07 hình thức kinh doanh bất động sản hợp pháp của tổ chức, cá nhân trong nước từ ngày 1/8/2024
Luật Kinh doanh bất động sản 2023 chính thức có hiệu lực từ ngày 01/8/2024, cùng tìm hiểu các quy định về hình thức kinh doanh bất động sản hợp pháp của cá nhân, tổ chức trong nước nhé! (1) 07 hình thức kinh doanh bất động sản hợp pháp của tổ chức, cá nhân trong nước từ ngày 1/8/2024 Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, tổ chức, cá nhân trong nước được kinh doanh bất động sản theo 07 hình thức sau đây: - Đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; - Đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật; - Mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; - Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để chuyển nhượng, cho thuê; - Thuê nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng để cho thuê lại; - Thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để cho thuê lại; - Nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản để tiếp tục đầu tư xây dựng, kinh doanh. Ngoài ra, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam theo quy định của pháp luật về quốc tịch được phép nhập cảnh vào Việt Nam thì cũng được kinh doanh bất động sản theo các hình thức nêu trên. (2) Điều kiện đối với tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản Theo quy định tại khoản 1 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc thành lập hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, có ngành, nghề kinh doanh bất động sản (gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản), trừ 02 trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Theo đó, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải đáp ứng các điều kiện sau đây: - Không trong thời gian bị cấm hoạt động kinh doanh bất động sản, bị tạm ngừng, bị đình chỉ hoạt động theo bản án, quyết định của Tòa án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền - Bảo đảm tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên số vốn chủ sở hữu; - Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thông qua dự án bất động sản phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên và phải bảo đảm khả năng huy động vốn để thực hiện dự án đầu tư; trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đồng thời thực hiện nhiều dự án thì phải có vốn chủ sở hữu đủ phân bổ để bảo đảm tỷ lệ nêu trên của từng dự án để thực hiện toàn bộ các dự án. Tuy nhiên, đối với cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ thì không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật. Đặc biệt, tổ chức, cá nhân bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không nhằm mục đích kinh doanh hoặc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng dưới mức quy mô nhỏ thì không phải tuân thủ các quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật. Ttrường hợp cá nhân bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng thì còn phải thực hiện công chứng, chứng thực theo quy định tại khoản 5 Điều 44 của Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Ngoài ra, trường hợp tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản thì phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc thành lập hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã (gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản) và phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023. (3) Các hành vi bị nghiêm cấm trong kinh doanh bất động sản Theo quy định tại Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, các hành vi sau đây bị nghiêm cấm khi hoạt động kinh doanh bất động sản: - Kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo quy định của Luật này. - Giả mạo tài liệu, cố ý làm sai lệch thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh. - Không công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản. - Gian lận, lừa dối, lừa đảo trong kinh doanh bất động sản. - Thu tiền trong bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai không đúng quy định của Luật này; sử dụng tiền thu từ bên mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai trái quy định của pháp luật. - Không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước. - Cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, sử dụng chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản không đúng quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản. - Thu, quản lý, sử dụng phí, lệ phí và các khoản tiền liên quan đến kinh doanh bất động sản trái quy định của pháp luật. Việc tuân thủ nghiêm túc các quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 là vô cùng quan trọng đối với mọi tổ chức, cá nhân tham gia vào hoạt động kinh doanh bất động sản. Bất kỳ hành vi vi phạm nào cũng sẽ phải đối mặt với các biện pháp xử lý nghiêm minh theo quy định của pháp luật.
Đề xuất được xây dự án nhà ở thương mại trên đất không phải đất ở
Quốc hội đang lấy ý kiến toàn dân về dự thảo Nghị quyết thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận QSDĐ hoặc đang có QSDĐ mà đất đó không phải là đất ở >>> Bài viết dựa trên dự thảo Nghị quyết cập nhật ngày 18/6/2024https://cdn.thuvienphapluat.vn/uploads/danluatfile/2024/06/20/du-thao-nghi-quyet-quoc-hoi.docx (1) Tiêu chí lựa chọn dự án thí điểm Theo Điều 4 dự thảo Nghị quyết, có hai phương án được đề xuất để làm tiêu chí lựa chọn dự án thí điểm như sau: Phương án 1: - Việc thực hiện thí điểm dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở không vượt quá 30% số lượng dự án và 20% tổng diện tích nhu cầu phát triển dự án nhà ở được phê duyệt của chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở đến năm 2030. - Ưu tiên thực hiện thí điểm đối với các trường hợp đáp ứng các điều kiện sau: + Đất thuộc khu vực đô thị, khu vực quy hoạch phát triển đô thị đã được phê duyệt + Doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê + Thuộc trường hợp cơ sở phải di dời do gây ô nhiễm môi trường hoặc phải di dời do không phù hợp với quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị. Phương án 2: - Việc thực hiện thí điểm dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với các trường hợp sau: + Trường hợp nhà đầu tư đã có văn bản của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh chấp thuận việc thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thoả thuận nhận quyền sử dụng đất trước ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thi hành + Trường hợp nhà đầu tư đang có quyền sử dụng đất có nguồn gốc được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê + Trường hợp nhà đầu tư đang có quyền sử dụng đất phi nông nghiệp thuộc trường hợp cơ sở phải di dời do gây ô nhiễm môi trường, cơ sở phải di dời theo quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị Về cơ bản, hai phương án khác ở điểm phạm vi giới hạn được phép thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận QSDĐ. Theo phương án 1, số lượng dự án được phép thực hiện dự án nhà ở thương mại sẽ bị giới hạn theo số lượng dự án về nhà ở (không quá 30%) và diện tích đất được phát triển dự án nhà ở (không quá 20% tổng diện tích), việc giới hạn này nhằm mục đích kiểm soát số lượng dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận QSDĐ hoặc có QSDĐ không phải đất ở, vì chính sách này cũng chỉ đang ở giai đoạn thí điểm. Tuy nhiên nó cũng có một điểm bất cập như sẽ xảy ra tình trạng doanh nghiệp có tiềm lực tốt, biết làm, nhưng khi đã đủ số lượng dự án thì cũng phải chịu cảnh “trâu chậm uống nước đục”. Về phương án 2, việc giới hạn dự án đã được gỡ bỏ, thay vào đó là 3 trường hợp được phép thực hiện dự án được đề xuất rõ ràng, các doanh nghiệp thuộc một trong các trường hợp này thì được phép thực hiện dự án nhà ở thương mại. Quy định này sẽ mở rộng cánh cửa cho tất cả doanh nghiệp, không ưu tiên riêng cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản như phương án 1. Bên cạnh hai phương án trên, đề xuất tại Điều 4 dự thảo Nghị quyết còn quy định trách nhiệm của UBND tỉnh trong việc này như sau: - UBND cấp tỉnh trình HĐND cùng cấp thông qua danh mục dự án thí điểm trước khi thực hiện thí điểm - Căn cứ quy định tại các Điều 1, 2 và 3 của dự thảo Nghị quyết, UBND cấp tỉnh quy định cụ thể về việc thực hiện dự án thí điểm phù hợp với tình hình thực tế của địa phương. Như vậy, UBND cấp tỉnh sẽ có trách nhiệm chọn lọc dự án, lên danh mục và ra quy định cụ thể cho từng địa phương để phù hợp với tình hình thực tế rồi trình cho HĐND cấp tỉnh thông qua. >>> Bài viết dựa trên dự thảo Nghị quyết cập nhật ngày 18/6/2024https://cdn.thuvienphapluat.vn/uploads/danluatfile/2024/06/20/du-thao-nghi-quyet-quoc-hoi.docx (2) Điều kiện đối với dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận QSDĐ hoặc có QSDĐ không phải đất ở Theo đề xuất tại Điều 3 dự thảo Nghị quyết, có 03 điều kiện đối với các dự án nhà ở thương mại thông qua nhận QSDĐ hoặc có QSDĐ không phải đất ở đó là: - Dự án phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị. - Dự án phù hợp với chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương đã được quyết định, phê duyệt. - Dự án được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có văn bản chấp thuận về việc thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất. Ngoài 03 điều kiện này, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án thì phải đáp ứng được các điều kiện theo Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đầu tư và các Luật khác có liên quan. (3) Loại đất được thực hiện dự án Theo đề xuất tại Điều 2 dự thảo Nghị quyết, loại đất được thực hiện dự án bao gồm: (i) Các loại đất theo quy định tại Điều 9 của Luật Đất đai 2024 đủ điều kiện chuyển quyền sử dụng đất (ii) Đất nông nghiệp, phi nông nghiệp không phải đất ở do doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đang có QSDĐ Theo đó, đối với các loại đất tại Điều 9 Luật Đất đai 2024 mà đủ điều kiện được chuyển mục đích sử dụng đất sẽ được thỏa thuận thông qua hình thức chuyển nhượng QSDĐ hoặc góp vốn bằng QSDĐ. Trường hợp cần mở rộng diện tích để thực hiện dự án, doanh nghiệp thực hiện thỏa thuận nhận QSDĐ với loại đất được quy định ở mục (i) để có đất thực hiện dự án. Trường hợp đất tại mục (i) có diện tích đất do cơ quan, tổ chức Nhà nước quản lý mà không đủ điều kiện để tách thành dự án độc lập thì Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất và giao đất của cơ quan, tổ chức Nhà nước đang quản lý đó lại cho doanh nghiệp mà không thông qua đấu giá hay đấu thầu. Cuối cùng, trường hợp người sử dụng đất chưa có sổ đỏ, sổ hồng nhưng đủ điều kiện được cấp sổ đỏ, sổ hồng thì được chuyển nhượng QSDĐ, góp vốn bằng QSDĐ cho doanh nghiệp thực hiện dự án mà không cần thực hiện thủ tục cấp sổ đỏ, sổ hồng. Nếu dự thảo Nghị quyết được thông qua, việc thực hiện thí điểm dự kiến sẽ có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2025 và được thực hiện trong 05 năm. >>> Bài viết dựa trên dự thảo Nghị quyết cập nhật ngày 18/6/2024https://cdn.thuvienphapluat.vn/uploads/danluatfile/2024/06/20/du-thao-nghi-quyet-quoc-hoi.docx
07 hình thức kinh doanh bất động sản hợp pháp của tổ chức, cá nhân trong nước từ ngày 1/8/2024
Luật Kinh doanh bất động sản 2023 chính thức có hiệu lực từ ngày 01/8/2024, cùng tìm hiểu các quy định về hình thức kinh doanh bất động sản hợp pháp của cá nhân, tổ chức trong nước nhé! (1) 07 hình thức kinh doanh bất động sản hợp pháp của tổ chức, cá nhân trong nước từ ngày 1/8/2024 Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, tổ chức, cá nhân trong nước được kinh doanh bất động sản theo 07 hình thức sau đây: - Đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; - Đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật; - Mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; - Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để chuyển nhượng, cho thuê; - Thuê nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng để cho thuê lại; - Thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để cho thuê lại; - Nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản để tiếp tục đầu tư xây dựng, kinh doanh. Ngoài ra, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam theo quy định của pháp luật về quốc tịch được phép nhập cảnh vào Việt Nam thì cũng được kinh doanh bất động sản theo các hình thức nêu trên. (2) Điều kiện đối với tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản Theo quy định tại khoản 1 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc thành lập hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, có ngành, nghề kinh doanh bất động sản (gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản), trừ 02 trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Theo đó, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải đáp ứng các điều kiện sau đây: - Không trong thời gian bị cấm hoạt động kinh doanh bất động sản, bị tạm ngừng, bị đình chỉ hoạt động theo bản án, quyết định của Tòa án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền - Bảo đảm tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên số vốn chủ sở hữu; - Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thông qua dự án bất động sản phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên và phải bảo đảm khả năng huy động vốn để thực hiện dự án đầu tư; trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đồng thời thực hiện nhiều dự án thì phải có vốn chủ sở hữu đủ phân bổ để bảo đảm tỷ lệ nêu trên của từng dự án để thực hiện toàn bộ các dự án. Tuy nhiên, đối với cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ thì không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật. Đặc biệt, tổ chức, cá nhân bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không nhằm mục đích kinh doanh hoặc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng dưới mức quy mô nhỏ thì không phải tuân thủ các quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật. Ttrường hợp cá nhân bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng thì còn phải thực hiện công chứng, chứng thực theo quy định tại khoản 5 Điều 44 của Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Ngoài ra, trường hợp tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản thì phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc thành lập hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã (gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản) và phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023. (3) Các hành vi bị nghiêm cấm trong kinh doanh bất động sản Theo quy định tại Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, các hành vi sau đây bị nghiêm cấm khi hoạt động kinh doanh bất động sản: - Kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo quy định của Luật này. - Giả mạo tài liệu, cố ý làm sai lệch thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh. - Không công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản. - Gian lận, lừa dối, lừa đảo trong kinh doanh bất động sản. - Thu tiền trong bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai không đúng quy định của Luật này; sử dụng tiền thu từ bên mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai trái quy định của pháp luật. - Không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước. - Cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, sử dụng chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản không đúng quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản. - Thu, quản lý, sử dụng phí, lệ phí và các khoản tiền liên quan đến kinh doanh bất động sản trái quy định của pháp luật. Việc tuân thủ nghiêm túc các quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 là vô cùng quan trọng đối với mọi tổ chức, cá nhân tham gia vào hoạt động kinh doanh bất động sản. Bất kỳ hành vi vi phạm nào cũng sẽ phải đối mặt với các biện pháp xử lý nghiêm minh theo quy định của pháp luật.
Đề xuất được xây dự án nhà ở thương mại trên đất không phải đất ở
Quốc hội đang lấy ý kiến toàn dân về dự thảo Nghị quyết thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận QSDĐ hoặc đang có QSDĐ mà đất đó không phải là đất ở >>> Bài viết dựa trên dự thảo Nghị quyết cập nhật ngày 18/6/2024https://cdn.thuvienphapluat.vn/uploads/danluatfile/2024/06/20/du-thao-nghi-quyet-quoc-hoi.docx (1) Tiêu chí lựa chọn dự án thí điểm Theo Điều 4 dự thảo Nghị quyết, có hai phương án được đề xuất để làm tiêu chí lựa chọn dự án thí điểm như sau: Phương án 1: - Việc thực hiện thí điểm dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở không vượt quá 30% số lượng dự án và 20% tổng diện tích nhu cầu phát triển dự án nhà ở được phê duyệt của chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở đến năm 2030. - Ưu tiên thực hiện thí điểm đối với các trường hợp đáp ứng các điều kiện sau: + Đất thuộc khu vực đô thị, khu vực quy hoạch phát triển đô thị đã được phê duyệt + Doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê + Thuộc trường hợp cơ sở phải di dời do gây ô nhiễm môi trường hoặc phải di dời do không phù hợp với quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị. Phương án 2: - Việc thực hiện thí điểm dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với các trường hợp sau: + Trường hợp nhà đầu tư đã có văn bản của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh chấp thuận việc thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thoả thuận nhận quyền sử dụng đất trước ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thi hành + Trường hợp nhà đầu tư đang có quyền sử dụng đất có nguồn gốc được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê + Trường hợp nhà đầu tư đang có quyền sử dụng đất phi nông nghiệp thuộc trường hợp cơ sở phải di dời do gây ô nhiễm môi trường, cơ sở phải di dời theo quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị Về cơ bản, hai phương án khác ở điểm phạm vi giới hạn được phép thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận QSDĐ. Theo phương án 1, số lượng dự án được phép thực hiện dự án nhà ở thương mại sẽ bị giới hạn theo số lượng dự án về nhà ở (không quá 30%) và diện tích đất được phát triển dự án nhà ở (không quá 20% tổng diện tích), việc giới hạn này nhằm mục đích kiểm soát số lượng dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận QSDĐ hoặc có QSDĐ không phải đất ở, vì chính sách này cũng chỉ đang ở giai đoạn thí điểm. Tuy nhiên nó cũng có một điểm bất cập như sẽ xảy ra tình trạng doanh nghiệp có tiềm lực tốt, biết làm, nhưng khi đã đủ số lượng dự án thì cũng phải chịu cảnh “trâu chậm uống nước đục”. Về phương án 2, việc giới hạn dự án đã được gỡ bỏ, thay vào đó là 3 trường hợp được phép thực hiện dự án được đề xuất rõ ràng, các doanh nghiệp thuộc một trong các trường hợp này thì được phép thực hiện dự án nhà ở thương mại. Quy định này sẽ mở rộng cánh cửa cho tất cả doanh nghiệp, không ưu tiên riêng cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản như phương án 1. Bên cạnh hai phương án trên, đề xuất tại Điều 4 dự thảo Nghị quyết còn quy định trách nhiệm của UBND tỉnh trong việc này như sau: - UBND cấp tỉnh trình HĐND cùng cấp thông qua danh mục dự án thí điểm trước khi thực hiện thí điểm - Căn cứ quy định tại các Điều 1, 2 và 3 của dự thảo Nghị quyết, UBND cấp tỉnh quy định cụ thể về việc thực hiện dự án thí điểm phù hợp với tình hình thực tế của địa phương. Như vậy, UBND cấp tỉnh sẽ có trách nhiệm chọn lọc dự án, lên danh mục và ra quy định cụ thể cho từng địa phương để phù hợp với tình hình thực tế rồi trình cho HĐND cấp tỉnh thông qua. >>> Bài viết dựa trên dự thảo Nghị quyết cập nhật ngày 18/6/2024https://cdn.thuvienphapluat.vn/uploads/danluatfile/2024/06/20/du-thao-nghi-quyet-quoc-hoi.docx (2) Điều kiện đối với dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận QSDĐ hoặc có QSDĐ không phải đất ở Theo đề xuất tại Điều 3 dự thảo Nghị quyết, có 03 điều kiện đối với các dự án nhà ở thương mại thông qua nhận QSDĐ hoặc có QSDĐ không phải đất ở đó là: - Dự án phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị. - Dự án phù hợp với chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương đã được quyết định, phê duyệt. - Dự án được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có văn bản chấp thuận về việc thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất. Ngoài 03 điều kiện này, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án thì phải đáp ứng được các điều kiện theo Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đầu tư và các Luật khác có liên quan. (3) Loại đất được thực hiện dự án Theo đề xuất tại Điều 2 dự thảo Nghị quyết, loại đất được thực hiện dự án bao gồm: (i) Các loại đất theo quy định tại Điều 9 của Luật Đất đai 2024 đủ điều kiện chuyển quyền sử dụng đất (ii) Đất nông nghiệp, phi nông nghiệp không phải đất ở do doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đang có QSDĐ Theo đó, đối với các loại đất tại Điều 9 Luật Đất đai 2024 mà đủ điều kiện được chuyển mục đích sử dụng đất sẽ được thỏa thuận thông qua hình thức chuyển nhượng QSDĐ hoặc góp vốn bằng QSDĐ. Trường hợp cần mở rộng diện tích để thực hiện dự án, doanh nghiệp thực hiện thỏa thuận nhận QSDĐ với loại đất được quy định ở mục (i) để có đất thực hiện dự án. Trường hợp đất tại mục (i) có diện tích đất do cơ quan, tổ chức Nhà nước quản lý mà không đủ điều kiện để tách thành dự án độc lập thì Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất và giao đất của cơ quan, tổ chức Nhà nước đang quản lý đó lại cho doanh nghiệp mà không thông qua đấu giá hay đấu thầu. Cuối cùng, trường hợp người sử dụng đất chưa có sổ đỏ, sổ hồng nhưng đủ điều kiện được cấp sổ đỏ, sổ hồng thì được chuyển nhượng QSDĐ, góp vốn bằng QSDĐ cho doanh nghiệp thực hiện dự án mà không cần thực hiện thủ tục cấp sổ đỏ, sổ hồng. Nếu dự thảo Nghị quyết được thông qua, việc thực hiện thí điểm dự kiến sẽ có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2025 và được thực hiện trong 05 năm. >>> Bài viết dựa trên dự thảo Nghị quyết cập nhật ngày 18/6/2024https://cdn.thuvienphapluat.vn/uploads/danluatfile/2024/06/20/du-thao-nghi-quyet-quoc-hoi.docx