận hành nhà chung cư và các chi phí sử dụng dịch vụ theo thỏa thuận với nhà cung cấp dịch vụ. - Đối với nhà ở thuộc sở hữu nhà nước thì còn phải tuân thủ các quy định (sẽ được nêu tại phần 5); trường hợp là nhà ở xã hội thì còn phải tuân thủ các quy định về quản lý, sử dụng nhà ở xã hội. - Đối với nhà ở tại khu vực nông thôn thì phải bảo đảm vệ sinh, môi trường, phòng cháy, chữa cháy; phải tuân thủ các quy định về nếp sống văn hóa, văn minh cộng đồng dân cư, quản lý duy tu, bảo dưỡng các công trình hạ tầng kỹ thuật khu vực nơi có nhà ở. Về việc khai thác kinh doanh, dịch vụ trong nhà chung cư phục tái định cư: - Trường hợp mua một số căn hộ hoặc một số tầng trong nhà chung cư thương mại để làm nhà ở tái định cư thì ưu tiên cho hộ gia đình, cá nhân tái định cư được khai thác phần diện tích kinh doanh, dịch vụ trong nhà chung cư đó (nếu có) thông qua hình thức đấu giá nếu các đối tượng này có giá bỏ thầu thuê bằng với giá bỏ thầu của các đối tượng khác trong nhà chung cư đó. - Trường hợp xây dựng nhà chung cư để bố trí tái định cư thì chủ đầu tư phải dành tối thiểu 1/3 diện tích kinh doanh, dịch vụ của nhà chung cư đó (trước đây, tại Nghị định 83/2014/NĐ-CP quy định dành tối đa không quá 2/3 diện tích kinh doanh) cho các hộ gia đình, cá nhân được tái định cư thuê (nếu có nhu cầu) thông qua đấu giá theo nguyên tắc công khai, minh bạch nhằm tạo công ăn, việc làm cho các hộ gia đình, cá nhân này. Kinh phí thu được từ kinh doanh đối với toàn bộ phần diện tích kinh doanh dịch vụ sau khi trừ các chi phí kinh doanh hợp lý thì UBND cấp tỉnh được dùng kinh phí này để hỗ trợ cho kinh phí bảo trì phần sở hữu chung và hỗ trợ một phần kinh phí cho công tác quản lý vận hành nhà ở phục vụ tái định cư trên địa bàn; (Căn cứ Điều 33 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở 2014) B. Quản lý, sử dụng nhà biệt thự, chung cư 34. Các hành vi nghiêm cấm trong quản lý, sử dụng nhà chung cư Đây là nội dung mới của Nghị định 99/2015/NĐ-CP. - Sử dụng kinh phí quản lý vận hành, kinh phí bảo trì phần sở hữu chung không đúng quy định. - Gây thấm, dột; gây tiếng ồn quá mức quy định pháp luật hoặc xả rác thải, nước thải, khí thải, chất độc hại không đúng quy định pháp luật về bảo vệ môi trường hoặc không đúng nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư. - Chăn, thả gia súc, gia cầm trong khu vực nhà chung cư. - Sơn, trang trí mặt ngoài căn hộ, nhà chung cư không đúng quy định về thiết kế, kiến trúc. - Tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần sở hữu chung, sử dụng chung của nhà chung cư; tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần diện tích không phải để ở trong nhà chung cư có mục đích hỗn hợp so với thiết kế đã được phê duyệt hoặc đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận. - Cấm kinh doanh các ngành nghề, hàng hóa sau đây trong phần diện tích dùng để kinh doanh của nhà chung cư: + Vật liệu gây cháy nổ và các ngành nghề gây nguy hiểm đến tính mạng, tài sản của người sử dụng nhà chung cư theo quy định của pháp luật phòng cháy, chữa cháy. + Kinh doanh vũ trường; sửa chữa xe có động cơ; giết mổ gia súc; các hoạt động kinh doanh dịch vụ gây ô nhiễm khác theo quy định pháp luật về bảo vệ môi trường. Trường hợp kinh doanh dịch vụ nhà hàng, karaoke, quán bar thì phải bảo đảm cách âm, tuân thủ yêu cầu về phòng, chống cháy nổ, có nơi thoát hiểm và chấp hành các điều kiện kinh doanh khác theo quy định pháp luật. - Thực hiện các hành vi nghiêm cấm khác liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cư quy định. (Căn cứ Điều 35 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở 2014) 35. Bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu Đây là nội dung mới của Nghị định 99/2015/NĐ-CP. - Người mua, thuê mua nhà ở, chủ đầu tư phải đóng 2% kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định. Khoản kinh phí này được tính trước thuế để nộp (Nhà nước không thu thuế đối với khoản kinh phí này). Chủ đầu tư phải mở một tài khoản thanh toán tại một tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để nhận tiền bảo trì do người mua, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư nộp. Khi mở tài khoản, chủ đầu tư phải ghi rõ tên tài khoản là tiền gửi kinh phí bảo trì nhà chung cư dưới hình thức có kỳ hạn. - Chủ đầu tư phải ghi thống nhất tài khoản đã mở theo quy định trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư ký với khách hàng (bao gồm số tài khoản, tên tài khoản và tên tổ chức tín dụng nơi mở tài khoản này). Người mua, thuê mua trước khi nhận bàn giao nhà ở phải nộp 2% kinh phí bảo trì theo quy định vào tài khoản đã ghi trong hợp đồng này hoặc nộp cho chủ đầu tư để chuyển vào tài khoản đã ghi trong hợp đồng. Nếu chủ đầu tư không thu kinh phí này mà vẫn bàn giao căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư cho người mua, thuê mua thì chủ đầu tư phải nộp khoản kinh phí 2% này. - Đối với phần diện tích nhà mà chủ đầu tư giữ lại không bán hoặc chưa bán, chưa cho thuê mua tính đến thời điểm nghiệm thu đưa toàn bộ nhà chung cư vào sử dụng mà thuộc diện phải nộp kinh phí bảo trì 2% cho Ban quản trị nhà chung cư theo quy định thì chủ đầu tư phải chuyển số kinh phí này vào tài khoản đã lập. - Sau khi Ban quản trị được thành lập và có văn bản yêu cầu bàn giao kinh phí bảo trì mà chủ đầu tư đang tạm quản lý thì chủ đầu tư và Ban quản trị thống nhất lập hồ sơ quyết toán số liệu kinh phí bảo trì. Căn cứ vào số liệu quyết toán do hai bên thống nhất, chủ đầu tư phải chuyển kinh phí bảo trì thuộc diện phải chuyển giao theo quy định pháp luật về nhà ở sang cho Ban quản trị quản lý thông qua hình thức chuyển khoản. Cách thức lập tài khoản quản lý kinh phí bảo trì của Ban quản trị và thủ tục bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư sang cho Ban quản trị được thực hiện theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư. Sau khi bàn giao kinh phí bảo trì cho Ban quản trị nhà chung cư, chủ đầu tư phải có văn bản báo cáo cho Sở Xây dựng nơi có nhà chung cư biết để theo dõi. (Căn cứ Điều 36 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở 2014) 36. Thủ tục cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư Đây là quy định mới tại Nghị định 99/2015/NĐ-CP. Đã có quy định bắt buộc đóng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của chung cư thì tất yếu phải có chế tài cho trường hợp không đóng kinh phí theo quy định. * Trường hợp chủ đầu tư không bàn giao kinh phí bảo trì theo quy định nói trên hoặc bàn giao không đầy đủ, không đúng hạn theo quy định thì giải quyết như sau: - Ban quản trị có văn bản đề nghị UBND cấp tỉnh nơi có nhà chung cư yêu cầu chủ đầu tư bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư. - Trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận được văn bản của Ban quản trị, UBND cấp tỉnh phải xem xét, kiểm tra. Nếu các bên đã quyết toán số liệu kinh phí bảo trì theo quy định mà chủ đầu tư vẫn chưa bàn giao kinh phí bảo trì thì UBND cấp tỉnh phải có văn bản yêu cầu chủ đầu tư bàn giao kinh phí cho Ban quản trị. Trong thời hạn không quá 07 ngày, kể từ ngày nhận được văn bản của UBND cấp tỉnh, chủ đầu tư phải bàn giao kinh phí bảo trì này. Trường hợp các bên vẫn chưa lập biên bản quyết toán số liệu kinh phí bảo trì thì các bên phải thống nhất quyết toán số liệu và bàn giao kinh phí bảo trì cho Ban quản trị trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày nhận được văn bản của UBND cấp tỉnh. Việc bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư phải lập thành biên bản có xác nhận của chủ đầu tư và đại diện Ban quản trị; sau khi bàn giao kinh phí này, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho UBND cấp tỉnh biết. - Trường hợp quá thời hạn nêu trên mà chủ đầu tư vẫn không bàn giao kinh phí bảo trì thì UBND cấp tỉnh phải ban hành quyết định cưỡng chế thu hồi kinh phí bảo trì để bàn giao cho Ban quản trị và gửi quyết định này cho chủ đầu tư, Ban quản trị và tổ chức tín dụng nơi chủ đầu tư mở tài khoản. Trong quyết định cưỡng chế, UBND cấp tỉnh phải ghi rõ số kinh phí chủ đầu tư phải bàn giao sau khi trừ kinh phí mà chủ đầu tư phải sử dụng để bảo trì phần sở hữu chung (nếu có), thời hạn bàn giao, biện pháp cưỡng chế và trách nhiệm của các bên liên quan để thực hiện quyết định này. - Biện pháp cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì bao gồm việc buộc chủ đầu tư phải chuyển giao kinh phí bảo trì được gửi từ tài khoản đã lập hoặc chuyển kinh phí từ tài khoản khác của chủ đầu tư sang tài khoản do Ban quản trị quản lý hoặc xử lý tài sản của chủ đầu tư. Việc cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư được thực hiện trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày ban hành quyết định cưỡng chế. Kinh phí phải bàn giao là toàn bộ số tiền bảo trì (cả gốc và lãi) theo số liệu kinh phí mà các bên đã quyết toán; nếu các bên không thống nhất quyết toán số liệu thì bàn giao theo số liệu ghi trong quyết định cưỡng chế của UBND cấp tỉnh. - Trong thời hạn 03 ngày, kể từ ngày nhận được quyết định cưỡng chế của UBND cấp tỉnh, tổ chức tín dụng đang quản lý tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì nhà chung cư hoặc quản lý tài khoản khác của chủ đầu tư theo quyết định cưỡng chế có trách nhiệm chuyển kinh phí sang tài khoản do Ban quản trị lập để quản lý, sử dụng và quyết định cưỡng chế. Trường hợp phải xử lý tài sản của chủ đầu tư để thu hồi kinh phí bảo trì cho Ban quản trị thì trong quyết định cưỡng chế, UBND cấp tỉnh phải nêu rõ biện pháp xử lý tài sản, trách nhiệm của đơn vị xử lý tài sản, hình thức xử lý và việc chuyển giao kinh phí thu hồi cho Ban quản trị. Trong quá trình thực hiện cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì, nếu phát hiện chủ đầu tư có hành vi vi phạm pháp luật hình sự thì UBND cấp tỉnh phải yêu cầu cơ quan có thẩm quyền điều tra, xử lý. * Việc bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư phải được lập thành biên bản có xác nhận của chủ đầu tư và đại diện Ban quản trị. Trường hợp quy định thì phải có thêm xác nhận của bên tổ chức cưỡng chế và đại diện tổ chức tín dụng thực hiện chuyển kinh phí này hoặc đại diện của bên xử lý tài sản của chủ đầu tư (nếu có xử lý tài sản của chủ đầu tư). (Căn cứ Điều 37 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở 2014) Còn nữa – sẽ tiếp tục cập nhật cho đến khi hoàn thành.
Kiến nghị dùng nhà chung cư làm văn phòng Công ty có trái Luật?
Vừa rồi, mình có đọc bài báo liên quan đến vấn đề này, trên thực tiễn mình thấy vấn đề này khá hợp này bởi lẽ hiện nay số lượng Công ty thành lập ngày càng nhiều, xu hướng xã hội thay đổi, nhiều dự án nhà chung cư được thay thế các căn nhà mặt phố. Đó là trên thực tế, còn xét về góc độ lý luận pháp luật, tồn tại vấn đề sau: Luật nhà ở 2014 được ban hành và đến thời điểm này chưa có hiệu lực. Tuy nhiên, các Bộ, ngành cơ quan đang trong quá trình dự thảo Nghị định hướng dẫn chi tiết một số điều của Luật nhà ở 2014. Sau khi xem dự thảo, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM tiếp tục có 01 số kiến nghị liên quan đến Dự thảo Nghị định quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật nhà ở 2014 để phù hợp hơn với thực tiễn. Trong đó, yêu cầu sửa đổi nội dung tại Khoản 11 Điều 6 Luật nhà ở 2014: Từ “Nghiêm cấm sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở…” sửa đổi thành “Nghiêm cấm sử dụng căn hộ chung cư vào các mục đích không phải để ở, trừ trường hợp sử dụng làm văn phòng làm việc của doanh nghiệp nhỏ và vừa theo quy định của UBND cấp tỉnh” Về mặt lý luận, Nghị định chỉ có giá trị hướng dẫn Luật, không có giá trị sửa đổi, bổ sung Luật. Nếu kiến nghị này được các Bộ, ngành liên quan chấp nhận và đưa vào Nghị định trên, phải chăng là trái Luật?