Có bắt buộc phải đăng ký tài sản gắn liền với đất trước khi bán đất không?
Khi quyết định bán đất, nhiều người băn khoăn liệu có cần thiết phải đăng ký tài sản gắn liền với đất trước hay không? Cùng tìm hiểu qua bài viết dưới đây nhé! (1) Có bắt buộc phải đăng ký tài sản gắn liền với đất trước khi bán đất không? Khoản 2 Điều 131 Luật Đất đai 2024 có quy định: Tài sản gắn liền với đất là nhà ở, công trình xây dựng được đăng ký theo yêu cầu của chủ sở hữu. Bên cạnh đó, khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 cũng có quy định: Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây: - Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 Luật Đất đai 2024; - Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật; - Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự; - Trong thời hạn sử dụng đất; - Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật Căn cứ theo các quy định trên, pháp luật quy định khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người sử dụng đất cần đáp ứng các điều kiện như: phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất không có không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên hay áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời và phải còn hạn sử dụng đất. Như vậy, pháp luật không bắt buộc phải đăng ký tài sản gắn liền với đất (như nhà ở, công trình xây dựng) trước khi bán đất. Chủ sở hữu có thể đăng ký tài sản gắn liền với đất khi có nhu cầu. Tuy nhiên, nếu có tài sản gắn liền với đất, việc đăng ký tài sản gắn liền với đất trước khi bán sẽ mang lại nhiều lợi ích và giảm thiểu rủi ro trong quá trình giao dịch cho bên chuyển nhượng lẫn bên nhận chuyển nhượng, đồng thời làm tăng khả năng bán được đất cho bên chuyển nhượng. (2) Công dân có những quyền gì đối với đất đai? Căn cứ theo quy định tại Điều 23 Luật Đất đai 2024, quyền của công dân đối với đất đai bao gồm: - Tham gia xây dựng, góp ý, giám sát trong việc hoàn thiện và tổ chức thực hiện chính sách, pháp luật về đất đai. - Tham gia quản lý nhà nước, góp ý, thảo luận và kiến nghị, phản ánh với cơ quan nhà nước về công tác quản lý, sử dụng đất đai. - Quyền về bình đẳng, bình đẳng giới trong quản lý, sử dụng đất đai. - Tham gia đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất theo quy định của pháp luật; đề nghị Nhà nước giao đất, cho thuê đất không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất theo quy định của pháp luật. - Nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất; mua, bán, nhận chuyển nhượng cổ phần, phần vốn góp là giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. - Thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2024 Như vậy, công dân có những quyền trên đối với đất đai, các quy định này đã khẳng định vị trí và vai trò quan trọng của công dân trong việc quản lý và sử dụng đất đai.
Nâng mức xử phạt hành vi cố tình bán đất khi không có sổ đỏ lên 100 triệu đồng
Bán đất, hay còn gọi là chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi không có sổ đỏ đã được pháp luật quy định cấm từ lâu. Hiện nay, cùng với Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thì mức xử phạt cho hành vi này đã được nâng lên đến 100 triệu đồng. Điều kiện bán đất theo Luật Đất đai 2024 Theo khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây: - Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 Luật Đất đai 2024; - Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật; - Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự; - Trong thời hạn sử dụng đất; - Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật. Như vậy, hiện nay để bán đất thì phải đáp ứng các điều kiện theo quy định trên. Trong đó, điều kiện đầu tiên là phải có sổ đỏ, giấy tờ đầy đủ. Nâng mức xử phạt hành vi cố tình bán đất khi không có sổ đỏ lên 100 triệu đồng Ngày 04/10/2024, Chính phủ ban hành Nghị định 123/2024/NĐ-CP quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, thay thế cho Nghị định 91/2019/NĐ-CP. Nghị định 123/2024/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 04/10/2024. Theo đó, tại khoản 3 Điều 17 Nghị định 123/2024/NĐ-CP quy định hành vi chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất không đủ một trong các điều kiện theo quy định tại khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 thì hình thức và mức xử phạt như sau: - Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với hành vi thừa kế hoặc tặng cho quyền sử dụng đất; - Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với hành vi cho thuê hoặc cho thuê lại hoặc thế chấp bằng quyền sử dụng đất; - Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với hành vi chuyển nhượng hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Đồng thời, theo khoản 2 Điều 5 Nghị định 123/2024/NĐ-CP quy định mức phạt tiền trên áp dụng đối với cá nhân. Mức phạt tiền đối với tổ chức bằng 02 lần mức phạt tiền đối với cá nhân có cùng một hành vi vi phạm. Như vậy, hành vi cố tình bán đất khi không có sổ đỏ sẽ bị phạt đến 50 triệu đồng đối với cá nhân, đến 100 triệu đồng đối với tổ chức. Trong khi đó, khoản 3 Điều 18 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, thế chấp bằng quyền sử dụng đất khi không đủ điều kiện bị phạt tiền với mức như sau: - Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với khu vực nông thôn, từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với khu vực đô thị; - Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với khu vực nông thôn, từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với khu vực đô thị. Mức phạt trên cũng được áp dụng đối với cá nhân, mức phạt đối với tổ chức bằng 02 lần mức phạt tiền đối với cá nhân, tối đa là 40 triệu đồng. Theo đó, quy định trước đây, mức phạt cao nhất cho hành vi cố tình bán đất khi không có sổ đỏ là 40 triệu đồng đối với tổ chức ở khu vực đô thị, đến Nghị định 123/2024/NĐ-CP đã nâng mức xử phạt hành vi này lên đến cao nhất là 100 triệu đồng đối với tổ chức, đồng thời cũng không phân biệt khu vực nông thôn hay đô thị. Thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai là bao lâu? Theo Điều 3 Nghị định 123/2024/NĐ-CP quy định thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính như sau: - Thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai là 02 năm. - Thời điểm để tính thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính được quy định như sau: + Đối với các hành vi vi phạm hành chính theo quy định tại khoản 3 Điều 3 Nghị định 123/2024/NĐ-CP là hành vi đã kết thúc thì thời điểm để tính thời hiệu xử phạt là thời điểm chấm dứt hành vi vi phạm; + Đối với các hành vi vi phạm hành chính không thuộc trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 3 Nghị định 123/2024/NĐ-CP là hành vi đang thực hiện thì thời điểm để tính thời hiệu xử phạt là thời điểm người có thẩm quyền thi hành công vụ phát hiện hành vi vi phạm. Như vậy, thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai là 02 năm kể từ thời điểm chấm dứt hành vi vi phạm hoặc thời điểm người có thẩm quyền thi hành công vụ phát hiện hành vi vi phạm.
Từ ngày 1/8/2024, tổ chức kinh tế có được nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp chưa?
Quy định về việc tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa có sự thay đổi nào tại Luật Đất đai 2024 không? Cùng tìm hiểu qua bài viết này nhé! (1) Từ ngày 1/8/2024, tổ chức kinh tế có được nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp chưa? Theo quy định tại khoản 2 Điều 191 Luật Đất đai 2013 thì tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Như vậy, ở Luật Đất đai 2013, tổ chức kinh tế bị cấm nhận chuyển nhượng đất trồng lúa, trừ trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất. Tuy nhiên, đến ngày 01/8/2024, Luật Đất đai 2024 bắt đầu có hiệu lực thì quy định này đã được thay đổi, cụ thể tại khoản 6 Điều 45 Luật Đất đai 2024 có quy định như sau: Tổ chức kinh tế được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp phải có phương án sử dụng đất nông nghiệp được UBND cấp huyện chấp thuận. Phương án sử dụng đất nông nghiệp phải có các nội dung chính sau đây: - Địa điểm, diện tích, mục đích sử dụng đất; - Kế hoạch sản xuất, kinh doanh nông nghiệp; - Vốn đầu tư; - Thời hạn sử dụng đất; - Tiến độ sử dụng đất. Như vậy, qua đến Luật Đất đai 2024, tổ chức kinh tế đã được mở đường cho việc nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp với điều kiện phải có phương án sử dụng đất được UBND cấp huyện chấp thuận. Sự thay đổi trong quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp từ Luật Đất đai 2013 sang Luật Đất đai 2024 đánh dấu một bước tiến quan trọng trong việc tạo điều kiện cho tổ chức kinh tế tham gia vào lĩnh vực nông nghiệp. Bên cạnh đó, bằng cách yêu cầu tổ chức kinh tế trình bày rõ ràng phương án sử dụng đất và phải được chấp thuận trước khi nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp, luật pháp đang tạo nên hành lang pháp lý nhằm khuyến khích sự phát triển có trách nhiệm và bền vững trong lĩnh vực nông nghiệp, đồng thời cũng đảm bảo được lợi ích của cộng đồng và các vấn đề liên quan đến bảo vệ môi trường. (2) Phương án sử dụng đất nông nghiệp có những nội dung gì? Theo quy định tại khoản 6 Điều 45 Luật Đất đai 2024, tổ chức kinh tế được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp phải có phương án sử dụng đất nông nghiệp được UBND cấp huyện chấp thuận. Theo đó, phương án sử dụng đất nông nghiệp phải có các nội dung chính sau đây: - Địa điểm, diện tích, mục đích sử dụng đất; - Kế hoạch sản xuất, kinh doanh nông nghiệp; - Vốn đầu tư; - Thời hạn sử dụng đất; - Tiến độ sử dụng đất. Bằng cách yêu cầu các tổ chức kinh tế xây dựng phương án sử dụng đất cụ thể, Nhà nước có thể theo dõi và đánh giá được kế hoạch phát triển nông nghiệp của từng tổ chức. Quy định trên thể hiện sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước đối với việc sử dụng đất nông nghiệp, nhằm hạn chế tình trạng lãng phí đất đai và bảo vệ nguồn tài nguyên quý giá này. (3) Các trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất Các trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 8 Điều 45 Luật Đất đai 2024 bao gồm: - Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; - Cá nhân không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng thì không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở và đất khác trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng đó; - Tổ chức, cá nhân, cộng đồng dân cư, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài mà pháp luật không cho phép nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất. Những quy định này có tác động tích cực đến việc quản lý và bảo vệ tài nguyên đất đai của nước ta. Bằng cách xác định rõ các trường hợp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Luật Đất đai 2024 góp phần tạo ra một môi trường đầu tư và sử dụng đất bền vững, đồng thời bảo vệ quyền lợi của cộng đồng và môi trường.
Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất của doanh nghiệp 2024
Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất của doanh nghiệp năm 2024 thực hiện như thế nào? Cần đáp ứng điều kiện gì để được chuyển nhượng quyền sử dụng đất? Điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất 2024 Đầu tiên, để chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì cần đáp ứng điều kiện tại Điều 45 Luật đất đai 2024, cụ thể: - Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây: + Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật đất đai 2024; + Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật; + Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự; + Trong thời hạn sử dụng đất; + Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật. - Trường hợp chủ đầu tư chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản thì ngoài các điều kiện nêu trên, còn phải đáp ứng điều kiện khác theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở. - Người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì ngoài các điều kiện quy định tại nêu trên còn phải đáp ứng các điều kiện theo các trường hợp sau đây: - Đối với trường hợp mua, bán tài sản gắn liền với đất, quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hằng năm thì phải đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 46 của Luật đất đai 2024; - Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì phải đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 47 của Luật đất đai 2024; - Đối với trường hợp thực hiện quyền sử dụng đất của cá nhân là người dân tộc thiểu số được giao đất, cho thuê đất theo quy định tại khoản 3 Điều 16 của Luật đất đai 2024 thì phải đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 48 của Luật đất đai 2024. … Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất của doanh nghiệp năm 2024 thực hiện như thế nào? Sau khi đáp ứng điều kiện chuyển nhượng, hai bên tiến hành ký kết hợp đồng có công chứng, chứng thực theo quy định tại Khoản 3 Điều 27 Luật đất đai 2024, Điều 40 Luật công chứng 2014, Điều 36 Nghị định 23/2015/NĐ-CP. Sau đó tiến hành kê khai nghĩa vụ tài chính và thực hiện thủ tục sang tên theo quy định tại Điều 29 Nghị định 101/2024/NĐ-CP cụ thể: - Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 11/ĐK ban hành kèm theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP - Giấy chứng nhận đã cấp. - Một trong các loại giấy tờ liên quan đến nội dung biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất đối với từng trường hợp cụ thể theo quy định tại Điều 30 Nghị định 101/2024/NĐ-CP (như hợp đồng chuyển nhượng,…). - Văn bản về việc đại diện theo quy định của pháp luật về dân sự đối với trường hợp thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất thông qua người đại diện. - Bản sao giấy tờ pháp lý của 2 bên. Ngoài ra, để được giải quyết sang tên thì cần thực hiện nghĩa vụ tài chính, tài liệu chứng minh sẽ là: - Bản chính tờ khai lệ phí trước bạ theoMẫu số 01/LPTB. - Tờ khai thuế TNDN nếu như doanh nghiệp đang áp dụng tính thuế theo phương pháp tỷ lệ trên doanh thu (do thuộc trường hợp khai thuế theo từng lần phát sinh theo điểm e Khoản 4 Điều 8 Nghị định 126/2020/NĐ-CP). Nơi nộp hồ sơ: - Bộ phân Một cửa của UBND cấp tỉnh. - Văn phòng đăng ký đất đai Tiếp nhận hồ sơ, giải quyết - Trường hợp cơ quan tiếp nhận hồ sơ là Bộ phận một cửa: Hồ sơ sẽ được chuyển qua Văn phòng đăng ký đất đai. - Trường hợp phải xác định lại diện tích đất ở thì cơ quan tiếp nhận sẽ chuyển hồ sơ đến chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai. - Sau khi tiếp nhận hồ sơ, cơ quan đăng ký đất đai sẽ gửi thông tin sang cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính. - Doanh nghiệp nộp tiền theo thông báo của cơ quan thuế. - Trả kết quả Thời gian giải quyết: Theo khoản 2 Điều 22 Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định, thời hạn thực hiện thủ tục sang tên là không quá 10 ngày làm việc. Lưu ý: Theo Khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai 2024 quy định thời hạn đăng ký biến động đất đai như sau: Trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, i, k, l, m và q Khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai 2024 thì trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải đăng ký biến động tại cơ quan có thẩm quyền; trường hợp thi hành án thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày bàn giao tài sản thi hành án, tài sản bán đấu giá; trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế theo quy định của pháp luật về dân sự hoặc kể từ ngày bản án, quyết định của Tòa án có hiệu lực pháp luật. Hi vọng thông tin trên hữu ích đối với bạn!
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không cần phải công chứng, chứng thực trong trường hợp nào?
Theo Luật Đất đai mới nhất thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không cần phải công chứng, chứng thực trong trường hợp nào? Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần đáp ứng những điều kiện gì? Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không cần phải công chứng, chứng thực trong trường hợp nào? Căn cứ theo quy định tại khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 có quy định về việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau: (1) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại mục (2); (2) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên; (3) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự; (4) Việc công chứng, chứng thực thực hiện theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực. Theo quy định thì hợp đồng chuyển nhưỡng quyền sử dụng đất bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực. Tuy nhiên, trường hợp một bên hoặc các bên tham gia giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản thì chỉ cần công chứng hoặc chứng thực khi có yêu cầu của các bên. Như vậy, đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà một hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản thì không bắt buộc phải công chứng. Người sử dụng đất được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đáp ứng đủ những điều kiện nào? Căn cứ theo khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 thì người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây: (1) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 Luật Đất đai 2024 và điểm a khoản 4 Điều 127 Luật Đất đai 2024; (2) Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật; (3) Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự; (4) Trong thời hạn sử dụng đất; (5) Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật. Như vậy, để có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất phải đáp ứng đủ các điều kiện nêu trên. Tóm lại, đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà một hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản thì không bắt buộc phải công chứng và để có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất cần phải lưu ý đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định.
Có được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu chế xuất để xây dựng nhà xưởng?
Theo quy định pháp luật, nhà đầu tư có được thực hiện hoạt động nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để xây dựng nhà xưởng trong khu chế xuất hay không? Có được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để xây dựng nhà xưởng trong khu chế xuất? Khu chế xuất được hiểu là khu công nghiệp chuyên sản xuất hàng xuất khẩu, cung ứng dịch vụ cho sản xuất hàng xuất khẩu và hoạt động xuất khẩu; được ngăn cách với khu vực bên ngoài theo quy định áp dụng đối với khu phi thuế quan quy định tại pháp luật về thuế xuất khẩu, thuế nhập khẩu theo quy định tại khoản 2 Điều 2 Nghị định 35/2022/NĐ-CP. Căn cứ theo Điều 62 Nghị định 31/2021/NĐ-CP quy định về việc thực hiện dự án đầu tư trong khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và khu kinh tế như sau: (1) Thuê hoặc mua nhà xưởng, văn phòng, kho bãi đã xây dựng để phục vụ hoạt động sản xuất, kinh doanh. (2) Sử dụng có trả tiền các công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật, các công trình dịch vụ, bao gồm hệ thống đường giao thông, cấp điện, cấp nước, thoát nước, thông tin liên lạc, xử lý nước thải, chất thải và các công trình dịch vụ, tiện ích công cộng khác (gọi chung là phí sử dụng hạ tầng). (3) Chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuê đất, thuê lại đất đã xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà xưởng, văn phòng và các công trình khác phục vụ sản xuất, kinh doanh theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về kinh doanh bất động sản. (4) Được cho thuê, cho thuê lại nhà xưởng, văn phòng, kho bãi và các công trình khác đã xây dựng để phục vụ sản xuất, kinh doanh theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về kinh doanh bất động sản. (5) Các hoạt động khác theo quy định của Luật Đầu tư 2020, Nghị định 31/2021/NĐ-CP, quy định của Chính phủ về khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế và pháp luật có liên quan. Như vậy, nhà đầu tư được thực hiện các hoạt động nêu trên trong khu chế xuất. Trong đó, nhà đầu tư được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để xây dựng nhà xưởng trong khu chế xuất. Cơ quan nào có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư trong khu chế xuất? Căn cứ theo quy định tại Điều 39 Luật Đầu tư 2020 quy định về thẩm quyền cấp, điều chỉnh và thu hồi Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư. Theo quy định này, cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư trong khu chế xuất như sau: (1) Ban Quản lý khu chế xuất cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư đối với dự án đầu tư trong khu chế xuất trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 39 Luật Đầu tư 2020 (2) Sở Kế hoạch và Đầu tư cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư đối với dự án đầu tư ngoài khu chế xuất trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 39 Luật Đầu tư 2020 (3) Cơ quan đăng ký đầu tư nơi nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư, đặt hoặc dự kiến đặt văn phòng điều hành để thực hiện dự án đầu tư cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư đối với dự án đầu tư sau đây: + Dự án đầu tư thực hiện ở trong khu chế xuất; + Dự án đầu tư trong khu chế xuất nơi chưa thành lập Ban quản lý khu chế xuất hoặc không thuộc phạm vi quản lý của Ban quản lý khu chế xuất. (4) Cơ quan tiếp nhận hồ sơ dự án đầu tư là cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, trừ trường hợp quy định tại Điều 34 và Điều 35 Luật Đầu tư 2020. Tóm lại, nhà đầu tư được thực hiện hoạt động nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để xây dựng nhà xưởng trong khu chế xuất.
Cộng đồng dân cư không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong trường hợp nào?
Cộng đồng dân cư không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong trường hợp nào theo quy định pháp luật? Ai là người chịu trách nhiệm trước Nhà nước với đất được giao để quản lý? Cộng đồng dân cư không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong trường hợp nào? Căn cứ theo quy định tại Điều 39 Luật Đất đai 2024 có quy định về quyền và nghĩa vụ của cộng đồng dân cư sử dụng đất như sau - Cộng đồng dân cư sử dụng đất có quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 26 và Điều 31 Luật Đất đai 2024. Cụ thể: + Quyền của cộng đồng dân cư sử dụng đất: (1) Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai. (2) Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất sử dụng hợp pháp. (3) Hưởng các lợi ích khi Nhà nước đầu tư để bảo vệ, cải tạo và phát triển đất nông nghiệp. (4) Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, phục hồi đất nông nghiệp. (5) Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình. (6) Được quyền chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2024 và quy định khác của pháp luật có liên quan. (7) Được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật Đất đai 2024. (8) Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai. + Nghĩa vụ của cộng đồng dân cư sử dụng đất (1) Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân thủ quy định khác của pháp luật có liên quan. (2) Thực hiện kê khai đăng ký đất đai; thực hiện đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. (3) Thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật. (4) Thực hiện biện pháp bảo vệ đất; xử lý, cải tạo và phục hồi đất đối với khu vực đất bị ô nhiễm, thoái hóa do mình gây ra. (5) Tuân thủ quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến tài sản và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan. (6) Tuân thủ quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất. (7) Bàn giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất theo quy định của pháp luật. - Cộng đồng dân cư sử dụng đất có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của cá nhân có hình thức sử dụng đất tương ứng, trừ quyền để thừa kế. Trường hợp cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất theo hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất thì không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Như vậy, theo quy định nêu trên thì cộng đồng dân cư sẽ không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong trường hợp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất theo hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất. Ai là người chịu trách nhiệm trước Nhà nước với đất được giao cho cộng đồng dân cư để quản lý? Theo quy định tại Điều 7 Luật Đất đai 2024 có quy định về người chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với đất được giao quản lý như sau: (1) Người đại diện của tổ chức chịu trách nhiệm đối với việc quản lý đất trong các trường hợp sau đây: - Tổ chức trong nước được giao quản lý công trình công cộng và hành lang bảo vệ an toàn các công trình theo quy định của pháp luật; - Tổ chức trong nước được giao quản lý đất có mặt nước của các sông và đất có mặt nước chuyên dùng; - Tổ chức trong nước được giao quản lý quỹ đất đã thu hồi theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; - Tổ chức kinh tế được giao quản lý diện tích đất để thực hiện dự án đầu tư theo quy định của pháp luật. (2) Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi không thành lập đơn vị hành chính cấp xã chịu trách nhiệm đối với việc quản lý đất sử dụng vào mục đích công cộng được giao quản lý, đất chưa giao, đất chưa cho thuê tại địa phương. (3) Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chịu trách nhiệm đối với việc quản lý đất chưa sử dụng tại các đảo chưa giao cho đơn vị hành chính cấp huyện, cấp xã quản lý. (4) Người đại diện cho cộng đồng dân cư là người chịu trách nhiệm đối với đất được giao cho cộng đồng dân cư quản lý. Như vậy, đối với đất được giao cho cộng đồng dân cư để quản lý thì người đại diện cho cộng đồng dân cư là người chịu trách nhiệm trước Nhà nước. Tóm lại, cộng đồng dân cư sẽ không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong trường hợp sử dụng đất do được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất theo hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất.
Năm 2024, hợp đồng đặt cọc mua đất cần lưu ý những gì?
Mẫu Hợp đồng đặt cọc mua đất năm 2024 như thế nào? Luật quy định như thế nào về đặt cọc? Cần lưu ý gì khi giao kết Hợp đồng đặt cọc mua đất? Nội dung sau đây sẽ giải đáp cho những thắc mắc nêu trên. (1) Mẫu Hợp đồng đặt cọc mua đất năm 2024 Năm 2024, khi thực hiện giao kết Hợp đồng đặt cọc mua đất người xem có thể tham khảo Mẫu Hợp đồng dưới đây: https://cdn.thuvienphapluat.vn/uploads/danluatfile/2024/03/26/hop-dong-dat-coc-mua-dat_0104153056.doc Mẫu Hợp đồng đặt cọc mua đất 2024 (2) Luật quy định như thế nào về đặt cọc? Trước tiên, các bên tham gia hợp đồng cần phải hiểu rõ bản chất rằng trong giao dịch dân sự, đặt cọc là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ (Điều 292 Bộ Luật Dân sự 2015). Về mặt khái niệm, tại Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015 có quy định về đặt cọc như sau: - Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. - Tài sản đặt cọc nêu trên sẽ được hoàn trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền trường hợp hợp đồng được giao kết. - Trường hợp không giao kết hợp đồng: có 02 trường hợp như sau: + Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc. + Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải hoàn trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Trường hợp một bên giao cho bên còn lại một khoản tiền mà các bên không xác định rõ là tiền đặt cọc hoặc tiền trả trước thì số tiền này được coi là tiền trả trước (Điều 37 Tiểu mục 4 Nghị định 21/2021/NĐ-CP). (3) Những lưu ý khi ký kết Hợp đồng đặt cọc mua đất 2024 Cụ thể, có những điểm đáng lưu ý khi thực hiện ký kết Hợp đồng đặt cọc mua đất 2024 như sau: - Điều kiện tiên quyết: Để một Hợp đồng có hiệu lực là các chủ thể tham gia phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự theo quy định tại Điều 117 Bộ Luật Dân sự 2015, bao gồm: + Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập. + Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện. + Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội. - Công chứng: Mặc dù luật pháp hiện hành không quy định Hợp đồng đặt cọc bắt buộc phải công chứng. Tuy nhiên, để hạn chế rủi ro trong việc giao kết hợp đồng đặt cọc thì các bên vẫn nên thực hiện công chứng, chứng thực. Bởi công chứng, chứng thực sẽ giúp các bên kiểm tra tính chính xác, hợp pháp về các giấy tờ như căn nhà có thể giao dịch được không, chủ căn nhà có bị hạn chế giao dịch, tài sản có bị kê biên, thế chấp, hay đã được dùng vào giao dịch dân sự khác hay không,... - Nội dung: Hợp đồng đặt cọc mua đất có thể được xem như giai đoạn chuẩn bị cho việc giao kết hợp đồng mua bán đất chính thức giữa các bên. Chính vì thế, khi thực hiện đặt cọc mua đất cần lưu ý những điểm sau: + Nội dung thỏa thuận về tài sản đặt cọc, phạt cọc và thời hạn đảm bảo giao kết, thực hiện hợp đồng. + Quyền và nghĩa vụ của các bên trong đặt cọc. + Điều kiện có hiệu lực của đặt cọc. + Mối quan hệ giữa hợp đồng đặt cọc và hợp đồng chính. Tổng kết lại, Hợp đồng đặt cọc mua đất là một thỏa thuận của các bên xác lập việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc tài sản có giá trị để đảm bảo cho Hợp đồng mua bán đất, thỏa thuận sẽ thực hiện. Khi thực hiện giao kết Hợp đồng đặt cọc mua đất 2024, các bên cần lưu ý các nội dung như đã nêu trên để tránh xảy ra những rủi ro không đáng có.
Em rể chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho anh của vợ, thủ tục và các loại thuế phải đóng?
Em rể có mảnh đất trồng cây lâu năm diện tích 200 mét vuông, do em rể đứng tên trên sổ đỏ, đây là tài sản riêng của em rể thôi. Giờ em rể muốn tặng lại cho anh vợ thì cần phải làm các thủ tục gì ? Và đóng các loại thuế đất nào để được sang tên cho anh vợ ? Mong được hướng dẫn. Em rể có được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho anh vợ? Theo quy định tại Điều 167 Luật đất đai 2013 về quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất như sau: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất - Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này. ... - Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau: +Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này … +Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại ủy ban nhân dân cấp xã". Theo đó, pháp luật cho phép người sử dụng đất được thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất cho người khác, tức là em rể có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho anh vợ. Tuy nhiên việc chuyển nhượng quyền sử dụng phải đáp ứng các điều kiện tại Điều 188 Luật đất đai 2013 về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất như sau: Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất - Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây: + Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này; + Đất không có tranh chấp; + Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; + Trong thời hạn sử dụng đất. - Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này. - Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.” Theo đó, người em rể có thể tặng cho quyền sử dụng quyền sử dụng đất là mảnh đất trồng cây lâu năm cho người anh vợ. Mảnh đất đó cần phải đáp ứng các điều kiện được nêu ra như trên. Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất? Đầu tiên: Sau khi các bên đã có hợp đồng, người chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần thực hiện việc công chứng, chứng thực hợp đồng tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại ủy ban nhân dân cấp xã. Thứ hai: Sau khi công chứng, chứng thực hợp đồng, người chuyển nhượng quyền sử dụng đất (em rể) sẽ thực hiện kê khai thuế và nộp lệ phí trước bạ. Thứ ba: Đăng ký biến động đất đai Theo quy định tại khoản 2 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT (sửa đổi bởi Khoản 2 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT) về hồ sơ khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất: Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất - Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp mà không thuộc trường hợp “dồn điền đổi thửa”; chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng gồm có: + Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK; + Hợp đồng, văn bản về việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng theo quy định. + Văn bản chấp thuận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư; + Văn bản của người sử dụng đất đồng ý cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, góp vốn tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất mà chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất. …” Cuối cùng, người chuyển nhượng QSDĐ cần đăng ký biến động đất đai để có thể hoàn tất thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Sau khi đã hoàn tất hết các thủ tục trên, mình sẽ thực hiện việc sang tên GCNQSDĐ: Hồ sơ cần chuẩn bị khi sang tên GCNQSDĐ bao gồm: - Đơn đăng ký biến động đất đai - Hợp đồng tặng cho có công chứng - Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp - Văn bản của người sử dụng đất đồng ý cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tặng cho Lúc này các bên có thể nộp hồ sơ này đến UBND để được giải quyết thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất. Các loại thuế mà người chuyển nhượng quyền sử dụng đất đóng? Theo quy định tại Điều 7 Nghị định 126/2020/NĐ-CP về hồ sơ khai thuế: Hồ sơ khai thuế - Người nộp thuế căn cứ hồ sơ khai thuế và hồ sơ khai bổ sung để tự tính số tiền thuế phải nộp, số tiền thuế phải nộp bổ sung, tiền chậm nộp (nếu có) và nộp tiền vào ngân sách nhà nước theo quy định (trừ trường hợp quy định tại Điều 13 của Nghị định này). Cơ quan quản lý thuế thực hiện ấn định thuế theo quy định tại Điều 50, Điều 52 của Luật Quản lý thuế trong trường hợp phát hiện người nộp thuế khai không đầy đủ, không chính xác về căn cứ tính thuế, số tiền thuế phải nộp trong hồ sơ khai thuế...." Theo quy định trên, người nộp thuế cần làm hồ sơ khai thuế TNCN. Ngoài ra theo quy định tại khoản 1 Điều 3 Nghị định 10/2022/NĐ-CP quyền sử dụng đất là một trong những đối tượng phải chịu lệ phí trước bạ. Vì vậy, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên phải có nghĩa vụ phải nộp lệ phí trước bạ cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Hướng dẫn tính lệ phí trước bạ chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2024
Khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) trong năm 2024 sắp tới đây, bên cạnh việc đóng các khoản thu thuế, phí thì người sử dụng đất còn phải nắm được mức đóng lệ phí trước bạ. 1. Xác định giá tính lệ phí trước bạ nhà đất chuyển nhượng Căn cứ Điều 7 Nghị định 10/2022/NĐ-CP quy định giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất như sau: - Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất của UBND tỉnh Là giá đất tại Bảng giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ. Trường hợp đất thuê của Nhà nước theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà thời hạn thuê đất nhỏ hơn thời hạn của loại đất quy định tại Bảng giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành thì giá đất của thời hạn thuê đất tính lệ phí trước bạ được xác định như sau: Giá đất của thời hạn thuê đất tính lệ phí trước bạ = (Giá đất tại Bảng giá đất/70 năm) X Thời hạn thuê đất Công thức tính lệ phí trước bạ đối với giá trị đất được xác định theo điểm a khoản 1 Điều 3 Thông tư 13/2022/TT-BTC như sau: Giá trị đất tính lệ phí trước bạ (đồng) = Diện tích đất chịu lệ phí trước bạ (m2) X Giá một mét vuông đất (đồng/m2) tại Bảng giá đất do UBND tỉnh Ví dụ: Bà Kim Lan mua một căn nhà 2 tầng có diện tích 35m2 trên đường Cô Bắc, phường Cô Giang, Quận 1, Tp Hồ Chí Minh. Căn cứ bảng giá đất Quận 1 ban hành kèm theo Quyết định 02/2020/QĐ-UBND năm 2020 giá đất đường Cô Giang là 35.500 đồng/m2 thì lệ phí trước bạ tính như sau: Diện tích đất 35m2 X 35.500 đồng/m2 (bảng giá đất) = 1.242.500 đồng Do đó, bà Kim Lan phải đóng lệ phí trước bạ là 1.242.500 đồng. - Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà của UBND tỉnh Là giá do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về xây dựng tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ. Công thức tính lệ phí trước bạ đối với giá trị nhà được xác định theo điểm b khoản 1 Điều 3 Thông tư 13/2022/TT-BTC như sau: Giá trị nhà tính lệ phí trước bạ (đồng) = Diện tích nhà chịu lệ phí trước bạ (m2) X Giá 01 (một) mét vuông nhà (đồng/m2) x Tỷ lệ (%) chất lượng còn lại của nhà chịu lệ phí trước bạ - Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất trong một số trường hợp đặc biệt: + Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà thuộc sở hữu nhà nước bán cho người đang thuê theo quy định của pháp luật về bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, bao gồm cả đất kèm theo là giá bán thực tế theo quyết định của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương. + Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất mua theo phương thức đấu giá, đấu thầu theo quy định của pháp luật về đấu giá, đấu thầu là giá trúng đấu giá, đấu thầu thực tế ghi trên hóa đơn, chứng từ theo quy định của pháp luật hoặc giá trúng đấu giá, đấu thầu thực tế theo biên bản trúng đấu giá, đấu thầu hoặc theo văn bản phê duyệt kết quả đấu giá, đấu thầu (nếu có) của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. + Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư bao gồm cả giá trị đất được phân bổ. Giá trị đất được phân bổ được xác định bằng giá đất tại Bảng giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành nhân với hệ số phân bổ. Hệ số phân bổ được xác định theo quy định tại Nghị định 53/2011/NĐ-CP. - Giá tính lệ phí trước bạ đối với giá mua bán nhà, chuyển nhượng QSDĐ cao hơn giá của UBND tỉnh Trường hợp giá nhà, đất tại hợp đồng mua bán nhà, hợp đồng chuyển QSDĐ cao hơn giá do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành thì giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là giá tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà. * Mức thu lệ phí trước bạ đối với nhà đất là: 0.5% 2. Có được nợ lệ phí trước bạ nhà đất khi chuyển nhượng? Tại Điều 9 Nghị định 10/2022/NĐ-CP có quy định rõ các trường hợp được ghi nợ lệ phí trước bạ đối với nhà đất như sau: - Ghi nợ lệ phí trước bạ đối với đất và nhà gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng được ghi nợ tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai về thu tiền sử dụng đất. Khi thanh toán nợ lệ phí trước bạ thì hộ gia đình, cá nhân phải nộp lệ phí trước bạ tính theo giá nhà, đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ. - Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được ghi nợ lệ phí trước bạ theo quy định tại khoản 1 Điều này nếu chuyển nhượng, chuyển đổi, tặng cho quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất cho tổ chức, cá nhân khác (trừ trường hợp tặng cho nhà, đất giữa các đối tượng quy định tại khoản 10 Điều 10 Nghị định này) thì phải nộp đủ số lệ phí trước bạ còn nợ trước khi chuyển nhượng, chuyển đổi, tặng cho. - Thủ tục ghi nợ lệ phí trước bạ + Hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng được ghi nợ lệ phí trước bạ nhà, đất nêu tại khoản 1 Điều này thực hiện khai lệ phí trước bạ và nộp hồ sơ khai lệ phí trước bạ theo quy định của pháp luật về quản lý thuế. + Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất kiểm tra hồ sơ, nếu xác định đúng đối tượng được ghi nợ lệ phí trước bạ nhà, đất nêu tại khoản 1 Điều này thì ghi vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất: “Nợ lệ phí trước bạ” trước khi cấp cho chủ sở hữu, sử dụng nhà, đất. + Trường hợp nhận được hồ sơ làm thủ tục chuyển nhượng, chuyển đổi, tặng cho quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân còn ghi nợ lệ phí trước bạ, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất có trách nhiệm chuyển hồ sơ, kèm theo “Phiếu chuyển thông tin để xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai” sang cho Cơ quan Thuế để tính và thông báo để hộ gia đình, cá nhân có nhà, đất nộp đủ số tiền lệ phí trước bạ còn nợ trước khi làm thủ tục chuyển nhượng, chuyển đổi, tặng cho.
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình có người chưa thành niên
Tình huống đặt ra là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho Hộ gia đình. Thời điểm cấp giấy, trong các thành viên của hộ gia đình có người dưới 18 tuổi. Vậy khi chuyển nhượng mảnh đất này thì cá nhân này có quyền hạn gì không trong trường chuyển ngay lúc này cá nhân vẫn dưới 18 tuổi. Hoặc sau vài năm mới chuyển, cá nhân này đã trên 18 tuổi. Xác định quyền sử dụng đất của hộ gia đình Liên quan đến vấn đề này, tại Khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai 2013 có định nghĩa rằng Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất. Theo đó, khi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho hộ gia đình thì sẽ xác định quyền đối với những người có trong hộ tại thời điểm được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất. Không có quy định nào hạn chế việc công nhận quyền sử dụng đất của người dưới 18 tuổi cả. Tức là cá nhân người dưới 18 tuổi có trong hộ tại thời điểm cấp Giấy vẫn được ghi nhận quyền bằng với các thành viên khác. Quyền định đoạt bất động sản của cá nhân trước và sau khi thành niên Liên quan đến khả năng giao dịch dân sự của cá nhân, theo quy định tại Điều 21 Bộ Luật dân sự 2015 có nêu các nguyên tắc áp dụng trong việc giao dịch như sau: - Giao dịch dân sự của người chưa đủ sáu tuổi do người đại diện theo pháp luật của người đó xác lập, thực hiện. - Người từ đủ sáu tuổi đến chưa đủ mười lăm tuổi khi xác lập, thực hiện giao dịch dân sự phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý, trừ giao dịch dân sự phục vụ nhu cầu sinh hoạt hàng ngày phù hợp với lứa tuổi. - Người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi tự mình xác lập, thực hiện giao dịch dân sự, trừ giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản, động sản phải đăng ký và giao dịch dân sự khác theo quy định của luật phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý. Người chưa đủ 18 tuổi là người chưa thành niên nên sẽ có các hạn chế trong việc tự mình giao dịch như trên. Còn đối với khái niệm về người đại diện theo pháp luật được đề cập tại Điều 136 của Bộ Luật dân sự 2015 gồm các trường hợp sau: - Cha, mẹ đối với con chưa thành niên. - Người giám hộ đối với người được giám hộ. Người giám hộ của người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi là người đại diện theo pháp luật nếu được Tòa án chỉ định. - Người do Tòa án chỉ định trong trường hợp không xác định được người đại diện quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này. - Người do Tòa án chỉ định đối với người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự. Từ hai căn cứ pháp lý nêu trên, có thể thấy rằng trong trường hợp thông thường thì cha, mẹ sẽ là người đại diện theo pháp luật của con chưa thành niên. Tùy theo độ tuổi cụ thể của con mà có các cách thức thực hiện chuyển nhượng theo Điều 21 đã nêu ở trên. Cụ thể: Nếu con chưa đủ 6 tuổi thì cha, mẹ sẽ thực hiện thay con trong việc ký hợp đồng chuyển nhượng. Nếu con đủ 6 tuổi đến dưới 18 tuổi thì việc thực hiện chuyển nhượng có thêm nội dung đồng ý của cha mẹ cá nhân người này nữa. Còn trường hợp cá nhân này trên 18 tuổi, đủ năng lực hành vi dân sự thì có thể tự mình thực hiện các giao dịch dân sự, bao gồm cả việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Do đó, trong hợp đồng thì người này sẽ thể hiện việc đồng ý chuyển nhượng hoặc ủy quyền cho người khác thực hiện việc chuyển nhượng này mà không cần sự đồng ý của người khác.
Thời điểm xác định đất đã được chuyển nhượng có phải từ khi được công chứng?
Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) là một thủ tục pháp lý quan trọng trong các giao dịch về đất đai, qua đó nhằm xác nhận việc chuyển nhượng đất đai. Vậy có phải thời điểm chuyển nhượng QSDĐ là từ khi hợp đồng đã được công chứng? 1. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất có bắt buộc phải công chứng? Căn cứ khoản 1 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau: - Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản. - Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại QSDĐ, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên. - Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, QSDĐ và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự. - Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã. Do đó, trường hợp thực hiện giao dịch chuyển nhượng QSDĐ thì phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản. 2. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất công chứng có giá trị pháp lý ra sao? Tại Điều 5 Luật Công chứng 2014 quy định giá trị pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất công chứng như sau: - Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng. - Hợp đồng, giao dịch được công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan; trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên tham gia hợp đồng, giao dịch có thỏa thuận khác. - Hợp đồng, giao dịch được công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng, giao dịch được công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu. - Bản dịch được công chứng có giá trị sử dụng như giấy tờ, văn bản được dịch. Qua các quy định trên có thể thấy hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ được công chứng chỉ nhằm làm chứng cứ xác nhận sự kiện trong giao dịch khi có xảy ra tranh chấp sau này. 3. Thời điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất là khi nào? Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất Điều 188 Luật Đất đai 2013 như sau: - Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây: + Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này; + Đất không có tranh chấp; + Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; + Trong thời hạn sử dụng đất. - Ngoài các điều kiện quy định trên, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 Luật Đất đai 2013. - Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Như vậy, để xác định thời điểm chuyển nhượng QSDĐ giữa các bên trong giao dịch mua bán đất là lúc từ khi giao dịch được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính chứ không phải từ thời điểm công chứng.
Còn nợ tiền sử dụng đất thì có được chuyển nhượng QSDĐ không?
Đối với đất đang trong quá trình thanh toán, hoặc thanh toán chậm tiền sử dụng đất thì có được sang tên sổ đỏ không? Đây là vướng mắc của nhiều người. Bài viết sau sẽ cung cấp một số thông tin liên quan đến vấn đề này. Căn cứ Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định về Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất, như sau: Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây: - Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này; - Đất không có tranh chấp; - Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; - Trong thời hạn sử dụng đất. Đồng thời, Khoản 1 Điều 168 Luật đất đai 2013 quy định như sau: Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng; cho thuê; cho thuê lại; tặng cho; thế chấp; góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận; hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính; hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền. Như vậy, theo quy định trên, khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện các quyền như chuyển nhượng; cho thuê; tặng cho; thế chấp; góp vốn quyền sử dụng đất. Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính; hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền. Theo đó, muốn chuyển nhượng đất cho người khác, người dân cần thanh toán đầy đủ nghĩa vụ tài chính với cơ quan nhà nước.
Quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với đất phân lô, bán nền
Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với đất phân lô, bán nền. Nếu không đảm bảo các điều kiện về chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với đất phân lô, bán nền thì bị xử phạt như thế nào? 1. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với đất phân lô, bán nền Căn cứ tại Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và được sửa đổi bởi Khoản 17 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP quy định: - Điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền, bao gồm: + Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải; + Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có); + Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền quy định tại khoản 2 Điều này; + Các điều kiện khác theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị, xây dựng, phát triển đô thị, kinh doanh bất động sản và nhà ở. - Chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại khu vực không nằm trong địa bàn các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị. Theo đó, chủ đầu tư được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dự án nếu đảm bảo các điều kiện theo quy định trên. 2. Xử phạt hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất phân lô, bán nền khi chưa đủ điều kiện Căn cứ tại Điều 21 Nghị định 91/2019/NĐ-CP và được sửa đổi bởi Khoản 5 Điều 1 Nghị định 04/2022/NĐ-CP quy định: - Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê không đủ một trong các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi tại khoản 17 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP) hoặc đủ các điều kiện quy định nhưng chưa được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cho phép theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 194 Luật Đất đai 2013 thì hình thức và mức xử phạt như sau: + Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với diện tích đất đã chuyển nhượng dưới 0,5 héc ta; + Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với diện tích đất đã chuyển nhượng từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta; + Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng đối với diện tích đất đã chuyển nhượng từ 01 héc ta đến dưới 03 héc ta; + Phạt tiền từ 200.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng đối với diện tích đất đã chuyển nhượng từ 03 héc ta trở lên. - Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê không đủ từ hai điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại khoản 17 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP) trở lên thì hình thức và mức xử phạt như sau: + Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với diện tích đất đã chuyển nhượng dưới 0,5 héc ta; + Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng đối với diện tích đất đã chuyển nhượng từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta; + Phạt tiền từ 200.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng đối với diện tích đất đã chuyển nhượng từ 01 héc ta đến dưới 03 héc ta; + Phạt tiền từ 500.000.000 đồng đến 1.000.000.000 đồng đối với diện tích đất đã chuyển nhượng từ 03 héc ta trở lên. - Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền mà không lập dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê thì xử phạt theo quy định tại Nghị định 139/2017/NĐ-CP. - Biện pháp khắc phục hậu quả: + Buộc làm thủ tục trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cho phép phân lô, bán nền đối với trường hợp chưa có văn bản cho phép của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh theo quy định tại khoản 1 Điều 194 của Luật đất đai; + Buộc chủ đầu tư phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai đối với trường hợp không đủ điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản 1 Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung thành điểm a và điểm b khoản 1 Điều 43 Nghị định 43/2014/NĐ-CP tại khoản 17 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP); + Buộc chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm trong việc hoàn thành xây dựng nhà theo đúng thiết kế được phê duyệt đối với trường hợp không đủ điều kiện quy định tại điểm d khoản 1 Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung thành điểm c khoản 1 Điều 43 Nghị định 43/2014/NĐ-CP tại khoản 17 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP); + Buộc chủ đầu tư nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm, số lợi bất hợp pháp được xác định theo quy định tại khoản 5 Điều 7 của Nghị định 91/2019/NĐ-CP (được sửa đổi bởi Nghị định 04/2022/NĐ-CP). Lưu ý: Mức phạt trên áp dụng đối với tổ chức. Theo đó, chủ đầu tư khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất dự án được phân lô, bán nền cần đảm bảo các điều kiện được quy định tại khoản 1 Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi tại khoản 17 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP) và được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cho phép theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 194 Luật Đất đai 2013. Nếu không đảm bảo các điều kiện, chủ đầu tư sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định.
Giấy tờ chuyển nhượng viết tay năm 2010 có cấp được giấy chứng nhận hay không?
- Trường hợp này, nếu khi chuyển nhượng có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các bên chỉ ký hợp đồng mua bán viết tay thì vẫn có thể cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 2 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP - Nếu như trường hợp này là chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mà bên bán tại thời điểm bán cũng không có giấy chứng nhận, không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất thì để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất người sử dụng đất phải đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 101 Luật đất đai 2013 và Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP - Nếu bên bán có một trong các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật đất đai 2013, Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì thời điểm hiện tại bên bán phải cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau đó thực hiện sang tên cho bên mua. Nhưng theo quy định pháp luật hiện hành, hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất viết tay không công chứng, chứng thực thì được xem là không phù hợp về mặt hình thức. Do đó, hợp đồng có thể sẽ bị tuyên vô hiệu. Việc xem xét hợp đồng có giá trị hay không phải căn cứ vào kết luận của Toà án (nếu có tranh chấp). Còn nếu các bên đồng thuận mua bán thì thời điểm hiện tại có thể ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mới (khi đã có sổ) sau đó đăng ký sang tên cho bên mua.
Công ty tôi có phải nộp tờ khai thuế TNDN không?
TVPL tư vấn giúp tôi vấn đề này: Công ty tôi kê khai thuế GTGT theo PP khấu trừ, và tính thuế TNDN trên lợi nhuận trước thuế. Vậy Công ty tôi có phải nộp tờ khai thuế TNDN từ chuyển nhượng BĐS cho từng lần phát sinh hay không? Hay Công ty chỉ cần nộp thuế TNDN tạm tính của quý và cuối năm khi làm tờ khai Quyết toán TNDN thì làm thêm Phụ lục về thuế TNDN từ chuyển nhượng BĐS
Giấy mua bán đất viết tay có giá trị pháp lý không?
Hiện nay, kinh tế ngày càng phát triển, các giao dịch mua bán nhà đất cũng ngày càng tăng, việc quan tâm đến các quy định pháp luật về vấn đề này là vô cùng cần thiết. Cụ thể, việc thắc mắc của người dân về Liệu giấy tờ mua bán đất viết tay thì có giá trị pháp lý hay không? Nếu không thì có ảnh hưởng gì đến quyền và lợi ích của các bên giao dịch không? Giấy mua bán đất viết tay là gì? Giấy mua bán đất viết tay được hiểu là việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất bằng giấy tờ không có công chứng hoặc chứng thực. Cụ thể, giữa các bên giao dịch sau khi thống nhất trên cơ sở tự nguyện mua bán, sẽ lập nên một giấy viết tay được xem như là một hợp đồng mua bán. Trên giấy mua bán đất này có đầy đủ chữ ký của các bên, tuy nhiên không được công chứng, chứng thực. Theo đó, một bản hợp đồng được viết theo hình thức là giấy mua bán nhà đất viết tay sẽ không có được sự công nhận của nhà nước và pháp luật mà chỉ có sự thoả thuận của các bên với nhau dành cho hoạt động mua bán này. Giấy mua bán đất viết tay có hiệu lực pháp lý không? Căn cứ theo điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định về Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực. Quy định rằng Luật Đất đai 2013 có hiệu lực từ ngày 01/7/2014. Theo đó, từ ngày 01/7/2014 cho tới hiện nay, một hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất bắt buộc phải được công chứng, chứng thực. Trường hợp hợp đồng không được công chứng, chứng thực thì hợp đồng sẽ trở nên vô hiệu. Đồng thời tại khoản 2 Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 cũng quy định về hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định. Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực mới có hiệu lực pháp luật. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được công chứng, chứng thực nên bị vô hiệu do không tuân thủ về mặt hình thức. Tuy nhiên, trừ 02 trường hợp sau đây căn cứ tại Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây: - Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó; - Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực. Như vậy, giấy mua bán nhà đất viết tay không có công chứng, chứng thực sẽ bị vô hiệu vì không bảo đảm về mặt hình thức. Tuy nhiên, nếu đã thực hiện ít nhất ⅔ nghĩa vụ trong giao dịch thì người dân có quyền yêu cầu Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của hợp đồng mà không cần thực hiện việc công chứng, chứng thực.
Nhận chuyển nhượng đất đã thuê có được hưởng tiếp ưu đãi?
Thuê đất của nhà nước là phương án đầu tư kinh doanh phù hợp đối với những doanh nghiệp nhằm hưởng ưu đãi của nhà nước, thông thường hợp tác xã thuê đất nhà nước sẽ trả một lần để giảm 50% tiền thuê đất. Sau khi thuê mà bên thuê đất không muốn tiếp tục đầu tư kinh doanh thì có thể chuyển nhượng đất đã thuê cho người khác. Vậy trong trường hợp này thì bên nhận chuyển nhượng có được tiếp tục hưởng ưu đãi? Thuê đất một lần được hiểu ra sao? Cho thuê đất là việc Nhà nước giao quyền sử dụng đất (sau đây gọi là đất được nhà nước cho thuê) cho bên có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất khi căn cứ khoản 8 Điều 3 Luật Đất đai 2013. Hiện có 02 hình thức thu tiền thuê đất: - Thu tiền hằng năm. - Thu tiền một lần. Trong đó, khi đối tượng thuê đất lựa chọn việc trả tiền thuê đất một lần mà không phải trả tiền thuê theo kỳ cũng như lãi suất tăng sau nhiều năm. Ngoài ra, bên thuê đất cũng sẽ được nhà nước ưu đãi, trong đó hợp tác xã sẽ được giảm 50% tiền thuê đất nếu trả một lần theo điểm a khoản 1 Điều 20 Nghị định 46/2014/NĐ-CP (bổ sung bởi Nghị định 31/2021/NĐ-CP). Thời hạn thuê đất trong bao nhiêu năm? Thời hạn mà Nhà nước cho thuê đất đối với mỗi đối tượng là khác nhau tùy vào nhu cầu sử dụng và địa bàn thì sẽ giới hạn thời gian thuê tối đa đối với bên thuê đất theo Điều 126 Luật Đất đai 2013 như sau: Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo quy định tại khoản 1, khoản 2, điểm b khoản 3, khoản 4 và khoản 5 Điều 129 Luật Đất đai 2013 là 50 năm. Thời hạn cho thuê đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân không quá 50 năm. Tổ chức thuê đất sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để thuê đất mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư không quá 50 năm. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam không quá 50 năm. Đối với dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn và đặc biệt cho thuê đất không quá 70 năm. Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án. Ngoài ra, khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại khoản này. Thời hạn cho thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao không quá 99 năm. Thời hạn cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn là không quá 05 năm. Đất xây dựng công trình sự nghiệp của tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính và các công trình công cộng có mục đích kinh doanh là không quá 70 năm. Quyền và nghĩa vụ của người thuê đất Khi được Nhà nước cho thuê đất thì người thuê sẽ có quyền và nghĩa đối với mảnh đất đó theo khoản 4 Điều 174 Luật Đất đai 2013 quy định quyền và nghĩa vụ của tổ chức thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây: (1) Có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai như trường hợp không được miễn hoặc không được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. (2) Trường hợp thuê đất để thực hiện dự án đầu tư vì mục đích lợi nhuận không thuộc mục (1) mà được giảm tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ như trường hợp không được miễn hoặc không được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với loại đất có mục đích sử dụng tương ứng. (3) Trường hợp thuê đất để thực hiện dự án đầu tư vì mục đích lợi nhuận không thuộc mục (1) thì có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai như trường hợp Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm đối với loại đất có mục đích sử dụng tương ứng. Như vậy, trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thì có quyền chuyển nhượng lại cho doanh nghiệp khác, tuy nhiên Nhà nước chỉ giảm tiền thuê đất trả một lần trước đó với bên thuê đất còn đối với bên nhận chuyển nhượng thì phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ trả đầy đủ số tiền còn lại đối với Nhà nước nếu không thuộc đối tượng miễn giảm.
Đất hết hạn sử dụng có thể chuyển quyền không?
Đất có thời hạn sử dụng hay không? Cần làm gì nếu đất hết hạn sử dụng? Khi cần chuyển quyền sử dụng đất nhưng đất đã hết thời hạn thì có được chuyển không? Bài viết sẽ giúp bạn đọc giải đáp các thắc mắc này. Thời hạn sử dụng đất là gì? Thời hạn sử dụng đất được hiểu là khoảng thời gian mà người sử dụng đất thực hiện các quyền của mình đối với đất được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất, đất nhận chuyển nhượng từ người sử dụng đất khác. Đây là khoảng thời gian xác định, căn cứ theo các quy định pháp luật để Nhà nước thống nhất quản lý, tạo điều kiện cho cơ quan nhà nước có thể kiểm soát, quản lý được người sử dụng đất trên phạm vi cả nước. Cùng tìm hiểu về Thời hạn sử dụng đất hiện nay theo quy định của luật Đất đai 2013. Quy định về sử dụng đất có thời hạn Theo Điều 126 Luật Đất đai 2013, đất sử dụng có thời hạn được quy định như sau: Thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo quy định tại khoản 1, khoản 2, điểm b khoản 3, khoản 4 và khoản 5 Điều 129 của Luật Đất đai 2013, là 50 năm. Khi hết thời hạn, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại khoản này. Thời hạn cho thuê đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân không quá 50 năm. Khi hết thời hạn thuê đất, hộ gia đình, cá nhân nếu có nhu cầu thì được Nhà nước xem xét tiếp tục cho thuê đất. Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm. Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất không quá 70 năm. Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài. Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại khoản này. Thời hạn cho thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao không quá 99 năm. Khi hết thời hạn, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao nếu có nhu cầu sử dụng đất thì được Nhà nước xem xét gia hạn hoặc cho thuê đất khác, mỗi lần gia hạn không quá thời hạn quy định tại khoản này. Thời hạn cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn là không quá 05 năm. Đất xây dựng công trình sự nghiệp của tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính quy định tại khoản 2 Điều 147 của Luật Đất đai 2013, và các công trình công cộng có mục đích kinh doanh là không quá 70 năm. Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại khoản này. Đối với thửa đất sử dụng cho nhiều mục đích thì thời hạn sử dụng đất được xác định theo thời hạn của loại đất sử dụng vào mục đích chính. Thời hạn giao đất, cho thuê đất quy định tại Điều này được tính từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Đất hết hạn sử dụng có chuyển nhượng được không? Theo Điều 188 Luật Đất đai 2013, điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như sau: Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây: - Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai 2013, - Đất không có tranh chấp; - Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; - Trong thời hạn sử dụng đất. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Như vậy, đất đã hết hạn sử dụng thì không đủ điều kiện để chuyển nhượng. Tuy nhiên, nếu làm thủ tục gia hạn sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký đất đai trước 6 tháng hết hạn sử dụng thì vẫn có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Gia hạn thời hạn sử dụng đất Thứ nhất: Điều kiện để gia hạn cho thuê đất Theo quy định của Khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai 2013, thì thời hạn cho thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin thuê đất nhưng không quá 50 năm. Khi hết thời hạn, nếu người sử dụng đất có nhu cầu thì có thể làm thủ tục xin gia hạn thời hạn sử dụng đất. Thứ hai: Trình tự, thủ tục gia hạn sử dụng đất Để được gia hạn thuê đất, cần phải nộp hồ sơ đề nghị gia hạn sử dụng đất cho Cơ quan tài nguyên và môi trường để Cơ quan thẩm định nhu cầu sử dụng đất. Sau khi thanh toán nghĩa vụ tài chính được Văn phòng đăng ký đất đai xác định sau khi gửi thông tin địa chính cho cơ quan thuế, tức đã đủ điều kiện được gia hạn thì nộp Giấy chứng nhận đã cấp và chứng từ chứng minh việc thực hiện xong nghĩa vụ tài chính để Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận gia hạn vào Giấy chứng nhận đã cấp và cập nhật, chỉnh lý biến động và trao lại.
Ủy quyền mua bán nhà đất phải đóng thuế TNCN 2 lần?
Thông thường, trong một giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ chịu hai loại thuế, phí là Lệ phí trước bạ và Thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên, khi chuyển nhượng xuất hiện việc ủy quyền cho người thứ ba làm thủ tục mua bán thì phải đóng hai lần thuế TNCN. Vậy cần làm gì để tránh rơi vào trường hợp đóng thuế hai lần nếu cần thiết phải ủy quyền mua bán nhà đất? Ảnh minh họa Trong giao dịch dân sự, hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định. Theo đó, bộ luật dân sự không hạn chế công việc ủy quyền và được ủy quyền, miễn là cả hai bên đều đồng ý và không trái với quy định của pháp luật. Chính vì vậy, lợi dụng sơ hở đó, trên thực tế đã phát sinh các trường hợp mua bán nhà đất nhưng không làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông thường, mà làm hợp đồng ủy quyền để trốn thuế. Nội dung của các hợp đồng ủy quyền như vậy thường là người chuyển nhượng ủy quyền cho người nhận chuyển nhượng được toàn quyền sử dụng, định đoạt đối với bất động sản. Do vậy để hạn chế tình trạng này, năm 2011, Tổng cục thuế đã ban hành Công văn số 1133/TCT-TNCN và Công văn số 3373/TCT-TNCN hướng dẫn tính thuế TNCN đối với chuyển nhượng bất động sản thông qua hợp đồng ủy quyền, trong đó có quy định “…cơ quan thuế có trách nhiệm phối hợp với các cơ quan chức năng tại địa phương để tiến hành kiểm tra, điều tra xác minh làm rõ nội dung của hợp đồng ủy quyền để xác định nghĩa vụ thuế TNCN của các đối tượng ủy quyền và đối tượng nhận ủy quyền trước khi làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền sở hữu nhà.” Tuy nhiên, một thời gian sau khi ban hành hai Công văn trên, các cơ quan thuế khi giải quyết hồ sơ chuyển nhượng qua hợp đồng ủy quyền thì đều mặc nhiên tính thuế TNCN hai lần. Điều này gây bức xúc đối với nhiều người dân có lí do chính đáng khi phải làm hợp đồng ủy quyền vì những lí do khách quan như đang ở xa, không có điều kiện về địa phương làm thủ tục chuyển nhượng,.. Vậy cần làm gì để tránh bị đánh thuế TNCN hai lần một cách vô lý? Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC có quy định: “Điều 3. Các khoản thu nhập được miễn thuế 1. Căn cứ quy định tại Điều 4 của Luật Thuế thu nhập cá nhân, Điều 4 Nghị định 65/2013/NĐ-CP, các khoản thu nhập được miễn thuế bao gồm: a) Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; bố vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau. ....” Do đó, đối với những trường hợp thật sự cần thiết phải ủy quyền cho người khác làm thủ tục chuyển nhượng bất động sản, người dân nên ủy quyền cho người thân trong gia đình như quy định trên, và cung cấp được giấy tờ chứng minh mối quan hệ giữa người ủy quyền và người được ủy quyền. Ngoài ra cần thể hiện rõ nội dung ủy quyền trên hợp đồng như chỉ thực hiện các thủ tục chuyển nhượng, không ủy quyền toàn bộ các quyền sử dụng, định đoạt bất động sản để tránh bị đánh thuế hai lần. Thực tế dạo gần đây tình trạng sai sót vì đánh thuế hai lần đã được cải thiện đáng kể. Các Chi cục thuế khi xử lý hồ sơ chuyển nhượng có ủy quyền mà có giấy tờ chứng minh được là người thân trong gia đình thì cũng không còn đánh thuế hai lần nữa mà thay vào đó chỉ ra thông báo thuế cho người ủy quyền.
Có bắt buộc phải đăng ký tài sản gắn liền với đất trước khi bán đất không?
Khi quyết định bán đất, nhiều người băn khoăn liệu có cần thiết phải đăng ký tài sản gắn liền với đất trước hay không? Cùng tìm hiểu qua bài viết dưới đây nhé! (1) Có bắt buộc phải đăng ký tài sản gắn liền với đất trước khi bán đất không? Khoản 2 Điều 131 Luật Đất đai 2024 có quy định: Tài sản gắn liền với đất là nhà ở, công trình xây dựng được đăng ký theo yêu cầu của chủ sở hữu. Bên cạnh đó, khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 cũng có quy định: Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây: - Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 Luật Đất đai 2024; - Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật; - Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự; - Trong thời hạn sử dụng đất; - Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật Căn cứ theo các quy định trên, pháp luật quy định khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người sử dụng đất cần đáp ứng các điều kiện như: phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất không có không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên hay áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời và phải còn hạn sử dụng đất. Như vậy, pháp luật không bắt buộc phải đăng ký tài sản gắn liền với đất (như nhà ở, công trình xây dựng) trước khi bán đất. Chủ sở hữu có thể đăng ký tài sản gắn liền với đất khi có nhu cầu. Tuy nhiên, nếu có tài sản gắn liền với đất, việc đăng ký tài sản gắn liền với đất trước khi bán sẽ mang lại nhiều lợi ích và giảm thiểu rủi ro trong quá trình giao dịch cho bên chuyển nhượng lẫn bên nhận chuyển nhượng, đồng thời làm tăng khả năng bán được đất cho bên chuyển nhượng. (2) Công dân có những quyền gì đối với đất đai? Căn cứ theo quy định tại Điều 23 Luật Đất đai 2024, quyền của công dân đối với đất đai bao gồm: - Tham gia xây dựng, góp ý, giám sát trong việc hoàn thiện và tổ chức thực hiện chính sách, pháp luật về đất đai. - Tham gia quản lý nhà nước, góp ý, thảo luận và kiến nghị, phản ánh với cơ quan nhà nước về công tác quản lý, sử dụng đất đai. - Quyền về bình đẳng, bình đẳng giới trong quản lý, sử dụng đất đai. - Tham gia đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất theo quy định của pháp luật; đề nghị Nhà nước giao đất, cho thuê đất không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất theo quy định của pháp luật. - Nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất; mua, bán, nhận chuyển nhượng cổ phần, phần vốn góp là giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. - Thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2024 Như vậy, công dân có những quyền trên đối với đất đai, các quy định này đã khẳng định vị trí và vai trò quan trọng của công dân trong việc quản lý và sử dụng đất đai.
Nâng mức xử phạt hành vi cố tình bán đất khi không có sổ đỏ lên 100 triệu đồng
Bán đất, hay còn gọi là chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi không có sổ đỏ đã được pháp luật quy định cấm từ lâu. Hiện nay, cùng với Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thì mức xử phạt cho hành vi này đã được nâng lên đến 100 triệu đồng. Điều kiện bán đất theo Luật Đất đai 2024 Theo khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây: - Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 Luật Đất đai 2024; - Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật; - Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự; - Trong thời hạn sử dụng đất; - Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật. Như vậy, hiện nay để bán đất thì phải đáp ứng các điều kiện theo quy định trên. Trong đó, điều kiện đầu tiên là phải có sổ đỏ, giấy tờ đầy đủ. Nâng mức xử phạt hành vi cố tình bán đất khi không có sổ đỏ lên 100 triệu đồng Ngày 04/10/2024, Chính phủ ban hành Nghị định 123/2024/NĐ-CP quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, thay thế cho Nghị định 91/2019/NĐ-CP. Nghị định 123/2024/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 04/10/2024. Theo đó, tại khoản 3 Điều 17 Nghị định 123/2024/NĐ-CP quy định hành vi chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất không đủ một trong các điều kiện theo quy định tại khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 thì hình thức và mức xử phạt như sau: - Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với hành vi thừa kế hoặc tặng cho quyền sử dụng đất; - Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với hành vi cho thuê hoặc cho thuê lại hoặc thế chấp bằng quyền sử dụng đất; - Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với hành vi chuyển nhượng hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Đồng thời, theo khoản 2 Điều 5 Nghị định 123/2024/NĐ-CP quy định mức phạt tiền trên áp dụng đối với cá nhân. Mức phạt tiền đối với tổ chức bằng 02 lần mức phạt tiền đối với cá nhân có cùng một hành vi vi phạm. Như vậy, hành vi cố tình bán đất khi không có sổ đỏ sẽ bị phạt đến 50 triệu đồng đối với cá nhân, đến 100 triệu đồng đối với tổ chức. Trong khi đó, khoản 3 Điều 18 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, thế chấp bằng quyền sử dụng đất khi không đủ điều kiện bị phạt tiền với mức như sau: - Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với khu vực nông thôn, từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với khu vực đô thị; - Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với khu vực nông thôn, từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với khu vực đô thị. Mức phạt trên cũng được áp dụng đối với cá nhân, mức phạt đối với tổ chức bằng 02 lần mức phạt tiền đối với cá nhân, tối đa là 40 triệu đồng. Theo đó, quy định trước đây, mức phạt cao nhất cho hành vi cố tình bán đất khi không có sổ đỏ là 40 triệu đồng đối với tổ chức ở khu vực đô thị, đến Nghị định 123/2024/NĐ-CP đã nâng mức xử phạt hành vi này lên đến cao nhất là 100 triệu đồng đối với tổ chức, đồng thời cũng không phân biệt khu vực nông thôn hay đô thị. Thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai là bao lâu? Theo Điều 3 Nghị định 123/2024/NĐ-CP quy định thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính như sau: - Thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai là 02 năm. - Thời điểm để tính thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính được quy định như sau: + Đối với các hành vi vi phạm hành chính theo quy định tại khoản 3 Điều 3 Nghị định 123/2024/NĐ-CP là hành vi đã kết thúc thì thời điểm để tính thời hiệu xử phạt là thời điểm chấm dứt hành vi vi phạm; + Đối với các hành vi vi phạm hành chính không thuộc trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 3 Nghị định 123/2024/NĐ-CP là hành vi đang thực hiện thì thời điểm để tính thời hiệu xử phạt là thời điểm người có thẩm quyền thi hành công vụ phát hiện hành vi vi phạm. Như vậy, thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai là 02 năm kể từ thời điểm chấm dứt hành vi vi phạm hoặc thời điểm người có thẩm quyền thi hành công vụ phát hiện hành vi vi phạm.
Từ ngày 1/8/2024, tổ chức kinh tế có được nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp chưa?
Quy định về việc tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa có sự thay đổi nào tại Luật Đất đai 2024 không? Cùng tìm hiểu qua bài viết này nhé! (1) Từ ngày 1/8/2024, tổ chức kinh tế có được nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp chưa? Theo quy định tại khoản 2 Điều 191 Luật Đất đai 2013 thì tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Như vậy, ở Luật Đất đai 2013, tổ chức kinh tế bị cấm nhận chuyển nhượng đất trồng lúa, trừ trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất. Tuy nhiên, đến ngày 01/8/2024, Luật Đất đai 2024 bắt đầu có hiệu lực thì quy định này đã được thay đổi, cụ thể tại khoản 6 Điều 45 Luật Đất đai 2024 có quy định như sau: Tổ chức kinh tế được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp phải có phương án sử dụng đất nông nghiệp được UBND cấp huyện chấp thuận. Phương án sử dụng đất nông nghiệp phải có các nội dung chính sau đây: - Địa điểm, diện tích, mục đích sử dụng đất; - Kế hoạch sản xuất, kinh doanh nông nghiệp; - Vốn đầu tư; - Thời hạn sử dụng đất; - Tiến độ sử dụng đất. Như vậy, qua đến Luật Đất đai 2024, tổ chức kinh tế đã được mở đường cho việc nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp với điều kiện phải có phương án sử dụng đất được UBND cấp huyện chấp thuận. Sự thay đổi trong quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp từ Luật Đất đai 2013 sang Luật Đất đai 2024 đánh dấu một bước tiến quan trọng trong việc tạo điều kiện cho tổ chức kinh tế tham gia vào lĩnh vực nông nghiệp. Bên cạnh đó, bằng cách yêu cầu tổ chức kinh tế trình bày rõ ràng phương án sử dụng đất và phải được chấp thuận trước khi nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp, luật pháp đang tạo nên hành lang pháp lý nhằm khuyến khích sự phát triển có trách nhiệm và bền vững trong lĩnh vực nông nghiệp, đồng thời cũng đảm bảo được lợi ích của cộng đồng và các vấn đề liên quan đến bảo vệ môi trường. (2) Phương án sử dụng đất nông nghiệp có những nội dung gì? Theo quy định tại khoản 6 Điều 45 Luật Đất đai 2024, tổ chức kinh tế được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp phải có phương án sử dụng đất nông nghiệp được UBND cấp huyện chấp thuận. Theo đó, phương án sử dụng đất nông nghiệp phải có các nội dung chính sau đây: - Địa điểm, diện tích, mục đích sử dụng đất; - Kế hoạch sản xuất, kinh doanh nông nghiệp; - Vốn đầu tư; - Thời hạn sử dụng đất; - Tiến độ sử dụng đất. Bằng cách yêu cầu các tổ chức kinh tế xây dựng phương án sử dụng đất cụ thể, Nhà nước có thể theo dõi và đánh giá được kế hoạch phát triển nông nghiệp của từng tổ chức. Quy định trên thể hiện sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước đối với việc sử dụng đất nông nghiệp, nhằm hạn chế tình trạng lãng phí đất đai và bảo vệ nguồn tài nguyên quý giá này. (3) Các trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất Các trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 8 Điều 45 Luật Đất đai 2024 bao gồm: - Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; - Cá nhân không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng thì không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở và đất khác trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng đó; - Tổ chức, cá nhân, cộng đồng dân cư, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài mà pháp luật không cho phép nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất. Những quy định này có tác động tích cực đến việc quản lý và bảo vệ tài nguyên đất đai của nước ta. Bằng cách xác định rõ các trường hợp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Luật Đất đai 2024 góp phần tạo ra một môi trường đầu tư và sử dụng đất bền vững, đồng thời bảo vệ quyền lợi của cộng đồng và môi trường.
Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất của doanh nghiệp 2024
Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất của doanh nghiệp năm 2024 thực hiện như thế nào? Cần đáp ứng điều kiện gì để được chuyển nhượng quyền sử dụng đất? Điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất 2024 Đầu tiên, để chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì cần đáp ứng điều kiện tại Điều 45 Luật đất đai 2024, cụ thể: - Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây: + Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật đất đai 2024; + Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật; + Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự; + Trong thời hạn sử dụng đất; + Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật. - Trường hợp chủ đầu tư chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản thì ngoài các điều kiện nêu trên, còn phải đáp ứng điều kiện khác theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở. - Người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì ngoài các điều kiện quy định tại nêu trên còn phải đáp ứng các điều kiện theo các trường hợp sau đây: - Đối với trường hợp mua, bán tài sản gắn liền với đất, quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hằng năm thì phải đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 46 của Luật đất đai 2024; - Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì phải đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 47 của Luật đất đai 2024; - Đối với trường hợp thực hiện quyền sử dụng đất của cá nhân là người dân tộc thiểu số được giao đất, cho thuê đất theo quy định tại khoản 3 Điều 16 của Luật đất đai 2024 thì phải đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 48 của Luật đất đai 2024. … Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất của doanh nghiệp năm 2024 thực hiện như thế nào? Sau khi đáp ứng điều kiện chuyển nhượng, hai bên tiến hành ký kết hợp đồng có công chứng, chứng thực theo quy định tại Khoản 3 Điều 27 Luật đất đai 2024, Điều 40 Luật công chứng 2014, Điều 36 Nghị định 23/2015/NĐ-CP. Sau đó tiến hành kê khai nghĩa vụ tài chính và thực hiện thủ tục sang tên theo quy định tại Điều 29 Nghị định 101/2024/NĐ-CP cụ thể: - Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 11/ĐK ban hành kèm theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP - Giấy chứng nhận đã cấp. - Một trong các loại giấy tờ liên quan đến nội dung biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất đối với từng trường hợp cụ thể theo quy định tại Điều 30 Nghị định 101/2024/NĐ-CP (như hợp đồng chuyển nhượng,…). - Văn bản về việc đại diện theo quy định của pháp luật về dân sự đối với trường hợp thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất thông qua người đại diện. - Bản sao giấy tờ pháp lý của 2 bên. Ngoài ra, để được giải quyết sang tên thì cần thực hiện nghĩa vụ tài chính, tài liệu chứng minh sẽ là: - Bản chính tờ khai lệ phí trước bạ theoMẫu số 01/LPTB. - Tờ khai thuế TNDN nếu như doanh nghiệp đang áp dụng tính thuế theo phương pháp tỷ lệ trên doanh thu (do thuộc trường hợp khai thuế theo từng lần phát sinh theo điểm e Khoản 4 Điều 8 Nghị định 126/2020/NĐ-CP). Nơi nộp hồ sơ: - Bộ phân Một cửa của UBND cấp tỉnh. - Văn phòng đăng ký đất đai Tiếp nhận hồ sơ, giải quyết - Trường hợp cơ quan tiếp nhận hồ sơ là Bộ phận một cửa: Hồ sơ sẽ được chuyển qua Văn phòng đăng ký đất đai. - Trường hợp phải xác định lại diện tích đất ở thì cơ quan tiếp nhận sẽ chuyển hồ sơ đến chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai. - Sau khi tiếp nhận hồ sơ, cơ quan đăng ký đất đai sẽ gửi thông tin sang cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính. - Doanh nghiệp nộp tiền theo thông báo của cơ quan thuế. - Trả kết quả Thời gian giải quyết: Theo khoản 2 Điều 22 Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định, thời hạn thực hiện thủ tục sang tên là không quá 10 ngày làm việc. Lưu ý: Theo Khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai 2024 quy định thời hạn đăng ký biến động đất đai như sau: Trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, i, k, l, m và q Khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai 2024 thì trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải đăng ký biến động tại cơ quan có thẩm quyền; trường hợp thi hành án thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày bàn giao tài sản thi hành án, tài sản bán đấu giá; trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế theo quy định của pháp luật về dân sự hoặc kể từ ngày bản án, quyết định của Tòa án có hiệu lực pháp luật. Hi vọng thông tin trên hữu ích đối với bạn!
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không cần phải công chứng, chứng thực trong trường hợp nào?
Theo Luật Đất đai mới nhất thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không cần phải công chứng, chứng thực trong trường hợp nào? Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần đáp ứng những điều kiện gì? Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không cần phải công chứng, chứng thực trong trường hợp nào? Căn cứ theo quy định tại khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 có quy định về việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau: (1) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại mục (2); (2) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên; (3) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự; (4) Việc công chứng, chứng thực thực hiện theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực. Theo quy định thì hợp đồng chuyển nhưỡng quyền sử dụng đất bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực. Tuy nhiên, trường hợp một bên hoặc các bên tham gia giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản thì chỉ cần công chứng hoặc chứng thực khi có yêu cầu của các bên. Như vậy, đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà một hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản thì không bắt buộc phải công chứng. Người sử dụng đất được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đáp ứng đủ những điều kiện nào? Căn cứ theo khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 thì người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây: (1) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 Luật Đất đai 2024 và điểm a khoản 4 Điều 127 Luật Đất đai 2024; (2) Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật; (3) Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự; (4) Trong thời hạn sử dụng đất; (5) Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật. Như vậy, để có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất phải đáp ứng đủ các điều kiện nêu trên. Tóm lại, đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà một hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản thì không bắt buộc phải công chứng và để có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất cần phải lưu ý đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định.
Có được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu chế xuất để xây dựng nhà xưởng?
Theo quy định pháp luật, nhà đầu tư có được thực hiện hoạt động nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để xây dựng nhà xưởng trong khu chế xuất hay không? Có được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để xây dựng nhà xưởng trong khu chế xuất? Khu chế xuất được hiểu là khu công nghiệp chuyên sản xuất hàng xuất khẩu, cung ứng dịch vụ cho sản xuất hàng xuất khẩu và hoạt động xuất khẩu; được ngăn cách với khu vực bên ngoài theo quy định áp dụng đối với khu phi thuế quan quy định tại pháp luật về thuế xuất khẩu, thuế nhập khẩu theo quy định tại khoản 2 Điều 2 Nghị định 35/2022/NĐ-CP. Căn cứ theo Điều 62 Nghị định 31/2021/NĐ-CP quy định về việc thực hiện dự án đầu tư trong khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và khu kinh tế như sau: (1) Thuê hoặc mua nhà xưởng, văn phòng, kho bãi đã xây dựng để phục vụ hoạt động sản xuất, kinh doanh. (2) Sử dụng có trả tiền các công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật, các công trình dịch vụ, bao gồm hệ thống đường giao thông, cấp điện, cấp nước, thoát nước, thông tin liên lạc, xử lý nước thải, chất thải và các công trình dịch vụ, tiện ích công cộng khác (gọi chung là phí sử dụng hạ tầng). (3) Chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuê đất, thuê lại đất đã xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà xưởng, văn phòng và các công trình khác phục vụ sản xuất, kinh doanh theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về kinh doanh bất động sản. (4) Được cho thuê, cho thuê lại nhà xưởng, văn phòng, kho bãi và các công trình khác đã xây dựng để phục vụ sản xuất, kinh doanh theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về kinh doanh bất động sản. (5) Các hoạt động khác theo quy định của Luật Đầu tư 2020, Nghị định 31/2021/NĐ-CP, quy định của Chính phủ về khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế và pháp luật có liên quan. Như vậy, nhà đầu tư được thực hiện các hoạt động nêu trên trong khu chế xuất. Trong đó, nhà đầu tư được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để xây dựng nhà xưởng trong khu chế xuất. Cơ quan nào có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư trong khu chế xuất? Căn cứ theo quy định tại Điều 39 Luật Đầu tư 2020 quy định về thẩm quyền cấp, điều chỉnh và thu hồi Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư. Theo quy định này, cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư trong khu chế xuất như sau: (1) Ban Quản lý khu chế xuất cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư đối với dự án đầu tư trong khu chế xuất trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 39 Luật Đầu tư 2020 (2) Sở Kế hoạch và Đầu tư cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư đối với dự án đầu tư ngoài khu chế xuất trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 39 Luật Đầu tư 2020 (3) Cơ quan đăng ký đầu tư nơi nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư, đặt hoặc dự kiến đặt văn phòng điều hành để thực hiện dự án đầu tư cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư đối với dự án đầu tư sau đây: + Dự án đầu tư thực hiện ở trong khu chế xuất; + Dự án đầu tư trong khu chế xuất nơi chưa thành lập Ban quản lý khu chế xuất hoặc không thuộc phạm vi quản lý của Ban quản lý khu chế xuất. (4) Cơ quan tiếp nhận hồ sơ dự án đầu tư là cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, trừ trường hợp quy định tại Điều 34 và Điều 35 Luật Đầu tư 2020. Tóm lại, nhà đầu tư được thực hiện hoạt động nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để xây dựng nhà xưởng trong khu chế xuất.
Cộng đồng dân cư không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong trường hợp nào?
Cộng đồng dân cư không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong trường hợp nào theo quy định pháp luật? Ai là người chịu trách nhiệm trước Nhà nước với đất được giao để quản lý? Cộng đồng dân cư không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong trường hợp nào? Căn cứ theo quy định tại Điều 39 Luật Đất đai 2024 có quy định về quyền và nghĩa vụ của cộng đồng dân cư sử dụng đất như sau - Cộng đồng dân cư sử dụng đất có quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 26 và Điều 31 Luật Đất đai 2024. Cụ thể: + Quyền của cộng đồng dân cư sử dụng đất: (1) Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai. (2) Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất sử dụng hợp pháp. (3) Hưởng các lợi ích khi Nhà nước đầu tư để bảo vệ, cải tạo và phát triển đất nông nghiệp. (4) Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, phục hồi đất nông nghiệp. (5) Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình. (6) Được quyền chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2024 và quy định khác của pháp luật có liên quan. (7) Được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật Đất đai 2024. (8) Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai. + Nghĩa vụ của cộng đồng dân cư sử dụng đất (1) Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân thủ quy định khác của pháp luật có liên quan. (2) Thực hiện kê khai đăng ký đất đai; thực hiện đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. (3) Thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật. (4) Thực hiện biện pháp bảo vệ đất; xử lý, cải tạo và phục hồi đất đối với khu vực đất bị ô nhiễm, thoái hóa do mình gây ra. (5) Tuân thủ quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến tài sản và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan. (6) Tuân thủ quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất. (7) Bàn giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất theo quy định của pháp luật. - Cộng đồng dân cư sử dụng đất có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của cá nhân có hình thức sử dụng đất tương ứng, trừ quyền để thừa kế. Trường hợp cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất theo hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất thì không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Như vậy, theo quy định nêu trên thì cộng đồng dân cư sẽ không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong trường hợp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất theo hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất. Ai là người chịu trách nhiệm trước Nhà nước với đất được giao cho cộng đồng dân cư để quản lý? Theo quy định tại Điều 7 Luật Đất đai 2024 có quy định về người chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với đất được giao quản lý như sau: (1) Người đại diện của tổ chức chịu trách nhiệm đối với việc quản lý đất trong các trường hợp sau đây: - Tổ chức trong nước được giao quản lý công trình công cộng và hành lang bảo vệ an toàn các công trình theo quy định của pháp luật; - Tổ chức trong nước được giao quản lý đất có mặt nước của các sông và đất có mặt nước chuyên dùng; - Tổ chức trong nước được giao quản lý quỹ đất đã thu hồi theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; - Tổ chức kinh tế được giao quản lý diện tích đất để thực hiện dự án đầu tư theo quy định của pháp luật. (2) Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi không thành lập đơn vị hành chính cấp xã chịu trách nhiệm đối với việc quản lý đất sử dụng vào mục đích công cộng được giao quản lý, đất chưa giao, đất chưa cho thuê tại địa phương. (3) Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chịu trách nhiệm đối với việc quản lý đất chưa sử dụng tại các đảo chưa giao cho đơn vị hành chính cấp huyện, cấp xã quản lý. (4) Người đại diện cho cộng đồng dân cư là người chịu trách nhiệm đối với đất được giao cho cộng đồng dân cư quản lý. Như vậy, đối với đất được giao cho cộng đồng dân cư để quản lý thì người đại diện cho cộng đồng dân cư là người chịu trách nhiệm trước Nhà nước. Tóm lại, cộng đồng dân cư sẽ không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong trường hợp sử dụng đất do được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất theo hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất.
Năm 2024, hợp đồng đặt cọc mua đất cần lưu ý những gì?
Mẫu Hợp đồng đặt cọc mua đất năm 2024 như thế nào? Luật quy định như thế nào về đặt cọc? Cần lưu ý gì khi giao kết Hợp đồng đặt cọc mua đất? Nội dung sau đây sẽ giải đáp cho những thắc mắc nêu trên. (1) Mẫu Hợp đồng đặt cọc mua đất năm 2024 Năm 2024, khi thực hiện giao kết Hợp đồng đặt cọc mua đất người xem có thể tham khảo Mẫu Hợp đồng dưới đây: https://cdn.thuvienphapluat.vn/uploads/danluatfile/2024/03/26/hop-dong-dat-coc-mua-dat_0104153056.doc Mẫu Hợp đồng đặt cọc mua đất 2024 (2) Luật quy định như thế nào về đặt cọc? Trước tiên, các bên tham gia hợp đồng cần phải hiểu rõ bản chất rằng trong giao dịch dân sự, đặt cọc là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ (Điều 292 Bộ Luật Dân sự 2015). Về mặt khái niệm, tại Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015 có quy định về đặt cọc như sau: - Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. - Tài sản đặt cọc nêu trên sẽ được hoàn trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền trường hợp hợp đồng được giao kết. - Trường hợp không giao kết hợp đồng: có 02 trường hợp như sau: + Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc. + Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải hoàn trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Trường hợp một bên giao cho bên còn lại một khoản tiền mà các bên không xác định rõ là tiền đặt cọc hoặc tiền trả trước thì số tiền này được coi là tiền trả trước (Điều 37 Tiểu mục 4 Nghị định 21/2021/NĐ-CP). (3) Những lưu ý khi ký kết Hợp đồng đặt cọc mua đất 2024 Cụ thể, có những điểm đáng lưu ý khi thực hiện ký kết Hợp đồng đặt cọc mua đất 2024 như sau: - Điều kiện tiên quyết: Để một Hợp đồng có hiệu lực là các chủ thể tham gia phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự theo quy định tại Điều 117 Bộ Luật Dân sự 2015, bao gồm: + Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập. + Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện. + Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội. - Công chứng: Mặc dù luật pháp hiện hành không quy định Hợp đồng đặt cọc bắt buộc phải công chứng. Tuy nhiên, để hạn chế rủi ro trong việc giao kết hợp đồng đặt cọc thì các bên vẫn nên thực hiện công chứng, chứng thực. Bởi công chứng, chứng thực sẽ giúp các bên kiểm tra tính chính xác, hợp pháp về các giấy tờ như căn nhà có thể giao dịch được không, chủ căn nhà có bị hạn chế giao dịch, tài sản có bị kê biên, thế chấp, hay đã được dùng vào giao dịch dân sự khác hay không,... - Nội dung: Hợp đồng đặt cọc mua đất có thể được xem như giai đoạn chuẩn bị cho việc giao kết hợp đồng mua bán đất chính thức giữa các bên. Chính vì thế, khi thực hiện đặt cọc mua đất cần lưu ý những điểm sau: + Nội dung thỏa thuận về tài sản đặt cọc, phạt cọc và thời hạn đảm bảo giao kết, thực hiện hợp đồng. + Quyền và nghĩa vụ của các bên trong đặt cọc. + Điều kiện có hiệu lực của đặt cọc. + Mối quan hệ giữa hợp đồng đặt cọc và hợp đồng chính. Tổng kết lại, Hợp đồng đặt cọc mua đất là một thỏa thuận của các bên xác lập việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc tài sản có giá trị để đảm bảo cho Hợp đồng mua bán đất, thỏa thuận sẽ thực hiện. Khi thực hiện giao kết Hợp đồng đặt cọc mua đất 2024, các bên cần lưu ý các nội dung như đã nêu trên để tránh xảy ra những rủi ro không đáng có.
Em rể chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho anh của vợ, thủ tục và các loại thuế phải đóng?
Em rể có mảnh đất trồng cây lâu năm diện tích 200 mét vuông, do em rể đứng tên trên sổ đỏ, đây là tài sản riêng của em rể thôi. Giờ em rể muốn tặng lại cho anh vợ thì cần phải làm các thủ tục gì ? Và đóng các loại thuế đất nào để được sang tên cho anh vợ ? Mong được hướng dẫn. Em rể có được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho anh vợ? Theo quy định tại Điều 167 Luật đất đai 2013 về quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất như sau: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất - Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này. ... - Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau: +Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này … +Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại ủy ban nhân dân cấp xã". Theo đó, pháp luật cho phép người sử dụng đất được thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất cho người khác, tức là em rể có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho anh vợ. Tuy nhiên việc chuyển nhượng quyền sử dụng phải đáp ứng các điều kiện tại Điều 188 Luật đất đai 2013 về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất như sau: Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất - Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây: + Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này; + Đất không có tranh chấp; + Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; + Trong thời hạn sử dụng đất. - Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này. - Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.” Theo đó, người em rể có thể tặng cho quyền sử dụng quyền sử dụng đất là mảnh đất trồng cây lâu năm cho người anh vợ. Mảnh đất đó cần phải đáp ứng các điều kiện được nêu ra như trên. Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất? Đầu tiên: Sau khi các bên đã có hợp đồng, người chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần thực hiện việc công chứng, chứng thực hợp đồng tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại ủy ban nhân dân cấp xã. Thứ hai: Sau khi công chứng, chứng thực hợp đồng, người chuyển nhượng quyền sử dụng đất (em rể) sẽ thực hiện kê khai thuế và nộp lệ phí trước bạ. Thứ ba: Đăng ký biến động đất đai Theo quy định tại khoản 2 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT (sửa đổi bởi Khoản 2 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT) về hồ sơ khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất: Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất - Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp mà không thuộc trường hợp “dồn điền đổi thửa”; chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng gồm có: + Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK; + Hợp đồng, văn bản về việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng theo quy định. + Văn bản chấp thuận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư; + Văn bản của người sử dụng đất đồng ý cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, góp vốn tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất mà chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất. …” Cuối cùng, người chuyển nhượng QSDĐ cần đăng ký biến động đất đai để có thể hoàn tất thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Sau khi đã hoàn tất hết các thủ tục trên, mình sẽ thực hiện việc sang tên GCNQSDĐ: Hồ sơ cần chuẩn bị khi sang tên GCNQSDĐ bao gồm: - Đơn đăng ký biến động đất đai - Hợp đồng tặng cho có công chứng - Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp - Văn bản của người sử dụng đất đồng ý cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tặng cho Lúc này các bên có thể nộp hồ sơ này đến UBND để được giải quyết thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất. Các loại thuế mà người chuyển nhượng quyền sử dụng đất đóng? Theo quy định tại Điều 7 Nghị định 126/2020/NĐ-CP về hồ sơ khai thuế: Hồ sơ khai thuế - Người nộp thuế căn cứ hồ sơ khai thuế và hồ sơ khai bổ sung để tự tính số tiền thuế phải nộp, số tiền thuế phải nộp bổ sung, tiền chậm nộp (nếu có) và nộp tiền vào ngân sách nhà nước theo quy định (trừ trường hợp quy định tại Điều 13 của Nghị định này). Cơ quan quản lý thuế thực hiện ấn định thuế theo quy định tại Điều 50, Điều 52 của Luật Quản lý thuế trong trường hợp phát hiện người nộp thuế khai không đầy đủ, không chính xác về căn cứ tính thuế, số tiền thuế phải nộp trong hồ sơ khai thuế...." Theo quy định trên, người nộp thuế cần làm hồ sơ khai thuế TNCN. Ngoài ra theo quy định tại khoản 1 Điều 3 Nghị định 10/2022/NĐ-CP quyền sử dụng đất là một trong những đối tượng phải chịu lệ phí trước bạ. Vì vậy, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên phải có nghĩa vụ phải nộp lệ phí trước bạ cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Hướng dẫn tính lệ phí trước bạ chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2024
Khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) trong năm 2024 sắp tới đây, bên cạnh việc đóng các khoản thu thuế, phí thì người sử dụng đất còn phải nắm được mức đóng lệ phí trước bạ. 1. Xác định giá tính lệ phí trước bạ nhà đất chuyển nhượng Căn cứ Điều 7 Nghị định 10/2022/NĐ-CP quy định giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất như sau: - Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất của UBND tỉnh Là giá đất tại Bảng giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ. Trường hợp đất thuê của Nhà nước theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà thời hạn thuê đất nhỏ hơn thời hạn của loại đất quy định tại Bảng giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành thì giá đất của thời hạn thuê đất tính lệ phí trước bạ được xác định như sau: Giá đất của thời hạn thuê đất tính lệ phí trước bạ = (Giá đất tại Bảng giá đất/70 năm) X Thời hạn thuê đất Công thức tính lệ phí trước bạ đối với giá trị đất được xác định theo điểm a khoản 1 Điều 3 Thông tư 13/2022/TT-BTC như sau: Giá trị đất tính lệ phí trước bạ (đồng) = Diện tích đất chịu lệ phí trước bạ (m2) X Giá một mét vuông đất (đồng/m2) tại Bảng giá đất do UBND tỉnh Ví dụ: Bà Kim Lan mua một căn nhà 2 tầng có diện tích 35m2 trên đường Cô Bắc, phường Cô Giang, Quận 1, Tp Hồ Chí Minh. Căn cứ bảng giá đất Quận 1 ban hành kèm theo Quyết định 02/2020/QĐ-UBND năm 2020 giá đất đường Cô Giang là 35.500 đồng/m2 thì lệ phí trước bạ tính như sau: Diện tích đất 35m2 X 35.500 đồng/m2 (bảng giá đất) = 1.242.500 đồng Do đó, bà Kim Lan phải đóng lệ phí trước bạ là 1.242.500 đồng. - Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà của UBND tỉnh Là giá do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về xây dựng tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ. Công thức tính lệ phí trước bạ đối với giá trị nhà được xác định theo điểm b khoản 1 Điều 3 Thông tư 13/2022/TT-BTC như sau: Giá trị nhà tính lệ phí trước bạ (đồng) = Diện tích nhà chịu lệ phí trước bạ (m2) X Giá 01 (một) mét vuông nhà (đồng/m2) x Tỷ lệ (%) chất lượng còn lại của nhà chịu lệ phí trước bạ - Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất trong một số trường hợp đặc biệt: + Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà thuộc sở hữu nhà nước bán cho người đang thuê theo quy định của pháp luật về bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, bao gồm cả đất kèm theo là giá bán thực tế theo quyết định của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương. + Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất mua theo phương thức đấu giá, đấu thầu theo quy định của pháp luật về đấu giá, đấu thầu là giá trúng đấu giá, đấu thầu thực tế ghi trên hóa đơn, chứng từ theo quy định của pháp luật hoặc giá trúng đấu giá, đấu thầu thực tế theo biên bản trúng đấu giá, đấu thầu hoặc theo văn bản phê duyệt kết quả đấu giá, đấu thầu (nếu có) của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. + Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư bao gồm cả giá trị đất được phân bổ. Giá trị đất được phân bổ được xác định bằng giá đất tại Bảng giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành nhân với hệ số phân bổ. Hệ số phân bổ được xác định theo quy định tại Nghị định 53/2011/NĐ-CP. - Giá tính lệ phí trước bạ đối với giá mua bán nhà, chuyển nhượng QSDĐ cao hơn giá của UBND tỉnh Trường hợp giá nhà, đất tại hợp đồng mua bán nhà, hợp đồng chuyển QSDĐ cao hơn giá do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành thì giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là giá tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà. * Mức thu lệ phí trước bạ đối với nhà đất là: 0.5% 2. Có được nợ lệ phí trước bạ nhà đất khi chuyển nhượng? Tại Điều 9 Nghị định 10/2022/NĐ-CP có quy định rõ các trường hợp được ghi nợ lệ phí trước bạ đối với nhà đất như sau: - Ghi nợ lệ phí trước bạ đối với đất và nhà gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng được ghi nợ tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai về thu tiền sử dụng đất. Khi thanh toán nợ lệ phí trước bạ thì hộ gia đình, cá nhân phải nộp lệ phí trước bạ tính theo giá nhà, đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ. - Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được ghi nợ lệ phí trước bạ theo quy định tại khoản 1 Điều này nếu chuyển nhượng, chuyển đổi, tặng cho quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất cho tổ chức, cá nhân khác (trừ trường hợp tặng cho nhà, đất giữa các đối tượng quy định tại khoản 10 Điều 10 Nghị định này) thì phải nộp đủ số lệ phí trước bạ còn nợ trước khi chuyển nhượng, chuyển đổi, tặng cho. - Thủ tục ghi nợ lệ phí trước bạ + Hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng được ghi nợ lệ phí trước bạ nhà, đất nêu tại khoản 1 Điều này thực hiện khai lệ phí trước bạ và nộp hồ sơ khai lệ phí trước bạ theo quy định của pháp luật về quản lý thuế. + Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất kiểm tra hồ sơ, nếu xác định đúng đối tượng được ghi nợ lệ phí trước bạ nhà, đất nêu tại khoản 1 Điều này thì ghi vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất: “Nợ lệ phí trước bạ” trước khi cấp cho chủ sở hữu, sử dụng nhà, đất. + Trường hợp nhận được hồ sơ làm thủ tục chuyển nhượng, chuyển đổi, tặng cho quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân còn ghi nợ lệ phí trước bạ, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất có trách nhiệm chuyển hồ sơ, kèm theo “Phiếu chuyển thông tin để xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai” sang cho Cơ quan Thuế để tính và thông báo để hộ gia đình, cá nhân có nhà, đất nộp đủ số tiền lệ phí trước bạ còn nợ trước khi làm thủ tục chuyển nhượng, chuyển đổi, tặng cho.
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình có người chưa thành niên
Tình huống đặt ra là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho Hộ gia đình. Thời điểm cấp giấy, trong các thành viên của hộ gia đình có người dưới 18 tuổi. Vậy khi chuyển nhượng mảnh đất này thì cá nhân này có quyền hạn gì không trong trường chuyển ngay lúc này cá nhân vẫn dưới 18 tuổi. Hoặc sau vài năm mới chuyển, cá nhân này đã trên 18 tuổi. Xác định quyền sử dụng đất của hộ gia đình Liên quan đến vấn đề này, tại Khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai 2013 có định nghĩa rằng Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất. Theo đó, khi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho hộ gia đình thì sẽ xác định quyền đối với những người có trong hộ tại thời điểm được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất. Không có quy định nào hạn chế việc công nhận quyền sử dụng đất của người dưới 18 tuổi cả. Tức là cá nhân người dưới 18 tuổi có trong hộ tại thời điểm cấp Giấy vẫn được ghi nhận quyền bằng với các thành viên khác. Quyền định đoạt bất động sản của cá nhân trước và sau khi thành niên Liên quan đến khả năng giao dịch dân sự của cá nhân, theo quy định tại Điều 21 Bộ Luật dân sự 2015 có nêu các nguyên tắc áp dụng trong việc giao dịch như sau: - Giao dịch dân sự của người chưa đủ sáu tuổi do người đại diện theo pháp luật của người đó xác lập, thực hiện. - Người từ đủ sáu tuổi đến chưa đủ mười lăm tuổi khi xác lập, thực hiện giao dịch dân sự phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý, trừ giao dịch dân sự phục vụ nhu cầu sinh hoạt hàng ngày phù hợp với lứa tuổi. - Người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi tự mình xác lập, thực hiện giao dịch dân sự, trừ giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản, động sản phải đăng ký và giao dịch dân sự khác theo quy định của luật phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý. Người chưa đủ 18 tuổi là người chưa thành niên nên sẽ có các hạn chế trong việc tự mình giao dịch như trên. Còn đối với khái niệm về người đại diện theo pháp luật được đề cập tại Điều 136 của Bộ Luật dân sự 2015 gồm các trường hợp sau: - Cha, mẹ đối với con chưa thành niên. - Người giám hộ đối với người được giám hộ. Người giám hộ của người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi là người đại diện theo pháp luật nếu được Tòa án chỉ định. - Người do Tòa án chỉ định trong trường hợp không xác định được người đại diện quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này. - Người do Tòa án chỉ định đối với người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự. Từ hai căn cứ pháp lý nêu trên, có thể thấy rằng trong trường hợp thông thường thì cha, mẹ sẽ là người đại diện theo pháp luật của con chưa thành niên. Tùy theo độ tuổi cụ thể của con mà có các cách thức thực hiện chuyển nhượng theo Điều 21 đã nêu ở trên. Cụ thể: Nếu con chưa đủ 6 tuổi thì cha, mẹ sẽ thực hiện thay con trong việc ký hợp đồng chuyển nhượng. Nếu con đủ 6 tuổi đến dưới 18 tuổi thì việc thực hiện chuyển nhượng có thêm nội dung đồng ý của cha mẹ cá nhân người này nữa. Còn trường hợp cá nhân này trên 18 tuổi, đủ năng lực hành vi dân sự thì có thể tự mình thực hiện các giao dịch dân sự, bao gồm cả việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Do đó, trong hợp đồng thì người này sẽ thể hiện việc đồng ý chuyển nhượng hoặc ủy quyền cho người khác thực hiện việc chuyển nhượng này mà không cần sự đồng ý của người khác.
Thời điểm xác định đất đã được chuyển nhượng có phải từ khi được công chứng?
Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) là một thủ tục pháp lý quan trọng trong các giao dịch về đất đai, qua đó nhằm xác nhận việc chuyển nhượng đất đai. Vậy có phải thời điểm chuyển nhượng QSDĐ là từ khi hợp đồng đã được công chứng? 1. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất có bắt buộc phải công chứng? Căn cứ khoản 1 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau: - Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản. - Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại QSDĐ, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên. - Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, QSDĐ và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự. - Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã. Do đó, trường hợp thực hiện giao dịch chuyển nhượng QSDĐ thì phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản. 2. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất công chứng có giá trị pháp lý ra sao? Tại Điều 5 Luật Công chứng 2014 quy định giá trị pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất công chứng như sau: - Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng. - Hợp đồng, giao dịch được công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan; trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên tham gia hợp đồng, giao dịch có thỏa thuận khác. - Hợp đồng, giao dịch được công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng, giao dịch được công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu. - Bản dịch được công chứng có giá trị sử dụng như giấy tờ, văn bản được dịch. Qua các quy định trên có thể thấy hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ được công chứng chỉ nhằm làm chứng cứ xác nhận sự kiện trong giao dịch khi có xảy ra tranh chấp sau này. 3. Thời điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất là khi nào? Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất Điều 188 Luật Đất đai 2013 như sau: - Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây: + Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này; + Đất không có tranh chấp; + Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; + Trong thời hạn sử dụng đất. - Ngoài các điều kiện quy định trên, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 Luật Đất đai 2013. - Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Như vậy, để xác định thời điểm chuyển nhượng QSDĐ giữa các bên trong giao dịch mua bán đất là lúc từ khi giao dịch được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính chứ không phải từ thời điểm công chứng.
Còn nợ tiền sử dụng đất thì có được chuyển nhượng QSDĐ không?
Đối với đất đang trong quá trình thanh toán, hoặc thanh toán chậm tiền sử dụng đất thì có được sang tên sổ đỏ không? Đây là vướng mắc của nhiều người. Bài viết sau sẽ cung cấp một số thông tin liên quan đến vấn đề này. Căn cứ Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định về Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất, như sau: Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây: - Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này; - Đất không có tranh chấp; - Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; - Trong thời hạn sử dụng đất. Đồng thời, Khoản 1 Điều 168 Luật đất đai 2013 quy định như sau: Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng; cho thuê; cho thuê lại; tặng cho; thế chấp; góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận; hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính; hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền. Như vậy, theo quy định trên, khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện các quyền như chuyển nhượng; cho thuê; tặng cho; thế chấp; góp vốn quyền sử dụng đất. Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính; hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền. Theo đó, muốn chuyển nhượng đất cho người khác, người dân cần thanh toán đầy đủ nghĩa vụ tài chính với cơ quan nhà nước.
Quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với đất phân lô, bán nền
Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với đất phân lô, bán nền. Nếu không đảm bảo các điều kiện về chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với đất phân lô, bán nền thì bị xử phạt như thế nào? 1. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với đất phân lô, bán nền Căn cứ tại Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và được sửa đổi bởi Khoản 17 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP quy định: - Điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền, bao gồm: + Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải; + Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có); + Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền quy định tại khoản 2 Điều này; + Các điều kiện khác theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị, xây dựng, phát triển đô thị, kinh doanh bất động sản và nhà ở. - Chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại khu vực không nằm trong địa bàn các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị. Theo đó, chủ đầu tư được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dự án nếu đảm bảo các điều kiện theo quy định trên. 2. Xử phạt hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất phân lô, bán nền khi chưa đủ điều kiện Căn cứ tại Điều 21 Nghị định 91/2019/NĐ-CP và được sửa đổi bởi Khoản 5 Điều 1 Nghị định 04/2022/NĐ-CP quy định: - Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê không đủ một trong các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi tại khoản 17 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP) hoặc đủ các điều kiện quy định nhưng chưa được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cho phép theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 194 Luật Đất đai 2013 thì hình thức và mức xử phạt như sau: + Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với diện tích đất đã chuyển nhượng dưới 0,5 héc ta; + Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với diện tích đất đã chuyển nhượng từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta; + Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng đối với diện tích đất đã chuyển nhượng từ 01 héc ta đến dưới 03 héc ta; + Phạt tiền từ 200.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng đối với diện tích đất đã chuyển nhượng từ 03 héc ta trở lên. - Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê không đủ từ hai điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại khoản 17 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP) trở lên thì hình thức và mức xử phạt như sau: + Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với diện tích đất đã chuyển nhượng dưới 0,5 héc ta; + Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng đối với diện tích đất đã chuyển nhượng từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta; + Phạt tiền từ 200.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng đối với diện tích đất đã chuyển nhượng từ 01 héc ta đến dưới 03 héc ta; + Phạt tiền từ 500.000.000 đồng đến 1.000.000.000 đồng đối với diện tích đất đã chuyển nhượng từ 03 héc ta trở lên. - Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền mà không lập dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê thì xử phạt theo quy định tại Nghị định 139/2017/NĐ-CP. - Biện pháp khắc phục hậu quả: + Buộc làm thủ tục trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cho phép phân lô, bán nền đối với trường hợp chưa có văn bản cho phép của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh theo quy định tại khoản 1 Điều 194 của Luật đất đai; + Buộc chủ đầu tư phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai đối với trường hợp không đủ điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản 1 Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung thành điểm a và điểm b khoản 1 Điều 43 Nghị định 43/2014/NĐ-CP tại khoản 17 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP); + Buộc chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm trong việc hoàn thành xây dựng nhà theo đúng thiết kế được phê duyệt đối với trường hợp không đủ điều kiện quy định tại điểm d khoản 1 Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung thành điểm c khoản 1 Điều 43 Nghị định 43/2014/NĐ-CP tại khoản 17 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP); + Buộc chủ đầu tư nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm, số lợi bất hợp pháp được xác định theo quy định tại khoản 5 Điều 7 của Nghị định 91/2019/NĐ-CP (được sửa đổi bởi Nghị định 04/2022/NĐ-CP). Lưu ý: Mức phạt trên áp dụng đối với tổ chức. Theo đó, chủ đầu tư khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất dự án được phân lô, bán nền cần đảm bảo các điều kiện được quy định tại khoản 1 Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi tại khoản 17 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP) và được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cho phép theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 194 Luật Đất đai 2013. Nếu không đảm bảo các điều kiện, chủ đầu tư sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định.
Giấy tờ chuyển nhượng viết tay năm 2010 có cấp được giấy chứng nhận hay không?
- Trường hợp này, nếu khi chuyển nhượng có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các bên chỉ ký hợp đồng mua bán viết tay thì vẫn có thể cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 2 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP - Nếu như trường hợp này là chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mà bên bán tại thời điểm bán cũng không có giấy chứng nhận, không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất thì để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất người sử dụng đất phải đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 101 Luật đất đai 2013 và Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP - Nếu bên bán có một trong các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật đất đai 2013, Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì thời điểm hiện tại bên bán phải cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau đó thực hiện sang tên cho bên mua. Nhưng theo quy định pháp luật hiện hành, hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất viết tay không công chứng, chứng thực thì được xem là không phù hợp về mặt hình thức. Do đó, hợp đồng có thể sẽ bị tuyên vô hiệu. Việc xem xét hợp đồng có giá trị hay không phải căn cứ vào kết luận của Toà án (nếu có tranh chấp). Còn nếu các bên đồng thuận mua bán thì thời điểm hiện tại có thể ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mới (khi đã có sổ) sau đó đăng ký sang tên cho bên mua.
Công ty tôi có phải nộp tờ khai thuế TNDN không?
TVPL tư vấn giúp tôi vấn đề này: Công ty tôi kê khai thuế GTGT theo PP khấu trừ, và tính thuế TNDN trên lợi nhuận trước thuế. Vậy Công ty tôi có phải nộp tờ khai thuế TNDN từ chuyển nhượng BĐS cho từng lần phát sinh hay không? Hay Công ty chỉ cần nộp thuế TNDN tạm tính của quý và cuối năm khi làm tờ khai Quyết toán TNDN thì làm thêm Phụ lục về thuế TNDN từ chuyển nhượng BĐS
Giấy mua bán đất viết tay có giá trị pháp lý không?
Hiện nay, kinh tế ngày càng phát triển, các giao dịch mua bán nhà đất cũng ngày càng tăng, việc quan tâm đến các quy định pháp luật về vấn đề này là vô cùng cần thiết. Cụ thể, việc thắc mắc của người dân về Liệu giấy tờ mua bán đất viết tay thì có giá trị pháp lý hay không? Nếu không thì có ảnh hưởng gì đến quyền và lợi ích của các bên giao dịch không? Giấy mua bán đất viết tay là gì? Giấy mua bán đất viết tay được hiểu là việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất bằng giấy tờ không có công chứng hoặc chứng thực. Cụ thể, giữa các bên giao dịch sau khi thống nhất trên cơ sở tự nguyện mua bán, sẽ lập nên một giấy viết tay được xem như là một hợp đồng mua bán. Trên giấy mua bán đất này có đầy đủ chữ ký của các bên, tuy nhiên không được công chứng, chứng thực. Theo đó, một bản hợp đồng được viết theo hình thức là giấy mua bán nhà đất viết tay sẽ không có được sự công nhận của nhà nước và pháp luật mà chỉ có sự thoả thuận của các bên với nhau dành cho hoạt động mua bán này. Giấy mua bán đất viết tay có hiệu lực pháp lý không? Căn cứ theo điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định về Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực. Quy định rằng Luật Đất đai 2013 có hiệu lực từ ngày 01/7/2014. Theo đó, từ ngày 01/7/2014 cho tới hiện nay, một hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất bắt buộc phải được công chứng, chứng thực. Trường hợp hợp đồng không được công chứng, chứng thực thì hợp đồng sẽ trở nên vô hiệu. Đồng thời tại khoản 2 Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 cũng quy định về hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định. Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực mới có hiệu lực pháp luật. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được công chứng, chứng thực nên bị vô hiệu do không tuân thủ về mặt hình thức. Tuy nhiên, trừ 02 trường hợp sau đây căn cứ tại Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây: - Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó; - Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực. Như vậy, giấy mua bán nhà đất viết tay không có công chứng, chứng thực sẽ bị vô hiệu vì không bảo đảm về mặt hình thức. Tuy nhiên, nếu đã thực hiện ít nhất ⅔ nghĩa vụ trong giao dịch thì người dân có quyền yêu cầu Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của hợp đồng mà không cần thực hiện việc công chứng, chứng thực.
Nhận chuyển nhượng đất đã thuê có được hưởng tiếp ưu đãi?
Thuê đất của nhà nước là phương án đầu tư kinh doanh phù hợp đối với những doanh nghiệp nhằm hưởng ưu đãi của nhà nước, thông thường hợp tác xã thuê đất nhà nước sẽ trả một lần để giảm 50% tiền thuê đất. Sau khi thuê mà bên thuê đất không muốn tiếp tục đầu tư kinh doanh thì có thể chuyển nhượng đất đã thuê cho người khác. Vậy trong trường hợp này thì bên nhận chuyển nhượng có được tiếp tục hưởng ưu đãi? Thuê đất một lần được hiểu ra sao? Cho thuê đất là việc Nhà nước giao quyền sử dụng đất (sau đây gọi là đất được nhà nước cho thuê) cho bên có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất khi căn cứ khoản 8 Điều 3 Luật Đất đai 2013. Hiện có 02 hình thức thu tiền thuê đất: - Thu tiền hằng năm. - Thu tiền một lần. Trong đó, khi đối tượng thuê đất lựa chọn việc trả tiền thuê đất một lần mà không phải trả tiền thuê theo kỳ cũng như lãi suất tăng sau nhiều năm. Ngoài ra, bên thuê đất cũng sẽ được nhà nước ưu đãi, trong đó hợp tác xã sẽ được giảm 50% tiền thuê đất nếu trả một lần theo điểm a khoản 1 Điều 20 Nghị định 46/2014/NĐ-CP (bổ sung bởi Nghị định 31/2021/NĐ-CP). Thời hạn thuê đất trong bao nhiêu năm? Thời hạn mà Nhà nước cho thuê đất đối với mỗi đối tượng là khác nhau tùy vào nhu cầu sử dụng và địa bàn thì sẽ giới hạn thời gian thuê tối đa đối với bên thuê đất theo Điều 126 Luật Đất đai 2013 như sau: Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo quy định tại khoản 1, khoản 2, điểm b khoản 3, khoản 4 và khoản 5 Điều 129 Luật Đất đai 2013 là 50 năm. Thời hạn cho thuê đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân không quá 50 năm. Tổ chức thuê đất sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để thuê đất mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư không quá 50 năm. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam không quá 50 năm. Đối với dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn và đặc biệt cho thuê đất không quá 70 năm. Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án. Ngoài ra, khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại khoản này. Thời hạn cho thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao không quá 99 năm. Thời hạn cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn là không quá 05 năm. Đất xây dựng công trình sự nghiệp của tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính và các công trình công cộng có mục đích kinh doanh là không quá 70 năm. Quyền và nghĩa vụ của người thuê đất Khi được Nhà nước cho thuê đất thì người thuê sẽ có quyền và nghĩa đối với mảnh đất đó theo khoản 4 Điều 174 Luật Đất đai 2013 quy định quyền và nghĩa vụ của tổ chức thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây: (1) Có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai như trường hợp không được miễn hoặc không được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. (2) Trường hợp thuê đất để thực hiện dự án đầu tư vì mục đích lợi nhuận không thuộc mục (1) mà được giảm tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ như trường hợp không được miễn hoặc không được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với loại đất có mục đích sử dụng tương ứng. (3) Trường hợp thuê đất để thực hiện dự án đầu tư vì mục đích lợi nhuận không thuộc mục (1) thì có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai như trường hợp Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm đối với loại đất có mục đích sử dụng tương ứng. Như vậy, trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thì có quyền chuyển nhượng lại cho doanh nghiệp khác, tuy nhiên Nhà nước chỉ giảm tiền thuê đất trả một lần trước đó với bên thuê đất còn đối với bên nhận chuyển nhượng thì phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ trả đầy đủ số tiền còn lại đối với Nhà nước nếu không thuộc đối tượng miễn giảm.
Đất hết hạn sử dụng có thể chuyển quyền không?
Đất có thời hạn sử dụng hay không? Cần làm gì nếu đất hết hạn sử dụng? Khi cần chuyển quyền sử dụng đất nhưng đất đã hết thời hạn thì có được chuyển không? Bài viết sẽ giúp bạn đọc giải đáp các thắc mắc này. Thời hạn sử dụng đất là gì? Thời hạn sử dụng đất được hiểu là khoảng thời gian mà người sử dụng đất thực hiện các quyền của mình đối với đất được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất, đất nhận chuyển nhượng từ người sử dụng đất khác. Đây là khoảng thời gian xác định, căn cứ theo các quy định pháp luật để Nhà nước thống nhất quản lý, tạo điều kiện cho cơ quan nhà nước có thể kiểm soát, quản lý được người sử dụng đất trên phạm vi cả nước. Cùng tìm hiểu về Thời hạn sử dụng đất hiện nay theo quy định của luật Đất đai 2013. Quy định về sử dụng đất có thời hạn Theo Điều 126 Luật Đất đai 2013, đất sử dụng có thời hạn được quy định như sau: Thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo quy định tại khoản 1, khoản 2, điểm b khoản 3, khoản 4 và khoản 5 Điều 129 của Luật Đất đai 2013, là 50 năm. Khi hết thời hạn, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại khoản này. Thời hạn cho thuê đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân không quá 50 năm. Khi hết thời hạn thuê đất, hộ gia đình, cá nhân nếu có nhu cầu thì được Nhà nước xem xét tiếp tục cho thuê đất. Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm. Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất không quá 70 năm. Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài. Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại khoản này. Thời hạn cho thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao không quá 99 năm. Khi hết thời hạn, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao nếu có nhu cầu sử dụng đất thì được Nhà nước xem xét gia hạn hoặc cho thuê đất khác, mỗi lần gia hạn không quá thời hạn quy định tại khoản này. Thời hạn cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn là không quá 05 năm. Đất xây dựng công trình sự nghiệp của tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính quy định tại khoản 2 Điều 147 của Luật Đất đai 2013, và các công trình công cộng có mục đích kinh doanh là không quá 70 năm. Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại khoản này. Đối với thửa đất sử dụng cho nhiều mục đích thì thời hạn sử dụng đất được xác định theo thời hạn của loại đất sử dụng vào mục đích chính. Thời hạn giao đất, cho thuê đất quy định tại Điều này được tính từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Đất hết hạn sử dụng có chuyển nhượng được không? Theo Điều 188 Luật Đất đai 2013, điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như sau: Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây: - Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai 2013, - Đất không có tranh chấp; - Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; - Trong thời hạn sử dụng đất. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Như vậy, đất đã hết hạn sử dụng thì không đủ điều kiện để chuyển nhượng. Tuy nhiên, nếu làm thủ tục gia hạn sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký đất đai trước 6 tháng hết hạn sử dụng thì vẫn có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Gia hạn thời hạn sử dụng đất Thứ nhất: Điều kiện để gia hạn cho thuê đất Theo quy định của Khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai 2013, thì thời hạn cho thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin thuê đất nhưng không quá 50 năm. Khi hết thời hạn, nếu người sử dụng đất có nhu cầu thì có thể làm thủ tục xin gia hạn thời hạn sử dụng đất. Thứ hai: Trình tự, thủ tục gia hạn sử dụng đất Để được gia hạn thuê đất, cần phải nộp hồ sơ đề nghị gia hạn sử dụng đất cho Cơ quan tài nguyên và môi trường để Cơ quan thẩm định nhu cầu sử dụng đất. Sau khi thanh toán nghĩa vụ tài chính được Văn phòng đăng ký đất đai xác định sau khi gửi thông tin địa chính cho cơ quan thuế, tức đã đủ điều kiện được gia hạn thì nộp Giấy chứng nhận đã cấp và chứng từ chứng minh việc thực hiện xong nghĩa vụ tài chính để Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận gia hạn vào Giấy chứng nhận đã cấp và cập nhật, chỉnh lý biến động và trao lại.
Ủy quyền mua bán nhà đất phải đóng thuế TNCN 2 lần?
Thông thường, trong một giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ chịu hai loại thuế, phí là Lệ phí trước bạ và Thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên, khi chuyển nhượng xuất hiện việc ủy quyền cho người thứ ba làm thủ tục mua bán thì phải đóng hai lần thuế TNCN. Vậy cần làm gì để tránh rơi vào trường hợp đóng thuế hai lần nếu cần thiết phải ủy quyền mua bán nhà đất? Ảnh minh họa Trong giao dịch dân sự, hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định. Theo đó, bộ luật dân sự không hạn chế công việc ủy quyền và được ủy quyền, miễn là cả hai bên đều đồng ý và không trái với quy định của pháp luật. Chính vì vậy, lợi dụng sơ hở đó, trên thực tế đã phát sinh các trường hợp mua bán nhà đất nhưng không làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông thường, mà làm hợp đồng ủy quyền để trốn thuế. Nội dung của các hợp đồng ủy quyền như vậy thường là người chuyển nhượng ủy quyền cho người nhận chuyển nhượng được toàn quyền sử dụng, định đoạt đối với bất động sản. Do vậy để hạn chế tình trạng này, năm 2011, Tổng cục thuế đã ban hành Công văn số 1133/TCT-TNCN và Công văn số 3373/TCT-TNCN hướng dẫn tính thuế TNCN đối với chuyển nhượng bất động sản thông qua hợp đồng ủy quyền, trong đó có quy định “…cơ quan thuế có trách nhiệm phối hợp với các cơ quan chức năng tại địa phương để tiến hành kiểm tra, điều tra xác minh làm rõ nội dung của hợp đồng ủy quyền để xác định nghĩa vụ thuế TNCN của các đối tượng ủy quyền và đối tượng nhận ủy quyền trước khi làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền sở hữu nhà.” Tuy nhiên, một thời gian sau khi ban hành hai Công văn trên, các cơ quan thuế khi giải quyết hồ sơ chuyển nhượng qua hợp đồng ủy quyền thì đều mặc nhiên tính thuế TNCN hai lần. Điều này gây bức xúc đối với nhiều người dân có lí do chính đáng khi phải làm hợp đồng ủy quyền vì những lí do khách quan như đang ở xa, không có điều kiện về địa phương làm thủ tục chuyển nhượng,.. Vậy cần làm gì để tránh bị đánh thuế TNCN hai lần một cách vô lý? Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC có quy định: “Điều 3. Các khoản thu nhập được miễn thuế 1. Căn cứ quy định tại Điều 4 của Luật Thuế thu nhập cá nhân, Điều 4 Nghị định 65/2013/NĐ-CP, các khoản thu nhập được miễn thuế bao gồm: a) Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; bố vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau. ....” Do đó, đối với những trường hợp thật sự cần thiết phải ủy quyền cho người khác làm thủ tục chuyển nhượng bất động sản, người dân nên ủy quyền cho người thân trong gia đình như quy định trên, và cung cấp được giấy tờ chứng minh mối quan hệ giữa người ủy quyền và người được ủy quyền. Ngoài ra cần thể hiện rõ nội dung ủy quyền trên hợp đồng như chỉ thực hiện các thủ tục chuyển nhượng, không ủy quyền toàn bộ các quyền sử dụng, định đoạt bất động sản để tránh bị đánh thuế hai lần. Thực tế dạo gần đây tình trạng sai sót vì đánh thuế hai lần đã được cải thiện đáng kể. Các Chi cục thuế khi xử lý hồ sơ chuyển nhượng có ủy quyền mà có giấy tờ chứng minh được là người thân trong gia đình thì cũng không còn đánh thuế hai lần nữa mà thay vào đó chỉ ra thông báo thuế cho người ủy quyền.